http://systemmedia.hu
Képzésünket honlapunkon tudja elérni!
Minden szerződés annyit ér, amennyit betartanak belőle, de ha már jogvita van, a leírt szövegnek nagyon nagy a jelentősége. Előadónk tapasztalata, hogy nem minden bérbeadással foglalkozó jogász van tisztában minden jogi problémával, hiszen nem lenne akkor annyi peres eljárás. A cél nem elméleti “oktatás”, kizárólag gyakorlati tapasztalatok, a perekből leszűrhető szerződési hiányosságok, ezek elkerülése, a végrehajtási nehézségek megkönnyítése. Várjuk az előre feltett kérdéseket, amelyek segítségével előadónk célirányosabb előadást tud tartani.
TÉMAKÖRÖK: A bérleti szerződés formái, tartalma, szükséges mellékletei ▪ Teendők fizetési késedelem esetén ▪ Kártérítési igények ▪ A rendeltetésellenes használat következményei ▪ A bérlő szavatossági igényei ▪ Jogcím nélküli lakáshasználat, fizetési kötelezettség ▪ Mit vizsgál a bíróság bérleti jogviszonyból eredő perekben ▪ A közjegyzői okirat jelentősége a végrehajtás szempontjából, a közokiratba foglalt szerződés felmondásának alakiságai, hatáskör ▪ A végrehajtás elrendelésének feltételei jogerős bírósági határozat ill. közjegyzői okiratba foglalt szerződés alapján ▪ A befogadó nyilatkozat jelentősége ▪ A végrehajtás foganatosítása ▪ Moratórium ▪ A helység kiürítése végrehajtásának általános és különös szabályai ▪ Önkényesen elfoglalt lakás kiürítésének szabályai ▪ Az ideiglenes intézkedés és a biztonsági intézkedés szerepe, jelentősége ▪ A felszámoló jogai a felszámolás alatt álló cég bérlőjével szemben ▪ A felszámolói értékesítési pályázat ▪ A korlátozott birtokba adás ▪ A végrehajtási kifogás, mint a végrehajtó mulasztása elleni jogorvoslat
A szamviteli torveny valtozasai 2016. januar 1 tol
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online jogi kepzes
1. A bérbeadásból származó
gyakorlati problémák és
megoldásuk
2015. szeptember 22.
dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea
csoportvezető bíró
címzetes törvényszéki bíró
11
3. 1) Minden szerződés annyit ér,
amennyit betartanak belőle,
de…………..!!!!!!!!!!!!!
Jogi környezet:
- 2013. évi V. törvény, új Ptk – a
hatálybalépést (2014.március 15.)
követően megkötött szerződésekre
alkalmazandó;
- Ptk. 6:331.§ - bérlet általános szabályai;
- Ptk. 6:342.§ - lakásbérlet szabályai;
- 1993. évi LXXVIII. törvény – a
Lakástörvény;
33
4. 2) Új ill. eltérő szabályok az új
Ptk-ban
- Lakás vagy emberi tartózkodásra
alkalmas más helyiség állapota vagy
használata az egészséget veszélyezteti, a
bérlő a szerződést felmondhatja; erről a
jogról érvényesen nem mondhat le;
- Csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet
harmadik személynek albérletbe vagy
használatba adni; ALBÉRLET TÉVES
FOGALMA A GYAKORLATBAN!
- Bérlőtárs, társbérlő fogalma; 44
5. - A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat
a bérbeadó helyett és költségére
elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem
végzi el (nem tesz különbséget a
szükséges és egyéb költségek között);
- Új, hogy rendelkezik az egy hónapnál
rövidebb bérletről: bérleti díj
esedékessége, felmondás;
- A felmondás joga a bérbeadót nem csak a
bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő
költségek és terhek meg nem fizetése
esetén is megilleti;
- Felmondási jog az azonnali felmondás
helyett; 55
6. - A törvényes zálogjog nemcsak a
hátralékos bérleti díj és járulékai, hanem a
költségek erejéig is illeti az ingatlan
bérbeadóját;
- A bérleti díj gyakoriságához képest
differenciáltan szabályozza a felmondási
időt;
- Rendezi azt az esetet, ha a felmondás
nem a törvényi felmondási idő
betartásával történik (nem kell újra
felmondani);
- Pontosítja a bérlő örökösei által
gyakorolható felmondási idő kezdeti
időpontját;
66
7. - Bérelt dolog tulajdonjogának átruházása
esetén a bérbeadó és az új tulajdonos
egyetemlegesen felel a bérbeadó
kötelezettségeinek teljesítéséért;
- Új: az új tulajdonos a határozott idejű
szerződést felmondhatja, ha a bérlő a
bérleti viszony fennállása vagy lényeges
feltételei tekintetében megtévesztette;
- Bármely ingó, ingatlan bérlet esetén a
bérlő a követelése kiegyenlítéséig
használat nélkül visszatarthatja a dolgot;
- Jogosulatlan visszatartás esetén a kikötött
bérleti díjat kell fizetnie;
77
8. - Kaució mértékéről új szabály: ha
meghaladja a havi bérleti díj
háromszorosát, a bérlő kérelmére a
bíróság mérsékelheti (de érvényes!);
- A bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát,
ha a bérbeadó megváltásként megfelelő
kártalanítást ajánl fel és az a bérlő
lényeges jogi érdekét nem sérti (eltérő az
általános dologbérleti szabályoktól);
- Az elviteli jogot a felek egyébként a
szerződésben megfelelő ellentételezéssel
korlátozhatják vagy kizárhatják;
88
9. - A határozatlan időre kötött lakásbérletet
lehet felmondani;
- Van rendes és rendkívüli felmondás, de
csak az okok különböznek; rendessel
bármelyik fél, rendkívülivel csak a
bérbeadó, előzetes felszólítás után
( kivéve súlyosok);
- Ha a rendes felmondás nem a határidő
betartásával történik, a felmondás
közlését követő 2. hónap végére
felmondottnak kell tekinteni;
99
10. 2) A bérleti szerződés tartalmi
elemei
- Felek pontos megjelölése, személyi
adatok (bérbeadó magánszemély
adóazonosító jele és személyi száma ne
szerepeljen benne);
- A bérlet tárgyának nagyon pontos
megjelölése, utalás jellegére;
- A bérlemény állapotának részletes
körülírása (fotók, videó);
1010
11. - Határozott vagy határozatlan időre szól;
- Bérleti díj összege, gyakorisága, fizetési
módja, emelésének lehetősége,
gyakorisága, módja;
- Kaució, elszámolási kötelezettség;
- Közüzem díjak típusai, fizetési módja,
órák átírása – ADÓ!
- Közös költség – csak akkor fizeti a bérlő,
ha kifejezett rendelkezés van a
szerződésben; a tulajdonos felel a
társasház vagy lakásszövetkezet felé
akkor is, ha van ilyen kikötés;
1111
12. - Felmondás szabályai ill. visszautalás a
Ptk-ra ill. Ltv-re;
- Visszaadás módjára vonatkozó
rendelkezések;
- Mellékletek: - állapotfelmérés, fényképek,
videofelvétel
- birtokbaadási jegyzőkönyv
- leltár, állapot megjelöléssel
- mérőórák állása;
- Forma: nem kötelező, de célszerű teljes
bizonyító erejű magánokiratban;
1212
13. 3) Néhány gondolat a felmondásról
- Írásban
- Törvényi határidő betartásával
- Kézbesítési vélelem kikötése a szerződésben
- Bizonyítható legyen a felmondási ok
(tartozáselismerő nyilatkozat, tanúk, fotók stb.)
- Egyoldalú nyilatkozat, nincs szükség
elfogadásra
- Szerződésben a „felmondottnak kell tekinteni”
kikötés érvénytelen
1313
14. - Érvényes felmondás esetén megszűnik a
szerződés, a volt bérlő jogcím nélküli
használóvá válik →kiürítés
- A hátralék utólagos megfizetése nem
éleszti fel a bérleti jogviszonyt!
- Nincs helye felmondás
érvénytelensége iránti megállapítási
keresetnek (Pp.123.§) – kiürítési perben
lehet ellenkérelemként rá hivatkozni;
1414
16. 1) A közjegyzői okirat
• Ha a bérleti szerződés közjegyző által
szerkesztett okiratban van, lehetőség nyílik a
per nélküli, „közvetlen” végrehajtásra;
A végrehajtás elrendelésére az okiratot
szerkesztő közjegyzőnek van hatásköre (nem
a bíróságnak!) és illetékessége (Vht. 23/C§ (1)
bek.);
MOKK 29. iránymutatás: okiratot szerkesztő
közjegyzőn azt kell érteni, aki azon az
álláshelyen működik, melyen az alapokiratot
készítő közjegyző működött;
1616