Um investidor deseja fazer um investimento de dez propriedades na cidade de Boston Massachusetts, para disponibilizar para hospedagem na plataforma AirBnB.
2. OBJETIVO
O objetivo desta apresentação, é mostrar através da análise de dados,
propriedades listadas na plataforma do AirBNB na cidade de
Boston - Massachusetts - USA, para viabilidade de investimento.
4. BOSTON
População: 687.788
Source: U.S. Census Bureau, Population Division, 2017
Metro Area: 77699,12
Source: U.S. Census Bureau, Population Division, 2010
Denso em: Instituições financeiras, incubadoras de
tecnologia, biomedicina e institutos de pesquisa.
Instituições de ensino: Abriga 29 faculdades e
universidades, além de duas faculdades comunitárias.
Entre elas estão as renomadas, Harvard University e
Massachusetts Institute of Technology: MIT.
Source: The Boston Planning & Development Agency
Grandes empresas residentes:
- Escritórios: Amazon, Google, Microsoft
- Matrizes: General Electric, Reebok
5. BOSTON
Eventos anuais famosos: Maratona de Boston, Boston
Harborfest, 4 de Julho, Dine Out Boston, Head of the Charles
e o Patriots’ Day.
Casa dos times esportivos: Boston Celtics, Boston Bruins,
Boston Red Sox e New England Patriots.
Outras opções turísticas:
- Lindas praças;
- Museus e casas de shows;
- City Tour;
- Vasta gastronomia;
Source: Greater Boston Convention & Visitors Bureau (GBCVB)
7. DATA SOURCE
Iremos trabalhar com três conjuntos de dados para análise. Estes dados são oriundos
do Inside AirBNB da cidade de Boston-MA.
Os dados verídicos do período entre 2016 a 2019.
- calendar-210225-123220.csv : Apresenta dados do cod. de listagem, data,
disponibilidade e preço. (2016-09-06 - 2017-09-05)
- listings-210225-123254.csv : Estes conjunto de dados contém informações
resumidas das propriedades, como cod. do id., nome do anúncio, descrição, endereço,
dados do proprietário, quantidade de quartos e etc. (2016-09-07)
- reviews-210225-123408.csv : Mostra informações das avaliações sobre os imóveis,
id. do review, data, nome da pessoa que fez a avaliação e o comentário.
(2016-09-06 - 2019-03-21)
8. 3.585 Número de listagens unícas de propriedades.
$198.43 Preço médio da diária incluindo todas propriedades.
671.295 Total de ocupações feitas na cidade de Boston.
DATA SOURCE
(2016-09-06 - 2017-09-05)
(2016-09)
9. SEASONALITY
Temperatura média de Boston
Source: Greater Boston Convention &
Visitors Bureau. 2022
No gráfico a esquerda, observamos que os períodos de maiores ocupações ocorrem entre os meses de Agosto a
Outubro, onde ocorre as trocas de estações do Verão para o Outono, onde as temperaturas são mais amenas na
cidade.
2016/09/06 - 2017/09/05
11. TOP LOCATION
2016/09/06 - 2017/09/05
No gráfico os bairros TOP 3
são Allston-Brighton, Jamaica
Plain e South End, com mais
de 290 propriedades cada
uma.
ALLSTON-BRIGHTON - 364
JAMAICA PLAIN - 314
SOUTH END - 298
Os bairros que apresentam
maiores quantidades de
propriedades, são um
indicativo que estas regiões
são mais atrativas para os
visitantes da cidade.
Selecionar uma destas
localizações possibilita maior
potencial de lucratividade.
12. OCCUPANCY RATE
2016/09/06 - 2017/09/05
Observa-se nos gráficos os bairros com maior taxa de ocupação, sendo
eles Mission Hill, Allston-Brighton e Fenway/Kenmore representando
cerca dos 60%. Vemos no mapa também, que os visitantes procuram
fazer as ocupações na região central da cidade, e nos arredores do Rio
Charles River.
TOP 3 - OCCUPANCY RATE:
Mission Hill: 65,37%
Allston-Brighton: 62,12%
Fenway/Kenmore: 60,35%
INSIGHT # 1:
A taxa de ocupação, não
faz correlação com a
quantidade de
propriedades.
2016/09/06 - 2017/09/05
13. LOCATIONS VIBE
Source: Greater Boston Convention & Visitors Bureau. 2022
Allston-Brighton
- Bares e Restaurantes
- Conveniente
- Parques
- Quieto
- Estudantes
Fenway/Kenmore
- Museus
- Shops
- Teatros
- Bares
- Nightlife
Mission Hill
- Museus
- Parques
- Restaurantes
- Caminhar
Se considerou a extração das palavras-chaves mais populares dos bairros, através da coluna
neighbourhood_overview do dataset Listings, e também de pesquisas externas.
- Grande população de
estudantes
- Muitos restaurantes, clubes de
música e bares.
- Parques
- Possui Brighton Common
Farmers Market
- Lar do Red Shox Stadium
- Abriga muitas instituições de
ensino superior
- Bares e clubes
- Museu Stewart Gardener,
Museu de Arte Fina
- Bairro com residências de estilo
arquitetônico do Segundo
Império
- Abriga a Our Lady of Perpetual
Help Basilica
- Vizinhança alegre e
diversificada
14. SE EXISTE DIFERENÇA ENTRE A
QUANTIDADE PROPRIEDADES E A
TAXA OCUPAÇÃO, O PREÇO É O
FATOR? QUAL A MAIOR MÉDIA DE
PREÇO DA DIÁRIA, E A MAIOR
RECEITA TOTAL?
15. 2016/09/06 - 2017/09/05
PRICE
Como não existia uma base de
dados histórica dos preços sobre as
ocupações já feitas, realizei a
análise através do preços do
dataset listings da coluna price.
Verificando o gráfico, Setembro
sobe 18.58% o preço médio da
diária em relação a média do ano, e
Outubro sobe 15.13% o preço
médio da diária em relação a
média do ano.
16. Observando este
gráfico, temos
variações sazonais
semelhantes aos
outros gráficos
apresentados
anteriormente.
Às sexta-feiras e
sábados, são os dias da
semana com os maiores
preços da diária
durante o ano, exceto, o
período de alta
temporada, que às
quarta-feiras e
quinta-feiras passam a
ter maior valor.
2016/09/06 -2017/09/05
WEEKDAY
17. LOW PRICE
2016/09/06 -2017/09/05
Os TOP 3 com o maior
número de listagens com o
preço da diária abaixo de
$100.00, são;
Allston-Brighton, Jamaica
Plain e Dorchester. Estes
dois bairros possuem as
maiores quantidades de
listagens na plataforma
AIRBNB, e Allston-Brighton
é o único que aparece entre
os TOP 3 em ocupação.
INSIGHT # 2:
O preço baixo da diária,
não é fator primordial na
escolha da ocupação.
18. REVENUE
2016/09/06 -2017/09/05
Fenway/Kenmore é o bairro que possui a maior
receita bruta média com 16.7M, seguido de Back
Bay com 14.4M e South End com 13.8M
(incluindo todos os tipos de propriedades).
A média da diária deste bairros são acima de
$230.
INSIGHT # 3:
Fenway/Kenmore, Back Bay e South End, são
as áreas que dão maior retorno de receita
média bruta.
Back Bay mesmo estando em segundo lugar
em Revenue, o bairro aparece em taxa de
ocupação, apenas na 12ª posição.
Observando então o preço das diárias, vemos
Chinatown e West End com os maiores valores,
entretanto, realizando uma pesquisa mais
detalhada destes bairros, a quantidade de
imóveis com os preços mais altos, é
relativamente muito pequena para
considerarmos para esta análise. Portanto,
concluímos que os preços altos é fator
primordial em ter maior lucratividade.
19. QUAL O MELHOR TIPO
DE PROPRIEDADE PARA
INVESTIMENTO?
20. OBSERVATION
Ao realizar a segmentação das propriedade inteiras (Entire home/apt)
da coluna room_type, e os estilos de propriedades Apartment,
Condominium, House e Townhouse da coluna (property_type),
o número de listings do tipos de propriedades de Condominium, House
e Townhouse, são muito pequenas para que possamos considerar para
uma análise. Assim por consequente, o número de imóveis com quartos
de 3, 4 e 5 de todos os tipos, são também muito pequenas. Portanto, as
análises seguintes serão de
Apartment
de 1 e 2 quartos.
21. PROPERTY TYPE
A quantidade de apartment perto
dos outros estilos é bem
considerável, possui 75,5% do total.
A maior preferência dos
proprietários estão para
apartamentos de 1 quarto com
91,1%.
Do total de listagens:
75,5% são apartment
91,1%
são apartment
de 1 quarto
26,5%
são apartment
de 2 quartos
2016/09/06 -2017/09/05
22. 2016/09/06 -2017/09/05
REVENUE
Analisando os TOP 5 Bairros com
maior Revenue vemos South
Boston com apartamentos de 2
quartos com > $3.5M seguido em
paralelo com South Boston e South
End ambos de 1 quarto com
Revenue > $2.9M.
Escolher apartamentos com estas
localizações e características:
South Boston
2 Bedrooms
# 39 listings
AVG Price: $347.23
Occupancy Rate: 76.7%
South Boston
1 Bedroom
# 47 listings
AVG Price: $217.98
Occupancy Rate: 78.9%
South End
1 Bedroom
# 87 listings
AVG Price: $195.45
Occupancy Rate: 47.4%
23. 2016/09/06 -2017/09/05
SUPER HOST
Como não existia uma base de
dados histórica dos preços das
diárias sobre as ocupações já feitas,
realizei a análise do preço através
do dataset listings da coluna price.
Verificando o gráfico, vemos Leslie
com a arrecadação de $219K,
seguidos de Fernanda, Jonathan e
Kyle & Kelsey com $107K, $97K e
80K respectivamente.
Ao analisar os dados da Leslie com
mais atenção, notamos que o valor
da diária cobrado por ela, era o
dobro da média dos outros Super
Hosts. Para evitar qualquer brecha
de erro no investimento,
desconsideraremos os dados
desta proprietária.
25. CONCLUSION
Ótima cidade para
investimento, possui muitos
atrativos para visitantes e
negócios. Melhores
universidades do mundo, e
empresas renomadas se
encontram em Boston.
Grande variedade de opções
gastronômicas, museus,
parques e eventos esportivos.
BOSTON SEASONALITY
Os meses de Agosto a Outubro
nas trocas de estações do Verão
para o Outono é o período de
maior ocupação dos turistas na
cidade. Os preços das diárias
mais altas durante a semana,
ocorrem as sexta-feiras e
sábados durante a maior parte
do ano, quando em alta
temporada, passa a ser as
quarta-feiras e quinta-feiras.
Nas épocas de baixa temporada,
e nos inícios da semana, realizar
estratégias que atraem os
visitante, como oferecer junto a
hospedagem, ingressos
esportivos ou bilhetes de
passeio turístico.
PROPERTY TYPE
Após a segmentação dos
imóveis inteiros, e dos
tipos de estilos de
propriedade.
Apartamentos de 1 e 2
quartos são os indicados
para o investimento.
As outros opções, não
tinham dados suficientes
para suportar uma análise
segura.
Os 10 melhores Super
Hosts, trabalham apenas
com 1 ou 2 imóveis.
Portanto, investir em 1 ou
2 apartamentos de até 2
quartos .
26. CONCLUSION
TOP
LOCATION
PRICE REVENUE
Os preços altos estão
interligados com os
maiores Revenues,
portanto, trabalhar
com os preços mais
altos das redondezas.
O valor médio da
diária cobrado nas
regiões de South
Boston para apart. de
2 quartos e South End
para apart. de 1 quarto
são de $347 a $195
respectivamente.
Apesar de
Fenway/Kenmore ser o
bairro com o maior
Revenue e Ocupação
(incluindo todos os
listings). A análise nos
apresenta que para
apartamentos de 1 e 2
quartos, os melhores
bairros para
investimento com
estes tipos de
configuração, são
South Boston e South
End.
De forma geral contando com todos os listings,
Fenway/Kenmore é o bairro com o maior AVG Gross
Revenue.
Entretanto, ao direcionarmos especificamente para
apartamentos, South Boston com 2 quartos é o bairro
que possui a maior receita, $3.5M.
Em seguida temos, apartamentos de 1 quarto em
South Boston e South End, com o AVG Gross
Revenue $2.9M.
Entre os TOP 3 Super Hosts, possuem imóveis em
South Boston e South End, e possuem o Revenue
entre $80K a $107K.
