1. 그랜드피크
GRANDPEAK
Property Banking Project Update
2013 Q3 (Jul – Sep)
프로퍼티뱅킹 프로젝트 업데이트
GTM US HOMES
제3사분기(7~9월)
Manager’s Comment
미국시장개요
U.S. Market Overview
The U.S. economic recovery continues to release pent-up
demand for home purchases as household formation is
returning to historical levels. In addition, home affordability
continues to be at all-time highs due to low interest rates
and reduced home prices. In the Inland Empire area, just
east of Los Angeles, where we have been buying homes,
median home prices fell during the recession from $390,000
in 2006 to $150,000 in 2009 for a 61% drop in value
according to the California Association of Realtors. Now in
the past 30 months, median prices have increased in this
area to $245,330 for an increase in value of $95,000; but,
this price is still approximately $145,000 below the previous
peak median price. Although homes values continue to
appreciate, home prices are still below the costs of building
new homes and inventory remains low, so prices are
projected to continue to increase. We are still buying select
homes in good areas with strong school systems when we
believe strong returns can be generated; but with home
values continuing to increase rapidly, we have reduced our
home sales so we can rent the homes which generate net
rental incomes of 5-7% while home value appreciation
continues to add approximately 20%+ return per year.
Portfolio Update
The portfolio had 1 purchase and no sales during the quarter.
The portfolio currently consists of 9 homes with 6 homes
rented generating a Gross Rental Home Yield of 8.2% for a
positive cash flow. 3 of the homes have been recently
upgraded and are currently Listed for Rent.
All of the homes currently owned are located in the Inland
Empire area east of Los Angeles. The Inland Empire area
continues to see homes increase in value as discussed above.
225
200
미국 경제회복이 계속됨으로써 눌려져 있던 주택 구매
수요가 다시 살아나기 시작했고 신규 주택 형성이 역사적
수준으로 돌아오고 있습니다. 그리고 주택 구매력 지수가
낮은 이자율과 하락한 주택 가격 영향으로 사상 최고치를
기록했습니다. 미국 로스엔젤레스 동쪽의 인랜드 엠파이어
지역은 우리가 주택 매입을 해오던 곳으로 미국 부동산
협회에 따르면 주택 중간 가격이 2006년 390,000 달러에서
2009년 150,000달러까지 61% 하락을 보였습니다. 지난
30달간 주택 중간가격이 245,330까지 올랐으며 이것은 약
95,000 상승을 의미합니다. 그러나 여전히 최고치 였던
2006년과 비교시 145,000의 상승여력을 가지고 있습니다.
주택 가격이 계속 상승하고 있지만 여전히 새집을 짓는
가격에 미치지 못하고 재고도 낮은 상태입니다. 그래서
계속적인 주택 가격 상승이 예측됩니다. 우리는 좋은 학군과
좋은 주위 환경을 가진 곳에 위치해 있는 주택들을 꾸준히
찾고 매입하고 있으며 이러한 주택은 더 좋은 수익률을
가져다 줄 것이라고 기대합니다.그러나 집 값이 가파르게
상승하고 있어서 보유 주택을 매매하는데신에 순 수익
5~7% 에 임 대 를 하 고 있 습 니 다 . 주 택 의 가 치 상 승 과
더해저서 연 20% 이상의 수익률을 기대하고 있습니다.
최신 포트폴리오 운용 현황
이 번 분 기 에 주택 3 채 를 매입 했 으 며 매매 는 한건 도
없었습니다. 현재 프로젝트에 총 9채의 주택을 보유하고
있으며 6채가 임대수익 8.2%를 내고있습니다. 3채는 최근
개.보수를 마치고 임대자를 찾고 있습니다.
모든 주택은 현재 로스앤젤레스 동부 인랜드 엠파이어에
위치하고 있습니다. 이 지역은 지속적으로 가격 상승이
이루어지고 있습니다. 현저한 규모의 새로운 주택 착공이
시작되기까지 약 1년 반에서 2년정도 꾸준히 가격이
상승할 것으로 그랜택메디슨은 예상하고 있습니다. 그리고
우리의 계획은 새로운 주택 건설이 현저히 시작될 때
보유한 모든 주택의 유동화를 실시해서 가치 상승분에 대한
이익 실현을 할 것입니다. 현재 주택 총 가치는
2,147,500달러로 추측이 되며 중간가격은 2009년 최저점
150,860달러에서 현재 245,330달러로 상승하였습니다.
그러나 2006년 최고점 389,380달러까지는 아직 많은
상승여력이 있습니다. 그랜택 메디슨이 주택을 보유하고
있는 지역은 매년 꾸준한 주택가격 상승이 이루어지고
있습니다.
10-City & 20-City Composites are both back to their early 2004 levels
주요 10개도시 & 주요 20개 도시 지수가 2004년 레벨로 돌아 왔습니다
2006 Apr 4月
26.9%
226.85
2013 Apr 4월
CoreLogic Case-Shiller
165.64
225
200
Home Price Indices
175
150
125
케이스-실러 주택가격지수
175
2006 Jul 7月
206.52
20-city
Composite
150
10-city
Composite
20 주요 도시 지수
2013 Apr 4월
152.37
10주요 도시 지수
100
0
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
125
100
0
Source: S&P
출처 : S&P
2013.06.25
GTM US Homes 1310

2. GTM US Homes Project Update 房產創富季度報告
Management believes the homes will continue to increase in
value for another 1.5 to 2 years before there is significant
new home construction. Once significant new construction
begins, our plan is to begin selling the home portfolio and
capturing the price appreciation at that time. Management
estimates the current home values to be about $2,147,500.
2013 Q3 (Jul – Sep) 第三季 (七至九月)
In the Inland Empire, the median home price increased
from $150,860 to $245,330 between the 2009 trough and
today’s values, but still has a significant upside before
prices reach the peak prices of $389,380 during 2006.
Prices in the areas where GTM owns homes continue to
appreciate at a rapid pace year-over-year.
Listen to the Press 花旗房訊
2013 Sep 9月
REAL ESATE: Inland home sales rise 4.4% 부동산 : 인랜드 엠파이어 주택 판매 4.4% 증가 Debra Gruszecki – 2013년 9월12일
Southern California home sales had their best August in seven years as
strong activity for $300,000 plus homes compensated for a dip in lowerpriced inventory, a new report from a real estate information service shows.
August also kept up the pace on price.
It was the eighth straight month where year-over-year median sales price
gains were higher than 20 percent, the latest DataQuick report said.
The Southern California region, which includes Riverside and San
Bernardino counties, saw price gains of more than 25 percent. The 23,057
new and resale home and condo sales in the six-county region were up 2.8
percent from 22,438 sales in August 2012.
The Inland region tracked accordingly:
San Bernardino County sales rose 2.5 percent from 2,705 in August 2012 to
2,773 sales. The median sales price was $210,250, up 25.1 percent from
$168,000 in August 2012.
Riverside County sales jumped 6.3 percent with 3,740 sales, from 3,520
recorded in August 2012. The median sales price was $265,000, up 26.2
percent from $210,000 one year earlier.
For Riverside County, the 6.3 percent sales gain was the highest among all
Southern California counties.
It had the second-highest price appreciation, behind Los Angeles County
where the median price rose 28 percent to $429,000.
“Sellers have seen an amazing price jump from just a year ago,’’ DataQuick
president John Walsh said in a statement. “It has allowed many to finally sell
at a profit.”
Some of the price gains are the result of a change in market mix, Walsh said,
citing more mid- to high-end sales and a sizeable decline in the sale of
lower-cost distressed properties.
In August, the number of homes that sold from $300,000 to $800,000 rose
31 percent year-over-year. The number of homes that sold for $500,000 -or more – was up 48 percent from August 2012. Homes selling at prices of
$800,000-plus rose 48 percent.
The number of Southland homes that sold below $200,000 in August
dropped 32 percent from August 2012. Sales below $300,000 fell 25 percent
from the year earlier. Low-end sales were weak, due to dwindling distressed
housing stock and homes with mortgages that are higher than the property
is worth.
부동산 정보 전문 회사의 새 리포트에 따르면 남 캘리포니아 주택 가격이 7년
많에 가장 좋은 8월을 보냈으며 300,000달러 이상의 주택 거래가 활발했다고
합니다. 8월은 가격 상승세도 유지했습니다.
8개월 연속 전년대비 주택 중간 가격이 20%의 상승세를 보였다고 데이타퀵이
발표했습니다.
남 캘리포니아 지역은 리버사이드와 샌버나디뇨를 포함하며 25%의 주택가격
상승이 나타났습니다. 23,057건의 새, 전매, 콘도매매가 6개 카운티에서
이뤄졌으며 지난 2012년 8월대비 2.8% 상승한 치수입니다.
인랜드 지역은 다음과 같습니다.
샌버나디뇨 카운티 매매는 2.5% 상승해서 2,705건을 기록했던 2012년 8월에서
2,773건이 일어났습니다. 중간가격은 210,250달러로 2012년 8월의 168,000달러
대비 25.1% 증가했습니다.
리버사이드 카운티의 경우 매매는 2012년 8월 3,520건에서 3,740건으로
늘 었 습 니 다 . 중 간 가 격 도 210,000 달 러 에 서 26.2% 오 른 265,000 달 러 를
기록했습니다.
리버사이드 카운티는 매매가격이 6.3% 증가하여서 남부 캘리포니아에서 가장
높은 상승을 기록했습니다.
중간가격은 28% 상승해 429,000 달러로 오른 로스앤젤레스 카운티 다음으로
높은 상승을 기록했습니다. 데이타퀵의 대표인 존 월시에 따르면 일년전 대비
주택 판매자는 놀랄만한 상승을 보았습니다. 그리고 마침내 많은 주택
소유주들이 주택판매로 수익을 얻었습니다.
몇몇의 가격 상승은 시장 혼돈에 따른 결과입니다. 중상 가격대에 있는 매물의
매매 상승과 낮은 가격대에 있는 차압추택들의 가격 하락이 있었습니다.
8월에 30만불에서 80만불 사이의 주택 판매 건수는 31%증가하였다. 50만불
이상의 주택 판매는 2012년 8월대비 48% 증가하였다. 80만불 이상의 주택
판매도 48% 증가하였다.
20만불이하로 판매된 미 남부지역 주택은 2012년 8월
대비 32%하락하였다. 30만불 이하는 25%하락하였다.
점차 줄어드는 차압 추택의 재고와 주택 가치보다
높은 모기지를 가진 주택의 영향으로 상대적으로
싼 주택의 판매는 약했다.
Apartment rents heading up in Southland, USC report says 남가주의 아파트 임대 가격 상승 Roger Vincent – 2013년 9월24일
Developers are building apartments at a fast pace in Southern California, but
they’re not creating new supply quickly enough to force down rents, a USC
report said.
Rents will continue to rise for the next two years, according to the school’s
2013 USC Casden Multifamily Forecast, as the region’s rental housing market
continues to absorb units faster than they are being completed.
The boom in apartment rentals is being fueled by deteriorating home
affordability, the report said.
“Despite marked improvements in employment and the overall economy,
the rapid increase in home prices and interest rates are pricing first-time
home buyers out of the local market,” said Richard Green, director of the
USC Lusk Center for Real Estate.
“As more and more of these households become renters instead of buyers,
we will continue to see fewer vacancies and higher rents,” Green said.
Renters’ choices were fairly slim in the second quarter, with apartment
vacancy at 3.6% or less across Southern California.
Average monthly rents were: $1,435 in Los Angeles county, $1,572 in Orange
County, $1,388 in San Diego county and $1,059 in the Inland Empire.
The highest average rent was $2,328 in Santa Monica, where thriving
technology and entertainment businesses are creating new jobs.
남가주에서 아파트 건설이 빠르게 이루어 지고 있습니다. 그러나 남가주대학에
따르면 이런한 속력으로는 임대로 상승을 막기에는 역부족이라고 합니다.
임대료는 앞으로 2년간은 계속 상승할 것이라고 남가주대가 전망했습니다.
왜냐하면 임대 시장이 지속적으로 수요를 빨아들이고 있는 반면에 건설은
그만큼의 속도를 내지 못하기 때문입니다.
악화되는 주택 구입능력에 의해서 임대수요가 한층
리포트에 발표되었습니다.
달아오르고 있다고
고용율과 전체적인 경기 상승에도 불구하고 집 가격과 금리의 상승은 최초 주택
구입자에게 시장 진입을 어렵게 하고 있다라고 남가주대 리차드 그린이
말했습니다.
많은 수의 주택 구입자들이 임대자로 변모하면서 임대 시장에서는 공급이
줄어들고 임대료가 상승 할 것입니다. 지난 2분기에 임대자의 선택폭은 상당히
좁았습니다. 남가주의 아파트 공실이 3.6%에 불과 했기 때무입니다.
평균 달 임대료는 로스앤젤레스 카운티에서 1,435불, 오렌지 카운티 1,572불,
샌디에고 1,388불 그리고 인랜드 엠파이어 1,059불이었습니다.
산타 모니카가 2,328/달을 기록하며 최고로 높은 평균 임대료를 기록했습니다.
이 지역은 아주 성장하고 있는 기술 및 연예 사업이 새로운 일자리를 창출하고
있기때문이라고 분석되고 있습니다.
GTM US Homes 1310