Informe Entrega Junta de Condominio 2013 2014

ACTA DE ENTREGA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAT
"ros Dos DEtFtNEs"
En el día de hoy, viernes 28 de octubre de 2013, siendo las xxx, reunidos en las
Oficinas del Conjunto Residencial "Los Dos Delfines", los Ciudadanos OSCAR
FERMíN; JOSÉ GONáLEZ; ROXANA BONILLO; DAYANNA AMÉZAGA; EN SU CATáCICT
de m¡embros de la Junta de Condom¡nlo Sallente de este Conjunto Residencial y
ABDALLAH KASBAR; FARIDYS SILVA; MILAGROS MORLET, URQUh DELGADO,
FRANKLIN PEREZ Y JUNIOR FERNÁNDEZ, ¡ntegrantes de la Junta de condominio
electa por nuestra comunidad de copropietarios, en la Asamblea General Ord¡nar¡a
efectuada el día sábado 19 de Octubre, según consta en las respectivas actas, que
corren insertas en el libro autenticado para tales fines, se deja constancia de los
siguientes partlculares:
PRIMERO: Se hace entrega, en este acto, de las oficinas del condominio, ubicadas
en la planta baja de la Torre 1, de nuestro Conjunto Resldencial, así como de 2
juegos de llaves de la puerta de acceso de las precitadas oficinas; declarando
expresamente los integrantes salientes de la Junta de condominio que no
conservan en su poder otra llave y que entre los miembros del personal que presta
servicios en el Conjunto Residencial, únicamente la Secretaria, sra. Francis salazar y
el Supervisor, Delfín Rivero, tienen en su poder llaves de la puerta de acceso a la
of¡cina-----------
SEGUNDO: Se hace entrega, de los bienes que se encuentran en la Oficina del
Condomin¡o, los cuales se detallan en inventario anexo------------------
TERCERo: se hace entrega de los archivos del condom¡nio, constantes de L
archivador de 4 gavetas contentivo de todos los expedientes de los apartamentos y
coprop¡etar¡os y demás documentos relativos a la gestión realizada por la Junta
saliente, de acuerdo con sus competencias legales y reglamentarias.-------------
CUARTO: Se hace entrega de la Relación del Personal que presta serv¡cios en el
Res¡dencial, en cuadro Anexo, cuyos expedientes e h¡stor¡al de cadaConjunto

t
K
ü,
I
empleado reposan en la admlnistradora.
QUINTO: Se hace entrega de la (s) chequeras de las cuentas bancarias manejadas
por la Junta de Condom¡nio y que a cont¡nuac¡ón se identifica:
1.- Cuenta corr¡ente Banco ü'enezuela N" 0102-012841-0006679587 /
DENOMINACIóN: Conjunto Residencial "Los Dos Delfines" / saldo a la fecha:
SETENTAMIL CINCO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (BS.
70005,38) / rjLTtMO CHEQUE EMITIDO: 2OOO1O7s / CHEQUES UTILIZADOS: Desde:
830001069 Hasta: 20001075 / CHEQUES No UTILIZADOS: Desde:31001076 Hasta:
16001100./ Cheques en tránsito: NO HAY -----------
sExTo: se hace entrega de relación de egresos de la cuenta corr¡ente del Banco
Venezuela N" 0L02-0128-41-0006679587. En esta cuenta se reciben los depós¡tos
de la empresa Mov¡lnet. Tales egresos corresponden a cheques emitidos para
transferir fondos a la administradora a los efectos de que ella realice los pagos
pert¡nentes, de acuerdo con sus competencial legales.--
sEPTlMo: se deja constancla de que, a nombre del conjunto Residencial "Los Dos
Delfines" existe la cuenta corriente N' 0134-0281-79-28U016978, de BANESCO, en
la que efectúan sus pagos todos los copropietarios y desde la cual se cancelan las
obligaciones y adquisición de bienes y serv¡cios para la comunidad. Esta cuenta es
manejada única y exclusivamente por la administradora, de acuerdo con el
mandato de administración y las atribuc¡ones que le corresponden, de acuerdo con
la Ley de Propiedad Horizontal.----
OCTAVO: Se deja constancia de que, a propós¡to de la conciliación de las cuentas
de diversos coprop¡etarios de apartamentos que realizaron depósitos para cancelar
el condominio en cuentas distintas a las destinadas para tal fin por la
administradora SAC, recientemente hemos tenido conocimiento de la ex¡stencia de
otras cuentas corrientes en el Banco Mercantil, ¡dent¡ficadas con el N'0105-0192-
07tI-92O27817, y N" 1219-01054-5, a las cuales ésta Junta saliente jamás tuvo
acceso n¡ recibió para su administración de modo alguno;--

NOVENO: Se deja constanc¡a de que la Junta saliente tuvo conocimiento de la
existencia de la cuenta N" 0102-0128-41-0000002998 del Banco Venezuela, por
haberse encontrado en las oficinas la cantidad de tres (3) chequeras (una completa
y dos en uso), de las cuales se hace entrega en este acto a la nueva Junta de
Condominio. Se pudo obtener un corte de cuenta con fecha 17/10/2013, que se
anexa, el cual ind¡ca un saldo de SE|SC|ENTOS ONCE BOUVARES CON SETENTA Y
CINCO CENTIMOS (Bs. 611,75). A cont¡nuación se describe el estado de las
chequeras encontradas:
1) Chequera ut¡lizada desde el cheque N" 36002202, hasta el N'12002250.
2) Chequera con un solo cheque faltante, sin utilizar desde el N'47002251,
hasta el N" 46002300.
3) Chequera s¡n ut¡lizar con cheques numerados desde el 70001766, hasta el
23001800.
!!!!$Q: Se hace entrega de los servicios contratados con part¡culares, cuyo status
es el sigu¡ente:
1) vlcltANclA Y SEGUR|DAD.
2) MANTENIMIENTO DE PISCINAS (ver anexos)
3) MANTENIMIENTO DE ASCENSORES (ver anexos)
4) SISTEMAS HIDRONEUMAT|COS (Expedientes reposan en la Administración)
5) MANTENIMIENTO DEL PORTON DE ACCESO AL ESTACIONAMIENTO (veT
anexos)
DECIMO PRIMERO: Se hace entrega, anexo, de lnventario actualizado de Bienes y
herram¡entas pertenec¡entes al del Conjunto Residencial.-----
DECIMO SEGUNDO: Se hace entrega de documento contentivo de levantamiento
de problemas de urgente solución que no se han podido atender por falta de
recursos y las respectivas recomendaciones. (ver anexo)------:--::-
DECIMOTERCERO: Se hace entrega de lnforme de gestión.(anexo)
DECIMO CUARTO: Se deja constancia de la existencia de un fondo de Caja Chica,
para gastos menores, creado por la administradora por instrucciones de la
Asamblea de coprop¡etarios del20/07/2012, que funciona con un monto mensual

de Bs 4000,oo, manejado por la Secretaría Administrat¡va de la Junta de
Condominio, cuya última reposición acaba de ser emitida, por un monto de
3.003,00 mediante cheques N" 49437518 y N" 46437519 emanado de la
Administradora sAC, cuenta Banesco del Conjunto Res¡dencial, de fecha
24/LO/208.-------
;---------------
DECIMO QUINTO: Queda entendido que, de conformidad con los acuerdos de la
Asamblea General de copropietar¡os efectuada el día L9 de Octubre de 20013, las
iuntas saliente y entrante procederán a la revisión y verif¡cac¡ón conjunta de los
elementos que conforman la presente acta y sus anexos, a objeto de presentar
¡nforme ante la próxima Asamblea, a efectuarse el sábado más próximo a
cumplirse los 30 días calendario de haberse efectuado la asamblea anterior.-----
Se leyó, y firman conformes:
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' a/o/zors

Jhforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Dos Delfines", periodo 2012 - 2013
lntroducción:
El presente informe const¡tuye el resumen de la gestión realizada por la lunta de
Condomin¡o del conjunto Residencial "Los Dos Delfines", durante el período de su
mandato, relativa al cumplimiento de srls responsabilidades y las circunstancias en las
cuales transcurr¡ó la labor Ad-honorem que nos fue encomendada en la oportunidad de
celebrarse la respect¡va Asamblea de Propietarios en fecha 30/06/2012. El m¡smo se
origina en el deber legal de rend¡c¡ón de cuentas, contenido en la Ley de Propiedad
Hor¡zontal y en el Documento de Condominio, ambos vigentes; constituyendo el registro
de los principales asuntos y acciones realizados durante nuestra gestión, in¡cialmente
difícil por las inusuales circunstancias que rodearon el recibo del mandato emanado de la
Asamblea, pero que hoy, entregamos a quienes nos suceden, con la convicción de, entre
ac¡ertos y errores, haber solucionado (dentro de las posibilidades que permitía la escasez
de recursos financieros derivada de una enorme morosidad, producto del
¡ncumplimiento de las obligaciones de pago de gran numero de coprop¡etarios) algunos
de los problemas e irregularidades que nos aquejaban y, sobre todo, acatar plena y
oportunamente la decisión de la Asamblea General ordinaria de copropietar¡os, que
designó una nueva Junta de Condominio, para regir el período 2013 - 2014.
MEMORIA Y CUENTA DE LA GESflóN
a. Marco Jurídico:
Es bueno aclarar, de entrada, que en los condomin¡os, la función de adm¡nistración
corresponde al adm¡nistrador o administradora, sea este(a) persona natural o jurídica;
m¡entras que a la Junta de condominio corresponde la función de vigilancia y control.
Las atribuciones de la Junta de Condom¡nio están delimitadas por lo establecido en la
parte ¡n ne del Artículo 18" la Ley de Propiedad Horizontal, vigente, que señala:
"La Junta de condominio decidirá por mayoría de volos y tendró las atribuciones
de vigilancia y control sobre Ia administración que establezca el Reglamento de la
prcsenle Ley* y, en todo caso, lendrá las sigaienles:
a) Convocar en caso de urgencia la Asamblea de coprop¡etarios.
b) Proponer a la Asamblea de copropietarios la destituc¡ón del administrador.
*Esta lcy no tiene Reglamento y actualmente los tl¡bunales son de Município.
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.lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Dos Delfines", Periodo 2012 - 2013
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de
copropietarios no hubiese procedido a designarlo.
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere negesaria.
e) Velar por el correcto maneio de los fondos por parte del adm¡nistrador'
Lo establec¡do en el Artículo 18', se complementa con los dispone el artículo 19"
de la LPH, que dice:
' (...) A fatta de designación oportuno del admínistrador, este seró designado
por el Juez de Departamento o Distrito*, a solicítud de uno o más de los
copropietarios. El nombramíento que efecnie el Juez, deberá recaer,
preferentemente, en uno de los copropíetarios "
Es decir, la Ley establece clara e indubitablemente que las funciones en los
condominios se distribuyen en dos n¡veles, uno encargado de admin¡strar
(administrador o admin¡stradora) y el otro de vigilar y controlar (lunta de
Condominio). En función de ese mandato hemos desarrollado nuestra labor y en
función de ese mandato presentamos este ¡nforme. Corresponde a la
Adm¡nistradora, presentar el suyo sobre la gestión de sus atribuciones.
b.
c.
Antecedentes importantes: La Junta de Condominio que nos precedió, otorgó
mandato de administración a la empresa ADMINISTRADOIRA SAC' CA', con lo cual
se perfeccionó la división de atribuciones establecida en los Artículos 18'y 19" de
la Ley de Propiedad Horizontal. y la cual se mantenía en func¡ones para la fecha de
nUestra elecc¡ón.
Elección: En Asamblea efectuada en fecha 30/06/2012, se realizó la elección de la
Junta de Condominio para el peúodo 2OL2 - 2073, resultando electos los s¡guientes
Copropietarios: José Manuel González, apto D-1-15-4; Oscar Fermfn, apto. D-1-17-
6; Dayanna Amezaga, apt9. D-1-3-2; Paulo Gutiérrez, apto D-2-11X; Luis Medina,
apto. D-1- 7-1; Francis Abadía, representante del apto. D-1-8-1; Mario Fapore,
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lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias ..Los
d. representante del apto D-2-15-6 y Roxana Bonillo, apto. D-2-1-1.
t
e. Entrega fallida: 5e pautó la entrega de la Junta sal¡ente a la Junta entrante con
fecha 9/07/2Of2, acto que no se efectúo por inas¡stencia de la Junta saliente y
fijándose nuevamente, de mutuo acuerdo, para el 18 de Julio, fecha en la que
tampoco se efectuó la entrega, por la misma causa.
f. Difer¡miento del ln¡c¡o de Actividades: La Junta de Condominio se vio
imposibilitada para iniciar su gestión en la fecha de su elección, por negativa de los
integrantes de la lunta saliente, mot¡vada en observaciones a la validez de la
elección. Esta situac¡ón se prolongó, con ocasión de que los integrantes de esa
misma Junta sal¡ente y otro vecino iniciaron d¡versas acciones judiciales para
anular la decisión de la Asamblea de Prop¡etarios. La Junta sal¡ente se mantuvo
actuando y decidió no hacer entrega ni adm¡nistrativa ni funcional n¡ operativa a
quienes habíamos sido electos para sustitu¡rlos, hasta tanto tuviera las resultas de
esas acciones.
g. Distribuc¡ón de responsabilidades: El día 03 de Julio 2012, la Junta electa proced¡ó
a reunirse, designando como Presidente al copropietario José Manuel González
Esqu¡vel, a Dayanna Amezaga como Tesorera y a Roxana Bon¡llo, como Secretaria;
quedando el resto de los integrantes como vocales.
h. Rotac¡ón de cargos: Con fecha 30/04/2013 se efectuó la rotación del cargo de
pres¡dente y de la Secretaría de la Junta de Condomin¡o, recayendo tales
responsabilidades en el copropietario Oscar Fermín, como presidente y José
Manuel González como Secretario, hasta final¡zar el período.
i. Auditorla acordada por la Asamblea: La Asamblea de copropietarios mandató a la
Junta de Condominio para contratar una revisión, med¡ante auditoría
¡ndependiente a la gestión precedente, tanto de la Junta de Condominio, como de
la Admin¡stradora.
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j. lnspecc¡ón judi€ialy toma de poseslón unllateral: El día 3O/O7l2of2 , en virtud de
que para la fecha aún no habfa sido pos¡ble ejecutar la entrega del Condominio a
la Junta electa en la Asamblea General del 3OlO7 /2012 y los problemas se
acumulaban, se solicitó y obtuvo la actuación de un Tribunal de la República, la
cual se realizó con fecha t4/08121t2, procediéndose a sust¡tuir los cilindros de las
puertas de acceso de la Ofic¡na de Condominio y a dejar constancia expresa, ante
el Tribunal, de las condiciones de esta, asícomo de todo lo conten¡do en la misma
y del estado de los bienes e instalaciones del Conjunto Residencial. S¡endo a partir
de esa fecha, cuando efectivamente se inicia la gestión de la Junta de Condom¡nio,
mediante toma de posesión unilateral.(Se anexa acta).
k. Cuenta corrlente Banco Venezuela: Se procedió a solicitar del Banco de Venezuela
corte de cuenta y cambio de firmas en la cuenta corr¡ente numero: 0102-0128-4-
10006679587, en la que se depositaban, y aún se depositan, los recursos
provenientes del contrato que mant¡ene nuestra comunidad con la empresa
Movilnet, obteniendo como respuesta la negativa s¡stemática del Banco,
argumentando que la cuenta había sido bloqueada. Esta situac¡ón se prolongó
hasta el 15 de Marzo de 2013, siendo en esta oportun¡dad en la cual se pudo,
efect¡vamente, tener acceso a la cuenta, encontrándose un saldo de: 230.983,87
(5e anexa corte de cuenta) NOTA: Es de hacer notar que esta fue l.A UNICA
CUENTA MENEIADA POR tA JUNTA SALIENTE, y que su manejo se limitó a
transferir fondos a la admin¡stradora para la cancelación de obl¡gac¡ones del
Conjunto Residencial, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la Ley de
Propiedad Hor¡zontal, que no permite a la Junta funciones de administración. (se
ANEXA CUADRO CONTENTIVO DE RELACIÓN DE EMISIóN DE CHEQUES)
I. SITUACION IEGAT Y ADMINISTRATIVA:
Encontrada (Diagnóst¡co):
1. Desorden administrativo, ausencia
de tareas y responsabilidades del
generaba desorden y descontrol.
de controles de géstión y falta de delimitación
personal (adm¡n¡strat¡vo y operat¡vo), lo cual
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2. Ausencia de documentos físicos y soportes demostrativos de gastos y manejo de
cuentas, particularmente de pagos efectuados por copropietarios en cuentas
d¡stintas a la manejada por la admi¡istradora y de ¡nventarios de bienes equipos y
herramientas.
3. Existencia de cuentas bancar¡asen el Banco Mercant¡|, BancoVenezuelay Banesco,
cuyo status ignoramos, por cuanto esta Junta sal¡ente no pudo tener nunca acceso
a las mismas y solo conoce de su existencia a modo referencial, porque no fueron
entregadas por la Junta sal¡ente y no se logró acceder a las m¡smas a través de los
bancos respectivos.
4. Ausenc¡a de información actualizada de propietar¡os y residentes.
5. Ex¡stencia de procedimientos adm¡n¡strat¡vos en curso con sanciones de multa y
compulsas para el pago. Específ¡camente por falta de inscripción del personal en el
seguro social obligatorio y no cancelación de obligaciones laborales (Fideicomiso)
6. Tres (3) acciones judiciales derivadas de la pretensión de anulación de la elección
de la Junta de Condominio. (Ver en página web delTsJ www.tsj.gov.ve)
7. No se recibió informe de la gestión anterior, ni cuentas bancarias, registros
contables, expedientes adm¡nistrativos, o documento alguno que sirv¡era como
referencia de la gestión anter¡or, la Asamblea de copropietarios ordenó a la Junta
la realización de una auditoría independ¡ente.
Al entregar (Soluciones Logradas y problemas por resolver):
1. 5e reconstruyeron, mediante procedimientos de conciliación y verificación de
soportes las cuentas de copropietarios que presentaban problemas porque, al
efectuar cancelaciones en cuentas d¡st¡ntas a las manejadas por la adm¡nistradora
(administradas por la Junta de Condominio anterior), esta no podía rebajar tales
pagos por no haber recibido nunca el dinero correspondiente. 5e sinceraron los
Saldos, conjuntamente con la Adm¡nistradora. Debe dejarse claro que se efectuó la
conciliación med¡ante la presentación de vouchers y verificac¡ón en las cuentas
bancarias. Quedan pendientes algunos casos a los que ¡o se ha pod¡do aplicar este
procedimiento por no haberse presentado aún los soportes por parte de los
respectivos copropietarios.
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lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
2. La s¡nceración de los pagos de los coprop¡etar¡os permitió actua)izar el monto de la
deuda de condominio, la cual alcanza actualmente a 1.140.981,85 Bs
aproximadamente. i
Se logró recuperar parcialmente el archivo físico del conjunto Residencial,
organizando los respect¡vos expedientes, manteniéndose asíhasta la actualidad,
Al renunciar la Asistente Admin¡strat¡va, se procedió a la contratación de otra. con
conoc¡m¡entos de condominios. y ante la renuncia de esta para optar a un mejor
empleo, fue sustituida por otra, de profesión adm¡n¡stradora.
Se inició el levantamiento de información de prop¡etarios y residentes de la
comunidad, para los controles administrativos y operativos, el cual no pudo
concluirse, por la negat¡va de algunos copropietarios a sum¡n¡strar los datos
requeridos.
Se real¡zaron todas las gestiones con el Seguro soc¡al, para regularizar la situación
encontrada, caracterizada por la existenc¡a de una fuerte deuda; la falta de
inscripc¡ón de los actuales trabajadores y la permanencia como act¡vos de
trabajadores que no prestan sus servicios al Conjunto Residencial desde hace
muchos años. Nos encontramos actualmente al día en los pagos y las personas que
aparecían inscr¡tas ¡ndebidamente podrán ser excluidas, previo cumplim¡ento de
algunos requis¡tos, por la Junta entrante, proced¡m¡ento que no culminó por
vencimiento del período de la Junta. lgualmente se solventó la s¡tuac¡ón laboral
de insolvencia, al cancelar la total¡dad de lo adeudado a los trabajadores por
concepto de F¡deicomiso.
Se definieron y asignaron tareas específicas a todos los trabajadores del Conjunto
7.
Residencial.
9. Se resolv¡eron favorablemente para el conjunto Residencial los dos (2) juicios
incoados por coprop¡etarios y el que fue intentado por un vecino que no demostró
ante eltribunal esa condición. (ver sentencias en pág¡na delT5.l, www.tsi.qov.ve).
10.En cumplim¡ento del mandato expreso de la Asamblea de Copropietarios, la Junta
de condominio acordó, con fecha 23 de Agosto, convocar a la presentación de
5.
4.
5.
6.
8.
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lnforme de Gest¡ón de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
ofertas para la realización de auditoría, tanto a la Junta anterior, como a la
Adm¡nistradora SAC; resultando la mejor oferta la presentada por Hernández,
Rodríguez y Asociados, ContadoreE públicos. El inicio de la citada auditoría sufrió
importantes demoras, por la falta de disponibilidad financiera por la que
atravesaba y atrav¡esa el Conjunto Residencial, estando actualmente para la
presentación del informe final.
11. Se levantó ¡nventario de bienes equipos
Residencial (5e anexa).
1.. ASPECTOS FINANCIEROS:
y herramientas propiedad del Conjunto
Encontrada (Diagnósticol:
1. Se encontró una Cuenta Bancaria Corriente identificada con el N" oLo2-0t28-4-
10006679587 del Banco de Venezuela, con un saldo a marzo de 2012 de Bs.
230.983,87, usada para depositar pagos de la empresa Movilnet, por concepto de
arrendamiento de espac¡os para sus antenas. La cuenta en cuest¡ón se siguió
utilizando para los mismos fines y desde ella se transfirió a la administradora,
mediante cheques depositados en la cuenta N' 0t34-ozgL-79-28r 1016978 de
Banesco, la cantidad de 3I7.67L,o4 Bs, para la cancelación de obligaciones del
Conjunto Residencial, cuyo detalle se indica en la relación que se anexa.
2. Se tuvo conoc¡miento de que la Junta que nos precedió, manejó la cuenta N'0102-
0128-4L-0000002998 del Banco Venezuela, por haberse encontrado en las oficinas
la cantidad de tres (3) chequeras (una completa y dos en uso), de las cuales se hace
entrega en este acto a la nueva Junta de Condominio. Se pudo obtener un corte de
cuenta con fecha L7/to/2o13, que se anexa, el cual indica un saldo de
SEISCIENTOS ONCE BOLIVARES coN SETENTAY CINCO CENTIMOS (Bs. 611,75).
3. Se tuvo conocimiento referencial de la existencla de una cuenta en el Banco
Mercantil, cuyo número de identificación y saldos se desconocen, la cual no fue
recibida ni manejada por esta Junta de Condominio.
4. Se tuvo conoclmiento referencial de la ex¡stencia de una cuenta corr¡ente en el
Banco Banesco, utilizada por la Junta anterior, N" 0134-0219-29-2131036327, cuyo
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'lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
saldo se desconoce por cuanto la misma no fue recibida ni manejada por esta Junta
de Condominio
5. Se deja constancia que no se ha.tenido conocim¡ento, por ninguna vía, de la
existencia de otra cuenta bancaria.
6, La morosidad en el pago de condominio a la fecha de la Toma de Posesión de la
Junta será establecida en la auditor¡a que se realiza por mandato de la Asamblea'
Al entregar (soluciones Logradas y problemas no resueltos):
1. La Cuenta Bancaria: Corr¡ente N' 0102-0128-4-10006679587 del Banco de
Venezuela, se entrega con un saldo de Bs. 70.005,38 y ha sido usada,
exclusivamente para recibir pagos de Movilnet y remitir recursos a la
admin¡stradora para la cancelación de obligaciones. Se anexa corte de cuenta de
fecha t7 hOl2OI3l .
2. Dada la decisión (expresada en la Asamblea) de un grueso numero de
copropietarios de no cancelar sus obligaciones con el Conjunto Residencial;
sumado a la tradicional situación de atraso que confrontamos, la morosidad actual
se ha incrementado ostens¡blemente, lo que práct¡camente ha impedido el
func¡onamiento normal de los asuntos comunes que deben atenderse con esos
recursos.
3. Esta situac¡ón ha ocasionado que no se hayan podido cancelar oportunamente
todas las obligaciones, incluidas aquellas derivadas de los servicios que se nos
prestan, tales como limp¡eza y vigilancia, con graves consecuencias para la
Comunidad.
4. se deja constanc¡a de la ex¡stencia de un fondo de caja Chica, para gastos
menores, creado por la admin¡stradora por instrucciones de la Asamblea de
copropietarios del 30/07 /2017, que funciona con un monto mensual de Bs
4OOO,oo. Este Fondo no es manejado por algún miembro de la Junta, sino por la
Secretaría Administrativa, directamente con la admin¡stradora. La última
reposición de este Fondo (mes de octubre), acaba. de ser emitida, mediante
cheques N" 494-37518, por 2503,oo Bs y 46437519, por 500, oo Bs., emanados de
la Adm¡n¡stradora SAC, cuenta Banesco del Conjunto Residencial, de fecha
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4/10/2013. Se solicitó a la Secretaria no hacerlos efectivos y se hace entrega de los
mismos en este acto a la nueva Junta de Condom¡nio.
m. stTUACtON OPERATTVA Y DE LOS SÉnVlClOSt
EnconÍada (Diagnósticol:
1. Sistema Hidroneumático v de suministro de aRua potable:
o Bomba N'2 dañada.
o Bomba N'l deficiente.
. Falta de limpieza por tiempo mayor a dos (2) años, del tanque de agua.
o Falta de mantenimiento por un tiempo mayor a (10) años, del "pulmón" del
s¡stema hidroneumático.
. Compresor de aire dañado.
2. Sistema de lntercomunicadores:
. lnoperativo.
3. Sistema de Ascensores:
e Ascensor lzquierdo Torre 1: lnoperativo. (Ver ¡nforme técnico)
. Ascensor Derecho Torre 1: operativo, con severas fallas. (Ver lnforme técnico)
o Ascensor lzquierdo Torre 2: lnoperativo (Ver lnforme técnico).
o Ascensor derecho Torre 2: operativo, con severas fallas (Ver lnforme técnico)
4. Estacionamientos:
. Puerta de Estacionam¡ento del Sótano frecuentemente dañada, por fallas de
rodamiento y del motor ¡mpulsor.
. Portón de acceso sin manten¡m¡ento contra corrosión, ni de pintura.
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-lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
o Puestos de estacionamiento ut¡lizados como depósitos de escombros y otros
materiales.
. Ausenc¡a de números de ident¡ficación, límites y señalización difusos.
n. INFRAESTRUCTURA DE LAS TORRES:
Encontrado:
. lnfraestructura general, sin cumplir normas de la LOPCYMAT.
. Fachada deteriorada y con filtraciones.
o Paredes de pasillos y techos rasos de P/B afectadas por filtrac¡ones proven¡entes
de tuberías del edificio y de algunos apartamentos.
. Falta de mantenimiento al sistema de aguas servidas.
o Desagües de estacionamientos obstruidos.
. Filtraciones en planta techo, por vencim¡ento de impermeab¡lizac¡ón, con perju¡cio
a apartamentos t¡po PH ubicados en piso 17.
o lluminación de áreas comunes altamente deficiente
Al entregar (Soluc¡ones logradas y problemas por resolver):
¡ Con personal prop¡o se efectuaron múltiples reparaciones de tuberías de aguas
blancas y servidas y f¡ltraciones en paredes y techos.
o Con personal propio se efectuaron reparaciones a techos rasos de drywall de la
planta baja, dañados por f¡ltraciones.
. Se h¡zo mantenimiento a tuberías de aguas servidas.
. se reparó tubería principal de aguas blancas de la torre 2, por rotura ocurrida en el
piso numero 7.
. Se repararon filtraciones proven¡entes de coleteros de numerosos pisos de ambas
torres.
. 5e re¡nstalaron en numerosas oportunidades bombillos dé bajo consumo en todas las
áreas comunes, presentándose la severa dificultad del robo sistemát¡co de los mismos
por personas desconocidas.
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Dos Delfines", Periodo 2012 - 2013
. Se real¡zaron trabajos de mantenimiento y pintura de varios pasillos y escaleras, así
como de los espacios de la planta baja, con colaboración de diversos coprop¡etarios'
t
o Se envió comunicaciones y se realizaron gestiones ante d¡ferentes organ¡smos
públicos, en particular la Gobernación del Estado, la Misión Vivienda e Hidrocapital, a
objeto de exig¡r que se hagan responsables de los daños ocasionados por ellos a
nuestras edificaciones, espec¡almente en los drenajes de los estacionamientos, en la
fachada, en las canchas de tenis. No hemos recib¡do respuesta oportuna. (Se anexa,
marcado "H", copia de última comunicación, que hiciéramos llegar a la Misión
Vivienda a través del coprop¡etario Líbano Cazola y de la que enviáramos al
Procurador del Estado, por intermedio de la copropietaria Maribel Bello.
Sistema de Control de lncend¡os:
. lnstrumentos de combate inoperativos por ausencia de mangueras, falta de
mantenimiento en sistema de bombeo y tuberías y sistemas de alarma dañados'
. Extintores de lncend¡o sin mantenim¡ento
Sistema de Control de Acceso Peatonal:
. Poco control de v¡sitantes y otros, por parte del Servicio de V¡g¡lancia.
. Data desactualizada y vulnerable.
Sistema de Control de Acceso Vehicular
o Acceso al estacionamiento por personas que no son coprop¡etarios.
. Ut¡lización indebida del estacionamiento de visitantes.
Sistema de vigilancia por cámaras de seguridadl:
. lnsuf¡ciente y muy parcialmente operativo. Funcionando ún¡camente dos (2)
cámaras y un mon¡tor. No se recibieron las claves de acceso.
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.,lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias
,,Los
- Sístema de Lámparas de emerpencia:
. Totalmente¡noperativo.
Jardlnería:
. En mal estado y sin mantenimiento.
Parrilleras:
En malestado.
Piscina y serv¡cios colaterales:
*Ambas bombas dañadas.
* F¡ltros en mal estado.
*Algunos desprendimientos de cerámica.
Mantenimiento realizado por personal propio, sin experticia, que solicitó ser
relevado de esa responsabilidad.
Parque lnfantil:
En franco deterioro por falta de mantenimiento.
. Cantina:
- Conces¡onaria a título gratu¡to.
- Serv¡c¡os públicos proporcionados, sin costo alguno, por el Conjunto
Residencial, sin que medie contraprestación de ningún tipo.
- Filtraciones y daños al sistema eléctrico, no solventados adecuada y
oportunamente por la concesionaria.
- lntervención irregular y no autorizado al s¡stema eléctrico de la Torre 2 para
improvisar acometida sustitutiva a la dañada, violando normas que rigen la
- materia y presentando peligro inminente para las personas, especialmente para
niños.
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,lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Sistema de Disposición de Desechos:
- Puertas de Cuartos de Basura parc¡almente operativas (cerraduras dañadas).
- Sistema de drenaje de agua (alcqntarilladolsin manten¡m¡ento.
Saneamiento v Fum¡gación:
o Proliferación de ratas y alimañas provenientes de movimientos de tierra de
parcelas vecinas y de los cuartos de basura, especialmente en fosa de ascensores.
o Requerimiento de fumigación de áreas sensibles.
Sistema de Limo¡eza v Mantenimiento:
. Personas naturales contratadas, sin estab¡lidad niestudio operacional.
Sistema de ViEilancia v Sesuridad:
. Empresa contratada (Ever) que abandonó servicio con la exigencia de pago
estrictamente puntual, requerimiento ¡mposible de cumpl¡r con el precario flujo de
recursos derivado de la morosidad. Con esta empresa el Conjunto Residencial no
mantiene actualmente deuda alguna.
. Fue contratada la empresa "Coraza" C.A. que también abandonó el servicio, con la
misma exigencia. Con esta empresa se mantiene deuda que se v¡ene honrando
progresivamente por parte de la adm¡nistradora.
o "Novedades" frecuentes por usurpación de puestos de estacionamiento y/o
estacionarse en áreas prohibidas.
o "Novedades" frecuentes por ruidos molestos provenientes de fiestas en la
parrillera.
o "Novedades" frecuentes por ruidos molestos provenientes de fiestas en salón.
o "Novedades" frecuentes por incumplimiento de servicio de los vig¡lantes.
A entregar (soluciones Logradas y problemas no resueltosl:
Actualmente presta serv¡c¡os de vigilancia la empresa INSEVIGO, con carácter
prov¡sor¡o, a la espera de que sea la Junta de Condominio entrante la que tome las
decis¡ones definitivas a las que haya lugar.
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lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Sistema H¡droneumático v de sum¡nistro de asua potable:
Bombas N" t, y 2 completamente reparadas y operativas.
5e cambiaron las 2 válvulas "Check" y Flotante en el interior del tanque.
5e repararon fugas, tuberías y problemas eléctricos del sistema hidroneumático
se autometizó su funcionamiento.
5e implementó mecanismo de bombeo separado por torre, para garantizar que el
agua llegue a pisos superiores en menor tiempo posible (con colaboración de
coprop¡etar¡os).
. Se realizó manten¡m¡ento de los dos "pulmones".
Fue necesario cambiar el horario de suministro de agua a horas laborables,
motivado a no disponer de recursos para pagar horas extras al personal para
realizar las maniobras en horas nocturnas y el des¡st¡m¡ento de coprop¡etarios que
colaboraban en la realización de las mismas por sufrir maltratos, agresiones e
interferencias, por parte de otros copropietarios, al momento de realizar las
mismas.
NOTA: Debemos señalar las graves dificultades que confrontó esta Junta y que,
seguramente, confrontará la entrante, debido a la frecuente falla en el sum¡nistro
del liquido por parte de H¡drocapital, que se ha prolongado, en ocasiones, hasta 24
días continuos, con la implicación del uso masivo de cam¡ones cisternas, con
alto costo económico, inestabilidad en el sum¡n¡stro por problemas en llenaderos,
y el agravante de la diferencia de precios entre nos y otros proveedores.
. Se sustituyó compresor dañado por uno de banco.
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- lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Sistema de ¡ntercomun¡cadores:
. No fue posible la rehabilitación del sistema de ¡ntercomun¡cadores por falta de
disponibilidad de recursos económ¡tos.
Sistema de Ascensores:
. Se suscribió contrato de mantenim¡ento y reparaciones con la empresa Ascensores
Delta. (Se anexan informes técnicos).
o Se utilizaron los servicios del Sr. Hector González para mantenimiento y problemas
mecánicos de los ascensores de la Torre 2
STATUS:
. Ascensor lzqu¡erdo Torre 1: (Se anexa informe técnico)
. Ascensor Derecho Torre 1: (Ver lnforme técnico)
. Ascensor lzquierdo Torre 2: (Ver lnforme técnico)
. Ascensor derecho Torre 2: (Ver lnforme técnico)
Estac¡onamientos:
. Se reparó completamente el sistema de rodam¡ento y la estructura de la puerta de
acceso, eliminándose el problema que venía arrastrándose desde hace años y
disminuyendo el peso de arrastre para proteger el motor.
o Se adquirió un motor nuevo.
o Se realizaron diversos operativos de limpieza del estac¡onam¡ento, invad¡do de
tierra y desechos provenientes de las construcc¡ones vec¡nas y se exigió a los
Organ¡smos responsables que respondan por los daños al s¡stema de drenajes y
faciliten la limpieza de las áreas, de nuevo repleta de tlerra.
. Se real¡zaron los sorteos para la adjudicación de puestos de estac¡onamiento
otorgados en alquiler.
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,lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias .,Los
o Se actualizó la data del control de acceso al estac¡onamiento, con la colaboración
del copropietar¡o Junior Fernández^codificando los controles.
Sistema de Control de lncend¡os:
. No ha sido posible ponerlo operativo, por falta de recursos económicos.
S¡stemas de Control de Acceso:
. Se ha gest¡onado, en numerosas ocasiones, con el servicio de vigilancia, para que
NO ABRAN tA PUERTA DE ACCESO A PERSONAS, RESUTTANDO HASTA AHORA
INFRUCTUOSO.
. Se mant¡ene la reticenc¡a de muchos copropietar¡os a cumplir las normas para la
realización de festejos, sln ocas¡onar molestias al resto de la comunidad,
violándose lo dlspuesto en las normas internas y en la Ordenanza y Ley de
Convivencia Ciudadana, s¡endo incluso necesario ut¡lizar, en una ocasión, la
Guardia Nacional para poner orden.
e Se actualizó la data del s¡stema de acceso de la puerta principal, codificando de
nuevo todos los controles.
Sistema de Control de Acceso Vehicular
o Realizamos esfuerzos para que todos los copropietarios dispongan de sus
respectivos controles, mejorando ostensiblemente la situac¡ón, pero se mantiene
la irregularidad de que algunos no disponen de los mismos y exigen que los
vigilantes les abran el portón.
. Se ha detectado el ingreso de personas no autorizadas por los estac¡onamientos y
se ha exigido al servicio de vigilancia que lo impida.
o Se dio instrucc¡ones al servicio de vigilancia para que ño perm¡ta la utilización de
los estacionam¡entos como taller mecán¡co..
16de 20

. No se logró la identificación de los puestos de estacionamiento, por falta de
colaboración de coprop¡etarios, que alegan problemas "de seguridad".
S¡stema de Circuíto Cerrado: i
. se le efectuó mantenimiento, se reparó y se puso en funcionamiento el s¡stema de
cámaras y se tramitó la adquisición de 16 nuevas cámaras, todas las cuales se
encuentran en funcionam¡ento. De tal manera, se realizó el traslado del VCR y el
CPU a la oficina de Administrac¡ón.
sistema de Lámpafas de emergencia:
. Fue impos¡ble acometer la reparac¡ón de este s¡stema, por cuanto no se disponía
de recursos económicos para ello.
Sistema de Ext¡ntores de lncendio:
. Completamente operat¡vo. Se le hizo mantenim¡ento correspondiente.
Jardineras:
. Se recuperaron los jardines, con colaboración de diversos propietarios de ambas
torres; se reinició el mantenimiento periódico, el cual se viene realizando dos veces
al mes.
. Se podaron y trataron con vitaminas losarbolesdel área de la p¡scina.
Parr¡lleras:
* Se reparararon las parrilleras, con colaboración de vecinos de ambas torres.
* No se ha logrado evitar que algunos copropietarios efectúen festejos
escandalosos en la parrillera, molestando a los demás vecinos y
desnaturalizando el uso de los espacios.
Piscina y servicios conexos:
* Se contrató empresa de mantenimiento especializada que durante un tiempo
trabajó con bomba propia.
lTde 20

Sistema Limpieza v Disposicíón de Desechos:
. 5e repararon puertas de los cuartos de basura, incluyendo el principal.
o 5e ordenó la recolección y disposic¡ón de escombros del edificio ubicados en los
sótanos y estacionam¡ento de v¡sitantes y se exigió a coprop¡etarios el retiro de los
que se encuentran en algunos puestos de estac¡onamiento de los apartamentos.
o Con la colaboración de un coprop¡etar¡o, se efectuó estud¡o completo y se elaboró
Pliego de Condiciones Generales para la contratac¡ón del Servic¡o lntegral
de Mantenim¡ento y Limp¡eza de las Areas Comunes del Conjunto Residencial Los
Dos Delfines, que no pudo implementarse por falta de recursos económ¡cos para
su financ¡amiento. (ver anexos).
5e realizaron los procedimientos respectivos para la contratación de la empresa
que debería prestar el servicio de mantenimiento y limp¡eza, presentándose una
sola oferta, por parte de la empresa PROMAN, la cual posteriormente abandonó el
servicio, por falta de pago oportuno.
. En virtud de la situación descrita, la lunta de Condominio se vio precisada a
proponerle a la administradora la contratac¡ón de trabajadores temporales para la
realización de estas labores, forma como se ha venido resolviendo el problema en
los últimos tiempos.
FumiPación:
o Se realizaron dos operativos completos de fumigación contra ratas y alimañas.
S¡stema de Visilanc¡a v Sesur¡dad:
. La empresa del Sr. Ever Mata se retiró del servicio, alegando los continuos atrasos en
el pago por parte de la Junta de Condominio, dada la carencia de recursos financieros.
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Dos Delfines",, periodo 2012 - 2013
. La empresa Coraza C.4 que sustituyó a la de Ever Mata, tamb¡én optó por no
cont¡nuar prestando el servicio, dada la imposibilidad de responder a su
requerimiento de pago oportuno.
. Actualmente presta el serv¡c¡o de vig'rlancia la empresa INSEVIGO C.A, con carácter
provisorio, hasta que la nueva Junta de Condom¡nio tome las decisiones definitivas.
PROGRAMAS EN EIECUOóN
1) Reparación general del sistema hidroneumático y de suministro de agua
pota ble.
STATUS ACTUAI:
a) En fase final de la pr¡mera etapa.
b) Falta Limpieza General del tanque de Agua y Reparación del pozo profundo (se
requiere informe actualizado de calidad de agua y viabilidad de
funcionamiento).
2) Revisión de cuentas de Junta de Condominio y Adm¡nistradora (Período 2011 -
20t21
STATUS ACTUAL:
En fase final de presentación de informe final. Pendiente cancelación del50 %
ALGUNOS PROYEqIOS PENDIENTES DE URGENTE NECESIDAD:
1.- L¡mpieza de sótano y mantenimiento de drenajes.
2.- L¡mpieza de alcantarilla a la entrada del estacionamiento (ind¡spensable para evitar
inundación del sótano con las lluvias o bote de agua de edificios adyacentes.
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. lnforme de Gestión de la Junta de Condominio del Conjunto Residencias "Los
Vocal
NOTA TMPORTANTE
Todo la información conten¡da en el presente documento, dispone de sus
correspondientes soportes físicos o electrónicos, de fuente ¡nterno y de
terceros, y se entregon como anexos del mismo. Lo ot¡nente a octos
adm¡nistrativos es referencial, y los documentos orig¡nales que le sirven
de soporte están en monos de la adm¡nistradoro, de acuerdo con sus
Funciones. Lo actuación de la Juntd en esos casos se l¡m¡tó a sus
competenc¡as de vigildncio y
Eaen
rera
JOSE M UEt GONZALEZ
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Informe Entrega Junta de Condominio 2013 2014

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