20201023_Minuta do Prospecto Preliminar_emmcamp.pdf

ESTE DOCUMENTO É UMA MINUTA INICIAL SUJEITA A ALTERAÇÕES E COMPLEMENTAÇÕES, TENDO SIDO ARQUIVADO NA COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS PARA FINS EXCLUSIVOS DE ANÁLISE E EXIGÊNCIAS POR PARTE DESSA AUTARQUIA. ESTE DOCUMENTO, PORTANTO, NÃO SE CARACTERIZA COMO O
PROSPECTO PRELIMINAR DA OFERTA E NÃO CONSTITUI UMA OFERTA DE VENDA OU UMA SOLICITAÇÃO PARA OFERTA DE COMPRA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS NO BRASIL, NOS ESTADOS UNIDOS DA AMÉRICA OU EM QUALQUER OUTRA JURISDIÇÃO, SENDO QUE QUALQUER OFERTA OU SOLICITAÇÃO
PARA OFERTA DE AQUISIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS SÓ SERÁ FEITA POR MEIO DE UM PROSPECTO DEFINITIVO. OS POTENCIAIS INVESTIDORES NÃO DEVEM TOMAR NENHUMA DECISÃO DE INVESTIMENTO COM BASE NAS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESTA MINUTA.
As
informações
contidas
neste
Prospecto
Preliminar
estão
sob
análise
da
Comissão
de
Valores
Mobiliários,
a
qual
ainda
não
se
manifestou
a
seu
respeito.
O
presente
Prospecto
Preliminar
está
sujeito
à
complementação
e
correção.
O
Prospecto
Definitivo
estará
disponível
nas
páginas
da
rede
mundial
de
computadores
da
Companhia;
das
Instituições
Participantes
da
Oferta;
das
entidades
administradoras
de
mercado
organizado
de
valores
mobiliários
onde
os
valores
mobiliários
da
Companhia
sejam
admitidos
à
negociação;
e
da
CVM.
MINUTA DO PROSPECTO PRELIMINAR DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA E SECUNDÁRIA DE
AÇÕES ORDINÁRIAS DE EMISSÃO DA EMCCAMP RESIDENCIAL S.A.
EMCCAMP RESIDENCIAL S.A.
Companhia de Capital Autorizado
CNPJ/ME nº 19.403.252/0001-90 | NIRE 31.300.025.829
Rua Gonçalves Dias, 744, Bairro Funcionários
CEP 30140-091 – Belo Horizonte, MG
[•] Ações
Valor da Oferta: R$[•]
Código ISIN das Ações nº “BREMCCACNOR4”
Código de Negociação das Ações na B3: “EMCC”
No contexto da presente Oferta, estima-se que o Preço por Ação estará situado entre R$[•] e R$[•] (“Faixa Indicativa”), podendo, no entanto, ser fixado acima ou abaixo da Faixa Indicativa, a qual é meramente indicativa.
A Emccamp Residencial S.A. (“Companhia”), e os Acionistas Vendedores Pessoas Físicas, conforme identificados neste “Prospecto Preliminar da Oferta Pública de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Emccamp Residencial S.A.” (“Prospecto
Preliminar” e “Acionistas Vendedores”, respectivamente), em conjunto com a XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“XP” ou “Coordenador Líder”), o Banco Itaú BBA S.A. (“Itaú BBA” ou “Agente Estabilizador”) e a Caixa Econômica
Federal (“Caixa” e, em conjunto com o Coordenador Líder e o Agente Estabilizador, “Coordenadores da Oferta”), estão realizando uma oferta pública de distribuição primária e secundária de ações ordinárias, nominativas, escriturais e sem valor nominal de emissão da Companhia,
todas livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames (“Ações”), compreendendo a distribuição: (i) primária de [•] novas Ações de emissão da Companhia (“Oferta Primária”); e (ii) secundária de[, inicialmente,] [•] Ações de emissão da Companhia e de titularidade dos
Acionistas Vendedores (“Oferta Secundária” e, em conjunto com a Oferta Primária, “Oferta”), a ser realizada na República Federativa do Brasil (“Brasil”), em mercado de balcão não organizado, com esforços de colocação das Ações no exterior.
A Oferta será realizada no Brasil, em mercado de balcão não organizado, em conformidade com a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (“Instrução CVM 400”), com o Ofício-Circular
02/2020/CVM/SRE, de 5 de março de 2020 (“Ofício-Circular CVM/SRE”), com o “Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Estruturação, Coordenação e Distribuição de Ofertas Públicas de Valores Mobiliários e Ofertas Públicas de Aquisição de Valores
Mobiliários”, atualmente em vigor (“Código ANBIMA”), bem como com as demais disposições aplicáveis, incluindo sobre esforços de dispersão acionária, conforme previsto no Regulamento do Novo Mercado da B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão ("Regulamento do Novo
Mercado" e "B3", respectivamente), sob a coordenação dos Coordenadores da Oferta e com a participação de determinadas instituições consorciadas autorizadas a operar no mercado de capitais brasileiro, credenciadas junto à B3, convidadas a participar da Oferta
exclusivamente para efetuar esforços de colocação das Ações junto a Investidores Não Institucionais (conforme definido neste Prospecto Preliminar).
Simultaneamente, serão realizados esforços de colocação das Ações no exterior apenas pela XP Investments US, LLC e pelo Itau BBA USA Securities, Inc. (em conjunto, “Agentes de Colocação Internacional”), em conformidade com o Contrato de Colocação
Internacional (conforme definido neste Prospecto Preliminar): (i) nos Estados Unidos da América (“Estados Unidos”), exclusivamente para investidores institucionais qualificados (qualified institutional buyers), residentes e domiciliados nos Estados Unidos, conforme
definidos na Rule 144A do U.S. Securities Act de 1933, conforme alterado (“Securities Act”), editada pela U.S. Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos (“SEC”); em operações isentas de registro nos Estados Unidos, em conformidade ao Securities Act e
aos regulamentos editados ao amparo do Securities Act, bem como nos termos de quaisquer outras regras federais e estaduais dos Estados Unidos sobre títulos e valores mobiliários; e (ii) nos demais países, que não os Estados Unidos e o Brasil, para investidores que
sejam considerados não residentes ou domiciliados nos Estados Unidos ou não constituídos de acordo com as leis deste país (non-U.S. persons), nos termos do Regulation S, editado pela SEC, no âmbito do Securities Act, e observada a legislação aplicável no país de
domicílio de cada investidor (investidores descritos nas alíneas (i) e (ii) acima, em conjunto, “Investidores Estrangeiros”), desde que tais Investidores Estrangeiros invistam no Brasil em conformidade com os mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho
Monetário Nacional (“CMN”), pelo Banco Central do Brasil e/ou pela CVM, nos termos da Resolução do CMN nº 4.373, de 29 de setembro de 2014, conforme alterada, da Instrução da CVM nº 560, de 27 de março de 2015, conforme alterada, ou da Lei nº 4.131, de 03
de setembro de 1962, conforme alterada, sem a necessidade, portanto, da solicitação e obtenção de registro de distribuição e colocação das Ações em agência ou órgão regulador do mercado de capitais de outro país, inclusive perante a SEC.
Nos termos do artigo 14, parágrafo 2º, da Instrução CVM 400, até a data da disponibilização do “Anúncio de Início da Oferta Pública de Distribuição Primária e Secundária de Ações Ordinárias de Emissão da Emccamp Residencial S.A.” (“Anúncio de Início”),
a quantidade total de Ações inicialmente ofertada (sem considerar as Ações Suplementares, conforme abaixo definido) poderá, a critério dos Acionistas Vendedores, em comum acordo com os Coordenadores da Oferta, ser acrescida em até 20% (vinte por
cento) do total de Ações inicialmente ofertado, ou seja, em até [•] ([•]) ações ordinárias de emissão da Companhia e de titularidade dos Acionistas Vendedores, na proporção indicada neste Prospecto Preliminar nas mesmas condições e pelo mesmo preço
das Ações inicialmente ofertadas (“Ações Adicionais”).
Nos termos do artigo 24 da Instrução CVM 400, a quantidade total de Ações inicialmente ofertada (sem considerar as Ações Adicionais) poderá ser acrescida de um lote suplementar em percentual equivalente a até 15% (quinze por cento) do total de Ações
inicialmente ofertado, ou seja, em até [•] ([•]) ações ordinárias de emissão da Companhia e de titularidade dos Acionistas Vendedores, na proporção indicada neste Prospecto Preliminar, nas mesmas condições e pelo mesmo preço das Ações inicialmente
ofertadas (“Ações Suplementares”), conforme opção a ser outorgada pelos Acionistas Vendedores ao Agente Estabilizador, nos termos do Contrato de Colocação (conforme definido neste Prospecto Preliminar), as quais serão destinadas, exclusivamente,
para prestação de serviços de estabilização do preço das Ações (“Opção de Ações Suplementares”). O Agente Estabilizador terá o direito exclusivo, a partir da data de assinatura do Contrato de Colocação, inclusive, e por um período de até 30 (trinta) dias
contados da data de início de negociação das ações ordinárias de emissão da Companhia na B3, inclusive, de exercer a Opção de Ações Suplementares, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, após notificação, por escrito, aos demais Coordenadores
da Oferta, desde que a decisão de sobrealocação das Ações seja tomada em comum acordo entre o Agente Estabilizador e os demais Coordenadores da Oferta quando da fixação do Preço por Ação (conforme abaixo definido). Conforme disposto no Contrato
de Colocação, as Ações Suplementares não serão objeto de Garantia Firme de Liquidação (conforme definido neste Prospecto Preliminar) por parte dos Coordenadores da Oferta.
Estima-se que o preço de subscrição/aquisição, conforme o caso, por Ação estará situado na Faixa Indicativa, podendo, no entanto, ser fixado acima ou abaixo da Faixa Indicativa, a qual é meramente indicativa (“Preço por Ação”). Na hipótese de o Preço
por Ação ser fixado acima ou abaixo da Faixa Indicativa, os Pedidos de Reserva (conforme definido neste Prospecto Preliminar) serão normalmente considerados e processados, observadas as condições de eficácia indicadas
neste Prospecto Preliminar, exceto no caso de um Evento de Fixação do Preço em Valor Inferior à Faixa Indicativa (conforme definido neste Prospecto Preliminar), nos termos do artigo 4º do Anexo II do Código ANBIMA e do
item 21 do Ofício-Circular CVM/SRE, hipótese em que o Investidor Não Institucional (conforme definido neste Prospecto Preliminar) poderá desistir do seu Pedido de Reserva, conforme descrito neste Prospecto Preliminar.
O Preço por Ação será fixado após a conclusão do procedimento de coleta de intenções de investimento junto a Investidores Institucionais, a ser realizado no Brasil, pelos Coordenadores da Oferta, nos termos do Contrato de Colocação, e no exterior, pelos
Agentes de Colocação Internacional, nos termos do Contrato de Colocação Internacional, em consonância com o disposto no artigo 23, parágrafo 1º, e no artigo 44 da Instrução CVM 400 (“Procedimento de Bookbuilding”) e terá como parâmetro as
indicações de interesse em função da qualidade e quantidade de demanda (por volume e preço) por Ação coletada junto a Investidores Institucionais durante o Procedimento de Bookbuilding.
A escolha do critério de determinação do Preço por Ação é justificada na medida em que o preço de mercado das Ações a serem subscritas/adquiridas será aferido de acordo com a realização do Procedimento de Bookbuilding, o qual reflete o valor pelo qual os Investidores
Institucionais apresentarão suas intenções de investimento no contexto da Oferta e, portanto, não haverá diluição injustificada dos atuais acionistas da Companhia, nos termos do artigo 170, parágrafo 1º, inciso III, da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada.
Os Investidores Não Institucionais que aderirem à Oferta Não Institucional não participarão do Procedimento de Bookbuilding e, portanto, não participarão do processo de determinação do Preço por Ação.
Preço (R$) (1)
Comissões (R$)(2)(4)
Recursos Líquidos (R$)(2)(3)(4)
Por Ação........................................................................................................................................................................... [•] [•] [•]
Oferta Primária................................................................................................................................................................ [•] [•] [•](5)
Oferta Secundária............................................................................................................................................................ [•] [•] [•](6)
Total.................................................................................................................................................................................
[•] [•] [•]
(1)
Com base no Preço por Ação de R$[•], que é o preço médio da Faixa Indicativa. O Preço por Ação utilizado neste Prospecto Preliminar serve apenas como um valor indicativo, podendo ser alterado para mais ou para menos após a conclusão do Procedimento de Bookbuilding.
(2)
Abrange as comissões a serem pagas aos Coordenadores da Oferta, sem considerar a colocação das Ações Adicionais e das Ações Suplementares.
(3)
Sem dedução das despesas e tributos da Oferta.
(4)
Para informações sobre as remunerações recebidas pelos Coordenadores da Oferta, veja a seção “Informações Sobre à Oferta – Custos de Distribuição”, na página 52 deste Prospecto Preliminar.
(5)
Para informações sobre a quantidade de Ações a ser emitida pela Companhia e os recursos líquidos a serem recebidos, veja a seção “Informações Sobre à Oferta – Quantidade, Montante e Recursos Líquidos”, na página 51 deste Prospecto.
(6)
Para informações sobre a quantidade de Ações a ser alienada pelos Acionistas Vendedores e os recursos líquidos a serem recebidos por cada Acinista Vendedor, veja a seção “Informações Sobre à Oferta – Quantidade, Montante e Recursos Líquidos”, na página 51 deste Prospecto.
A aprovação do protocolo do pedido de registro da Oferta perante a CVM e a efetiva realização da Oferta, e seus termos e condições, bem como a submissão do pedido de adesão da Companhia ao Novo Mercado e a aprovação de novo estatuto social da
Companhia (“Estatuto Social”), adequado às regras do Regulamento do Novo Mercado, foram deliberadas em Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária da Companhia realizada em 24 de agosto de 2020, cuja ata foi arquivada na Junta Comercial do
Estado de Minas Gerais (“JUCEMG”) sob o nº 8030447 em 29 de setembro de 2020, e publicada no Diário Oficial do Estado de Minas Gerais (“DOEMG”) e no jornal “Valor Econômico”, em 25 de setembro de 2020.
O Preço por Ação e o efetivo aumento de capital da Companhia, dentro do limite do capital autorizado em seu Estatuto Social, serão aprovados em Reunião do Conselho de Administração da Companhia a ser realizada após a conclusão do Procedimento de
Bookbuilding e antes da disponibilização do Anúncio de Início, cuja ata será devidamente registrada na JUCEMG, e publicada no jornal “Valor Econômico” na data de disponibilização do Anúncio de Início e no DOEMG no dia útil subsequente.
Não será necessária qualquer aprovação societária em relação aos Acionistas Vendedores para a participação na Oferta Secundária e para a fixação do Preço por Ação.
Exceto pelos registros da Oferta a serem concedidos pela CVM para a realização da Oferta no Brasil em conformidade com os procedimentos previstos na Instrução CVM 400, a Companhia, os Acionistas Vendedores, os Coordenadores da Oferta e os Agentes de
Colocação Internacional não realizarão nenhum registro da Oferta ou das Ações na SEC dos Estados Unidos e nem em qualquer agência ou órgão regulador do mercado de capitais de qualquer outro país. As Ações não poderão ser ofertadas ou subscritas nos Estados
Unidos ou a pessoas consideradas U.S. persons, conforme definido no Regulamento S, exceto se registradas na SEC ou de acordo com uma isenção de registro nos termos do Securities Act.
Será admitido o recebimento de reservas para subscrição/aquisição das Ações, a partir de [•] de [•] de 2020, as quais somente serão confirmadas pelo subscritor/adquirente por meio do preenchimento do boletim de subscrição e do contrato de compra e
venda após o início do Prazo de Distribuição (conforme definido neste Prospecto).
A Oferta está sujeita à prévia análise e aprovação da CVM, sendo que os registros da Oferta foram requeridos junto à CVM em 23 de outubro de 2020.
“O REGISTRO DA PRESENTE DISTRIBUIÇÃO NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM, GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS OU EM JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DA COMPANHIA, BEM COMO SOBRE AS
AÇÕES A SEREM DISTRIBUÍDAS.”
Este Prospecto não deve, em nenhuma circunstância, ser considerado uma recomendação de subscrição/aquisição das Ações. Ao decidir subscrever/adquirir e integralizar/liquidar as Ações, os potenciais investidores deverão
realizar sua própria análise e avaliação da situação financeira da Companhia, das atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas Ações.
OS INVESTIDORES DEVEM LER ESTE PROSPECTO E O FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA DA COMPANHIA ANTES DE ACEITAR A OFERTA, EM ESPECIAL AS SEÇÕES “SUMÁRIO DA COMPANHIA – PRINCIPAIS FATORES DE RISCO
RELATIVOS À COMPANHIA” E “FATORES DE RISCO RELACIONADOS À OFERTA E ÀS AÇÕES”, A PARTIR DAS PÁGINAS 21 e 89, RESPECTIVAMENTE, DESTE PROSPECTO E TAMBÉM A SEÇÃO “4. FATORES DE RISCO” DO
FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA DA COMPANHIA, ANEXO A ESTE PROSPECTO A PARTIR DA PÁGINA 429 DESTE PROSPECTO, PARA UMA DESCRIÇÃO DE CERTOS FATORES DE RISCO RELACIONADOS À SUBSCRIÇÃO/AQUISIÇÃO
DE AÇÕES QUE DEVEM SER CONSIDERADOS NA TOMADA DE DECISÃO DE INVESTIMENTO.
Coordenadores da Oferta
Coordenador Líder
A data deste Prospecto Preliminar é [•] de [•] de 2020.
EMCC

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i
ÍNDICE
DEFINIÇÕES...................................................................................................................... 1
INFORMAÇÕES CADASTRAIS DA COMPANHIA ................................................................. 6
CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES ACERCA DO FUTURO ............. 7
Estimativas de Mercado e Outras Informações.......................................................................9
SUMÁRIO DA COMPANHIA.............................................................................................. 10
Visão Geral....................................................................................................................... 10
Regiões e Mercado de Atuação........................................................................................... 12
Principais Indicadores Financeiros e Operacionais ................................................................ 13
Pontos Fortes e Vantagens Competitivas............................................................................. 13
Pontos Fracos, Obstáculos e Ameaças................................................................................. 16
Visão de Mercado.............................................................................................................. 16
Estratégia......................................................................................................................... 16
Eventos Recentes.............................................................................................................. 19
Atual Estrutura Societária .................................................................................................. 21
Informações Adicionais...................................................................................................... 21
Principais Fatores de Risco Relacionados à Companhia ......................................................... 21
IDENTIFICAÇÃO DA COMPANHIA, DOS COORDENADORES DA OFERTA, DOS
CONSULTORES E DOS AUDITORES............................................................................... 25
Declaração de Veracidade das Informações......................................................................... 26
SUMÁRIO DA OFERTA ..................................................................................................... 27
INFORMAÇÕES SOBRE A OFERTA ................................................................................... 45
Composição do Capital Social ............................................................................................. 45
Principais Acionistas e Administradores ............................................................................... 45
Identificação dos Acionistas Vendedores ............................................................................. 47
Características Gerais da Oferta.......................................................................................... 48
Aprovações Societárias ...................................................................................................... 49
Preço por Ação ................................................................................................................. 49
Ações em Circulação (Free Float) após a Oferta................................................................... 50
Quantidade, Montante e Recursos Líquidos ......................................................................... 51
Custos de Distribuição ....................................................................................................... 52
Cronograma Estimado da Oferta......................................................................................... 54
Regime de Distribuição...................................................................................................... 55
Plano Distribuição da Oferta............................................................................................... 56
Procedimento da Oferta Não Institucional ........................................................................... 57
Procedimento da Oferta Não Institucional – Segmento Private .............................................. 60
Procedimento da Oferta Não Institucional – Oferta de Varejo................................................ 63
Procedimento da Oferta Institucional .................................................................................. 66
Prazos da Oferta ............................................................................................................... 68
Contrato de Colocação....................................................................................................... 68
Suspensão, Modificação, Revogação ou Cancelamento da Oferta........................................... 69
Informações sobre a Garantia Firme de Liquidação .............................................................. 71
Estabilização de Preços das Ações e Formador de Mercado................................................... 72
Violações das Normas de Conduta...................................................................................... 72
Direitos, Vantagens e Restrições das Ações ......................................................................... 73
Negociação das Ações na B3.............................................................................................. 74
Acordos de Restrição à Venda de Ações (Lock-up) ............................................................... 74
Instituição Financeira Responsável pela Escrituração das Ações ............................................ 75
Inadequação da Oferta...................................................................................................... 75
Condições a que a Oferta esteja submetida......................................................................... 75
Informações Adicionais...................................................................................................... 75
Companhia....................................................................................................................... 76

ii
Coordenadores da Oferta................................................................................................... 76
Links para Disponibilização de Avisos e Anúncios da Oferta................................................... 77
Companhia....................................................................................................................... 77
Coordenadores da Oferta................................................................................................... 77
Instituições Consorciadas................................................................................................... 77
APRESENTAÇÃO DAS INSTITUIÇÕES PARTICIPANTES DA OFERTA............................... 79
Coordenador Líder ............................................................................................................ 79
Itaú BBA .......................................................................................................................... 80
Caixa ............................................................................................................................... 82
RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA E OS COORDENADORES DA OFERTA........... 83
Relacionamento entre a Companhia e o Coordenador Líder................................................... 83
Relacionamento entre a Companhia e o Itaú BBA ................................................................ 84
Relacionamento entre a Companhia e a Caixa ..................................................................... 85
RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA E OS ACIONISTAS VENDEDORES ................ 87
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Coordenador Líder................................. 87
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Itaú BBA............................................... 87
Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e a Caixa.................................................... 87
FATORES DE RISCO RELACIONADOS À OFERTA E ÀS AÇÕES ......................................... 89
DESTINAÇÃO DOS RECURSOS ........................................................................................ 98
CAPITALIZAÇÃO............................................................................................................ 100
DILUIÇÃO...................................................................................................................... 101
Planos de Opções............................................................................................................ 102
Histórico do preço pago por administradores e acionistas controladores em subscrições de
ações da Companhia..................................................................................................... 102
ANEXOS......................................................................................................................... 103
ANEXO A – ESTATUTO SOCIAL VIGENTE DA COMPANHIA............................................ 105
ANEXO B – CÓPIA DA ATA DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA DA
COMPANHIA REALIZADA EM 24 DE AGOSTODE 2020, QUE APROVOU, DENTRE OUTRAS
MATÉRIAS, A REALIZAÇÃO DA OFERTA......................................................................... 125
ANEXO C – MINUTA DA ATA DA REUNIÃO DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DA
COMPANHIA QUE APROVARÁ O PREÇO POR AÇÃO DA OFERTA ................................ 137
ANEXO D – DECLARAÇÃO DA COMPANHIA NOS TERMOS DO ARTIGO 56 DA
INSTRUÇÃO CVM 400 ................................................................................................. 143
ANEXO E – DECLARAÇÃO DOS ACIONISTAS VENDEDORES, NOS TERMOS DO
ARTIGO 56 DA INSTRUÇÃO CVM 400......................................................................... 147
ANEXO F – DECLARAÇÃO DO COORDENADOR LÍDER, NOS TERMOS DO ARTIGO 56
DA INSTRUÇÃO CVM 400............................................................................................ 163
ANEXO G – INFORMAÇÕES CONTÁBEIS INTERMEDIÁRIAS INDIVIDUAIS E
CONSOLIDADAS DA COMPANHIA RELATIVAS AO PERÍODO DE NOVE MESES FINDO
EM 30 DE SETEMBRO DE 2020.................................................................................... 167
ANEXO H – DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS, INDIVIDUAIS E CONSOLIDADAS DA
COMPANHIA REFERENTES AO EXERCÍCIO SOCIAL FINDO EM 31 DEZEMBRO DE
2019............................................................................................................................ 237
ANEXO I – DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS, INDIVIDUAIS E CONSOLIDADAS DA
2018............................................................................................................................ 299
ANEXO J – DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS, INDIVIDUAIS E CONSOLIDADAS DA
2017............................................................................................................................ 363
ANEXO K – FORMULÁRIO DE REFERÊNCIA DA COMPANHIA NOS TERMOS DA
INSTRUÇÃO CVM 480 ................................................................................................. 429

1
DEFINIÇÕES
Para fins do presente Prospecto, “Companhia”, “Emccamp” ou “nós” se referem, a menos que o
contexto determine de forma diversa, à “Emccamp Residencial S.A.”, suas subsidiárias e filiais na
data deste Prospecto. Os termos indicados abaixo terão o significado a eles atribuídos neste
Prospecto e no Formulário de Referência, anexo a este Prospecto a partir da página 429 deste
Prospecto, conforme aplicável.
Os termos relacionados especificamente com a Oferta e respectivos significados constam da seção
“Sumário da Oferta”, a partir da página 10 deste Prospecto.
ABRAINC Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias.
Acionistas Controladores Srs. Régis Pinheiro de Campos, Eduardo Pinheiro de Campos,
Régis Guimarães Campos, Marina Guimarães Campos, Flávia
Guimarães Campos, André Sousa Lima Campos e Eduardo
Pinheiro Campos Filho, considerados em conjunto.
Acionistas Vendedores Srs. Régis Pinheiro de Campos, Eduardo Pinheiro de Campos,
Afiliadas [Significa com relação a uma pessoa: (i) seus acionistas
controladores diretos ou indiretos, nos termos do artigo 116 da
Lei das Sociedades por Ações, (ii) suas sociedades controladas,
direta ou indiretamente, nos termos do artigo 243, parágrafo
2º, da Lei das Sociedades por Ações, (iii) as sociedades sob
mesmo controle que tal pessoa, (iv) sociedades coligadas, nos
termos do artigo 243, parágrafo 1º, da Lei das Sociedades por
Ações, e (v) seus conselheiros e diretores.]
Agente Estabilizador ou Itaú
BBA
Banco Itaú BBA S.A.
ANBIMA Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e
de Capitais.
Assembleia Geral A assembleia geral de acionistas da Companhia.
Auditores Independentes PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes
Banco Central ou BACEN Banco Central do Brasil.
B3 B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão.
Brasil ou País República Federativa do Brasil.
Caixa Caixa Econômica Federal.
Câmara de Arbitragem do
Mercado
A câmara de arbitragem prevista no Regulamento da Câmara de
Arbitragem do Mercado, instituída pela B3, destinada a atuar na
composição de conflitos que possam surgir nos segmentos
especiais de listagem da B3.

2
COVID-19 Doença causada pelo coronavírus SARS-CoV-2.
CMN Conselho Monetário Nacional.
CNPJ/ME Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Economia.
CPF/ME Cadastro Nacional da Pessoa Física do Ministério da Economia.
Código ANBIMA “Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para
Estruturação, Coordenação e Distribuição de Ofertas Públicas de
Valores Mobiliários e Ofertas Públicas de Aquisição de Valores
Mobiliários”, atualmente em vigor.
Companhia ou Emccamp Emccamp Residencial S.A.
Conselho de Administração O conselho de administração da Companhia.
Conselho Fiscal O conselho fiscal da Companhia, que até a data deste Prospecto
não está instalado.
Corretora Itaú Corretora de Valores S.A.
CVM Comissão de Valores Mobiliários.
Decreto Federal 10.342 Decreto Federal nº 10.342, de 07 de maio de 2020.
Deliberação CVM 476 Deliberação da CVM nº 476, de 25 de janeiro de 2005.
Diretoria Estatutária A diretoria estatutária da Companhia.
Doadores Srs. Régis Pinheiro de Campos, Eduardo Pinheiro de Campos,
DOEMG Diário Oficial do Estado de Minas Gerais.
Dólar, dólar, dólares ou US$ Moeda oficial dos Estados Unidos.
EBITDA Medição não contábil elaborada pela Companhia em
consonância com a Instrução CVM 527, conciliada com suas
demonstrações financeiras, e consiste no lucro ajustado pelo
resultado financeiro líquido, pelo imposto de renda e
contribuição social sobre o lucro e pelas despesas de
depreciação e amortização. Para mais informações sobre
medições não contábeis, veja o item 3.2 do Formulário de
Referência, anexo a este Prospecto Preliminar, a partir da
página da 429 deste Prospecto Preliminar.
EPIs Equipamentos de proteção individual.
Estados Unidos Estados Unidos da América.
Estatuto Social Estatuto Social da Companhia.
FGV Fundação Getulio Vargas.

3
FGTS Fundo Garantidor de Tempo de Serviço.
FJP Fundação João Pinheiro.
Formulário de Referência Formulário de Referência elaborado pela Companhia, nos
termos da Instrução CVM 480, anexo a este Prospecto
Preliminar, a partir da página 429 deste Prospecto Preliminar.
IASB International Accounting Standards Board (Conselho de Normas
Internacionais de Contabilidade).
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
ICMS Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços.
Índice de Endividamento A soma do passivo circulante e o passivo não circulante dividido
pelo patrimônio líquido.
IFRS Normas Internacional de Relatório Financeiro (International
Financial Reporting Standards - IFRS) emitidas pelo IASB.
Instituição Escrituradora Itaú Corretora de Valores S.A.
Instrução CVM 400 Instrução da CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003,
conforme alterada.
Instrução CVM 480 Instrução da CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009, conforme
alterada.
Instrução CVM 505 Instrução da CVM nº 505, de 27 de setembro de 2011,
conforme alterada.
Instrução CVM 527 Instrução da CVM nº 527, de 4 de outubro de 2012, conforme
alterada.
Instrução CVM 539 Instrução da CVM nº 539, de 13 de novembro de 2013,
conforme alterada.
Instrução CVM 560 Instrução da CVM nº 560, de 27 de março de 2015, conforme
alterada.
IOF/Câmbio Imposto Sobre Operações Financeiras cobradas nas operações
de câmbio.
JUCEMG Junta Comercial do Estado de Minas Gerais.
Landbank Banco de terrenos para empreendimentos futuros.
Lei das Sociedades por Ações Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada.
Lei 4.131 Lei nº 4.131, de 03 de setembro de 1962, conforme alterada.
Lei 6.766 Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, conforme alterada.
Lei 8.213 Lei nº 13.979 de 06 de fevereiro de 2020

4
Lei 13.979 Lei nº 8.213, de 24 de julho de 1991, conforme alterada.
Novo Mercado Segmento especial de negociação de valores mobiliários da B3,
que estabelece práticas diferenciadas de governança
corporativa e divulgação de informações ao mercado a serem
observadas pela Companhia, mais rigorosas do que aquelas
estabelecidas na Lei das Sociedades por Ações.
MAP Médio e Alto Padrão.
Margem Bruta O lucro bruto dividido pela receita operacional líquida.
Margem EBITDA Medida não contábil calculada pelo EBITDA dividido pela receita
operacional líquida. Para mais informações sobre medições não
contábeis, veja o item 3.2 do Formulário de Referência, anexo a
este Prospecto Preliminar, a partir da página da 429 deste
Prospecto Preliminar.
Margem Líquida O lucro líquido dividido pela receita operacional líquida.
Medida Provisória 927 Medida Provisória 927, de 22 de março de 2020.
Ofício-Circular CVM/SRE Ofício-Circular 01/2020/CVM/SRE, divulgado em 5 de março
de 2020.
Ofício-Circular CVM/SNC/SEP Ofício Circular CVM/SNC/SEP nº 02/2020, emitido pela Comissão
de Valores Mobiliários em 10 de março de 2020.
OMS Organização Mundial de Saúde.
PAR Programa de Arrendamento Residencial do Governo Federal.
PIB Produto Interno Bruto.
PNHU Programa Nacional de Habitação Urbana.
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida.
Real, real, reais ou R$ Moeda oficial corrente no Brasil.
Regulamento da Câmara de
Arbitragem
Regulamento da Câmara de Arbitragem do Mercado instituída
pela B3, inclusive suas posteriores modificações, que disciplina
o procedimento de arbitragem ao qual serão submetidos todos
os conflitos estabelecidos na cláusula compromissória inserida
no Estatuto Social da Companhia e constante dos termos de
anuência dos Administradores, membros do Conselho Fiscal e
do Acionista Controlador.
Regulamento do Novo
Mercado
Regulamento do Novo Mercado da B3, que disciplina os requisitos
para a negociação de valores mobiliários de companhias abertas
no Novo Mercado, estabelecendo regras de listagem
diferenciadas para essas companhias, seus administradores e
seus acionistas controladores.
Resolução 4.373 Resolução do CMN nº 4.373, de 29 de setembro de 2014,
conforme alterada.

5
SFH Sistema Financeiro de Habitação.
ROE Medida não contábil utilizada pela Companhia e consiste no
resultado da divisão do lucro líquido pelo patrimônio líquido do
período. Para mais informações sobre medições não contábeis,
veja o item 3.2 do Formulário de Referência, anexo a este
Prospecto Preliminar, a partir da página da 429 deste Prospecto
Preliminar.
ROAE Medida não contábil utilizada pela Companhia e consiste no
resultado da divisão do lucro líquido pelo patrimônio líquido
médio do período. O patrimônio líquido médio do período, por
sua vez, consiste na soma do patrimônio líquido final do
período analisado com o patrimônio líquido final do período
anterior dividido por 2. Para mais informações sobre medições
não contábeis, veja o item 3.2 do Formulário de Referência,
anexo a este Prospecto Preliminar, a partir da página da 429
deste Prospecto Preliminar.
Securities Act U.S. Securities Act de 1933, conforme alterado.
SEC U.S. Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos.
Sinduscon-MG Sindicato da Indústria da Construção Civil.
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
SFH Sistema Financeiro Habitacional.
XP ou Coordenador Líder XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valos
Mobiliários S.A.
VGV Valor Geral de Vendas.

6
INFORMAÇÕES CADASTRAIS DA COMPANHIA
Identificação EMCCAMP RESIDENCIAL S.A., sociedade por ações,
devidamente inscrita no CNPJ/ME sob o nº 19.403.252/0001-90
e com seus atos constitutivos devidamente registrados na
JUCEMG sob o NIRE 31.300.025.829.
Registro na CVM A Companhia se encontra em fase de obtenção de registro
como emissora de valores mobiliários categoria “A” perante a
CVM, sendo que os registros de companhia aberta e da Oferta
foram requeridos junto à CVM em 23 de outubro de 2020.
Sede Rua Gonçalves Dias, 744, Bairro Funcionários, CEP 30140-091,
na cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais.
Diretoria de Relações com
Investidores
Localizada na sede da Companhia. O Diretor de Relações com
Investidores é o Sr. Caio Felizola. O telefone da Diretoria de
Relações com Investidores da Companhia
é +55 (31) 3526-7455 e o seu endereço eletrônico é
ri@emccamp.com.br.
Instituição Escrituradora Itaú Corretora de Valores S.A.
Auditores Independentes PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes, para os
exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2019,
2018 e 2017, e para os períodos de nove meses findos em 30
de setembro de 2020 e 2019.
Títulos e Valores Mobiliários
Emitidos
As Ações serão listadas no Novo Mercado sob o código “[•]”, a
partir do primeiro dia útil imediatamente posterior à
disponibilização do Anúncio de Início.
Jornais nos Quais Divulga
Informações
As informações referentes à Companhia são divulgadas no
DOEMG e no ”Valor Econômico”.
Formulário de Referência Informações detalhadas sobre a Companhia, seus negócios e
operações poderão ser encontradas no Formulário de Referência,
anexo a este Prospecto a partir da página da 429 deste Prospecto.
Website www.emccamp.com.br
As informações constantes do nosso website não são parte
integrante deste Prospecto, e nem se encontram incorporadas
por referência ou anexas a este.
Informações Adicionais Informações adicionais sobre nós e a Oferta poderão ser obtidas
em nosso Formulário de Referência, anexo a este Prospecto a
partir da página 429 deste Prospecto, e junto: (i) à nossa Diretoria
de Relações com Investidores; (ii) aos Coordenadores da Oferta
nos endereços e websites indicados na seção “Informações Sobre
à Oferta – Informações Adicionais” na página 75 deste Prospecto
Preliminar; (iii) à CVM, na Rua Sete de Setembro, 511, 5.º andar,
na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, ou na Rua
Cincinato Braga, 340, 2º a 4º andares, na cidade de São Paulo,
Estado de São Paulo, ou, ainda, em seu website:
www.cvm.gov.br; e (iv) à B3, na Praça Antônio Prado, 48, 7º
andar, CEP 01010-901, na cidade de São Paulo, Estado de São
Paulo, em seu website: www.b3.com.br.

7
CONSIDERAÇÕES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES ACERCA DO FUTURO
Este Prospecto contém estimativas e perspectivas para o futuro, principalmente nas
seções “Sumário da Companhia – Principais Fatores de Risco Relacionados à Companhia”
e “Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações” deste Prospecto, a partir das
páginas 21 e 89, respectivamente, e nas seções “4. Fatores de Risco”, “7. Atividades do
Emissor” e “10. Comentários dos Diretores” do nosso Formulário de Referência, anexo a
este Prospecto Preliminar, a partir da página 429 deste Prospecto Preliminar.
As estimativas e declarações futuras têm por embasamento, em grande parte, expectativas atuais
da Companhia sobre eventos futuros e tendências financeiras que afetam ou que tenham o
potencial de afetar os negócios da Companhia, o seu setor de atuação, sua participação de
mercado, reputação, negócios, situação financeira, o resultado de suas operações, margens e/ou
fluxo de caixa. As estimativas e perspectivas sobre o futuro estão sujeitas a diversos riscos e
incertezas e foram efetuadas somente com base nas informações disponíveis atualmente.
Muitos fatores importantes, além daqueles discutidos neste Prospecto Preliminar, tais como previstos
nas estimativas e perspectivas sobre o futuro, podem impactar adversamente os resultados da
Companhia e/ou podem fazer com que as estimativas e perspectivas não se concretizem.
Dentre os diversos fatores discutidos em outras seções deste Prospecto Preliminar que podem influenciar
as estimativas e declarações futuras da Companhia, podem ser citados, como exemplo, os seguintes:
• os efeitos econômicos, financeiros, políticos e sanitários da pandemia de COVID-19 (ou outras
pandemias, epidemias e crises similares) particularmente no Brasil e na medida em que continuem a
causar graves efeitos macroeconômicos, podendo, portanto, intensificar o impacto dos demais riscos
aos quais estamos sujeitos, para maiores informações, veja o fator de risco “A extensão da
pandemia declarada pela Organização Mundial de Saúde (OMS) em razão da disseminação do
coronavírus responsável pela COVID-19, a percepção de seus efeitos, ou a forma pela qual tal
pandemia impactará nossos negócios depende de desenvolvimentos futuros, que são altamente
incertos e imprevisíveis, podendo resultar em um efeito adverso relevante em nossos negócios,
condição financeira, resultados das operações e fluxos de caixa e, finalmente, a capacidade da
Companhia de continuar operando nossos negócios”, na seção 4.1 do Formulário de Refência
anexo a este Propsecto;
• o impacto do COVID-19 na economia e condições de negócio no Brasil e no mundo e quaisquer
medidas restritivas impostas por autoridades governamentais no combate ao surto;
• nossa capacidade de implementar, de forma tempestiva e eficiente, qualquer medida necessária em
resposta ao, ou para amenizar os impactos do COVID-19 em nossos negócios, operações, fluxo de
caixa, perspectivas, liquidez e condição financeira;
• nossa capacidade de prever e reagir, de forma eficiente, as mudanças temporárias ou de longo
prazo no comportamento de nossos consumidores em razão do COVID-19 (ou outras pandemias,
epidemias e crises similares), mesmo após o surto ter sido suficientemente controlado;
• os efeitos da crise financeira econômica no Brasil;
• intervenções governamentais, resultando em alteração na economia, tributos, ou
regulamentação no Brasil;
• alterações nas condições gerais da econômica, políticas, demográficas e comerciais no Brasil,
particularmente nas regiões em que a Companhia opera, incluindo, por exemplo, inflação,
desvalorização do real, taxas de juros, taxas de câmbio, níveis de emprego, crescimento
populacional, confiança do consumidor e liquidez nos mercados financeiro e de capitais;

8
• inflação e desvalorização do Real, bem como flutuações das taxas de juros;
• instabilidade política no país (inclusive referente a políticas desenvolvidas pelo governo do presidente
Jair Bolsonaro ou como resultado de intervenções do governo e/ou novos impostos e tarifas) e
mudanças na situação política e macroeconômica do país;
• condições que afetem a indústria da Companhia e a condição financeira de seus clientes;
• fatores ou tendências que possam afetar os negócios, participação de mercado, condição
financeira, liquidez ou resultados de operações da Companhia;
• a capacidade da Companhia de executar com sucesso seu plano de expansão e estratégia de
crescimento, inclusive garantindo fontes adequadas de financiamento;
• modificações em leis e regulamentos aplicáveis ao setor imobiliário, incluindo os que envolvem
questões imobiliárias, fiscais e trabalhistas;
• obtenção de licenças e autorizações governamentais para construções e empreendimentos da
Companhia;
• as relações da Companhia com seus atuais e futuros fornecedores, clientes e prestadores de serviços;
• competição do setor;
• eventos de força maior e os efeitos de interrupções em nossas atividades, tal como o surto do
coronavírus no Brasil e no mundo e eventos catastróficos do setor no qual a Companhia atua;
• aumento do custo da estrutura da Companhia, em especial de custos com aquisição de terrenos,
construção de empreendimentos e custos trabalhistas;
• a degradação da classificação de crédito do Brasil (rating);
• outras considerações discutidas na seção “Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações” a
partir da página 89 deste Prospecto Preliminar, e nas seções “4. Fatores de Risco”, “7.
Atividades do Emissor” e “10. Comentários dos Diretores” do nosso Formulário de Referência.
Essa lista de fatores de risco não é exaustiva e outros riscos e incertezas podem causar resultados
que podem vir a ser substancialmente diferentes daqueles contidos nas estimativas e perspectivas
sobre o futuro.
O INVESTIDOR DEVE ESTAR CIENTE DE QUE OS FATORES MENCIONADOS ACIMA, ALÉM
DE OUTROS DISCUTIDOS NESTE PROSPECTO PRELIMINAR E NOSSO FORMULÁRIO DE
REFERÊNCIA, PODERÃO AFETAR NOSSOS RESULTADOS FUTUROS E PODERÃO LEVAR A
RESULTADOS DIFERENTES DAQUELES CONTIDOS, EXPRESSA OU IMPLICITAMENTE,
NAS DECLARAÇÕES E ESTIMATIVAS CONTIDAS NESTE PROSPECTO PRELIMINAR. TAIS
ESTIMATIVAS REFEREM-SE APENAS À DATA EM QUE FORAM EXPRESSAS, SENDO QUE
NÓS, OS ACIONISTAS VENDEDORES E OS COORDENADORES DA OFERTA NÃO
ASSUMIMOS A RESPONSABILIDADE E A OBRIGAÇÃO DE ATUALIZAR PUBLICAMENTE
OU REVISAR QUAISQUER DESSAS ESTIMATIVAS E DECLARAÇÕES FUTURAS OU DE
QUALQUER OUTRA FORMA, EM RAZÃO DA OCORRÊNCIA DE NOVA INFORMAÇÃO,
EVENTOS FUTUROS OU DE QUAISQUER OUTROS FATORES. MUITOS DOS FATORES QUE
DETERMINARÃO ESSES RESULTADOS E VALORES ESTÃO ALÉM DA NOSSA CAPACIDADE
DE CONTROLE OU PREVISÃO.

9
As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “deverá”, “visa”, “estima”, “continua”, “antecipa”, “pretende”,
“espera” e outras similares têm por objetivo identificar estimativas e perspectivas para o futuro.
Em vista dos riscos e incertezas aqui descritos, as estimativas e declarações acerca do futuro
constantes deste Prospecto Preliminar podem não vir a se concretizar.
Declarações prospectivas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros
e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. As condições futuras da situação
financeira e dos resultados operacionais, da participação de mercado e posição competitiva no
mercado poderão apresentar diferenças significativas se comparados àquela expressa ou sugerida nas
referidas declarações prospectivas. Muitos dos fatores que determinarão esses resultados estão além
da capacidade de controle ou previsão da Companhia. Tendo em vista estas limitações, os potenciais
investidores não devem tomar suas decisões de investimento exclusivamente com base nas
estimativas e declarações acerca do futuro contidas neste Prospecto Preliminar.
Estimativas de Mercado e Outras Informações
São feitas declarações neste Prospecto Preliminar sobre estimativas de mercado, a situação em
relação aos concorrentes e a participação no mercado da Companhia, bem como sobre o tamanho
dos mercados em que atua. Tais declarações são feitas com base em pesquisas internas e pesquisas
de mercado e em informações obtidas de fontes que a Companhia considera confiáveis. A menos que
indicado de outra forma, todas as informações macroeconômicas foram obtidas junto ao BACEN,
IBGE e FGV. A Companhia não tem motivos para acreditar que tais informações não sejam corretas
em seus aspectos relevantes, razão pela qual não as verificou de forma independente.
Todas as referências feitas neste Prospecto Preliminar a “Real”, “Reais” ou “R$” dizem respeito à
moeda oficial do Brasil e todas as referências a “Dólar”, “Dólares” ou “US$” dizem respeito à moeda
corrente dos Estados Unidos.
Adicionalmente, alguns números constantes deste Prospecto Preliminar e no Formulário de
Referência, podem não representar totais exatos em razão de arredondamentos efetuados. Sendo
assim, os resultados apresentados em algumas tabelas presentes neste Prospecto Preliminar
podem não corresponder ao resultado exato da soma dos números que os precedem, ainda que a
diferença seja mínima.

10
SUMÁRIO DA COMPANHIA
Este Sumário contém um resumo das nossas atividades, informações financeiras e operacionais,
não pretendendo ser completo nem substituir o restante deste Prospecto e do Formulário de
Referência, anexo a este Prospecto a partir da página 429 deste Prospecto. Este Sumário não contém
todas as informações que o investidor deve considerar antes de investir em nossas Ações. Antes de
tomar sua decisão em investir em nossas Ações, o investidor deve ler cuidadosa e atenciosamente
todo este Prospecto e o Formulário de Referência, em especial as informações contidas nas seções
“Considerações Sobre Estimativas e Declarações a Acerca do Futuro” e “Principais Fatores de Risco
Relativos à Companhia” deste Prospecto, nas seções “3. Informações Financeiras Selecionadas”, “4.
Fatores de Risco” e “10. Comentários dos Diretores” do Formulário de Referência, bem como as
nossas informações trimestrais e respectivas notas explicativas, anexas este Prospecto a partir da
página 167, respectivamente, e as demonstrações financeiras e respectivas notas explicativas,
anexas este Prospecto a partir da página 237, respectivamente. Declaramos que as informações
constantes neste Sumário são consistentes com as informações de nosso Formulário de Referência,
anexo a este Prospecto a partir da página 429 deste Prospecto, nos termos do inciso II, § 3º, do
artigo 40 da Instrução CVM 400. A menos que o contexto exija outra interpretação, os termos
“nós”, “nossos” e “nossa Companhia” referem-se à Emccamp Residencial S.A. e suas controladas.
Visão Geral
A Companhia opera há mais de 40 anos no mercado de construção civil, com forte presença no
segmento de empreendimentos residenciais econômicos na região Sudeste do Brasil, oferecendo
imóveis de qualidade a baixo custo para milhares de famílias brasileiras, que, dessa forma, podem
realizar o sonho da casa própria.
A Companhia opera com grande foco na utilização do SFH, que é uma modalidade de crédito
associativo. O SFH utiliza recursos do SBPE e do FGTS para financiamentos de imóveis residenciais
de até R$1,5 milhão.
Mais particularmente, a Companhia concentra a sua atuação no âmbito das Faixas 1.5, 2 e 3 do PNHU
do PMCMV.
O PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades
habitacionais, à requalificação de imóveis urbanos e à produção ou reforma de habitações rurais. Na
modalidade PNHU, em que a Companhia atua, é possível obter financiamento imobiliário para adquirir
casas ou apartamentos na área urbana, existindo quatro faixas de renda contempladas, cada uma com
critérios específicos de taxas de juros, descontos, entre outros, sendo divididas de acordo com a renda
familiar, da seguinte forma: (i) Faixa 1, para famílias com renda mensal de até R$1.800,00; (ii) Faixa
1.5, para famílias com renda mensal de até R$2.600,00; (iii) Faixa 2, para famílias com renda mensal de
até R$4.000,00; e (iv) Faixa 3, para famílias com renda mensal de até R$7.000,00.
Ainda, oportunisticamente, e como estratégia de diversificação, a Companhia identifica e atua em
projetos no mercado de imóveis residenciais elegíveis a financiamento pelo SBPE, que abrange
imóveis na faixa de preço de R$250 mil a R$500 mil. Para maiores informações sobre o SFH, o
PMCMV e o SBPE, vide itens 7.3(c) e 7.5(a) do Formulário de Referência anexo a este Prospecto.
Fundada por Régis Pinheiro de Campos em 1977, em Belo Horizonte, Minas Gerais, a Companhia
expandiu ao longo dos anos para os estados do Rio de Janeiro e São Paulo, destacando sua
presença nas regiões metropolitanas de cada capital dos estados mencionados acima, bem como
nas grandes regiões metropolitanas de cidades de cada estado na região Sudeste, como
Campinas1
. Com presença geográfica nos mercados mais relevantes do país em termos
populacionais, a Companhia se diferencia por ser uma das únicas companhias do setor presente em
três faixas do PMCMV em três dos maiores estados do país em termos de população, de acordo
com dados populacionais apurados pelo IBGE.
1
Segundo dados do IBGE, a Região Metropolitana de Campinas concentra 20 municípios, com 3,3 milhões de habitantes e
PIB de R$186,8 bi.

11
Ao longo de sua trajetória, a Companhia entregou mais de 50.000 unidades residenciais espalhadas
pelos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Atualmente, mais de 200 mil pessoas vivem
em apartamentos construídos pela Companhia. Para mais informações sobre o histórico de operações
da Companhia, vide item 6.3 do Formulário de Referência anexo a este Prospecto.
Em 2000, a Companhia tornou-se participante do PAR, um dos primeiros programas de habitação
federal criados no país. Através de sua participação no PAR, a Companhia adquiriu a expertise no
segmento de habitação popular e no gerenciamento de custos com limitação orçamentária, sempre
se atendo à manutenção da qualidade de seus produtos.
No ano de 1999, numa estratégia de diversificação e oportunidade de novos negócios, a
Companhia iniciou sua atuação na cidade do Rio de Janeiro, o que se mostrou uma decisão correta
já que, atualmente, tal filial é fundamental para o core business da Companhia. Em 2008, a
Companhia realizou a abertura de uma filial na cidade de São Paulo, que se mostrou um passo
decisivo para a consolidação de sua presença como incorporadora no Sudeste.
Em 2013, a Companhia foi premiada com a posição de 1º lugar no ranking VALOR 1000 do jornal
Valor Econômico, um dos mais reconhecidos periódicos nacionais sobre temas de economia e
indústria na categoria “Melhor Empresa do Setor de Empreendimentos Imobiliários”.
Nos últimos dez anos, a Companhia figurou por duas vezes entre as 20 maiores no Ranking da
Inteligência Empresarial de Construção (ITC) das 100 maiores construtoras do Brasil. Em 2016,
figurou em 1° lugar na categoria “Destaque em Residencial – Região Sudeste” e 12º lugar entre as
100 maiores construtoras. Nas últimas pesquisas de satisfação realizadas junto a seus clientes, mais
de 90% afirmaram que indicariam a Companhia aos seus amigos que queiram comprar um imóvel.
A Companhia trabalha com foco na qualidade dos processos de construção, visando sempre
garantir eficácia nas construções e primor nos acabamentos, por meio de uma gestão séria, ética e
transparente, comprometida com os resultados, com foco na gestão de pessoas e respeitando o
atendimento à legislação e regulamentação aplicável, incluindo ambiental. Em 2001, a Companhia
recebeu a certificação do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat - PBQP-
h:2018 e, em 2002, recebeu o certificado internacional de qualidade ISO-9001:2015 (Sistema de
Gestão da Qualidade) em construção e desenvolvimento imobiliário.
A execução de obras com qualidade e foco nas necessidades dos clientes amparam o crescimento da
Companhia. Nos últimos 10 anos, a Companhia concluiu a construção de 124 condomínios, que
totalizam 38.812 mil unidades entregues e que representam um valor de, aproximadamente, R$3
bilhões. O VGV da Companhia, segundo metodologia da Companhia, representa a soma do potencial
de venda de todas as unidades de cada um dos empreendimentos, mediante a multiplicação do valor
de venda estimado para cada unidade pelo número total de unidades do empreendimento.
Os empreendimentos desenvolvidos pela Companhia seguem uma rigorosa lógica comercial que
mira o equilíbrio entre a qualidade arquitetônica, construtiva e a rentabilidade das operações. Este
equilíbrio é alcançado através da excelência em engenharia, com a adoção de processos
construtivos padronizados, controlados e altamente tecnológicos, assim como pela experiência e
amplo acervo técnico de seu corpo de engenheiros.
A trajetória da Companhia no mercado imobilário é guiada por três principais pilares:
(i) crescer de forma equilibrada, com fluxo de caixa saudável e sem alavancagem, priorizando
a utilizaçao de recursos próprios ao invés de endividamento financeiro;
(ii) manter a liquidez financeira, com venda mais rápida de seus produtos, assegurando o ágil
retorno de capital para investir em novos projetos; e
(iii) gestão comprometida com os resultados em todos os processos.

12
Regiões e Mercado de Atuação
Ao longo de mais de 40 anos de trajetória, a Companhia concentrou sua atuação na região
Sudeste, mais especificamente nas capitais e regiões metropolitanas das cidades de Belo Horizonte,
Rio de Janeiro, São Paulo e Campinas, mercados sobre os quais consolidou largo conhecimento.
As regiões metropolitanas das quatro cidades compreendem 130 municípios, concentram 21% da
população brasileira e 31% do PIB nacional, com base em dados do IBGE.
Em 30 de setembro de 2020, a Companhia possuía 14 projetos de incorporação em andamento
nessas regiões, totalizando VGV de aproximadamente R$853,55 milhões, além de Landbank de
aproximadamente, R$4,7 bilhões, o que a Companhia entende lhe garantir um fluxo de projetos e
entregas para atender frente às demandas do mercado. O posicionamento atual da Companhia a
diferencia das suas concorrentes, listadas ou não, por ser uma das únicas entre as principais
incorporadoras do mercado nacional a atuar nas faixas 1,5, 2 e 3 do PMCMV em três dos maiores
estados do país em termos populacionais, de acordo com dados apurados pelo IBGE:
Além disso, o Landbank da Companhia está dividido em, aproximadamente, 8% voltado para a
faixa 1,5 do PMCMV, 53% destinado para a faixa 2 do PMCMV, 31% voltado para a faixa 3 do
PMCMV e 8% voltado para o SBPE, em termos de VGV, conforme a imagem abaixo:
O foco de atuação na região Sudeste, que concentra o maior mercado imobiliário do país e, de
acordo com dados do IBGE, abrange os três estados brasileiros com maior PIB, está em linha com
a estratégia de crescimento da Companhia. A Companhia entende que o segmento imobiliário
brasileiro para as camadas de média e baixa renda apresenta elevado potencial de crescimento, em
virtude primordialmente de fatores como déficit habitacional (i.e., o número de unidades que
deveriam ser acrescentadas ao estoque de domicílios existente a fim de eliminar carências
habitacionais), disponibilidade de crédito, queda na taxa de juros, programas governamentais para
fins habitacionais e perspectivas de aumento do nível de emprego. Em 2017, o déficit habitacional
era de, aproximadamente, 7,77 milhões de unidades, sendo que 99,5% pertenciam a famílias nas

13
faixas de renda de até 10 (dez) salários mínimos, segundo relatório publicado em outubro de 2018
pela ABRAINC e pela FGV, utilizando metodologia de cálculo da FJP. Segundo o mesmo relatório, a
parcela mais representativa é proveniente da região Sudeste, responsável por 41,96% do déficit
nacional. Somados a questão do déficit habitacional, a dinâmica demográfica, o cenário de
retomada do crescimento econômico e a mobilidade social abrem a possibilidade, na visão da
Companhia, para uma expansão significativa do número de famílias com demanda por unidades
habitacionais nos próximos anos.
BRASIL – Evolução do Déficit Habitacional Total (Número de Unidades) – 2007-2017
Principais Indicadores Financeiros e Operacionais
O quadro abaixo apresenta as informações financeiras da Companhia selecionadas para os períodos
indicados:
Períodos de 9 meses findos em 30 de
setembro de Exercícios sociais findos em 31 de dezembro de
(em milhares de reais,
exceto %) 2020 2019 2019 2018 2017
Receita Líquida......... 220.494 117.326 176.462 72.076 231.567
EBITDA ..................... 29.921 7.970 17.884 -20.438 39.097
Margem EBITDA ....... 13,57% 6,79% 10,13% -28,36% 16,88%
Lucro bruto............... 70.899 39.400 59.473 11.638 62.080
Margem bruta........... 32,15% 33,58% 33,70% 16,15% 26,81%
Lucro líquido
(prejuízo) ................. 22.818 12.201 21.652 -13.236 54.524
Margem líquida......... 10,35% 10,40% 12,27% -18,36% 23,55%
Índice de
endividamento.......... 2,329 - 1,584 0,587 0,351
ROE........................... 7,73% 3,20% 7,60% -3,59% 14,16%
ROAE ........................ - - 6,63% -3,51% 14,87%
Pontos Fortes e Vantagens Competitivas
A Companhia acredita que seus principais pontos fortes e suas vantagens competitivas são os seguintes:
Equipe de engenharia altamente qualificada e aliada a técnicas de engenharia eficientes
A Companhia trabalha com foco na qualidade dos processos de construção, visando sempre garantir
eficácia nas construções e primor nos acabamentos, por meio de uma gestão séria, ética e transparente,
comprometida com os resultados, com foco na gestão de pessoas e respeitando o atendimento à
legislação aplicável. Um ponto relevante, que é trabalhado há muitos anos na Companhia, é o
reconhecimento dos profissionais da engenharia da Companhia, que atuam fortemente na redução de
custos de obra, pagando salários atrativos para as lideranças e possibilitando o cresimento e a retenção
dos profissionais envolvidos, e mantendo o padrão de excelência da Companhia.
A equipe da Companhia trabalha com técnicas de engenharia eficientes. Como por exemplo, a fôrma
de alumínio é uma das principais técnicas utilizadas nas construções dos empreendimentos dos
residenciais da empresa. Esta é uma inovação que padroniza, ganha escala, diminui custos, mantém
a qualidade nos acabamentos e reduz os resíduos da construção. Da mesma forma, é importante
ressaltar a utilização do polietileno reticulado (PEX), do kit elétrico e do piso laminado de madeira
proporcionam velocidade na execução dos nossos empreendimentos, qualidade e escala. Estes são
alguns exemplos de técnicas modernas que oferecem vantagens competitivas à Companhia.

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Excelência em controle e qualidade, com elevado índice de satisfação dos clientes
A Companhia entende que a qualidade de seus produtos e serviços é um diferencial da Companhia,
que é sinônimo de um negócio atrativo para os seus clientes. Através do Sistema de Gestão de
Qualidade da Companhia, cada etapa do trabalho é inspecionada por uma equipe altamente
capacitada, a fim de garantir menores índices de retrabalho, redução dos serviços de manutenção e
um produto final exemplar. O primor na qualidade é refletido diretamente na satisfação dos
clientes, que aprovam e recomendam a Companhia.
Desde janeiro de 2018, a Companhia realiza pesquisas de satisfação por amostragem via contato
telefônico junto a seus clientes. De acordo com as pesquisas realizadas pela Companhia, mais de
90% dos clientes entrevistados informaram que indicariam a Companhia aos seus amigos que
queiram comprar um imóvel. Desde 2001, a Companhia recebeu dezenas de certificações
relacionadas ao Sistema de Gestão da Qualidade, sendo que atualmente a Companhia conta com
duas certificações vigentes pelo NBR ISO 9001:2015 e PBQP-H SIAC Nível "A", respectivamente nos
escopos de “Incorporação, Projetos, Execução de Obras” e “Execução de Obras de Edificações,
Saneamento, Obras Viárias e Obras de Arte Especiais”.
O knowhow adquirido durante os mais de 40 anos de atividades da Companhia no mercado de
imóveis de baixa renda possibilitou, por meio de processos construtivos padronizados e de uma
logística apurada, um aumento significativo na velocidade de execução dos empreendimentos. Com
esta vantagem competitiva, a Companhia consegue oferecer aos seus clientes apartamentos de
qualidade superior, sem abandonar sua cultura de sempre buscar lançar o melhor produto com o
menor preço da região, subsidiado em pesquisas de mercado, conforme abaixo:
A Companhia tem como prioridade a satisfação do cliente em relação ao cumprimento do prazo de
entrega das obras. Seu Departamento de Planejamento e Controle é responsável por fazer a análise
mensal dos custos, prazos e metas de cada empreendimento em execução. Por meio deste
controle, possíveis distorções em relação ao planejamento inicial são identificadas com

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antecedência, possibilitando a adoção de medidas corretivas de forma tempestiva, motivo pelo qual
a Companhia possui histórico de unidades entregues dentro do prazo estipulado.
Como fatores relevantes para garantir o compromisso da Companhia no cumprimento dos prazos
das obras, destacamos ainda a busca pela eficiência em todo o processo produtivo e o uso de
tecnologias que possilitam maior agilidade na execução das obras.
Saúde financeira com entrega e gestão consistente de lucratividade
A saúde financeira está na essência dos pilares de gestão da Companhia. A Companhia trabalha
com um fluxo de caixa saudável, o que a permite crescer sem empréstimos e financiamentos. A
Companhia preza pela liquidez, por meio da venda mais rápida dos produtos, assegurando o ágil
retorno de capital para investir em outros projetos. A imagem abaixo ilustra o desempenho
financeiro e o potencial construtivo da Companhia nos últimos anos:
A liquidez de seus negócios e a venda mais rápida de seus produtos é alcançada pelo
fortalecimento de sua equipe de vendas, corretores e imobiliárias, o que se deu mais recentemente
da seguinte maneira: (i) fortalecimento de equipe própria; (ii) utilização de imobiliárias “in house”
captando vendas por meio da utilização da estrutura dos estandes de venda da própria Companhia;
e (iii) ampliação dos “Canais Imobs”, corretores responsáveis pela captação de clientes para além
dos estandes de venda da Companhia.

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Este modelo de gestão nos permite iniciar obras em momentos estratégicos e garantir os
pagamentos em dia a todos que fazem parte da cadeia construtiva da Companhia.
Destacamos o reconhecimento à Companhia com o 1º lugar no ranking VALOR 1000, do jornal
Valor Econômico, de 2014 referente ao ano de 2013 na categoria “Melhor Empresa do Setor de
Empreendimentos Imobiliários”.
Capacidade de atrair e selecionar clientes de alta qualidade, reduzindo os níveis de
inadimplência
Em relação ao mercado, nossa política de análise e concessão de crédito é bem conservadora,
garantindo a capacidade de pagamento dos compradores até o final da obra.
Como resultado de um criterioso processo de financiamento, temos baixas taxas de distratos,
inadimplência e pró-soluto pós chaves. As taxas de inadimplência e pró-soluto pós chaves total da
Companhia, em 30 de setembro de 2020, são de 0,22% e 2,04% sobre o VGV vendido. A taxa de
inadimplência considera os clientes com parcelas em atraso superior a 90 dias. Na mesma
dinâmica, a média de distratos contratuais pelos clientes da Companhia é de 5% no período
compreendido entre 2018 a 30 de setembro de 2020.
Pontos Fracos, Obstáculos e Ameaças
Os pontos fracos, obstáculos e ameaças à Companhia, seus negócios e condição financeira estão
relacionados à concretização de um ou mais cenários adversos contemplados em nossos fatores de
risco, ocorrendo de maneira combinada. Vide itens 4.1 e 4.2 do Formulário de Referência anexo a
este Prospecto.
Visão de Mercado
A perspectiva para 2020 foi de grande crescimento para o setor imobiliário, devido à demanda
reprimida em função da crise vivida pelo Brasil entre 2014 e 2019. As taxas de juros estão mais
baixas, o que melhora muito o poder de compra das famílias.
A Companhia acredita que a redução dos juros tem aberto o mercado para um número expressivo de novos
compradores. Os juros menores do que os históricos tendem a continuar após o controle da pandemia.
Segundo a ABRAINC, uma queda de um ponto percentual nos juros dos financiamentos pode incluir
aproximadamente 800 mil famílias no segmento de MAP e cerca de 2 milhões de famílias no de
habitação popular. Dados históricos demonstram a correlação entre as taxas de juros e as vendas
de imóveis.
Com a chegada da pandemia da COVID-19, o clima de incerteza levou várias incorporadoras a diminuir
o ritmo de lançamentos. Com relação à Companhia, houve um aumento nas vendas nos estados de
Minas Gerais e Rio de Janeiro, sendo que, no estado de São Paulo as vendas se mantiveram, o que
deixou a Companhia confortável em manter sua programação de lançamentos para este ano.
Como consequência às medidas e experiência de isolamento social, acredita-se em uma mudança do
padrão de consumo, levando à procura por empreendimentos que ofereçam: (a) área de lazer completa
e estruturada; (b) opções de coworking no condomínio; e (c) espaços planejados para home office.
Os executivos da Companhia acreditam no crescimento das incorporadoras residenciais, pois as
taxas de juros estão mais baixas e o déficit habitacional no Brasil, principalmente na região
Sudeste, é de 7,77 milhões, segundo pesquisa realizada em 2019 pela ABRAINC e FGV. Sendo
assim, o momento é favorável para a compra de imóveis.
Estratégia
Atuação nas Regiões Metropolitanas de Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo e Campinas
A Companhia atua nos três estados mais populosos do Brasil, Minas Gerais, São Paulo e Rio de
Janeiro, destacando as regiões metropolitanas das capitais dos referidos estados, bem como na
região metropolitana de Campinas, no estado de São Paulo. O foco principal da Companhia é nos

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empreendimentos residenciais econômicos, que atualmente compreendem cerca de 92% do
Landbank da Companhia, com atuação subdividida nas faixas 1.5, 2 e 3 do PMCMV.
Como estratégia de diversificação, a Companhia atua, quando identifica oportuno, também no SBPE,
para financiamento de imóveis na faixa de preço de R$250 mil a R$500 mil reais, logo acima do PMCMV.
Aquisição de terrenos estrategicamente selecionados
A estratégia de aquisição de terrenos para integrar o Landbank da Companhia é baseada em busca
por terrenos com as melhores localizações e preços, de acordo com a região. A imagem abaixo
ilustra o passo-a-passo do processo de aquisição de terrenos:
Um dos planos de investimento da Companhia tem sido a formação de um Landbank bem selecionado em
regiões cujo público-alvo esteja imediatamente acima das faixas do PMCMV, incluindo bairros com
infraestrutura urbana consolidada, assim entendida como as áreas que detém sistemas sanitários, de
abastecimento de água, distribuição de energia elétrica dentre outros requisitos de infraestrutura previstos
na Lei 6.766 e legislações municipais, garantindo velocidade no processo de aprovação junto aos órgãos
competentes. Dessa maneira, a Companhia consegue aprovar projetos com maior agilidade, já que a
existência de infraestrutura urbana prévia supre diversos requisitos dos projetos, e manter projetos
aprovados disponíveis para o aproveitamento de oportunidades. Para maiores informações sobre a Lei
6.766, veja item 7.5 do Formulário de Referência anexo a este Prospecto.

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Foco contínuo na qualidade da construção, com constante atualização no uso de novas
tecnologias
A Companhia está atenta às demandas do mercado permanecendo constantemente atualizada ao
que há de mais moderno em construção civil. Desde 2011, a Companhia trabalha com a execução
de unidades habitacionais com utilização de formas metálicas, sendo uma das pioneiras no uso da
tecnologia de paredes e lajes de concreto maciço, moldadas com fôrmas de alumínio, que são
importadas da China, Coréia do Sul e Colômbia.
Além de auxiliar na agilidade ao cumprimento dos prazos de entrega e apresentar uma baixa
necessidade de manutenção, o uso dessa tecnologia garante precisão no acabamento dos
empreendimentos para continuar entregando a qualidade pela qual a Companhia é conhecida. Tal
qualidade é comprovada pelas certificações nacionais - PBQP-H SIAC NÍVEL "A" - e internacionais -
ISO 9001:2015 - que a diferencia das demais concorrentes.
Plano robusto de fortalecimento da marca
As atuais estratégias da Companhia para comercialização envolvem tornar a marca da Companhia
mais forte e reconhecida no mercado, com o propósito de favorecer as vendas. Exemplos das
iniciativas da Companhia como parte de sua estratégia de fortalecimento da marca incluem: (a)
patrocínio ao time de futebol Cruzeiro, no ano de 2020, com possibilidade de renovação em 2021;
(b) aumento significativo dos canais de imobiliárias, conforme mencionado no item “Saúde
financeira com entrega consistente de lucratividade” na página 15 deste Prospecto; e (c) foco no
treinamento próprio das equipes de vendas, inclusive adotando a ferramenta de transmissões ao
vivo (lives) como forma de garantir o contato direto com a Diretoria de Vendas da Companhia.
A Companhia acredita que o fortalecimento da marca ensejará um aumento das margens de lucro e
consequentemente maior rentabilidade de seus produtos.
Crescimento de forma sustentável, com saúde financeira e governança sobre seus processos
A atuação da Companhia no mercado imobiliário é guiada por três importantes pilares.
O primeiro pilar, e o principal, é o de crescer sem endividamento. Isso quer dizer que a Companhia
trabalha com um fluxo de caixa saudável, mantendo a segurança financeira em todos os processos.
O segundo pilar é manutenção da liquidez da Companhia. A Companhia preza pela venda rápida de
seus produtos, visando assegurar o ágil retorno de capital para poder investir em outros projetos. A
rápida liquidez de seu portfólio de produtos garante competitividade, possibilitando ofertar um valor
médio de venda menor do que os concorrentes, e manter os limites de sua margem de lucro com a
qualidade superior do produto, em função da eficácia da sua construção.

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O terceiro pilar é o de ser guiada por uma gestão comprometida com os resultados em todos os
setores. O alto controle em seus processos e o cuidado extremo com a sua eficácia permite uma
atuação segura dentro do mercado imobiliário.
Novas oportunidades claras de crescimento para exploração
Em 2019, a Companhia passou a atuar com empreendimentos com valores acima do teto do PMCMV,
evitando a concentração de riscos em um segmento dependente de políticas governamentais.
A área de novos negócios da Companhia foca na captação de terrenos em regiões estratégicas,
com o intuito de valorizar ainda mais os empreendimentos, aliando qualidade a preços altamente
competitivos. Os produtos continuam sendo econômicos e com o valor médio de venda abaixo da
região. Atrelar localização, excelência construtiva e preço quebra paradigmas e faz com que a
marca ganhe força no mercado imobiliário. Estas novas oportunidades estão alinhadas ao negócio
principal da Companhia, sendo apenas uma variação estratégica.
Eventos Recentes
Programa Casa Verde e Amarela
Em 25 de agosto de 2020, o Presidente da República editou a Medida Provisória 996, por meio da
qual foi instituído o Programa Casa Verde e Amarela, que substitui o PMCMV. As principais
alterações trazidas pelo Programa Casa Verde e Amarela são: (i) a alteração das faixas de renda
para grupos, de modo que passarão a existir apenas 3 grupos com algumas alterações nas faixas
de rendimento de cada grupo; (ii) a redução de determinadas das taxas de juros de financiamento
para determinados grupos e a inclusão de taxas de juros reduzidas para projetos nas regiões Norte
e Nordeste; e (iii) a inclusão no âmbito do programa de produção subsidiada, regularização
fundiária e melhoria habitacional. Por se tratar de medida provisória, não há como garantir que
haverá conversão em lei e, em caso de conversão, suas condições e características poderão ser
alteradas por meio de emendas. Tendo em vista que ainda não foram estabelecidas todas as
condições do Programa Casa Verde e Amarela e ainda não foram implementados projetos no
âmbito do novo programa, ainda não é possível avaliar se e como as alterações decorrentes do
programa Casa Verde e Amarela irão afetar os negócios da Companhia. Para mais informações,
vide o fator de risco “O modelo de negócios, atividades e resultados da Companhia podem ser
afetados por mudanças decorrentes da aprovação do programa Casa Verde e Amarela”, na Seção
4.1 do Formulário de Referência anexo a este Prospecto.
Impactos nas atividades da Companhia em decorrência de COVID-19:
Em março de 2020, a OMS decretou estado de pandemia mundial em função do COVID-19. A
proliferação do vírus fez com que governos e entidades do setor privado adotassem medidas de
isolamento social com o intuito de frear o avanço da doença. Para o enfrentamento desta situação,
a administração da Companhia criou um grupo de trabalho para tratar de assuntos relacionados à
COVID-19. Esta comissão monitora as constantes evoluções do assunto junto à mídia e aos órgãos
públicos, com propósito de definir a melhor estratégia para segurança de todos os colaboradores e
impactos na Companhia.

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As consequências adversas da atual pandemia ocorreram (e continuam ocorrendo) após a emissão das
demonstrações financeiras da Companhia relativas ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de
2019 e ao período de nove meses encerrado em 30 de setembro de 2020, em razão de serem eventos
recentes, até a presente data, não há informações adicionais disponíveis para que a Companhia pudesse
realizar uma avaliação a respeito do impacto da pandemia de COVID-19 em seus negócios, além das
ponderações apresentadas neste Sumário e Formulário de Referência anexo a este Prospecto.
Até o momento os impactos vivenciados pela Companhia referem-se a atrasos pouco relevantes dos
insumos e materiais nas obras, e, embora até o momento a Companhia não tenha vivenciado
impactos relevantes e significativos em fatores importantes como queda de vendas, aumento de
distratos, diminuição de receitas, diminuição de pessoal ou paralisação nas obras, sabe-se que os
impactos decorrentes da pandemia de COVID-19 são contínuos e, portanto, a Companhia avaliará a
evolução dos efeitos da atual pandemia em suas receitas, ativos, resultados, negócios e perspectivas,
incluindo qualquer possível alteração na sua capacidade de continuar operando seus negócios.
A administração da Companhia realizou um conjunto de análises sobre os potenciais impactos da
COVID-19, que envolveu a avaliação de indicadores de redução do valor recuperável dos ativos,
análise de eventuais perdas de crédito no recebimento de clientes, revisão das premissas de
mensuração de instrumentos financeiros e avaliação das estimativas relevantes utilizadas na
preparação das demonstrações financeiras intermediárias, não tendo identificado impactos
materiais até o momento. Dessa forma, a elaboração das demonstrações financeiras não inclui
nenhum impacto relevante causado pela pandemia.
Em se tratando de dados operacionais, a Companhia optou por prorrogar para o segundo semestre de
2020 os lançamentos que perfazem cerca de R$400 milhões em VGV previstos para o primeiro
semestre, levando em consideração, não apenas a dificuldade em conseguir as aprovações necessárias,
devido ao fechamento ou atuação remota dos órgãos competentes, reduzindo a velocidade das
aprovações e/ou das licenças necessárias para realização dos lançamentos, mas também com o objetivo
de conter os gastos necessários para efetuar os lançamentos dos empreendimento.
Em decorrência de tais medidas, a Companhia migrou a maioria de suas vendas para o
departamento de vendas digital, passando a atender clientes tão somente através do canal digital.
As vendas da Companhia por meio de seu canal digital permaneceram em funcionamento regular, e
foram afetadas de forma positiva, garantindo um aumento de 76% no volume total de vendas
quando comparado ao 1º semestre de 2019.
No Brasil, diversos estados e municípios, incluindo as regiões onde a Companhia atua, seguiram
essas providências, adotando medidas para impedir ou retardar a propagação da doença, como
restrição à circulação e o isolamento social. A construção civil foi considerada uma atividade
essencial, permitindo que a Companhia continuasse operando após a declaração da pandemia.
Mesmo antes do Decreto Federal nº 10.342 de 07 de maio de 2020, que pacificou discussões
prévias e considerou a construção civil como atividade essencial, não ocorreram quaisquer
interrupções significativas decorrentes da pandemia nos canteiros de obras em andamento da
Companhia, conforme decretos municipais das áreas principais localidades de atuação da
Companhia. Em alguns destes municípios, a suspensão das atividades ocorreu nos serviços de
atendimento presencial aos clientes, como nos escritórios, lojas e estandes de venda, sendo que
tais atividades quase imediatamente passaram a ser realizadas de forma remota, o que sustentou a
continuidade das operações da Companhia.
Para mais informações sobre as medidas adotas pela Companhia no âmbito da pandemia de
COVID-19, veja itens 7.9 e 10.9 do Formulário de Referência anexo a este Prospecto.

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Atual Estrutura Societária
Informações Adicionais
Nossa sede está localizada na cidade de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais, na Rua Gonçalves
Dias, 744, Bairro Funcionários, CEP 30140-091. Nosso Departamento de Relações com Investidores
está localizado em nossa sede e seu telefone é o +55 (31) 3526-7455, o e-mail é o
ri@emccamp.com.br.com.br e o site é o ri.emccamp.com.br. As informações incluídas no nosso
site, ou que poderiam ser acessadas através do nosso site, não são partes integrantes, anexadas
ou incluídas por referência a este Prospecto Preliminar.
Principais Fatores de Risco Relacionados à Companhia
Abaixo estão listados os cinco principais fatores de risco que afetam a Companhia, nos termos do
artigo 40, § 3º, inciso IV da Instrução CVM 400. Para informações sobre os fatores de risco a que a
Companhia está exposta, veja a seção “Fatores de Risco Relacionados à Oferta e às Ações”, na
página 89 deste Prospecto, e os itens “4.1 Fatores de Risco” e “4.2 Riscos de Mercado” do
Formulário de Referência, anexo a este Prospecto Preliminar, a partir da página 429 deste
Prospecto Preliminar.
Parcela relevante das receitas da Companhia advém de empreendimentos contratados
no âmbito do SFH, particularmente o PMCMV.
No período de nove meses encerrado em 30 de setembro de 2020, a receita bruta da Companhia
proveniente do PMCMV, o qual faz parte do SFH, foi de, aproximadamente, R$228,5 milhões,
representando 100% da receita bruta total da Companhia no período. Neste sentido, a manutenção
de seu nível de receita está vinculada ao SFH, e particularmente ao PMCMV.
A Companhia não pode prever e não tem controle sobre as mudanças a que estão sujeitos o SFH e o
PMCMV, inclusive em razão de eventuais alterações nas políticas públicas de habitação. Em 2016, houve
alteração nos critérios da Faixa 1 do PMCMV, quando foi fixado o teto de renda familiar mensal em
R$1.800,00 (mil e oitocentos reais) e não mais em 3 (três) salários mínimos, que à época da alteração
em 2015 era de R$788,00. Em 2019, o PMCMV passou por revisões que restringiram a contratação de
empreendimentos na Faixa 1,5, tais como o limite de unidades por empreendimento destinadas a esta
faixa (até 50% das unidades ou 150 unidades, o que for menor). Revisões como estas podem reduzir a
capacidade da Companhia em participar em uma determinada faixa do PMCMV.

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Contratos celebrados no âmbito do PMCMV podem não contemplar reajuste de preço ou mesmo
reajustes compatíveis com o aumento no custo de construção ou da manutenção e conservação
das unidades pela não disponibilidade de beneficiários para entrega dos empreendimentos, o que
pode prejudicar as projeções de resultados da Companhia e suas operações.
Adicionalmente, o setor imobiliário do Brasil é altamente competitivo e a Companhia pode perder
sua posição no mercado em razão do ingresso e atuação de novas incorporadoras no PMCMV,
aumentando a concorrência na aquisição de terrenos, na contratação de novos projetos com os
agentes financiadores, e na identificação de potenciais compradores dos imóveis.
Eventual falha na implementação, descontinuidade, suspensão, interrupção ou mudança
significativa no SFH ou no PMCMV, bem como no mercado de imobiliárias atuantes no PMCMV,
pode afetar adversamente os resultados operacionais e situação financeira da Companhia.
Decisões judiciais e administrativas desfavoráveis podem ter um efeito adverso
relevante sobre a Companhia.
A Companhia, suas controladas e seus administradores figuram e podem vir a figurar no polo
passivo de ações judiciais e administrativas de natureza fiscal, cível, trabalhista, ambiental, criminal,
regulatória, dentre outras. Para informações detalhadas dos processos judiciais e administrativos
relevantes da Companhia e de suas controladas, vide as seções 4.3 a 4.7 do Formulário de
Referência, anexo a este Prospecto Preliminar, a partir da página 429 deste Prospecto Preliminar.
Decisões judiciais e administrativas desfavoráveis à Companhia, suas controladas e seus
administradores podem resultar não só na condenação da Companhia ao pagamento de valores
pedidos, na imposição de determinadas obrigações de fazer ou não fazer, como também na
aplicação de sucessivas multas e interrupção das suas atividades o que, em qualquer caso, pode ter
um efeito adverso relevante sobre sua imagem, operações, condição financeira e resultados
operacionais, ocasionando inclusive a perda de direitos de contratar com a administração pública,
de receber incentivos ou benefícios fiscais ou quaisquer financiamentos e recursos da administração
pública (incluindo recursos do PMCMV), o que pode afetar Companhia de forma relevante.
Nesse sentido, cumpre informar que a Companhia é parte investigada pelo Ministério Público de
Minas Gerais no contexto de dois inquéritos civis, cujo objeto é a apuração de eventual
superfaturamento em obras envolvendo o Departamento Estadual de Obras Públicas de Minas
Gerais e a Companhia de Saneamento Básico de Minas Gerais, respectivamente. Ao final da
investigação, tais inquéritos podem dar ensejo ao ajuizamento de ações civis públicas de
improbidade administrativa e, se condenada, a Companhia estará sujeita às penalidades legais
aplicáveis. Para maiores informações sobre os inquéritos civis vide o item 4.3 do Formulário de
Referência, anexo a este Prospecto Preliminar, a partir da página 429 deste Prospecto Preliminar.
E ainda, o envolvimento da alta administração em processos de qualquer natureza ou eventual
condenação criminal definitiva que prejudiquem sua imagem, pode ter um efeito adverso relevante
sobre a Companhia, principalmente reputacional.
Além disso, caso as empresas terceirizadas que prestam serviços para a Companhia não atendam
às exigências da legislação trabalhista, a Companhia poderá ser considerada solidária ou
subsidiariamente responsável pelas dívidas trabalhistas, podendo, assim, ser incluída no polo
passivo de processos trabalhistas por condutas de terceiros e eventualmente ser obrigada a efetuar
o pagamento de condenações judiciais e demais penalidades. Neste caso, a imagem, os negócios e
resultados financeiros da Companhia podem ser adversamente afetados.
A Companhia pode enfrentar também ações envolvendo leis e normas de proteção ao consumidor,
conhecidas, em conjunto como o Código de Defesa do Consumidor. No âmbito do Código de Defesa
do Consumidor, a Companhia pode estar sujeita a alegações relacionadas a publicidade falsa e
enganosa, práticas comerciais coercitivas ou injustas, bem como a proteção ao consumidor na
formação e interpretação de contratos, o que poderia acarretar responsabilidades civis e penalidades
administrativas por violações bem como celebração de termos de ajustamento de conduta.

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Adicionalmente, o Ministério Público poderá instaurar inquéritos civis para investigar eventuais danos
ou irregularidades que possam ser atribuídos às atividades da Companhia, assim como promover
ações civis públicas para reparação de danos causados pela Companhia no desenvolvimento de suas
atividades, incluindo no que se refere a reparações a direitos coletivos em relação ao meio ambiente,
violações do direito do consumidor, trabalhista, dentre outros assuntos, que vierem a ser identificados
em fiscalizações, bem como instituir eventuais ressarcimentos a terceiros.
Além disso, caso algum dos fornecedores e prestadores de serviços contratados pelas controladas
da Companhia se envolver em práticas irregulares, incluindo, mas não se limitando às práticas
acima mencionadas, a reputação da Companhia e suas marcas pode ser prejudicada e,
consequentemente, a percepção de seus Clientes sobre os produtos da Companhia pode ser
afetada negativamente, causando, assim, uma redução nas vendas líquidas e nos resultados das
operações, bem como vencimento antecipado das dívidas e queda no preço de negociação das
ações ordinárias da Companhia. Em algumas circunstâncias, a Companhia também pode ser
considerada solidária ou subsidiariamente responsável com tais prestadores de serviços pela
reparação e/ou indenização de eventuais danos ambientais e trabalhistas por eles causados.
Cumpre informar que a Companhia é parte em autos de infração lavrados pela Secretaria Especial
de Previdência e Trabalho, em virtude de irregularidades nas condições de trabalho e alojamento
de trabalhadores terceirizados vinculados à subempreiteira Fusão Empreendimentos Ltda., na obra
localizada no município de Belford Roxo. As fiscalizações consideraram as condições de trabalho
dos referidos trabalhadores como análogas à escravidão, já que foram verificadas condições
sanitárias inadequadas, irregularidades relacionadas aos requerimentos mínimos de saúde do
trabalho, condições de alojamento inadequadas, além da inobservância da legislação trabalhista
vigente, principalmente em razão da ausência de registro de tais trabalhadores.
Eventual condenação nos processos administrativos listados acima geraria impacto reputacional, bem
como o risco de inclusão da Companhia na lista suja de trabalho escravo. A inclusão neste cadastro
implicaria na provável impossibilidade de contratações ou negociações junto ao poder público e
instituições financeiras oficiais, restando impedida a concessão ou renovação de empréstimos ou
financiamentos pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, por exemplo. Ademais,
a Companhia poderá ser investigada pelo Ministério Público do Trabalho, situação que também lhe
traria impacto reputacional, bem como sofrer impactos financeiros decorrentes de eventuais
condenações proferidas em ações civis públicas que venham a ser ajuizadas sobre o tema.
O setor imobiliário depende da disponibilidade de crédito, em especial para
empreendimentos no segmento popular.
Uma das estratégias da Companhia é operar no segmento popular, cujos clientes dependem de
empréstimos bancários para financiar a aquisição das unidades. Tais financiamentos poderão não
estar disponíveis para potenciais clientes, assim como, mesmo se disponíveis, os termos destes
financiamentos poderão não ser atrativos. Mudanças nas regras do FGTS ou qualquer aumento na
taxa de juros podem prejudicar a capacidade de potenciais clientes de financiar suas aquisições de
imóveis, ou ainda ocasionar em inadimplência daqueles compradores que, adquirindo o respectivo
imóvel na planta, não tem recursos próprios para quitar a parcela referente à escritura por ocasião
da entrega da unidade, o que pode causar um efeito adverso sobre as atividades, situação
financeira e resultados operacionais da Companhia.
A Companhia está sujeita à extensa regulamentação ambiental e caso ela ou suas
controladas não observem a regulamentação aplicável ou fiquem sujeitas à
regulamentação mais rigorosa, os seus negócios podem ser prejudicados.
As sociedades do setor imobiliário estão sujeitas à extensa regulamentação ambiental nas esferas federal,
estadual e municipal. Novas leis ou regulamentos podem ser aprovados, implementados ou interpretados
que podem afetar, de forma adversa, os negócios e resultado operacionais e financeiros da Companhia.

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A necessidade de atendimento às normas ambientais, inclusive quanto à obtenção de autorizações para
o desenvolvimento de suas atividades, podem significar atrasos no cronograma de execução das obras,
bem como fazer com que a Companhia incorra custos significativos para cumpri-las, dentre outros
custos adicionais, assim como podem proibir ou restringir severamente a atividade de incorporação,
loteamento e construção residencial ou comercial em regiões ou áreas ambientalmente sensíveis.
Ainda, de acordo com as normas ambientais, na qualidade de proprietária ou operadora de
empreendimentos imobiliários, a Companhia pode ser responsabilizada por medidas de gerenciamento
ambiental, de potencial ou efetiva contaminação, tais como investigações, remediação e
monitoramentos, relacionados à presença de substâncias químicas de interesse no solo, subsolo e águas
superficiais e subterrâneas dos respectivos terrenos, decorrentes de atividades antrópicas.
Caso a Companhia e suas controladas não consigam cumprir a legislação ambiental aplicável, estarão
sujeitas, dentre outras penalidades, à aplicação de multas, embargo de obras, cancelamento de licenças
e à revogação de autorizações ou outras restrições às suas atividades de incorporação, loteamento e
construção imobiliária. Com base na legislação aplicável, a responsabilidade ambiental pode ocorrer em
três esferas distintas e independentes: civil, criminal e administrativa. A ausência de responsabilidade
em uma de tais esferas não isenta, necessariamente, o agente de responsabilidade nas demais. O
pagamento de indenizações ambientais substanciais ou despesas relevantes incorridas para custear a
recuperação do meio ambiente poderá impedir ou levar a Companhia a retardar ou redirecionar planos
de investimento em outras áreas, o que poderá ter um efeito adverso relevante sobre o fluxo de caixa,
a imagem e os resultados da Companhia.
Adicionalmente, a regulamentação ambiental que rege o setor imobiliário brasileiro pode se tornar
mais rígida no decorrer do tempo, seja pela aprovação de novas normas ou por interpretações mais
rígidas das leis e regulamentos existentes, o que pode resultar em atrasos nos projetos ou
dificuldade em obter todas as licenças e autorizações necessárias para o desenvolvimento dos
empreendimentos da Companhia. A ocorrência de qualquer dos referidos eventos pode exigir que a
Companhia e suas controladas utilizem fundos adicionais para cumprir as exigências decorrentes de
interpretações ou de novas normas, tornando o desenvolvimento de seus empreendimentos mais
custosa, afetando adversamente seus resultados operacionais e sua situação financeira.
Os negócios da Companhia, os resultados de suas operações, bem como o valor de suas
ações podem ser afetados negativamente por condições macroeconômicas, condições
do mercado imobiliário e outras condições de execução dos projetos.
A indústria de construção civil e incorporação imobiliária é cíclica e significativamente influenciada por
mudanças nas condições econômicas gerais e locais, tais como: (i) níveis de emprego; (ii)
crescimento populacional; (iii) confiança do consumidor e estabilidade dos níveis de renda; (iv) taxa
de juros; (v) disponibilidade de financiamento para aquisição de áreas de terrenos residenciais e
disponibilidade de empréstimos para construção e aquisição de imóveis; (vi) disponibilidade de áreas
para incorporação e venda; e (vii) condições de revenda no mercado imobiliário, entre outros.
Ainda, o valor de mercado de terrenos não incorporados, lotes a construir e unidades disponíveis
em estoque poderá flutuar significativamente como resultado das mudanças nas condições
econômicas e no mercado imobiliário. Caso ocorram mudanças adversas significativas nas
condições econômicas ou do mercado imobiliário, a Companhia poderá ter que vender
empreendimentos com perda ou manter terrenos em estoque por mais tempo que o planejado. A
volatilidade do mercado financeiro mundial pode causar impactos adversos nos planos do governo
brasileiro para a indústria da construção civil e, consequentemente, na Companhia.

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