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線形モデルによる文京区の賃貸物件価格の解釈(「最高の借家」は統計解析で見つかるか?)
- 2. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15
自己紹介
@windfall_j
某大学の学部4年生
みどりぼん読み中 統計見習い
今回Tokyo.R初参加です
発表内容に誤解などあれば指摘お願いします
上京 ➜ 東京の地理知識ゼロ
3月まで文京区に4年ほど住んでいた
2
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賃貸物件サイトには
「バストイレ別」や
「室内に洗濯機置場有」
といった条件が記載されている
3
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それぞれの条件は
月額の家賃に
何円ほど影響していると
考えられるだろうか?
5
➜ 説明変数x
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それぞれの条件は
月額の家賃に
何円ほど影響していると
考えられるだろうか?
5
➜ 説明変数x
➜ 目的変数y
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それぞれの条件は
月額の家賃に
何円ほど影響していると
考えられるだろうか?
5
➜ 説明変数x
➜ 目的変数y
➜ 偏回帰係数β
- 9. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15
それぞれの条件は
月額の家賃に
何円ほど影響していると
考えられるだろうか?
5
➜ 説明変数x
➜ 目的変数y
➜ 偏回帰係数β
として形式化してみる
- 10. 今回利用するモデル
線型重回帰モデル(Multiple Linear Regression Model)
• 偏回帰係数ベクトルβと説明変数ベクトルxの線型結合
で⽬目的変数yの期待値を表現するモデル
(yは で
• 何が嬉しいの:偏微分すると定数値 ( )なので、
βを「xの増分に対するyの増分」の要約とみなして推論論を進められる
‣平たく⾔言えば「オートロックの物件はxxx円⾼高いけどさ〜~」
などの⼤大雑把な議論論ができる
‣僕のような素⼈人がザッと理理解するのには良良いかも、と採⽤用
63/29/15
- 14. 最終的に得たモデル。エアコンのみ有意差なしで除外
偏回帰係数を⽤用いた解釈例例
• ⾯面積が10平⽶米(≒6畳)増えると1999 × 10 ≒ 2万円 家賃が⾼高くなる
• オートロックがない物件は、ある物件と⽐比べて4,156円安い
• 単に⽊木造住宅宅だと分かっただけでは、1,910円しか安く⾒見見積もれない
• バストイレ別、⾵風呂呂の追い焚き機能などは2千円程度度の変動か
93/29/15
(※管理費・共益費含む)
僕みたいな不動産初心者にも、これだけ単純化すれば分かりやすい > (・ω・*)
※これだけ単純化…線形予測子=物件条件(not主成分)、リンク関数=恒等関数(単位が[円])、誤差構造=正規分布(他の条件を無視)
- 17. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15
調整済み決定係数(R^2)の値からは
案外うまく
表現できているみたいだけどさ
12
74.5%の物件が
予測誤差1万円以内です
- 29. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15 24
まとめ
線形モデルによって賃貸家賃と物件条件の関係を要約した
• 6畳 ≒ 2万円だった。やはり⽂文京区の地価は⾼高い
• 宅宅配ボックスとオートロックは約5000円と⾼高付加価値
• 室内洗濯機置場、バストイレ別などは価格的には約2000円程度度の
⼩小さな違いでしかないのではないか
• ただし実際に探すときは物件数に⼤大きく影響する実感あり
この解析法は⾃自分の理理想の住まいを探す上では不不適だと結論論付けられる
•こんな解析するより⼤大数の⾒見見学に時間を割こう
• データの取得をしたのが11⽉月なのにこの発表が3⽉月だということの
含意を読み解こう(2⽉月に家探しをするのは本当に⼤大変でした)
• ⾃自分の検討価格帯のみを解析したいのなら線形モデルでは不不⼗十分
• みどりぼん読んで別のモデリングにチャレンジするかもしれません
- 30. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15 25
まとめ
線形モデルによって賃貸家賃と物件条件の関係を要約した
• 6畳 ≒ 2万円だった。やはり⽂文京区の地価は⾼高い
• 宅宅配ボックスとオートロックは約5000円と⾼高付加価値
• 室内洗濯機置場、バストイレ別などは価格的には約2000円程度度の
⼩小さな違いでしかないのではないか
• ただし実際に探すときは物件数に⼤大きく影響する実感あり
この解析法は⾃自分の理理想の住まいを探す上では不不適だと結論論付けられる
•こんな解析するより⼤大数の⾒見見学に時間を割こう
• データの取得をしたのが11⽉月なのにこの発表が3⽉月だということの
含意を読み解こう(2⽉月に家探しをするのは本当に⼤大変でした)
• ⾃自分の検討価格帯のみを解析したいのなら線形モデルでは不不⼗十分
• みどりぼん読んで別のモデリングにチャレンジするかもしれません
- 33. Copyright (C) Takimoto Seminar. All Rights Reserved.3/29/15
文京区後楽2丁目には
ラトゥール飯田橋という
超高級マンション(※)があるのですが
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(※調べた限りでは家賃が24万7千円からスタートします)