A pauta é “locação de imóvel”, um tema bastante relevante para o público em geral, especialmente para quem busca ou já está envolvido em contratos de aluguel residencial ou comercial. O objetivo será informar, educar e esclarecer dúvidas comuns sobre os direitos e deveres de locadores e locatários.

1. Despejo por Denúncia Vazia: A Obrigatoriedade da Notificação
Premonitória e o Marco Jurisprudencial do STJ
1. Introdução: O Cenário das Locações Residenciais e o Despejo
no Brasil
O cenário das locações residenciais no Brasil é regido por um
arcabouço legal específico, a Lei nº 8.245/1991, popularmente
conhecida como Lei do Inquilinato. Esta legislação constitui o pilar
fundamental do Direito Imobiliário brasileiro, estabelecendo de forma
abrangente os direitos e deveres tanto de locadores quanto de
locatários. A lei disciplina, ainda, as penalidades aplicáveis em casos
de descumprimento contratual e regulamenta as diversas modalidades
de garantias locatícias. Seu foco primordial reside nas locações de
natureza residencial, onde se busca um equilíbrio delicado e essencial
entre o direito de propriedade do locador, uma garantia constitucional,
e a função social da moradia, um princípio de ordem pública que visa
proteger o direito à habitação.
A ação de despejo, por sua vez, emerge como o instrumento jurídico
compulsório para a retomada do imóvel. O Artigo 5º da Lei do
Inquilinato é categórico ao preceituar que, independentemente da
causa ou fundamento que motive o término da locação, a única via
legal para o locador reaver a posse do imóvel é a propositura da ação
de despejo. Este dispositivo legal sublinha a natureza judicial do
procedimento de desocupação, garantindo que o exercício do direito
de retomada ocorra dentro dos limites estabelecidos pela lei e sob a
supervisão do Poder Judiciário. A imposição da ação de despejo como
a via exclusiva para reaver o imóvel, seja qual for o fundamento do
término da locação, transcende uma mera regra processual. Esta
medida reflete uma decisão legislativa deliberada de judicializar
integralmente o processo de retomada. Tal abordagem visa prevenir a
autotutela e garantir que toda desocupação seja submetida ao crivo
judicial, onde princípios constitucionais como o devido processo legal
e a função social da propriedade podem ser devidamente ponderados.
A obrigatoriedade da ação de despejo, mesmo em situações que
poderiam parecer mais simples, demonstra a prioridade legislativa em
proteger o direito à moradia. Essa abordagem eleva a complexidade
do processo de retomada e exige a intervenção do Poder Judiciário

2. para assegurar a legalidade e a justiça social nas relações locatícias.
Este panorama já antecipava a necessidade de intervenções
jurisprudenciais para preencher lacunas, como a que se manifestaria
no Artigo 46, evidenciando que a proteção do locatário é um valor
fundamental no sistema jurídico brasileiro.
O presente relatório tem como tema central a análise aprofundada da
retomada de imóveis em locações residenciais, com especial ênfase
nas modalidades de "denúncia vazia" e "denúncia cheia". O ponto
fulcral da discussão reside na obrigatoriedade da notificação
premonitória para a denúncia vazia em contratos por prazo
indeterminado, um entendimento pacificado pelo Superior Tribunal
de Justiça (STJ) que será detalhadamente explorado.
2. Denúncia Vazia e Denúncia Cheia: Conceitos e Distinções
Essenciais
No contexto das relações locatícias, dois institutos jurídicos se
destacam por sua relevância na possibilidade de retomada do imóvel
alugado: a denúncia vazia e a denúncia cheia. A compreensão precisa
da distinção conceitual entre denúncia vazia (imotivada) e denúncia
cheia (motivada) é de suma importância para a correta interpretação e
aplicação dos dispositivos legais que regem a locação residencial.
2.1. Denúncia Vazia (Imotivada)
A denúncia vazia é aplicável quando o contrato de locação é
celebrado por prazo indeterminado. Neste cenário, o locador detém a
prerrogativa de solicitar a desocupação do imóvel com base em sua
simples manifestação de vontade, sem a necessidade de apresentar
uma justificativa específica ou um motivo legal pré-determinado. Para
que o exercício desse direito seja considerado legítimo e válido
juridicamente, era e continua sendo exigida a prévia comunicação
formal ao locatário, na qual deve ser estipulado um prazo legal para a
desocupação do bem. Embora confira ao proprietário um maior
controle sobre seu bem, a denúncia vazia busca harmonizar o direito
individual de propriedade, inclusive o de reaver o bem, com o
princípio da função social da propriedade, que se relaciona
intrinsecamente ao direito à moradia.

3. 2.2. Denúncia Cheia (Motivada)
A denúncia cheia, por sua vez, é a modalidade aplicável aos contratos
de locação que possuem prazo determinado. Nesses casos, a retomada
do imóvel pelo locador não pode ser arbitrária, devendo estar
fundamentada em uma das hipóteses expressamente previstas na Lei
do Inquilinato. As justificativas legais que permitem a denúncia cheia
incluem, mas não se limitam a: a) inadimplência do locatário; b)
infração de cláusulas contratuais; ou c) necessidade de uso próprio do
imóvel pelo locador, seja para moradia sua, de cônjuge, companheiro
ou descendente/ascendente que não possua imóvel próprio.
2.3. Distinções Conceituais Essenciais
O conceito de "denúncia vazia" pode sugerir uma simplicidade
inerente, baseada na mera "manifestação de vontade" do locador. No
entanto, o próprio material revela que, mesmo antes da pacificação do
STJ, já havia uma exigência de "prévia comunicação formal". A
evolução jurisprudencial, ao tornar essa notificação um "pressuposto
de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo" ,
demonstra que a "vazia" não é, de fato, desprovida de requisitos
formais e materiais. Ela é balizada por princípios de boa-fé, função
social e proteção do vulnerável, conforme detalhado nos fundamentos
da decisão do STJ. A aparente simplicidade da "denúncia vazia" é,
portanto, desmistificada pela interpretação e pacificação
jurisprudencial. Ela não configura um direito absoluto e irrestrito do
proprietário, mas um direito condicionado a formalidades processuais
e princípios sociais que visam mitigar os impactos negativos para o
locatário. A decisão do STJ, ao exigir a notificação premonitória,
transforma a "denúncia vazia" de uma ação puramente "imotivada"
para uma ação que, embora não exija um motivo substancial para a
retomada, é "motivada" por requisitos processuais e sociais. Este
cenário ilustra uma evolução do direito que transcende a mera
literalidade da lei, adaptando-a às realidades sociais e aos valores
contemporâneos.

4. 3. A Controvérsia Legislativa: A Omissão do Artigo 46 da Lei do
Inquilinato
No âmbito da relação locatícia, dois artigos da Lei de Locações se
mostram particularmente relevantes para a compreensão da
controvérsia em torno da denúncia vazia: o Artigo 5º e o Artigo 46. O
Artigo 5º, como já mencionado, estabelece a ação de despejo como a
medida jurídica obrigatória para que o locador possa reaver o imóvel,
qualquer que seja o fundamento do término da locação.
A principal controvérsia jurídica que levou à intervenção do STJ
reside na notável diferença de redação e nas implicações entre o caput
e o § 2º do Artigo 46 da Lei de Locações. O caput deste dispositivo
prevê que, para contratos de locação residencial celebrados por escrito
e com prazo igual ou superior a trinta meses, o término do vínculo
contratual ocorre "independentemente de notificação ou aviso". Isso
significa que, ao final do prazo determinado, a desocupação seria
automática, sem a necessidade de qualquer comunicação prévia
formal por parte do locador.
Contudo, o § 1º do mesmo Artigo 46 introduz uma nuance crucial: se
o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o
término do contrato original (com prazo determinado), a locação é
tacitamente prorrogada e passa a vigorar por tempo indeterminado,
mantendo-se todas as cláusulas e condições anteriormente pactuadas.
É precisamente nesse contexto de prorrogação do contrato para prazo
indeterminado que surge a controvérsia. O § 2º do Artigo 46
estabelece que, uma vez que o contrato passe a vigorar por prazo
indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedendo ao locatário um prazo de 30 dias para a
desocupação. A omissão legislativa crucial aqui é que, ao permitir
essa denúncia (a denúncia vazia), o legislador "omitiu a exigência
expressa de comunicação prévia", diferentemente do que foi
explicitado no caput para o término de contratos com prazo
determinado.
Essa lacuna normativa, ou seja, a ausência de uma previsão expressa
de notificação prévia para a denúncia vazia no § 2º do Artigo 46, em
contraste com a clareza do caput para contratos com prazo
determinado, gerou considerável insegurança jurídica.
Consequentemente, levou os jurisdicionados aos tribunais em busca

5. de uma interpretação judicial mais precisa e uniforme. Antes da
pacificação pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), existiam
entendimentos divergentes entre os tribunais: algumas decisões
admitiam que a notificação poderia ser realizada no bojo da própria
ação de despejo, tratando-a como um mero ato processual informativo
ao locatário sobre a rescisão e a necessidade de desocupação. Outras
correntes, por sua vez, já defendiam a obrigatoriedade do aviso prévio
antes do ajuizamento da ação de despejo, como condição para sua
validade.
A omissão legislativa no Art. 46, § 2º da Lei do Inquilinato não pode
ser vista apenas como um erro técnico ou um descuido na redação.
Pelo contrário, ela representa um ponto de fricção onde os interesses
do locador (que busca uma retomada facilitada de seu bem,
especialmente em contratos por prazo indeterminado) colidem com os
interesses do locatário (que necessita de previsibilidade e proteção da
moradia). O legislador de 1991, ao redigir o caput com clareza sobre
a dispensa de aviso para contratos determinados e o § 2º com a
omissão para contratos indeterminados, pode ter subestimado as
profundas implicações sociais da denúncia vazia ou, talvez, priorizado
a liberdade contratual e o direito de propriedade em detrimento da
segurança e estabilidade do locatário em contratos mais flexíveis.
Essa lacuna normativa expõe uma tensão inerente na Lei do
Inquilinato entre a proteção do direito de propriedade e a garantia da
função social da moradia. A subsequente necessidade de intervenção
judicial por parte do STJ para suprir essa omissão demonstra que a lei,
em sua formulação original, não conseguiu resolver completamente
esse dilema. Isso exigiu uma interpretação evolutiva e adaptativa para
que a norma se alinhasse às realidades sociais e aos princípios
constitucionais mais amplos. Tal cenário sublinha que o direito não é
uma entidade estática; a jurisprudência, neste caso, desempenha um
papel crucial na sua adaptação, aperfeiçoamento e na busca por um
equilíbrio justo entre os direitos em conflito.

6. 4. A Pacificação pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ): Análise
Detalhada do REsp 1.812.465/MG
A controvérsia jurídica, gerada pela omissão legislativa no Artigo 46,
foi definitivamente pacificada por meio da decisão proferida no
Recurso Especial (REsp) 1.812.465/MG. O Superior Tribunal de
Justiça (STJ), enquanto instância máxima responsável pela unificação
da interpretação do direito infraconstitucional em todo o território
nacional, desempenhou um papel institucional de inegável
importância. Ao consolidar o entendimento sobre a matéria, o STJ
promoveu maior segurança jurídica e previsibilidade nas relações
locatícias.
4.1. A Tese da Obrigatoriedade da Notificação Premonitória
Sob a relatoria da eminente Ministra Nancy Andrighi, a 3ª Turma do
STJ, ao julgar o REsp 1.812.465/MG, firmou o entendimento pela
imperiosa necessidade da notificação premonitória. A ementa do
julgado expressa de forma inequívoca o posicionamento da Corte:
"RECURSO ESPECIAL CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO.
DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA.
AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO SEM
RESOLUÇÃO DO MÉRITO.".
Com essa decisão, o STJ pacificou o entendimento de que a
notificação premonitória é obrigatória para a denúncia vazia,
suprindo, assim, a lacuna deixada pelo legislador no Artigo 46, § 2º.
Mais do que uma mera formalidade, a notificação prévia foi
categorizada como um pressuposto de constituição e desenvolvimento
válido e regular do processo na ação de despejo por denúncia vazia.
Isso significa que sua ausência impede que o processo judicial seja
validamente iniciado, tornando-a uma condição indispensável para a
propositura eficaz da demanda. A tese firmada foi amplamente
divulgada no informativo de jurisprudência 672 do STJ, em 19 de
junho de 2020, consolidando-se como orientação para casos futuros.

7. 4.2. Consequências da Ausência da Notificação Prévia
A principal e mais grave consequência da ausência da notificação
prévia do locatário é a extinção do processo sem resolução de mérito.
Tal desfecho implica que o processo judicial não pode prosseguir em
sua análise de mérito, tornando imperativo o reinício da demanda
judicial apenas quando todos os requisitos essenciais, incluindo a
notificação devidamente comprovada, estiverem integralmente
cumpridos.
Antes do julgamento do REsp 1.812.465/MG, a exigência de
notificação prévia para a denúncia vazia era um ponto de divergência
nos tribunais, com algumas correntes admitindo que ela pudesse ser
realizada "no bojo da própria ação de despejo". A decisão do STJ, no
entanto, alterou fundamentalmente essa percepção, elevando a
notificação de uma simples formalidade ou ato meramente
informativo a um pressuposto de constituição e desenvolvimento
válido e regular do processo. Isso implica que a ausência da
notificação não é um vício sanável durante o curso do processo, mas
uma falha intrínseca e fundamental que impede a própria formação e
validade da relação processual. Essa elevação do status jurídico da
notificação tem um impacto prático e estratégico de grande
magnitude. Para o locador, significa que a notificação não pode ser
negligenciada ou tratada como um "detalhe" a ser resolvido após o
ajuizamento da ação; ela é uma condição
sine qua non para a validade da demanda, exigindo um planejamento
prévio meticuloso e um cumprimento rigoroso. Para o locatário, essa
decisão reforça significativamente sua proteção, pois a ausência da
notificação resulta na extinção do processo, e não apenas em uma
emenda ou correção. Isso demonstra a seriedade com que o STJ
aborda a proteção da parte vulnerável na relação locatícia e a
necessidade de eliminar o "elemento surpresa", garantindo maior
previsibilidade e justiça.
5. Fundamentos Sociais e Princípios Jurídicos da Decisão do STJ
A decisão proferida pelo STJ não se limitou a uma interpretação
meramente técnica da Lei do Inquilinato; ela incorporou e reforçou a
importância da função social da propriedade e dos contratos, mesmo

8. no contexto da desocupação imotivada. O julgado representa uma
harmonização exemplar entre o direito fundamental de propriedade,
consagrado no Artigo 1.228 do Código Civil, e os princípios
constitucionais da função social do contrato e da propriedade, que são
pilares do direito civil contemporâneo e da ordem jurídica brasileira.
O STJ, em sua fundamentação, destacou que o exercício de um direito
individual não pode, de forma alguma, prejudicar indevidamente a
parte que se encontra em posição de vulnerabilidade na relação
jurídica. A notificação prévia, nesse contexto, é concebida como uma
medida protetiva essencial em favor dos locatários. Ela visa assegurar
uma salvaguarda processual que não apenas previne litígios
desnecessários, mas também contribui significativamente para a
redução dos conflitos jurídicos, ao garantir transparência e tempo de
reação à parte mais fraca.
Um dos objetivos primordiais da notificação premonitória, conforme
a decisão, é a redução dos impactos negativos que invariavelmente
surgem com a efetivação de um despejo. Ela busca, sobretudo, evitar
o elemento surpresa para o locatário no momento do ajuizamento da
ação. É de suma importância considerar que, na ausência de aviso
prévio, o inquilino poderia ser responsabilizado pelo ônus da
sucumbência e pelos honorários advocatícios, o que torna a exigência
da notificação ainda mais crucial para a proteção de seus interesses. A
notificação premonitória confere ao locatário um tempo precioso e
indispensável para que possa se preparar adequadamente para a
desocupação do imóvel e, consequentemente, para a busca e obtenção
de uma nova moradia. Isso é vital para minimizar os transtornos e
dificuldades inerentes a uma mudança forçada, especialmente diante
dos desafios impostos pela busca de um novo lar. Dessa forma, a
notificação assume uma importante finalidade social, impedindo que
o prejuízo já inerente à mudança seja ainda mais agravado pela falta
de tempo e planejamento.
O julgado do STJ faz uma referência direta e significativa à doutrina
civilista contemporânea, apontando para o princípio do aviso prévio
de uma sanção. Este é um princípio fundamental do direito contratual
e processual que estabelece o direito das partes em uma relação
contratual de serem cientificadas antes da imposição de qualquer
restrição de direitos ou da aplicação de uma sanção. Há citação

9. explícita do renomado doutrinador Sylvio Capanema de Souza, em
sua obra "A Lei do Inquilinato Comentada", que destaca a inegável
finalidade social e a necessidade prática da notificação premonitória.
Um ponto crucial da decisão do STJ é o reconhecimento de que a
aplicação do direito não deve se restringir a uma interpretação
meramente formalista e literal dos estatutos processuais. Pelo
contrário, o julgamento enfatiza a importância de considerar os
aspectos humanos da realidade social e os imperativos éticos a eles
relacionados. O tribunal afasta uma leitura puramente técnica da Lei
de Locações, ao incorporar princípios de boa-fé, justiça e dignidade
humana, sobretudo ao reconhecer a vulnerabilidade do locatário na
relação jurídica.
Essa abordagem, alinhada à perspectiva sociojurídica e evidenciada
pela citação de Sylvio Capanema de Souza, demonstra um movimento
da jurisprudência brasileira em direção a uma aplicação mais
substancial do direito privado, em detrimento de um formalismo
excessivo. As decisões judiciais passam a ser moldadas por suas
consequências sociais, reforçando que o direito não deve se furtar a
proteger os direitos individuais e a promover o bem-estar social,
mitigando as dificuldades decorrentes das relações privadas.
A decisão do STJ "afasta uma leitura meramente técnica da Lei de
Locações" e "incorpora princípios de boa-fé, justiça e dignidade
humana". Isso não é apenas uma interpretação, mas uma
"compreensão progressiva da justiça social e da proteção do
locatário nas relações contratuais". A Lei de Locações, de 1991, é
descrita como "viva e dinâmica", capaz de ser "reinterpretada e
refinada por meio da atuação judicial". O texto culmina na ideia de
que "os sistemas jurídicos não se restringem à aplicação literal da
norma, mas visam, sobretudo, à realização da justiça social". Por meio
dessa decisão, o STJ atua como um verdadeiro agente de mutação
social do direito. A Corte não se limita a preencher uma lacuna
legislativa; ela reinterpreta a lei sob uma lente contemporânea,
alinhando-a a valores sociais e éticos que, talvez, não estivessem tão
explícitos ou priorizados no momento da promulgação da lei. Isso
estabelece um precedente poderoso para futuras interpretações, onde o
"silêncio legislativo abre espaço à criatividade judicial" para buscar o
"equilíbrio de interesses concorrentes" e moldar o direito às

10. "exigências sociais, éticas e aos direitos humanos". É um exemplo
paradigmático de como o Poder Judiciário pode impulsionar a
evolução do direito privado em resposta às transformações sociais e
aos desequilíbrios de poder inerentes a certas relações contratuais,
demonstrando que a justiça não é estática, mas um processo contínuo
de adaptação e aprimoramento.
6. Exceção à Obrigatoriedade da Notificação Prévia
Apesar da regra geral de obrigatoriedade, o julgado do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 1.812.465/MG contempla uma
exceção crucial à exigência da notificação prévia: o proprietário
poderá ajuizar a ação de despejo dentro dos 30 dias subsequentes ao
término do prazo contratual originalmente pactuado.
Nessa hipótese específica, a locação não chegou a ser prorrogada
tacitamente por prazo indeterminado, o que a distingue
fundamentalmente dos casos que exigem a notificação. Isso ocorre
porque o locador manifestou, dentro do prazo legal de 30 dias após o
término do contrato, sua oposição inequívoca à continuidade da
relação locatícia. Conforme a lição de Sylvio Capanema de Souza, se
o locador tem a intenção de reaver a posse do imóvel findo o prazo do
contrato, basta que ajuíze a ação de despejo nos 30 dias que se
seguirem ao término do prazo. Neste cenário, não há necessidade
alguma de notificar premonitoriamente o locatário, uma vez que a
resolução do vínculo contratual opera-se de forma automática pelo
simples advento do termo final.
A Lei de Locações estabelece uma distinção clara entre a extinção
automática de um contrato com prazo determinado (conforme o caput
do Artigo 46) e a sua prorrogação tácita por prazo indeterminado
(prevista no § 1º do Artigo 46). Ao agir dentro do prazo de 30 dias
subsequentes ao término contratual, o locador preserva os termos
originais do contrato, e o locatário já possuía conhecimento prévio da
data de encerramento do vínculo. Portanto, nesta situação, o elemento
surpresa em relação ao término do contrato é completamente afastado,
tornando a notificação prévia desnecessária e redundante.
Essa distinção é de fundamental importância no campo jurídico, pois
está diretamente vinculada ao tempo preciso e à estratégia legal que
deve ser adotada. Além disso, ela reforça que a notificação

11. premonitória funciona primariamente como uma salvaguarda contra o
fator surpresa em casos de prorrogação tácita do contrato. Representa,
assim, uma aplicação matizada dos princípios legais, ajustada ao
status contratual específico, buscando uma solução justa e equilibrada
que considera os detalhes concretos da relação e não apenas uma
aplicação rígida da norma.
A exceção à obrigatoriedade da notificação prévia, que permite o
ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término
de um contrato com prazo determinado , é justificada pela ausência do
"elemento surpresa". A premissa é que, se o contrato já tinha um
termo final pré-definido e o locador age imediatamente após seu
encerramento, o locatário já possuía conhecimento da data de
desocupação. Em contrapartida, a obrigatoriedade da notificação para
contratos por prazo indeterminado é explicitamente para "reduzir os
impactos negativos" e evitar a "surpresa" do locatário com o
ajuizamento da ação. O conceito de "surpresa" emerge como um
critério jurídico balizador e fundamental na decisão do STJ. A
notificação premonitória não é um fim em si mesma, mas um meio
para mitigar a surpresa e seus consequentes prejuízos sociais e
econômicos ao locatário. Isso demonstra uma aplicação do direito que
transcende a mera formalidade, focando na proteção do indivíduo e na
mitigação de danos, o que é um reflexo direto dos princípios sociais e
humanitários que permearam a decisão. A lei é "ajustada à
especificidade contratual, considerando os detalhes concretos e não
de forma rígida" , buscando uma "solução justa e equilibrada" que se
alinha à realidade das partes.
7. Impacto e Relevância da Decisão do STJ para o Direito
Imobiliário
O julgado proferido no REsp 1.812.465/MG representa um verdadeiro
marco jurisprudencial, consolidando a segurança jurídica no
complexo campo das locações imobiliárias. Ao uniformizar a
interpretação do Artigo 46, § 2º, da Lei de Locações, a decisão
contribuiu significativamente para a redução da litigiosidade e da
incerteza que antes permeavam as ações de despejo por denúncia
vazia.

12. A decisão do STJ promove uma maior previsibilidade nas relações
contratuais entre locadores e locatários, estabelecendo regras claras e
um entendimento uniforme que orienta as partes e os operadores do
direito. Um dos impactos mais relevantes da decisão é o reforço da
proteção ao locatário, garantindo-lhe um tempo hábil para se
organizar, procurar uma nova moradia e, assim, mitigar os prejuízos e
transtornos inerentes ao processo de desocupação. Essa proteção se
alinha diretamente ao caráter social e humanitário do processo legal,
reconhecendo a vulnerabilidade do locatário na relação jurídica.
A tese firmada pelo STJ é paradigmática por harmonizar o direito
fundamental de propriedade (garantido pelo Artigo 1.228 do Código
Civil) com os princípios constitucionais da função social do contrato e
da propriedade, que são pilares do direito civil contemporâneo.
Embora o direito de denúncia vazia por parte do locador seja
preservado, o exercício dessa prerrogativa passa a ser balizado por
critérios que visam proteger o locatário, reconhecido como a parte
mais vulnerável da relação jurídica. A decisão busca um equilíbrio
justo entre os direitos individuais e coletivos, reforçando a ideia de
que o direito não opera em um vácuo social, mas deve sempre
considerar o contexto e as implicações sociais de suas aplicações.
A decisão demonstra de forma primorosa como os tribunais
superiores têm se debruçado sobre os valores e as realidades
contemporâneas, evidenciando uma compreensão progressiva da
justiça social e da proteção do locatário nas relações contratuais. O
julgamento ressalta que a Lei do Inquilinato, promulgada em 1991,
não é uma norma estática; pelo contrário, ela permanece viva e
dinâmica, podendo ser reinterpretada e refinada por meio da atuação
judicial para continuar relevante e alinhada às expectativas da
sociedade. Este é um exemplo claro de um processo contínuo de
evolução do direito privado, que responde às transformações sociais e
reforça que os sistemas jurídicos não se restringem à aplicação literal
da norma, mas visam, sobretudo, à realização da justiça social.
O documento afirma que a decisão do STJ "promove previsibilidade",
"reduz a litigiosidade", "reforça a proteção ao locatário" e
"harmoniza o direito fundamental de propriedade com os princípios
constitucionais da função social". Mais profundamente, ele sugere
que o "silêncio legislativo abre espaço à criatividade judicial" e que o

13. julgado "carrega em si uma perspectiva de futuro para o
desenvolvimento jurídico das relações contratuais, especialmente
naquelas marcadas pelo desequilíbrio de poder". Essa decisão serve
como um modelo de como o Poder Judiciário pode e deve intervir
para garantir a justiça em relações assimétricas, onde uma das partes
(o locatário) é inerentemente mais vulnerável. Isso aponta para uma
tendência de um direito privado cada vez mais "publicizado", onde os
princípios constitucionais e sociais permeiam as relações entre
particulares, afastando a visão puramente individualista do contrato e
da propriedade.
8. Conclusão e Perspectivas Futuras
A decisão do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.812.465/MG
consolidou a obrigatoriedade da notificação premonitória como um
pressuposto essencial e indispensável para as ações de despejo por
denúncia vazia em locações residenciais por prazo indeterminado. A
única exceção a essa regra ocorre na hipótese de ajuizamento da ação
dentro dos 30 dias subsequentes ao término do contrato residencial
originalmente pactuado, quando o vínculo é considerado encerrado
automaticamente. A fundamentação dessa decisão transcendeu a mera
interpretação literal do Artigo 46, § 2º, da Lei de Locações, sendo
profundamente embasada em aspectos sociais e no princípio do aviso
prévio de uma sanção, buscando mitigar os efeitos negativos e o
elemento surpresa decorrentes da citação do locatário em ações de
despejo. O julgado representa um verdadeiro marco para a segurança
jurídica, a previsibilidade e a redução da litigiosidade no campo das
locações imobiliárias, alinhando-se de forma exemplar ao caráter
social e humanitário do processo legal.
8.1. Recomendações Práticas para Locadores e Locatários
Para locadores, em contratos de locação residencial por prazo
indeterminado, a notificação prévia formal e inequívoca ao locatário
constitui um requisito sine qua non para a validade da ação de despejo
por denúncia vazia. A ausência dessa notificação resultará,
invariavelmente, na extinção do processo sem resolução de mérito,
exigindo o reinício da demanda. Para contratos por prazo
determinado, caso não haja interesse na prorrogação, é imperativo que

14. a ação de despejo seja ajuizada dentro dos 30 dias subsequentes ao
término do contrato. Agir nesse prazo dispensa a necessidade de
notificação prévia, pois o locatário já tem conhecimento do termo
final do contrato. Recomenda-se sempre buscar assessoria jurídica
especializada antes de iniciar qualquer procedimento de despejo, a fim
de garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e evitar vícios
processuais que possam atrasar ou inviabilizar a retomada do imóvel.
Para locatários, é fundamental que estejam cientes de seus direitos,
especialmente no que tange à necessidade de notificação prévia em
caso de denúncia vazia de contratos por prazo indeterminado. A
notificação prévia não é apenas uma formalidade, mas uma
salvaguarda que concede um prazo valioso para a busca de nova
moradia e para a organização da mudança, mitigando
significativamente os transtornos e prejuízos. Em caso de recebimento
de uma ação de despejo por denúncia vazia em contrato por prazo
indeterminado, sem que tenha havido prévia notificação, o locatário
deve buscar imediatamente orientação jurídica, pois a ausência desse
pressuposto processual pode levar à extinção do processo.
A decisão do STJ, ao elevar a notificação prévia a um pressuposto
processual e ao fundamentar-se em princípios sociais, efetivamente
"judicializa" ainda mais a relação locatícia, mesmo em casos de
denúncia vazia. Isso implica que a "autonomia da vontade" das partes,
embora respeitada, é balizada pela intervenção judicial e por
princípios de ordem pública. As recomendações práticas, por sua vez,
focam na necessidade de conformidade legal para locadores e na
busca proativa por direitos para locatários. A judicialização, nesse
contexto, não deve ser vista como um entrave, mas como um
mecanismo de equilíbrio que garante a justiça social e a proteção da
parte mais vulnerável. A ênfase na prevenção – por meio da
notificação correta para locadores e do conhecimento aprofundado
dos direitos para locatários – torna-se fundamental. Este relatório, ao
oferecer recomendações práticas, transcende a mera análise teórica e
se posiciona como um guia para a atuação jurídica preventiva,
demonstrando que a segurança jurídica advém não apenas da clareza
da lei, mas da sua correta aplicação e do conhecimento das partes
sobre seus direitos e deveres. Isso reforça o papel do profissional do

15. direito não apenas como litigante, mas como consultor estratégico e
educador.
Referência bibliográfica
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.812.465
- MG. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado
em 28 maio 2019. DJe 19 jun. 2020. Disponível em: . Acesso em: 20
de julho de 2025.