O documento descreve a atuação da corretora Denise Morrone, que se especializou na avaliação do valor de locação de espaços em prédios para instalação de antenas de telefonia e TV. Ela desenvolveu uma técnica considerando fatores como rendimento das operadoras, número de antenas e aparelhos, permitindo determinar valores justos para a locação, que geralmente são muito menores do que a real renda das antenas. A corretora alerta sobre a necessidade de avaliações detalhadas antes de fechar contratos de locação desses espa

1. Corretoraseespecializa emlocação deáreas paraantenas
A corretora de imóveis Denise Morrone é formada, também, em Ciências
Econômicas e atua como avaliadora e perita judicial, cadastrada em 12 Varas no
Fórum Central de São Paulo. Seu trabalho como avaliadora lhe abriu a possibilidade
de atuar em um nicho diferenciado de mercado, especializando-se na avaliação de
valores de locação de topos de edifícios para instalação de antenas de telefonia móvel
ou televisão.
O terreno é ermo e exigiu uma extensa pesquisa de sua parte, até que a
corretora pudesse emitir um Parecer com segurança, embasado em estudos que
envolvem diversos fatores. Denise conta que as antenas surgiram em sua carreira
quando ela foi nomeada por um juiz para realizar uma lide renovatória de locação.
“Pensei que seria algo simples. Porém, para minha surpresa, não era um imóvel. Era
uma antena no topo do edifício.” Por onde começar? Sem material de referência ou
bibliografia para iniciar seus trabalhos, a corretora passou a conversar com amigos da
área econômica, que pudessem nortear ou, ao menos, apontar um caminho mais lógico
para sua avaliação. O conselho foi que ela deveria determinar, primeiro, quanto rende
uma antena para cada operadora.
“Passei a pesquisar mais sobre o tema nos sites da Agência Nacional de
Tecnologia (Anatel) e da Teleco, uma empresa de consultoria, em São José dos
Campos, que presta serviços para a Anatel e emite relatórios referenciais sobre o
assunto, com estatísticas feitas por operadora, por acessos, por quantidade de
aparelhos e por municípios.” Estava dado o primeiro passo para o desenvolvimento de
uma técnica que possibilita aos corretores determinar um valor mais justo e próximo
da realidade do mercado, nesse segmento tão específico e ainda pouco explorado por
esses profissionais. O Parecer produzido por Denise cruzou informações e compilou
dados sobrea quantidade de aparelhos daquela operadora, o seu rendimento, o número
de antenas já instaladas, para, a partir daí, calcular a renda anual dessa operadora.
“Comesses dados em mãos, é possível se chegar a quanto rende cada antena por ano.”
Um fator importante descoberto por Denise é que, para esse tipo de locação,
não importa o bairro onde se pretende instalar a antena. “O que importa é a quantidade
de sinal e de acessos. Temos que trabalhar com a média porque não existe um trabalho
filtrado por bairro, mas sim por DDD.” Com um faturamento médio anual por antena
entre R$ 800 mil a R$ 1,5 milhão, a corretora concluiu que o valor pago para a locação
dos espaços no topo dos edifícios estava muito aquém da realidade. “Percebi que uma

2. operadora ganha uma renda líquida anual, no âmbito nacional, de R$ 11 bilhões a R$
15 bilhões. Em contrapartida, o valor pago aos condomínios pelo aluguel do espaço é
muito pequeno.”
De um modo geral, quando um condomínio recebe uma proposta para locação
de espaço para a instalação de uma antena desse tipo, surgem inúmeras dúvidas sobre
o quanto cobrar, pois nem o administrador, nem o síndico e tampouco o corretor de
imóveis têm conhecimento do valor justo do aluguel. Assim, na maioria das vezes, o
locador simplesmente reage ao que a operadora oferecer. “Se a gente trabalha em uma
perícia judicial no método comparativo, não temos acesso ao contrato, ao teor da
negociação da assembleia, porque é sigilosa. Nós só temos acesso ao boca a boca.
Assim, a média do aluguel é definida pelas operadoras. Não é pelo valor do metro
quadrado, porque elas absorvem, em média, para instalar uma antena, cerca de 30
metros quadrados. Esse tipo de locação foge a todas as regras para fazer uma perícia
locatícia, tanto a do engenheiro com a ABNT, como a do corretor com o PTAM.”
Denise comentou que a preocupação principal dos condôminos, atualmente,
não é o valor, pois qualquer renda extra é bem-vinda nos condomínios. A preocupação
é com uma eventual interferência dessa antena. Quanto a isso, a corretora informou
que existe uma lei municipal que estabelece regras de metragem e distância, que
garantem absoluta segurança à locação. “Existe inclusive uma validação obrigatória
pela prefeitura em até 60 dias para que aquela antena funcione ali.” A receita obtida
pode ser dividida entre os condôminos, abatida no valor do condomínio ou utilizada
para custear despesas. A corretora alertou que é fundamental que aqueles que forem
chamados a emitir um valor de locação para essas áreas percorram o mesmo roteiro
que ela, determinando inúmeros detalhes relacionados ao negócio antes de fecharem
um valor de aluguel.
Segundo Denise, não há regras específicas para determinar a locação dos
espaços em prédios residências ou comerciais. É necessária apenas uma avaliação das
condições estruturais do prédio e do peso da antena, evitando riscos. “Como é um
contrato longo, que varia em geral de 5 a 20 anos, o condomínio deve analisar muito
bem antes de aceitar a proposta. Não raras são as demandas judiciais em que as
operadoras querem negociar uma diminuição de valor ou uma mudança no indexador
do aluguel.”