http://systemmedia.hu Jelentkezzen képzésünkre weboldalunkon! Minden szerződés annyit ér, amennyit betartanak belőle, de ha már jogvita van, a leírt szövegnek nagyon nagy a jelentősége. Előadónk tapasztalata, hogy nem minden bérbeadással foglalkozó jogász van tisztában minden jogi problémával, hiszen nem lenne akkor annyi peres eljárás. A cél nem elméleti “oktatás”, kizárólag gyakorlati tapasztalatok, a perekből leszűrhető szerződési hiányosságok, ezek elkerülése, a végrehajtási nehézségek megkönnyítése.

1. A bérbeadásból származó
gyakorlati problémák és
megoldásuk
dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea
csoportvezető bíró
címzetes törvényszéki bíró
11

2. I.
A bérleti szerződés
22

3. 1) Minden szerződés annyit ér,
amennyit betartanak belőle,
de…………..!!!!!!!!!!!!!
Jogi környezet:
- 2013. évi V. törvény, új Ptk – a
hatálybalépést (2014.március 15.)
követően megkötött szerződésekre
alkalmazandó;
- Ptk. 6:331.§ - bérlet általános szabályai;
- Ptk. 6:342.§ - lakásbérlet szabályai;
- 1993. évi LXXVIII. törvény – a
Lakástörvény;
33

4. 2) Új ill. eltérő szabályok az új
Ptk-ban
- Lakás vagy emberi tartózkodásra
alkalmas más helyiség állapota vagy
használata az egészséget veszélyezteti, a
bérlő a szerződést felmondhatja; erről a
jogról érvényesen nem mondhat le;
- Csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet
harmadik személynek albérletbe vagy
használatba adni; ALBÉRLET TÉVES
FOGALMA A GYAKORLATBAN!
- Bérlőtárs, társbérlő fogalma; 44

5. - A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat
a bérbeadó helyett és költségére
elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem
végzi el (nem tesz különbséget a
szükséges és egyéb költségek között);
- Új, hogy rendelkezik az egy hónapnál
rövidebb bérletről: bérleti díj
esedékessége, felmondás;
- A felmondás joga a bérbeadót nem csak a
bérleti díj, hanem a bérlőt terhelő
költségek és terhek meg nem fizetése
esetén is megilleti;
- Felmondási jog az azonnali felmondás
helyett; 55

6. - A törvényes zálogjog nemcsak a
hátralékos bérleti díj és járulékai, hanem a
költségek erejéig is illeti az ingatlan
bérbeadóját;
- A bérleti díj gyakoriságához képest
differenciáltan szabályozza a felmondási
időt;
- Rendezi azt az esetet, ha a felmondás
nem a törvényi felmondási idő
betartásával történik (nem kell újra
felmondani);
- Pontosítja a bérlő örökösei által
gyakorolható felmondási idő kezdeti
időpontját;
66

7. - Bérelt dolog tulajdonjogának átruházása
esetén a bérbeadó és az új tulajdonos
egyetemlegesen felel a bérbeadó
kötelezettségeinek teljesítéséért;
- Új: az új tulajdonos a határozott idejű
szerződést felmondhatja, ha a bérlő a
bérleti viszony fennállása vagy lényeges
feltételei tekintetében megtévesztette;
- Bármely ingó, ingatlan bérlet esetén a
bérlő a követelése kiegyenlítéséig
használat nélkül visszatarthatja a dolgot;
- Jogosulatlan visszatartás esetén a kikötött
bérleti díjat kell fizetnie;
77

8. - Kaució mértékéről új szabály: ha
meghaladja a havi bérleti díj
háromszorosát, a bérlő kérelmére a
bíróság mérsékelheti (de érvényes!);
- A bérlő nem gyakorolhatja az elvitel jogát,
ha a bérbeadó megváltásként megfelelő
kártalanítást ajánl fel és az a bérlő
lényeges jogi érdekét nem sérti (eltérő az
általános dologbérleti szabályoktól);
- Az elviteli jogot a felek egyébként a
szerződésben megfelelő ellentételezéssel
korlátozhatják vagy kizárhatják;
88

9. - A határozatlan időre kötött lakásbérletet
lehet felmondani;
- Van rendes és rendkívüli felmondás, de
csak az okok különböznek; rendessel
bármelyik fél, rendkívülivel csak a
bérbeadó, előzetes felszólítás után
( kivéve súlyosok);
- Ha a rendes felmondás nem a határidő
betartásával történik, a felmondás
közlését követő 2. hónap végére
felmondottnak kell tekinteni;
99

10. 2) A bérleti szerződés tartalmi
elemei
- Felek pontos megjelölése, személyi
adatok (bérbeadó magánszemély
adóazonosító jele és személyi száma ne
szerepeljen benne);
- A bérlet tárgyának nagyon pontos
megjelölése, utalás jellegére;
- A bérlemény állapotának részletes
körülírása (fotók, videó);
1010

11. - Határozott vagy határozatlan időre szól;
- Bérleti díj összege, gyakorisága, fizetési
módja, emelésének lehetősége,
gyakorisága, módja;
- Kaució, elszámolási kötelezettség;
- Közüzem díjak típusai, fizetési módja,
órák átírása – ADÓ!
- Közös költség – csak akkor fizeti a bérlő,
ha kifejezett rendelkezés van a
szerződésben; a tulajdonos felel a
társasház vagy lakásszövetkezet felé
akkor is, ha van ilyen kikötés;
1111

12. - Felmondás szabályai ill. visszautalás a
Ptk-ra ill. Ltv-re;
- Visszaadás módjára vonatkozó
rendelkezések;
- Mellékletek: - állapotfelmérés, fényképek,
videofelvétel
- birtokbaadási jegyzőkönyv
- leltár, állapot megjelöléssel
- mérőórák állása;
- Forma: nem kötelező, de célszerű teljes
bizonyító erejű magánokiratban;
1212

13. 3) Néhány gondolat a felmondásról
- Írásban
- Törvényi határidő betartásával
- Kézbesítési vélelem kikötése a szerződésben
- Bizonyítható legyen a felmondási ok
(tartozáselismerő nyilatkozat, tanúk, fotók stb.)
- Egyoldalú nyilatkozat, nincs szükség
elfogadásra
- Szerződésben a „felmondottnak kell tekinteni”
kikötés érvénytelen
1313

14. - Érvényes felmondás esetén megszűnik a
szerződés, a volt bérlő jogcím nélküli
használóvá válik →kiürítés
- A hátralék utólagos megfizetése nem
éleszti fel a bérleti jogviszonyt!
- Nincs helye felmondás
érvénytelensége iránti megállapítási
keresetnek (Pp.123.§) – kiürítési perben
lehet ellenkérelemként rá hivatkozni;
1414

15. II.
A VÉGREHAJTÁS
1515

16. 1) A közjegyzői okirat
• Ha a bérleti szerződés közjegyző által
szerkesztett okiratban van, lehetőség nyílik a
per nélküli, „közvetlen” végrehajtásra;

A végrehajtás elrendelésére az okiratot
szerkesztő közjegyzőnek van hatásköre (nem
a bíróságnak!) és illetékessége (Vht. 23/C§ (1)
bek.);

MOKK 29. iránymutatás: okiratot szerkesztő
közjegyzőn azt kell érteni, aki azon az
álláshelyen működik, melyen az alapokiratot
készítő közjegyző működött;
1616

17. 
Ha a szerződés módosításáról, felmondásáról
okiratot vagy a végrehajtás egyes feltételeinek
bizonyítására szolgáló ténytanúsítványt más
közjegyző készíti, figyelmen kívül kell hagyni az
illetékesség szempontjából;

A végrehajtás kérésére szolgáló nyomtatványok
a mokk.hu oldalon érhetők el; a kiürítést és a
pénzkövetelést külön-külön nyomtatványon kell
kérni;

3/b pontban az okirat végrehajtandó részét
precízen kell kitölteni: pontosan megjelölni a
kiürítendő ingatlan címét (elektronikus
elrendelés esetén a végrehajtó nem kap
szerződést!);
1717

18. A végrehajtás elrendelésének feltétele,
hogy a kjö. okirat tartalmazza:
• a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra
irányuló vagy egyoldalú kötelezettség-
vállalást,
• jogosult és a kötelezett nevét,
• a kötelezettség tárgyát, mennyiségét
(összege) és jogcímét,
• a teljesítés módját és határidejét;
1818

19. 
Vht 23/C § (2) bek.:
Ha a kötelezettség feltételnek vagy
időpontnak a bekövetkezésétől függ, a
végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a
feltétel vagy időpont bekövetkezését
közokirat tanúsítsa.

naptári időpont leteltéről nem kell

ténytanúsítvány (hátraléki kimutatásról is lehet),

felmondás lehet közokiratban( BH 491/2002),
de nem szükséges:

ha magánszemély írja, teljes bizonyító erejű
magánokiratban, ha jogi személy, cégszerű
aláírással;

tértivevénnyel adják fel; 1919

20. 
a közjegyzőnek elég bemutatni a
felmondást és annak kézbesítését – erről
vesz fel ténytanúsítványt, ez a végrehajtás
elrendeléséhez elég;

Ha a közjegyző kézbesíti a közokiratba
foglalt felmondást, a hivatalos iratok
kézbesítésére vonatkozó szabályok
irányadóak („nem kereste”, „megtagadta
az átvételt” szabályszerű kézbesítésnek
minősül);
• A kézbesítési vélelem szerződésbeli
kikötésének jelentősége!!!!!
2020

21. 
Vht 31/E §: a kjö. eljárása a bíróság eljárásával
azonos hatályú → a kjö. minősül „elrendelő
bíróságnak”;

A kérelemmel egyidejűleg díjat kell fizetni: az
ügyérték 1%. min. 5.000.-, max. 150.000.-forint;

Ügyérték: a követelés végrehajtási eljárás
megindításakor fennálló, járulékok nélkül
számított értéke;

Alkalmazandó a Pp. 24.§ (2) bek. c) pontja:
bérleti vagy haszonbérleti jogviszonnyal
kapcsolatos végrehajtás esetén az egy évi bér
ill. haszonbér az ügyérték;
2121

22. 
Önkényesen elfoglalt lakás
kiürítése esetén fix. 6.000.- forint;

Ha több, egyetemlegesen
kötelezett adóssal szemben kérik
egyidejűleg, ugyanazon kjö. irat
alapján ugyanazt a követelést
végrehajtani, csak egyik adósnál
kell megfizetni a díjat, a többinél
egyenként 5.000.-forintot;
2222

23. 2) A végrehajtás elrendelése bírósági
határozat alapján
Vht 13. § (1) bek., a végrehajtás
elrendelésének általános feltételei:
a) kötelezést (marasztalást) tartalmaz:
kiürítésre kötelezést kell tartalmaznia, pontosan
megjelölve a kiürítendő ingatlant;
2323

24. 
PK 292.:a kiürítési kötelezettség magában
foglalja a kötelezett jogán lakó
családtagok és más, általa befogadott
személy eltávozását és ingóságaik
elvitelét → a Vht 174.§ c) és d) pontja
alapján kikényszeríthető pénzbírsággal ill.
rendőrség igénybe vételével is;

Az ítélet jogereje nem terjed azonban ki a
lakásban önálló jogcímen lakókra, pl.
bérlőtárs, haszonélvező;
2424

25. b) jogerős vagy előzetesen végrehajtható
határozat:

a határozat jogerőre emelkedéséről a bíróság
tájékoztatja a feleket; ehhez az értesítéshez
joghatás nem fűződik;

Pp. 231.§ az előzetes végrehajthatóságot
hivatalból, kérelem nélkül kell a bíróságnak
kimondania;

az előzetes végrehajthatóság a perköltségre
nem terjed ki;

leggyakoribb a d) pont: az alperes által elismert
követelés → „nem vitatom” nyilatkozat nem
alapozza meg; 2525

26. c) a teljesítési határidő letelt

sosem a szerződés szerinti határidő, hanem a
bírósági határozatban megállapított határidő;

ha a végrehajtható határozat első fokon
jogerős, a teljesítési határidőt a határozat
kézhezvételétől számítjuk (vagy fellebbez vagy
teljesít),

kivéve, ha maga a határozat úgy szól, hogy a
jogerőre emelkedésétől kell számítani a
teljesítési határidőt;

ha a végrehajtható határozat másodfokú
határozat, meghozatala napjával jogerős; a
teljesítési határidő a kézbesítésétől számít;
2626

27. Pp. 217.§ (5) bek.: teljesítési határidő
meghatározása:

kiürítés esetén max. 6 hónap;

kötelezett kérelme kell,

különös méltánylást érdemlő helyzet,

a kötelezett lakóhelye és az ő és közvetlen
családtagjai egyedüli lakóingatlana,

valószínűsítette, hogy elhelyezésüket
ideiglenesen sem tudja biztosítani,

a perben nem bírságolták és nem tanúsított
rosszhiszemű perbeli magatartást,

nem önkényesen elfoglalt lakást kell kiüríteni;
2727

28. Befogadó nyilatkozat

különösen a közjegyzői okiratba foglalt
szerződésnél van gyakorlati jelentősége,
de más szerződésnél is lehet;

szerződésbe is bele lehet foglalni (akkor a
szerződést a befogadónak is alá kell
írnia),

vagy külön okiratban is lehet; célszerű,
hogy ez is közokiratban legyen;

pontosan meg kell jelölni az ingatlant,
ahová befogadják, mert a kiürítés során
ide fogja „költöztetni” a végrehajtó;
2828

29. http://systemmedia.hu
A tudás csak egy kattintás!
2929