1. Nieuwe verdien­
modellen in
gebieds­ontwik­ 1
Ir. T. van Leengoed & Ir. L. van Hilten
2
k­eling: lonkend Thomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-
tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. Momenteel beoordeelt en begeleidt hij
perspectief
gemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles.
Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaan
met het uitvoeren van financiële haalbaarheids- en risicoanalyses, het
adviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen met
of bittere
ontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraak
met marktpartijen.
Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-
noodzaak…?
jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling.
Financiële haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-
stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokken
willen zijn. Linda’s rol varieert hierbij van het creëren van bestuurlijk draag-
vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust maken
van het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertaling
Voor de gebiedsontwikkelingsmarkt in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als de
sociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.
was 2011 wederom een lastig jaar.
Projecten zijn verder vertraagd
keling is en blijft een vak voor professionals. Toch valt aan het
of volledig stopgezet en grond- traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspel
van partijen wel het nodige te verbeteren. Vandaar de volgen-
en vastgoedeigenaren hebben de visie.
weer verliezen moeten nemen na Nieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.
Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit een
het herwaarderen en prioriteren bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doel
is meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op het
van hun portefeuille. De crisis vergroten van de financiële haalbaarheid en het verbeteren
van de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van de
heeft diepe sporen nagelaten in voortgang van projecten.
het weerstandsvermogen van de Verdienmodel 1.0
Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,
gemeentelijke grondbedrijven. is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aan
elkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, de
Een stabiele situatie lijkt tot op bouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheid
volgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokken
heden nog niet gevonden. partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en de
belegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluiting
tussen de verschillende exploitaties.
In de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip ‘nieuw verdienmodel’ De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-
opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi) lijkheid van gemeenten. Een gemeente draagt de kosten voor
overheid voorop, met onder andere Kennisplein Mooi Nederland, NederLand- het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-
BovenWater en het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- en
zinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.
verwachtingen. Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling en
bovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit de
Dit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.
‘nieuwe-verdienmodellen-moe’ is en noodzakelijke veranderingen niet meer
worden doorgevoerd. Geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik- Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie
38

2. Figuur 1
Het traditionele verdienmodel
Grondexploitatie Bouwexploitatie Vastgoedexploitatie
Inbreng grond Verkoop grond Aankoop grond Verkoop vastgoed Aankoop vastgoed Restwaarde
Sloop en sanering Subsidies Bouwkosten
BWRM Bijkomende kosten Exploitatie- Exploitatie-
kosten opbrengsten
Planontwikkeling Algemene kosten
Bovenwijkse voorz. Winst & Verlies
van gemeente naar ontwikkelaar van ontwikkelaar naar belegger
(tegen residuele ‘warme’ grondwaarde) (tegen beleggingswaarde)
met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont- verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaan
wikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. Van sociale en hierdoor vaak ten koste van het geheel.
vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commer­
ciële voorzieningen. Een projectontwikkelaar maakt hiervoor De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financiële en
bouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt de maatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer en
inkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed. onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OZB)
die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- en
Het gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik- an­ ere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische
d
kelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integrale
zijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopen besluitvorming.
woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen sociale
huurwoningen op in hun portefeuille en commerciële Verdienmodel 2.0
beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel- Niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basis
vastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten van
het beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomsten geldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten de
volgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project- traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot de
ontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement. financiële haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleiten
wij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die de
Voor de duidelijkheid gebiedsontwikkeling biedt.
De volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, van
inbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitaties Het ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillende
gaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerende richtingen. Als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonale
zaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkel­ as van de AT Osborne kubus.
gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpe
kavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meer Figuur 2
opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap- Ontschotten met ATO kubus
pelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte.
...tot MKBA...
2: Verticaal
In tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt de
waardebepaling van projecten. Residueel rekenen dient als
uitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- of
beleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van alle
gerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-
waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.
De absolute ondergrens ligt op de economische waarde van
de huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt 1: Horiz
van totaontaal
op het traditionele transactiemoment. l life cy
l cle...
naa ring
ago ncie
: Di n fina
3 e
De beperking ...
Het traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigide
keurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als de
erin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit 1 H
orizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitaties
vaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Het
tot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integrale
Service maga zine ma art 2012 39

3. gebiedsexploitatie als basis. Maak de relaties tussen bijvoorbeeld Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de
een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde financierbaarheid van projecten. Er lopen van particulier tot op
van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen Europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers
(investerings)besluit. te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele
2 erticaal ontschotten staat voor het verbreden van de
V beleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond
gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan de Initiative), het stimuleren van particuliere investeringen in
traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het wijkprojecten (Crowdfunding) of het omvormen van subsidie­
vervolgt met overzicht van alle relevante financiële en maatschappelijke gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds
effecten van een ontwikkeling. Vergroot de taart en stimuleer alle met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JESSICA).
partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering. De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel
3 iagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke
D getoetst met behulp van pilots.
liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel
haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele)
partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere “De taart vergroten en dan pas verdelen:
financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele
partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiële
dit vergroot de financiële haalbaarheid
middelen. en financierbaarheid van projecten
Het horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van de
en geeft daarmee een impuls aan
financiële haalbaarheid. Inzicht in alle effecten helpt integrale besluitvor- gebiedsontwikkeling.”
ming en daarmee efficiënte projecten in de hand. Het onderscheid in
financiële en maatschappelijke effecten is hierbij wel belangrijk. Beheer en
onderhoud, leges, OZB en gebruikerslasten betreffen directe kasstromen, Zowel het horizontaal, verticaal als diagonaal ontschotten zal
werkgelegenheid en veiligheid niet. Verwachte minderkosten of meerop- uiteindelijk de voortgang van efficiëntere projecten stimuleren.
brengsten verantwoorden een (private) voorinvestering, terwijl maatschap- Onderstaand kader (linksonder) geeft een voorbeeld.
pelijke effecten helpen bij het besluiten over eventuele subsidiering van
projecten. Het perspectief
Het ontschotten van geldstromen en daaraan gekoppelde
partijen zal de financiële haalbaarheid, de financierbaarheid
en daarmee de voortgang van gebiedsontwikkeling goed doen.
Op diverse plaatsen verkennen gemeentes, woningcorporaties en De taart vergroten en dan pas verdelen is onze boodschap voor
bewoners momenteel de mogelijkheid tot het oprichten van een gemeenten. Laat de grondexploitatie vallen, neem de gebieds-
gezamenlijk lokaal energiebedrijf. De verwachte stijging in exploitatie als basis, breid deze uit met alle ontbrekende, maar
energielasten heeft de maatschappelijke behoefte naar een relevante financiële en maatschappelijke effecten, besluit op
energiezuinige leefomgeving aangewakkerd. Zo ook in het basis daarvan over het aangaan of bijstellen van projecten en ga
zuidwesten van het land. De betrokken partijen ervaren echter los dan over op het toedelen van taken en verantwoordelijkheden
van elkaar onvoldoende prikkel om hierin te investeren. naar de meest geschikte partij.
De woningcorporatie kan tegenover de gevraagde investering Het geeft misschien niet een eenvoudiger, maar wel een beter
onvoldoende huurverhoging in rekening brengen. De traditionele verdienmodel. Het positioneert de eindgebruiker (centraal) in
energieleverancier ziet de energiebehoefte in het gebied enkel het model en het stelt gemeenten als regisseur in staat om op
achteruit lopen, wat niet in zijn belang is. De gemeente is van basis van volledige informatie integrale afwegingen en keuzes
mening dat de totale onrendabele top minder groot is, dan wordt te maken. Het model sluit hiermee beter aan op de actuele
gesuggereerd en de huurder plukt tot slot met lagere energielasten gebiedsopgave en projecten zullen op termijn efficiënter
de vruchten van een eventuele investering, zonder dat zij hieraan worden.
bijdraagt. Een dergelijke impasse vraagt om het ontschotten van
partijen en geldstromen om te komen tot een efficiënter geheel. Terugkomend op de eerste alinea, zal verdienmodel 2.0
misschien niet direct een oplossing geven voor de het verslech-
Een integrale gebiedsexploitatie geeft niet alleen inzicht in de terde weerstandsvermogen van de gemeentelijke grondbedrij-
financieel-maatschappelijke haalbaarheid van het energiebedrijf als ven. Hiervoor zijn meer aanpassingen nodig en dat gaat over de
geheel, maar het helpt tevens bij het maken van afspraken tussen grondbedrijven heen. Het vraagt om acceptatie van het feit dat
partijen over wie welke kosten en risico’s gaat dragen, evenredig de gebiedsopgave inmiddels is gewijzigd en ontwikkelingen
naar ieders baten. Het energiebedrijf kan hiermee gezien worden voorlopig geen inkomstenbron meer vormen voor de gemeente-
als een strategie om de ‘waarde’ in het gebied te isoleren en alle lijke concerns. Het aanpassen van de financiële huishouding
partijen met kapitaal te mobiliseren om te investeren in een hierop impliceert veel en vraagt om zorgvuldigheid, zeker in een
duurzame leefomgeving. De samenwerking tussen de partijen vanaf periode van crisis.
de planvorming tot en met het beheer heeft als bijkomend voordeel
dat het de sociale cohesie en daarmee de leefbaarheid in het gebied
vergroot.
40