Este documento analisa os condomínios do tipo vila em São Paulo após a Lei de Vilas de 1994. Ele observa os resultados do mercado imobiliário, os tipos de empreendedores e projetos, e entrevista moradores para diagnosticar a satisfação e percepções sobre segurança, lazer e isolamento. Os principais achados são que os moradores desejam melhorias nas áreas de lazer e segurança, e percebem ruídos, falta de segurança e tranquilidade como principais defeitos, apesar de apontarem segurança e lazer como qualidades.

1. Condomínios tipo vila em São Paulo Dissertação de mestrado Ricardo Marques Trevisan Orientador: Prof. Dr. Carlos Faggin FAUUSP | 2006

2. Objetivos: observar resultados da Lei de vilas - 11.605/94, que criou a Categoria de Uso R3.03 Vertentes de observação: - Quanto se produz Mercado imobiliário - Quem produz Empreendedores - O que é produzido Projetos - Moradores Entrevistas Diagnóstico

3. Tipo “vila” em São Paulo Primeiro período: (1890) a 1937 Segundo período: 1937 a 1968 Terceiro período: após 1994

5. A produção

9. O empreendedor Grande porte Médio porte Pontual

11. Elementos de equilíbrio do negócio imobiliário 1. Tempo de retorno do capital: VGV 2. Quantidade de retorno: ROI, TIR 3. Garantias de retorno - Risco 4. Alavancagem : Possibilidades geradas pelo investimento Tipos de empreendedores: Pontual Intermediário Grande

12. Os empreendimentos Alto padrão Padrão intermediário Padrão popular

34. Resumo dos casos estudados A.U. Preço % terr. R$/m² Vd. R$/m² Obra Villaggio Victoria 380,00 900.000 40% 2.368,42 1.000 Espaço Mobile 360,00 750.000 30% 2.083,33 1.200 Atlanta 244,24 650.000 30% 2.661,32 830 Brisa 162,14 583.000 ~30% 3.595,66 n/d Nova Tatuapé 125,00 216.000 - 1.728,00 550 Grande Paradiso 90,00 170.000 28% 1.888,89 550 Primrose 126,30 145.000 15% 1.148,06 490 Villa Angela 99,00 120.000 - 1.212,12 n/d Casa Nostra 99,63 85.680 15% 859,98 460 Bortolândia 65,28 64.800 13% 992,65 350

35. Os moradores

36. Objetivos do questionário: 1. Comparação horizontal x vertical 2. Observar se há satisfação com o imóvel 3. Identificação com o condomínio 4. Percepção de status 5. Percepção de segurança 6. Satisfação com áreas de lazer 7. Percepção de isolamento em relação à cidade

39. Nota média: 6,97 Grande desejo (70,8% ) de mudar algo no condomínio. Principais mudanças pedidas Áreas de lazer 29 30,2% Segurança 19 19,8% Mais área verde 5 5,2%

40. Principais defeitos percebidos Moradores 24,0% Ruídos 17,7% Falta de segurança 14,6% Principais qualidades percebidas Segurança 62,5% Tranqüilidade 18,8% Lazer 13,5%

48. Propostas Desenho geral Cuidado com acústica entre unidades Cuidado com visuais Área de lazer: posição e necessidades Aproveitar melhor o relevo Evitar desenho padrão da via única reta

49. Propostas Projeto das unidades “ Fantasia” do morador (consumidor) Isolamento entre áreas social x íntima Acústica entre unidades Evitar janelas laterais Evitar poços de iluminação coletivos

50. Propostas Áreas de lazer Essenciais em qualquer condomínio Início do projeto Localização (ruídos) Tipo (faixa etária do público-alvo)

51. Proposta para novos projetos 1) Terreno: vocação, entorno, valores, público 2) Produto imobiliário ( commodity ) 3) Portaria e lazer 4) Vias internas - preliminar 5) Posicionamento unidades 6) Linguagem, áreas verdes, qualificar tipos