Guia COE SC sobre financiamento habitacional

SOBRE O CADERNO DE ORIENTAÇÕES DE EMPREENDIMENTO – COE:
O Caderno de Orientações de Empreendimento contempla todos os procedimentos da CAIXA para concessão de
financiamento ao Setor Privado, sendo constituído pelos seguintes Manuais:
• Manual Técnico de Engenharia;
• Manual Técnico de Trabalho Social;
• Manual Operacional;
• Manual Jurídico;
• Manual de Risco de Crédito.
Os Manuais têm por princípios:
• Uniformizar os documentos a serem apresentados;
• Orientar o preenchimento dos documentos;
• Tornar transparentes os aspectos relevantes das análises da CAIXA;
• Agilizar o trâmite do processo na CAIXA.
SOBRE O MANUAL TÉCNICO DE ENGENHARIA – MTE – E O MANUAL TÉCNICO DE TRABALHO SOCIAL –
MTTS:
Aplicabilidade
Os manuais aplicam-se aos empreendimentos passíveis de enquadramento nos programas de financiamento do setor
privado. Mesmo obedecendo a uma estruturação de assuntos padronizada nacionalmente, predominantemente são
respeitadas as peculiaridades estaduais, assim, o presente documento tem aplicabilidade apenas no Estado de Santa
Catarina.
Síntese do Conteúdo
O presente documento está dividido em duas partes: o Manual Técnico de Engenharia, e o Manual Técnico de Trabalho
Social.
O Manual Técnico de Engenharia inicialmente apresenta a documentação específica exigida para concessão de
financiamento, informando quando prescindíveis e instruindo como elaborar os documentos. São ainda apresentados os
aspectos relevantes das análises técnicas da CAIXA, tornando transparentes e uniformes os critérios adotados pelo
corpo de Engenheiros e Arquitetos, além dos principais pontos observados durante o acompanhamento de obras e
conseqüente liberação de recursos.
Posteriormente, a título informativo, são abordados assuntos que tendem a interferir em todo o macrosetor da
construção civil, tais como programas de qualidade, evolução tecnológica, impacto ambiental e outros. Discorre-se
ainda sobre diversos sistemas construtivos, inclusive orientando as empresas que desejam apresentar propostas
alternativas de construção. Esta parte é concluída com uma série de anexos que apresentam todos os modelos de
engenharia padronizados pela CAIXA, auxiliares na montagem das peças técnicas pelos Proponentes.
O Manual Técnico de Trabalho Social traz orientações para auxiliar as Construtoras na implantação do projeto, no
financiamento dos programas Imóvel na Planta e/ou em Construção, estabelecendo diretrizes e fornecendo instrumental
técnico-operativo capaz de ajudar o profissional responsável por sua execução na elaboração, registro, monitoramento
e avaliação do referido trabalho.
Visa ainda nortear as ações do projeto a ser apresentado pelo proponente, embora tal projeto possa ser alterado em
sua forma, conteúdo e/ou grau de exigência, com a devida análise e anuência da CAIXA, considerando o porte do
empreendimento, suas características ambientais, a capacidade técnica do proponente e as características sócio-
econômicas e culturais das populações envolvidas.
Vigência
O COE-SC, versão 2, entra em vigor a partir de 12.12.02, contudo haverá um período de transição, entre 12.12.02 e
28.02.03, de forma a não prejudicar as empresas que já iniciaram aprovação de projetos junto às Prefeituras (mediante
comprovação), projetos estes, eventualmente elaborados seguindo regras da versão inicial do COE.
Críticas e sugestões
Este manual foi submetido à apreciação dos representantes da cadeia produtiva (SINDUSCON’s e CEIC) do Estado de
Santa Catarina para que os mesmos fizessem sugestões acerca de seu conteúdo.
Sabedores da complexidade do tema, e reconhecendo que o assunto não se esgota nesta edição, deixamos o Manual
permanentemente aberto a críticas e sugestões que venham enriquecê-lo.
Eventuais críticas ou sugestões poderão ser encaminhadas para: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – GIDUR/FL
Endereço eletrônico: gidurfl@caixa.gov.br
APRESENTAÇÃO

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INDICE 3
PARTE I – MANUAL TÉCNICO DE ENGENHARIA
1 DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA .................................................................................................. 5
1.1 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS...............................................................................................................................................7
1.2 INSTRUÇÕES DE ELABORAÇÃO...........................................................................................................................................8
2 PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA............................................ 11
2.1 PRINCÍPIOS BÁSICOS DE ANÁLISE....................................................................................................................................13
2.2 LOCAL DO EMPREENDIMENTO E INFRA-ESTRUTURA EXTERNA...........................................................................................14
2.3 PROJETO.........................................................................................................................................................................15
2.4 CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS DA CAIXA PARA SC ...................................................................................................16
2.5 MEMORIAL DESCRITIVO ..................................................................................................................................................31
2.6 ORÇAMENTO...................................................................................................................................................................32
2.7 CRONOGRAMA.................................................................................................................................................................33
2.8 QUADROS DA NBR 12721 .................................................................................................................................................34
2.9 FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO - FRE....................................................................................................................38
2.10 MANIFESTAÇÃO DOS ÓRGÃOS DO MEIO AMBIENTE.........................................................................................................40
2.11 CONCLUSÃO DA ANÁLISE: VIABILIDADE TÉCNICA E VIABILIDADE MERCADOLÓGICA ........................................................41
2.12 EMPREENDIMENTO EM MÓDULOS ................................................................................................................................42
3 PARÂMETROS CAIXA PARA ACOMPANHAMENTO DE OBRA................................................................ 45
3.1 INFORMAÇÕES GERAIS SOBRE ACOMPANHAMENTO DE OBRAS..........................................................................................47
3.2 PLACA DE OBRA...............................................................................................................................................................48
3.3 CRITÉRIOS CAIXA PARA MENSURAÇÃO DE OBRA...............................................................................................................49
3.4 PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS – PLS ...........................................................................................................51
4 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ................................................................................................ 53
4.1 PBQP-H – PROGRAMA BRASILEIRO DE QUALIDADE E PRODUTIVIDADE NO HABITAT ............................................................................55
4.2 CONCEPÇÃO DE PROJETO ................................................................................................................................................58
4.3 CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL ...........................................................................................................................................60
4.4 ACESSIBILIDADE .............................................................................................................................................................64
4.5 SEGURANÇA E SAÚDE NO TRABALHO................................................................................................................................66
5 OBSERVAÇÕES SOBRE SISTEMAS CONSTRUTIVOS ALTERNATIVOS .................................................. 69
5.1 INTRODUÇÃO..................................................................................................................................................................71
5.2 ALVENARIA ESTRUTURAL.................................................................................................................................................71
5.3 GESSO ACARTONADO ......................................................................................................................................................73
5.4 SISTEMAS CONSTRUTIVOS ALTERNATIVOS ......................................................................................................................73
6 ANEXOS ....................................................................................................................................... 81
ANEXO A: CARTA PROPOSTA .........................................................................................................................................................83
ANEXO B: FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO - FRE.................................................................................................................84
ANEXO C: MEMORIAL DESCRITIVO - HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO ............................................................................86
ANEXO D: MEMORIAL DESCRITIVO - INFRA-ESTRUTURA................................................................................................................97
ANEXO E: ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO E FOLHA RESUMO - HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO.................................... 110
ANEXO F: ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO E ORÇAMENTO RESUMO – INFRA-ESTRUTURA .............................................................. 112
ANEXO G: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO – HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO........................................................ 114
ANEXO H: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO – INFRA-ESTRUTURA ............................................................................................ 115
ANEXO I: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO - GLOBAL .............................................................................................................. 116
ANEXO J: DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE DE ATENDIMENTO PELA CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA................................ 117
ANEXO K: DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE DE ATENDIMENTO PELA CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO.................................... 118
ANEXO L: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - HABITAÇÃO.................................................................................. 119
ANEXO M: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO..................................................... 120
ANEXO N: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - INFRA-ESTRUTURA ...................................................................... 121
ANEXO O: QUADRO COMPLEMENTAR PARA CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS.................................................................................... 122
ANEXO P: PADRÃO DE ACABAMENTOS – CRITÉRIO SINAPI........................................................................................................... 123
ÍNDICE

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ÍNDICE 4
PARTE II – MANUAL TÉCNICO DE TRABALHO SOCIAL
1 ORIENTAÇÃO TÉCNICO-SOCIAL PARA APRESENTAÇÃO DE PROJETO DE TRABALHO SOCIAL............. 125
1.1 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................................................................. 127
1.2 CONCEITO .................................................................................................................................................................... 127
1.3 OBJETIVOS ................................................................................................................................................................... 127
1.4 OPERACIONALIZAÇÃO ................................................................................................................................................... 127
1.5 1ª ETAPA – PREPARAÇÃO PARA A CONTRATAÇÃO ........................................................................................................... 128
1.6 2ª ETAPA – PRODUÇÃO DO EMPREENDIMENTO............................................................................................................... 130
1.7 3ª ETAPA – ENTREGA E OCUPAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ............................................................................................. 131
1.8 REUNIÕES..................................................................................................................................................................... 132
1.9 CANAIS DE COMUNICAÇÃO ............................................................................................................................................ 132
1.10 COMISSÃO DE ACOMPANHAMENTO DE OBRA - C.A.O. ................................................................................................... 133
1.11 COMISSÃO DE DEMANDAS AO PODER PÚBLICO - C.D.P. ................................................................................................ 133
1.12 CONSIDERAÇÕES FINAIS............................................................................................................................................. 134
2 ANEXOS...................................................................................................................................... 135
ANEXO A: CHECK LIST 1ª ETAPA ................................................................................................................................................. 137
ANEXO B: CHECK LIST 2ª ETAPA ................................................................................................................................................. 138
ANEXO C: CHECK LIST 3ª ETAPA ................................................................................................................................................. 139
ANEXO D: MODELO DE PROJETO TÉCNICO-SOCIAL...................................................................................................................... 140
ANEXO E: MODELO DE RELATÓRIO PARCIAL DO TRABALHO SOCIAL ............................................................................................ 143
ANEXO F: MODELO DE RELATÓRIO FINAL DO TRABALHO SOCIAL................................................................................................. 145
ANEXO G: KIT DE CONTRATAÇÃO................................................................................................................................................ 148
ANEXO H: CARTILHA DE CONTRATAÇÃO...................................................................................................................................... 149
ANEXO I: MANUAL DO PROPRIETÁRIO......................................................................................................................................... 151
ANEXO J: PESQUISA DE PÓS-OCUPAÇÃO ..................................................................................................................................... 153
ANEXO L: PESQUISA DE PÓS-OCUPAÇÃO ..................................................................................................................................... 155

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5
1 DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA
Manual Técnico de Engenharia
1

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 7
1.1 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS
FASE DOCUMENTO
NECESSIDADE DE
APRESENTAÇÃO
MODELO
VIDE ANEXO
ELABORAÇÃO
VIDE ITENS
1 CARTA PROPOSTA IMPRESCINDÍVEL A -
2 FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO – FRE IMPRESCINDÍVEL B 2.9
3 MAPA DA CIDADE RESTRITO A REGIÃO DO EMPREENDIMENTO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.1 e 2.2
LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO VIDE I - 1.2.2
LOTEAMENTO VIDE II - 1.2.3
ARQUITETÔNICO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.4, 2.3, 2.4
e 4.2 a 4.4
PLANTA COM MOBILIÁRIO DE CADA TIPO DE UNIDADE (leiaute) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.5
COMPLEMENTARES (fundação, estrutura, inst. hidr./elétrica, etc) VIDE III - 1.2.6
INFRA-ESTRUTURA (água, esgoto, drenagem, paviment., etc) VIDE IV - 1.2.8
4 PROJETOS
TERRAPLENAGEM VIDE I - 1.2.9
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL C 2.5
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V C 2.5
5 MEMORIAL
DESCRITIVO
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV D 2.5
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL E 2.6
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V E 2.6
6 ORÇAMENTO
DISCRIMINATIVO
E FOLHA RESUMO
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV F 2.6
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL G 2.7
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V G 2.7
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV H 2.7
7 CRONOGRAMA
FÍSICO-
FINANCEIRO
GLOBAL VIDE VI I 2.7
MINUTA DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO OU DA
INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
VIDE VII - 1.2.10 e 2.8
MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO VIDE VII - 1.2.10 e 2.8
8 INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
QUADROS DE I A VIII DA NBR 12721 VIDE VII - 1.2.10 e 2.8
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL IMPRESCINDÍVEL - 1.2.119 DOCUMENTAÇÃO
DO TERRENO
TERMO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO VIDE VIII - 1.2.12
VIABILIDADE DE ATENDIMENTO DA CONCES. DE ENERGIA IMPRESCINDÍVEL J -
VIABILIDADE DE ATENDIMENTO DA CONCES. DE ÁGUA/ESGOTO IMRESCINDÍVEL K -
ANÁLISE
10 DECLARAÇÕES E
MANIFESTAÇÕES
MANIFESTAÇÃO DOS ÓRGÃOS DO MEIO AMBIENTE VIDE IX - 2.10
11 ATESTADO DE QUALIFICAÇÃO DA CONSTRUTORA IMPRESCINDÍVEL - 4.1
12 PROJETOS APROVADOS (arquitetura e infra-estrutura) IMPRESCINDÍVEL - -
13 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO OU DOCUMENTO EQUIVALENTE IMPRESCINDÍVEL - 1.2.13
14 REGISTRO DA INCORPORAÇÃO OU DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO VIDE VII - -
15 CERTIDÃO DE REGISTRO DE PESSOA JURÍDICA NO CREA (Construtor) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.14
16 A.R.T. DO RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA CONSTRUÇÃO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.16
ATÉCONTRATAÇÃO
17 A.R.T. DOS PROJETISTAS (arquitetura. e infra-estrutura) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.15
18 A.R.T. DOS PROJETISTAS (projetos complementares) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.15
19 PROJETOS DE DETALHES CONSTRUTIVOS (impermeabilização, alvenaria, esquadria, etc.) VIDE III - 1.2.7
20 A.R.T. DE FISCALIZAÇÃO PELO PROPONENTE VIDE X - -
1º
DESEMBOLSO
21 PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS – PLS IMPRESCINDÍVEL L, M, N e O 3.1.9 e 3.4
22 HABITE-SE IMPRESCINDÍVEL - -
23 TERMO DE RECEBIMENTO DA INFRA PELAS CONCESSIONÁRIAS E/OU PREFEITURA VIDE XI - 1.2.17
FINAL
CONSTRUÇÃO
24 MANUAL DO PROPRIETÁRIO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.18
OBSERVAÇÃO SOBRE NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO
I Exigível a critério da engenharia. VII Exigível para empreendimento em condomínio (vertical ou horizontal).
II Exigível nos casos de parcelamento de solo (lei 6766 e lei 9785/99). VIII Exigível quando o terreno não for do Proponente ou da Construtora.
III Exigível a critério da engenharia, contudo é obrigatório o arquivo dos mesmos em canteiro de obra. IX Os casos exigíveis são citados no item 2.10.
IV Exigível apenas para empreendimento que contemple ruas redes internas e com solicitação da eng. X Dispensável quando o Proponente for a Construtora.
V Exigível apenas para empreendimento que contemple equip. com. (creche, escola, posto de saúde). XI Dispensável quando as redes e ruas não forem sujeitas à manutenção
VI Exigível quando existir obra de infra-estrutura e/ou equipamento comunitário. pela Concessionária/Prefeitura.
ATENÇÃO: para EMPREENDIMENTO EM MÓDULOS vide relação de documentos no subitem 2.12.5.

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1.2 INSTRUÇÕES DE ELABORAÇÃO
1.2.1 CÓPIA DO MAPA DA CIDADE RESTRITO À REGIÃO DO EMPREENDIMENTO
• preferencialmente, apresentar em papel tamanho A4;
• o mapa deve estar em escala;
• desenhar circunferências centradas no empreendimento com raios múltiplos de 500 m;
• indicar em planta, através de numeração, as ocorrências: supermercado, hospital, escola, creche, área
de lazer, indústria, aeroporto, favela e outros.
• informar os seguintes serviços junto ao empreendimento: rede de água, esgoto, drenagem, energia e
telefone, iluminação pública, guias, pavimentação e gás, trajeto da coleta de lixo e transporte coletivo;
• realçar as principais vias de acesso.
1.2.2 LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO
Em terrenos planos é dispensável a altimetria, contudo, os níveis de projeto e as cotas do terreno natural
devem ser indicados no projeto de implantação.
1.2.3 PROJETO DE LOTEAMENTO
Devem ser "iluminados" (identificados) os lotes objetos de financiamento, e também demonstrada a
implantação das unidades nesses lotes.
1.2.4 PROJETO ARQUITETÔNICO
O projeto de arquitetura deve conter, no mínimo:
• planta de situação do terreno, cotando as distâncias em relação às esquinas (amarrações) e contendo a
orientação magnética;
• implantação das edificações no terreno demonstrando os afastamentos e orientação magnética;
• plantas baixas dos pavimentos;
• planta de previsão de ampliação para residências térreas;
• cortes transversais e longitudinais;
• fachadas;
• planta da garagem em escala e com locação de pilares, demonstrando comportar a quantidade de
veículos e condições de manobra;
• planta da cobertura.
IMPORTANTE:
• O Projeto Arquitetônico deve contemplar os complementos externos, tais como piscina, guarita,
play-ground, quadras, quiosques, salão de festas, passeio para pedestres, bancos, rampas, jardins,
etc., indicados em uma das seguintes pranchas: habitação, implantação, urbanização ou paisagismo.
• Equipamentos Comunitários internos ao empreendimento, entendidos como escolas, creches, centros
de saúde ou outros, devem ser objeto de projeto específico.
• O projeto de implantação de condomínios verticais deve considerar as distâncias mínimas de 6 m entre
paredes de edifícios contíguos, caso elas tenham aberturas, ou 4 m caso elas não tenham aberturas.
• Todos os projetos (urbanístico, arquitetônico, infra e complementares) podem ser apresentados para
análise sem aprovação dos Órgãos Públicos, contudo devem estar aprovados, até a contratação.
Alterações de projeto que porventura venham a ocorrer durante a aprovação devem ser comunicadas
tempestivamente à CAIXA, e podem ensejar nova análise ou parecer complementar.
• Apesar da CAIXA não exigir Certidão de Diretrizes da Prefeitura, sugere-se que toda elaboração de
projeto seja precedida de consulta sobre: parcelamento, ocupação e outros. Para Equipamento
Comunitário, verificar condições de dimensionamento, operação e manutenção pela Prefeitura.
• Sobre projetos, veja também os demais itens e anexos pertinentes.
1.2.5 PLANTA COM MOBILIÁRIO DE CADA TIPO DE UNIDADE (Leiaute)
Apresentar a disposição do mobiliário (sugestão), louças, bancadas, armários e sentido de abertura de folhas
de portas/janelas/armários, etc., na mesma escala da planta baixa.
1.2.6 PROJETOS COMPLEMENTARES
O conjunto de projetos complementares inclui projetos de:
• fundações, inclusive contenções, se for o caso;
• estrutura;
• instalações elétricas e telefônicas prediais;
• instalações hidro-sanitárias prediais, inclusive de águas pluviais;
• instalações de gás; e
• prevenção e combate a incêndios.

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1.2.7 PROJETOS DE DETALHES CONSTRUTIVOS
O conjunto de projetos de detalhes construtivos inclui, dentre outros, projetos de:
• impermeabilização;
• alvenaria;
• esquadrias.
1.2.8 PROJETOS DE INFRA-ESTRUTURA
O conjunto de projetos de infra-estrutura inclui projetos de:
• abastecimento de água;
• esgotamento sanitário (inclusive elevatórias e ETE);
• pavimentação;
• drenagem de águas pluviais;
• energia elétrica;
• iluminação pública; e
• obras especiais (muros de arrimo, muros divisórios e outros).
Os projetos de rede de drenagem e esgotamento sanitário devem conter: curvas de nível, cotas de caixa,
bitolas e comprimento de tubos, perfis longitudinais, detalhes de assentamento, de poços de visita, de caixas
e de bocas-de-lobo. Quando previstas fossas e sumidouros devem ser apresentados os testes de
permeabilidade do solo, comprovando a adequação da solução proposta.
Para os casos de abastecimento de água através de poços artesianos, deve ser comprovada a existência de
água potável, com vazão suficiente para abastecimento do empreendimento projetado e estimativa de vida útil
do poço. É obrigatória a previsão de tratamento da água, que conte no mínimo com desinfecção (cloração).
Na fase de análise, a critério da CAIXA, pode ser apresentado o anteprojeto das obras de infra-estrutura desde
que contenha:
• largura das vias;
• traçado das redes com diâmetros e declividades, e
• curvas de nível.
Neste caso, na primeira mensuração devem ser apresentados os projetos definitivos ou executivos,
devidamente aprovados pela Prefeitura ou Concessionária, quando for o caso.
1.2.9 PROJETO DE TERRAPLENAGEM
O projeto de terraplenagem compõe-se dos seguintes elementos gráficos:
• perfis dos trechos naturais de cada seção;
• indicação do greide das ruas e cotas das estacas nas esquinas;
• planta de terraceamento ou patamarização dos lotes com indicação das respectivas seções
transversais, áreas e volumes de corte e aterro.
Na fase de análise é facultada a apresentação de anteprojeto contendo:
• curvas de nível;
• cotas de implantação de ruas e lotes, quando empreendimento horizontal;
• cotas de implantação de ruas e platô de prédios, quando empreendimento vertical.
1.2.10 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E QUADROS DA NBR 12721
Caso a incorporação já esteja registrada, apresentar Certidão do Registro da Incorporação ou Instituição de
Condomínio. Caso contrário, pode ser apresentada minuta do Memorial de Incorporação ou minuta da
Instituição de Condomínio.
No documento apresentado deve constar a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das partes de
condomínio, com especificação das áreas, frações ideais e confrontações.
O Registro da Incorporação deve preceder o início das vendas.
Os quadros de I a VIII da NBR 12721 podem ser apresentados em forma de minuta.
Ainda sobre os quadros da NBR 12721 vide demais subitens relacionados.
1.2.11 CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Havendo averbação de restrição de uso (servidões, área “non aedificandi”), tais locais devem estar
perfeitamente demarcados nos projetos.
1.2.12 TERMO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO
Deve conter: identificação das partes, caracterização do objeto, definição de valor, forma de pagamento e
prazo de validade.
1.2.13 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO OU DOCUMENTO EQUIVALENTE
Emitido em nome da Construtora, caso contrário, deve ser providenciada alteração junto à Prefeitura.
1.2.14 CERTIDÃO DE REGISTRO DE PESSOA JURÍDICA DO CREA
Define responsáveis técnicos da Construtora (citados no Alvará e A.R.T. de execução).

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1.2.15 A.R.T.'s DOS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELOS PROJETOS
Todos os projetos e demais atividades técnicas elaboradas para o planejamento do empreendimento devem
constar em ART's emitidas por seus autores.
1.2.16 A.R.T. DO RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA CONSTRUÇÃO
Emitida em nome da Construtora, citando também o nome do Responsável Técnico pela obra.
Este Responsável Técnico pela Obra deve constar na Certidão do CREA citada no item anterior.
A atividade que define a responsabilidade técnica perante o CREA é a atividade de DIREÇÃO TÉCNICA.
Com base nas definições acima, devem ser apresentadas à CAIXA as ART's de execução (código 53) e
direção (código 02) do empreendimento.
1.2.17 TERMO DE RECEBIMENTO DA INFRA-ESTRUTURA PELAS CONCESSIONÁRIAS E PREFEITURA
Emitido pelas Concessionárias (água, esgoto, energia) e Prefeitura (arruamento, drenagem e iluminação
pública), assumindo responsabilidade pela manutenção e operação do sistema.
1.2.18 MANUAL DO PROPRIETÁRIO
Este documento deve ser entregue aos usuários ao final da construção, com uma cópia para arquivo na
CAIXA.
O assunto é regido pela Norma Brasileira – NBR 14037/98.
Quando condomínio, além do Manual do Proprietário, devem ser fornecidos ao Síndico os seguintes
documentos:
• cópia de todos os projetos de aprovação (prefeitura, bombeiros e demais);
• cópia dos projetos como construído (“as built”);
• alvará e licenças;
• termos de garantia de materiais, máquinas e equipamentos;
• manual de uso e manutenção das máquinas e equipamentos.
IMPORTANTE:
• Todos os documentos devem estar coerentes entre si, datados e assinados sob identificação, tanto
pelo representante legal do Proponente, como pela Construtora.
• Havendo divergência entre documentos são adotados os seguintes procedimentos:
Na fase de análise: refazer os documentos divergentes;
Na fase de construção: prevalece o arbítrio do adquirente, desde que não comprometa a garantia
da CAIXA.
• Uma cópia dos projetos como construído (“as built”) deve ser destinada à CAIXA no final do
empreendimento.

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11
2 PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE
VIABILIDADE DE ENGENHARIA
Manual Técnico de Engenharia
2

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12

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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 13
2.1 PRINCÍPIOS BÁSICOS DE ANÁLISE
A análise da CAIXA abrange desde a concepção do produto até sua viabilidade mercadológica, sem perder de
vista os princípios básicos norteadores, como :
• A SATISFAÇÃO DO CLIENTE
O produto ofertado deve atender aos anseios do cliente (adquirente final), suprindo suas necessidades de
moradia, com qualidade e preço justo.
• RESPEITO AO MEIO-AMBIENTE
Toda construção interfere no meio ambiente.
São valorizadas pela CAIXA as concepções que preservem o meio ambiente, que promovam melhoria aos
bairros e, conseqüentemente, que elevem as condições de vida da população.
• A GARANTIA DO FINANCIAMENTO
O empreendimento é garantia financeira da operação. Assim, deve representar um produto final de qualidade
compatível com o valor financiado, ao longo do prazo de retorno previsto.
• MANUTENÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Concepção de projetos, bem como utilização de materiais, que conduzam a um baixo custo de manutenção
durante a vida do empreendimento.
IMPORTANTE:
• São analisados também: o potencial do município, o déficit e a demanda habitacionais, a existência de
empreendimentos concorrentes ou empreendimentos problemas, visando a perfeita adequação do
porte do empreendimento.
• Normalmente, empreendimentos menores oferecem simplificação operacional e redução do risco.

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2.2 LOCAL DO EMPREENDIMENTO E INFRA-ESTRUTURA EXTERNA
2.2.1 ANÁLISE DA CAIXA
Verifica se o empreendimento está em harmonia com a região.
Verifica a existência de infra-estrutura básica no entorno (água, esgoto, energia elétrica, coleta de lixo,
transporte coletivo, telefone, iluminação pública, drenagem pluvial, guias e sarjetas, pavimentação e gás). São
considerados imprescindíveis: água, esgoto, energia elétrica e pavimentação. Os demais são ponderados caso
a caso.
Verifica se a Prefeitura e as Concessionárias têm condições de atender a demanda gerada pelo
empreendimento, nos serviços de água, esgoto e energia elétrica.
Em decorrência, é obrigatória a apresentação de Declaração de Viabilidade de Atendimento, conforme
sugestão de modelos apresentada em anexo:
• Declaração de Viabilidade de Atendimento pela Concessionária de Energia;
• Declaração de Viabilidade de Atendimento pela Concessionária de Água e Esgoto.
Verifica a existência dos equipamentos públicos comunitários: escolas, hospitais, creches, lazer e outros.
Para empreendimentos de maior impacto (acima de 100 unidades em municípios até 100.000 habitantes, ou
acima de 200 unidades para municípios acima de 100.000 habitantes) cabe uma análise mais detalhada sobre
a capacidade de atendimento à nova demanda.
Verifica a existência ou probabilidade de instalação futura dos equipamentos comerciais: padaria, açougue,
farmácia, mercearia, etc.
Verifica a existência e nível de influência de fatores desvalorizantes, tais como:
• Topografia excessivamente acidentada, ou implantação inadequada (com risco de erosão ou
desmoronamento);
• Proximidade de assentamentos subnormais ou sub-habitações;
• Precariedade de transporte coletivo;
• Limítrofe a córrego sem curso definido;
• Proximidade de locais como: lixão, lagoa de tratamento, matadouro, fábrica poluente, penitenciária, etc.;
• Pólos pioneiros de urbanização (ilhas urbanas descontínuas da malha urbana).
Não são aceitos locais com as seguintes características:
• Alagadiços ou sujeitos a inundação;
• Aterrados com material nocivo à saúde pública;
• Onde as condições geológicas não aconselhem edificações;
• Área de preservação ambiental;
• Em áreas sob a influência de conjunto considerado “problema” pela CAIXA.
IMPORTANTE:
• A prioridade da CAIXA é para locais dotados de infra-estrutura. Nos locais que necessitem de
ampliação ou execução de obras de infra-estrutura externa, essas deverão ser executadas até a
contratação do financiamento.
• No caso de condomínios e loteamentos não implantados, entende-se por infra-estrutura externa as
obras fora do limite da área do terreno que permitirá a formação do condomínio ou da gleba a ser
transformada em loteamento.
• Nos loteamentos já implantados, ou seja, dotados de redes, entende-se por infra-estrutura externa as
obras fora do limite de cada um dos lotes.

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2.3 PROJETO
2.3.1 OBJETIVO
O objetivo do PROJETO é permitir a execução do empreendimento, partindo de uma concepção que otimize o
seu DESEMPENHO e, portanto o seu VALOR.
Em outras palavras, o projeto é a representação gráfica dos estudos e soluções arquitetônicas e urbanísticas
que busca traduzir em espaços as necessidades vivenciais do homem que ali habitará, propiciando-lhe um
abrigo seguro, saudável, duradouro, e ainda, compatível com sua condição social, econômica e cultural.
A elaboração do projeto é a forma mais eficaz e barata de identificar problemas, antecipar e aperfeiçoar as
soluções a serem adotadas, ou seja, é a forma mais econômica de prevenir patologias ou situações
inadequadas às condições e necessidades do futuro morador.
2.3.2 CONCEPÇÃO DE PROJETO
Ainda que não caracterizando exigências, apresentamos no capítulo 4 alguns temas que enriquecem a
elaboração de projetos, sob os seguintes títulos:
• Concepção de Projeto;
• Construção Sustentável;
• Acessibilidade.
A análise da CAIXA tende a valorizar as soluções arquitetônicas e urbanísticas que não visem somente
atender às condições mínimas dos órgãos públicos.
Convém esclarecer que tais condições mínimas existem para oferecer o menor parâmetro para determinado
aspecto, sem compromisso quanto ao conjunto de itens que formam a solução final de um projeto.
A análise do projeto verifica:
• o atendimento às condições estabelecidas pela CAIXA;
• o atendimento às exigências dos órgãos públicos (aprovação);
IMPORTANTE:
• Havendo divergências entre as condições mínimas da CAIXA e da Legislação Local, deve ser atendida
a mais restritiva.

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2.4 CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS DA CAIXA PARA SC
• O conceito de condição mínima adotada pela CAIXA não deve ser confundido com o conceito de
habitabilidade mínima.
A condição da CAIXA almeja atingir um padrão de qualidade adequado às características regionais, de
ordem cultural, econômica e social, enquanto que o conceito de habitabilidade mínima é único em qualquer
situação.
Em outras palavras, as condições mínimas da CAIXA são diretrizes de cunho ora técnico, ora negocial,
enquanto que a habitabilidade mínima é uma diretriz exclusivamente técnica.
• O conceito de condição mínima adotado pela CAIXA, também, não deve ser confundido com outros
conceitos que classificam padrões de acabamento, sendo os mais conhecidos:
padrões alto, normal e baixo, definidos pela NBR 12721, utilizados para cálculo do CUB-
SINDUSCON;
padrões alto, normal, baixo e mínimo, definidos pelo SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de
Custos e Índices da Construção Civil), utilizado pela CAIXA;
padrões alto, normal e baixo, definidos pela Editora PINI.
Portanto, empreendimentos que adotem as condições mínimas deste MTE não estarão enquadrados
necessariamente como padrão de acabamento mínimo do SINAPI.
• As Condições Mínimas da CAIXA variam em função:
da região: as exigências para as cidades do interior podem ser diferentes das exigências para a
região metropolitana da Capital;
do público alvo;
do programa habitacional da CAIXA.
• Nos itens seguintes são apresentadas as CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS da CAIXA, agrupadas
da seguinte forma:
item 2.4.1 - CASAS – Condições Mínimas e Exigências
item 2.4.2 - APARTAMENTOS – Condições Mínimas e Exigências
item 2.4.3 - Quadro de Dimensões Mínimas de Mobiliário e Circulação – Casas e Apartamentos
item 2.4.4 - Flexibilização para Unidades com Valor de Compra e Venda abaixo de R$ 25.000,00
IMPORTANTE:
• Recomenda-se a adoção dos ”mínimos” em situações excepcionais, e de forma parcial.
• A flexibilização nas especificações pode ser adotada para casas e apartamentos, quando o projeto
proposto for destinado a habitações populares e a redução nos custos proveniente desta flexibilização
for repassada aos compradores.
• Para a definição do valor de R$ 25.000,00 abaixo do qual são possíveis flexibilizações nas
especificações, o parâmetro adotado foi o de unidades com 37 m² de área útil (área de varredura).
Para unidades com área menor, o valor limite também deverá ser reduzido, baseando-se em critérios
técnicos.
• Projetos que contemplem reduções de especificação ou casas geminadas devem ser apresentados à
CAIXA com antecedência, buscando contemplar soluções criativas de arquitetura, de forma a valorizar
o empreendimento.
DESAFIO:
• O grande desafio sempre é atender às camadas mais carentes da população mantendo a boa
qualidade na construção, mesmo que com redução em algumas especificações.

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2.4.1 CASAS - CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS
em loteamentos e condomínios horizontais
Água
Esgoto
Redes
Energia elétrica
Estas redes devem tangenciar, em algum ponto, o perímetro do empreendimento, e
devem oferecer vazão, dimensionamento e capacidade para atender às unidades
projetadas, além das já existentes.
Iluminação pública No acesso principal do empreendimento.
Pavimentação, guias e sarjetas No acesso principal do empreendimento.
Transporte coletivo, coleta de
lixo, escola, creche e posto de
saúde
No entorno do empreendimento.
InfraExterna
As obras de infra externa devem estar concluídas até a contratação do financiamento.
12,00 m.
10,0 m, em condições excepcionais, para loteamentos antigos onde o projeto das casas
agregue valorização ao produto.
Para
loteamentos
8,00 m, em condições excepcionais, para loteamentos com finalidade popular e desde
que o projeto das casas e da infra-estrutura sejam adequados.
Lote
Testada mínima
Para condomínios Horizontais acata-se a Legislação Municipal.
Compactação Em camadas com espessura máxima de 20 cm, com grau de compactação mínimo de
95% do Proctor Normal.
Lotes em aclive: 15 cm acima do greide da rua, com declividade de 0,5% para a rua
frontal;
Cota de nível
dos lotes
Lotes em declive (perfil natural do terreno): a cota de soleira deve ficar 15 cm acima do
ponto mais desfavorável do terreno, e deve-se executar rede de drenagem e
esgotamento subterrâneos com captação no fundo do lote, sem deitar águas
superficialmente em terreno vizinho.
Controle
tecnológico
Executar em conformidade com a Norma Brasileira.
Inclinação máxima de 45
o
em relação à horizontal;
A linha de divisa lateral dos lotes deve coincidir com o centro do talude;
A linha de divisa do fundo dos lotes deve coincidir com o topo do talude;
Terraplenagem
Taludes
Somente é permitido deitar saia (ponto mais baixo) do talude em terreno externo ao
empreendimento com autorização escrita do vizinho.
Desnível máximo de 1,5 m;
Desnível até 1,0 m: talude com proteção vegetal;
Nas divisas
laterais do lote
Desnível de 1,0 m a 1,5 m: muro de arrimo com altura do desnível, em toda a divisa
lateral.
Desnível máximo de 6,0 m;
Desnível entre até 1,5 m: talude protegido do pé ao topo com grama em placas;
Desnível de 1,5 m a 6,0 m: muro de arrimo com altura correspondente ao desnível;
Na divisa de
fundo do lote
Guarda corpo no topo do arrimo para desníveis a partir de 2,0 m.
InfraInterna
Contenções
Nas áreas
públicas ou de
uso comum
Talude com proteção vegetal para qualquer desnível.

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Acessos distintos para pedestres e veículos;Acesso ao empreendimento
(somente para condomínios) Preferencialmente, prever apenas uma entrada para veículos.
Desnível até 1,0 m (da guia à soleira): rampa com declividade máxima de 20% ou
escada;
Quando forem previstas unidades habitacionais para pessoas portadoras de deficiência
ou com mobilidade reduzida o desnível, porventura existente, deve ser por rampa com
largura mínima de 80cm e declividade máxima de 8%;
Acesso às casas
Desnível acima de 1,0 m: somente escada.
Água
Esgoto
Energia Elétrica
Iluminação
Interna
Devem atender todos os lotes a financiar;
Devem obedecer às regras das Concessionárias.
Deve contemplar a área de contribuição do empreendimento e as contribuições à
montante;
Redes
Drenagem
Prever rede subterrânea para escoamento dos lotes em declive.
Devem ser pavimentadas todas as ruas do empreendimento, de forma que todos os
lotes financiados tenham acesso através de ruas pavimentadas;
No caso de empreendimento em módulo, além das ruas internas ao módulo, devem ser
pavimentadas as ruas onde houver rede subterrânea de drenagem ou que servirem de
acesso aos lotes com solicitação de financiamento;
A especificação para a pavimentação deve ser asfalto, paralelepípedo ou blocos de
concreto, executado com controle tecnológico em conformidade com a Norma Brasileira;
Ruas
O dimensionamento deve ocorrer em função do tráfego e obedecer às normas
pertinentes. No caso de pavimentação em lajotas de concreto, devem ser utilizadas
unidades com fck ≥ 25 MPa, com espessura mínima de 8 cm para tráfego de
automóveis e 10 cm quando houver tráfego de caminhões.
Pavimentação
Estacionamento
(somente para
condomínios)
As vagas de garagem podem receber tratamento diferente daquele dado às circulações,
desde que previamente aprovado pela CAIXA.
Guias e Sarjetas Devem ser previstas em todas as ruas pavimentadas, inclusive em estacionamento,
além de atender às normas da Prefeitura.
Prever a instalação de portão de pedestres com fechadura elétrica;
Prever a instalação de portão de veículos com acionamento elétrico (tubulação, fiação e,
preferencialmente, equipamento);
Quando houver portaria: instalar interfones (tubulação, fiação e aparelhos);
Quando não houver portaria: instalar porteiro eletrônico (tubulação, fiação e aparelhos)
Instalar antena coletiva (tubulação, fiação e antena);
InfraInterna
Instalações Elétricas e
Equipamentos em Áreas de Uso
Comum (portões elétricos,
interfone, porteiro eletrônico e
antena)
(somente para condomínios)
Prever instalação de luminárias nas áreas de uso comum, utilizando equipamentos de
alta eficiência energética, como por exemplo luminárias com alto fator de reflexão e
lâmpadas tipo vapor de sódio alta pressão.

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Apenas em uma das divisas laterais, no caso de casas térreas;Para
Loteamentos Nas duas divisas laterais, no caso de sobrados.
Geminação
Para Condomínios Horizontais adota-se a Legislação Municipal.
Espessura mínima de 20 cm, revestidas;Paredes Divisórias entre Casas
Geminadas Prolongamento da parede até o nível do telhado.
Casa tipo embrião 22,00 m². Compartimentada em banheiro, cozinha e cômodo múltiplo
uso, devidamente isolados entre si;
Área Mínima de Construção e
Compartimentação
Casa de 1 dormitório 30,00 m². Compartimentada em sala, quarto, banheiro e cozinha,
devidamente isolados entre si.
Seguindo a Legislação Municipal, dando preferência por implantações diferenciadas que
valorizem o empreendimento;
Devem ser considerados os aspectos de circulação, acessibilidade e infra-estrutura
urbana, prevendo postes, passeios com rampas, etc.;
Implantação
Deve ser previsto acesso adequado às unidades, utilizando-se gramado com placas de
concreto, pisos cimentados e outros.
Pé direito Mínimo de 2,60 m.
Dimensões dos Ambientes Vide quadro: DIMENSÕES MÍNIMAS DE MOBILIÁRIO E CIRCULAÇÃO – CASAS E
APARTAMENTOS.
Ventilação e Iluminação Ventilação e iluminação naturais (direta ou indireta) nos banheiros. Admite-se ventilação
mecânica e iluminação artificial apenas em lavabo, mas sempre se deve dar preferência
para ventilação e insolação direta em todos os cômodos.
Mínimo de 2,40m x 5,00m, quando no recuo frontal;Dimensões
Mínimo de 2,80m x 5,00m, quando houver parede contínua nas duas laterais.
Quantidade Mínimo de uma vaga por casa, preferencialmente no recuo lateral.
Vagas de
garagem
Bolsões e
enclausuramento
Apenas para Condomínios Horizontais são permitidos bolsões de estacionamento, com
enclausuramento máximo de duas vagas, desde que pertençam à mesma casa.
Executadas de acordo com projeto específico, atentando para o tipo mais adequado
para o terreno em questão (sapatas corridas ou isoladas, radier ou estaqueamento);
Atentar para todas as disposições normativas específicas, em especial para os
cobrimentos mínimos previstos para as armaduras das peças em concreto armado;
No caso de utilizar-se radier, adotar a seguinte especificação mínima: lastro de 5cm de
brita compactada, lona plástica (1,50 micra), concreto estrutural com 8cm de espessura,
rebaixo no box, área de serviço e na calçada perimetral, armada em tela Q-61 com
reforço de armadura em uma faixa de 60 cm de largura sob as paredes e cobrimento
conforme a norma, e reforço de espessura nas bordas;
Fundações
Optando por radier, prever ampliação para que a casa possa ser ampliada para 2
dormitórios, no caso de embrião ou casa de 1 dormitório.
Dependendo do público alvo e da tipologia das obras, a estrutura deverá ser projetada e
executada prevendo futuras ampliações verticais, especialmente nos casos de forro em
laje;
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro dos elementos estruturais
com a alvenaria;
Cinta de amarração no respaldo da alvenaria;
Vergas e contravergas nos vãos com transpasse mínimo de 20 cm;
Somente para paredes com espessura a partir de 12 cm, é permitida fôrma em
canaletas para vergas e cintas;
Não é permitido substituir a verga por ferragem embutida na argamassa de
assentamento de fiadas;
UnidadeHabitacional
Especificações
Estrutura
Executar pilares nos encontros entre paredes, quando utilizar alvenaria com espessura
de 9 cm (sem revestimento) executada com tijolo cerâmico ou bloco de concreto, não
estruturais.

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Em casa térrea com paredes executadas em bloco estrutural cerâmico: espessura
mínima de 10 cm (sem revestimento);
Em casa térrea com paredes executadas em bloco estrutural de concreto: espessura
mínima de 14 cm (sem revestimento);
Em casa térrea com paredes executadas em tijolo cerâmico maciço, blocos cerâmicos
ou de concreto, não estruturais: espessura mínima de 11 cm (sem revestimento);
Em sobrado com paredes executadas em bloco Estrutural cerâmico ou de concreto:
espessura mínima de 14 cm (sem revestimento) para paredes estruturais. Esta definição
poderá ser reduzida para 12 cm conforme a qualidade dos blocos;
No encontro entre paredes efetuar amarração das fiadas ou executar pilar;
Utilizar grampos ou telas somente quando a modulação de tijolos o exigir, e neste caso,
efetuar amarração a cada duas fiadas;
Alvenaria
Paredes em contato com o solo:
- solução de projeto através de parede dupla, impermeabilizada na face em contato com
o solo e com espaçamento mínimo de 5cm entre as paredes, dotadas de dispositivo de
drenagem; ou solução em caixão perdido com parede impermeabilizada na face voltada
para o solo e dispositivo de drenagem;
- evitar em ambientes de permanência prolongada;
- aceitável o uso em no máximo 10% das unidades do empreendimento.
Janelas em dormitório com veneziana e vidro, sendo desejável a adoção de veneziana
vertical, de forma a aumentar a área envidraçada;
Portas externas com folha de 80 cm de largura;
Ou alçapão, ou portinhola ventilada, para acesso ao forro;
Quando utilizar esquadrias de alumínio:
Perfis adequados aos vãos, atendendo aos requisitos quanto a não vibração, rigidez,
vedação e durabilidade;
Proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de
paredes.
Quando utilizar esquadrias de aço:
Tratamento antiferruginoso de fábrica;
Proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de
paredes.
Esquadrias
Quando utilizar madeira:
Que a mesma seja selecionada, evitando-se madeiras verdes, empenadas ou com
existência de nós, brocas ou cupins;
Que as folhas de porta externa e janelas sejam maciças e tenham espessura mínima de
3,0 cm;
Que as folhas de porta em chapa compensada sejam encabeçadas e tenham espessura
mínima de 3,5 cm.
Utilizar, preferencialmente, telhas em cerâmica. Nos demais casos, observar as ações
necessárias para garantir o conforto térmico dos ocupantes;
No caso de telhas de fibrocimento, adotar espessura mínima de 6 mm;
Estrutura em madeira de lei imunizada e isenta de defeitos que possam comprometer
sua durabilidade ou desempenho estrutural;
Frechais com seção contínua sobre as paredes e no beiral;
Projetar beirais forrados, com largura mínima de 60 cm;
Beiral com madeiramento aparente: execução com ripamento dobrado, colocação de
tabeiras e testeiras e acabamento com pintura;
Emboçamento de beirais (quando o tipo de telha permitir) e cumeeiras com argamassa
de cimento, cal e areia;
Os rufos podem ser de fibra de vidro ou metálicos, com largura acima de 25 cm;
Cobertura
Prever solução para extensão da cobertura na área de serviço sobre o tanque, inclusive
sobre o usuário, com projeção mínima de 1,20 m.
Impermeabilização nos seguintes locais:
Fundações (baldrame ou alvenaria de embasamento);
Pisos ou lastros em contato com o solo (principalmente radier);
Áreas molhadas construídas sobre áreas habitáveis.
Assentamento das 3 primeiras fiadas com aditivo impermeabilizante;
UnidadeHabitacional
Especificações
Impermeabilização
Barra impermeável no perímetro da parede externa, altura de 50 cm.

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Azulejo até o teto no box e até 1,50 m nas paredes do banheiro;
Azulejo até o teto apenas na parede hidráulica ou até 1,50m em todas as paredes, na
cozinha;
Azulejo até 1,50m na parede do tanque;
Chapisco, massa única ou emboço paulista, e pintura látex nas paredes e tetos;
Nas superfícies internas das paredes externas voltadas para o sul, a tinta deverá
receber adição de produto antimofo com efeito microbicida;
Excepcionalmente, é permitido revestimento em gesso para casas em condomínio que
não utilizem janelas e batentes de ferro, não possuam paredes em contato com o solo,
tenham valor de venda acima de R$ 40.000,00, e ainda apresentem projeto detalhado
de impermeabilização de fundação;
No caso de lajes maciças com acabamento liso, pode haver apenas regularização da
superfície e posterior pintura;
Para esquadrias de madeira: tratamento e pintura a óleo;
Revestimento
interno e pintura
Para esquadrias metálicas: tratamento prévio, pintura antiferruginosa de fábrica e pintura
final em esmalte. No caso da proteção à corrosão efetuada pela fábrica ter sua
integridade prejudicada, ou no caso da fábrica recomendar reforço sobre sua proteção, a
construtora deverá efetuar nova pintura protetora, de acordo com a boa técnica, antes
do acabamento final.
Chapisco, massa única ou emboço paulista, de acordo com as recomendações da NBR
13749, e pintura látex acrílica;
Nas paredes voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com
efeito microbicida;
Revestimento
externo e pintura
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro da laje com a alvenaria.
Calçada externa no perímetro da edificação com largura mínima de 60 cm, devendo
superar em 10 cm a projeção do beiral e possuir caimento mínimo de 2% para o exterior;
As calçadas devem ser preferencialmente construídas com peças adequadas à
deficientes visuais (cor diferenciada e alto relevo nas bordas);
Calçada ao redor do local do tanque, com dimensão mínima de 1,50 m;
Cerâmica no banheiro e na cozinha e cimentado áspero nos demais compartimentos;
Onde houver revestimento do piso deve ser executado rodapé;
Cota do piso interno no mínimo 5 cm acima da cota da calçada externa e 15 cm acima
do ponto mais desfavorável do terreno;
Piso de sacadas e da área de serviço (caso não integrada à cozinha) rebaixado em 2
cm, com caimento exclusivo para o ralo;
Pisos e calçadas
Pisos do box com divisão física ou rebaixados em 2 cm, com caimento exclusivo para o
ralo.
Soleira das portas externas com desnível mínimo de 5 cm;Soleira e peitoril
Peitoril das janelas com caimento para o exterior.
Obedecer as normas da Concessionária quanto à entrada de energia (monofásico,
bifásico ou trifásico) em função da carga instalada;
Tanto a entrada de energia quanto o quadro de distribuição já devem prever possíveis
ampliações das residências;
As instalações devem ser embutidas na alvenaria;
Prever circuito específico para aparelhos com consumo superior a 2.500W;
Prever circuitos independentes para tomadas da cozinha e área de serviço;
Adotar codificação por cores para a fiação;
Utilizar fiação mínima de 6 mm² e disjuntor de 30 A para ponto de chuveiro, 4 mm² para
tomadas da área de serviço e 2,5 mm² para demais tomadas;
As tomadas destinadas ao chuveiro, a computadores, aquelas da cozinha e área de
serviço devem ser do tipo 2P+T e as destinadas a ar condicionado do tipo 3P, sendo o
fio terra de bitola igual à do condutor;
Não especificar “mangueira preta”, nem executar emendas de fios dentro de eletrodutos;
Utilizar pontos de luz no teto. Pontos na parede são auxiliares;
Prever arandelas externas na porta de entrada e área de serviço;
UnidadeHabitacional
Especificações
Instalações elétricas
e telefonia
Os pontos elétricos devem obedecer às quantidades previstas na NBR 5410 ou, no
mínimo 1 ponto de telefone, 1 de antena/TV a cabo, 1 para interfone (no caso de
condomínios) e, as seguintes quantidades de pontos de tomada elétrica: 4 na sala (1
para computador e 1 para ar condicionado), 4 na cozinha, 2 na área de serviço, 3 em
cada dormitório (sendo uma baixa e uma para ar condicionado) e 2 no banheiro ( 1 para
chuveiro elétrico).

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As instalações devem ser embutidas na alvenaria ou, preferencialmente, em muchetas
ou shafts, de forma a facilitar a manutenção posterior. Excepcionalmente, pode ser
adotada tubulação aparente com carenagem sob bancadas, lavatórios, tanques e atrás
de fogão e geladeira, desde que não haja comprometimento visual ou estético;
Prever pontos de água para filtro na cozinha e para máquina de lavar na área de
serviço;
Caixa d’água com capacidade mínima de 500 litros, provida de extravasor e dreno para
limpeza;
Para condomínios pode haver reservatório comum, preferencialmente já prevendo a
futura instalação de medidores individuais;
Prever instalação de registros de gaveta internos à unidade em cada ramal de
distribuição de água, evitando registros no forro;
Tanque de concreto ou PVC;
Vaso sanitário com caixa de louça acoplada (conjunto de baixo consumo);
Metais cromados com canoplas;
Sifões de plástico flexível (corrugado). Não utilizar sifão de borracha (tipo “maria-mole”);
Prever instalação de papeleira e saboneteira no banheiro quando não houver
revestimento de azulejos até o teto no banheiro;
Havendo “divisão física” do box, é necessário ralo no banheiro, além do ralo do box;
Prever ralo sifonado na área de serviço;
Evitar passagem de tubulação de esgoto sob pisos de salas e dormitórios, exceto em
condomínios com sobrados geminados nas duas divisas laterais;
Prever caixa de gordura, mesmo que a concessionária não exija;
Instalações hidro-
sanitárias
Prever pontos de inspeção nos pontos de mudança de direção da tubulação de esgoto e
na divisa do lote, para lançamento em rede externa, mesmo que haja fossa e sumidouro.
No caso de gás central, executar as instalações de acordo com as normas pertinentes e
as exigências do corpo de bombeiros, prevendo medição individual. Deve ser prevista a
entrega do condomínio com 1/2 carga de gás, e possíveis comodatos firmados com
distribuidoras devem ser somente relativas aos botijões;
Instalações de gás
No caso de solução individual, prever local no exterior da casa para os botijões, com
tubulação interligada ao local do fogão. Projetar depósito fechado ou instalar argolas
com grapas para fixação de corrente.
Placas para identificação das ruas e unidades habitacionais;
Marcação dos lotes com piquetes de concreto ou ferro nos vértices;
Para condomínios, o fechamento nas divisas deve ter altura mínima de 1,80 m, podendo
ser em tela ou em alvenaria;
Plantio de 1 muda de árvore, com altura de 1,0 m, por lote;
Para condomínios, prever o plantio de grama em placas no recuo frontal dos lotes, bem
como tratamento estético das fachadas das unidades habitacionais;
Para condomínios, prever a instalação de caixa de correio quando não houver guarita;
O salão de festas (no caso de condomínios) deve ter sua área dimensionada à razão de
1 m² por unidade, sendo no mínimo 45 m². Sugere-se ainda locais separados, como um
salão menor para cada 100 unidades ou uma churrasqueira (quiosque) coberta para
cada 50 unidades;
Deve ser efetuada limpeza final antes da entrega das unidades e dos Equipamentos
Comunitários;
UnidadeHabitacional
Especificações
Complementos
Ao final das obras as instalações internas das edificações e das redes de condomínio
devem estar interligadas às redes públicas, testadas e em perfeito estado de
funcionamento.

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2.4.2 APARTAMENTOS - CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS
em condomínios verticais
Água
EsgotoRedes
Energia elétrica
Estas redes devem tangenciar em algum ponto o perímetro do empreendimento;
Devem oferecer vazão, dimensionamento e capacidade para atender ao
Empreendimento.
Iluminação pública No acesso principal do empreendimento.
Pavimentação, guias e sarjetas No acesso principal do empreendimento.
Transporte coletivo, coleta de
lixo, escola, creche, posto de
saúde
No entorno do empreendimento.
InfraExterna
As obras de infra externa devem estar concluídas até a contratação do financiamento.
Em camadas com espessura máxima de 20 cm;Compactação
Grau de compactação mínimo de 95% do Proctor Normal.
Em terreno em aclive: cota de soleira do hall térreo no mínimo com 30 cm acima do
greide da rua interna mais próxima, quando existir, ou da rua externa (na ausência da
rua interna);
Em terreno em declive: cota de soleira do hall térreo no mínimo com 15 cm acima da
calçada ou jardim que circunda o edifício;
Cota de nível do
prédio
No caso de apartamentos térreos, a cota de seu piso deve estar a, no mínimo, 70 cm
acima da cota da calçada perimétrica, de forma a permitir privacidade aos moradores.
Controle
tecnológico
Executar em conformidade com as Normas Brasileiras.
Inclinação máxima de 45
o
em relação à horizontal;
Somente é permitido deitar saia de talude em terreno externo ao empreendimento com
autorização escrita do vizinho;
Talude com proteção vegetal para qualquer desnível;
Terraplenagem
Taludes e
contenções
Nos desníveis a partir de 3,00m prever a execução de bermas providas de canaleta.
Preferencialmente, por rampa com declividade máxima de 8%;Pedestres
Prever acessos distintos para pedestres e veículos.
Acesso ao
Empreendi-
mento
Veículos Preferencialmente, prever apenas um acesso para entrada e saída de veículos.
Água
Esgoto
Energia elétrica
Iluminação
interna
Devem ser dimensionadas para atender todo o empreendimento;
Devem ser obedecidas as normas das Concessionárias, mesmo quando se tratar de
sistemas internos específicos para o Condomínio.
Redes
Drenagem As águas pluviais coletadas por calhas e condutores devem ser conduzidas por sistema
de drenagem superficial ou subterrânea.
Devem ser pavimentadas as ruas de acesso aos prédios financiados;
Devem, também, ser pavimentadas todas as ruas onde houver rede subterrânea de
drenagem;
A especificação para a pavimentação deve ser asfalto, paralelepípedo ou blocos de
concreto, executado com controle tecnológico em conformidade com a Norma Brasileira;
Ruas
O dimensionamento deve ocorrer em função do tráfego e obedecer às normas
pertinentes. No caso de pavimentação em lajotas de concreto, devem ser utilizadas
unidades com fck ≥ 25 MPa, com espessura mínima de 8 cm para tráfego de
automóveis e 10 cm quando houver tráfego de caminhões.
Pavimentação
Estacionamento As vagas de garagem podem receber tratamento diferente daquele dado às circulações,
desde que previamente aprovado pela CAIXA.
InfraInterna
Guias e Sarjetas Devem acompanhar todas as ruas pavimentadas, inclusive estacionamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Quando houver portaria: instalar interfones (tubulação, fiação e aparelhos);
Quando não houver portaria: instalar porteiro eletrônico (tubulação, fiação e aparelhos);
Prever tubulação para TV e internet a cabo;
Prever instalação de luminárias nas áreas de uso comum, controladas por minuteria ou
outro tipo de equipamento que possibilite baixos consumo e custo de manutenção;
InfraInterna
Instalações elétricas e
equipamentos (interfone, porteiro
eletrônico e antena coletiva) e
número mínimo de pontos em
áreas de uso comum
Número mínimo de pontos:
Tomadas - 1 para porteiro eletrônico, 1 na guarita e 2 no hall térreo;
Campainha - 1 de campainha no hall para cada apartamento;
De luz - 2 no hall (1 para luz de emergência), 2 no hall térreo (1 para luz externa);
Interfone – 1 de interfone no hall térreo.
Dimensões dos ambientes Vide quadro: DIMENSÕES MÍNIMAS DE MOBILIÁRIO E CIRCULAÇÃO – CASAS E
APARTAMENTOS.
Dar absoluta prioridade para a insolação em todas as dependências. Não projetar
cozinhas e áreas de serviço com janelas voltadas para poços de luz e ventilação;
Ventilação e iluminação naturais (direta ou indireta) no banheiro principal. Nos demais
banheiros admite-se ventilação/exaustão mecânica e iluminação artificial;
Ventilação e iluminação
A implantação deve prever distância mínima entre blocos de 6 m (paredes com
aberturas) e 4 m (paredes sem aberturas).
Pé direito Mínimo de 2,40 m nos banheiros e 2,60 m no restante.
Sem elevador: até 4 pavimentos (térreo mais 3);
Um elevador: até 8 pavimentos (térreo + 7) e até 4 apartamentos por pavimento. Os
pavimentos de subsolo, para garagens, não devem ser computados nesta contagem;
Tipologia e número de elevadores
Dois elevadores: acima de 8 pavimentos ou acima de 4 apartamentos por andar;
Quantidade Mínimo de uma vaga por apartamento.
Largura de 2,40 m;
Largura de 2,80 m quando houver parede contínua nas duas laterais;
Dimensões
Profundidade das vagas e circulação de veículos conforme legislação municipal, mas
preferencialmente ≥ 5,00 m.
Implantação As vagas devem estar em local plano. Evitar locação ao longo de rampas.
UnidadeHabitacional
Vagas de
Garagem ou
estacionamento
Enclausuramento Enclausuramento máximo de uma vaga, desde que do mesmo apartamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Fundações Conforme projeto específico.
Conforme projeto específico;Estrutura reticulada
de concreto Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro das peças estruturais com a
alvenaria.
Estrutura em
alvenaria estrutural
Conforme projeto específico, seguindo as recomendações contidas neste manual e no
documento "ALVENARIA ESTRUTURAL – Materiais, execução da estrutura e controle
tecnológico”, que contém orientações nacionais e pode ser obtido no site da CAIXA
(www.caixa.gov.br) na área de desenvolvimento urbano - inovações tecnológicas.
Gesso acartonado Seguir orientações do documento "PAREDES DE GESSO ACARTONADO – Requisitos
para financiamento pela CAIXA" que contém orientações nacionais e pode ser obtido no
site da CAIXA (www.caixa.gov.br) na área de desenvolvimento urbano - inovações
tecnológicas.
No encontro entre paredes efetuar amarração das fiadas ou executar pilar;Alvenaria de
vedação Utilizar grampos ou telas somente quando a modulação de tijolos o exigir, e neste caso,
efetuar amarração a cada duas fiadas.
Alvenaria em
contato com solo
Paredes em contato com o solo:
- solução de projeto através de parede dupla, impermeabilizada na face em contato com
o solo e com espaçamento mínimo de 5cm entre as paredes, dotadas de dispositivo de
drenagem; ou solução em caixão perdido com parede impermeabilizada na face voltada
para o solo e dispositivo de drenagem.
- evitar em ambientes de permanência prolongada.
Janelas em dormitório com veneziana e vidro, sendo desejável a adoção de veneziana
vertical, de forma a aumentar a área envidraçada;
Portas externas com folha de 80 cm de largura;
Quando utilizar esquadrias de alumínio:
- perfis adequados aos vãos, atendendo aos requisitos quanto a não vibração, rigidez,
vedação e durabilidade;
- proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de
paredes.
Quando utilizar esquadrias de aço:
- tratamento antiferruginoso de fábrica;
- proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de
paredes.
UnidadeHabitacional
Especificações
Esquadrias
Quando utilizar madeira:
- que a mesma seja selecionada, não sendo admitidas madeiras verdes, empenadas ou
com existência de nós, brocas e cupins;
- que as folhas de porta externa e janelas sejam maciças e tenham espessura mínima
de 3,0 cm;
- que as folhas de porta em chapa compensada sejam encabeçadas e tenham
espessura mínima de 3,5 cm.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Prever laje no teto do último pavimento;
Telhas de fibrocimento com espessura mínima de 6 mm, encoberta por platibanda;
Estrutura do telhado em madeira de lei imunizada;
Calhas com declividade mínima de 2%;
Rufos com largura acima de 25 cm;
Ralos com grelha hemisférica nas entradas dos condutores;
Para telhado com telhas de barro e beiral aparente:
- Beiras com largura mínima de 80 cm;
- Emboçamento de beirais e cumeeiras com argamassa de cimento, cal e areia;
- Revestimento do beiral preferencialmente com laje, ou utilizando tabeira, testeira,
ripamento final dobrado, e pintura do madeiramento;
- Calhas e rufos em chapa de zinco galvanizada com pintura anticorrosiva ou fibra de
vidro, para prédios acima de 5 pavimentos.
Barrilete concentrado, de fácil acesso, com identificação e iluminação, preferencialmente
prevendo futura instalação de medidores individuais;
Cobertura
Evitar passagem sobre telhas para acessar calhas, antenas e outros.
Impermeabilização nos seguintes locais:
- Áreas molhadas;
- Fundações (baldrame ou alvenaria de embasamento);
- Pisos ou lastros em contato com o solo (principalmente piso de apartamento térreo);
- Alvenarias em contato com o solo (parede dupla);
- Reservatórios;
- Lajes expostas (coberturas de subsolo e outras). Não é permitido o uso de lajes
descobertas, exceto: cobertura de casa de máquinas e barrilete, terraços e pisos de
áreas molháveis.
Assentamento das 3 primeiras fiadas com aditivo impermeabilizante;
Impermeabilização
Barra impermeável no perímetro da parede externa dos prédios, com altura de 50cm.
Azulejo até o teto no box e 1,50m nas paredes do banheiro;
Azulejo até o teto apenas na parede hidráulica ou até 1,50m em todas as paredes da
cozinha, e até 1,50 m na parede do tanque;
Paredes e tetos devem ser chapiscados e rebocados com argamassa de cimento, cal e
areia, ou em revestimento alternativo previamente aprovado pela CAIXA;
Pode-se ainda adotar gesso nas paredes e tetos, com exceção das paredes das áreas
molháveis (box) e áreas úmidas (cozinha, banheiro, área de serviço);
Optando por gesso nas paredes do térreo, executar:
- baldrames ou radier impermeabilizados;
- camada drenante de brita sob o piso de no mínimo 5 cm;
- piso acabado interno com no mínimo 15 cm acima da calçada perimetral externa
(apenas no hall de acesso este desnível pode ser de 5 cm);
- argamassa de assentamento dos blocos com aditivo impermeabilizante até a 3
a
fiada;
- revestimento externo impermeável em faixa com no mínimo 50 cm de altura.
Para prédios sem elevador não é permitido o revestimento da caixa de escada e do hall
com gesso, necessitando chapisco e emboço paulista;
Para prédios com elevador, optando por revestimento de gesso nas áreas comuns, há
necessidade de aplicar rodapé impermeável (cerâmica, ardósia, etc.);
Pintura látex nas paredes e tetos. Nas superfícies internas das paredes externas
voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com efeito
microbicida;
No caso de lajes maciças com acabamento liso, pode haver apenas regularização da
superfície e posterior pintura;
Pintura à cal nos áticos e subsolos;
Pintura impermeável nos hall de elevadores, hall do térreo, salão de festas/jogos e
guarita. Para prédios sem elevador acrescentar pintura impermeável na escadaria;
Para esquadrias de madeira: tratamento e pintura a óleo;
UnidadeHabitacional
Especificações
Revestimento
interno e pintura
Para esquadrias metálicas: tratamento prévio, pintura antiferruginosa de fábrica e pintura
final em esmalte. No caso da proteção à corrosão efetuada pela fábrica ter sua
integridade prejudicada, ou no caso da fábrica recomendar reforço sobre sua proteção, a
construtora deverá efetuar nova pintura protetora, de acordo com a boa técnica, antes
do acabamento final.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Chapisco, massa única ou emboço paulista, de acordo com as recomendações da NBR
13749, e pintura látex acrílica;
Nas paredes voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com
efeito microbicida ou de outro tipo, desde que previamente aprovado pela CAIXA;
Excepcionalmente, revestimentos sem execução prévia de chapisco podem ser aceitos,
mediante comprovação de desempenho do produto através de ensaios, e com garantia
de 10 a 15 anos do Fabricante e Construtor;
Revestimento
externo
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro das lajes com a alvenaria.
Projetos com contrapiso zero devem apresentar estudo sobre o atendimento às
exigências de deformações, vibração, isolamento térmico e acústico. Sugere-se adotar
esta especificação somente em vãos pequenos transpostos por lajes pré-moldadas com
espessura a partir de 13 cm, sendo 5 cm relativos à capa;
Calçada perimétrica: largura mínima de 60 cm, devendo superar em 20 cm a projeção
do beiral e possuir caimento mínimo de 2% para o exterior;
Para prédios até 5 pavimentos, com beiral e sem calha, a calçada deve superar em 30
cm a projeção do beiral;
As calçadas devem ser preferencialmente construídas com peças adequadas à
deficientes visuais (cor diferenciada e alto relevo nas bordas);
Cerâmica no banheiro e na cozinha e cimentado no resto;
Onde houver revestimento do piso deverá ser executado rodapé;
Pisos em madeira devem ser entregues raspados, calafetados e tratados;
Piso de sacadas e da área de serviço (caso não integrada à cozinha) rebaixado em 2
cm, com caimento exclusivo para o ralo;
Pisos
Piso do box com divisão física ou rebaixo de 2 cm, com caimento exclusivo para o ralo.
Soleira ou “bit/baguete/filete” nas portas externas com desnível mínimo de 2,5 cm em
relação ao piso acabado externo;
Soleira e peitoril
Peitoril nas janelas com caimento para o exterior.
Obedecer as normas da Concessionária quanto à entrada de energia (monofásico,
bifásico ou trifásico) em função da carga instalada;
As instalações devem ser embutidas na alvenaria;
Prever circuito específico para aparelhos com consumo superior a 2.500W;
Prever circuitos independentes para tomadas da cozinha e área de serviço;
Adotar codificação por cores para a fiação;
Utilizar fiação mínima de 6 mm² e disjuntor de 30 A para ponto de chuveiro, 4 mm² para
as tomadas da área de serviço e 2,5 mm² para demais tomadas;
Não especificar “mangueira preta”, nem executar emendas de fios dentro de eletrodutos;
As tomadas destinadas ao chuveiro, a computadores, aquelas da cozinha e área de
serviço devem ser do tipo 2P+T e as destinadas a ar condicionado do tipo 3P, sendo o
fio terra de bitola igual à do condutor;
Utilizar pontos de luz no teto, considerando pontos na parede como auxiliares;
Os pontos elétricos devem obedecer às recomendações da NBR 5410 ou, no mínimo,
às quantidades seguintes: 1 ponto de telefone e 1 de campainha, 1 ponto de interfone, 1
ponto de antena e, para pontos de tomada elétrica: 4 na sala (1 para computador e 1
para ar condicionado), 4 na cozinha, 2 na área de serviço, 4 em cada dormitório (sendo
1 para computador e 1 para ar condicionado), 2 no banheiro (1 para chuveiro elétrico);
Prever a instalação de portão de pedestres com fechadura elétrica;
Prever a instalação de portão de veículos com acionamento elétrico (tubulação, fiação e
equipamento);
Prever instalação de luminárias, com lâmpadas, nas áreas de uso comum, dando
preferência por sistemas de baixos consumo de energia e custo de manutenção;
Bombas de recalque:
- Compartimento de fácil acesso;
- Instalação de no mínimo 2 bombas com manobra simultânea, por sistema de recalque;
- O circuito deve ser protegido com chaves magnéticas e chaves reversoras, todas em
quadro de comando com identificação, guarnecido com portas com iluminação;
- Tubulação de recalque com válvula de retenção, registro de gaveta e uniões que
facilitem a retirada das bombas.
UnidadeHabitacional
Especificações
Instalações elétricas
e telefonia
Não é permitido o uso de pára-raio radioativo nem a utilização das armaduras das
estruturas de concreto armado como condutores das descargas atmosféricas.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Prever reservatório superior dotado de mecanismo de limpeza, preferencialmente
utilizando duas câmaras, de forma a não interromper o fornecimento nestas operações;
Projetar cisternas para edifícios com três ou mais pavimentos ou de acordo com as
normas da concessionária de água/prefeitura. O detalhamento das cisternas deve ser
feito de acordo com a NBR 5626, especialmente quanto às disposições sobre o seu
contato com o solo;
As instalações devem ser embutidas na alvenaria ou, preferencialmente, em muchetas
ou shafts como forma de facilitar a manutenção posterior. Excepcionalmente, pode ser
utilizada tubulação aparente com carenagem sob bancadas, lavatórios, tanques e atrás
de fogão e geladeira desde que não haja comprometimento visual ou estético;
Prever pontos de água: para filtro na cozinha e para máquina de lavar na área de
serviço;
Efetuar teste de fumaça com as tubulações ainda aparentes;
Prever registros de gaveta, internos aos apartamentos, nas derivações de prumada de
água;
Vaso sanitário com caixa de louça acoplada de baixo consumo, tanque de louça, metais
cromados com canoplas e sifões de plástico flexível (corrugado). Não utilizar sifão de
borracha (tipo “maria-mole”);
Prever instalação de papeleira e saboneteira no banheiro quando não houver
revestimento de azulejos até o teto no banheiro;
Prever ralo com condutor em sacadas com área maior que 2,40 m² e profundidade maior
que 80 cm. Para profundidades até 80 cm pode ser dispensado ralo com condutor desde
que sejam previstas pingadeiras;
Prever ralo sifonado na área de serviço;
Havendo “divisão física” do box, é necessário ralo no banheiro, além do ralo do box;
Evitar passagem de tubulação de esgoto sob compartimentos de apartamentos térreos;
Prever caixa de gordura, mesmo que a concessionária não exija;
Prever caixas de inspeção nos pontos de mudança de direção da tubulação de esgoto e
na divisa do lote, para lançamento em rede externa, mesmo que haja fossa e sumidouro;
Prever tubulação de esgoto individual para os apartamentos do pavimento térreo;
Instalações hidro-
sanitárias
Projetar tubo de ventilação em todos os banheiros, cozinha e área de serviço.
Projetar a bateria de bujões de gás no térreo (central de gás) e toda a rede de
distribuição para os apartamentos, prevendo medição individual;
Executar as instalações de acordo com as normas pertinentes e as exigências do corpo
de bombeiros, prevendo a entrega do condomínio com 1/2 carga de gás. Possíveis
comodatos firmados com distribuidoras devem ser somente relativas aos botijões;
Instalações de gás
Para empreendimentos sem elevador com instalação de sistema de aquecimento de
água à gás deve-se fornecer o aquecedor ou instalar um ponto de energia para chuveiro
elétrico.
Placas para identificação das ruas, blocos e unidades habitacionais;
O fechamento na divisa deve ter altura mínima de 1,80 m podendo ser em tela ou
alvenaria;
Prever o paisagismo das áreas de uso comum;
Prever a instalação de equipamentos de play-ground;
Prever a execução do passeio público;
Prever a instalação de caixa de correio quando não houver guarita;
O salão de festas deve ter sua área dimensionada à razão de 1 m² por unidade, sendo
no mínimo 45 m². Sugere-se ainda locais separados, como um salão menor para cada
100 unidades ou uma churrasqueira (quiosque) coberta para cada 50 unidades;
Deve ser efetuada limpeza final antes da entrega das unidades e dos Equipamentos
Comunitários;
UnidadeHabitacional
Especificações
Complementos
Ao final das obras as instalações internas das edificações e das redes de condomínio
devem estar interligadas às redes públicas, testadas e em perfeito estado de
funcionamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.4.3 DIMENSÕES MÍNIMAS DE MOBILIÁRIO E CIRCULAÇÃO – CASAS E APARTAMENTOS
MOBILIÁRIO
DIMENSÕES (m)
AMBIENTE
MÓVEL OU
EQUIPAMENTO
Largura Profund.
CIRCULAÇÃO
(m)
OBSERVAÇÕES
Sofá de 3 lugares com braço 1,70 0,70
Sofá de 2 lugares com braço 1,20 0,70
Poltrona com braço 0,80 0,70
Sofá de 3 lugares sem braço 1,50 0,70
Sofá de 2 lugares sem braço 1,00 0,70
Poltrona sem braço 0,50 0,70
Mesa redonda para 4 pessoas ∅ 1,00 -
Mesa redonda para 6 pessoas ∅ 1,20 -
Mesa quadrada para 4 pessoas 1,00 1,00
Mesa quadrada para 6 pessoas 1,20 1,20
Mesa retangular para 4 pessoas 1,20 0,80
Mesa retangular para 6 pessoas 1,50 0,80
Prever espaço de 0,60 m
na frente do assento
para sentar, levantar e
circular;
Circulação mínima de
0,75 m a partir da borda
da mesa (espaço para
afastar a cadeira e
levantar).
Largura mínima sala de estar/jantar:
2,50m;
Quantidade mínima de móveis
determinada pelo número de
habitantes da unidade. Os sofás e
mesa devem prever número de
assentos no mínimo igual ao número
de leitos;
Admite-se leiaute com cabeceira de
mesa encostada na parede, desde
que haja espaço suficiente para seu
afastamento, quando da utilização.
Estante/armário para TV 0,80 0,50 0,60 m. Espaço para o móvel obrigatório.
Sala de
estar/jantar
Mesinha centro ou cadeira apoio - - - Espaço para os móveis opcional.
Pia 1,20 0,60
Fogão 0,60 0,60
Geladeira 0,70 0,70
0,90 m frontal à pia,
fogão e geladeira.
Largura mínima da cozinha: 1,60 m;
Quantidade mínima: pia, fogão,
geladeira e armário. Quando não
houver gás central ou outra solução,
deve haver espaço para o botijão.
Armário sobre a pia e gabinete - - - Espaço para o móvel obrigatório.
Cozinha
Apoio para refeição ( 2 pessoas) - - - Espaço para o móvel opcional.
Cama de casal 1,40 2,00
Criado-mudo 0,50 0,50
Dormitório casal
(dormitório
principal) Guarda-roupa 2,00 0,55
Circulação mínima entre
o mobiliário de 0,60 m.
Largura mínima: 2,40 m;
Área mínima: 9,00 m²;
Quantidade mínima: 1 cama, 2
criados e 1 guarda-roupa;
Admite-se apenas 1 criado-mudo,
quando o segundo interferir na
abertura de portas do guarda-roupa.
Duas camas de solteiro 0,80 2,00
Guarda-roupa 1,60 0,55
as camas: 0,80 m;
Demais circulações: 0,60
m.
Quantidade mínima: 2 camas
(dispostas paralelamente), 1 criado e
1 guarda-roupa;
Admite-se a substituição do criado-
mudo por mesa de estudo.
Dormitório para
2 pessoas (2o
dormitório)
Mesa de estudo 0,80 0,60 - Espaço para o móvel opcional.
Cama de solteiro 0,80 2,00
Armário 1,20 0,55
o mobiliário de 0,60 m.
Quantidade mínima: 1 cama, 1 criado
e 1 guarda-roupa.
Dormitório para
1 pessoa (3o
dormitório)
Mesa de estudo 0,80 0,60 - Espaço para o móvel opcional.
Lavatório Tamanho médio
Lavatório com bancada 0,80 0,55
Vaso sanitário (caixa acoplada) 0,60 0,70
Vaso sanitário 0,60 0,60
Box quadrado 0,80 0,80
Box retangular 0,70 0,90
0,50 m frontal ao
lavatório, vaso e bidê;
Admite-se circulação de
0,45 m, quando vaso
sanitário de 0,70 m.
Largura mínima do banheiro: 1,20 m;
Quantidade mínima: 1 lavatório, 1
vaso e 1 box.
Banheiro
Bidê 0,60 0,60 Peça opcional.
Tanque 0,60 0,55Área de serviço
Máquina de lavar roupa 0,60 0,65
0,50 m frontal ao tanque
e máquina de lavar.
Quantidade mínima: 1 tanque e 1
máquina, (tanque de no mínimo 20
litros).
Corredor/escada 0,80 - -

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.4.4 FLEXIBILIZAÇÃO PARA UNIDADES COM VALOR DE COMPRA E VENDA ABAIXO DE R$ 25.000,00
Nos casos em que o Proponente queira trabalhar com habitações de interesse social, pode ser adotada flexibilização
nas exigências, se esgotadas todas as outras alternativas para redução do valor de venda da unidade relacionados a
itens como: valor de terreno, corretagem, lucro da Construtora.
Tal flexibilização é admitida em caráter de excepcionalidade, sempre com o intuito de atender um público de poder
aquisitivo mais baixo, e cabe ressaltar que a mesma é relativa às especificações, não se tolerando redução na
qualidade dos materiais e serviços.
As propostas de concessões devem ser realizadas em itens que apresentem menor interferência no desempenho da
habitação, ou nos quais o usuário terá menor dificuldade para promover reformas futuras, ressaltando-se que não são
admitidas alterações que comprometam a garantia da CAIXA.
Nesse sentido, as propostas de redução serão analisadas caso a caso, sugerindo-se que se siga a hierarquia abaixo,
quanto às especificações que podem ser suprimidas ou alteradas:
• eliminação da estrutura de telhado, utilizando laje inclinada;
• utilização de laje somente sobre o banheiro, com forro de madeira no restante da casa;
• exclusão da ampliação de radier do 2o
dormitório;
• redução do número de tomadas; eliminação dos pontos de água de filtro e máquina de lavar; substituição de caixa
acoplada ao vaso sanitário por caixa de descarga suspensa (externa);
• exclusão da pintura interna;
• execução das tubulações aparentes;
• exclusão da cerâmica do piso;
• exclusão de azulejo, desde que mantendo barra impermeável no box e paredes onde hajam instalações hidráulicas;
• exclusão da folha de portas internas (cozinha e dormitório);
• substituição da pintura externa látex por pintura a cal;
• exclusão do forro, mantendo somente a laje sobre o banheiro.
Caso ainda não se tenha alcançado para as unidades habitacionais o valor compatível com o poder aquisitivo do público
alvo, pode ser estudada alternativa complementar relacionada com redução de áreas de ambiente interno, aquém do
mínimo previsto no quadro de Dimensões Mínimas de Mobiliário e Circulação.
Em paralelo, podem ser estudadas outras flexibilizações, a serem definidas por ocasião da apresentação das propostas,
tais como:
• dimensões dos lotes;
• implantação no lote (geminação);
• contenções (substituição das contenções com muros de arrimo por taludes com previsão de bermas, drenagem e
proteção vegetal).
IMPORTANTE:
• O valor de compra e venda de R$ 25.000,00 foi definido com base em unidades de 37 m² de área útil,
devendo ser reduzido com base em critérios técnicos no caso de habitações com áreas menores (por
exemplo, a casa tipo embrião com 22 m², implantada em loteamento com características populares,
teria este valor reduzido para R$ 10.000,00).
• O valor de referência pode ser revisto em função de alterações significativas no mercado ou nos
programas de financiamento da CAIXA.
• Não são permitidas reduções na infra-estrutura dos loteamentos, sendo imprescindível abastecimento
de água, esgoto, energia, iluminação pública, guias/sarjetas, drenagem e pavimentação.
• No projeto de conjuntos habitacionais e sobretudo naqueles destinados à população de baixa renda,
devem ser considerados aspectos importantes já observados em avaliações pós-ocupação, tais como
implantação diferenciada das unidades, isolamento térmico da cobertura, adoção de cores claras,
projeto de espaços coletivos (áreas de lazer e convivência), previsão de unidades destinadas a
comércio básico, recuo mínimo de 5 m possibilitando ampliações para atividades econômicas da
família ou garagem, tipologias diferenciadas (especialmente em esquinas), e casas com área de
serviço, preferencialmente. Note-se que tais aspectos podem ser implantados a custos baixos ou
mesmo inexistentes, mas propiciam significativas melhorias aos empreendimentos.
• Naturalmente, as particularidades de cada região do estado devem ser consideradas, tanto no que se
refere a custos quanto a soluções técnicas.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.5 MEMORIAL DESCRITIVO
2.5.1 OBJETIVO DO DOCUMENTO
O Memorial Descritivo define, em forma dissertativa, os materiais, equipamentos e técnicas de execução a
serem utilizados na obra, caracterizando previamente como ficará a construção após concluída, sendo portanto
parte integrante do conjunto de peças gráficas e documentos do projeto.
A análise técnica efetuada pela CAIXA:
• verifica se o Memorial caracteriza perfeitamente o objeto a ser construído, sem omissões, sem
incompatibilidades e sem indeterminações que possam gerar dúvidas;
• enquadra o “Padrão de Acabamentos” do empreendimento, através de comparação do Memorial proposto
com as tipologias do SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil,
desenvolvido e mantido pela CAIXA (os parâmetros SINAPI para enquadramento nos padrões Alto,
Normal, Baixo e Mínimo são apresentados nos anexos);
• verifica a coerência entre os documentos: Memorial Descritivo, Quadros da NBR 12721, Projeto e
Orçamento;
• observa se os materiais atendem a um padrão de qualidade que confira às obras condições de
habitabilidade, garantindo vida útil prolongada e minimizando os custos de manutenção.
2.5.3 PREENCHENDO O MEMORIAL DESCRITIVO
Utilizar os modelos padronizados dos anexos:
• Memorial Descritivo - Habitação/Equipamentos Comunitários
• Memorial Descritivo - Infra-Estrutura
IMPORTANTE:
• O conceito de qualidade da obra deve ser entendido como resultado da boa técnica de execução,
devendo estar presente em todos os serviços independentemente do padrão de acabamento ou tipo de
material utilizado.
• O Memorial Descritivo apresentado à CAIXA deve estar coerente com aquele apresentado à Prefeitura,
com o arquivado no Registro de Imóveis e com as citações em stand de vendas (material publicitário),
que não necessitam apresentação à CAIXA.
• Qualquer alteração nas especificações, após a contratação, deve ser previamente comunicada por
escrito à CAIXA, estando sua aplicação condicionada à análise e aprovação por parte da Engenharia
da CAIXA e à aceitação formal por parte dos proprietários.
• Não é admitida a utilização do termo “SIMILAR”, podendo-se especificar até 3 marcas, com
desempenho técnico equivalente, que servirão de balizamento de qualidade.
• Se o desempenho técnico não for equivalente, adotar-se-á, para análise de custos, o de menor valor.
• Devem ser especificados materiais de longa durabilidade, principalmente, nos acabamentos de áreas
externas (cobertura, parede e piso) e áreas internas de uso comum.
• A cada item do orçamento deverá corresponder, obrigatoriamente, um item no memorial, de forma que
todos os materiais e serviços orçados devem estar perfeitamente descritos, facilitando a análise dos
empreendimentos e o posterior acompanhamento das obras.
• Todas as páginas deverão ser, obrigatoriamente, rubricadas e ao final, datadas e assinadas pelo
responsável técnico do proponente.

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