Seminario Turismo Residencial Andrew Coutts 2008 Apresentacao Do Monitor

PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE

MONITOR ILM ■ THR

RESIDENTIAL TOURISM MARKET DEMAND SURVEY
Promovido por:

Andrew Coutts
1
Hotel Pestana Alvor Praia, 3 de Outubro de 2008

1. SUMÁRIO

1. Sumário..............................................................................................................................2

2. Objectivos Gerais…………….......………………………………………………………..…… 3

3. Objectivos Específicos………………….…………………………………………………...… 4

4. Zona de Influência em Estudo…..………………….…………………………………….…… 6

5. Metodologia........................................................................................................................8

6. Caracterização da Amostra................................................................................................9

7. Conclusões Chave…........................………………………………………………….……… 10

7.1. Conclusões Chave – Proprietário.............................................................................11

7.1.1. Conclusões Chave – Proprietário Resort..............................................................20

7.2. Conclusões Chave – Potencial Proprietário.............................................................22

8. Outros Destaques...............................................................................................................27

9. Comparação Regional - Proprietário..................................................................................30

10. Comparação Regional – Potencial Proprietário................................................................37

11. Portugal Residential Tourism Market Intelligence.............................................................44
2

2. OBJECTIVOS GERAIS

1. Reunir informação estatística sobre o Turismo Residencial;

2. Definir o perfil do turista residencial;

3. Analisar o potencial de crescimento do Turismo Residencial.

3

3. OBJECTIVOS ESPECÍFICOS

1. Estudar as principais razões/ motivações:
a) Da compra de 2ª habitação;
b) Da escolha de Portugal/ Central & Eastern Algarve.

2. Verificar quais os preços considerados e efectivamente pagos;

3. Analisar quais os tipos e tipologias de habitação preferenciais;

4. Aferir o nível de satisfação do turista residencial;

5. Avaliar quais os serviços e facilities que mais influenciam a decisão de compra;

4

3. OBJECTIVOS ESPECÍFICOS

6. Estudar quais as principais fontes de financiamento para a compra da 2ª habitação

7. Verificar a existência ou não de preferência de enquadramento

8. Analisar a diferença entre os proprietários dentro e fora de resorts

9. Estudar a tendência de arrendamento da 2ª habitação

10. Estudar a diferença entre os proprietários de várias nacionalidades.

5

4. ZONA DE INFLUÊNCIA EM ESTUDO

6

4. ZONA DE INFLUÊNCIA EM ESTUDO

CENTRAL ALGARVE

3 CONCELHOS
Albufeira, Loulé e Faro

EASTERN ALGARVE

6 CONCELHOS
Olhão, Tavira, S. Brás de Alportel, Vila Real de
Sto. António, Castro Marim e Alcoutim

7

5. METODOLOGIA

A ILM ■ THR realizou o estudo do mercado turístico residencial através de:

• Administração de inquéritos direccionados aos proprietários e potenciais proprietários de imobiliário turístico;

• Da sua realização na rua e no Aeroporto de Faro de forma sistemática;

• De entrevistadores com formação prévia e bem identificados com t-shirts e crachás de identificação.

Com o principal objectivo de transmitir confiança aos inquiridos e assim obter respostas fidedignas.

Equipa de entrevistadores de rua da ILM ■ THR. 8

6. CARACTERIZAÇÃO DA AMOSTRA

5 SEMANAS - 9/Junho, 16/Junho, 23/Junho, 30/Junho, 7/Julho

4.035 TURISTAS INQUIRIDOS

38,0% Alojados em Hotel 1532
25,9% Alojados em Habitação de Férias Própria 1044
18,1% Alojados em Habitação Alugada 730
14,3% Alojados em Casa de Familiares e Amigos 577
2,0% Alojados em Time-Share/Quarter-Share 81
1,6% Outros 65
0.1% S/ Resposta 6

9

7. CONCLUSÕES CHAVE

46,0%
Dos turistas inquiridos pertencem à faixa etária dos 35 e os 54 anos

33,1%
Foram inquiridos no AEROPORTO

31,9%
Foram inquiridos no CENTRAL ALGARVE

35,0% Foram inquiridos no EASTERN ALGARVE

Os indivíduos mais entrevistados no aeroporto e Central Algarve são maioritariamente
provenientes do Reino Unido e Irlanda, enquanto que o Eastern Algarve regista o maior
número de respostas de indivíduos do mercado nacional e Espanhol.

Os indivíduos mais jovens, com menos de 24 anos foram entrevistados com maior
incidência no Aeroporto e em Albufeira. Os concelhos que atraem, em proporção,
escalões etários mais elevados, acima dos 55 anos de idade, são principalmente
Alcoutim, Loulé e Olhão.

10

7.1. CONCLUSÕES CHAVE - PROPRIETÁRIO

25,9%
Dos inquiridos são proprietários de residência turística no Algarve

26,4%
Dos inquiridos são potenciais proprietários de residência turística no Algarve

Os proprietários de imobiliário turístico são principalmente provenientes
dos seguintes mercados:

1. Portugal (41,1%)
2. Reino Unido (29,5%)
3. Irlanda (7,0%)
4. Alemanha (5,6%)
5. Benelux (4,8%)
6. Espanha (3,6%)
7. Escandinávia (3,5%)

Salienta-se apenas dentro dos “outros países”, a emergência do mercado da Polónia
11


50,0%
Dos proprietários têm entre 45 e 64 anos de idade

67,7% Dos proprietários são
trabalhadores no activo

27,3% Dos proprietários apresentam-
se numa situação de reforma e
são na maioria provenientes do
Reino Unido e Benelux

Salienta-se o reduzido número
de inquiridos reformados
provenientes da Irlanda

43,4% Dos proprietários têm formação superior

71,9% Dos proprietários vive em família e tem em média 1 ou 2 filhos

12


Os rendimentos médios anuais dos proprietários distribuem-se de forma equitativa
pelos diferentes escalões monetários:

12,6%
Dos proprietários auferem entre 36.523€ e os 51.132€

11,8% Dos proprietários respondem auferir um rendimento anual superior a 73.047€
13


Entre
21,9% Dos proprietários provenientes da Escandinávia, Irlanda e Reino Unido auferem
e anualmente valores superiores a 73.047€
32,3%

Entre
12,5% Dos proprietários originários de Portugal e Espanha apresentam uma elevada
e proporção de rendimentos abaixo dos 22.645€.
22,1%

Os inquiridos no Eastern Algarve são mais jovens do que nos restantes locais de
inquirição, e no Aeroporto tendencialmente mais idosos, relativamente aos valores
médios.

O nível literário subdivide-se entre nível secundário/avançado e grau superior, sendo
a formação superior maioritária nos inquiridos da região do Eastern Algarve e o nível
secundário nos do Aeroporto.

Os rendimentos médios anuais dos indivíduos entrevistados no aeroporto são
bastante superiores aos dos restantes.

14


72,6%
Dos proprietários elegem como principais actividades de lazer: ir à praia

Outras actividades de
lazer de interesse para os
proprietários:

• Repousar

• Ler

• Caminhar a pé

• Jogar golfe

Os proprietários do R.U., Irlanda e Escandinávia são os que mais se ocupam a jogar golfe
15


A procura inicial da propriedade foi feita através:

38,1% Da Visita ao País/ Propriedade

20,6% Da Internet

16,3% Da Família e Amigos (PASSA PALAVRA)

As propriedades localizam-se
principalmente em 4 Concelhos:

17,7% Loulé

16,5% V.R.S.A.

13,9% Tavira
Albufeira
13,8%

16


82,3% Dos proprietários não considerou outras regiões portuguesas para efectuar a compra
de 2ª habitação

17,7%
Dos proprietários consideraram comprar maioritariamente no Alentejo, sobretudo no
Litoral, e na região de Lisboa

20,3% Dos proprietários pensou adquirir imobiliário turístico em Espanha

13,2% Dos proprietários considerou França, Itália e Grécia – DESTINOS TRADICIONAIS

As razões que levam à compra de imobiliário turístico em Portugal ou noutros destinos
são:

• O clima
• A proximidade de família e amigos
• A cultura e população locais Oportunidade:
• O preço das propriedades Empreendimentos abertos e autênticos

17


29,8% Dos proprietários considerou um orçamento inicial para a compra da sua habitação
entre os 115.000€ e os 295.000€

Em geral, o orçamento coincide com o preço final pago pela propriedade. Quando isto
não se verifica, a compra recai sobre o intervalo de preços imediatamente superior.

Salientam-se os proprietários da Escandinávia, que são quem mais gasta na aquisição
de segunda habitação (35,5% - gasta entre 515.000€ e 735.000€).
18


41,0% Dos proprietários financiou a sua propriedade recorrendo a poupanças

45,7% Dos proprietários visitou a sua propriedade mais de 7 vezes antes de efectuar a compra

74,3% Das propriedades localizam-se na Costa

46,1% Dos proprietários optou por apartamento, maioritariamente (78,6%) na tipologia T2/T3

68,0%
Das propriedades são utilizadas para férias

41,8%
Das propriedades são utilizadas entre 2 a 6 semanas por ano

17,5% Dos proprietários aluga a sua propriedade:
• 2 a 3 meses por ano
• directamente ou através de um intermediário
• rendendo entre 5.000€ a 10.000€ anualmente
19

7.1.1. CONCLUSÕES CHAVE – PROPRIETÁRIO RESORT

5,7% Das propriedades estão inseridas em ambiente Resort
Salienta-se a fraca representatividade desta sub-amostra, com apenas 50 proprietários
inquiridos

60,0%
Dos proprietários em ambiente resort aufere valores mais elevados, acima de 36.523€

44,0%
Dos proprietários classifica o seu resort como muito bom – 10 valores

Proprietários Inquiridos por Região de Inquirição
Não se identificou qualquer Frequência Percentagem
proprietário de imobiliário Aeroporto 21 42,0
turístico dentro de resort no
Central 29 58,0
Eastern Algarve
Total 50 100,0

Melhorias sugeridas pelos proprietários - segurança, facilidades de lazer, zonas
comerciais, maior número de actividades diurnas e nocturnas, tours organizados,
promoção da cultura e tradições locais.

Serviços de resort mais requisitados – acesso a piscinas (80,0%) , segurança (80,0%),
manutenção (70,0%), limpeza (68,0%) e jardinagem (60,0%). Salienta-se que os
equipamentos desportivos não são muito valorizados.
20

7.1.1. CONCLUSÕES CHAVE – PROPRIETÁRIO RESORT

As localizações mais populares são: Loulé, Albufeira e Lagos. As razões para estas
preferências são idênticas às gerais, podendo apontar-se apenas a menção do golf,
como factor diferenciador

Tipo de Propriedades adquiridas em Ambiente Resort

Percentagem
Frequência Percentagem
acumulada

Moradia 13 26,0 26,0

Moradia Geminada 11 22,0 48,0

Moradia em Banda 13 26,0 74,0

Apartamento 13 26,0 100,0

Total 50 100,0 

As propriedades turísticas no interior de empreendimentos do tipo resort são
variadas e os proprietários identificados subdividem-se equitativamente pelos
vários tipos de propriedade
21

7.2. CONCLUSÕES CHAVE – POTENCIAL PROPRIETÁRIO

26,4% Dos inquiridos são potenciais proprietários de imobiliário turístico

16,6% Afirmaram ser potenciais proprietários em 2007, inquiridos no Barlavento Algarvio

São provenientes do Reino Unido (39,5%), Portugal (16,0%) e Irlanda (10,8%)

Mas também de:

• Benelux (8,4%)

• Escandinávia (6,5%)

• Alemanha (4,8%)

• Espanha (4,6%)

• França (3,0%)

50,9% Têm menos de 54 anos
22


59,9% Encontram-se em situação familiar

30,3% Encontram-se em situação pré-familiar (solteiros, divorciados ou casais jovens)

Reino Unido, Portugal e Benelux distinguem-se com o maior número de reformados
23


17,9% Auferem rendimentos anuais entre os 51.132€ e os 73.047€

Escandinávia, Reino Unido, Benelux e Irlanda destacam-se valores mais elevados

Rendimento Médio Anual

€22.645 - €36.523 - €51.132 - Mais de Não sabe/
Até €22.645
€36.523 €51.132 €73.074 €73.074 /Não Responde
Total 105 9,7% 137 12,7% 141 13,1% 193 17,9% 134 12,4% 369 34,2%
Nacionalidade
Portugal 59 34,1% 36 20,8% 16 9,2% 6 3,5% 1 0,6% 55 31,8%
R.U. 11 2,6% 34 8,0% 51 12,0% 105 24,6% 71 16,7% 154 36,1%
Irlanda 1 0,9% 13 11,1% 18 15,4% 26 22,2% 21 17,9% 38 32,4%
Alemanha 7 13,5% 9 17,3% 4 7,7% 9 17,3% 6 11,5% 17 32,7%
Benelux 10 11,0% 9 9,9% 14 15,4% 21 23,1% 11 12,1% 26 28,6%
Espanha 5 10,0% 14 28,0% 9 18,0% 3 6,0% 1 2,0% 18 36,0%
Escandinávia 1 1,4% 6 8,6% 7 10,0% 11 15,7% 14 20,0% 31 44,3%
França 3 9,4% 7 21,9% 3 9,4% 6 18,8% 1 3,1% 12 37,5%
Outros países 8 11,8% 9 13,2% 19 27,9% 6 8,8% 8 11,8% 18 26,5%

24


71,7% Recorrem em primeiro lugar à internet para e os 73.047€
Aufere rendimentos anuais entre os 51.132€procurar e recolher informações acerca das
propriedades disponíveis

Ponderam a compra devido a motivações como: o clima (67,7%), o preço das
propriedades (10,4%) e a cultura e população locais (4,6%)

Consideram comprar igualmente em destinos residenciais tradicionais, tais como:
Espanha (32,8%), Itália (9,7%), França (9,0%) e Grécia (7,3%)

65,4% Consideram orçamentos entre os 115.000€ e 515.000€ para comprar casa

Pretendem financiar a compra principalmente através de poupanças (47,4%), de um
misto de poupanças e crédito (16,6%) ou de crédito hipotecário (16,3%).

46,2% Demosntram preferência por apartamentos T2/ T3

Os mais jovens preferem apartamentos, enquanto que os indivíduos com mais de 35
anos demonstram preferência por moradias em banda ou geminadas
25


45,4% Têm intenção de arrendar a sua propriedade

50,1% 45,4%

*Não sabe/ Não responde: 4,5%

Os mercados de arrendamento são claramente o Irlandês e o Alemão

Valorizam os seguinte serviços de condomínio: segurança, piscina, manutenção,
limpeza e ainda equipamentos de saúde e lazer. Entenda-se que estes equipamentos
de lazer estão relacionados com o entretenimento e não com infraestruturas
desportivas

26


18,5% Consideram comprar a sua propriedade no interior de um resort

Por regiões de inquirição, pretendem comprar imobiliário turístico em ambiente de
resort, na sua maioria os inquiridos no aeroporto (33,7%) e no Central Algarve (14,6%).
Dos indivíduos inquiridos no Eastern Algarve, apenas 2 demonstraram interesse de
compra em ambiente de resort (0,7%)

Por mercados, e não obstante a predominância do mercado do Reino Unido, a
preferência por resort é do Alemão, Escandinavo e Irlandês

27

8. OUTROS DESTAQUES

2,0%
Dos inquiridos afirmaram ter ficado alojados em modalidade de time-share

Esta modalidade ou outras semelhantes poderão constituir uma oportunidade de
negócio. A utilização média das propriedades é de 2 a 13 semanas por ano, assim há
possibilidade de crescimento deste tipo de mercados

Os inquiridos demonstraram ser bastante sensíveis ao factor preço, mas
continuam a considerar os destinos residenciais tradicionais para efectuar a
compra. Daí que seja importante apurar os preços praticados nestes destinos

Os indivíduos entrevistados preferem uma localização urbana em deterimento da
rural, o que nos permite concluir que os inquiridos valorizam a reabilitação urbana

De uma forma geral, através da análise dos orçamentos considerados por
proprietários e potenciais proprietários de imobiliário turístico, a procura situa-se nos
intervalos de valor mais baixos, enquanto a oferta se apresenta com os preços mais
elevados. A solução poderá ser o regime fraccionado (time-share/ quarter-share)

28

8. OUTROS DESTAQUES

5,7%
Dos proprietários actuais compraram unidades em ambiente resort, MAS...

18,5%
Dos inquiridos têm intenção de comprar unidades em ambiente resort

Na comparação entre nacionalidades pode verificar-se que os indivíduos
provenientes da Irlanda são, proporcionalmente, os que mais efectuaram opção por
ambiente resort (21,0%). Os aldeamentos turísticos são favorecidos pela
Escandinávia e Reino Unido (19,4% e 15,4%, respectivamente).

Os potenciais proprietários que tencionam comprar imobiliário em ambiente de
resort, sugerem como países alternativos a Portugal, os tradicionais: Espanha, Itália,
Grécia e França, e outros de longa distância como os E.U.A. e o Brasil.

Os inquiridos são unânimes no que diz respeito a actividades de lazer, proprietários e
potenciais proprietários elegem as idas à praia, repouso, caminhadas, jogar golfe e a
participação em eventos culturais, entenda-se neste último caso, experiências e
programas temáticos, nomeadamente ligadas à identidade e cultura locais, como
preferenciais.

5,0% Do total de inquiridos afirmaram estar interessados em adquirir imobiliário turístico
em ambiente de resort – 200 indivíduos no total
29

9. COMPARAÇÃO REGIONAL

A origem da procura de propriedades turísticas no Algarve é principalmente
proveniente do Reino Unido e Portugal. No Eastern Algarve para além do Reino Unido
e Portugal, verificam-se em maior número potenciais compradores de origem
espanhola. A Irlanda ocupa, em geral, a 3ª posição no número de proprietários

participação em eventos culturais, entenda-se experiências e programas temáticos,
nomeadamente ligadas à identidade e cultura locais, como preferenciais.
30

9. COMPARAÇÃO REGIONAL - PROPRIETÁRIO

Quanto à estrutura etária, as indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente
no Eastern Algarve, constatando-se que no Aeroporto foram inquiridos indivíduos com
idades mais elevadas. Western e Central Algarve revelam uma posição intermédia no
que diz respeito à idade dos entrevistados.

31


Quanto à estrutura etária, as indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente
no Eastern Algarve, constatando-se que no Aeroporto foram inquiridos indivíduos com
idades mais elevadas. Western e Central Algarve revelam uma posição intermédia no
que diz respeito à idade dos entrevistados.

32


Nos rendimentos médios anuais, observa-se que os indivíduos identificados no
aeroporto auferem valores mais elevados com grande percentagem de indivíduos a
auferir mais de 73.047€. A região do Eastern Algarve é onde se observam os
rendimentos mais baixos. Importa, ainda, salientar a elevada percentagem de
indivíduos com escalão máximo de rendimentos entrevistados no Western Algarve.

33


A procura inicial da propriedade turística é feita através da internet, visita ao país e
opinião de familiares e amigos, segundo os indivíduos de todos os locais de
inquirição.

34


Os orçamentos considerados para compra de imobiliário turístico foram superiores
nos indivíduos inquiridos no aeroporto. Mais uma vez, observam-se os valores mais
baixos no Eastern Algarve e valores médios nas restantes.

35


O uso médio que se prevê dar à propriedade turística é muito semelhante em todas
as regiões, entre 2 a 13 semanas. No entanto, no Western Algarve constata-se que o
uso médio é superior ao das restantes regiões. O aeroporto é o que apresenta menor
percentagem de proprietários a utilizar a sua propriedade por mais de 26 semanas.

36

10. COMPARAÇÃO REGIONAL – POTENCIAL PROPRIETÁRIO

A origem da procura de propriedades turísticas no Algarve é principalmente
proveniente do Reino Unido e Portugal. No Eastern Algarve para além do Reino Unido
e Portugal, verificam-se em maior número potenciais compradores de origem
espanhola. Já no Aeroporto, identificam-se igualmente eventuais proprietários
originários da Escandinávia.

37


Na análise por faixa etária, os indivíduos mais jovens localizam-se maioritariamente
no aeroporto e Western Algarve, constatando-se que as regiões do Central e Eastern
Algarve atraem indivíduos com idades mais elevadas, na faixa etária dos 35 aos 54
anos.

38


Nos rendimentos médios anuais, observa-se que os indivíduos identificados no
aeroporto auferem valores mais elevados, com grande percentagem de indivíduos a
auferir mais de 73.047€, seguindo-se os indivíduos entrevistados no Western Algarve
com rendimentos entre os 36.523€ e os 51.132€. No Central e Eastern Algarve
verificam-se rendimentos inferiores, maioritariamente entre os 22.645€ e os 36.523€.

39


A procura inicial da propriedade turística é feita através da internet, visita ao país e
opinião de familiares e amigos, segundo os indivíduos de todos os locais de
inquirição. A excepção diz respeito aos entrevistados no aeroporto que pretendem
recorrer à imprensa especializada em vez de solicitar a opinião de familiares e amigos.

40


Os orçamentos considerados para a potencial compra de imobiliário turístico são
bastante superiores nos indivíduos inquiridos no aeroporto, com valores
maioritariamente entre os 295.000€ e os 515.000€. Nas restantes regiões o intervalo de
preço mais considerado é o de 115.000€ e os 295.000€.

41


As poupanças são claramente a base do potencial financiamento, seguindo-se uma
mistura de poupanças e crédito e o crédito hipotecário. No caso do Eastern Algarve,
verifica-se que os indivíduos afirmam recorrer com maior frequência ao crédito,
enquanto que no Western Algarve recorrem mais vezes a um misto de poupanças e
crédito.

42


O uso médio que se prevê dar à propriedade turística é muito semelhante em todas
as regiões, entre 2 a 6 semanas. No entanto, no Western Algarve constata-se que o uso
médio anual é bastante mais elevado do que nas outras regiões, sublinhando-se o uso
superior a 26 semanas por ano, que apresenta valores consideravelmente
discrepantes.

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11. PORTUGAL RESIDENTIAL TOURISM MARKET INTELLIGENCE


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Praça Duque de Saldanha, Edifício Atrium Saldanha 10º J • 1050-094 Lisboa • Portugal

Tel.: (+351) 213 145 481 • Fax: (+351) 213 145 482 • e-mail:info@ilm-portugal.com

www.ilm-portugal.com

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