住宅ローン借り換えのケーススタディをご紹介します。 【住宅ローン借り換えセンター】

1. 1
住宅ローン借り換え
ケーススタディ

2. ☑ ７年前以前に借りた方
【ﾌﾗｯﾄ35の金利】
平成16年（最高4.5％）
平成18年～21年（最高4％）
☑ 残高１０００万円以上ある方
☑ １％以上の金利差が見込める方
☑ 固定から変動にかえたい方
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どういう人が対象？

3.  １位は「手続きが面倒だから」（楽天リサーチ調べ）
2009年、楽天リーサチ調べ
【手続きが面倒 → 想定される理由】
☑ 借り換えは、新規借入れと手間は変わらない（煩雑）
☑ 書類を揃えるのが面倒臭い
☑ 平日に銀行へ行っている暇がない
☑ 銀行とやり取りする時間がない
☑ 銀行や金利タイプなど、情報が多すぎて選択できない
☑ 銀行の敷居が高く、行きたくない
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借り換えしない理由は？

4. 4
対象者なのに・・・
リサーチ事例①
千葉県 マンション（平成２０年築）
⇒ 対象戸数 ４０戸中、３３戸（約８０％）
リサーチ事例②
埼玉県 戸建住宅（平成15年～）
⇒ 対象戸数 ４５戸中、３０戸（約６０％）

5.  下記の借り換えしない理由は間違い！
「手数料がかかるから」
「固定金利で借りているから」
☑ 手数料以上に得するか？が判断基準！
☑ 借り換え手数料は諸費用ローンで対応
☑ 高い時期の固定金利のままなら、今の低い固定金利へ
☑ 借り換えないのはお金を捨てているのと同じ！
☑ 当センターの手数料は完全成果報酬！
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その理由、間違いです

6. 【固定金利】フラット35
２０年以下 → 1.31％
２１年以上 → 1.54％
【変動金利】
（最低） 0.539％～0.570％
（平均） 0.7％～0.9％
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現在の金利水準

7. ☑ 貸付金利に保証料は入っているか？
・保証料別の場合、別途＋0.2％を上乗せしたものが実質金利。
・金利上乗せ以外に、元本上乗せ方式もあるので注意。
☑ フラット35は団信は別払い
・フラット35は＋0.3％程度上乗せしたものが実質金利。
（民間銀行の場合、団信「死亡保障」は金利に入っている）
・年齢によっては民間の生命保険で代用した方が得の場合も。
・疾病付きの特約団信の利用者が増えている。
☑ 事務手数料はいくらかかるか？
・安いところは、3万円程度で済む。
・高いところは、額面の2％（約50～60万円）もかかる。
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金利・諸費用のカラクリ

8. ●ローンの比較検討は専門家がアドバイス
●複数の銀行から適切な銀行とローンを選
定
●面倒な銀行とのやりとりは専門家が代行
●競争原理を働かせ、優遇金利を引き出す
●銀行に行くのは申込時と融資契約時のみ
（銀行によっては、土日対応、自宅訪問可）
●最短１ヶ月で完了（遅くとも２ヵ月）
●自分で申し込んで通らない場合でも対応可
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専門家に任せるメリット

9. 実際に、当センターで
行ったケースをもとに、
具体的な数字で説明します
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ケーススタディ

10. 借り換え事例－①
項目 before after 差異
残高 43,257,154円 44,600,000円 1,342,846円
金利 2.55％ 0.675％（保証料別） ▲1.875％
残期間 29年 29年 －
月々返済額 131,892円 104,754円 ▲27,138円
賞与（１回） 307,974円 253,777円 ▲54,197円
年間返済額 1,934,868円 1,555,094円 ▲379,774円
総返済額 61,257,273円 49,145,214円 ▲12,112,059円
借り換え諸費用 1,300,000円 ローン媒介費用 700,000円
特記事項 保証料は元本（諸費用ローン）に上乗せ
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 【属性】３７歳／会社員／年収３３０万円＋妻６７０万円（夫婦合算）
 【ニーズ】低金利への借り換え
 【依頼理由】多忙で銀行に行けない
 【問題点】担保評価額が不足（２５０％超）※通常、１５０～２００％以内

11. 借り換え事例－②
項目 before after 差異
残高 36,551,137円 36,800,000円 248,863円
金利 1.95％ 0.85％（保証料0.2％込） ▲1.10％
残期間 25年 25年 －
月々返済額 111,292円 99,192円 ▲12,100円
賞与（１回） 374,402円 321,617円 ▲52,785円
年間返済額 1,861,724円 1,635,154円 ▲226,570円
総返済額 46,300,386円 40,878,985円 ▲5,421,401円
借り換え諸費用 240,000円 ローン媒介費用 250,000円
特記事項 ｴｱｺﾝ2台設置工事で別途ﾘﾌｫｰﾑﾛｰﾝ70万円（当社報酬込）
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 【属性】４６歳／会社員／年収７９０万円
 【ニーズ】低金利借り換えで、月々とボーナス返済を減らしたい
 【依頼理由】どの銀行に相談すれば良いかわからない
 【問題点】ローン媒介費用の現金支出不可

12. 借り換え事例－③
項目 before after 差異
残高 18,825,346円 19,400,000円 574,654円
金利 1.4％（団信別払い） 0.875％（団信込） ▲0.675％
残期間 26年 26年 －
月々返済額 80,620円 69,542円 ▲11,078円
賞与（１回） － － －
年間返済額 967,440円 834,504円 ▲132,936円
総返済額 24,586,041円 21,697,392円 ▲2,888,649円
借り換え諸費用 570,000円 ローン媒介費用 240,000円
特記事項 死亡保障の団信から、八大疾病付団信に変更
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 【属性】３２歳／会社員／年収５９０万円
 【ニーズ】低金利借り換えと、団信の保障内容を充実させたい
 【依頼理由】どの銀行のどのローン（特に団信）が良いかわからない
 【問題点】属性は問題ないが、金利差よりも団信の保障内容を重視

13. 借り換え事例－④
項目 before after 差異
残高 33,770,402円 34,000,000円 229,598円
金利 1.675％ 0.85％（保証料0.2％込） ▲1.025％
残期間 17年 26年 9年
月々返済額 191,152円 121,497円 ▲69,655円
賞与（１回） － － －
年間返済額 2,293,824円 1,457,964円 ▲835,860円
総返済額 38,995,008円 35,831,580円 ▲3,163,428円
借り換え諸費用 230,000円 ローン媒介費用 450,000円
特記事項 金利は2年固定だが、属性変化なければ同じ金利で継続
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 【属性】４１歳／会社役員／年収９８０万円
 【ニーズ】低金利借り換え＋返済期間延長で月々返済額を減らしたい
 【依頼理由】期間延長に応じてくれる銀行がない
 【問題点】会社役員は審査が厳しく、且つ、期間延長に応じる銀行は限定的

14. 借り換え事例－⑤
項目 before after 差異
残高 11,124,955円 11,450,000円 325,045円
金利 2.6％ 0.70％（保証料別） ▲1.90％
残期間 14年 14年 －
月々返済額 80,264円 71,569円 ▲8,695円
賞与（１回） － － －
年間返済額 963,168円 858,828円 ▲104,340円
総返済額 13,243,725円 12,023,592円 ▲1,220,133円
借り換え諸費用 325,045円 ローン媒介費用 150,000円
特記事項 別途、ﾘﾌｫｰﾑﾛｰﾝ140万円を0.70％で借入れ（当社報酬込）
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 【属性】４７歳／会社員／年収４６０万円
 【ニーズ】低金利借り換えによるﾘﾌｫｰﾑ費用の捻出とﾘﾌｫｰﾑﾛｰﾝを調達したい
 【依頼理由】ﾘﾌｫｰﾑ業者斡旋の信販ローンの金利が3.1％と高いため
 【問題点】ローン媒介費用の現金支出不可

15. 借り換え事例－⑥
項目 before after 差異
残高 22,353,328円 22,960,000円 325,045円
金利 4.00％ 0.94％（保証料別） ▲3.06％
残期間 16年 22年 8年
月々返済額 136,940円 96,306円 ▲40,634円
賞与（１回） － － －
年間返済額 1,643,280円 1,155,672円 ▲487,608円
総返済額 29,510,936円 25,424,791円 ▲4,086,145円
借り換え諸費用 600,000円 ローン媒介費用 500,000円
特記事項 返済期間延長交渉によって返済比率クリア
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 【属性】５４歳／会社員／年収６６０万円
 【ニーズ】低金利借り換え
 【依頼理由】銀行に申し込んだが断られたため
 【問題点】他の借入により返済比率が審査基準を超えている

16. 借り換え事例－⑦ 借地
項目 before After 差異
残高 15,860,765円 16,430,000円 569,235円
金利 4.00％（固定） 1.692％（固定） ▲2.308％
残期間 22年 22年 －
月々返済額 66,387円 74,578円 8,191円
賞与（１回） 141,266円 74,578円 ▲66,688円
年間返済額 946,402円 894,936円 ▲51,466円
総返済額 24,007,749円 19,056,831円 ▲4,950,918円
借り換え諸費用 569,235円 ローン媒介費用 489,000円
特記事項 ﾌﾗｯﾄ35でも窓口となる金融機関によって審査基準が違う
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 【属性】４０歳／会社員／年収４６０万円
 【ニーズ】低金利借り換えで、ボーナス返済を減らしたい
 【依頼理由】銀行で借り換えを断られたため
 【問題点】定期借地権のマンション、且つ、地主承諾書不可（原則どこも×）

17. 借り換え事例－⑧ ﾘﾊﾞｰｽ
項目 before after 差異
残高 14,300,000円 22,400,000円 8,100,000円
金利 2.64％ 3.128％ 0.488％
残期間 12年 終身 －
月々返済額 109,608円 58,398円 ▲51,210円
賞与（１回） － － －
年間返済額 1,315,296円 700,776円 ▲614,520円
総返済額 14,226,053円 － －
借り換え諸費用 108,000円 ローン媒介費用 150,000円
特記事項 ﾘﾊﾞｰｽﾓｰｹﾞｰｼﾞで借り換え＋老後資金800万円調達
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 【属性】６６歳／年金生活／年収４００万円
 【ニーズ】月々の返済額の減額と、老後の生活資金を確保したい
 【依頼理由】年齢的に難しいのは理解していたが相談してみた
 【問題点】年齢の問題で、通常の住宅ローンの借り換えは不可

18. 借り換え事例－⑨ ｱﾊﾟｰﾄ
項目 before after 差異
残高 221,170,366円 222,000,000円 829,634円
金利 2.60％～3.87％ 1.57％ ▲1.03％～▲2.3％
残期間 24年～29年 24年 0～5年
月々返済額 1,023,315円 926,177円 ▲97,138円
賞与（１回） － － －
年間返済額 12,279,780円 11,114,124円 ▲1,165,656円
総返済額 316,336,475円 266,769,015円 ▲49,567,460円
借り換え諸費用 820,000円 ローン媒介費用 5,306,650円
特記事項 金利上昇ﾘｽｸﾍｯｼﾞを目的に元金均等返済とした
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 【属性】４９歳／不動産賃貸業／年収２１６０万円
 【ニーズ】アパートローンの低金利への借り換え
 【依頼理由】物件数や借入銀行も多く、自分ではできないため（面倒臭い）
 【問題点】区分所有の借り換えは非常に困難（銀行は嫌がる）

19. 借り換え事例－⑩ ｱﾊﾟｰﾄ
項目 before after 差異
残高 60,923,117円 64,000,000円 3,076,883円
金利 3.90％ 2.50％ ▲1.4％
残期間 22年 22年 －
月々返済額 566,068円 315,417円 ▲250,651円
賞与（１回） － － －
年間返済額 6,792,816円 3,785,004円 ▲3,007,812円
総返済額 89,613,196円 83,270,247円 ▲6,342,949円
借り換え諸費用 3,000,000円 ローン媒介費用 1,100,000円
特記事項 諸費用が高いのは期限前返済の違約金（2％）のため
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 【属性】５８歳／不動産賃貸業／年収９３０万円
 【ニーズ】アパートローンの低金利への借り換え
 【依頼理由】銀行に申し込んだが断られたため
 【問題点】築４０年の木造アパート（耐用年数オーバー）

20. ・借り換え利益を数字で確認！
・借り換えしないことによる損失は？
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21.  住宅ローンは団体信用生命保険が加入必須
 三大・八大疾病などの特約団信が人気急増中
 団信の保障に合わせ、現在の生命保険の見直
し
 機構団信（フラット35）の代わりに収入保障保険
 月々減った金額の範囲で生命保険に加入
 火災保険も同時に見直し（解約返戻金が戻る）
【今後、家計コスト全般の見直しへ】
☑電気料金見直し（電力自由化）
☑通信費見直し（固定・携帯・ネット）
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保険も同時に見直し

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住宅ローン借り換えセンター
電話 0120-55-2841
Web 住宅ローン借り換えセンター.jp
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