1. Ocupação Dispersa:
Benefícios da Ocupação
Dispersa
Universidade de Aveiro
Universidade de Évora
Direcção Geral do Ordenamento do Território e do Urbanismo

2. ... Como quantificar benefícios
da ocupação do território?
Qualidade de Vida
Multidimensional
Apreço atributos
do espaço
QdV no enquadramento da investigação
Dimensões de Apreço por atributos que aplicadas à escala local sejam
diferenciadores de vários contextos urbanos

3. ...Atributos
Grau de Urbanização
•Área (quase) totalmente urbanizada (infra-estruturada, edificada)
•Mistura entre áreas urbanizadas e espaços agro-florestais
Mistura de usos
•Sossegado, (quase) exclusivamente habitacional
Que atributos?
OCUPAÇÃO DO
TERRITÓRIO:
•Movimentado, com mistura funcional e/ou tráfego de passagem
Proximidade a equipamentos e comércio local
•Até 10 minutos a pé
•Mais de 10 minutos a pé
Morfologia
•Clássico
•Modernista
Logradouro
•Inexistente ou pequeno
•Grande ou muito grande
Tipologia do Edifício
•Unifamiliar
•Bifamiliar ou colectivo

4. ...Como avaliar as preferências
Preferências
reveladas
Preferências
declaradas
Transacção de um bem no
mercado
Valorização individual de
cada atributo
(Ex.: modelos hedónicos)
(ex.: inquéritos à população)
A opção foi por uma abordagem híbrida

5. ...Dispositivo experimental
Proximidade a
equipamentos e
comércio local
Grau de Urbanização
Morfologia
Tipologia do Edifício
Mistura de usos
Logradouro

6. ... Exemplos de representação de um
Pedaço Tipo de Território

7. ... Exemplos de representação de um
Pedaço Tipo de Território

8. ...Dispositivo experimental

9. ... Objectivo do dispositivo
experimental:
Obter dos inquiridos a valorização dos 64 pedaços tipo
(combinação de 6 atributos)
Método do Quadrado latino
(2x2) x (2X2) x (2X2)
Redução para 16 pedaços-tipo

10. ...Procedimento:
Fase 1:
Identificação e valoração do pedaço-tipo de
residência (correspondente ao seu pedaço)
Fase 2:
Ordenação dos pedaços-tipo
Fase 3:
Valoração de apenas 4 pedaços +1

11. Fase 1: Identificação e valoração do seu pedaço

12. Fase 2: Ordenação

13. 16 pedaços iniciais
(mais um se o seu pedaço não for um dos 16 pedaços tipo
1ª Iteração
Pedaço de referência 1
(pedaço do inquirido)
(POTE B: os outros
13 pedaços melhores
do que os seu)
(POTE A: 3 pedaços não
ordenados piores do que o seu)
2ª Iteração
Pedaço de referência 2
(pedaço aleatório do pote A)
Valorização dos restantes pedaços
em relação ao pedaço de referência
n Iterações
...
Seguir o mesmo procedimento
para os pedaços-tipo do pote B

14. 50 mil€
100 mil €
180 mil€
210 mil€
280 mil€
Interpolação e normalização
Fase 3: Valoração

15. ...Estratificação da amostra
1. Representatividade dos atributos
Análise de clusters
AVEIRO/ÍLHAVO
ÉVORA

16. 2. Representatividade socioeconómica
Análise de Factorial de Compoenentes Principais
Grupo etário (3)
Qualificações (4)
Profissões (4)
I2539: População entre 25 e 39 anos
I4064: População entre 40 e 64 anos
I65: População com mais de 65 anos
Q1: Ensino Médio e Ensino Superior
Q2: Diplomados do 1.º, 2º e 3º Ciclos e do Ensino Secundário;
Q3: Não sabe ler nem escrever, Sabe ler e escrever, Frequentou o 1º Ciclo
PA: Quadros superiores e dirigentes; especialistas das profissões intelectuais e
científicas; técnicos e profissionais de nível intermédio;
PB: Pessoal dos serviços e vendedores; pessoal administrativo e similares;
PC: Operários e artífices; operadores de instalações e máquinas e trabalhadores de
montagem; agricultores e trabalhadores qualificados na agricultura e pescas;
trabalhadores não qualificados;

17. ... Especificação dos modelos :
Modelo hedónico global
6
P = β 0 + ∑ β i Ai + ε
i=
=1
Modelo hedónico para
determinação de preferências
por grupos sociais
n
P = β 0 + ∑ β j d j Ai + ε
j =1
P valor do Pedaço Urbano Tipo, para um individuo k;
βi é o valor de cada um dos atributos, determinados pelo conjunto dos
indivíduos k;
ε o erro associado à estimação;
Β0 constante que representa o valor da habitação num Pedaço Urbano
Tipo em que as concretizações dos atributos Ai tomam o valor «0»;

18. ... Especificação dos modelos :
Ai (i=1, …, 6) variáveis dummy (1/0) dos seis atributos que compõem o
Pedaço Urbano Tipo;
Atributo
Contexto / tecido envolvente (A1)
Proximidade a equipamentos e
comércio local (A2)
Mistura de usos no pedaço (A3)
Morfologia do Pedaço (A4)
Logradouro (A5)
Tipologia do edifício (A6)
Concretização
codificada com 1
Totalmente urbanizado
Até 10 minutos a pé
Sossegado
Clássica
Logradouro pequeno ou
inexistente
Unifamiliar ou bifamiliar
Concretização
codificada com 0
Agro florestal
Mais de 10 minutos a
pé
Movimentado
Modernista
Logradouro grande
Colectivo
dj corresponde à variável dummy que traduz a a concretização do tipo «1»
de uma categoria da variável socioeconómica

19. ... Resultados Globais:
Modelos hedónicos globais
Aveiro
N = 432 inq.
Atributos
(Constante)
Tipologia
Pedaço MAIS
valorizado
Pedaço MENOS
valorizado
,962 ***
Unifamiliar (1)
Colectivo (0)
,812 ***
Até 10 minutos a pé (1)
Mais de 10 minutos a pé (0)
,522 ***
Sossegado (1)
Movimentado (0)
-,358 ***
Logradouro grande (0)
Logradouro pequeno/inexis. (1)
-,244 ***
Modernista (0)
Clássica (1)
-,134 ***
Agro florestal (0)
Totalmente urbanizado (1)
Coeficiente não
estandardizado
B
-,823 ***
(Atr6)
Proximidade
(Atr2)
Usos
(Atr3)
Logradouro
(Atr5)
Morfologia
(Atr4)
Contexto
(Atr1)
R2 ajustado = 0,384

20. ... Resultados pelos atributos por
grupos socioeconómicos :
Estruturação clara dos apreços em função da profissão
e da qualificação dos inquiridos
Quadros Superiores e os Especialistas (A) e os indivíduos
mais qualificados (1)
valorizam atributos associáveis ao concentrado
Trabalhadores dos sectores primário e secundário (C) e os
menos qualificados (3)
valorizam atributos à dispersão

21. ... Resultados pelos atributos por
grupos etários:
Estruturação clara dos apreços em função dos grupos
etários dos inquiridos
O comportamento dos mais jovens
sossego e (em menor peso) dimensão do
unifamiliar e proximidade a comércio e
equipamentos
Os indivíduos com idades entre os 35 e os 64 anos
moradia
Os jovens adultos (25-34)
valoriza atributos associáveis à ocupação
concentrada

22. ... Resultados pelos atributos por
tipo de ocupação:
Aveiro centro, outra ocupação concentrada e
ocupação dispersa
Na generalidade, os inquiridos revelam apreço pelo local
onde residem
No disperso por atributos associáveis à dispersão
dispersão:
unifamiliar e sossego
(não dando tanta importância à proximidade a
equipamentos e comércio)
No centro e concentrado
proximidade a comércio e equipamentos locais e
(não dão tanta importância o edifício unifamiliar e
ao sossego)

23. A valorização apresentada anteriormente é
obtida em quantidade de desvios-padrão
Contudo...
para confrontar com os custos é necessário saber:
Qual o valor em unidades monetárias (€)?
(€

24. Pinquérito = f ( Ai ) + ε
Pmercado = f ( X i ) + ε
X p = 150000 €
Portal imobiliário CasaSapo:
12 000 imóveis para venda
(2000 – 2010)
σ ε = 38000 €
Apreço = 150 − 31,3 − 5,1.A1 + 30,9.A2 + 19,8.A3 −13,6.A4 −16,4.A5 + 36,6.A6
Habitação no contexto mais
valorizado: 206 000€
Habitação no contexto menos
valorizado : 90 000€

25. Resultados
Apreço por UTB padrão
UTB-padrão
168.100 €
36.600 €
Clássica de edifícios colectivos
131.500 €
0€
Modernista de edifícios colectivos
140.800 €
9.300 €
Modernista de edifícios uni ou bifuncionais
Ocupação
Concentrada
∆B
Clássica de edifícios uni ou bifuncionais
Ocupação
Dispersa
Apreço fogo
200.900 €
69.400 €
Linear de edificação continuada
165.200 €
33.700 €
De manchas de urbanizações pontuais
175.100 €
43.600 €
Uniforme de edificação pontual
175.100 €
43.600 €