Sanya Competition

海南陵水亚鸿清水湾项目物业发展建议

Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。

物业发展建议原则

整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议
物业发展建议
园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议

© Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2

1
项目可借助清水湾的整体湾区价值来作为自身价值基
整体发展
战略回顾础，并通过自身的产品打造进行拔高

外区域：借助湾区的国际规划、高端完善的配
套以及整体开发的知名度，整合湾区整体价
值，并加以利用作为项目自身的价值基础
通过外区域的借力以及内
区域的价值打造，形成能
突破市场竞争的项目，并
实现项目溢价

>内区域：项目通过对自身周边的资源进行整合
放大利用，通过差异化打造，形成精品产品，
最终在湾区中脱颖而出


2
可享受湾区高端度假配套设施，并依托原生态资源环
整体定位
回顾境，打造安静、闲适的特色度假项目

区域外海南国际旅游岛规划发展过程中新的“海岛名片”
海南国际旅游岛规划发展过程中新的“海岛名片”

整体
定位
拥有原生态居住环境、可享受湾区高端配套和安静休闲度
拥有原生态居住环境、可享受湾区高端配套和安静休闲度
区域内
假生活体验的特色旅游度假物业
假生活体验的特色旅游度假物业


3
根据客户需求以及市场状况，确定物业类型为低密度
产品定位
回顾别墅+高层，打造西班牙建筑和东南亚园林产品
西班牙建筑风格

东南亚园林

物业形态容积率主力户型面积段㎡产品建面占比各物业建面㎡产品套数套数合计

别墅 120-140 35% 55
0.3 21500 150
（小独栋） 140-160 65% 95

别墅 500 32% 2
0.3 3500 10
（大独栋） 300-350 68% 8

别墅
0.6 180-200 100% 21000 110 110
（联排）

70-90 55% 830
高层 2 .5 120600 1320
90-130 45% 490


4
项目的核心客户为岛外的高端客户，注重精神层面的
客户定位
回顾追求，喜好高端、私密、独享的空间

核心客户来源地置业特征
岛外大型企业华东、长三角、 >选择别墅类产品；
高层、私营企北京、山西等 >注重私享服务，如主仆分离设置等
业主、山西煤
核心客户老板
>追求思想上、精神上可以沉淀、净化的环境
>不仅仅只是度假，更喜好一个圈层的居住氛围

重要客户来源地置业特征

重要客户海南新移民珠珠三角、上海 >青睐面积较大的公寓产品；
三角的老板、、江西、四川 >追求功能空间的细化提升
大型贸易生意、重庆
人、政府高官
潜在客户

> 海南岛内高端政府高官、金融从业人员、公务员、生意人
> 各类投资需求


5
繁华背后的奢华私密宁静度假项目——清水湾国际旅
形象定位
回顾游度假区内奢华典藏精品度假区

客户的精神诉求：滨海度假生活，国际高度的配套服务、精神享受、未来的发展潜力、方便便捷

清水湾国际旅游度假区内奢华典藏精品度假区

形
象
高端奢华打造区域内具有独创超越性的高端奢华产品，以突破区域竞争

定
位文化风情风情主题的打造，突破区域缺少风情主题为核心打造的状况

元
素私密尊享以私密为主要设计打造点，突破区域繁华嘈杂的居住环境


6
充分考虑定位、物业类型、地块资源，综合考虑得出
规划排布
回顾地块价值，并根据其进行物业类型排布
综合住宅组团
> 利用C地块的规模优势，开发项
目综合性住宅组团；
C > 分析项目可利用高尔夫资源景观
，打造高层和别墅相结合的物业
配置，实现组团地块价值；

低密度住宅

B > 利用B地块的地势资源和私密性
特征，打造低密度度假产品；

精品酒店
A > 利用A地块的昭示性和水库资源
打造项目特色精品酒店配套；


物业发展建议的出发点

基于CVA，即“竞争的价值增加”
(Competition Value Added)
给出能形成价值点和竞争力的因素
解决从市场到产品对接的问题


基于3C法来构建项目物业发展建议的体系

项目的自身条件有哪些可
项目本体特征
Case: 以构成核心竞争力？
项目条件

物业发展
建议的考市场竞争和现状市场现有项目水平？
量因素
Customer: Competition:
客户敏感点市场竞争

当地的客户有什么需求？
客户需求、敏感点
认同什么样的项目特质？


1
项目能享受湾区价值以及湾区国际化的配套，同时与
项目本体热点开发区域保留一定的私密空间距离

国际配套：
国际品牌城、高尔夫球场、洲际假日酒店、卓美亚酒店、莱
佛士酒店、507个泊位国际游艇会、JW万豪酒店、希尔顿酒
店、豪瑞阁酒店。

湾区价值：
> 处于国际国家重点规划、世界级的发展的国际旅游岛；
> 国际化热带旅游度假的高端规划必然带来片区良好发展前
景；

私密距离： > 作为海南岛少有的微偏东南向海湾，具有罕有的湾区资源
处于湾区的腹地中，与雅居乐的重点开发组团价值；
具有一定的私密空间距离，具有有别于湾区项 > 处于城市旅游规划区域内，且由雅居乐进行区域主导带动
目的差异点价值。开发，旅游、生活、度假配套完善。


2
项目所处区域面对湾区各大项目竞争，竞争对手多为
市场竞争
（1/3）大体量项目，占有良好的资源条件，且配套丰富
项目组团案名项目占地（㎡）容积率物业类型资源条件规划配套

2400平米洞高尔夫豪华
金色果岭 232038 0.4 独栋、高层高尔夫
会所

蔚蓝海岸 176628 0.73 独栋、高层二线海景 2个18洞高尔夫，商业街

雅居乐 36栋高尔夫球场、豪华
瀚海银滩 499363 0.78 别墅、高层、公寓一线海景
清水湾高尔夫会所
500000 游艇会、国际品牌城、
蔚蓝高尔夫 1.4 别墅、酒店公寓高尔夫
酒店
602128 二线海景 6家国际超五星、超七星
星海传说 0.4 别墅、洋房、公寓
高尔夫酒店、商业街
一线海景威斯汀酒店、高尔夫球
绿城清水湾 176628 —— 别墅、洋房、公寓
2公里海岸线场
一线海景 7000平米商业配套、星
阿罗哈清水湾 550000 0.8 别墅、洋房、公寓
800米海岸线级酒店、游艇会
一线海景私密海滩、泰式风情酒
钻石海岸 350355 0.33 别墅、洋房、公寓
2公里海岸线店

项目本体 181152 1.0 —— —— -----------


2
项目面对的竞争对手主要以泰式加欧式的建筑风格以
市场竞争
（2/3）及热带风情的园林为主，项目需要寻找突破点
项目组团案名建筑风格园林风格主要特点

金色果岭欧式、泰式热带风情园林

蔚蓝海岸欧式、泰式热带风情园林

讲究与自然的完美结合，简洁明快
现代简约式公寓、，带有浓厚南亚特色，这种纯大自
瀚海银滩热带风情园林融入巴厘岛特色
雅居乐清水湾泰式别墅然的建筑风格在众滨海度假区中独
树一帜

蔚蓝高尔夫欧式、泰式热带风情园林及自然田园风格

东南亚热带水岸园林，打造泰式
星海传说欧式、泰式
风情

建筑立面设计为波浪形，前后房间
绿城清水湾现代简约热带风情
错开

夏威夷风情红瓦白墙，颜色明亮、大胆、丰厚
阿罗哈清水湾地中海式
又简单

钻石海岸现代简约典型热带风情线条简约、视野开阔、采光观景好


2
项目可通过产品创新、生活方式营造、主题风格突出
市场竞争
（3/3）为突破点，在市场竞争中脱颖而出

产品创新：
> 通过对产品的水系创新打造，营造与清水湾具有区别性识别系统的项目
> 通过对物管等人性化服务的打造，形成具有区域竞争力的软性服务
> 通过对产品的创新打造，在区域竞争中进行突破
生活方式营造：

主题风格：产品创新 > 通过私密性地打造，以及休
闲生活、精神之旅的营造，
> 利用芒果为主题，形成芒果
打造休闲静谧的度假生活
主题的餐厅、酒店以及各种
服务 > 打造新的生活方式，区别于
繁华热闹的度假生活，具有
> 将芒果种植进行原生态利突破点一定的私密静谧的度假生活
用，打造芒果别墅、芒果
SPA、芒果庄园
> 外区域的芒果延伸，形成大主题风格生活方式营造
区域性的芒果园


3
清水湾客户具有海南市场客户的典型特征，且区域客
客户敏感
点户对区域价值、旅游价值、投资、物管特为敏感
客户关注点

未来规划
6.70%
品牌信誉
5.50% 配套
35.10% 生活气息
6.40% 交通配套度假型
5.80% 生活
私密性气氛
1 8% 养老型
7.30% 产品品质
12.70% 物业管理
39.10% 自然条
70.80% 生活配套
件投资型资源型
33.60% 投资价值
旅游价值
0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 区域价值区域价值景观资源产品品质

客户敏感点：产品打造：
> 清水湾的客户具有海南客户的典型性，并且根据湾区自身的情形，客户 > 对产品进行高端、私密的打造，将私密尊贵进行
对投资以及旅游价值的关注点较高；深度打造；
> 清水湾客户注重区域的配套设施、看重区域的投资价值以及规划前景； > 对区域配套进行无缝接驳，尽可能地进行引用；
> 项目客户定位注重私密性、精神上的追求。 > 整体打造私密尊贵、配套完善的精神度假项目。


将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到项目的物业意
向原则：

Case——国际配套+私密性
项目具有湾区国际配套
资源以及湾区国际规划
Competition——资源+创新产的直接占有的基础
品+生活方式+主题风格项目能通过产品创新、
主题风情营造、资源配
Customer——高端+私密享受套的利用，打造具有私
密性的静谧精神度假旅
游项目
资源放大产品创新风情营造


以资源放大为项目核心竞争力的打造方向

项目入口打造、小品展示
景观展示园林景观道和外区域景观打造
西班牙情景、东南亚热带风情园林的打造

根据地形地貌设计和排布产品
资源规划
充分利用土地条件、自然环境打造园林景观

资源放大
小型奢华养生度假酒店
高端配套
完善的休闲养生配套

项目享受片区的交通、旅游、度假设施配套
资源共享分享清水湾国际滨海旅游度假区的高端形象
享受片区政策的利好


以产品创新为项目核心竞争力的打造方向

创新的别墅、高层产品打造

芒果的原生态引入

产品创新多维度、大视野的观景面和阳台

高端私密宜居形象昭示

产品类型的丰富


以风情营造为项目核心竞争力的打造方向

住宅产品组合展示高端产品形象

高端形象展示高端私密居住环境的营造
道路设计标示感和尊贵感

芒果园的原生态运用，打造芒果私家庭院
高端私密主题营造
风情营造形成外区域的芒果主题种植园区，形成区域整体性

东南亚热带园林的典型元素打造

东南亚热带打造茂密雨林配合项目的高端私密
风情打造打造东南亚园林的仪仗感
豪华装修、高品质服务


物业发展建议原则:
资源放大、产品创新、高端私密、风情营造
配套
规划建筑产品景观
物业
> 注重热带园林景 > 西班牙建筑风格 > 产品设计打造资源 > 园林景观的最大 > 完美的接驳湾区各
观的最大化打造的细致化打造，景观的最大化化打造大配套设施
资源放大 > 通过产品的布局形成景观性强、 > 芒果园的原生态打 > 外部关联区域的
以及规划达到资具有私密性的产造，最大化产品的联合打造
源最大化品价值资源 > 水系的打造

> 创新的产品排布 > 纯粹的西班牙建 > 高层的全花园设计 > 内外区域的联合 > 人性化的物业管
方式，确保别墅筑风格概念、别墅的芒果创新景观打造理，包括度假服务、
产品创新产品的舒适性 > 高层以现代西班私家花园等设计， > 具有强仪仗感的家政服务、商务服
> 产品的规划创新牙建筑为主打造舒适度、私密景观大道务等
排布度一流的产品

> 东南亚园林以及 > 通过西班牙的建 > 打造具有私密性 > 茂密的东南亚园 > 私密管理、VIP接待
水系划分组团筑风格打造西班的高端产品林打造私密的园服务、入住前整理、
高端私密
高端私密 > 园林风情的私密牙风情 > 各物业类型融入林风情出行安排服务满足客
打造 > 整体建筑风格营主题，营造整体 > 人车分流、园林户的高端私密需求
风情营造
风情营造 > 外围芒果园打造造私密高端感风情组团区别形成高 > 东南亚主题融入物管
端私密



整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议
物业发展建议
园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则进行规划设计

配套
物业


高端私密
风情营造
端私密


规划理念一：项目整体打造要注重私密性，同时要注重对周边环境
的利用，做到与周边的关联性

项目整体注重私密性营造
> 项目整体打造要注重私密性居住氛
围的营造，注重各种物业类型的私
密度假享受，打造私密、尊贵而不
封闭的生活氛围；
> 通过道路、水系、植被以及不同物
业类型排布打造私密的生活空间。道路设置植被设置水系设置排布设置

对周边环境充分利用，打造关联性

> 充分利用项目周边的地块资源打造各种特色旅游
度假项目为项目打造聚集人气，打造私密外的原
生态旅游度假资源；
> 周边道路打造与项目整体的协调性，同时也加强
项目与清水湾其他项目的联系。


规划理念二：低密度强调资源及景观的占有，中高密度强调公共空
间的打造，整体营造出私密舒适的滨海热带度假生活空间

低密度资源最大化私有，私密度高高密度公共空间打造
> 低密度住宅朝向资源最优区域，打造观景休 > 高密度住宅在景观节点多设置观景平台、
息空间，扩大观景面，增加舒适性；水系小品及观景道，增强趣味性；
扩大景观面
> 在规划可行的前提下尽可能扩大低密度住宅 > 注重社区广场、休闲绿地的打造，营造
前庭后院范围，并做到户户有景观面，物业舒适的公共休闲空间。
适当分散排布，扩大每户的周边面积；
> 低密度注重私密性营造，私家院落打造注重
绝对的私有与私密。

前庭后院的私家院落低密度项目的私密性营造公共观景平台休闲活动区


规划理念三：保证户户观景，低密度保证观赏私密性的私家花园景
观，中、高密度保证低层社区景观，高层区域配套景观

高密度产品观景
项目外高尔夫、
> 高密度住宅注重在物业排布、
水库丛林景观
产品朝向设置、内部户型设
高密度
住宅置、园林与建筑融合度等方
面的设置。高密度产品的观景设置

低密度园林景观
私家花园
住宅低密度产品观景

> 低密度产品要保证对私家花
> 别墅所在设置前庭后院，主要景观为私家花园及园林景观的私密占有，
私家花园景观及园林景观
园景观，产品设置要注重大开间，同时要注要关注产品的观景面；
重整体园林与私家花园的衔接；
> 同时要考虑对内部园林景观
> 高密度产品的低层要保证户户观园景，同时的最大化利用，从而形成宜
高密度产品高层要保证对区域丛林、高尔夫、居舒适的低密度人文居住环
水库等景观的观赏性。境。


规划理念四：项目整体打造要注重热带滨海度假氛围的营造，注重
热带植被及东南亚风情的结合运用

热带风情的营造

> 项目要注重热带滨海风
情的氛围营造，大量的
热带植被以及热带的特
色风情水系打造一个热
大量的热带植物的绿化组合带丛林里面的项目。

东南亚风情的植入
> 东南亚风情整体私密且
安逸，项目在充分植入
热带植被之后要注重结
合东南亚风情的细节进
行打造，以打造比较纯
东南亚风情园林的整体打造东南亚风情小品的植入粹的热带居住感受。


规划理念五：在保证项目整体高端形象的前提下，注意控制成本，
产品排布要能够实现价值的最大化

形象成本价值

保证物业排布能够符合项目整体形象，体现整体调性

注重因地制宜，合理利用地形，注重成本的控制

物业排布要符合产品的价值增长规律，能够实现产品价值最大化

物业排布要综合项目整体形象体现，成本的控制及整体价值最大
化这三个方面的因素，合理安排大独栋、小独栋、联排及高层的
位置及方向，实现产品的最大价值空间。


理念总结：根据各个规划理念总结出相关的规划建议

规划理念规划建议
项目整体打造要注重与外界的私密性，同时要注重对周边 1.物业的空间分割
理念一
环境的利用，做到与周边的关联性。 2.外围空间的协调性打造

低密度强调资源及景观的占有，中高密度强调公共空间的 1.私家花园的设置
理念二
打造，整体营造出私密舒适的滨海热带度假生活空间。 2.物业公共景观带

保证户户观景，低密度保证观赏私密性私家花园景观，中、 1.别墅私密性打造，注重观赏性
理念三
高密度保证低层社区景观，高层区域配套景观。 2.高层靠边缘打造，保证景观面

项目整体打造要注重热带滨海度假氛围的营造，注重热带 1.大量热带植被的植入
理念四
植被及东南亚风情的结合运用。 2.东南亚风情元素的运用

在保证项目整体高端形象的前提下，注意控制成本，产品 1.大独栋、小独栋、联排、高层
理念五根据地块价值分块排列
排布要能够实现价值的最大化。


项目主轴线：项目主体园林呈现“一心两翼”式打造，以保证私密
性，同时结合沿项目中部的中轴线打造主体园林

主轴线的思考与设定
外围轴线，沿轴线打造道
路，水系及园林景观系
主轴线思考点
统，但园林系统此处不用
过分强化。 > 项目主轴线的设置关系到园林及所有
产品的排布，主轴线设置要注重区隔
不同密度住宅、保证户户对园林景观
的观赏性、参与性及可达性；
> 同时也要结合地块自身的的特点因地
制宜。
主轴线设定

中部主轴线，重点的景观 > 项目主体园林呈“闭合”式打造，区
绿化带打造，大量的水景、隔外界，保证私密性，便于各物业之
绿化及小品，横穿各个组
间的区隔，同时中部设置中轴线便于
团项目。
户户观景及整体性打造。


园林整体设计：项目园林整体打造注重“纵向贯穿、横向区隔、合
围组合”这样的设计理念，打造私密、风情而舒适的园林景观
通过水系、道路与植被打造私密紧密的空间
> 纵向贯穿：中心主体园林由
南向北呈“L”型贯穿项目整
体，以水系与热带植被结
合，打造风格一致的中心大
园林；
> 横向区隔：在主体园林上根
据不同物业类型设置区隔
带，以保证各物业之间的私
密性，以水系结合高大热带
水系的巧妙设计区隔物业树木区隔；
> 合围组合：通过围绕项目的
水系、植被形成立体中央园林
道路设置环绕的景观带，以
道路与植被结合，少量水系
纵向贯穿主体园林点缀，保证整体私密性与联
横向区隔水系园林
合围组合景观园林通性。


物业类型排布：项目产品沿主轴线依次排布，联排、独栋、高层依
次向后排列，低密度注重私密与资源占有，高密度注重区域景观

大独栋小独栋联排高层酒店+商业

占地
11667 71667 35000 48240 15000
㎡

建面
3500 21500 21000 120600 15000
㎡

> 物业排布原则：产品排布沿主轴线打造，依次排
列联排、小独栋、大独栋及高层；
> 低密度产品：联排作为项目首开物业之一，通达
性要好，且便于营销的园林展示，独栋要注重私
密性及资源占有，同时考虑别墅产品整体性；
小独栋
大独栋 > 高密度产品：高层产品要注重对区域高尔夫、水
联排
库及丛林景观资源的占有，同时也兼顾为低密度
高层
酒店及商业配套产品提供屏障的功能，营造整体的私密性氛围。


项目组团划分：根据产品排布及整体的布局规律，将项目划分为蔓
墅、蔓苑、蔓尚及蔓风四个组团，分四期开发

根据产品排布，结合整体布局，分为蔓墅、蔓
苑、蔓尚及蔓风四个组团：
蔓墅组团
占地49262㎡
> 一期蔓苑组团：项目启动区，联排别墅35000
蔓尚组团蔓墅
㎡+小独栋17916㎡+高层16080㎡；
占地48315㎡
> 二期蔓尚组团：可以与蔓墅组团同时开发，
高层21440㎡+小独栋26875㎡；
> 三期蔓墅组团：项目最后一期，以别墅产品
蔓苑为主，大独栋11667㎡+小独栋26875㎡+高层
10720㎡；
蔓苑组团
> 四期蔓风组团：酒店与商业为主，项目最南
占地68996㎡
侧，后期开发。

蔓尚 > 注：产权式别墅因其总价低，走量快等特点
未来可考虑大量设置，占地在62060㎡左右，
蔓风酒店考虑到项目开发节奏、地块组团容积率及舒
占地15000㎡适度，建议设置在蔓苑、蔓墅两个组团里，
从而降低整体的容积率，提升舒适度。
蔓风


朝向设置：考虑项目与外界私密性并充分结合项目自身的产品类型
与功能，兼顾对景观资源的占有设置项目的整体朝向

我们通过调研发现，海南客户对产品朝向关注度
并不高，所关注重点是对景观的最大化占有及私
密性氛围的营造，应此项目的打造要兼顾各种景
观的占有，同时也要注重整体私密性的打造。

> 别墅产品：资源主要在于中央园林景观，及私密的私家花
园，朝向设计要注重别墅对中央花园的“拥景”，同时要兼
顾与外界环境的私密性；
> 高层产品：高层产品主要景观为水库、高尔夫、周边丛林及
项目内部园林，朝向要注重对各种景观的合理利用，同时兼
顾项目整体的屏障作用；
> 酒店产品：酒店产品地块作为项目唯一对外的地块，产品朝
向要注重通达性与整体昭示型。


道路系统及核心节点：根据项目地形及物业排布设置中央园林广场
、项目主出入口等重要的空间节点及项目内部的道路系统
大独栋出口
大独栋入口

高层车出入口

小独栋入口
园林中央广场
园林中央广场小独栋出口

车行出入道路

联排出口
中央景观园林带横向区隔景观带
联排入口

项目人行入口处中低植被
联通性水系
车行出口
中高植被
下沉行车道路
车行入口
项目出入口



整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议
物业发展建议
园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据前期项目定位，确定项目建筑风格可走地中海风格，其中可细
分为多个地区的风格，各有自身的特色，项目需要进行筛选

• 布局上突出轴线的对称
• 柱廊搭配宝瓶栏杆设计
• 法式廊柱、雕花、线条
法国风格 • 墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有
精细的雕花装饰
地 • 法式经典的八角窗设计

中 • 四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，
海多半是两到三层;
细长的窗户配以拱形装饰上楣
意大利风格
•
建 (倒U字型);
筑 • 大门上有许多雕花，门框的雕刻
也尽显繁杂
风
情 • 低坡屋顶,多为红色瓷瓦铺设,并
以亮浅色拉毛处理涂料为主,典
西班牙风格型为“红瓦白墙”
• 门廊和窗则运用拱形进行修饰。
屋沿朝两侧外伸,户内有庭院


本项目在地中海建筑风格中，从市场竞争、客户偏好、本体地形3
个纬度进行分析

市场竞争

项目建
筑风格

客户偏好本体地形


本体地形：项目地块地势平坦，最大落差７米，总体地块平整，适
合打造具有视线景观良好的西班牙建筑群

> 地势较平坦，规划区内整体
场地最低点：10m
坡度低于3％；
> 地块开阔平坦，局部７米高
差，项目边缘地势较低，呈
现中高、外围低的地形；
> 可打造具有高低落差的西班
牙建筑住宅群；
雅居乐清水湾地块平整
> 地块呈现“L”字形状，不适
区域示意图
合打造具有对称感的欧式度
假区，视觉效果会感觉比较
场地最高点：17.3m 密集；
> 根据项目地块的不规则，项
目适合打造具有欧洲西班牙
风情的居住区域，打造出具
有西班牙风情小镇的项目。


区域市场扫描：清水湾片区别墅主要以欧式、泰式风情为主，高层
产品以现代风格为主，立面打造上偏向现代、简约
项目组团案名建筑风格园林风格主要特点

金色果岭欧式、泰式热带风情园林

蔚蓝海岸欧式、泰式热带风情园林
讲究与自然的完美结合
雅居乐清水湾 aloha清水湾
现代简约式公寓、热带风情园林融入巴厘，简洁明快，带有浓厚
瀚海银滩
雅居乐清水湾泰式别墅岛特色南亚特色，这种纯大自
然的建筑风格在众滨海
热带风情园林及自然田度假区中独树一帜
蔚蓝高尔夫欧式、泰式
园风格

东南亚热带水岸园林，
星海传说欧式、泰式
打造泰式风情
绿城清水湾
建筑立面设计为波浪形
绿城清水湾现代简约热带风情
，前后房间错开

夏威夷风情红瓦白墙，颜色明亮、
阿罗哈清水湾+ 地中海式
大胆、丰厚又简单

线条简约、视野开阔、
钻石海岸现代简约典型热带风情
采光观景好
钻石海岸


客户喜好：根据客户定位，未来客户主要以岛外高端客户为核心，
注重品质感、尊贵感、以及拥有良好私密性的西班牙风格别墅

客户关注

1. 根据客户定位进行筛选，西班牙建筑
风格的打造能满足客户对尊贵感、私
密感以及品质感的需求

2. 西班牙建筑风格也为片区客户所接受


建筑风格小结：基于对市场竞争、客户需求以及项目自身条件的分
析，本项目的建筑风格为西班牙建筑风格


西班牙风情打造：通过西班牙风情的典型元素的塑造，形成静谧、
高端、奢华、神秘的西班牙度假风情

>低坡屋顶,多为红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料为主，典型为“红瓦白墙”;
>门廊和窗则运用拱形进行修饰，屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；
>拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感。


根据物业发展的整体原则，打造具有西班牙风格的建筑

配套
物业


高端私密
风情营造
端私密


西班牙建筑风格体现：从色彩、用材和造型几个方面嫁接西班牙
建筑风格的元素，打造西班牙风情社区，营造高端舒适度假感受
明亮+暖色系：
>色彩的亮丽打造满足西班牙风情建筑的营造
色系
>暖色系较具品质感和华丽感
>私密性的打造

石材+手工抹灰墙+木材+陶瓷彩釉：
用材 >根据西班牙建筑的建筑部位，采用石材等材料
>营造本项目的西班牙风格度假区

采用各式造型：
>采用低坡屋顶、屋顶多为红瓷瓦铺设的建筑造型
造型 >细部采用铁艺窗、门廊和窗多显拱形的风情打造
>主要通过认知较高的西班牙元素，给客户冲击感


1
色系：建筑颜色选择需要表现出西班牙建筑风格、尊
建筑风格贵、私密的整体感受，并营造度假氛围

浅灰：作为地中海西班牙建筑风格一种经典表现颜色，表现建筑作
为一生活居住用途之外，更注重表现生活态度当中的宁静、自然、
淳朴

棕红色：作为西班牙的经典颜色，多用于屋顶瓦等建筑部位上，
体现西班牙建筑的主要建筑风格，表现产品的尊贵感

浅黄色：作为西班牙的经典颜色，多用于墙体的粉刷上，表现西班
牙的建筑风格，同时体现建筑的尊贵感


2
建筑采用底部石材、手工抹灰墙打造，以木材、陶瓷
建筑用材彩釉进行局部装饰，营造豪华尊贵感以及西班牙风格

手工抹灰墙

底部石材木材装饰陶瓷彩釉

3
运用西班牙典型的回廊、门廊、遮阴阳台、露台以及
建筑造型小而细长的窗洞设计，打造纯粹的西班牙住宅

墙体外观厚
重，窗洞较
小；
厚墙以遮蔽
西班牙夏天
的炎热和直
接的日照；

众多的回廊、门廊、遮
阴阳台、露台；
一方面增加欣赏景观的
空间，另外一方面是利
用风道的原理增加对流
、行成风压降温效果。


4
典型的西班牙建筑细节营造西班牙风情，并通过建筑
细部特征细节营造度假生活方式

通过西班牙的红陶筒瓦坡屋顶、手工抹灰墙、
弧形墙、木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、
木凉棚等典型建筑细节来营造西班牙风情，讲
西班牙建筑风格表现淋漓尽致；

通过大量的使用木凉棚等度假功能区域的打
造，增强度假氛围，同时营造度假方式。
红陶筒瓦（西班牙瓦）坡屋顶

手工抹灰墙（STUCCO）弧型墙木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、木凉棚


别墅建筑风格建议：通过整体风格、色彩的选择、造型方面及用材
来打造别墅

1 整体风格：整体感觉为纯粹的西班牙建筑，以别墅、住宅打造出整体的西班牙风格

2 色彩选择：保持整体的西班牙建筑风格色彩

3 造型方面：根据西班牙建筑元素打造西班牙别墅造型

4 用材方面：使用石材、陶瓦、木材、彩釉等装饰性材料


别墅建筑风格打造——细节：别墅整体以纯粹的西班牙风格进行营
造，将西班牙建筑细节做到极致，以营造西班牙风格别墅
墙角切削

红陶筒瓦（西班牙瓦）坡屋顶圆弧檐口托、弧面出挑

简单线脚砖瓦花栏

手工抹灰墙，弧型墙
整体铁艺挂件、窗栏、栏杆、标识
打造
简化柱托、窗托方格细浅雕饰

质朴的拱洞、拱璇
木窗披、木挑阁、木阳台、木敞廊、木凉棚
石墙面点缀


别墅建筑风格打造——色彩：以棕红、浅黄、浅灰等具有西班牙建
筑风格代表的颜色塑造外立面颜色，具有别墅的高端以及度假感

西班牙建筑色彩中融入了西班牙地区气候特色之一阳光
因素，采取质朴温暖柔和质感的浅色涂料，使建筑外立
面色彩明快，既醒目又不过分张扬、不产生反射光、不
晃眼，给人以踏实的感觉


别墅建筑风格打造——用材：采取石材、木材、涂料等材料以打造
具有西班牙风格的别墅建筑，营造高贵、私密的度假别墅

木材装饰木材装饰

人工抹灰贴石材处理贴石材处理


高层建筑风格建议：在低密度建筑风格的基础上，给出高层的整体
风格、色彩选择、造型、用材、电梯等方面的建议

1 整体风格：整体感觉为现代风格建筑，融入西班牙典型元素

2 色彩选择：保持整体的西班牙风格建筑色彩

3 造型方面：主要在底部和顶部营造风格，体现西班牙建筑的设计元素

4 用材方面：底部适当使用石材，增强品质感，观景面多使用玻璃，增强观景性

5 电梯方面：可以在适当位置选择使用观景电梯，最大化景观资源


高层建筑风格体现：造型上主要在项目的底部和顶部营造本项目
的西班牙风格，打造细致以突显效果，中间部位以现代风格为主

底部造型：
建议采用石材装饰，体现产
品的高端尊贵以及材质感
西班牙典型的扁平坡屋顶

中部造型：
建议采用直线条，营造现代
建筑风格

顶部造型：
建议采用西班牙建筑的元
素，营造西班牙建筑风格
石材底部打造


高层建筑风格体现：用材建议底部采用石材，增强项目品质感，
并采用观景玻璃，增强项目的度假景观享受感

观
观景处理手法：
景
玻 > 材料：采用质感强通透的玻璃进行
搭配；
璃
运 > 处理方式：通过转角凸窗等的设
置，突出项目高层的观景性。
用

石材处理手法：
底
> 材料：与外立面基调相似的暖色调
部石材或者高档仿石材；
石
> 施工方式：可使用干挂石材的处理
材方式；


高层建筑风格体现：项目高层单位采用特色观景电梯，充分放大项
目的景观资源，打造项目高层住宅的度假体验感

> 优势：放大景观资源，具有昭示
性，豪宅意向；
> 劣势：占用观景面，成本较高。

观景电梯效果图—外部水幕外立面
> 观光电梯外玻璃采取双层玻璃，玻璃内部做
水幕设计，并定时进行水循环以增加趣味
性，并且起降温作用；
> 电梯内部也采用中空玻璃，并加入海洋风情
元素：如海草等；
> 电梯内部细节进行景观打造，可考虑去掉部
分墙体，以增强电梯的通风性。观景电梯效果图—入户
景观打造部分墙体去掉


高层建筑风格体现：电梯厅设置阳光电梯厅和水幕设计，打造具
有海洋气息的度假生活体验感

电梯厅采用阳光电梯厅
的设计理念，可考虑透
明天幕、水幕过道等设
计，以增强项目的特色
以及度假休闲的体验感。


本项目建筑风格及立面价值关键点提炼：

选项私密度假产品环境融合营造风情

> 朝向景观面（山景、风情园林景观）
而建设；
> 尽量采用朝向景观面开窗； > 采用一些体现风情的装饰元素；
>采用西班牙坡顶设计；
构造 > 多建观山景、园林景观阳台，提供封 > 增加昭示性强的部位的品质感，
>减少高度过高的烟囱等。
闭、开敞两种选择；如楼顶、底层。
> 别墅、高层的组团划分，打造私密度
假的排布方式。

> 尽量多采用石材、木材等材料，并结合铁艺窗栏、陶瓷彩釉等西班牙典型元素，营造项目的尊贵、豪华、西班
材质
牙风格

> 采用西班牙建筑元素，红墙白瓦
元素 >观景阳台、凸窗、落地玻璃 >庭院、栅栏、屋顶
、手工抹灰墙；

色调 > 暖色系、浅黄、棕红 > 整体西班牙色系的统一打造； > 西班牙风格的典型色系



整体规划建议

建筑立面建议

户型设置建议
物业发展建议
园林景观建议

配套设施建议

物业管理建议

智能化建议


根据物业发展的整体原则进行产品设计

配套
物业


高端私密
风情营造
端私密


别墅市场：别墅产品设计对海洋、花园及其他景观依赖性大，产
品自身设计鲜有创新，与内地项目多有雷同，内外衔接不紧密
雅居乐清水湾我们通过调研发现，清水湾市场上别墅项目大多数缺乏
户外空间与户内滨海度假氛围的打造，户型设计上与内地雷同，创新点
空间的融合度不较少，除少部分项目能够做到户内户外的自然衔接外，
高，虽然有前庭基本都停留在对海洋、花园等的依赖上。
后院，但整体参
与性不强产品设计太依赖于海洋，抛去海洋、花园，基本与内陆
项目一样，没有亮点，没有鲜明的度假感受

部分别墅虽然拥有
较大的花园面积，
但是对资源的利用
并不强，仅仅是将
建筑摆放在花园
中，花园的度假风
情营造也不够充分钻石海岸项目


别墅客户：项目未来的潜在客户对别墅的家庭氛围、热带风情、
度假享受及私密性空间营造关注度较高

家庭氛围部分客户倾向大家庭庭院式别墅聚居生活，对别墅居住的大家庭氛围较为看中

热带风情项目客户多为华北及华东地区客户，来海南的关注点体现在海与热带风情方面

度假享受客户关注滨海热带丛林度假的舒适性，享受纯粹的舒适度假生活，崇尚自然的享受

私密性空间购买别墅的客户对私密性的要求更高，同时注重私密性与度假开放性性需求


独栋别墅：独栋别墅是项目的主力别墅产品，产品设计要注重室
内室外的设计、产品排布及风情营造等方面的创新

大独栋产品是项目稀缺的别墅产品，未来推量
大独栋较少，因此要将度假生活享受做到极致，要注
重大开阔空间及私密性的打造

小独栋产品是项目主体产品，本身易营造私密
小独栋度假氛围，但要注重开间及室内室外的过渡方
面的打造


独栋产品：独栋别墅打造要从大独栋、小独栋两方面打造，注重
内外空间、舒适度及风情营造方面打造
挑高/下落空间/阁楼地下室

凹凸阳台、飘窗
资源独享
主卧和客厅的大面积落地窗
主卧步入式阳台
大独栋别墅
尊贵私密入口处私密感与趣味性

设产品创新芒果林无缝衔接、立体花园
计
要
资源放大空间变化及开放式空间组合
点
多种小独栋创新排布
小独栋别墅产品创新
花园水系连接室内室外

风情私密环绕式泳池/水系


大独栋资源独享：内部空间的挑高设计，引入半开放式阁楼及地
下室的特色功能空间，增加居住的舒适感与趣味性

挑高客厅此面不设墙
> 注重公共空间的尊贵感，希望客厅体，直接延伸
面积尽可能的宽敞、阔绰，挑高客到户外露台
厅设计，结合大面积落地窗户及部
分高窗设计打造舒适的别墅生活。
阁楼（待选）挑高客厅
阁楼
> 都市的阁楼是为了增加居住的面挑高客厅
积，营造居住舒适度，而度假物业地下室
更多讲究观景性，可打造半开放式
阁楼来实现
地下室
地下室打造
半开放式
> 地下私家娱乐室或健身室，引入特
色的红酒室或放映厅，同时设置半
封闭式的地下花园。


大独栋资源独享：设置特色观景飘窗，引入不同的凸窗，增加观
景效果，同时设置特色景观及功能区提升舒适度与附加值

飘窗：
> 飘窗的运用，扩大视觉范
围，增加观赏性；
> 设置情境景观，与室外景
观相融合，促进室内室外
的过度；
> 提升舒适度和附加值。
凸阳台：
> 根据景观资源的不同设置
不同的凸阳台；
> 形成丰富的空间形式，同
时赋予空间不同的功能，
如休息台、床或写字台等。


大独栋资源独享：通过卧室及客厅等空间落地窗、大阳台的设置
实现舒适的大尺度空间的生活享受

落地窗的应用
> 在卧室、客厅等空间设置大量落
地窗，增加房间采光度，同时也
利于观景，对空间开阔感的调节
也起到很大的作用，部分角落可
以引入“L”型270度全景落地
窗，以增加居住的舒适度。
卧室落地窗客厅落地窗
阳台与露台
> 设置大露台与客厅相连接，通过
落地窗与大露台形成半开放的室
内空间，卧室可以设置步入式大
阳台，实现由室外到室内的完美
过渡，阳台的木质地板铺设与卧
室的地面相融合。
客厅大露台卧室大阳台

大独栋尊贵私密：大独栋入口处设计要注重整体的私密感设计，
加强进入别墅的区隔感与情趣，保证私密及最大化景观占有
创新入户方式
> 抛弃传统的路侧入户方式，
用中式园林的手法去打造东
南亚园林的入户方式，设置
溪流植被来区隔别墅，通过
栈道、楼梯或石板营造“曲
径通幽”的入户感受。
景观享受与趣味性
楼梯入户木栈道入户
> 在进入别墅中不急于将所有
景观展开，通过如小木门、
纵深较大的门檐、石艺、水
系形成区隔的空间，以使得
有限的空间里面得到无限的
景观享受，同时增加入户的
石溪入户入口趣味小品趣味门檐趣味性。


大独栋产品创新：大独栋占地较大，可设置特色的立体大花园，
实现室内室外的自然过渡，实现最大化引入景观的目的

二楼花园

一楼花园
二楼

一楼斜坡
花园

立体花园二楼无边际泳池流水瀑布景观

立体大花园流水瀑布景观
> 将独栋别墅的建筑本体与别墅花园融合为二楼无边际泳池
> 利用一楼二楼花园的高低
一个整体，不仅仅是将建筑放进花园里 > 在二楼设置无边际泳池，也差打造流水瀑布景观，在
去，而是从别墅中将花园延伸出去；可以考虑在人工坡地上设置一楼瀑布墙面设置玻璃幕
> 在别墅二楼设计空中花园，并通过人造坡互相重叠的梯田式泳池，具墙，使室内可以观看到瀑
地将一楼花园与二楼花园连接起来，形成体视工程实现程度而定；布景观，瀑布直接与一楼
“楼上楼下，植树种花”的开放式度假享 > 泳池建议面积在40㎡左右。水系相连形成循环的水景
受，最大化亲近自然。系统。


大独栋产品创新：充分利用芒果树设置私家芒果林，同时在别墅
的花园以及别墅建筑本体内部选择性保留部分原生态的芒果树

绿化与住宅的完美融合：

保留部分芒果树结合热带绿化景
观打造，并引入别墅内部，建筑
本体不影响植被生长，而植被树
木同时也作为别墅内部的特色景
观。
芒果树引入室内花园芒果林引入

芒果树林的植入：

在别墅花园里保留原有的
芒果林，形成特色的芒果
林，规模不用太大，但要
形成特有的热带风情，同
时结合物业打造特色的芒
果系列服务。
建筑在植物中生长，保留原生态的植被景观


小独栋资源放大：在空间结构上弱化生活功能空间，强化卧室、
卫浴及观景空间的视觉冲击
主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域

卧室结合衣帽间、浴室、情趣空间等设置成功能
齐备的套房

对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个
别墅舒适度的关键

主卧套房

全功能主卧卫浴空间


小独栋资源放大：运用多种开放式空间，扩大景观面，在视觉上
拓宽小独栋的规模，并增加了居住的趣味性

露台景观休闲空间静谧的私家庭院地下室的开放空间

多种开放式空间结合：
在卧室设置大面积阳台，阳台设置泡澡池，同时设置半开放式生活空
间，并设置休闲区域；

地下室做开放式花园，结合一楼花园打造立体景观体系，一楼墙体玻
玻璃幕墙和水系的开放通透空间璃幕墙设计，部分开间可以做成全开放式，无阻隔视野。


小独栋产品创新：引入合围式和发散式两种小独栋的组合方式，
集封闭私密与景观最大化为一体，满足不同客户需求

第一类：合围式第二类：发散式

合围式：家家前庭后院设计，合围式别墅整
体对外完全私密封闭，但是对内却是互相联发散式：方块式占地便于设计，四栋别墅四种不同朝
系的整体，小范围内实现邻里公共的生活空向，形成互不干扰的生活空间，同时保证了户户视线
间营造，满足家族式别墅居住需求。与景观的最大化占有。


小独栋产品创新：花园与水系相贯穿，同时通过开放式户内空间
的设计将花园与水系引入到建筑内部，实现引景入户

户外花园通过水系贯穿，同时在室内设置半开放式的空间，将户外花园引入到室内，从而将外界景观完美结合到
建筑内部，同时将水系贯穿前庭后院乃至建筑内部，部分别墅形成“流水别墅”的景观效果。


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