Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0934 573.149 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: luanvantot.com Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ các quy định này. Trước thực trạng như vậy, tôi chọn đề tài “ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn ” làm luận văn thạc sĩ của mình.

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN THU TRANG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Tuyết
HÀ NỘI, 2012

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những kết
luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Tác giả
Nguyễn Thu Trang

3. 1
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề chung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.2. Ý nghĩa của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Giai đoạn trước năm 1993
1.2.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
1.2.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến nay
CHƯƠNG 2
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
2.1. Chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
2.2. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trang
5
9
9
9
11
13
15
15
17
18
21
21
21
24
26

4. 2
2.3. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất
2.3.1. Hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.3.2. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
2.4. Nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng
đất
2.5. Chấm dứt Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.6. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
CHƯƠNG 3
NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
HƯỚNG HOÀN THIỆN
3.1. Thực tiễn việc thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.1. Về chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.2. Về đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.3. Về mục đích của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.4. Về xác định giá trị của quyền sử dụng đất thế chấp
3.1.5. Về hình thức của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.1.6. Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp
3.2. Hướng hoàn thiện
3.2.1. Về chủ thể của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.2. Về đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.3. Về mục đích của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.4. Về công chứng, chứng thực
29
29
33
34
34
36
37
40
44
44
44
46
49
49
50
58
61
61
61
62
62
63

5. 3
3.2.5. Về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
3.2.6. Về việc định giá quyền sử dụng đất thế chấp
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
64
66
67

6. 4
CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG LUẬN
VĂN
LĐĐ 2003:
LĐĐ 1993:
BLDS 2005:
BLDS 1995:
Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 1993
Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 2005
Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1995

7. 5
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Trong đời sống sinh hoạt và hoạt động sản xuất kinh doanh, nhu cầu
về vốn là một nhu cầu cần thiết. Do đó, quan hệ vay tài sản là một quan hệ
không thể thiếu và tương đối phổ biến. Quan hệ vay tài sản là loại quan hệ
chứa đựng rất nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan
hệ. Vì vậy, khi xác lập quan hệ này, điều đầu tiên các bên quan tâm đó là
lợi ích của mình sẽ được bảo đảm như thế nào và trong trường hợp này thế
chấp tài sản được coi là chiếc cầu nối không thể thiếu được, lợi ích của
bên có quyền sẽ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp của bên có nghĩa vụ.
Do yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh mà việc giao tài sản
bảo đảm cho bên có quyền nắm giữ không những ảnh hưởng trực tiếp tới
sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ mà quyền lợi của bên có quyền
cũng không được bảo đảm một cách tốt nhất. Vấn đề đặt ra là lựa chọn
biện pháp bảo đảm nào vừa bảo đảm lợi ích của bên có quyền và vừa duy
trì được sản xuất kinh doanh, khả năng trả nợ của bên có nghĩa vụ được
bảo đảm ở mức độ cao. Biện pháp thế chấp là biện pháp có thể đáp ứng
đầy đủ các yêu cầu trên. Bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho
bên có quyền mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền tài sản và
giấy tờ khác là điều kiện chuyển nhượng tài sản cho bên nhận thế chấp.
Mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định
đoạt tài sản vì giấy tờ pháp lý để giao dịch, chứng minh quyền sở hữu tài
sản đó bên có quyền đang nắm giữ. Trong các tài sản được mang đi thế
chấp thì quyền sử dụng đất là tài sản được mang đi thế chấp phổ biến nhất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản
của người sử dụng đất, được quy định từ khi Quốc hội ban hành Luật đất
đai 1993, tiếp đó BLDS 1995 đã giành một chương quy định cụ thể về

8. 6
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển
của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị
trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
bất cập. Luật đất đai 2003 và BLDS 2005 ra đời với nhiều điểm mới, tiến
bộ hơn. Hiện nay, các tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
diễn ra rất nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng.
Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các quy định của pháp luật
về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ các quy định này.
Trước thực trạng như vậy, tôi chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” làm luận văn thạc sĩ của
mình.
2, Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, gần đây có một số luận văn thạc sĩ như luận văn của thạc sĩ
Nguyễn Thị Dung năm 2003 với đề tài “Thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất- Những vấn đề lý luận và thực tiễn”; luận văn của thạc sĩ Vũ Văn
Tuyên năm 2009 với đề tài “Vấn đề công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm vay vốn ngân hàng tại địa bàn thành phố Hải
Phòng”, luận văn của thạc sĩ Vũ Minh Tuấn năm 2006: “Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất ở”…Ngoài ra, còn có một số bài viết trên các tạp
chí bàn về những vấn đề xung quanh việc thế chấp quyền sử dụng đất như:
“Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai
năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 1995”, “Những bất cập cần khắc phục
trong pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất”, “Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn
Thị Nga; “Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất- Những bất cập và đề
xuất hoàn thiện” của Nguyễn Như Quỳnh….

9. 7
Những công trình nghiên cứu trên đã hệ thống lại các quy định của
pháp luật nói chung, Luật Dân sự, Luật Đất đai liên quan đến thế chấp
quyền sử dụng đất, nghiên cứu thực trạng và đưa ra các giải pháp chủ yếu
để hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên những
công trình nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ
các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Riêng với đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất- Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn”, tôi nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các
quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
để đưa ra biện pháp hoàn thiện, nó có ý nghĩa lớn trong tình hình hiện nay.
3, Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, nội dung, bản chất
quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khi
nghiên cứu đề tài, tôi đã tham khảo toàn bộ các quy định của nước ta về
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời nghiên cứu một số sách
chuyên khảo và những tài liệu liên quan đến vấn đề này.
4, Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và
đường lối của Đảng và Nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu, tôi đã sử dụng phương pháp phân tích,
so sánh, tổng hợp….
5, Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
- Hệ thống lại các quy định của pháp luật nói chung, Luật Dân sự,
Luật Đất đai và các vấn đề lý luận có liên quan đến hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật về Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất

10. 8
- Trên cơ sở các yêu cầu về lý luận và thực tiễn, luận văn đưa ra các
giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất.
6, Những điểm mới của luận văn
- Phân tích làm rõ khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
- Hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Thực trạng về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất
- Hoàn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
7, Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
Chương 2: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật Việt Nam
Chương 3: Những vướng mắc trong quy định của pháp luật về Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hướng hoàn thiện.

11. 9
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong cuộc sống hàng ngày, mọi chủ thể đều luôn phải tham gia và
thực hiện nhiều giao dịch dân sự khác nhau nhằm thực hiện việc trao đổi
các lợi ích vật chất hoặc để thoả mãn các nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của
mình. Khi các giao dịch dân sự được xác lập và có hiệu lực thì cũng là lúc
làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao địch đó.
Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hưởng được các lợi
ích từ quyền đó khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy
đủ nghĩa vụ đó. Nói một cách khác thì quyền dân sự của chủ thể mang
quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự luôn mang tính chất trái quyền
(việc hưởng quyền luôn ở thế bị động vì phụ thuộc vào việc bên kia có
thực hiện nghĩa vụ của họ hay không). Vì vậy, để có thể tác động đến ý
thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thường phải
tính đến một biện pháp nào đó để biện pháp này như một cách thức buộc
người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu người có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó
được coi là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Các biện pháp đó
được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ là việc một bên bằng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ

12. 10
được bảo đảm. Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm bằng nhiều biện
pháp khác nhau, trong đó có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
Kể từ khi LĐĐ 1993 ra đời, quyền sử dụng đất được xác định là một
trong các quyền của người được giao đất và đặc biệt, BLDS 1995 đã xác
định quyền sử dụng đất một loại tài sản thuộc sở hữu của người được giao
đất. Vì thế, người có quyền sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất để
thế chấp trước người có quyền để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trước
người đó.
Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời khi LĐĐ 1993 được ban hành,
người sử dụng đất được dùng quyền sử dụng đất thế chấp để vay vốn, sản
xuất kinh doanh đã mở ra một khả năng mới để người sử dụng đất có thể
tiếp cận với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tư cho sản
xuất và đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, góp phần nâng cao thu
nhập cho người sử dụng, đồng thời còn mở rộng thị trường vốn ở nước ta.
BLDS 1995, BLDS 2003 đưa ra khái niệm về Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất như sau:
Điều 727 BLDS 1995: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự
thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy
định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp.”
Kế thừa quy định này của BLDS 1995, hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được BLDS 2005 quy định tài Điều 715 như sau:
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử
dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên nhận thế chấp được tiếp tục sử
dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

13. 11
Theo quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được xác lập bên cạnh một quan hệ nghĩa vụ dân sự với chức
năng là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó. Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất luôn có hai bên chủ thể. Trong đó, bên nhận thế
chấp luôn là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp
đồng thế chấp đó, bên thế chấp có thể là bên có nghĩa vụ trong quan hệ
nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể
là người thứ ba mà không phải là bên có nghĩa vụ đó.
Vì vậy, với góc độ học thuật, có thể đưa ra một khái niệm về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa hai bên,
theo đó một bên (được gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người
thứ ba đối với bên kia (được gọi là bên nhận thế chấp) bằng cách giao
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn được tiếp tục sử dụng đất
trong thời hạn thế chấp.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nếu so sánh với hợp đồng thế chấp tài sản nói chung thì hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất có một số điểm khác biệt (được coi là đặc điểm)
sau đây:
- Về pháp luật điều chỉnh:
Hợp đồng thế chấp chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác
nhau. Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên giống như
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và biện pháp
thế chấp bằng các tài sản khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng
được sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật về giao
dịch bảo đảm. Ngoài ra, do tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự là quyền sử dụng đất – một loại tài sản liên quan đến đất đai nên

14. 12
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật
về đất đai.
Khoản 3, Điều 342, BLDS 2005 đã qui định: “Việc thế chấp quyền sử
dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều
721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Đồng thời Luật Đất đai cũng có quy định cụ thể về điều kiện đối với việc
thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, việc thế chấp quyền sử dụng đất đa phần là để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay trong các hợp đồng tín
dụng nên ở một khía cạnh nhất định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
còn chịu sự tác động của pháp luật về tín dụng ngân hàng.
- Về hình thức của hợp đồng:
Theo qui định của BLDS 2005 thì tất cả các hợp đồng thế chấp tài
sản đều phải lập thành văn bản, trong đó văn bản của hợp đồng có thể phải
công chứng, chứng thực tùy theo quy định của pháp luật đối với từng
trường hợp cụ thể1
. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất luôn
phải có công chứng và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền mới có hiệu lực pháp luật. (Hình thức và thủ tục đăng ký hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được trình bày cụ thể trong chương 2 của
luận văn)
- Về thời điểm có hiệu lực:
Tại Điều 405, Bộ luật dân sự có qui định về thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng dân sự như sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu
lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác”.
Như vậy, đối với các hợp đồng thế chấp tài sản khác mà trong đó các
bên không có thỏa thuận gì khác về thời điểm có hiệu lực thì các hợp đồng
1
Xem Điều 343, BLDS 2005

15. 13
đó luôn được coi là có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được giao kết (là
thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản của hợp đồng thế chấp trong
trường hợp việc thế chấp đó không buộc phải có công chứng hoặc là thời
điểm hợp đồng được công chứng trong trường hợp việc thế chấp đó buộc
phải có công chứng).
Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 của Nghị định 163/2006 ngày
29/12/2006 của Chính Phủ về Giao dịch bảo đảm có qui định: “Việc thế
chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất
là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế
chấp”
Như vậy, khác với các hợp đồng thế chấp tài sản thông thường, hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi đã thực hiện việc
đăng ký và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký bởi
thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này đã được “pháp luật có quy
định khác”.
1.1.3. Ý nghĩa của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho các
hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu
cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động, tăng thu nhập cho người sử
dụng.
68% số người được hỏi cho rằng trong các quyền của người sử dụng
đất, thì quyền thế chấp là quan trọng nhất2
, họ nhận thức được tầm quan
trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này phản ánh xu thế hiện
nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và
giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng
đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Khi thế chấp quyền
2
TS Nguyễn Quang Tuyến: Thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 03 năm 2002

16. 14
sử dụng đất, người sử dụng đất không phải chuyển giao quyền sử dụng đất
cho người nhận thế chấp mà họ vẫn được tiếp tục sinh sống và khai thác,
hưởng hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất đó (nếu hoa lợi không thuộc
tài sản thế chấp). Như vậy, người sử dụng đất không những bảo đảm được
cuộc sống ổn định mà còn có vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, đáp
ứng những nhu cầu cấp thiết của cuộc sống.
Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các
ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho
phép thành lập để vay vốn sản xuất; hay hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với
các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo
được quyền lợi của họ. Đây cũng là biện pháp hữu hiệu và thông dụng
trong việc bảo đảm trả nợ vốn vay trong các hợp đồng tín dụng.
Quả thật, để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh cũng như đảm
bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày thì quan hệ vay tài sản là quan hệ
không thể thiếu. Trong nền kinh tế thị trường phát triển năng động, hoạt
động sản xuất kinh doanh là hoạt động rất quan trọng. Để thúc đẩy sản
xuất kinh doanh phát triển đòi hỏi phải có đầu tư và nhu cầu về vốn là cần
thiết.
Để đáp ứng nhu cầu về vốn, giao dịch bảo đảm được xác lập nhiều
nhất là hợp đồng tín dụng. Trong những năm gần đây hoạt động tín dụng
ngân hàng rất phát triển, đối tượng cấp tín dụng ngày càng được mở rộng.
Tuy nhiên, hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao,
ngân hàng có thể lâm vào tình trạng khó khăn bất cứ lúc nào bởi vì khách
hàng vay không trả tiền hoặc vay với mục đích lừa đảo, đây cũng chính là
nguyên nhân dẫn đến phá sản của ngân hàng. Hậu quả từ sự đổ vỡ của

17. 15
ngân hàng đến nền kinh tế là rất nặng nề nên an toàn trong cho vay là vấn
đề được các ngân hàng rất quan tâm và coi trọng. Do vậy, trong quan hệ
tín dụng các biện pháp bảo đảm thực sự có vai trò quan trọng, đặc biệt là
biện pháp thế chấp. Tài sản được thế chấp phổ biến nhất là quyền sử dụng
đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay vừa giúp
cho ngân hàng tránh được không ít rủi ro khi thu hồi vốn đã cho vay và
vừa duy trì được hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp, đảm
bảo khả năng trả nợ cao hơn.
Đối với các quan hệ vay trong nhân dân, giữa người vay và người
cho vay luôn có sự đối nghịch nhau về lợi ích. Đối với người cho vay thì
khả năng hoàn trả vốn vay của người vay được quan tâm hàng đầu. Người
cho vay chỉ có thể tin tưởng giao một khoản tiền hay tài sản nào đó cho
người vay sở hữu trong một thời gian nhất định, khi người vay có sự bảo
đảm bằng một tài sản nào đó cho khả năng hoàn trả vốn vay của mình.
Nếu như không có sự bảo đảm bằng tài sản thì quyền lợi của bên cho vay
sẽ bị đe doạ, bên cho vay có thể rơi vào tình trạng mất cả gốc lẫn lãi khi
cho vay, nhất là trong nền kinh tế nhiều biến động và phức tạp như nền
kinh tế thị trường hiện nay. Trong trường hợp này thì biện pháp thế chấp
tài sản là một biện pháp pháp lý cần thiết, quyền lợi của bên cho vay sẽ
luôn được bảo đảm, một khi có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản thế chấp sẽ
được đem xử lý để thu hồi vốn vay.
1.2. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Giai đoạn trước năm 1993
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1993
Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử cách
mạng Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng từ năm 1930 đến nay, Cách
mạng tháng 8 năm 1945 đã khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ cộng
hoà- Nhà nước Dân chủ nhân dân đầu tiên ở khu vực Đông Nam Á, đánh

18. 16
dấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc cho nhân
dân, đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước Dân chủ nhân
dân. Sau khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, chính quyền nhân
dân tuyên bố bãi bỏ các luật lệ về ruộng đất của chế độ cũ, tịch thu ruộng
đất của thực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia
lại công điền, công thổ. Điều 12 Hiến pháp năm 1946 đã quy định:
“Quyền tư hữu tài sản của công dân được bao đảm”. Trên cơ sở Hiến
pháp năm 1946, Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá
II (tháng 11/1953) đã thông qua cương lĩnh ruộng đất. Luật cải cách ruộng
đất đã được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà thông qua ngày
04/10/1953 đã xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất và bóc lột của giai cấp
địa chủ phong kiến, xác lập quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Điều
31 Luật cải cách ruộng đất quy định: “Người được chia ruộng đất có
quyền sở hữu đối với ruộng đất đó... Người được chia có quyền chia gia
tài, cầm, bán, cho, ... ruộng đất được chia”.
Ngày 31/12/1959, Hiến pháp 1959 được ban hành và tại Điều 14
quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng
đấ và các tư liệu sản xuất khác của nông dân...” và thông tư số 48/TTg
ngày 03/6/1963 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “... những người có
quyền sở hữu đối với ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền
năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất”. Để bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sở hữu và duy trì ổn định trật tự xã hội, phát triển
kinh tế nông nghiệp, Nhà nước đã nghiêm cấm việc mua bán trái phép
ruộng đất. Nhân dân có nhu cầu đổi ruộng, chuyển nhượng ruộng giữa các
Hợp tác xã nông nghiệp với nhau thì phải được Uỷ ban hành chính huyện
cho phép. Nếu diện tích ruộng đổi, chuyển nhượng khác huyện thì phải
được Uỷ ban hành chính tỉnh, thành phố cho phép.
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp 1980 được ban hành, Nhà nước ta đã
tuyên bố xoá bố xoá bỏ các hình thức sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất

19. 17
(trong đó có đất đai) và khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý.
Dựa trên Hiến pháp 1980, năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu
một mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu
tiên quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý..”. Ngoài ra để cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980, Luật
Đất đai 1987 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất:“Hưởng thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển,
nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất
có được một cách hợp pháp trên đất được giao...”(Điều 49 Luật Đất đai
1987). Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm việc mua, bán đất đai. Như vậy,
trong luật Đất đai 1987 việc chuyển quyền sử dụng đất chưa được đặt ra,
người sử dụng đất chỉ được chuyển, nhượng, bán tài sản trên đất mà người
sử dụng đất có được một cách hợp pháp. Trong thực tế thực hiện, Luật Đất
đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được
năng lực sản xuất cho nền kinh tế.
1.2.2. Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004
Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18). LĐĐ 1993 đã cụ thể hóa các quy
định về đất đai của Hiến pháp.
Sau khi LĐĐ 1993 ra đời, Chính phủ và các bộ, ngành đã có văn
bản triển khai Luật này. Nghị định 64/CP ngày 27-9-1993 về đất nông
nghiệp. Nghị định 88/CP ngày 17-8-1994 về đất đô thị. Nghị định 02/CP
ngày 15-1-1994 về đất lâm nghiệp.
LĐĐ 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc
giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng
thời giao quyền sử dụng đất và kèm theo quyền chuyển quyền sử dụng đất

20. 18
nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp
lý cho những người sử dụng đất. LĐĐ 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung
Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa quyền chuyển quyền sử
dụng đất thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn
giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định
của luật này” (Khoản 2. Điều 3 LĐĐ 1993). Chuyển quyền sử dụng đất là
một quy định mới của LĐĐ 1993. Tuy nhiên, LĐĐ 1993 và các Luật đất
đai sửa đổi, bổ sung sau đó vẫn bộc lộ những hạn chế nhất định trong việc
điều chỉnh quan hệ đất đai. Do vậy LĐĐ 2003 được ban hành cho phù hợp
với nền kinh tế thị trường.
Ngoài ra, BLDS 1995- bộ luật dân sự đầu tiên được Quốc hội thông
qua ngày 28/10/1995 ra đời đã giành một chương quy định về Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất. BLDS 1995 đưa ra khái niệm về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp,
điều kiện thế chấp, quy định việc thế chấp đối với từng loại đất, hình thức
hợp đồng thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Theo quy định
của BLDS 1995, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký
và làm thủ tục tại Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền, do vậy, Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch bảo đảm và tuân theo
các quy định về giao dịch bảo đảm, cụ thể là Nghị định số 165/1999/NĐ-
CP ngày 19/11/1999 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số
08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo
đảm và các thông tư hướng dẫn các nghị định này.
1.2.3. Giai đoạn từ ngày 1/7/2004 đến nay
Ngày 1/7/2004 LĐĐ 2003 có hiệu lực thi hành đã quy định chi tiết
9 quyền của người sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

21. Mã tài liệu : 600059
Tải đầy đủ luận văn theo 2 cách :
- Link tải dưới bình luận .
- Nhắn tin zalo 0932091562