Cyrela - Apresentação APIMEC SP 2008 11/12

Vivae Residencial Clube (Living)
Rio de Janeiro - RJ
Julho 2008

Reunião APIMEC
com Analistas e Investidores
Dezembro de 2008

Agenda

Luis Largman
1. Visão Geral Financeiro e RI

2. Vendas Gilson Hochman
Vendas Brasil

3. Expansão Antônio Guedes
Novos Negócios

4. Incorporação em SP e RJ Ubirajara Freitas
Incorporação SP

5. Mudanças Contábeis Saulo Lara
Controle Financeiro

VISÃO GERAL

Luis Largman
Financeiro e RI

Os Fundamentos continuam...

A Cyrela decidiu readequar o ritmo de lançamentos para preservar-se diante de
um cenário turbulento.
Crédito pelo SFH normal. Não mudou.
Estabilidade institucional e macroeconômica.
Estrutura de capital adequada para enfrentar a crise.
Redução no preço dos imóveis: improvável.
Em 2007 foram lançadas 300 mil unidades enquanto a demanda foi de 1,2 milhão
(estimativa FGV)
Projeções para 2009*:
Crescimento do PIB entre 1% e 3%
Taxa de desemprego inferior a 10%

Apesar de tudo isso, temos uma certeza: já passamos por situações de
turbulências... E nos saimos bem.

* MCM Consultores Associados, dez/08.
5

Capacidade de Financiamento - SFH

Disponibilidade de financiamento para a construção

Limite de
crédito

R$ bilhões
8,1

Contratado
3,1
Saldo Devedor:
0,6
Disponível
5,0

Para cada R$ 1 de financiamento a produção disponível é possível lançar R$
3 de VGV
Com as linhas ainda disponíveis, é possível financiar cerca de R$ 15 bilhões
de VGV, sem considerar securitização de recebíveis
Exemplo:
Terreno: até 20%

100% de VGV 80% financiado pelo SFH = 32% do VGV

Obras: 40% 20%: capital próprio ou CEF = 8% do VGV

6

Financiamento pelo SFH

até R$ 350 mil
por unidade

Para produção: Para cliente:

- Valor limitado a 80% do custo de - Valor limitado a 80% do valor de

construção ou R$ 350 mil/unidade venda e avaliação

- R$ 350 mil de construção pode - Garantia: alienação fiduciária

representar VGV de R$ 1 - Prazo de pagamento de até 30

milhão/unidade anos

- Garantia: 120% do saldo devedor

- Prazo de pagamento de até 4 anos

após o término da obra

- Todos os empreendimentos podem

ser financiados pelo SFH, observado

o valor máximo por unidade
7

Repasses de Financiamento

Repasses em 2008: R$ 70 milhões, 117% maior que em 2007

70% são realizados em menos de 1 mês após a averbação do
condomínio

Previsão de repasses: R$ 200 milhões em 2009 e R$ 400 milhões
em 2010

Outubro/2008: Primeiro repasse Living - Garden Resort em
Jundiaí - SP

8

Como o Repasse acontece?

Lançamento até 12m Aprovação do crédito do cliente com o simulador do Banco
antes das chaves

4 meses antes das chaves ✓ Consulta de restrição de crédito

3 meses antes das chaves ✓ Mala direta com instruções aos clientes
✓ 1ª abordagem ativa pelo Call Center
✓ Coleta de documentação e abertura das contas correntes
✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do
financiamento

30 dias antes da entrega ✓ Mala direta com instruções aos clientes
das chaves
✓ 2ª abordagem de Call Center ativo
✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do
financiamento
✓ Evento para os moradores (café da manhã, palestras, etc)

Entrega das Chaves ✓ Repasse ao agente financeiro
✓ Entrega das chaves

9

VENDAS

Gilson Hochman
Vendas Brasil

Impacto da Crise na Dinâmica de Vendas

Vendas de Estoques

Velocidade de vendas de estoque inalterada
Vendas mais líquidas: empreendimentos quase prontos
Excelente giro de estoque: ~50%

Venda de R$ 1,5 bilhão dos R$ 2,9 bilhões estava
em estoque no início do ano

Venda de Estoques - SP Venda de Estoques - RJ

59%
55% 58%
42%
29% 35%

2006 2006
2007 2007
2008 2008
*Estoque: tudo o que foi lançado até 31/12/2007 11

Vendas de Lançamentos

VELOCIDADE DE VENDAS - LANÇAMENTOS

São Paulo – região metropolitana: 77%
Rio de Janeiro: 60%
Expansão (S, SE – exceto SP metro, CO e Argentina): 68%
Nordeste: 87%
Norte: 99%

VENDAS MAIS LENTAS

Vendas mais racionais – cliente vai várias vezes ao plantão
Notícias pessimistas na mídia – inverdades precisam ser desfeitas

12

Segmentos

Alto Padrão

Não afetado. Possui uma dinâmica própria (cliente negociador).

Médio Padrão

Redução na velocidade de vendas.

Econômicos

Vendas normais. Maior risco de inadimplência.

13

Condições de Vendas

NÃO HOUVE MUDANÇA

Não estamos oferecendo descontos ou facilidades

Manutenção das margens

REGIÕES AFETADAS

Dependentes das grandes empresas (Petrobrás, Vale...) – Exemplo: ES
Dependentes de Exportações e Importações – Exemplo: AM

14

Força de Vendas

INTERNA

► 625 corretores
► Todos vendem lançamento e estoque
► Corretores online e corretores convencionais
► SP, RJ, ES, RS (Lendecker), BA, PE

EXTERNA
► Lopes (SP, RJ, RS, SC, PR, ES, BA, MG, PE, AM, CE)
► BR Brokers (SP, RJ, RS, ES, BA, MG, RN, PA, AM, GO)
► Imobiliárias Regionais:
Elite (SP)
Eduardo Feitosa (PE)
Francisco Rocha (MA)
Achaval (ARG)
15

Força de Vendas

LOCAIS EM QUE A SELLER NÃO ATUA

► Operações inicialmente pontuais
► Mínimo de 2 imobiliárias
► Treinamento de prática de vendas

EXPANSÃO SELLER & SELLING

► Concomitante com o crescimento das operações regionais
► Corretores bem remunerados

16

EXPANSÃO

Antônio Guedes
Novos Negócios

Estoque de Terrenos

Sul
5,7% São Paulo Capital
► VGV Potencial: R$ 34,6 bilhões 29,6%
Norte
3,0%
► Participação da Cyrela: 76% São Paulo Interior
17,3%
► 81% permutado Sudeste
71,4%

► 11,1 milhões de m2 Nordeste
19,8% Rio de Janeiro
49,7%
► 126,7 mil unidades Minas Gerais
0,5%

Espírito Santo
3,0%

Segmento de Renda Segmento de Renda por Marcas

Super
4%
Econômico

Econômico 25%
Cyrela Living
Médio 31% 76% 24%

Médio-Alto 32%

Luxo 8%

18

Expansão Geográfica

2007
► 43 cidades em 14 estados do Brasil e em Buenos Aires

2008
► 12 cidades e 3 estados
► Total: 55 cidades em 17 estados do Brasil e em Buenos Aires

% de Participação nas Lançamentos Totais % de Participação nas Vendas Totais

Expansão
Expansão
20% Expansão
28% Expansão
36%
42% RJ
RJ 19%
14% RJ
RJ 18%
17%

SP SP
57% SP 61% SP
41% 46%

2007 2008 2007 2008

19

Living – Estratégia de Marca

Mais de 10 mil unidades
Lançadas em 2008

2007 2008e* Variação

Lançamentos (100%) R$ 883,5 milhões R$ 1.491,7 milhões +68,9%
Unidades lançadas 6,7 mil 10,9 mil +62,6%
Venda de lançamentos 66% 73%
Vendas (100%) R$ 641,1 milhões R$ 1.232,8 milhões +92,29%
Landbank (100%) R$ 4.518,1 milhões R$ 8.278,8 milhões +83,2%
*Até 09/dez/2008 – exceto Landbank data base set/08. Números já considerados no Guidance

► Velocidade de Vendas de 73% dos lançamentos do ano

20

Living – Participação na Companhia

3.970,9 4.045,5

► 1/3 dos Lançamentos da Cyrela são da
2.620,2 2.992,2 marca Living (em 2007: 16,4%)

► 26% das vendas contratadas da Cyrela
1.350,7
34% 1.053,3 26% são Living (em 2007: 14,6% )

Lançamentos Vendas

Living Cyrela
34,6

22,1

► Participação Living estoque de 26,3

terrenos: 17,6

2007: 20%
8,3 24%
4,5 20%
2008: 24%
2007 2008

Living Cyrela
21

Casos de Sucesso – Econômico

Vivare (Curitiba – PR)
Parceria: Doria e Goldsztein
Tipo: 2 e 3 (suíte) dorms.
Preço: 2D R$ 113.000,00
3D R$ 139.000,00
Financiamento: Banco ABN Real
Lançamento: Junho/2008
Unidades: 280
100% vendido em 30 dias
22

Casos de Sucesso – Super Econômico

Dez Aricanduva (São Paulo – SP)
Parceria: Cury
Preço: 2D R$ 80.000,00
Financiamento: Caixa Econômica
Lançamento: set/2008
Unidades: 250
Taxa de Juros a partir de 6%a.a. + TR
Destinado a famílias com renda mensal de até 6
salários mínimos 100% Vendido
100% vendido em 14 dias!
23

Perspectivas

► Expansão – As cidades fora do eixo RJ –SP demoraram mais tempo para sentir o
efeito da crise. Em novembro os efeitos já apareceram com o recuo (oferta) das
grandes empresas.

► Econômico: ainda não houve impacto

Riscos: desemprego, inadimplência
Oportunidades: incentivo do governo para taxas, forte demanda

► Perspectivas: manter a participação 1/3 Living e 2/3 Cyrela

Econômico: demanda continuará
Incentivo CEF: Taxas especiais via recursos FGTS

24

INCORPORAÇÃO – SÃO PAULO

Ubirajara Freitas
Incorporação São Paulo

Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)

Número de Empreendimentos Lançados: 358

Número de Unidades Lançadas: 50.468 Vendas:
64%
Número de Unidades Vendidas: 32.467

VGV Total Lançado (em milhões de R$): 13.059,86 Vendas:
$ VGV Total Vendido (em milhões de R$): 7.821,84 60%

Desempenho de Vendas – Cyrela e Living (Janeiro a Setembro de 2008)


79%

* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa

FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela 26

Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –
EXCETO CYRELA

62%


Desempenho de Vendas – Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)


79%


* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


Evolução Lançamentos por Segmento
2004 a 2008 – SP região metropolitana

Número de Unidades
58.512
12%
7.030 12%
50.468
6.162 12%
12%
33%
19.074 33%
34.345 35.350 14.191
28%
11% 11% 28%
4.051
28.782 3.688 11% 11%

3.224 11% 25%
11% 8.567 25% 10.129 29%29%
5.307 18% 37%
18% 21.524 37%
47%
23.464 46%
10.269 30%
30%
8.937 31%
31% 12.721 36%
36%

11.314 39% 11.821 34% 10.884
39% 34% 8.449 24%
24% 19%
19% 13%
13%
6.651

2004 2005 2006 2007 Jan-Set
2008
% relativa a cada segmento, em cada ano

Alta Renda > R$ 3.500/m²

Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²

Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²

Super-Econômico < R$ 1.900/m²

28

2004 a 2008 – SP região metropolitana
VGV em Milhões de R$

17.422
29%
29%

5.052
13.059 34%
42%
11.274 34%

9.607 35%
35%
35% 42%
4.497 33%

7.997 39%
35% 3.939
7.326
3.320 34% 35%
39%
25% 23% 34%
3.119 35% 4.374
34%
20% 3.894 27%
25%
23% 3.242 24%
1.977
4.072 23%
23% 20% 24% 3.552 27%
1.803 14% 1.928 12% 2.688
7% 6% 5%
1.098 14% 1.117 12% 753 7% 972 6% 636 5%

2004 2005 2006 2007 Jan-Set
2008



Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²

Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²


29

Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08
SP região metropolitana
MERCADO - Número de Unidades Lançadas
(Por Segmento de Valor do m²)

47%

23.464

28%

13%
14.191 12%

6.651 6.162

Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão

Desempenho de Vendas: 77% 66% 59% 57%

Nº de Unidades Lançadas
Lanç % de Participação do Segmento
Participaç Desempenho de Vendas de cada
% em relação ao Total de Unidades
relaç % Segmento
Lançadas
Lanç

30

Lançamentos e Desempenho de Vendas 9M08
SP região metropolitana
Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas
Cyrela/Living Número de Unidades Lançadas

44%

2.478

25%
18%
1.402
14%
1.020
785


Desempenho de Vendas: 77% 83% 75% 75%

Participaç Desempenho de Vendas de cada
relaç % Segmento
Lançadas
Lanç

31

Rua Monte Alegre, 838 – Perdizes

Lançamento: Maio de 2008
Tipologias: 4 suítes – 266 e 307m²
Nº de Unidades Lançadas: 69
Valor do m² no Lançamento: R$ 5.780,00/m²
Nº Atual de Unidades Vendidas: 100%
Preço, localização desejada e falta de oferta.

32

Velocidade de Vendas

PLACE ROYALE
(69 unidades)
99% 99% 99% 99% 99%
94%
100%
83%
80%

60% 46%

40%

20%

0%
jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08

34

Rua Cubatão x Rua Abílio Soares - Paraíso
Lançamento: Outubro de 2008
Terreno:2.089,79m²
Nº de torres: 1
Tipologias: de 38 a 145m²
Nº de Unidades Lançadas: 156
Percentual Vendido no 1º Mês: 100%
Valor do m² no Lançamento: R$ 6.240,00/m²
VGV:R$37,33 milhões
Vagas: 1 vaga (coberta e demarcada)

35

138m²
138 m²

Pavimento superior

Pavimento inferior

36

ANDAR INTEIRO
ANDAR INTEIRO

37

Velocidade de Vendas

ESCRITÓRIOS PAULISTA
(156 unidades)
99% 100%100%
100%

80%

60%

40%

20%

0%
jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08

38

INCORPORAÇÃO – RIO DE JANEIRO

Empreendimentos Residenciais – RJ e região
Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)


63%


Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)


62%
VGV Total Lançado (em milhões de R$): 547,85 Vendas:
$ VGV Total Vendido (em milhões de R$): 318,82 58%

* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


Empreendimentos Residenciais – RJ e região

Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –
EXCETO RJZ CYRELA

64%


Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)


62%

VGV Total Lançado (em milhões de R$): 547,85 Vendas:
$ VGV Total Vendido (em milhões de R$): 318,82 58%

* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa


2004 a 2008 – RJ e região

Número de Unidades

13.350
18%
2.363

9.829
29%
18%
3.885 1.728
7.831
6.856 7.019 21% 22%
1.734 39%
53% 1.491 3.846
24% 32%
3.666 2.511 43%
1.677
5.800
17% 38% 27%
1.141 39% 2.657
2.680
3.080
1.142 17%
6% 1.302 10% 1.598 16%
907 13% 1.171 17%
506
2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008


Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²

Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²



42

2004 a 2008 – RJ e região

VGV em Milhões de R$

3.446
3.147 37%

55%
1.272 2.569
2.354 38%
38% 1.729
28% 989
883
975
1.353 22%
43%
49% 22%
509
659 690 1.096
28%
20% 32% 980
273 759 21%
15% 659 14%
200 350
16% 9% 6%
221 203 2% 219 134 5%
69
2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008


Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²

Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²



43

Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região

MERCADO - Número de Unidades Lançadas

39%

27% 3.846

2.657
18%
16%

1.598 1.728


Participaç
relaç
Lançadas
Lanç

44

Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região

Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas

40%

834

24%

19%
490 17%

390
351

Desempenho de Vendas:

64% 60% 63% 62%

Participaç
Desempenho de Vendas de cada
relaç % Segmento
Lançadas
Lanç

45

MUDANÇAS CONTÁBEIS

Saulo Lara
Controle Financeiro

CPC – 01
Em discussão

47

CPC – 01

Encargos Financeiros

1. Associado ao financiamento da construção e para aquisição de
terrenos;

2. Evidências suficientes foram usadas na construção dos imóveis;

3. O montante de encargos financeiros registrados nos estoques não
devem exceder o montante de encargos financeiros incorridos no
período;

4. São apropriados a resultados, observando o mesmo critério da
apropriação da receita de incorporação.

48

CPC – 01

Custo Construção Estande Vendas
► Ativo Imobiliário

Vida útil – período de uso pela incorporadora
Depreciado
Despesas comerciais

Comissões
► Pagamentos antecipados
► Amortizados pelos mesmos critérios da receita
► Despesas comerciais

Provisão Para Garantia
► O custo dos imóveis deve incluir gastos com garantias existentes,
relativas ao período posterior a sua entrega

49

CPC – 01

Permutas Físicas

► Permuta unidades imobiliárias que não tenham mesma natureza

► Valor reconhecido pelo valor justo
Valor que o ativo poderia ser alienado

IMPACTO

► Redução das margens Bruta / EBITDA

50

CPC – 01

Ajuste a Valor Presente

►ATIVOS / PASSIVOS
Transação tratada como financiamento, cuja data de liquidação é
diferente da data de reconhecimento desses elementos
Valor Contábil – Registrado com base no valor presente

PRINCIPAIS IMPACTOS

► Contas a receber – clientes
► Fornecedores de terrenos
► Fornecedores – obras
► Classificação dos ajustes – Receita Financeira
► Receita Operacional
► Taxa de Desconto
► Diferencial entre a taxa de mercado e as implícitas nos contratos

51

Contate RI

Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações
Fone: (55 11) 4502-3153
ri@cyrela.com.br
Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.455, 3º andar
São Paulo - SP – Brasil
CEP 04543-011

www.cyrela.com.br/ri

Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados
operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e,
como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro
do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações
futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da
concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados
nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso
prévio.

52

CYRELA BRAZIL REALTY S.A.
EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES

Cyrela - Apresentação APIMEC SP 2008 11/12

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