Análisis de los principios registrales

Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales

UNIVERSIDAD SAN MARTÍN DE PORRES
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

A

ANÁLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

CATEDRATICO:
Jorge Antonio Martín Ortiz Pasco con la colaboración de Altez Día Fiorella, Ataupillco
Gálvez Yeniffer y Altez Díaz Paola.

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GENERALIDADES

El Principio de Rogación es el principio que inicia el procedimiento registral,
es el principio que se da antes de la calificación, además, es una declaración
de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripción del título.

La rogación es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones
registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo,
esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estas
tengan carácter excepcional, tales como la inscripción de la hipoteca legal1 y
la inscripción del tracto sucesivo o la rectificación de áreas dentro del
proceso de formalización de los asentamientos humanos (COFOPRI).2

No obstante, el termino “rogación” no puede ser confundido con el de
“suplica”, debido a que el registrador está en la obligación de calificar el titulo
presentado en virtud de la rogación; es un deber que este debe cumplir y del
que no se puede sustraer.

1
Articulo 1118º.- Hipotecas legales
Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.
2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Articulo 1119º.- Constitución e inscripción de hipoteca legal
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratos
de los cuales emanan.
En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden
exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.
2
Ley Nº 26785. Publicada 11.05.97 en el Diario Oficial El Peruano. Pág. 149137.

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Se debe tener presente que la rogatoria no es la presentación de una
solicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo,
sino que aquella rogatoria surge cuando ésta solicitud, acompañada de
documentos que contienen el acto que será materia de la inscripción, es
presentada al registro.

ASPECTO NORMATIVO

ANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVIL

Ahora bien, este principio está regulado – al igual que los demás – en el
Código Civil; sin embargo, no tiene un artículo consagrado exclusivamente a
él, sino que está incluido dentro del artículo 2011º del Código Civil que
regula a la legalidad y la calificación.

CODIGO CIVIL

ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION

"Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial
que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al
Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro".

Es así que podemos ubicarlo en el primer párrafo, el que expresa lo
siguiente: “Los registradores califican la legalidad de los documentos EN
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción”…

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Por lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestro
Código Civil, ya que este solo ha hecho alusión a él a través de la palabra
“solicitar”, dejando su desarrollo a una norma mas específica; de
conformidad con el numeral III del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos.

Además, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el término
“documento”, se hubiera empleado la palabra “titulo”, debido a que este
denota un contenido más amplio; puesto que implica, no solo al documento
en donde está contenido el acto o derecho, sino también a la solicitud y a los
anexos, como por ejemplo el Certificado de numeración; una partida de
nacimiento, etc.

Por ello el código civil peruano respecto al Principio de Rogación solo hace
una mención, al utilizar la palabra “solicita”. El código civil peruano en su
artículo 2011º del Código Civil debió utilizar el término “título” porque al
emplear la palabra documento se debe de recalcar que además de la
solicitud interesan, para los fines de la inscripción, un documento y los
anexos del mismo.

ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS

El Reglamento General de los Registros Públicos regula la rogación en el
Titulo Preliminar numeral III con la denominación de Principio de Rogación y
de Titulación Auténtica.

TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE
LOS REGISTROS PUBLICOS

NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA

“Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

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Se presume que el presentante del título actúa en representación del
adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción
que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción
que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del
procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa,
salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13°, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o
conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de
éste”.

El numeral III del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, expresa quiénes son los sujetos legitimados para
solicitar la inscripción registral, incluyendo además de los otorgantes del acto
al tercero interesado, señalando al TITULO como el objeto de la calificación;
es decir, reemplazar el término “documento” – previsto en el Código Civil –
por uno de connotación más amplia, el “título”.

Es clara la distinción que hace el Reglamento al señalar la palabra “titulo” y
no “documento” como hace el Código Civil, puesto que es mas precisa y
además denota un contenido mas amplio que el siempre “documento” que
en realidad vendría a ser solo una parte de lo que se presenta al registro
para que el título se registre, porque además de la solicitud se presenta un
documento y los anexos de éste.

Además, este mismo artículo incluye una presunción jure et de jure al
señalar que el presentante del título es considerado como si actuara en
representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado
con la inscripción; todo esto con el objetivo de disminuir costos de
transacción3.

3
“Los costos de transacción son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas
circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que
éste se perfeccione en términos ineficientes”. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y
Economía: el análisis económico de las instituciones legales. Lima – Perú: Editorial Palestra
2006, p. 113.

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Dentro de la noción de “tercero interesado” debe incluirse al Notario que,
según el artículo 12º del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de
los instrumentos que ante él se otorguen.

TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PUBLICOS

ARTICULO 12º: SOLICITUD DE INSCRIPCION

“(…) El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de
inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad
puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados
(…)”.

Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Públicos, las
personas legitimadas para solicitar una inscripción son:

 Los otorgantes del acto o derecho
 Los terceros interesados
 Los Notarios Públicos

En los artículos subsiguientes se señalan la posibilidad que tiene el
presentante de poder desistirse de la rogatoria así como los requisitos que
debe reunir el título para esta prospere.

ASPECTO DOCTRINARIO

De acuerdo a Gómez Gálligo y Del Pozo Carrascosa4, señalan que “La
rogación o petición de inscripción es una declaración de voluntad unilateral y
recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral

4
Gómez Gálligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho
Hipotecario. Madrid – España: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63

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y hace que el Registrador deba calificar los títulos que se le presenten,
realizando la inscripción si la calificación es favorable, o bien suspendiéndola
o denegándola cuando del título examinado resulte un juicio desfavorable”.

Éstos autores indican que este principio es también considerado como una
petición de inscripción y toma en cuenta el aspecto de la declaración de
voluntad que será dirigida al Registrador para que éste pueda inscribir o no
el título.

Además, señalan que ésa solicitud es la que da origen al procedimiento
registral e indican que es el Registrador quien debe calificar los títulos que
se le presentan.

Con lo que en esta noción que dan los citados autores se hace referencia de
manera implícita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador,
esto no significa que se le “ruega” al Registrador que inscriba sino que el
Registrador está en la obligación de calificar el título presentado en virtud de
la rogación.

Así también Antonio R. Coghlan5 manifiesta que “el principio de rogación
describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento
registral del titulo que presenta a ese efecto”

Por su parte, Gonzales Loli6 señala respecto al Principio de Titulación
Auténtica que “el Principio de Titulación Auténtica no es diferente al que
normalmente se ha denominado de Instrumentación Pública, como una clase
de principio que constituye requisito de la extensión de los asientos de
inscripción. El término titulación autentica es frecuentemente utilizado por los
comentaristas de la legislación hipotecaria española…”

5
Coghlan, Antonio R. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo-Perrot,
Buenos Aires – Argentina, 1984, p. 105.
6
Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos. Editorial Gaceta Jurídica, Lima – Perú. 2002. p. 34.

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Finalmente, se debe precisar que el principio de rogación en sí misma no es
una solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a este
principio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pauta
para que se presenten los demás principios a lo largo del procedimiento
registral.

EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CÓDIGO CIVIL

La Exposición de Motivos del Código Civil señala que el artículo 2011º de
dicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificación, en cuanto
señala que con ello se permite señalar los criterios que el registrador debe
tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos que
pretenden lograr acogida registral.

Si bien dicha Exposición de Motivos hace un análisis acerca de la primera
parte del artículo 2011º indica también que dicha disposición alude al
principio de rogación, con ello hace referencia a la frase que señala el código
civil “….se solicita la inscripción…”, indicando que con ello se señala que la
inscripción se hace a solicitud del interesado.

Indica además, referente a la licitud del pacto de no inscripción que
imponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estas
obligaciones de no hacer están expresadas en la no realización de ningún
acto que derive o ayude a la inscripción y su incumplimiento se traduce en
daños y perjuicios.

Lo que la Exposición de Motivos del Código Civil hace referencia es que el
pacto de no inscripción es lícito e imponen obligaciones de no hacer a los
contratantes, con ello no se daría una inscripción, pero es por el acuerdo de
los contratantes.

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ASPECTO NORMATIVO

El Principio de Prioridad, en sentido lato –preferente y excluyente-, es el
único que se encuentra regulado en dos artículos del Código Civil, a saber:

CODIGO CIVIL

ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD

“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro”.

ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque
sea de fecha anterior”.

Ahora bien, el primer artículo parece muy claro, pues señala que,
dependiendo del momento en el que el título se inscribe en el registro, se le
otorgará a su titular preferencia en sus derechos; configurándose así el
primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.

Tal como se señala en la Exposición de Motivos: “Este artículo reconoce el
Principio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de
derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral.
En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en
función de la antigüedad de su inscripción”7.

7
Comisión Revisora Del Código Civil. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil-
Registros Públicos, p. 17.

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De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la
“inscripción” del título en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el
procedimiento registral –entiéndase que el mismo termina con la inscripción,
en el caso que la calificación haya sido positiva- se podrá tener preferencia
en los derechos.

Esta redacción a todas luces no resulta muy feliz, ¿por qué habría de
otorgarse la “preferencia” solo cuando se ha producido la inscripción?; ¿qué
sucede con los asientos de presentación?, ¿acaso ellos no gozan de dicha
preferencia?

Muchas interrogantes a causa de una no muy específica redacción; lo más
conveniente hubiera sido señalar que existe preferencia desde la
presentación del título por el Diario, entendiéndose por este momento –tal
como lo señala el artículo 12º del Texto Único Ordenado del Reglamento
General de los Registros Públicos- al que inicia el procedimiento registral; es
decir, habrá prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que
se presenta el título, con la consiguiente extensión del asiento de
presentación, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y no
como señala el artículo 2016º, desde la inscripción.

“La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del
procedimiento registral es mayor, pues (…) el efecto principal de su
extensión importa la obtención para el presente de un título de una
prioridad a oponer”8.

Sin embargo, este artículo aún es pasible de un cuestionamiento más: ¿A
qué derechos se refiere?, ¿qué derechos otorga el Registro sobre los que
existe preferencia? Podríamos justificar esta redacción amparándonos en la
idea de que el registrador habría regulado someramente esta materia pues

8
BECERRA SOSAYA, Marco. “El procedimiento registral en el nuevo Reglamento General
de los Registros Públicos”. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Nº
6. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 53-76.

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la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el
Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos –
vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo
que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad.

Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artículo
serían:

- El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador
Público.
- El derecho a ocupar una posición expectante mientras dura la
calificación.
- El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de
presentación (treinta y cinco días contados desde el día siguiente de
presentado el documento al Registro) nada ni nadie podrá vulnerar
nuestra posición (adquirimos un rango)9.

El segundo artículo, el artículo 2017º, está referido al otro tipo de prioridad:
La Prioridad Excluyente, conocida en el Código Civil como “Principio de
Impenetrabilidad”.

El mismo señala la prohibición dirigida al Registrador de inscribir un título
que sea incompatible con otro “ya inscrito” a pesar de que sea de fecha
anterior. Vale decir, no importa que el título presentado posteriormente
hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aquí lo que en realidad
importa es la inscripción, impera lo que señala el Registro: “La inscripción
(…) del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al presentado en
segundo lugar”10.

9
Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. “Principios registrales”. Lima - Perú:
Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10.
10
Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: ¿Cuándo existe
incompatibilidad en la inscripción de dos títulos presentados respecto a la misma partida?
Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Año II. Nº 7. Lima: Palestra
Editores, 2002, p. 221.

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Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentación, no señala
nada con respecto a ellos; además, no precisa cuándo un título puede
considerarse “incompatible” con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras,
serán dilucidadas a lo largo del presente trabajo.

Cabe señalar que el Principio de Prioridad, al igual que los demás que
orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos en una serie de
artículos:

TÍTULO PRELIMINAR DEL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL
REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.

NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.

De la lectura de los referidos artículos salta a la vista una regulación mucho
más rigurosa que la plasmada en el Código Civil, inclusive se hace mención
expresa a los asientos de presentación, lo que se había obviado en la norma
sustantiva.

El “Principio de Impenetrabilidad” cambia de nomen iuris a “Principio de
Prioridad Excluyente”, denominación mucho más acertada a efectos de
evitar cualquier tipo de confusión logrando que este sea considerado como
un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas
ni confusiones de ningún tipo.

El numeral IX del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos especifica el momento en el

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que verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir,
desde la extensión del asiento de presentación, pero no se limita a esto,
pues incluso va más allá al señalar que tanto los EFECTOS –término no
incluido en el Código Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se
RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentación.
Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de la
inscripción, de tal manera que si el título obtiene una calificación positiva,
recién en este momento tendrá preferencia, la misma que se retrotraerá a la
fecha en la que se extendió su asiento de presentación.

Sin embargo, esta redacción genera una interrogante: ¿Qué sucede
mientras tanto con el asiento de presentación?, ¿es que acaso este no
genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el título?
Ahora bien, lo más adecuado hubiera sido señalar que el asiento de
presentación per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedará sin
efecto de manera retroactiva en el caso que la calificación haya resultado
negativa, no lográndose la inscripción del título.

El numeral X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos –Principio de Prioridad Excluyente- es mucho más especifico que el
artículo 2017º del Código Civil –Principio de Impenetrabilidad-, pues hace
referencia indirectamente al asiento de presentación al señalar la frase
“pendiente de inscripción” e incluso, en lo referente al título presentado con
posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sino
también aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto
último parece un exceso, pues en realidad bastaba señalar que el título
posterior fuera de fecha anterior para comprender también dentro de este
margen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha.

Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Título
Preliminar, sino también en los artículos 19º al 30º pertenecientes al Título
III, Presentación de Títulos; los mismos que están referidos básicamente a
los asientos de presentación, cuestión que –como ya se expuso- es de suma
importancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artículos, el que

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nos interesa sobremanera es el artículo 26º, Títulos pendientes
incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al señalar
que mientras esté vigente el asiento de presentación, no se podrá inscribir
ningún otro título que sea incompatible con este.

Además, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulación de
la Prioridad Excluyente en el artículo 2017º del Código Civil; dicha duda era
la referida a la “incompatibilidad”, la misma que es aclarada por el artículo
26º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros
Públicos al establecer que un título es incompatible con otro YA
PRESENTADO –ojo, no inscrito- cuando la “eventual” inscripción del primero
EXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aquí se prescribe que
un título gozará de prioridad desde que se extiende su asiento de
presentación, sin condicionarla a su inscripción, de tal manera que por ese
solo hecho –la presentación- se produce el “cierre registral”11 para cualquier
otro título incompatible con este.

SU DESARROLLO DOCTRINARIO

El Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto
que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno llegó en
primer lugar se requiere que lo haga en relación a otros que también
participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores.

Para que la prioridad exista, se requiere de un mínimo de dos títulos, los que
deben ser contradictorios entre sí y tener la característica de haber sido
presentados al Registro e diferentes momentos, dándose así una
importancia al factor TIEMPO.
El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: “Prior tempore,
potior iure” –“Primero en el tiempo, mejor en el Derecho”-, incluso se llega a

11
Situación en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningún
título que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro.

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considerar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar al
Principio de Prioridad12; sin embargo, es necesario señalar que este principio
va mucho más allá.

LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONAL

Algunos autores señalan que existen tres conceptos del Principio de
Prioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre
registral)13.

Roca Sastre14 lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cual
el acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE a
cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sido
posteriormente aunque fuese de fecha anterior.

Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, no
tiene ingreso en el Registro, produciéndose el “cierre registral” (Prioridad
Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede
perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad).

Es necesario señalar que tales aspectos de la prioridad son analizados y
desarrollados por la doctrina española, pues en nuestro país solo se aborda
al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la
prioridad excluyente.

12
Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55.
13
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p.
125.
14
Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1.

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ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE
PRIORIDAD

La prioridad, desde un enfoque material, está referida a la preferencia de
una situación jurídica con respecto a la otra en relación al momento de
acceso al Registro (Prioridad preferente).

La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibición que
recae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir
derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridad
excluyente).

Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esa
preferencia por el título que primero ingresa al Registro sobre los que
ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno
de ellos fue otorgado.

Tal como lo señala Américo Atilio Cornejo15, la prioridad es dada por la fecha
de ingreso del documento en el Registro y no por la del documento.

CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALES

Tal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una
dualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su división
se debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas a
desarrollarse durante el procedimiento registral.

La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo
a la calificación y se configura cuando ingresan dos o más títulos que
contienen derechos COMPATIBLES entre sí, tal como sucede en el caso de

15
Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125.

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dos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos se
inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en relación al rango
sobre el que ingresó posteriormente.

La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificación y está
referida a la situación en la que dos o más títulos contienen derechos
INCOMPATIBLES entre sí, “…por lo que no procede la inscripción de ambos
y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o
presentación del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al
presentado en segundo lugar”16.

Con respecto al “cierre registral”, Lacruz Berdejo señala que “la regla de
prioridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro,
establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos
compatibles inscritos, por fechas de presentación –Prioridad Preferente-,
sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya
registrado –Prioridad Excluyente-”17.

Dicha situación, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al
Registro dos títulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo
inmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente la
venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aquí el
título que tiene la prioridad es el que se inscribirá, rechazando al otro, puesto
que ambos contienen derechos incompatibles entre sí.

16
Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit.
17
Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III:
Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p. 134.

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ASPECTO NORMATIVO

ANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVIL

El código civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artículo 2011º
del Código Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino también
a la calificación. Dicho artículo enuncia lo siguiente:

CODIGO CIVIL

ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los registros públicos.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución
judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)
(*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto
Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución
Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

Señala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, la
capacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender que
todo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar la
legalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad

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de los otorgantes, califica dicha legalidad; así también cuando califica la
validez del acto está calificando la legalidad.

Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendiéndose todo ello
como legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.

Pero ¿qué quiere decir con todo ello? Cuando el código civil señala de ellos
hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto
materia de inscripción; así también cuando indica de sus antecedentes está
indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas
registrales, títulos archivados, índices y los asientos de presentación. Y
cuando indica de los asientos de los registros públicos donde se está
refiriendo a la partida o partidas que están directamente vinculadas al título.

En dicho artículo se debe hacer referencia un análisis adicional respecto al
segundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil:

(…) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución
judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)
(*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto
Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución
Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

El segundo párrafo del articulo 2011º del Código Civil ha sido agregado por
la Primera Disposición Modificatoria del Código Procesal Civil.

Con ello el código procesal civil relaciona de manera expresa al principio de
legalidad con la calificación.

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Señala además que la calificación de la legalidad no se aplica bajo
responsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolución judicial
que ordene la inscripción; es decir, lo que el código procesal civil señala es
que el Registrador ¿no puede calificar la legalidad de los documentos
judiciales?

Además el último párrafo del 2011º del Código Civil indica que el Registrador
podrá, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al registro.

Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el código civil
además de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documento
judicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio de
Legalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si el
Registrador requiere verificar algo sólo puede solicitar aclaraciones ¿al
Juez? Si, a la misma persona que emitió dicho documento.

Este tema de calificación de documento judicial será analizado con mayor
profundidad a lo largo del trabajo.

ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS

 El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del Titulo
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos que
indica:


NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD

"Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita
la inscripción.

- 20 -


La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción
La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro".

.
El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos señala que son los Registradores quienes tienen a su
cargo la calificación de la legalidad del titulo; reiterando el concepto de lo
que califica el Registrador es la legalidad.

El Reglamento General de los Registros Públicos señala además que la
calificación también se hace de la verificación de los obstáculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del
acto o derecho.

La existencia de los obstáculos que emanan de la partida con ello se debe
verificar la existencia de títulos pendientes y por tanto verificar la validez y
naturaleza del acto o del contrato, es por ello que se debe verificar la
formalidad del titulo en el que consta el acto o contrato y la formalidad de
ellos no basta, sino que también se verifica la formalidad de los demás
documentos presentados.

Indica también que la calificación comprende la condición de inscribible del
acto o contrato con lo que quiere decir que se debe de comprobar el acto o
el derecho inscribible y los documentos que conforman el titulo.

El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos nos señala que esa calificación se va a realizar sobre la
base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a
aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el

- 21 -


Registro; ello quiere decir que al realizar la calificación se va a confrontar
tanto los títulos presentados con los asientos y complementariamente los
antecedentes.

 Siguiendo con el análisis del Reglamento General de Registros Públicos,
en el Título IV que se refiere a la calificación, en el artículo 31º señala lo
siguiente:

TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS

ARTÍCULO 31: DEFINCION DE CALIFICACION

“La calificación registral es la evaluación integral de los títulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia
de su inscripción. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en
primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de
manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los
límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas
registrales.

En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal
Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos
ingresados al registro”.

Nos hace referencia a que la calificación registral evalúa de manera integral
a los títulos presentados al registros y con ello lo que hace el Registrador es
determinar la procedencia de su inscripción; es decir, que con ello en la
calificación Registral lo que hace el Registrador es evaluar si el acto es o no
es inscribible, si el acto tiene o no la condición de inscribible.

Ahora, no sólo son los Registradores los que califican la legalidad del título
que se quiere inscribir sino que el artículo 31º indica que el Tribunal Registral
también tiene dicha función de calificación pero en una segunda instancia.

- 22 -


Tanto el Registrador como el Tribunal Registral deben de actuar de manera
independiente, es decir, deben de poseer autonomía tal que nada ni nadie
interfiera en sus decisiones ¿pero ello se dejaría de respetar en el caso de la
calificación de documentos judiciales?

Además actúan en forma personal e indelegable, lo que significan que son
ellos los que deben de calificar la legalidad de los títulos ha inscribirse y no
persona distinto a ellos.

Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, ¿acaso son los mismos
Registradores los que califican o son otras personas los que realizan una
“calificación previa”?.

La actuación del Registrador y del Tribunal Registral debe de realizarse
respetando los términos y limites establecidos en el Reglamento General de
Registros Públicos y de las demás normas registrales, ellos actúan
respetando cada uno de los preceptos de dichas normas.

El Registrador y el Tribunal Registral al calificar la legalidad van a propiciar y
facilitar las inscripciones de los títulos ingresados en el registro.

 Por otro lado, el artículo 3218 del TUO del Reglamento General de
Registros Públicos habla acerca de los alcances que tiene la calificación

18
Artículo 32°.- Alcances de la calificación
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los
títulos ingresados para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.
En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto
otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente,
deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma
persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad
del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;

- 23 -


señalando todos los requerimientos que deben de calificar y evaluar el
Registrador y el Tribunal Registral de los títulos ingresados para que sean
inscritos.

Así, señala que se debe confrontar los títulos con los asientos de inscripción,
de la partida registral en donde se inscribirá, si tienen cierta adecuación
entre ellos. Además, se debe confrontar de manera complementaria con los
antecedentes registrales. Señala también que en caso que exista
discrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga el
acto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un convenio
de interconexión vigente. Esto significa que para darse la calificación el
Registrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizados
tanto del titular registral como de quien otorga el acto.

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el
título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique
el título;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral
vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos
antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son
objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la
partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de
Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos
registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a fin
de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el
Sistema Nacional de los Registros Públicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripción del título objeto de calificación.

El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido
de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que
anteceden.

En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto
por el segundo párrafo del artículo 2011° del Código Civil.

- 24 -


Se debe verificar, como también señala el numeral V del Título Preliminar del
TUO del Reglamento General de Registros Públicos, la existencia de
obstáculos que emanen de la partida ha inscribir, además de los títulos
pendientes, éstos se verifican puesto que de existir algún obstáculo en los
títulos pendientes lo que sucedería es que se impida que se inscriba dicho
titulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir.

También se verifica la validez y la naturaleza inscribible del acto o contratos
y verifican la formalidad del titulo, entendiéndose a éste como un documento
en el que consta el acto o contrato y la formalidad de los demás títulos
presentados.

Se debe de comprobar que el acto o derecho inscribible y lo documentos
que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales y si cumplen
con los requisitos establecidos en las normas, con lo que se realiza una
comprobación entre el acto o derecho inscribible con la norma.

Al calificar se verifica la competencia del funcionario administrador o del
Notario. En esta norma se hace mención a la persona del Funcionario
Administrativo y a la del Notario que autorice o certifique el titulo; pero no
mencionan al Juez a quien también se le debe verificar su competencia, sin
embargo, el Reglamento no lo nombra.

El artículo 32º del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
señala que se debe verificar la capacidad de los otorgantes por lo que
resulte del titulo, entendiéndose a éste como el documento, la partida
registral y complementariamente de sus antecedentes; así como de las
partidas de los Registros Personal, Testamentos y Sucesión Intestada. Lo
que quiere decir que la capacidad de los otorgantes es importante a efectos
de que se llegue a calificar la legalidad de los títulos inscribibles.

Así mismo, se verifica la representación invocada por los otorgantes, lo que
quiere decir que no solo importan los otorgantes para efectos de la
calificación, sino que también interesan los representantes de ellos; esta

- 25 -


representación invocada por los otorgantes se va a verificar por lo que
resulte del título, de la partida registral, de las partidas del Registro de
Personas Jurídicas o Mandatos y Poderes. Se tiene que verificar todos los
documentos referentes a la representación para que se logre la calificación
del titulo inscribible.

Además, para calificar se tiene que buscar los datos en los índices y partida
registrales para no exigirle al usuario información que ya tengan en los
Registros.

Finalmente, se debe de rectificar los errores materiales o de concepto que
generen una denegatoria de inscripción del titulo objeto de calificación. Ello
deberá ser rectificado de oficio o deberá disponerse la rectificación.

 El articulo 3419 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos
señala en qué casos el Registrador o el Vocal del Tribunal Registral se debe
abstener de calificar; donde señala como una de estas abstenciones que, en
caso de parentesco (4 grado de consaguinidad y 2 grado de afinidad) con
alguno de los interesados, pero no solo ellos sino también sus
representantes o apoderados, incluso, con algún abogado que interviene en

19
Artículo 34.- Abstención en la calificación
El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deberá abstenerse de intervenir en la
calificación del título materia de inscripción cuando:
a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad
con cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de éstos, o con algún
abogado que interviene en el título; o su cónyuge intervenga en cualquiera de las calidades
señaladas;
b) Conste su intervención como abogado en el título materia de inscripción, o hubiese
actuado como abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativo
del cual emana la resolución materia de inscripción;
c) Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algún tipo
de representación de la persona jurídica a la cual se refiera el título materia de inscripción;
d) La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente;
e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelación, en primera
instancia registral.
De no mediar abstención previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarse
por la omisión de la abstención, cualquier interesado podrá recusar la intervención del
Registrador o Vocal del Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antes
mencionadas.

- 26 -


el titulo; o su cónyuge intervenga, como lo que esta norma ha sido especifica
en lo que respecta el caso de abstenciones.

Esta causal de abstención como las demás que señala esta norma sirven
para que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal del
Tribunal Registral tome una decisión y lo haga teniendo siempre presente los
principios de ética y también por mandato de la norma; la abstención
voluntaria normada en el artículo 3520 se da por principios de ética o como lo
indica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza.

COMPARACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL Y DEL TITULO
PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PÚBLICOS

El principio de Legalidad en el Código Civil Peruano se norma en el artículo
2011º del Código Civil21 y en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del
Reglamento General de Registros Públicos, ambos señalan que lo que los
registradores califican es la legalidad del titulo inscribible.

20
Artículo 35.- Abstención voluntaria
Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artículo precedente, el
Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a la
autoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento de
determinado título. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstención
emitirá de ser el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal la calificación del
título correspondiente.
21
Artículo 2011º del Código Civil
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (*)
(*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del
Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-
04-93

- 27 -


En el código civil se señala que la legalidad comprende la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto; en tanto que el numeral V del Titulo
Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Públicos indica
que la legalidad comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto.

Con lo que se puede inferir que tanto para el Código Civil como para el
Reglamento General de Registros Públicos la legalidad es la misma salvo
que en el Código Civil se habla de documentos y en el Reglamento hacen
referencia a los títulos.

En el Titulo Preliminar del Reglamento General de Registros Públicos
además señala que la calificación comprende también la verificación delos
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de
inscribible del acto o derecho.

Además, existe otra discrepancia respecto a los términos utilizados en el
Código Civil y el Reglamento General de Registros Públicos:

Código Civil Titulo Preliminar del Reglamento

De ellos Título presentado

Asiento del Registro Partida o partidas directamente
vinculadas al título.
Antecedentes Antecedentes.
Complementariamente.

- 28 -


ASPECTO DOCTRINARIO

Este principio es uno de los más importantes dentro del procedimiento
registral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar el
titulo cuya inscripción se solicita con el objeto de comprobar el cumplimiento
de los requisitos legales necesarios para su inscripción.

Según Alvaro Delgado Scheelje: “la calificación registral es el juicio de valor
que realiza el Registrador a efectos de determinar si el titulo presentado al
Registro para su inscripción es inscribible. Es decir, se trata de definir si el
derecho o situación jurídica contenida en el respectivo título y cuya
publicidad registral se pretende a través de la inscripción que se solicita,
merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles por
terceros, beneficiándose de esta manera los titulares del derecho o situación
jurídica publicada con la legitimación y protección que emanan directamente
de tal publicidad, en función de los principios registrales que cada sistema
recoge”22.

Se señala entonces que en el Principio de legalidad el Registrador califica la
legalidad del titulo que quiere inscribir.

En esta calificación se verifica el cumplimiento de formalidades de los
documentos del titulo, de la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.

Así también Luis Moisset de Espanés señala respecto al Principio de
Legalidad que es aquel “(...) en virtud del cual se establece como una
facultad y deber del registrador efectuar un estudio previo de los documentos
que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo”23

22
Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima – Perú: Gaceta Jurídica Editores,
Primera Edición 1998, p. 281.
23
Moisset De Espanés, Luis. La Publicidad Registral. Lima – Perú: Palestra Editores, 2004,
p. 189.

- 29 -


Por su parte, José María Chico y Ortiz señalan que “doctrinaria y legalmente
se da como necesaria la función calificadora para que a través de la misma
se pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a la
calificación registral como una de las manifestaciones del principio de
legalidad. Si bien la función calificadora tiene un aspecto de “control de la
legalidad”, también ofrece un aspecto de “función creadora”, llegándose a las
denominaciones “calificación control” y “calificación creación” 24.
Respecto al control de legalidad del titulo, la calificación es rigurosa en el
contenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es la
referencia a la calificación que hace el Registrador al titulo inscribible.

¿QUÉ RELACIÓN TIENE LA LEGALIDAD CON LA
CALIFICACIÓN REGISTRAL?, ¿ES ACASO ESTA ÚLTIMA
UNA PARTE DE LA LEGALIDAD O VICEVERSA?

Para arribar a una respuesta es necesario analizar algunas posiciones
doctrinarias que se pronuncian al respecto, para tal efecto señalaremos a
algunos autores, tales como Antonio Monserrat Valero, para quien “el
registrador realiza la función de calificar el titulo que se presenta para su
inscripción bajo el principio de legalidad; es decir, ha de comprobar que el
título se ajusta a las leyes, y solo si es así lo inscribirá” 25. De todo esto se
puede desprender que para este autor la legalidad es una parte de la
calificación.

Por su parte, Américo Atilio Cornejo señala que “el fundamento del principio
de legalidad en lo atinente al análisis del documento, se funda en la
necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa
al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de

24
Chico Y Ortiz, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid – España: Marcial
Pons Ediciones Jurídicas y Sociales S.A, 2000, p. 528.
25
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid – España: Editorial
Civitas 2000, p. 99.

- 30 -


autenticidad. El análisis que el registro efectúa para hacer efectivo el
principio de legalidad se llama calificación y la función que en consecuencia
de ello se ejerce se denomina función calificadora” 26. Por lo que podemos
señalar que este autor identifica a la calificación como parte de la legalidad.
Después de haber analizado la doctrina, podemos afirmar que la legalidad
es uno de los principios que forman parte del procedimiento registral, incluso
podríamos decir que es uno de los más importantes, pero de ninguna
manera tiene como elemento a la calificación, esta es mucho más amplia;
esta es precisamente la labor que desempeña el Registrador y que tiene
como fin la inscripción del título. Es justamente en ella donde convergen
varios principios registrales tales como el tracto sucesivo y la prioridad
excluyente, y en la que encontramos también al principio de legalidad.

Por todo ello, podemos concluir afirmando que la relación es calificación –
legalidad y no legalidad – calificación, por ser esta última una noción más
amplia que comprende a la legalidad.

CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: ¿UNA
EXCEPCION A LA REGLA?

Como se sabe los documentos judiciales pueden ser susceptibles de
calificación, sin embargo, este documento judicial no se califica.

Pero ¿a qué se debe esta excepción? Se señala que debido a que este
documento es generado por una decisión emitida por un juez, se piensa que
por tener tal cargo su decisión puede ser considerada “absoluta”, es decir,
que su decisión no puede ser calificada por un funcionario administrativo
como es el caso del Registrador.

26
Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires – Argentina: Editorial Astrea,
1994, p. 202.

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Se podría pensar que de alguna manera se considera que el Juez por
poseer tal investidura es “superior”, por tanto, el Registrador es considerado
“inferior” y que si el Registrador califica el documento judicial estaría
alterando los pronunciamientos de un fallo, incluso, señalan que si el
Registrador se niega a dar el debido cumplimiento a las sentencias judiciales
sería una desobediencia de su parte.

De acuerdo a Chico y Ortiz “no es posible ver en cada registrador que
observa un título de origen judicial a un imputado en una causa por
desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la
actuación judicial” 27.

Chico y Ortiz precisa respecto a la desobediencia que al registrador que
observa un documento judicial que no es un imputado por desacato, es
decir, que no se puede sancionar esa conducta que toma el registrador
porque solo cumple su función que es la de calificar los títulos a inscribirse.

La legislación nacional en el artículo 2011º del Código Civil en el ultimo
párrafo que fue agregado por la Primer Disposición Modificatoria del Código
Procesal Civil, señala que sólo en los casos de documentos judiciales no se
calificará la legalidad de dichos documentos; es decir, en el Perú se le dice
al Registrador que no puede calificar la legalidad de documentos emitidos
por un Juez que son presentados al registro para su inscripción.

Así Alvaro Delgado Scheelje expresa que “el segundo párrafo del vigente
artículo 2011º, que prohíbe al Registrador calificar las resoluciones judiciales
que contengan un mandato judicial de inscripción, permitiéndosele a lo
mucho pedir aclaraciones o rectificaciones, fue adicionado por la primera
disposición modificatoria del TUO del Código procesal civil (...), y ha

27
Chico y Ortiz, José María. La Función calificadora: sus analogías y diferencias con otros.
En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de
Derecho Registral. p. 259.

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suscitado una serie de polémicas e incluso enfrentamientos entre
Registradores y jueces” 28.

Respecto a la norma peruana, se entiende que está hecha para que el
Registrador no califique sólo cuando se trate de inscripción (que
generalmente son sentencias) y no para la anotación preventiva donde sí se
califica puesto que no es una sentencia que genera inscripción.
Ahora, se debe entender a éstas anotaciones preventivas como las
demandas y los embargos (los que no pueden inscribirse) a éstos sí se
pueden calificar.

Se sabe que la demanda tiene un efecto publicitario de prevenir que haya
juicio sobre un determinado acto y el embargo es una medida preventiva,
coercitiva.

Por tanto, no en todos los casos el Registrador no puede calificar la legalidad
de un documento judicial, como los que hemos señalado en el párrafo
anterior.

El Registrador se encuentra atado de pies y manos en lo que se refiere a
calificación de documentos judiciales, puesto que además de los que señala
el Código Civil peruano, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo
4º indica:

ARTICULO 4 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL

“Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las
decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial
competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus
fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la
responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala.

28
Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real Nº 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p.
41.

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Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la
organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de
causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto
resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido,
ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la
responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada
caso.
Esta disposición no afecta el derecho de gracia.”

Todo ello significa que el Registrador sí o sí debe dar cumplimiento a
decisiones judiciales, es decir, no pueden calificar.

Sin embargo, el Registrador no califica el contenido, ni su fundamento, ni
restringe sus efectos, como señala la ley.

Se desprende de la norma que el Registrador se encuentra obligado a
“acatar y dar cumplimiento” a las decisiones judiciales. Si el Registrador
debe de cumplir con la función a la que esta destinado, lo que debe de hacer
es calificar el documento, sin interesar que detrás de ello se encuentre
alguna autoridad como el caso de los jueces, acaso por este hecho la
calificación de documento judicial es ¿una excepción a la regla?

El artículo 4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial claramente señala que
ninguna persona o autoridad puede desobedecer o no dar cumplimiento a
las decisiones judiciales, de ello se infiere que, el Registrador no puede
“desobedecer” y que ¿no debe calificar? Sin embargo, el Registrador no
califica el contenido de ese documento judicial, entonces ¿porque se le
prohíbe su calificación?

La Ley Orgánica del Poder Judicial también se puse en el supuesto de que
efectivamente un Registrador “desobedezca” el mandato judicial, entonces
para ello se da el artículo 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial que
señala:

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ARTICULO 9 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL

“Los Magistrados pueden llamar la atención, o sancionar con apercibimientos,
multas, pedidos de suspensión o destitución, o solicitar su sanción, de todas las
personas que se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe, planteen
solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes
señalados en el artículo anterior, así como cuando incumplan sus mandatos.
Esta facultad comprende también a los abogados.”

Este dispositivo legal indica que los jueces decretan apercibimientos a
personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Pero, el hecho de
que el Registrador cumpla con su deber no debería generar un
apercibimiento.
En el Perú el Registrador es responsable por no calificar una resolución
judicial; por tanto, en Resoluciones Judiciales el Registrador no deberá
calificar el principio de legalidad, puesto que si lo hiciera el Juez le decretará
un apercibimiento.

Sin embargo, el artículo 2011º del Código Civil señala que los registradores
pueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esas
solicitudes de aclaración que se le envían al Juez son todo un trámite que
empeora la situación puesto que mientras que el registrador envía esas
solicitudes los jueces también puedan generar apercibimientos.

- 35 -


ACCION POPULAR 29

Expediente. Nº 2145 – 2003.

Andrés Ángel Montoya Mendoza y SUNARP

Este recurso de acción popular se refiere al último párrafo del artículo 3230
del TUO del Reglamento General de Registros Públicos. El recurrente
solicitó mediante este recurso de acción popular para declarar la
inconstitucionalidad, la ilegalidad y la consecuente inaplicabilidad del último
párrafo del artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos.
Además, fundamentó el recurso en la infracción del numeral 2 del artículo
13931 de la Constitución Política, así como del artículo 432 de la Ley Orgánica
del Poder Judicial y el artículo 2011º del Código Civil.

En este sentido, el contenido del párrafo en cuestión otorga al registrador
público facultades de calificación de un mandato judicial en cuanto a su
contenido, lo cual ocasiona retardo de la ejecución de las resoluciones
judiciales.
Se declara la inconstitucionalidad debido a que se otorgó al Registrador la
facultad de calificación de un mandato judicial.

29
ACCION POPULAR Nº 2145 – 2003. Corte Suprema de Justicia Sala de Derecho
Constitucional y Social. Publicado el 12.02.2005 en El Peruano.
30
Artículo 32º.- Alcances de la calificación
“ (…) En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación se
efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad
que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos
de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho.
Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que
resulten indispensables para que se registre la resolución judicial.”
31
Artículo 139º.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:
“2. La independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.
Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el órgano jurisdiccional ni
interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que
han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trámite, ni modificar
sentencias ni retardar su ejecución (…).”
32
Artículo 4º del TUO de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
“Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de índole administrativo emanada de la autoridad judicial competente, en sus
propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos
o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley
señala.”

- 36 -


Indican que se trata de una caso de infracción a la Constitución y a la ley, lo
cual no es cierto puesto que la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos y
es competente para normar aspectos registrales, es por ello que aprobó el
nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y en él se reguló lo
relacionado a la inscripción registral ordenada por mandato judicial.

El último párrafo del artículo 32º del Reglamento General de los Registros
Públicos no pretende interferir los mandatos judiciales, ni dejar sin efecto
resoluciones con calidad de cosa juzgada ni retardar la ejecución de
sentencias, sino por el contrario, busca que el mandato judicial sea cumplido
cabalmente y que no se cometan errores.
El artículo 32º del Reglamento General de Registros Públicos indica que el
Registrador no exige el cumplimiento de la inscripción de actos previos que
resulten indispensables para que se registre la Resolución judicial, por tanto,
el Registrador puede o no puede exigir el cumplimiento de la inscripción de
actos previos.

Señala también que de acuerdo al articulo 139º de la Constitución existe
inconstitucionalidad porque se concede a un funcionario administrativo la
posibilidad de exigir el cumplimiento de determinados actos previos para la
inscripción de una resolución judicial, por tanto, aquí tampoco hay una
obligación, solo una posibilidad.

Cabe preguntarnos si ¿el artículo 32º otorga la facultad al Registrador
para calificar un mandato judicial? No, no califica el mandato, solo analiza
el acceso de esa resolución al registro y en realidades distintas. Ese
mandato no se revisa.

Finalmente se consideró que no se trataba de un caso de infracción a la
Constitución ni a la ley, sino que era un caso de regulación del segundo
párrafo del artículo 2011º del Código Civil, referido a la inscripción ordenada
por mandato judicial, por tanto, ello no infringe disposiciones constitucionales
ni legales.

- 37 -


ASPECTO NORMATIVO

El Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los demás, se encuentra
regulado en el Código Civil:

ARTÍCULO 2015º: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

“Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane”.

Si analizamos este artículo, podremos determinar que cualquier inscripción
hecha en el Registro, debe tener como requisito ineludible un derecho del
que derive, el cual debe encontrarse previamente inscrito; sin embargo,
existe una excepción referida a la primera inscripción que, por ser la
primigenia, no tiene como base ningún derecho anterior.

Ahora bien, este artículo incluye dentro de su redacción dos nociones, la del
derecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al señalar: “..sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho..”, por lo que hace alusión a dos
momentos distintos.

La norma sustantiva, con la expresión “inscrito”, hace referencia a la
situación en la que, en el momento de la presentación del título al Registro,
se encuentra YA INSCRITO el derecho del cual este deriva. En cambio, al
decir “se inscriba”, hace suponer una situación distinta; en esta última,
después de haberse presentado el título y en el momento de la calificación,

- 38 -


el registrador se percata de la NO inscripción del derecho del cual emana,
por lo tanto, lo observará y exigirá la subsanación de este defecto.

Es decir, en el primer caso, el derecho se encuentra YA INSCRITO al
momento de presentarse el título no ocurriendo lo mismo en el segundo,
pues el derecho NO está INSCRITO, pero se inscribirá al subsanar la
observación.

Es así como se presentan dos situaciones, la del derecho inscrito y la del
que se vaya a inscribir, con cuyo cumplimiento se configurará el Principio
de Tracto Sucesivo.

Sin embargo, este principio también se encuentra previsto en el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos:


NUMERAL VI: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

“Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o
se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.

Este artículo, a simple vista, es mucho más específico que el artículo 2015º
del Código Civil, pues no solo hace referencia a la inscripción del derecho
de donde emana, sino también a la del ACTO PREVIO. Pero ¿es que acaso
“derecho” y “acto previo” son dos cosas distintas? Y, si lo son, ¿en qué
radica esta diferencia?, ¿es esta relevante?

Ahora bien, ¿qué es lo que realmente se inscribe?, ¿los actos o los
derechos? De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos,
derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muy
claras.

- 39 -


Asimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusión del “acto
previo” en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra Jorge
Gonzáles Loli, quien señala lo siguiente:

“De ello se desprende que el NRGRP, en el afán de establecer normas
aplicables a todos los registros jurídicos, ha incluido dentro de la definición
de tracto sucesivo, la de inscripción de acto previo, entendiendo que si bien
existirá conexión entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que el
derecho de uno emane del otro. Así, por ejemplo, en la constitución de una
sociedad se establecen los límites de actuación de los diversos órganos
societarios, a la que deberán adecuarse los actos que ellos efectúen y
pretendan inscribir, pero no podrá sostenerse que el derecho de estos
emana del acto constitutivo”33.

También podemos citar a Gunther Gonzáles Barrón, quien expresa que:

“En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer una
distinción entre tracto sucesivo e inscripción de acto previo, el primero
aplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundo
sería aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sin
embargo, esta distinción terminológica no resulta precisa ni adecuada a
tenor de los antecedentes históricos”34.

No obstante, esto no es todo, el referido artículo le agrega dos calificativos al
acto previo, este debe ser NECESARIO o ADECUADO. Nuevamente la
norma deja abierta la puerta a una serie de cuestionamientos, ¿qué se
entiende por acto previo “NECESARIO”? y ¿cuándo estamos ante un acto
previo “ADECUADO”? La primera interrogante es más sencilla de dilucidar,
pues entendemos por acto previo NECESARIO a aquel cuya inscripción es
imprescindible para poder extender la del título presentado. Sin embargo, no

33
Jorge Gonzáles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima:
Gaceta Jurídica, 2002, p. 61.
34
Gunther González Barrón. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista
Editores, 2004, p. 506.

- 40 -


podemos decir lo mismo con respecto a la segunda interrogante, pues ¿qué
es realmente un acto previo “ADECUADO”? y, si este es posible, ¿cuándo
estaríamos ante un acto previo “INADECUADO”?
Evidentemente quien debería calificar la adecuación o no de un acto previo
sería el registrador, pero esta calificación resultaría de índole subjetiva con lo
que se produciría cierta inseguridad jurídica, pues la adecuación o no del
acto estaría determinada arbitrariamente por el registrador, quedaría a su
criterio, no respondiendo a parámetros técnicos.

Hubiera sido mejor prescindir del término “ADECUADO”, para así evitar una
serie de dudas en torno a él y la inseguridad jurídica que generaría su
determinación por parte del registrador. Bastaba en realidad con señalar que
el acto previo debía ser solo NECESARIO, logrando así una comprensión
más clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del
Reglamento General de los Registros Públicos.

Además, hay que añadir que la norma termina con la frase “salvo
disposición en contrario”, con lo que señala la posibilidad de que puedan
existir excepciones a este principio, pero las mismas solo serán establecidas
por ley, teniendo así algunos ejemplos, a saber:

1.- La inscripción de la inmatriculación, en el Derecho Registral
Inmobiliario35.

2.- La inscripción de la disolución de las sociedades irregulares, en el campo
del Derecho Societario36.

35
Artículo 2018º.- Primera inscripción de dominio (Código Civil)
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido
de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
36
Artículo 431.- Disolución y liquidación de la sociedad irregular (Ley General de
Sociedades)
La disolución de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades y
puede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba.
Debe inscribirse la disolución de la sociedad irregular inscrita en el Registro.
La disolución de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las acciones
contra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidación de la sociedad
irregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley.

- 41 -


ASPECTO DOCTRINARIO

El Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las
inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos
generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea
consecuencia del anterior “de manera que el transferente de hoy sea el
adquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente de
mañana”37.

Tal como lo contempla el artículo 20º de la Ley Hipotecaria española, la
misma que prescribe que “para inscribir o anotar títulos que afecten a
derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el
derecho del otorgante” 38.

De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por José Antonio
Álvarez Caperochipi al decir: “El tracto sucesivo es en consecuencia el
encadenamiento causal de las inscripciones. Por medio del tracto sucesivo
se pretenden facilitar el conocimiento exacto del historial jurídico de una
finca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre la
misma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registral
el conjunto de las transmisiones y gravámenes de la finca inmatriculada” 39.

Por su parte, Américo Atilio Cornejo concibe al Tracto Sucesivo como: “Un
mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de
las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a
base de formar todos los actos adquisitivos inscritos, una continuidad
perfecta en orden al tiempo sin salto alguno” 40.

37
Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796.
38
Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p.
147.
39
Álvarez Caperochipi, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres,
2006, p. 153.
40
Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109.

- 42 -


Es así que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro del
procedimiento registral en el momento de la CALIFICACIÓN;
constituyéndose en un requisito imprescindible para poder mantener el orden
dentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configuraría la
existencia de más de un propietario, porque no se requeriría que el derecho
del transmitente esté previamente inscrito.

SU NATURALEZA JURÍDICA, ¿FORMAL O SUSTANTIVA?

La determinación de la naturaleza jurídica de este principio ha dado lugar a
grandes discusiones doctrinarias, por lo que se hace necesario explicar cada
una de dichas posiciones para poder arribar a la más adecuada:

I.- NATURALEZA FORMAL
Concibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripción;
teniendo como uno de sus representantes al español Roca Sastre, quien
señala que “el ejercicio de la facultad dispositiva es independiente de si el
disponente tiene o no inscrito su título adquisitivo, aislándose la vida registral
del orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripción de un acto
dispositivo, no para la validez de este” 41.

Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes “la previa inscripción
de la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo del
otorgamiento, sino al de la inscripción de la adquisición (o constitución) a
favor del adquirente”42.

Es decir, tiene naturaleza formal puesto que solo se exige su cumplimiento
en el momento de inscribir el título, más no para poder realizar el acto
dispositivo contenido en este.

41
Roca Sastre, Ramón María. Op. Cit.
42
La Cruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario
Registral. Barcelona: Bosch, 1984, p. 291.

- 43 -


II.- NATURALEZA SUSTANTIVA
Concibe a este principio como “requisito” para ejercer la facultad dispositiva,
teniendo como fundamento la máxima romana de que “nadie puede
transmitir más derecho del que tiene”. El argentino Villaro43 es uno de sus
representantes, puesto que sostiene que este principio es un elemento
sustancial que atañe a la legitimación para disponer del derecho, e incluso
llega a configurarlo como un elemento que integra la tipicidad del derecho
real y, por lo tanto, impregnado de orden público.

Por nuestra parte, adoptamos una posición ecléctica al sostener que dicho
principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial;
la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificación, pero visto
desde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva también en la
calificación, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir,
cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistral
para calificar el título, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito
sustantivo.

EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REAL

Antes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmente
dos tipos de técnicas registrales: El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL,
entendiendo como “técnica registral” a “la forma o modo de llevarse los
libros o tomos y/o fichas de inscripción en los diversos registros que
comprenden el Sistema Nacional de Registros Públicos”44.

I.- EL FOLIO PERSONAL
En virtud a él, los asientos se ordenan cronológicamente según el ingreso de
los títulos al Diario y los índices se llevan en consideración a los nombres de

43
Villaro, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires:
Editorial Ciudad de Buenos Aires, 1999, p. 83-86.
44
Guevara Manrique, Rubén. Derecho Registral. Lima: Gráfica Horizonte, 1999, p. 78.

- 44 -


los titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes,
sino por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los
propietarios.

II.- EL FOLIO REAL
En función a él, los títulos o los derechos reales se ordenan por los bienes
sobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho –el bien-;
por lo que todo el historial jurídico de un bien se encuentra en una sola
partida.

Es en esta última técnica en donde se requiere adoptar el Principio de
Tracto Sucesivo, pues se necesita seguir un orden para evitar que
cualquiera pueda ingresar su título al Registro sin necesidad de que el
derecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dándose
situaciones en las que conste más de un propietario en la partida de un
mismo bien.

Es así que, como consecuencia de la adopción del Principio de Tracto
Sucesivo, se requiere –para la inscripción de un título- que se encuentre
previamente inscrito el derecho del transmitente.

“Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) solo se
inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de “A” como propietario,
de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar
debidamente concatenadas entre sí, no pueden haber vacíos en la cadena
de transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse con
el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada
inmueble”45.

45
Gaete González, Eugenio Alberto. “El sistema de folio real y el catastro. Bases para
modernizar el registro”. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Año II.
Nº 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14.

- 45 -


“Esta vinculación de rasgos característicos de un sistema registral (folio real-
tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el
historial jurídico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que
afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo
(sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema”46.

En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL no
se necesita del Tracto Sucesivo, pues los títulos se inscriben según el orden
cronológico de su ingreso al registro, no en una partida determinada para
cada bien, generando así una gran inseguridad jurídica, la misma que se
evita con el FOLIO REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo.

EL TRACTO ABREVIADO: ¿UNA MODALIDAD O UNA
EXCEPCIÓN AL TRACTO SUCESIVO?

El TRACTO ABREVIADO es aquel supuesto en el que la ley permite que, en
vez de inscribir cada una de las transmisiones intermedias que operan sobre
un mismo bien en un asiento registral, se inscriba el título principal, pero
haciendo referencia en esta única inscripción a las transmisiones
intermedias; con lo que se evita la extensión de un asiento que va a
desaparecer inmediatamente a causa de otro posterior, logrando así la
economía de procedimientos, evitando inscripciones efímeras.

Sin embargo, es en este punto en el que existen algunas discrepancias, ¿es
que acaso estamos frente a una modalidad o a una excepción al principio de
tracto sucesivo?

Para algunos autores, “el tracto abreviado es una MODALIDAD del tracto
sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o más
transmisiones operadas desde el titular inscrito.

46
González Barrón, Gunther. Op. Cit.

- 46 -


NO son una EXCEPCIÓN a la regla general, sino solo al rigor de su
manifestación formal”47.

En cambio, otros señalan que “el tracto abreviado es una MODALIDAD en
que la legitimación registral se combina con la legitimación extrarregistral –
judicial o notarial-; y desde el punto de vista formal implica una EXCEPCIÓN
lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demás
derechos registrados, ya que aparecerá como disponente en un asiento
quien, según el asiento inmediatamente anterior, no era titular”48.

Para nosotros, el tracto abreviado es una MODALIDAD y NO una excepción
al tracto sucesivo, pues en la inscripción realizada se hace referencia a las
transmisiones intermedias, de tal manera que en ella se puede determinar
cuál ha sido el historial jurídico del objeto de la inscripción, respetándose el
debido encadenamiento que debe existir entre estas, por lo tanto, el principio
de tracto sucesivo sigue presente.

47
Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires:
Revista Notarial Nº 854, 1981, p. 78 y 81.
48
Villaró, Pedro Felipe. Op. Cit.

- 47 -


CODIGO CIVIL

ARTÍCULO 2012º: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

“Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento de las inscripciones”.

Nuestro Código Sustantivo ha recepcionado el Principio de Publicidad recién
con el Código Civil de 1984, el cual lo preceptúa en el artículo 2012; así de
acuerdo a la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 ha señalado
que: “Este artículo es una novedad respeto del Código Civil de 193649, pero
no lo es en relación al Reglamento General de Registros Públicos, por
cuanto en su texto aparece en el Artículo V del Titulo Preliminar que contiene
una norma exacta en contenido, aunque no en redacción, a la que nos
ocupa”.

Este artículo contiene una presunción “iure et de iure”, es decir, no admite
prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del
contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro,
y esto se deduce del Numeral II50 del Título Preliminar (en adelante T.P), del
artículo 12751 y del artículo 12852 del Texto Único Ordenado del

49
A. Muro. P. Registros Públicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29.
50
Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos. Numeral II del
Titulo Preliminar. Publicidad Formal.- El Registro es Público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro.
51
Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos. Artículo 127º
Documentos e Información que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin
expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales
correspondientes:

- 48 -

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