Formação dos Preços de Imóveis em Recife: uma visão a partir da Percepção do Comprador

Formação dos Preços de
Imóveis em Recife: uma
visão a partir da Percepção
do Comprador
Odilon Saturnino
Orientador: Pierre Lucena

Introdução
Aspectos Demográficos
2004 2009
11,7% 15,6% 30,8%
40,7%

47,6% 53,6%

Classes D e E Classe C Classes A e B

Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)

Introdução
2000 2009

2020
(Projeção)
Fonte: IBGE

Introdução
Crédito Imobiliário
50

45
47

40

35
34
30 30 Financiamento CEF
25
23 Financiamento
20
18 tradicional
15 15
13
10
9 9
5 5
0
2005 2006 2007 2008 2009

Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)

Objetivos
 Identificação de variáveis relevantes
para a formação de preços
 Descrição do perfil sociodemográfico
 Verificação dos desequilíbrios entre
decisões e desejos de compra

Perfil dos Entrevistados
 Clientes de Mercado
 Renda acima de R$ 5.100,00
 Não subsidiados pelo Programa “Minha
Casa, Minha Vida”
 Efetivos – Compraram imóveis nos
últimos cinco anos
 Potenciais – Comprarão em até dois anos

Referencial Teórico
1) Evolução do Mercado Imobiliário
Brasileiro
2) Mercado Imobiliário Local
3) O Comportamento do Consumidor
de Imóveis
4) Formação dos Preços de Imóveis
5) Variáveis Microeconômicas

Velocidade de Vendas

 Teoria do Comportamento do
Consumidor – Nova Abordagem
 Lancaster (1966)
 Modelos de Preços Hedônicos
 Rosen (1974)

p( z )  p( z1 , z 2 ..., z n )

 Variáveis relevantes: Qualidade física, estrutura,
localização e vizinhança; forma funcional
semilogarítmica (Whitte, Sumka e Erekson, 1979;
Palmquist, 1984);
 Amenidades naturais e urbanas (Kanemoto, 1988);
Dados transversais (Kim, 1992);
 Séries temporais; variáveis de luxo; variáveis dummy
regionais (Leeuw, 1993); (Kiel e Zabel, 1997);
 Vendas Repetidas e Modelos Hedônicos (Clapp e
Giaccotto, 1998);
 Atributos de hotel (Andersson, 2008)
 Mercado chinês (Hanink, Cromley e Ebenstein, 2010);
facilidades de cozinha, piso e taxa de imigração.

 Índice de Preços – Barra da Tijuca, RJ
(Rozembaum e Macedo-Soares, 2007)
 Formação do preço na RMSP (Fávero, 2007)
 Modelo não linear em BH (Pelli Neto, 2004)
 Destaque ao aspecto vizinhança; distância aos
pólos de influência; (Dantas, Magalhães e
Vergolino, 2007)
 Variáveis macroeconômicas (Balarine, 1997;
Arraes e Sousa Filho, 2008)
 Variáveis Microeconômicas (Hermann, 2003;
Silva, 2006)

Metodologia
Amostra e Estratificação
Município Previsto Efetivo Peso

Recife 252 271 0,9299

Olinda 44 29 1,5172

Jaboatão 52 48 1,0833

Total 348 348 -

Metodologia
 Análise Descritiva
 Análise Multivariada de Dados
 Análise Fatorial
 Análise de Regressão

Perfil Sociodemográfico
Gênero Estado Civil

Idade Renda

Escolaridade
Atividade

Filhos

Preferência pelos Bairros
Bairros Mobilidade
Casa Forte 15
Boa Viagem 14
Piedade 10
Madalena 7
Rosarinho 7
Graças -4
Ibura -4
Campo Grande -5
Ipsep -5
Casa Caiada -10

RPA Pretendida RPA Desejada

Perfil do Imóvel
Condição do Imóvel Tempo Pretendido

Idade do Imóvel Área do Imóvel

Recursos Financeiros
Planejamento Recursos Disponíveis

Forma de Pagamento

Descrição do Preço e Condições
Valor Nº de
Estatísticas Preço Entrada
financiado prestações
Abs. 340 220 230 229
Média 202.320,17 57.353,99 120.044,10 180,63
Mediana 169.382,20 40.000,00 100.000,00 180,00
Moda 100.000,00 50.000,00 100.000,00 300,00
Mínimo 36.000,00 3.500,00 12.000,00 8,00
Máximo 1.200.000,00 350.000,00 330.000,00 360,00
Soma 68.840.267,00 12.646.101,00 27.651.261,00 41.355,00

Preço Entrada

Valor Financiado Nº de Prestações

Valor Mensal das Prestações

Análise dos Atributos
 Descrição da Localização
Supermercado/comércio 4,17
Trabalho 4,05
Farmácia 4,01
Parque e áreas verdes 3,93
Ter coleta seletiva 3,86
Shopping 3,34
Proximidade de parentes 3,26
Praia 3,19
Instituições religiosas 3,14
Vista para o mar 2,86

 Descrição dos Atributos Internos
Vagas de garagem 4,32
Ser nascente 4,31
Área (m2) 4,24
Número de dormitórios 4,20
Existência de suíte 4,16
Andar do apartamento 3,60
Nº de elevadores 3,52
Dependência/empregada 3,43
Nº de aptos. por andar 3,38
Número de andares 3,29

 Descrição dos Aspectos Externos
Câmeras de circuito interno de tv 4,28
Sistema de combate a incêndio 4,27
Guarita no Condomínio 4,15
Vizinhança 4,14
Cerca elétrica 3,93
Área de esportes 3,20
Brinquedoteca 3,18
Academia 2,95
Salão de jogos 2,90
Existência de sauna 2,50

Renda Familiar e Atributos

 Pesos dos Fatores em Função dos
Municípios Desejados

Pesos dos Fatores em Função das RPA’s

Pretendidas Desejadas

Bairros e Fatores RPA’s e Fatores

Outros Fatores e RPA’s

Estado Civil

Gênero


Estágio da Obra

Natureza
do Imóvel

 Fatores e Preço

Formação do Preço

ln p( z )    1  Vaga1   2  Suíte 4   3  Filho 4
  4  Localizaçã o   5  Gás   6  Suíte 3
ln p( z )  12,178  0,457  V1  1,027  S 4  0,691 F4
 0,128  Loc  0,231 Gás  0,566  S3

Formação do Preço
 1 Vaga de garagem desvaloriza o preço
 Suíte é o aspecto mais importante na
valorização do espaço
 Gás encanado valoriza o preço
 Localização (farmácia, supermercado e
hospitais) desvaloriza o preço
 Ter filhos leva a uma predisposição de
pagar mais pelo imóvel.

Conclusões
 Embora o financiamento seja utilizado,
os clientes mostraram interesse por uma
quitação antecipada com o propósito de
nova compra posterior.
 Com base na média da importância
atribuída, os atributos de segurança e
localização foram os mais valorizados em
detrimento dos elementos de lazer.

Conclusões
 Proximidade do trabalho se apresenta
como aspecto diferenciado de localização,
sendo relevante na escolha da residência.
Por outro lado, proximidade de
supermercados, farmácias e hospitais leva
a uma desvalorização do preço, levando à
conclusão de que a escolha pelos mesmos
é em virtude de serem mais baratos.

Conclusões
 Quem é casado valoriza segurança,
espaço, proximidade de parentes e piso,
sendo este irrelevante na escolha regional.
 Desequilíbrio entre condição de compra
(mais lazer) e desejo (mais segurança,
conforto, espaço e estrutura interna).

Conclusões
 Proposta para as construtoras em
lançamentos para as classes A e B no
Recife Expandido:
 Imóveis com mais vagas de garagem;
 Que possuam gás encanado;
 Com espaço suficiente para os filhos;
 Distantes de supermercados, farmácias
e hospitais.

Conclusões
 Proposta de política pública: desenvolver
as RPA’s 1 e 5, para que seja melhorada a
percepção do comprador das classes A e
B em relação às referidas regiões, cujos
aspectos mais valorizados não são
percebidos mas mesmas.

Referências
 ANDERSSON, David Emanuel. Hotel Atributes and Hedonic Prices: An analysis of
internet-based transactions in Singapore’s market for hotel rooms. The Annals of Regional
Science. V. 44, nº 2, p. 229-240, 2010.

 ARRAES, Ronaldo A.; SOUSA FILHO, Edmar de. Externalidades e Formação de Preços do
Mercado Imobiliário Urbano Brasileiro: Um estudo de caso. Revista de Economia
Aplicada, São Paulo, v. 12, n. 2, p. 289-319, abr./jun. 2008.

 BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Macroeconômicas ao Entendimento da
Formação de Preços Habitacionais Locais. Revista da Associação Nacional de
Tecnologia do Ambiente Construído, São Paulo, v. 1, n. 1, p. 19-24, 1997.

 CLAPP, John M.; GIACCOTTO, Carmelo. Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales
Method: Application to the housing market. Journal of Real Estate Finance and
Economics. Vol. 16, nº 01, p. 5–26, 1998.

Referências
 DANTAS, Rubens Alves; MAGALHAES, André Matos; VERGOLINO, José Raimundo de
Oliveira. Avaliação de Imóveis: a importância dos vizinhos no caso de Recife. Economia
Aplicada [online]. 2007, vol.11, n.2, p. 231-251.

 FÁVERO, Luiz Paulo Lopes. Mercado Imobiliário: Técnicas de precificação e
comercialização. 2 ed. São Paulo: Saint Paul Editora, 2007.

 HANINK, Dean M.; CROMLEY, Robert G.; EBENSTEIN, Avraham Y. Spatial Variation in
the Determinants of House Prices and Apartment Rents In China. Journal of Real Estate
Finance and Economics. Published online, 2010.

 HERMANN, Bruno Martins. Estimando o Preço Implícito de Amenidades Urbanas:
Evidências para o Município de São Paulo. Dissertação (Mestrado) - Universidade de São
Paulo - USP, São Paulo, 2003.

 KANEMOTO, Yoshitsugu. Hedonic Prices and the Benefits of Public Projects. Journal
The Econometric Society. Vol. 56, nº 04, p. 981–989, 1988.

Referências
 KIEL, Katherine A.; ZABEL, Jeffrey E. Evaluating the Usefulness of the American
Housing Survey for Creating House Price Indices. Journal of Real Estate Finance and
Economics. Vol. 14, p. 189–202, 1997.

 KIM, Sunwoong. Hedonic Prices and Housing Demand. The Review of Economics and
Statistics. Vol. 74, nº 03, p. 503–508, 1992.

 LEEUW, Frank de. A Price Index for New Multifamily Housing. Survey of Current
Business. Vol. 73, p. 33–42, 1993.

 PALMQUIST, Raymond B. Estimating the Demand for the Characteristics of Housing. The
Review of Economics and Statistics. Vol. 66, nº 03, p. 394–404, 1984.

 PELLI NETO, Antônio. Avaliação de Imóveis Urbanos com a Utilização de Sistemas
Nebulosos (Redes Neuro-Fuzy) e Redes Neurais Artificiais. XXI Congresso
Panamericano de Valuación. Cartagena, Colômbia, 2004.

Referências
 ROZENBAUM, Sérgio; MACEDO-SOARES, T. Diana L. V. A. de. Proposta para
Construção de um Índice Local de Preços de Imóveis a partir dos Lançamentos Imobiliários
de Condomínios Residenciais. Revista de Administração Pública [online]. Vol. 41, nº 6, p.
1069-1094, 2007.

 SILVA, Júlio José Lopes da. Fatores Condicionantes na Aquisição de Imóveis na
Cidade do Recife. 2006. 99 f. v. 1. Dissertação (Mestrado) - Universidade Federal de
Pernambuco, Recife, 2006.

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