ferramentas legais do síndico

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Conheça as principais
ferramentas legais
para o síndico

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Índice
Introdução
Novo Código Civil Brasileiro
Lei 4.591/64
Convenção condominial
Regimento Interno do condomínio
CLT
Convenção Coletiva
Lei do Inquilinato
Dica
Matérias relacionadas
Quem somos
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Introdução
Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as respon-
sabilidades que esse tipo de ocupação traz. Porém, os textos em que
o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível.
Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos
textos mais importantes para a gestão do condomínio. Estando mais
familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro
para tocar o barco que é o condomínio, já que aqui está toda a base
legal necessária para isso.

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1 Novo Código Civil Brasileiro
O Código Civil, em seu capítulo sobre condomínios, é a atual Lei que re-
gulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003,
e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o
setor, a 4.591/64.
Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha
mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a
questões como:
ƒƒ Despesas do condomínio
ƒƒ O que deve haver na Convenção do condomínio
ƒƒ Responsabilidades do síndico
ƒƒ Os direitos e deveres dos condôminos
ƒƒ Quando e como realizar Assembleias
ƒƒ Realização de obras
ƒƒ Seguros obrigatórios ao condomínio
ƒƒ Uso das instalações do condomínio
ƒƒ Uso de procurações
ƒƒ Multas,...

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Algumas mudanças que o Código Civil trouxe em relação à Lei anterior
4.591/64:
ƒƒ Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver
cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automatica-
mente a validade.
ƒƒ Multa / inadimplência (Art. 1.336)Multa por atraso em pagamento:
O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em
atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003,
prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à
multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código
Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
ƒƒ Multa / anti-social (Art. 1.337) Multa por conduta anti-social: Criada
pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
ƒƒ Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por des-
cumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos,
será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condomi-
nial para infratores reincidentes
ƒƒ Destituição do síndico (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do
condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3
Veja e consulte aqui todos os artigos do Código Civil sobre condomínios

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Lei 4.591/64
Como vimos, o Código Civil entrou em vigor em 2003 estabelecendo novas
diretrizes e regras para a vida em condomínio.
Mas a antiga Lei de 1964, a 4.591, também conhecida como Lei do Condomínio,
ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assem-
bleias, das despesas do condomínio (ordinários e extraordinárias), e da
utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Veja aqui a antiga Lei dos Condomínios 4.591/64
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Convenção condominial
É o conjunto de leis do condomínio. O documento é inicialmente elabo-
rado pela construtora, mas pode ser alterado assim que o local começa
a ser ocupado pelos moradores.
A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como
será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir
o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando su-
jeitos a multas, caso haja descumprimento.
A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou
federais.
Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos con-
dôminos e o documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel
está registrado.
Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos mo-
radores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as
regras do local.
A Convenção deve estipular itens como:
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ƒƒ A discriminação e individualização das unidades de propriedade ex-
clusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
ƒƒ A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativa-
mente ao terreno e partes comuns;
ƒƒ O fim a que as unidades se destinam.
ƒƒ A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio,inclusiveofundo-de-reserva,queseencaixaentreasúltimas;
ƒƒ A sua forma de administração;
ƒƒ A competência das assembleias, forma de sua convocação e quo-
rum exigido para as deliberações;
ƒƒ As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
Saiba mais sobre: Convenção Condominial
Saiba mais sobre: Alteração de convenção condominial
Caso precise de auxílio jurídico para alterar a sua convenção, veja aqui:
Escritórios de Advocacia Condominial em São Paulo, Rio de Janeiro e
Demais regiões

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Regimento Interno do
condomínio
É um conjunto de regras de caráter cotidiano para a vida em condomínio.
Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que per-
dura popularmente até hoje. É uma parte da convenção.
Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de
maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.
Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário
para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o con-
domínio deve seguir.
Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para
alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria.
(saiba mais sobre alteração de regimento interno). O documento, em geral,
contém regras sobre:
ƒƒ Dias de mudança
ƒƒ Formas de multa aos condôminos
ƒƒ Utilização de áreas comuns
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CLT
A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis
sobre relações trabalhistas. Seus principais itens referentes ao condo-
mínio estão no nosso Guia sobre Funcionários. A CLT se aplica principal-
mente quando os funcionários são contratados pelo condomínio.
Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se
atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação
trabalhista. Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga
os chamados direitos trabalhistas para o funcionário.
Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte
aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o
condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial.
Acesse aqui: Perguntas e respostas sobre Questões Trabalhistas
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Convenção Coletiva
Asconvençõescoletivasreferem-seàsdecisõesdossindicatosdetrabalha-
doresdecadaclasse,principalmenteemrelaçãoaosalário-mínimodecada
categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários
de acordo com as negociações coletivas.
A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e con-
vivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de
cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.
Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal é se programar
Veja também: Sindicatos condominiais e Secovis de regiões do Brasil
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Lei do Inquilinato
Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245,
de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões
relativas ao aluguel de imóveis.
Há trechos da lei que falam sobre condomínio, principalmente sobre
despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador não deve arcar.
Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios
Veja aqui: O que a Lei do Inquilinato diz sobre as despesas do Inquilino
Dica
Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo
Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura
deles vai tornar mais simples sua gestão.
A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a
Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.
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Veja e consulte aqui todos os
artigos do Código Civil sobre
condomínios
Saiba mais sobre:
Convenção Condominial
Saiba mais sobre:
Alteração de convenção
condominial
Cursos online:
Torne-se um especialista em
gestão condominial
Veja aqui o que a Lei do
Inquilinato diz sobre as
despesas do Inquilino
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Quem somos
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