Este documento resume as principais melhorias e evolução do empreendimento C.A.S.A. ao longo de 10 anos de gestão da Jones Lang LaSalle, incluindo a readequação de áreas comuns, jardins e iluminação, recuperação dos elevadores, modernização do sistema de segurança e implementação de controle de acesso.

1. Foto do empreendimento de fundo
(preferência um ângulo inédito)
Nome 10 anos de sucesso
Gerenciamento de propriedade
Conduzindo a evolução do empreendimento
Outubro de 2012

2. Contra-capa: a mesma foto da capa, em P&B e com
transparência
Logo do empreendimento,
se houver
10 C.A.S.A. 10 anos de sucesso
1999 | 2009
Outubro de 2012

3. Linha do Tempo (1999-2004)
Janeiro de 2000
Readequação
Colocar as ações em ordem cronológica. Nova Guarita
Agosto de 2004
dos jardins e Reestruturação na P1
Junho de 2002
Abril de 2001
Não se preocupar com os ícones, uma
áreas comuns do controle de Implementação
Agosto de 2003
biblioteca será utilizada para
acesso (térreo, da Cafeteria e
padronizar as imagens. Os textos Reforma da casa
Subsolo e docas) Revistaria
devem ser bem curtos. de máquina dos
elevadores
Novembro de 2003
Início do retrofit
Setembro de 2000
Recuperação (blocos A e C) do bloco A, Vallet
Projeto dos elevadores e Cabine
Agosto de 1999
Luminitécnico Construção dos Secundária
Agosto de 2002
Implementação
Agosto de 2001
(economia de depósitos de lixo
energia) do controle de
acesso do
estacionamento
1999 2004
Fevereiro de 2001
Março de 2000
Setembro de 2002
Readequação da
Julho de 1999
Setembro de 2003
Início da gestão sala de segurança
Jones Lang Medição de Reforma da
Maio de 2004
LaSalle no Poço tubular profundo
Energia Instalação do fachada do
C.A.S.A. Individualizada Banco de bloco A e novo
Novembro de 2000
Capacitores paisagismo
Fevereiro de 2002
Implementação
do Heliponto
Início das obras (cobertura do
Maio de 2003
de Acessibilidade bloco B)
Reforma do hall
principal e das
recepções
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4. Vista aérea da chácara Sto. Antônio,
Centro Administrativo Santo Amaro com destaque para o C.A.S.A (centro da foto)
Av. Alfredo Egidio de Souza Aranha, 100 - Chácara Santo Antonio 04726-170 – São Paulo – SP
Área Total de Construção: 69.444,04 m2 Área Comum: 38.183,74m2
Composição dos Blocos Ficha técnica do prédio
Edifício Ingá (bloco A) – 4 andares – 905 m2 área privativa/andar (com informações que
Edifício Triunfo (bloco B) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar considerar relevantes)
Edifício Santa Salete (bloco C) – 11 andares – 697 m2 área privativa/andar
Edifício Conquista (bloco D) – 13 andares – 981 m2 área privativa/andar
Características Básicas
Podem ser utilizadas
16 elevadores
imagens aéreas ou
20 vagas de garagens por pavimento fotos exclusivas do
segurança 24 horas (com bombeiro residente) empreendimento.
controle de acesso eletrônico
circuito fechado de televisão - CFTV
Localização do
ar condicionado central empreendimento pelo
gerador de energia para áreas comuns Google Mpas
estacionamento exclusivo para visitantes
áreas para depósito, instalação de antenas e caixas eletrônicos
malha de piso para elétrica, voz e dados em canaletas
auditório para 80 pessoas
link com diversas empresas de telecomunicações
cafeteria e revistaria
programa de coleta seletiva de lixo para reciclagem
serviço interno de expedição e malote
Mapa da região da Chácara Sto. Antônio
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5. Breve resumo do histórico da região
INTRODUÇÃO e do empreendimento (ano de
construção, etc.) e rápida sinopse
A das ações, melhorias e evolução
região Verbo Divino teve seu desenvolvimento a partir de meados da década de 80, impulsionado por investimentos
ao longo do tempo.
a incorporadora e construtora Birmann.
m 2001, possuía 55 edifícios de escritórios, sendo que 47% de alto padrão, caracterizados por grandes lajes e ocupação voltada,
m sua maioria, para único ocupantes.
or se tratar de uma região com desenvolvimento iniciado há mais de duas décadas, alguns dos empreendimentos pioneiros já
ecessitavam de atualizações tecnológicas, como foi caso do Centro Administrativo Santo Amaro.
O prédio apresentava até 2001, instalações obsoletas, alta taxa de vacância e baixos valores de locação, que resultavam na pior
erformance do Condomínio.
Um plano de investimento elaborado pela Jones Lang LaSalle, impulsionou o proprietário (Camargo Corrêa) a avaliar o
usto x benefício de uma operação de retrofit, dando início às obras que trouxeram resultados excelentes e elevaram a
lassificação do edifício de “C” para “A”.
Dentre as alterações efetuadas, estão: revisão e upgrade da rede elétrica, voz e dados; extensão dos sistemas de controle de
cesso e CFTV; melhorias nas áreas comuns, tais como: paisagismo, fachada, hall de entrada, que deram um aspecto moderno e
umentaram a atratividade do complexo.
Os ganhos foram evidentes: 100% dos espaços disponíveis nos 4 blocos do empreendimento estão atualmente locados.
s vantagens se estendem desde o proprietário até o ocupante, que possui hoje uma ótima infra-estrutura, conforto e segurança.
s melhorias propostas ano a ano, o plano de manutenção geral dos equipamentos, a implantação de procedimentos operacionais
financeiros, as ações desenvolvidas junto aos locatários são exemplos bem sucedidos desse tipo de gerenciamento.
O reposicionamento mercadológico de produtos imobiliários tem sido cada vez mais alvo de interesse dos investidores e
ncorporadores, tanto pelo retorno atraente das operações, quanto pela sobrevida gerada aos seus ativos imobiliários.
oda essa valorização resultou recentemente na venda deste empreendimento.
presentamos a seguir um pouco da história deste prédio nos últimos 10 anos!!
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6. INICIO DA GESTÃO – JONES LANG LASALLE
Tabela comparativa (se
houver) entre as
características do
empreendimento antes e
depois do início da gestão
Jones Lang LaSalle
CASA até julho de 1999 CASA a partir de agosto de de 1999
Início da gestão Jones Lang LaSalle
 Multiusuários
 Autogestão
 Administração do Impacto Cultural
 Monousuários
 Qualidade de Serviços
 Qualidade Inadequada de Serviços
 Manutenção Preventiva e Preditiva (2001)
 Manutenção “Imediatista”e Corretiva
 Gestão de custos
 Dispersão de Esforços
 Recuperação e readequação de áreas comuns
 Custos condominiais não competitivos
 Redução do custo condominial
 Reestruturação de serviços para o novo modelo operacional
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7. Readequação dos jardins e áreas comuns
As áreas ajardinadas do CASA estavam desgastadas, faltavam plantas e a manutenção era inadequada. Foi
executado um projeto paisagístico com uma consultoria especializada e implantados o serviços de manutenção e o
controle de pragas.
Resumo explicativo
Aqui começa a descrição das ações, mudanças
e melhorias ao longo do tempo. A partir
daqui, as melhorias podem ser
representadas por um breve resumo,
exemplificada por fotos (imagens do antes e
depois ilustram melhor os casos). Não se
preocupar com a diagramação.
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8. Readequação dos jardins e áreas comuns
Continuação...
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9. Readequação dos jardins e áreas comuns
Continuação II...
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10. PROJETO LUMINOTÉCNICO
Em todos os seus imóveis administrados, a Jones Lang LaSalle efetua, de forma efetiva, o gerenciamento de
energia elétrica, visando seu uso racional, minimizando o impacto no custo condominial e agregando valores aos
usuários e proprietários. Anteriormente à atual crise energética do país, a Jones Lang LaSalle realizou no CASA um
amplo estudo de iluminação, substituindo luminárias e lâmpadas instaladas por modelos mais compactos e
econômicos. Pelas dimensões das instalações do CASA –69.400m² de área construída e 38.421m² de área útil, foi
necessária a divisão dos serviços em 5 fases, diluindo o investimento.
Potência Elétrica Instalada para Iluminação
Fase LOCAL Anterior (W) Atual (W)
1 Hall elevadores Bloco B 320 144
1 Corredor Central 10460 784
1 Recepção 160 112
1 Sala de Espera 440 648
1 Corredor Malote 440 648
1 Rampa B/D para A/C 240 198
2 Corredor interno bl. A 1680 448
2 Corredor externo bl. A 3600 768
2 Perimetral – Malote à P2 0 798
3 Jardim interno bl. B/D 0 18
3 Jardim externo bl. A 0 18
3 Jardim praça externa 0 180
4 Hall elevadores bloco D 320 144
4 Hall elevadores aos SS – P3 220 182
4 Corredor auditório vermelho 900 504
5 Central de Segurança 1440 224
5 Estacionamento térreo bl. B 1000 2600
TOTAL 21220 8418
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11. RECUPERAÇÃO DOS ELEVADORES
Os elevadores do C.A.S.A. encontravam-se em mau estado de conservação e seus componentes interiores, como
piso e forro, encontravam-se com uma arquitetura “ultrapassada”, não condizendo com o atual status do imóvel. A
partir da constante intenção da Jones Lang LaSalle em prover o máximo conforto aos usuários nas dependências do
C.A.S.A., assim como, promover a valorização do imóvel, foi apresentado à proprietária um estudo para aprovação
da reforma estética nos elevadores.
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12. READEQUAÇÃO DA SALA DE SEGURANÇA
Até Março de 2000 a Central de Segurança do C.A.S.A. era localizada dentro da Administração, onde atualmente
funciona a sala de reuniões. Esta proximidade ocasionava vários inconvenientes e interferências em ambas as
operações. Desmembrar a ADM e a Segurança era uma necessidade premente. Um depósito localizado atrás do
antigo balcão da recepção do bloco C foi disponibilizado para abrigar a nova Sala de Segurança. Além do espaço e
da privacidade, tinha a vantagem de estar localizada no centro geográfico das torres, favorecendo a instalação de
uma completa infra estrutura para constituir a nova espinha dorsal da Segurança do empreendimento. Em 2008 o
sistema de CFTV analógico (com armazenamento de imagens em fitas VHS) foi modernizado, passando a ser
digital e utilizando equipamentos de última geração. Em comparação com o sistema anterior, este “upgrade”
proporcionou vários benefícios, como por exemplo, menor consumo de energia, ganho na qualidade,
processamento e localização das imagens, além de significativo aumento na capacidade de armazenamento.
2000
2008
Atual
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13. INICIO – OBRAS DE ACESSIBILIDADE
Visando a revitalização do complexo, a Jones Lang LaSalle apresentou à proprietária um projeto para reforma da
rampa de acesso aos blocos A/C e auditório, facilitando o acesso as pessoas portadoras de necessidades
especiais. Os trabalhos foram executados pela equipe de Manutenção civil do CASA - gerando uma economia de
despesas.
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14. REESTRUTURAÇÃO DO CONTROLE DE ACESSO
O CASA passou por uma transformação do tipo mono-usuário para multi-usuário. Houve, portanto, a necessidade
de adequação do imóvel para a situação atual.Foi executado um projeto de um novo Sistema de Controle de
acesso e CFTV, através da aquisição de um software e respectivos equipamentos de última geração, com os
quais podemos controlar todos os acessos ao CASA, além de facilitarem a fiscalização perimetral. Além da
perceptível melhora na segurança, houve a valorização do imóvel pois o investimento proporcionou incremento
em termos de Segurança Patrimonial, gerando organização de procedimentos (maior controle de visitantes) e
conforto aos usuários do CASA.
Entrada bloco D Entrada para os blocos A e C
Entrada bloco B
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15. Implementação do heliponto
O heliponto foi construído conforme dados contidos no processo nº 07-01/94596/00 junto ao Departamento de
Aviação Civil para uso privado. Utilizado pelos usuários do condomínio durante vários anos, o mesmo foi
desativado em 2009 devido a regularização do imóvel junto a PMSP.
imagem do heliponto após a obra para desativação
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16. Construção depósitos de lixo
Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o
armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes
para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera
mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por
mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.
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17. Medição de energia individualizada
O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era
feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados
medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o
acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a
demanda do período de ponta e fora de ponta.
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18. Reformado hall principal e recepções
Com planejamento e aprovação do orçamento anual das manutenções/investimentos, a reforma do hall
principal e das recepções proporcionou um melhor conforto e um ambiente mais agradável aos usuários e
visitantes. Em 2009, um novo layout foi efetuado, com a criação de mais uma área de espera.
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19. Instalação do banco de capacitores
A conta de energia elétrica apresentava multa por baixo fator de potência, cujo valor variava em 2003 em torno
de R$ 4mil reais/mês. O processo de compra e instalação foi da ordem de R$ 30mil reais, resultando um payback
de 7 meses.
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20. Retrofit do bloco A
Em 2004 o bloco A foi revitalizado. Diversas ações foram efetuadas para tornar o edifico mais atrativo para
locação. Entre as ações cabe ressaltar: Retirada dos brises da fachada, reforma do hall social dos andares,
instalação de chillers para o sistema de ar condicionado (não existia) e infraestrutura para cabos dados e voz,
reforma da recepção.
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21. Implantação recepções no bloco A/C
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22. reforma do auditório
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23. Implantação do ambulatório
Os elevadores dos blocos A e C possuem tecnologia microprocessada, em função da modernização efetuada,
onde foram substituídos os controles, operadores de porta e os motores de tração. Resultou na melhoria da
performance dos equipamentos, com redução de cerca de 30% no tempo de viagem, se comparado ao sistema
anterior (painel com contatoras) e na redução do consumo de energia.
ao lado, palestra de apresentação do ambulatório,
abixo:
instalações do ambulat´rioo
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24. Obtenção do certificado de acessibilidade
CERTIFICADO DE ACESSIBILIDADE – PUBLICADO EM 03/10/2007
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25. implantação coleta seletiva de lixo
Com 100% de ocupação do edifício, constatou-se a necessidade de ter um local adequado para o
armazenamento do lixo gerado pelas empresas. Esse local foi adaptado em 2007, com a separação de ambientes
para guarda, reciclagem e prensa, visando a implantação do processo de Coleta Seletiva. O condomínio gera
mensalmente cerca de 10.000kg de lixo orgânico, 4.000kg de papel, 1.200kg de plástico e 600kg de papelão por
mês. Trimestralmente 1500 lâmpadas são descartadas pelo condomínio com empresa especializada.
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26. Implantação do sistema de gerenciamento
de energia elétrica (CCK)
O empreendimento foi construído para um único usuário. Com a mudança do perfil de ocupação, a medição era
feita pela fração ideal de cada locatário, o que não representava o consumo real do andar. Foram instalados
medidores individuais e em 2008 foi implantado um sistema de gerenciamento (CCK) que realiza o
acompanhamento do medidor da concessionária, fornecendo o rateio exato de cada andar; além, de monitorar a
demanda do período de ponta e fora de ponta.
O sistema de gerenciamento da energia elétrica permite o acompanhamento da demanda em tempo real.
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27. Documentação renovada recentemente - AVCB
AVCB – AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS (com validade até 16/11/2012)
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28. Documentação obtida recentemente
AUTO DE REGULARIZAÇÃO (EM CONFORMIDADE COM A LEI N°: 13.558/2003) – PUBLICADO EM 30/10/2010
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29. Jones Lang LaSalle – Ferramentas - AUDIT
Definição
• Pastas contendo documentações e procedimentos
técnicos do Empreendimento.
• Planilha com roteiro de atualizações e pontuações
que classificam quanto ao nível de operação.
Objetivo
• Manter centralizado as informações técnicas do
Empreendimento, agilizando sua busca/pesquisa
• Controle de atualizações
• Auto-avaliação da operação
• Minimização de riscos
Descrição
• Ferramenta implantada junto à matriz EUA para
controlar todos os procedimentos operacionais bem
como documentações necessárias dentro do
empreendimento. Os assuntos são divididos por
categorias:
• Pontuação e diferenciação dos níveis de processos e
documentos do empreendimento
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30. Jones Lang LaSalle – Ferramentas – SLA/KPI/BSC
SLA ( Service Level Agreement – Níveis de Serviços Acordados)
SLA é um conjunto de processos formalmente negociado entre instituições. Esta formalização
dá-se através de um contrato estabelecido entre cliente, fornecedor e gerenciador de serviço,
após levantamento minucioso das reais necessidades.
Está sendo implantado desde 2009 esta ferramenta em todos os
empreendimentos administrados pela Jones Lang LaSalle. Com
esta ferramenta será capaz de mensurar a qualidade do serviço
entregue, bonificando em situações em que os fornecedores
entregarem um ótimo serviço, superando as expectativas, ou
penalizando quando não estiver atingindo um mínimo de
qualidade dos serviços prestados
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31. Jones Lang LaSalle – Ferramentas
Manual de operações: Manual de procedimentos do gerente, contendo
perfil da propriedade, resumo de contratos, rotinas de manutenção,
planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros
Intranet Global: Procedimentos de sucesso, Benchmarking
das principais atividades, cases de sucesso e outras
referências para o trabalho local
Condomínio 21: Ferramenta on-line de gestão
financeira para Condomínios e qualquer outro
empreendimento comercial
Usemol: Portal de compras, com preços de materiais
negociados em escala, ferramenta de benchmarking
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32. Jones Lang LaSalle – Ferramentas
Tracker: Manual de procedimentos do gerente, contendo perfil da
propriedade, resumo de contratos, controle de documentos, rotinas de
manutenção, planos de abandono e de ação, RFPs, entre outros
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33. Evolução do Empreendimento em números
Comparação do condomínio com os índices de inflação
14
13 INPC-IBGE
IPC-FIPE
12
IGP-M
11
10
9
8
7
6
5
9,07 8,95 8,95 9,31 Evolução da ocupação do empreendimento
4 7,46
7,07
3 6,09 5,83 6,01
6000
2
1
- 5000 5000
4750
5000
5000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 4500
4000
3500
3000 3000
Programa de Reciclagem do Lixo 2500 2500
2000 2000 2000
1500 1500
70% 1000
População fixa
0
51%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
45%
35%
2007
2008
2009
2010
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34. Evolução do Empreendimento em números
Opcional: mencionar, através de gráficos ou
tabelas, a economia ou redução de gastos,
proporcionada pelas ações/investimentos.
Economia proporcionada pelos investimentos
Banco de capacitores: R$ 4,8 mil/mês
Conservação das Torres de Resfriamento: R$ 5,2 mil/mês
Projeto DECA: 1.000 litros/mês
Materiais de Consumo: R$ 3,6 mil/mês
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35. Divisão dos Grupos de Trabalho Jones Lang LaSalle 2012
Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3 Grupo 4
Concursos e Premiações CASES 10 anos/Periódicos Cases Corporativos Connect
Márcio (West Side) Marcos (BST) Liliane (Mykonos) Liliane (Mykonos)
Denilson (CLB) Ediméia (Lugano) Mauricio (CECC) Fábio (Araguaia Plaza)
Cynthia (BM Férias SP) César (BBC) Simone (Regional RJ) Andreia (ABC)
Regina (Monte Carlo) Angélica (Visconde) Denilson (CLB) Rafael (Pavuna)
Luiza (Briman8)
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36. São Paulo Rio de Janeiro Curitiba
Av. das Nações Unidas, 12.551 – 23º andar Av. Almirante Barroso, 63 – cj. 709 Rua Frederico Maurer, 574
04578-903 - São Paulo, SP 20031-003 – Rio de Janeiro, RJ 81630-020 - Curitiba, PR
tel. (55 11) 3043-6900 fax (55 11) 3043-6999 tel. (55 21) 2240-5133 fax (55 21) 2533-3585 Tel. / Fax (55 41) 3071-1900
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