二十周年系列公益講座第四場-台灣社會住宅發展現況及未來展望(呂秉怡執行長)

1. 1
台灣社會住宅
發展現況及未來展望
呂秉怡
崔媽媽基金會 執行長
社會住宅推動聯盟 副召集人
106年12月21日

2. 2
• 是指政府 (直接或補助) 興建
或民間擁有之合於居住標準
的房屋，採只租不賣模式，
以低於市場租金，出租給一
定所得以下之家戶或特殊弱
勢對象的住宅。
• 社會住宅有以下幾個特點：
– 具有福利補貼性質出租住
宅，不同於一般住宅商品
– 服務對象有針對性與優先
性，但很多時候「混居」
– 採只租不售模式
– 租金可負擔，品質合標準 2
什麼是社會住宅？

3. 3
歷年房價指數與平均薪資
0
50
100
150
200
250
300
35,000
36,000
37,000
38,000
39,000
40,000
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
年
Source: Sinyi real estate company ;
Directorate General of Budget, Accounting and Statistics, Executive Yuan
36,749
36,121

4. 4
社會住宅的需求有多大？
▸國家發展委員會2015年評估全國社會經濟弱勢家戶社會住宅需求量約14
萬戶，按社會經濟弱勢保障戶數30%，乘以3倍，得到社宅總需求約41.5萬
戶！地區別 社會經濟
弱勢家戶
社會經濟弱
勢-青年戶
租金補貼
需求戶
社會住宅
需求戶
社會住宅
需求量
全國 598,975 141,169 324,787 138,307 414,921
臺北市 70,278 13,490 38,383 17,932 53,796
新北市 103,026 24,140 55,170 25,950 77,850
桃園市 50,939 11,882 27,688 11,768 35,304
臺中市 60,778 15,256 32,706 14,241 42,723
臺南市 46,518 11,859 25,192 10,215 30,645
高雄市 73,456 17,638 39,501 17,742 53,226
六都合計 404,995 94,265 218,640 97,848 293,544
其他縣市 193,980 46,904 10,6147 40,459 121,377
社會經濟弱勢家戶：住宅法第四條第二項12類弱勢類別
社會經濟弱勢-青年戶：20歲以上-未滿45歲，且符合住宅法

5. 5
社會住宅，重新找回「居住」的本質，
為青年及弱勢者居住權益發聲。
2010年社會住宅推動聯盟成立，
社會住宅倡議及建設開始啟動。

6. 6
經社會住宅推動聯盟倡議， 2010年馬總統宣布臺灣開
始興建社會住宅，2011年底於總統大選前夕通過《住
宅法》等居住正義五法。

7. 7
台灣社會住宅發展現況

8. 8
一、選舉政治時勢之政策倡議
• 2010 五都(首長)選舉
承諾推動社會住宅政策
保障弱勢居住權益
• 2012(11) 總統選舉
完成住宅法立法
確立落實推動社會住宅
通過奢侈稅條例，實價登錄三法
• 2014 九合一(含六都首長)選舉
提出明確社會住宅目標
未來4-8年近9萬戶社會住宅
• 2016 總統選舉
訂定八年20萬戶社會住宅目標
進行住宅法修法

9. 9
2014年九合一選舉，共12位首長當選人８年任
期承諾了88,500戶的社會住宅政治支票
成長趨勢：1661戶(2010)→3.4萬戶(2013)
→8.85萬戶(2015)→20萬戶(2016)
台北市
柯文哲 50,000
新北市
朱立倫 7,000
桃園市
鄭文燦 10,000
台中市
林佳龍 20,000
台南市
賴清德
高雄市
陳菊
基隆市
林右昌
新竹市
林智堅 1,500
彰化縣
魏明谷
苗栗縣
徐耀昌
花蓮縣
傅崐萁
台東縣
黃健庭

10. 1010
小英總統八年20萬戶的社會住宅
12萬戶為政府直接興建
８萬戶為運用租屋市場的包租代管

11. 11
六都的社會住宅現況

12. 12
台北市：
6,872戶 / 76.39%
台灣社會住宅存量分布及占總社宅戶數比(2017年10月)
新北市：
1,576戶 / 17.26%
桃園市：
225戶 / 2.51%
高雄市：
313戶 / 3.48%

13. 13
地區 項目 數量
台北市 公共住宅(5處) 842
公營住宅(6處) 274
出租國宅住宅(20處) 3,531
中繼住宅(2處) 365
平價住宅(4處) 1,407
婦女中途之家(1處/房) 77
老人住宅/公寓(4處) 376
6,872（戶）占台北市住宅總量0.726%
(106年第1季台北市住宅存量947,105戶)
當前台北市的公共住宅

14. 14
公
共
(營)
住
宅
大龍峒
(110戶)
6,400-12,000元
12,400-23,100元
(22-41坪)
行天宮站
(30戶)
10,700-13,600元
(10-16坪)
敦煌
(3戶)
21,900元
(33坪)
萬隆站
(41戶)
8,500-22,500元
(13-42坪)
景文
(39戶)
14,000-25,000元
(24-44坪)
永平
(51戶)
11,700-12,400元
(46-48坪)
興隆一區
(272戶)
1,600-8,700元
6,900-16,100元
(13-30坪)
捷
運
聯
開
公
共
住
宅
龍山寺站
(11戶)
15,800-27,200元
(19-33坪)
港墘站
(14戶)
13,500-25,400元
(14-26坪)
臺北橋站
(327戶)
12,200-28,400元
(14-34坪)
小碧潭站
(218戶)
8,400-27,600元
(10-37坪)
台
北
市
公
共
住
宅
共11處
1,116戶

15. 15
資料來源:台北市都市發展局

16. 16
青
年
社
會
住
宅
永和
(11戶)
7,500-10,000元
(14.5-20坪)
三重區大同南段
二館(119戶)
6,200-19,900/7,700-26,200元
(9.8-35.9坪)
三重區大同南段
三館(75戶)
6,100-15,000/7,600-21,000元
(9.62-28.05坪)
三重區大安段
一館(133戶)
8,400-15,000/10,300-20,900元
(13.4-26.7坪)
中和區秀峰段
(816戶)
7,100-19,900/8,800-26,600元
(11.45-37.92坪)
新北市青年社會住宅 共5處
1,154戶

17. 17
資料來源:新北市城鄉發展局

18. 18

19. 19
台中市社會住宅興辦（4年目標5,818戸）
【政府自建】設定4年政府自行興建完成社會住宅2,000戶。
• 興建中：豐原區安康段(預計106年底完工／200戸)、
大里區光正段(預計採分期方式興辦，預定在107年
10月完工／201戶)。
• 設計監造階段：太平區育賢段一期(預定106年動工／300戸)
• 先期規劃階段：太平區永億段、東區尚武段、梧棲區三民段
東區東勢子段、清水區鰲峰段、沙鹿區南勢坑
• 評估階段：北屯區北屯段、北屯區東山段。
【民間參與】
• 推動中：西屯區惠來厝段採BOT方式，規劃由投資廠商負責
興建及營運社會住宅(300戶)，尚未完成招商。
• 規劃評估中：北屯區太原段、東區練武段。

20. 20
高雄市
社會住宅

21. 2121
《住宅法》
過去與現在

22. 2222
過去《住宅法》：沒有引擎的拼裝車
1. 住宅法雖於2011年底通過並實
行，但「空有法令、效益低落」
a. 政府責任未明訂：對於社會住宅
興辦，中央卸責，無積極作為(僅
將過去政策納入)
b. 弱勢照顧不足：社會住宅不足、
僅10%提供給弱勢、租金補貼效
果低
c. 租屋市場黑市：權益不清、市場
誘因不足、產業不振
d. 住宅市場落後：品質、安全、資
訊不足
圖：http://www.che9000.com/A_WEB/NEWS/NEWINFO.aspx?KEYID=5037

23. 2323

24. 2424
一、強化弱勢居住協助
• 弱勢保障比例提升：10% 30%
• 12類經濟或社會弱勢者身分，
增加 中低收入戶。
• 社會住宅租金、租金補貼額度：
定額 依負擔能力計算，兩年完成評估
• 租住未符合居住水準之住宅，可申請租金補貼，實施
年限3年，1次為限。
• 非營利組織可租用社會住宅，轉租給其關注之對象，
團體家屋，提供支援服務，協助自立。

25. 2525
二、健全多元興辦機制
• 社會住宅推動以政府為主體 (引導民間參與)，中央地方共
同協力。
(一) 政府興辦社會住宅
1.土地取得：有償撥用 長期租用。
2.財務規劃：編列預算 銀行融資、租金收入攤還。
住宅基金明訂財源。
提供稅負優惠(地價稅、房屋稅) 。
3.組織人力：中央地方均可成立住宅法人，專責推動。

26. 2626
(二) 引導民間空屋參與社會住宅：建立「包租代管」機制
1.業者：獎勵、輔導或補助業者引導空屋出租，
免徵營業稅。
2.房東：提供獎勵與稅賦優惠，
地價稅、房屋稅比照自用稅率，
租金收入一萬元以下免稅，
必要損耗及費用減除60% 。
但以五年為限，最多再延五年。
3.房客：可以便宜租金承租，租期穩定，
不會遭遇租屋歧視。
二、健全多元興辦機制

27. 2727
社會住宅的配套政策做為

28. 28
• 2011~17 以台北市為主，持續爭取社會住宅弱勢居住權益
弱勢比例：除符合住宅法10%低標外，應提高至30%以上，
或強化弱勢戶中籤機率。
入住對象：取消20-45歲年齡限制，應開放所有年齡層之對象。
輪轉租期：應採差別租期，至少比照出租國宅12年之租期。
租金計算：應採差額/分級租金，依據住戶可負擔能力訂定。
2015-2016
推動住宅法修法
2017
倡議地方政府落實
於社會住宅政策
2016
拜會地方政府住宅
部門首長

29. 29
社宅比例對象：台北市公宅經驗

30. 3030
台北市租金補貼制度
依負擔能力分級

31. 3131

32. 32

33. 3333
臺北市公共住宅
青年創新回饋計畫

34. 34

35. 35

36. 36

37. 3737
What‘s Next!
台灣住宅政策未來展望

38. 3838
政府住宅政策工具
資源盤點及調配

39. 3939
特性 租金補貼 租屋平台/
代租代管
包租包管 社會住宅
政策時效 最快 快 快 極慢
投入成本 相對低 次高 高 最高
扶助成效 差 可 略佳 佳
1.弱勢承
租的機會
低 可 略高 高
2.無障礙
空間
差 差 差 佳
3.名額 多 少 ？？ 少
住宅政策工具之特性分析

40. 4040

41. 4141
社會住宅的「社會性」角色及過程
41
以公共藝術打
造社宅意象
(image)
引入具創意的青年
為社區培力種子
(empowerment)
社宅成為住戶/周邊
福利服務與再生據點
(regeneration)

42. 4242
把握政府推動社會住宅的黃金時期
• 弱勢居住需求
- 社會住宅至少30％優先提供弱勢的政策落實
- 特定對象明確的居住需求(老人、身障者…)
- 租金負擔(弱勢社福補貼與經濟負擔情形)
- 法人組織承租，設置團體家屋
• 社福設施需求
- 在地需求，或期待透過社宅推展福利服務
- 參與社宅設施，希望與市政府的合作方式
• 其他弱勢居住權益課題
- 如無障礙設施…等

43. 4343
．藉社會住宅興辦過程，調配居住資源，廣設福利設施
，推動社區參與
．空間規劃（非建商出售式的空間設計，強化共享經濟
，社區互動…）
．未來展望
..少子高齡化，高房價低薪下的發展趨勢
..租屋市場的發展（銀髮、青年）
..閒置空間的活化（老屋、學校、公用設施）
．長遠思考：住宅政策應與社福政策緊密整合，
並導入福利服務輸送（以高齡化議題為例）
..購屋版以房養老與社會住宅是財務逆向的關聯
..租屋版以房養老與包租代管的高度關聯
//四五層樓公寓長者換租吉屋
//智障者的房屋信託
//身障者的共老家園
未來發展趨勢

44. 44
敬請指正
社會住宅推動聯盟
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44
崔媽媽基金會
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