1) Área privativa é a área de uso exclusivo do proprietário, delimitada pelas paredes da unidade. Áreas comuns incluem corredores e espaços de lazer. 2) Áreas de divisão não proporcional pertencem a um ou mais proprietários, como vagas de garagem. Áreas de divisão proporcional são distribuídas de acordo com a fração ideal de cada unidade. 3) A área de construção é a soma da área privativa com a parcela de uso comum e é usada para calcular a fração ideal e rateio

1. CONCEITOS DE ÁREAS E COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL
ÁREA PRIVATIVA: É aquela onde o proprietário detém a integridade do
seu domínio, constituído pela superfície limitada pela linha externa que
contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do
proprietário, sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes
que separem de outra unidade , no mesmo piso. O mercado utiliza, via de
regra, outras expressões, como área útil, e até mesmo 'área de vassoura',
para denominar aquela situada dentro do ambiente exclusivo do
condômino. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em
que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, sendo
portanto a área mais importante no momento da compra e sobre a qual o
adquirente atribui a maior importância, devendo inclusive ser objeto
direto de questionamento quando da transação.
ÁREAS DE USO COMUM: Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos
os propretários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo,
de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo hall do prédio, áreas de lazer,
corredores de circulação, etc.
ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso privativo ou
comum a uma ou várias unidades autônomas, independente de qualquer relação de
proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção, ou seja, áreas
que, embora situadas fora da área privativa e exclusiva do uso do condômino, são a
ele pertencentes, podendo também pertencer a mais de um condômino. O exemplo
mais usual da área de divisão não proporcional são as vagas de garagem, que embora
situadas em local de uso comum, a sua utilização se restringe ao titular da unidade
autônoma correspondente ao respectivo box.
ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL: Aquelas de uso comum, distribuídas às
unidades autônomas na proporção dos respectivos percentuais que ocupam na

2. edificação. Assim todos compartilham, na proporcionalidade de suas respectivas
frações, as áreas que são comuns a todas as unidades.
ÁREA DE CONSTRUÇÃO: Soma da área privativa da unidade autônoma, com as
parcelas de uso comum, formando assim a área total de construção, que corresponde
ao montante que o proprietário da unidade possui no futuro empreendimento,
chamando a atenção para não confundi-la com a área privativa, restrita à unidade e
ao uso exclusivo do proprietário, haja vista que a área total é utilizada para efeito de
cálculo do rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento do custo da
obra impõe gastos não só com a unidade privativa, mas também com as partes
comuns, bem como para lançamento de IPTU.
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO: Aquela estimada ou fictícia,
baseada no custo unitário básico aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor
monetário que o efetivamente calculado para a área real correspondente. Assim, num
exemplo claro, a área de uma garagem equivale, para efeito de custeio, por exemplo,
à metade do valor da área de um apartamento, ou seja, o dispêndio para se erguer
um metro quadrado de garagem é o mesmo para se erguer meio metro quadrado de
um apartamento, assim como às áreas descobertas é atribuido um percentual de
valor de 25% correspondente à área de um apartamento, por exemplo.
COMO CALCULAR A FRAÇÃO IDEAL:
Fração Ideal da unidade = FI
Área total do terreno – Ater
Área da Unidade Residencial em questão – Aund
Área total construída das unidades – At und
FI = (Ater x Aund)/ At und
Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela
área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão,
dividida pela área total construída e multiplique por 100.
OBS. Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas
entram no cálculo das frações ideais.
Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não
constam das frações ideais.