Хөрөнгийн үнэлгээ

1. Батлав.тэнхимийн эрхлэгч: ............................................................................................... Л.баасандорж
Лекц №1
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай ойлголт, зорилго,
хэрэгцээ, үе шат, зарчим

2. Лекц №1
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай ойлголт, зорилго,
хэрэгцээ, үе шат, зарчим
 Хөрөнгийн үнэлгээний тухай ойлголт
 Хөрөнгийн үнэлгээний зорилго
 Хөрөнгийн үнэлгээний хэрэгцээ
 Хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажлын үе шат
 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн
зарчмууд

3. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай ойлголт
ҮНЭЛГЭЭ БОЛ УРЛАГ юм.
Манай улс зах зээлийн нийгэмд шилжсэнтэй холбоотойгоор
барилга байгууламж, газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшүүлэх,
ашиглах эрхийг шилжүүлэх, түрээслүүлэх зэрэг өмчлөх эрхийн
асуудлууд бий болж, үүнтэй холбоотойгоор төр, аж ахуйн нэгж,
олон нийтийн байгууллагууд болон иргэдийн өмч хөрөнгийг хараат
бусаар үнэлж, эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах зүй ёсны шаардлага
гарсан юм.

4. Үнэлгээний мөн чанар
Хөрөнгө болон өмчийн үнэ цэнийг тодорхойлоход оршино. Энэхүү
үнэ цэнийг мэргэжлийн үнэлгээчин зохих стандарт, аргачлал,
журмын дагуу хараат бусаар тогтооно.
Үнэлгээний үйл ажиллагааг хэн? Юу? Хэзээ? Хаана? Яаж? Гэсэн 5
асуултанд хариулт өгснөөр хамгийн энгийнээр тодорхойлж болно.
хэн гэдэг нь үнэлгээчин
Юу гэдэг нь үнэлгээний зүйл
Хэзээ гэдэг нь үнэлгээний өдөр
Хаана гэдэг нь үйлчлүүлэгч
Яаж гэдэг нь үнэлгээ хийх

5. Хөрөнгийн үнэлгээний зорилго
Хөрөнгийн үнэлгээ нь хууль, стандарт, дүрэм, журам,
зааврыг үндэслэн янз бүрийн зориулалтаар хөрөнгийн үнэ цэнийг
тогтооход шаардлагатай мэдээллүүдийг цуглуулж, судалгаа,
тооцооллыг хийж, нэгтгэн дүгнэлт гаргах үйл ажиллагаа юм.
хөрөнгийн үнэлгээний зорилго нь олон улсад болон улс
үндэстний хэмжээнд өмч, хөрөнгийн үнэлгээний хүлээн
зөвшөөрөгдсөн тогтолцоог бүрдүүлж, төлөвшүүлснээр үнэлгээний
зах зээлийн хэрэгцээг хангахад оршино.

6. хөрөнгийн үнэлгээний зорилт
хөрөнгийн үнэлгээний зорилт нь үнэлгээний үйл ажиллагааг итгэл
үнэмшилтэй болгоход дараах зорилтуудыг хэрэгжүүлнэ.
1. Үнэлгээний ажлын зохицуулалтыг тогтолцоог бүрдүүлж,
төлөвшүүлэх
2. Үнэлгээний байгууллагын удирдлага, зохион байгуулалтыг
сайжруулах
3. Үнэлгээчдийг шинээр бэлтгэх болон тэдний мэдлэг, чадвар,
дадлагыг байнга дээшлүүлэх
4. Олон улс, бүс нутаг болон тухайн улсад үнэлгээний ажлыг
хөгжүүлэх хамтын ажиллагааг өргөжүүлэх зэрэг болно

7. Хөрөнгийн үнэлгээний хэрэгцээ
Үнэлгээний ажил үнэлгээчин, үйлчлүүлэгч гэсэн 2 субъектээс хамааралтай байдаг. Үнэлгээчин
холбогдох зарчмын дагуу хараат бусаар үнэлгээний зүйлийг үнэ цэнийг тодорхойлох үүрэгтэй, харин
үйлчлүүлэгч үнэлүүлж буй зүйлийн үнэ цэнийн дүнд итгэх итгэл үнэмшлийг шаардаж байдаг.
Хөрөнгийн үнэлгээний эрэлт, хэрэгцээ дараах зүйлүүдээр илрэн гарч байна.
Бизнесийн даяаршил үндэстэн дамнасан зах зээлийн өсөлт - ҮОУС;
Бизнесийн үйл ажиллаганы удирдлагад хөрөнгө өр төлбөрийг бодитоор хэмжиж тайлагнах -
СТОУС;
Засгийн газар, хөрөнгө оруулагч, зээлдүүлэгч, бусад зохицуулагчдын шаардлага, Зориулалт -
үнэлгээний зориулалт;
Мэдээлэл тогтвортой, ил тод, баталгаатай байх - чанартай үйлчилгээ.

8. Хөрөнгийн үнэлгээний ач холбогдол
Үүнийг дараах байдлаар тайлбарлаж болно.
Хөрөнгийн үнэлгээний хэрэгцээ нэмэгдсэн
Хөрөнгийн хэмжилт тооноос чанарт шилжсэн
зохицуулалт төрөөс мэргэжлийн байгууллагын чиг үүрэгт
шилжсэн
Үнэлгээ хийх үйл явц нь аргачлалаас стандартад шилжсэн
Мэргэжлийн хүрээ өргөжиж, үнэлгээг зөвхөн үнэлгээчин хийхээс
гадна үнэлгээний баг хийж гүйцэтгэх болсон зэрэг шинэчлэлийн
үйл явц зэрэг юм.

9. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажлын үе шат
Хөрөнгийн үнэлгээ хийх ажил нь ерөнхийдөө 3 үе шаттай байж
болно. Үүнд:
Бэлтгэл үе шат
Үнэлгээ хийх үе шат
Төгсгөлийн үе шат

10. Бэлтгэл үе шат
Үнэлгээ хийх ажлын зорилгоо тодорхойлох, гэрээ, хэлцэл
хийх, үйлчлүүлэгчтэй уулзаж ярилцлага хийж үнэлгээний
объектийн талаар ойлголтыг олж авах, үнэлгээнд хэрэглэх
стандарт болон эрх зүйн баримт, мэдээг цуглуулж, боловсруулалт
хийх, боловсруулсан мэдээлэл нэмэлт засвар хийх зэрэг
ажилбарууд орно.
Үнэлгээнд хэрэглэгддэг мэдээллийг ерөнхийд нь гадны
болон дотоодын гэж ангилна.
Дотоод мэдээлэл нь ерөнхийдөө микро түвшний мэдээллүүд
байна. Харин гадаад мэдээллийг дотор ерөнхий ба тусгай гэж
ангилна.

11. Ерөнхий мэдээлэл
Макро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд: эдийн засгийн гол гол
үзүүлэлтүүд, хөрөнгө оруулалтын бодлого, үндэсний болон
гадаадын хөрөнгө оруулалтын түвшин, хүү болон ханшийн
өөрчлөлт зэрэг;
Нийгэм, улс төрийн хүчин зүйлүүд: улс төрийн тогтвортой байдал,
таамаглал, сонгууль түүний үр дүнгийн таамаглал гэх зэрэг;
Хөрөнгийн зах зээлийн талаарх ерөнхий мэдээлэл: хөрөнгийн
төрөл, зориулалт, ашиглалтын хувилбар, орлого олох байдал,
түрээс гэх зэрэг нөхцлүүдээр анхдагч болон хоёрдогч зах зээл
дээрээс судалгаа хийх зэрэг

12. Үнэлгээ хийх үе шат
Үнэлгээ хийхийн тулд тухайн хөрөнгөд эрсдлийн үнэлгээ хийх,
үнэлгээний сонгосон арга хандлагын дагуу тодорхой хөрөнгө, өмчийн
төрөл бүрээр тооцоолол хийж үнийн дүнг тодорхойлох гэх мэт
ажилбарууд хийгдэнэ.
Үүнд: Мэдээлэл цуглуулах, Мэдээний болон элэгдийн шинжилгээ хийх
зэрэг үйл ажиллагаанууд байна.
мэдээлэл цуглуулахдаа дараах 3 төрлийн мэдээнд онцгой анхаарал
хандуулна.
1. Зардлын талаарх мэдээ
2. Арилжааны талаарх мэдээ
3. Орлогын талаарх мэдээ

13. Мэдээний болон элэгдийн шинжилгээ хийх
Энэ үе шатанд үнэлгээчин захиалагчийн гаргаж өгсөн болон
өөрийн цуглуулсан мэдээнд дүн шинжилгээ хийж, хөрөнгийн биет
байдал, ашиглалтын түвшний талаар дүгнэлт гаргана. Хөрөнгийн
ашиглалт, хадгалалттай холбоотойгоор тодорхой хэмжээгээр
хуучрах хандлага байдаг тул түүний биет элэгдэл, үйл ажиллагааны
элэгдэл хоцрогдлын элэгдэл буюу хоцрогдлыг тооцож үнэлгээнд
хэрэглэнэ.

14. Төгсгөлийн үе шат
Үнэлгээчин боловсруулалт хийсэн мэдээлэл, тооцоо,
судалгаанд үндэслэн үнэлгээний тайлан бэлтгэж, энэхүү тайлангийн
дүгнэлт, зөвлөмжийг захиалагчдад хүргүүлэх ажил хамаарна.
Үнэлгээний дээрх 3 үе шат нь үл хөдлөх өмч, хөдлөх өмч,
бизнес, санхүүгийн эрхийн үнэлгээ бүрт өөрийн гэсэн
онцлогтойгоор хийгдэж болно.
Жишээлбэл: газрын үнэлгээнд 5 үе шатаар үнэлгээг хийх
шаардлагатай болдог.

15. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний
үндсэн зарчмууд
Хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэлгээний объект, субъектээс гадна
үнэлгээнд ашиглагддаг арга, хандлагууд болон бусад хүчин зүйлсээс
хамаардаг нарийн төвөгтэй үйл ажиллагаа юм.
хөрөнгийн үнэлгээний үндсэн тулгуур зарчим нь үл хөдлөх
хөрөнгийн үнэ цэнийг бодитой тодорхойлох дүрэм юм. үл хөдлөх
үнэлгээний үндсэн зарчмыг 4 бүлэгт хуваан үздэг хандлага байдаг.
Үүнд:
1. Хэрэглэгчийн төсөөлөлд тулгуурлах зарчмууд
2. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарчмууд
3. Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
4. Хамгийн сайН, ҮР АШИГТАЙ АШИГЛАЛТЫН ЗАРЧИМ

16. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭНИЙ
ЗАРЧМУУДЫН ТӨРӨЛ, АНГИЛАЛ
Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарчмууд
- Үлдэгдэл бүтээмжийн
- Хувь нэмрийн
- Орлого өсөх буурах
- Тэнцвэрт байдлын
- Зохистой хэмжээний
- Эдийн засгийн хуваалтын
Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
- Ашигт байршлын
- Эрэлтэнд нийцэх
- Эрэлт нийлүүлэлтийн
- Өрсөлдөөний
- Өөрчлөлтийн
Хэрэглэгчийн төсөөлөлд тулгуурласан зарчмууд
- Ашигт байдлын
- Орлуулалтын
- Хүлээлтийн
Хамгийн сайн, үр ашигт нөхцлөөр үнэлэх зарчим

17. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарчмууд
Үлдэгдэл бүтээмжийн зарчим: ГАЗРЫН ӨРТӨГ НЬ ТҮҮНИЙ
ҮЛДЭГДЭЛ БҮТЭЭМЖИД ҮНДЭСЛЭНЭ ГЭЖ ҮЗДЭГ ЗАРЧИМ ЮМ.
ҮЛДЭГДЭЛ БҮТЭЭМЖ ГЭДЭГ НЬ ҮЙЛ АЖИЛЛАГААНЫ ҮР ДҮНД БИЙ
БОЛСОН ОРЛОГООС ХӨДӨЛМӨР, КАПИТАЛ, УДИРДЛАГЫН
ЗАРДЛУУДЫГ НӨХӨӨД ҮЛДЭЖ БУЙ ОРЛОГО НЬ ГАЗАРТ НООГДОХ
ОРЛОГО БОЛОХ БӨГӨӨД ҮҮНИЙГ ҮЛДЭГДЭЛ БҮТЭЭМЖ ГЭДЭГ.
Хувь нэмрийн зарчим: ТУХАЙН ОБЪЕКТИЙН ЗАРИМ НЭГ ЭД АНГИ,
САЙЖРУУЛАЛТЫН НЭМЖ БИЙ БОЛГОХ, ЭСВЭЛ ТЭР НЬ
ДУТАГДАЛТАЙН УЛМААС ТУХАЙН ОБЪЕКТИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ БОЛОН
ЦЭвЭР ОРЛОГО ӨӨРЧЛӨГДӨХИЙГ ХЭЛНЭ.

18. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарчмууд
Орлого өсөх, буурах зарчим: ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫН ҮР ДҮНД ЦЭВЭР
ОРЛОГО ТОДОРХОЙ ЦЭГИЙГ ХҮРТЭЛ ХУРДАЦТАЙ ӨСӨЖ, ЭНЭ ЦЭГЭЭС
ЭХЛЭЭД НИЙТ ОРЛОГО ӨСӨХ БОЛОВЧ ӨСӨЛТИЙН ХУРДАЦ НЬ
УДААШИРДАГ.
Тэнцвэрт байдлын зарчим: ГАЗРЫГ ЯМАР Ч ЗОРИУЛАЛТААР
АШИГЛАЛАА ГЭСЭН ТҮҮН ДЭЭР ХИЙГДЭХ САЙЖРУУЛАЛТ ОНОВЧТОЙ
ХЭМЖЭЭНД ХИЙГДЭЖ ЧАДСАНААР ГАЗРЫН ӨРТӨГ НЭМЭГДДЭГ ЯВДАЛ
ЮМ.
Зохистой ХЭМжээний зарчим: ГАЗРЫН ЗОХИСТОЙ ХЭМЖЭЭ НЬ ЗАХ
ЗЭЭЛ ДЭХ ӨРСӨЛДӨӨН, ХУДАЛДАН АВАГЧИЙН ХЭРЭГЦЭЭГЭЭР
ТОДОРХОЙЛОГДОНО. ЗОХИСТОЙ ХЭМЖЭЭНИЙ ЗАРЧИМ ГЭДЭГ НЬ
ТУХАЙН БАЙРШИЛ, ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ОРЧИНД ГАЗАР ХЭМЖЭЭНИЙ ХУВЬД
ХУДАЛДАН АВАГЧИЙН ХЭРЭГЦЭЭНД НИЙЦЭХИЙГ ХЭЛНЭ.

19. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарчмууд
Эрхийн эдийн засгийн хуваалтын зарчим: ХӨРӨНГИЙН ЭЗЭМШИХ
ЭРХИЙГ НЭГТГЭХ, ХУВААХ ЗАМААР ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ
ЦЭНИЙГ НЭМЭГДҮҮЛЭХИЙГ ЭДИЙН ЗАСГИЙН ХУВААЛТ ГЭНЭ.
ХӨРӨНГИЙН ӨМЧЛӨХ БОЛОН ЭЗЭМШИХ ЭРХИЙГ ХУВААХ, ШИЛЖҮҮЛЭХ,
ГАЗРЫН ГАДАРГУУГААС ДЭЭШ БОЛОН ДООШ ХЭСГИЙГ ТУХАЙН ГАЗАРТАЙ
НЬ ХАМТАД НЬ ОЛГОХ, ГАЗРЫГ ХЭСЭГЧЛЭН ХУВААХ, ӨМЧЛӨХ,
ЭЗЭМШИХ, ТҮРЭЭСЛҮҮЛЭХ ХУГАЦААНААС ХАМААРЧ ТУХАЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ
ХӨРӨНГИЙН НИЙТ ҮНЭ ЦЭНЭ ӨСЧ БАЙВАЛ ЭНЭ НЬ ЭДИЙН ЗАСГИЙН
ХУВААЛТ БОЛНО. ЭДИЙН ЗАСГИЙН ХУВААЛТЫН ХЭД ХЭДЭН ХЭЛБЭР
БАЙНА. ҮҮНД:
БИЕТ ХУВААЛТ
ХУГАЦААНЫ ЭРХ
АШИГЛАХ ЭРХ
ЭД ХӨРӨНГИЙН ЭРХИЙН ТӨРӨЛ
БАРЬЦААНЫ ЭРХ

20. ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ОРЧИНТОЙ ХОЛБООТОЙ
ЗАРЧМУУД
АШИГТ БАЙРШЛЫН ЗАРЧИМ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ НЬ
ТҮҮНТЭЙ ОЙРОЛЦОО БАЙРШИЛ БҮХИЙ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ШИНЖ
ЧАНАР, ҮНЭ ЦЭНИЙН ӨӨРЧЛӨЛТТЭЙ ХАМААРАЛТАЙ БАЙДГИЙГ
ИЛЭРХИЙЛНЭ.
ЭРЭЛТЭНД НИЙЦЭХ ЗАРЧИМ: БАРИЛГЫН АРХИТЕКТУРЫН ШИЙДЭЛ,
ТОХЬ ТУХ, БАРИЛГАЖИЛТЫН НЯГТАРШИЛ ЗЭРЭГ НЬ ҮЛ ХӨДЛӨХ
ХӨРӨНГИЙГ ТОГТООСОН ЗОРИУЛАЛТААР АШИГЛАХАД ХУДАЛДАН
АВАГЧИЙН ХЭРЭГЦЭЭГ ХАНГАХ ЧАДВАРЫГ ИЛЭРХИЙЛДЭГ.
ЭРЭЛТ НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН ЗАРЧИМ: ЭРЭЛТ НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН ХУУЛИЙН
ҮЙЛЧЛЭЛИЙН ҮР ДҮНД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ
ӨӨРЧЛӨГДӨЖ БАЙДАГ ЯВДАЛ ЮМ.

21. ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ОРЧИНТОЙ ХОЛБООТОЙ
ЗАРЧМУУД
ӨРСӨЛДӨӨНИЙ ЗАРЧИМ: ЗАХ ЗЭЭЛ ДЭЭР ДУНДЖААС ИЛҮҮ ИХ
АШИГ ОЛЖ БАЙГАА БИЗНЕСТ ӨРСӨЛДӨӨН НЭМЭГДЭЖ,
НИЙЛҮҮЛЭЛТ ӨСӨХ БА ТЭР НЬ ТОДОРХОЙ ТҮВШИНД ХҮРЭЭД ЭРЭЛТ
НЬ БАГАСАХ ТУЛ ЦЭВЭР ОРЛОГЫН ДУНДАЖ ТҮВШИНГ БУУРУУЛДАГ
ГЭСЭН ОЙЛГОЛТООР ИЛЭРХИЙЛЭГДДЭГ.
ӨӨРЧЛӨЛТИЙН ЗАРЧИМ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ
ТОГТМОЛ БАЙДАГГҮЙ, ТОДОРХОЙ ХУГАЦААНЫ ЯВЦАД ХУВИРЧ
ӨӨРЧЛӨГДДӨГ.

22. ХЭРЭГЛЭГЧИЙН ТӨСӨӨЛӨЛД
ТУЛГУУРЛАСАН ЗАРЧИМ
АШИГТ БАЙДЛЫН ЗАРЧИМ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ НЬ ТУХАЙН
БАЙРШИЛ, ТУХАЙН ЦАГ ХУГАЦААНЫ ТУРШИД ТҮҮНИЙГ АШИГЛАГЧИЙН
ХЭРЭГЦЭЭГ ХАНГАХ ЧАДВАР ЮМ.
ОРЛУУЛАЛТЫН ЗАРЧИМ: ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ДЭЭД ҮНЭ ЦЭНЭ НЬ
ТҮҮНТЭЙ ИЖИЛ АШИГТ ЧАНАР БҮХИЙ ЖИШИГ ХӨРӨНГИЙГ ХУДАЛДАН
АВАХ ДООД ҮНЭЭР ТОДОРХОЙЛОГДДОГ.
ХҮЛЭЭЛТИЙН ЗАРЧИМ: ХӨРӨНГӨӨС ОРЛОГО ОЛОХООР ХҮЛЭЭХ НЬ
ИРЭЭДҮЙД ОЛОХ ОРЛОГООС ГАДНА ХУГАЦААНЫ ЭЦЭСТ ХӨРӨНГИЙН
ҮЛДЭХ ҮНЭ ЦЭНЭТЭЙ БАЙХ ЁСТОЙ ГЭСЭН АРГА ЗҮЙД ҮНДЭСЛЭН ТУХАЙН
ХӨРӨНГИЙГ ЭЗЭМШСЭНЭЭР ИРЭЭДҮЙН ОРЛОГО, ӨГӨӨЖИЙН ӨНӨӨГИЙН
ҮНЭ ЦЭНИЙГ ИЛЭРХИЙЛЭХ ЯВДАЛ ЮМ.

23. ХАМГИЙН САЙН, ХАМГИЙН ИХ ҮР АШИГТ
НӨХЦЛӨӨР ҮНЭЛЭХ ЗАРЧИМ
ЕРӨНХИЙ АГУУЛГА НЬ ТУХАЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН
ХАМГИЙН ИХ ҮНЭ ЦЭНЭТЭЙ БАЙХ УХААЛАГ, БОЛОМЖИТ
ХУВИЛБАРТ ҮНДЭСЛЭН ХӨРӨНГИЙГ ҮНЭЛЭХЭД ОРШДОГ БӨГӨӨД
СОНГОСОН ЭНЭ ХУВИЛБАР ХӨРӨНГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙГ ХАМГИЙН
ӨНДӨР БАЙЛГАХУЙЦ, АШИГЛАЛТ НЬ ҮР АШИГТАй байхын тулд
дараах нөхцлүүдийг хангасан байх ёстой. Үүнд:
1. биет байдлын хувьд хэрэгжих боломжтой
2. санхүүгийн зорилгод нийцэх
3. эрх зүйн хувьд хэрэгжих боломжтой
4. үр өгөөжтэй байх

24. Анхаарал тавьсанд баярлалаа !