Este documento discute os determinantes do preço da terra para pastagem no Estado de São Paulo. Analisa como variáveis macroeconômicas como inflação, crédito rural e infraestrutura influenciam os preços. Mostra que a terra não necessariamente se valoriza com a inflação e que sua precificação depende de fatores como demanda agropecuária e especulativa.

1. Terra para pastagem é um ativo
financeiro?
Um dos grandes desafios para economistas rurais agricultor (relação entre preços pagos e preços recebi-
tem sido, há muito tempo, identificar o que determina o dos pelo produtor); volume de subsídio de crédito con-
preço da terra. Adicionalmente, observa-se, ainda hoje, cedido (crédito rural); taxa de inflação, infra-estrutura
que muitos proprietários realizam a análise de seus in- governamental (medida pela extensão das rodovias
vestimentos considerando aterra como item diferenci- federais, estaduais e municipais) e hiato de produto
ado, que sempre se valorizaria, ao menos, manteria seu (diferença entre o produto potencial e PIB efetivo, re-
Roberto Arruda de
Souza Lima valor atrelado à taxa de inflação. Neste artigo será dis- fletindo a capacidade ociosa), além da taxa de juros
Engenheiro agrônomo, cutida, a partir da evolução do preço da terra para pas- real (taxa Selic descontada a taxa de inflação).
Doutor em tagem no Estado de São Paulo, essa questão. O mesmo estudo evidencia que os preços das ter-
Economia Aplicada,
De acordo com a teoria econômica, deveria se es- ras relacionam-se tanto a demanda por terras com a
Prof. da ESALQ/USP ,
Pesquisador do CEPEA perar que o preço da terra refletisse o valor presente do finalidade do uso agropecuário quanto com a deman-
raslima@esalq.usp.br fluxo de caixa produzido pelo seu uso mais atraente. da por terra para fins especulativos. A demanda para
Ou seja, em momentos que a atividade agropecuária se uso agropecuário sofre variações a medida em que as
apresentar bem, com bons preços e boa produção, o erras mais férteis tornam-se escassas e, também, com
preço da terra se elevaria. Inversamente, quando a ati- o surgimento de inovações tecnológicas que tornem o
vidade agropecuária estiver pouco atrativa, com pre- cultivo ou criação mais atrativos. A demanda especu-
ços baixos e queda na produção, o preço da terra se lativa ganhou importância nos anos de alta inflação,
reduziria. No entanto, diversos estudos mostraram que, em que mercados financeiros imperfeitos e incerteza
em diferentes momentos, outros fatores foram de gran- quanto aos resultados de diversos planos econômi-
de importância para formação do preço da terra. cos levaram muitos agentes econômicos, inclusive
A partir da década 1970, quando a inflação apre- aqueles sem envolvimento na agropecuária, a buscar
sentou forte crescimento e a oferta de crédito rural sub- terras com a finalidade de reserva de valor.
sidiado foi intensa, variáveis macroeconômicas foram O estudo de Rahal (2003) mostrou que a variável
fundamentais na precificação da terra. Taxa de infla- que mais afeta o preço da terra é o poder de compra do
ção, infra-estrutura na região, oferta e acesso ao crédi- agropecuarista. Uma elevação de 10% no poder de
to rural passaram a explicar as flutuações de preços. compra do agropecuarista elevou, em média, 6,44% o
Assim, a terra deixava de ser exclusivamente um fator preço da terra para pastagem. A inflação foi o segundo
de produção e assumiu outros papéis, como, entre fator mais importante: uma elevação de 10% no taxa
outros, o de reserva de valor (proteção contra a infla- de inflação elevou, em média, 5,51% o preço da terra
ção). para pastagem.
Embora este artigo faça referência ao preço da terra Observa-se que são muitos os fatores que deter-
para pastagem, deve ser ressaltado que o comporta- minam o preço da terra, implicando no fato da evolu-
mento de preços é similar entre os diversos usos da ção dos preços das pastagens não necessariamente
terra. Rahal (2003), em sua dissertação de mestrado, acompanharem a taxa de inflação. Assim, em muitos
mostrou que, no período de 1969 a 2001, os determi- momentos a terra para pastagem não apresenta a ca-
nantes para o preço da terra foram: poder de compra do racterística de reserva de valor, ao contrário do que
muitos, tanto agropecuaristas quanto especuladores,
imaginavam. A Figura 1 apresenta a evolução do pre-
ço médio do hectare para pastagem no Estado de São
Paulo deflacionado pelo IGP-DI para valores expres-
sos em reais de junho de 2008. Observa-se que a recu-
peração de preços ocorrida a partir do atual século
não foi suficiente para trazer os preços nos níveis que
se encontrava no início do Plano Real. Deve-se ressal-
tar que os preços da terra para pastagem evoluiram de
FONTE: ELABORADO A PARTIR DE DADOS DO IEA.
forma diferenciada em cada uma das regiões do Esta-
do de São Paulo (Tabela 1).
É interessante observar que muitas regiões em que
a criação de equinos possui destaque – como Soroca-
ba, Itapetinga e Campinas – estão entre os locais em
Figura 1: Estado de São Paulo: evolução do preço real da terra para
que a queda no preço da terra para pastagem foi mais
pastagem, em reais de junho de 2008 deflacionado pelo IGP-DI significativa, conforme ilustrado pela Figura 2. Em Ita-
petininga, o preço de terra para pastagem em junho de

2. Tabela 1: Estado de São Paulo: preço da
terra para pastagem, em reais de junho de 2008
deflacionado pelo IGP-DI
Fevereiro Junho Média no
EDR
1995 2008 período
Andradina 7.975,01 8.650,14 5.143,41
Araçatuba 8.943,96 9.727,96 6.188,51
Araraquara 16.583,59 11.294,77 7.643,57
Assis 10.658,23 8.023,42 6.722,49
FONTE: ELABORADO A PARTIR DE DADOS DO IEA.
Avaré 9.689,28 8.999,08 5.754,30
Barretos 15.153,11 14.703,86 8.390,31
Bauru 7.474,59 7.570,84 4.704,33
Botucatu 9.018,48 11.157,02 6.416,97
Figura 2: Estado de São Paulo: Maiores reduções no preço real da terra para
Bragança Paulista 18.940,12 8.910,12 9.449,18 pastagem, em reais de junho de 2008 deflacionado pelo IGP-DI, entre feverei-
ro 1995 e junho de 2008
Campinas 22.732,17 12.672,18 16.983,27
Catanduva 15.701,61 11.186,54 8.493,63
Dracena 8.599,23 2.625,26 2.904,83
Fernandópolis 9.282,73 10.371,90 6.678,62
Franca 10.869,40 10.894,06 6.680,31
General Salgado 8.828,01 8.842,98 6.188,43
Guaratinguetá 4.565,16 3.751,15 2.775,28
Itapetininga 11.695,93 7.520,66 6.422,18
Itapeva 3.686,00 6.615,70 3.451,98
FONTE: ELABORADO A PARTIR DE DADOS DO IEA.
Jaboticabal 20.869,21 14.462,81 11.233,45
Jales 10.533,99 8.940,65 6.651,95
Jaú 14.409,70 10.950,41 7.722,39
Limeira 16.231,61 12.580,35 8.755,31
Figura 3: Estado de São Paulo: Maiores crescimentos no preço real da terra
Lins 9.453,25 10.203,43 5.945,61 para pastagem, em reais de junho de 2008 deflacionado pelo IGP-DI, entre
fevereiro 1995 e junho de 2008
Marilia 6.583,75 6.508,26 4.292,90
Mogi das Cruzes 11.829,87 8.220,39 8.504,04
2008 representava 64,3% do valor que possuía em fe-
Mogi-Mirim 23.850,54 18.250,69 13.680,31
vereiro de 1995 (na região de São Paulo, maior redução,
Orlândia 14.267,75 12.603,31 9.421,42 o preço reduziu para 19,3% do que era no início do
Ourinhos 8.657,28 8.842,98 6.000,10 período analisado).
Pindamonhangaba 6.897,84 7.548,21 5.211,69 A constatação anterior não permite, e nem se deve,
afirmar que os equinos estão concentrados em regi-
Piracicaba 14.103,94 12.698,66 8.226,28
ões que sofreram desvalorização no preço da terra. Ao
Presid. Prudente 8.080,92 2.892,56 2.753,89 contrário, observa-se que importantes regiões na cria-
Presid. Venceslau 6.625,16 1.990,36 1.988,44 ção de equinos também se destacaram entre os locais
em que a elevação no preço da terra para pastagem foi
Registro 2.826,03 1.555,56 1.763,69
mais significativa – como em Bauru e Botucatu (Figu-
Ribeirão Preto 14.981,11 12.327,82 8.745,20 ra 3).
S.J. Boa Vista 13.873,78 10.457,72 6.767,93 Este artigo mostrou que, afetado por diversas vari-
S.J. Rio Preto 11.439,19 10.881,54 6.674,55 áveis, o preço da terra para pastagem apresenta diver-
sas oscilações em termos reais, ou seja, não necessari-
São Paulo 25.551,60 4.922,52 16.513,89
amente há valorização da terra devido à inflação. Desta
Sorocaba 19.005,91 11.776,86 10.917,07 forma, a visão de que a terra representa reserva de
Tupã 8.571,28 3.407,50 3.260,08 valor, ainda presente nos dias atuais, deve ser supera-
da. As análises de investimento e viabilidade de negó-
FONTE: IEA (2009)
Votuporanga 9.606,45 9.958,68 6.428,62
cios devem considerar o ativo terra nas suas diversas
Média Estado 11.966,17 9.137,47 7.062,86 características, sujeito a diversos determinantes na sua
valorização, e não apenas à taxa de inflação.