Artikel van Gregor Heemskerk en Wicher F. Schönau over leegstaande kantoren. Verschenen in het Financieel Dagblad (FD) op 30-12-2010. Beide auteurs zijn adviseur vastgoed bij Twynstra Gudde.

1. Illustratie: Hein de Kort
Boek leegstaande kantoren af
Eigenaren moeten accepteren dat afwaardering onvermijdelijk is
Gregor Heemskerk en ties met een goede bereikbaarheid al geen urgent probleem is voor be- Hiervoor is het echter nodig dat
Wicher F. Schönau en voldoende voorzieningen de leggers. In de meeste gevallen be- alle spelers meedoen. Maar omdat
............................................................ winnaars zijn van deze leegstands- staat leegstand uit onderbezetting te veel partijen belang hebben bij
R
crisis. Perifere en monofunctione- van bestaande kantoren. Volledig de huidige status-quo is een inte-
ecentelijk trok project- le kantoorlocaties zijn de verlie- lege panden komen weinig voor, grale oplossing de komende jaren
ontwikkelaar OVG de zers: nu al gaan randgemeenten de meeste zijn nog voor een deel niet te verwachten.
aandacht door aan te als Maarssen en Diemen aan kop verhuurd. Bestaande huurop- Leegstand concentreert zich in
kondigen een nieuw kan- wat leegstand betreft, en dat zal brengsten incasseren kan op korte toenemende mate in ‘probleem-
toor van 40.000 m2 op de Zuidas te nog erger worden. Leegstand trekt termijn de voorkeur hebben, op wijken’ van kantoren. Die pro-
realiseren. Menigeen vroeg zich af namelijk leegstand aan. De pro- lange termijn is het de kop in het bleemwijken ontstaan voorname-
hoe dit mogelijk is, terwijl er 6,3 blemen clusteren zich op plaatsen zand steken. Op macroniveau is er lijk in de perifere gemeenten in de
miljoen m2 kantoor leegstaat. Wie waar momenteel al leegstand sprake van een zeepbel. De lucht Randstad die nu al grote leegstand
denkt dat de leegstand vermindert heerst. moet er vroeg of laat uit. kennen. Het gaat om rand-
als straks de economie weer aan- De vastgoedbeleggers hebben, Ook de bancaire sector is niet gemeenten rond grote steden, zo-
trekt, slaat de plank volledig mis. bij monde van de IVBN, de belan- gebaat bij het plotseling barsten als Maarssen, Diemen, Nieuwe-
Van de 6,3 miljoen m2 kantoor- genbehartigingsorganisatie voor van de zeepbel. Banken beseffen gein. Als er onvoldoende marktpo-
oppervlakte die momenteel in Ne- institutionele beleggers in Neder- heel goed dat de reële waarde van tentie is voor alternatieve functies,
derland leegstaat, is zo’n 4 miljoen lands vastgoed, dit voorjaar bij het leegstaand vastgoed lager is. en er geen andere aanwendings-
m2 te beschouwen als structurele toenmalig staatssecretaris Huizin- Maar het fors afboeken van de mogelijkheden zijn voor de leeg-
leegstand. Volgens een recente ga gepleit voor een bouwstop. In waarde van vastgoed kan beleg- staande panden, kan daar verloe-
voorspelling van het Economisch feite is dit het creëren van nieuwe gers en verschaffers van vreemd dering op gebiedsniveau optreden
Bureau voor de Bouwnijverheid schaarste door geen nieuwbouw vermogen in problemen brengen. en ruimte ontstaan voor speculan-
(EIB) zal die structurele leegstand van kantoren meer toe te staan. Liever wordt de pijn in stapjes ge- ten of louche ondernemers.
(oppervlakte die al meer dan 3 jaar Om een aantal redenen is dit nomen en worden de nog bestaan- De gemeenten waarin deze pro-
leeg staat) in 2020 zijn verdubbeld. voorstel onhaalbaar. Ten eerste de huurders met allerlei kortingen bleemwijken liggen, kunnen leren
In deze voorspelling is nog niet wordt het onderliggende pro- vastgehouden. Op termijn moet van gemeenten die al wat langer te
eens de invloed van het nieuwe bleem van overaanbod, lage kwali- vastgoed echter tegen reële waar- maken hebben met problemen
werken — zoals thuiswerken — teit en slechte locaties niet aange- den worden gewaardeerd en moe- van krimp. Waar er in regio’s als
meegenomen. Bij dat nieuwe wer- pakt. Voor een deel van dit vast- ten huurprijzen in overeenstem- Zuid-Limburg sprake is van alge-
ken wordt de benodigde hoeveel goed zal zich nooit meer een huur- ming worden gebracht met markt- mene krimp, kan structurele leeg-
kantoorruimte per kantoorwerker der melden. Bovendien loont kwa- prijzen. Het uitblijven ervan is een stand in de Randstad worden be-
aanzienlijk gereduceerd. Als dit liteit nog steeds: het voorbeeld van van de redenen van het opmerke- schouwd als sectorale krimp.
concept grootschalig wordt toege- projectontwikkelaar OVG toont lijke feit dat de huurprijs van een Wij denken dat het in sommige
past, wordt de leegstand nog gro- dat huurder, gemeente en ontwik- nieuw kantoor op een goede plek probleemwijken, met onvoldoen-
ter. Het straks weer aantrekken kelaar positieve prikkels hebben relatief weinig verschilt met dat de marktpotentie voor alternatie-
van de economie biedt geen soe- voor nieuwbouw. van een verouderd gebouw. ve functies, een denkbare strategie
laas; leegstand is een structureel Een substantiële vermindering Ook het schrappen van nieuw- is om delen van kantorengebieden
fenomeen. van de leegstand is alleen via ont- bouwplannen biedt, naast het ont- in de Randstad bewust te laten ver-
Duidelijk tekent zich af dat loca- trekking van aanbod te realiseren. trekken van structureel leegstaan- sterven. Niet meer investeren in
Hiervoor is het noodzakelijk dat er de kantoren, een oplossingsrich- (delen van) deze gebieden kan een
afwaarderingen plaatsvinden ting. De nieuwbouwcapaciteit op reële optie zijn. Ook een strategie
De omvang van het door de vastgoedeigenaren. Het regionaal niveau moet worden ver- om huurders te concentreren in de
accepteren van reële prijsvorming minderd. Daarbij moeten nog te nog wel kansrijke delen van een
kantooroppervlak gebeurt nu slechts in geringe ma- bouwen kantoren uit vigerende kantoorgebied is een optie.
dat nu structureel te: als vastgoedeigenaren al afboe- bestemmingsplannen worden ge- ............................................................
ken, doen zij dit door geleidelijk schrapt en op grondexploitaties Gregor Heemskerk en Wicher F.
leegstaat zal in 2020 een beetje verlies te nemen. Wat worden afgeboekt. Deze pijn moet Schönau zijn adviseur bij Twyn-
zijn verdubbeld meespeelt, is dat leegstand meest- regionaal worden verdeeld. stra Gudde.
pagina 5, 30-12-2010 © Het Financieele Dagblad