Pārdomas par daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku ekspluatācijas uzraudzību Aija Meļņikova Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta Būvniecības kontroles pārvalde 2021.gada 25.oktobris

1. Pārdomas par daudzdzīvokļu
dzīvojamo ēku ekspluatācijas
uzraudzību
Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta
Būvniecības kontroles pārvalde

2. Vēsture
• Līdz 1940.gadam nebija dzīvokļu
īpašuma.
• Daudzdzīvokļu mājas bija īres
nami.
• Tiem pārsvarā bija viens
īpašnieks.
25.10.2021. 2
Katrs dzīvokļa īpašnieks ir arī
visas mājas saimnieks un
atbildība par mājas tehnisko
uzturēšanu gulstas uz visu
kopīpašnieku pleciem gan
juridiski, gan finansiāli.

3. Dzīvokļa īpašuma veidošanās
• Līdz 1991.gadam dzīvoklis
daudzdzīvokļu dzīvojamajā
ēkā(tieši tāpat arī visa ēka)
nebija un nevarēja būt
iedzīvotāja īpašums. Dzīvoklis
tika nodots lietošanā.
• Tātad nebija arī atbildības par šīs
ēkas tehnisko uzturēšanu –
jumta, pagraba, komunikāciju,
kāpņu telpas remontu utt./utml.
• Situācija mainījās pēc Latvijas
neatkarības atgūšanas – sākās
dzīvokļu privatizācija, vēsturisko
ēku denacionalizācija, Īpašuma
tiesību atjaunošana uz zemi, kā
arī jaunu daudzdzīvokļu
dzīvojamo ēku būvniecība pēc
privātpersonu pasūtījuma.
25.10.2021. 3

4. Satversme
• 105. Ikvienam ir tiesības uz
īpašumu. Īpašumu nedrīkst
izmantot pretēji sabiedrības
interesēm. Īpašuma tiesības var
ierobežot vienīgi saskaņā ar
likumu. Īpašuma piespiedu
atsavināšana sabiedrības
vajadzībām pieļaujama tikai
izņēmuma gadījumos uz
atsevišķa likuma pamata pret
taisnīgu atlīdzību.
25.10.2021. 4

5. Normatīvais regulējums
• Civillikums
1084. panta pirmajā daļā noteiks, ka katram būves īpašniekam, lai aizsargātu
sabiedrisko drošību, jātur sava būve tādā stāvoklī, ka no tās nevar rasties kaitējums
ne kaimiņiem, ne garāmgājējiem, ne arī tās lietotājiem
• Dzīvokļa īpašuma likums
• Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums
• Būvniecības likums
• Ministru kabineta 28.09.2010. noteikumi Nr. 907 „Dzīvojamās mājas, tajā esošo
iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta
noteikumi”
• Latvijas būvnormatīvs LBN 405-15 „Būvju tehniskā apsekošana” – šo drīz
(01.11.2021.) nomainīs Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21
25.10.2021. 5

6. Būvniecības
likums
9. pants. Būtiskās būvei izvirzāmās prasības
Būve projektējama, būvējama un ekspluatējama
atbilstoši tās lietošanas veidam, turklāt tā, lai
nodrošinātu tās atbilstību šādām būtiskām prasībām:
• 1) mehāniskā stiprība un stabilitāte;
• 2) ugunsdrošība;
• 3) vides aizsardzība un higiēna, tai skaitā
nekaitīgums;
• 4) lietošanas drošība un vides pieejamība;
• 5) akustika (aizsardzība pret trokšņiem);
• 6) energoefektivitāte;
• 7) ilgtspējīga dabas resursu izmantošana.
Primāri būves īpašnieks nodrošina būves un tās
elementu uzturēšanu ekspluatācijas laikā, lai tā atbilstu
BL 9. pantā būvei noteiktajām būtiskām prasībām.
25.10.2021. 6

7. Ekspluatācijas
kontrole
• Bija normatīvais regulējums, bet
nebija kontrole
• 01.10.2014. gadā Būvniecības
likumā tika iekļauta
ekspluatācijas uzraudzība
Aspekti, kas ietekmē būves
atbilstību Būvniecības likuma
9.pantā noteiktajām prasībām:
- Tehniskā uzturēšana
- Patvaļīga būvniecība
25.10.2021. 7

8. Būvniecības likums
Saskaņā ar Būvniecības likumu Būvvalde ir pašvaldības institūcija, kas
kontrolē būvniecības procesu un tā atbilstību Būvniecības likuma un
citu būvniecību regulējošo normatīvo aktu prasībām, kā arī
ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu.
Sākot ar 01.10.2014.
25.10.2021. 8

9. Būvniecības likums
• 21.pants
(6)Būvinspektors, kontrolējot ekspluatācijā pieņemtas būves drošumu, veic
vispārīgu vizuālo apskati, kuras laikā fiksē un novērtē redzamos bojājumus un
sagatavo atzinumu. Apskates rezultāti var būt par pamatu būves, tās daļas vai
iebūvēto būvizstrādājumu detalizētai tehniskajai izpētei, ko būvinspektors neveic.
(7)Būvju ekspluatācijas uzraudzības ietvaros, ņemot vērā atzinumā konstatēto,
būvvalde vai birojs atbilstoši to kompetencei var pieņemt šādus lēmumus:
• 1) uzdot veikt būves, tās daļas vai iebūvēto būvizstrādājumu tehnisko izpēti;
• 2) uzdot novērst konstatēto bīstamību, informējot par to pašvaldību;
• 3) ja konstatēta būves bīstamība, — aizliegt tās ekspluatāciju līdz bīstamības
novēršanai
Būvvalde nav tiesīga pieņemt lēmumu par ēkas tehniskā stāvokļa uzlabošanu, nosakot termiņu.
Piemēram, kādas atsevišķas konstrukcijas, kura nonākusi neapmierinošā stāvoklī (bet nav bīstama),
remontu vai pastiprināšanu.
25.10.2021. 9

10. Patvaļīgā būvniecība
• Saskaņā ar Būvniecības likuma 18. panta otro daļu:
- Būvdarbi, kas uzsākti vai tiek veikti bez būvprojekta, akceptētas
apliecinājuma kartes vai akceptēta paskaidrojuma raksta, bez būvatļaujas vai pirms
tam, kad izdarīta atzīme par attiecīgo nosacījumu izpildi, gadījumos, kad attiecīgie
lēmumi saskaņā ar normatīvajiem aktiem ir nepieciešami, kā arī būvdarbi, kas
neatbilst būvprojektam un normatīvo aktu prasībām, ir kvalificējami kā patvaļīga
būvniecība.
- Patvaļīga būvniecība ir arī būves vai tās daļas ekspluatācija neatbilstoši
projektētajam lietošanas veidam vai būvdarbi, kas uzsākti bez attiecīgas projekta
dokumentācijas, ja tāda nepieciešama saskaņā ar normatīvajiem aktiem.
25.10.2021. 10

11. 464.sērija 602.sērija
25.10.2021. 11

12. Latvijas būvnormatīvā LBN 405-15 „Būvju tehniskā
apsekošana”
• Būves tehniskās apsekošanas mērķis ir noteikt būves atbilstību BL
9. pantā minētajām būves būtiskajām prasībām, respektīvi, par būves
tehnisko apsekošanu ir uzskatāma būvju, to daļu, kā arī iebūvēto
būvizstrādājumu tehniskā stāvokļa apzināšana un izvērtēšana.
• LBN 17. punktā noteikts, ka tehniskās apsekošanas rezultātus
apsekotājs apkopo atzinumā, kura saturs noteikts šī normatīva
pielikumā.
• 20. punktā noteikts, ka apsekotājs atzinumu no 01.09.2019. sagatavo
būvniecības informācijas sistēmā
25.10.2021. 12

13. 01.11.2021. Stāsies spēkā Būvju tehniskās apsekošanas
būvnormatīvs LBN 405-21
9.punktā noteikts kādos gadījumos veic Tehnisko apsekošanu (galveno inspekciju):
• 9.1. periodiski būves ekspluatācijas laikā:
• 9.1.1. ne retāk kā reizi 10 gados otrās un trešās grupas publiskai un daudzstāvu
daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai; (svarīgais punkts pārvaldniekiem un īpašniekiem)
• 9.1.2. ne retāk kā reizi piecos gados otrās un trešās grupas tiltiem, ceļu pārvadiem,
viaduktiem, estakādēm, gājēju tiltiem un pārvadiem, ceļu caurtekām, tuneļiem un
atbalstsienām;
• 9.2. pirms būves vai tās daļas atjaunošanas, pārbūves vai restaurācijas, konservācijas
būvprojekta izstrādes vai konservācijas pārtraukšanas gadījumos, kā arī pirms būvniecības
ieceres dokumentācijas izstrādes vienkāršotai ēkas fasādes atjaunošanai;
• 9.3. citos gadījumos, ja jānosaka būves vai tās daļas faktiskais tehniskais stāvoklis.
29.punkts Daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamajai ēkai, kura nodota ekspluatācijā pirms
2011. gada 1. novembra un kurai pēdējo 10 gadu laikā nav veikta tehniskā apsekošana,
periodisko tehnisko apsekošanu veic līdz 2031. gada 31. oktobrim.
25.10.2021. 13

14. Administratīvais process
• Vienkāršota shēma
Informācija par
iespējamu
bīstamību,
patvaļīgu
būvniecību
Atzinums ar
norādījumu veikt
tehnisko
apsekošanu
Tehniskās
apsekošanas
atzinums
Administratīvais
akts ar
norādījumiem
Administratīvā akta
izpildes
nodrošināšana

15. Administratīvā akta nepildīšanas sekas
• Administratīvā procesa likums:
- piespiedu nauda
- aizvietotājizpilde
• Administratīvās atbildības likums:
- administratīvais sods par pārkāpumiem ekspluatācijas jomā noteikts Būvniecības likuma
29. pantā (piemēram, par publiskas ēkas tehniskās apsekošanas neveikšanu brīdinājumu vai naudas
sodu fiziskajai personai līdz divdesmit piecām naudas soda vienībām, bet juridiskajai personai — līdz
simt naudas soda vienībām)
• Administratīvo sodu likums par pārkāpumiem pārvaldes, sabiedriskās kārtības un valsts
valodas lietošanas jomā:
4. pants. Amatpersonas likumīgo prasību nepildīšana vai amatpersonas darbības
traucēšana (Par amatpersonas likumīgo prasību nepildīšanu vai amatpersonas darbības traucēšanu
piemēro brīdinājumu vai naudas sodu fiziskajai personai līdz simt četrdesmit naudas soda vienībām,
bet juridiskajai personai — no četrpadsmit līdz divtūkstoš astoņsimt naudas soda vienībām.)

16. Būvniecības kontroles pārvaldes pieredze un novērojumi
• Saskaņā ar VZD datiem Rīgā ir aptuveni 11708 daudzdzīvokļu
dzīvojamās ēkas.
• Kurās ekspluatācija uzsākta:
- Līdz 1900.gadam 2336
- No 1901. līdz 1930.gadam 3143
- No 1931. līdz 1960.gadam 2374
- No 1961. līdz 1980.gadam 2201
- No 1981. līdz 2000.gadam 989
- No 2000.gada 656
25.10.2021. 16

17. Būvniecības kontroles
pārvaldes pieredze
un novērojumi
• Būvvaldē kopš 2014.gada, kad stājās spēkā jaunais
normatīvais regulējums, regulāri tiek izskatīti jautājumi par
ekspluatācijā esošu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku tehnisko
stāvokli un uzturēšanu.
• Sagatavojot gan atzinumus par būves pārbaudi, gan
lēmumus, uzdodot veikt padziļinātu tehnisko izpēti,
tehnisko apsekošanu, veikt īpašuma uzturēšanas
pasākumus, novērst bīstamību utt.
• Gan izvērtējot tehniskās apsekošanas atzinumus.
• Vairākos desmitos gadījumu ir pieņemti lēmumi, ar
kuriem Aizliegta būves vai tās daļas ekspluatācija.
25.10.2021. 17

18. Būvniecības kontroles
pārvaldes pieredze
un novērojumi
Bīstamība konstatēta:
• 2 stāvu koka ēkas
• Koka pārsegumi
• Pagrabu velvjveida pārsegumi
• Pagrabu zem iekšpagalmiem
pārsegumi
• Sērijveida ēku balkoni
• 602. sērijas lodžiju betona
margas
25.10.2021. 18

19. Būvniecības kontroles
pārvaldes pieredze
un novērojumi
• Komunikācija starp pārvaldniekiem un
īpašniekiem
• Būvvalde kā starpnieks
• Situācija: vēstule no pārvaldnieka, lai BV
pieņem lēmumu uzdot novērst bīstamību,
piemērot piespiedu izpildi.
• Fakts: TAA 10 gadus vecs. Līdz šim nekas
nav darīts. Kā izrādās īpašnieki pat nav
informēti par to, ka veikta tehniskā
apsekošana un ir konstatētas problēmas.
• BIS tiek izstrādāta ekspluatācijas lietu un
māju lietu funkcionalitāte.
25.10.2021. 19

20. Pašvaldības līdzfinansējums
• Gribu pieminēt, ka Rīgas pilsētā šogad ir uzsākta pašvaldības
līdzfinansējuma programma Rīgas administratīvajā teritorijā esošo
dzīvojamo māju atjaunošanai, ja to tehniskais stāvoklis būs atzīts par
bīstamu.
• Programma tiek īstenota, pamatojoties uz Rīgas domes 29.05.2020.
saistošiem noteikumiem Nr. 22 “Par pašvaldības palīdzību bīstamības
novēršanai un energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu veikšanai
dzīvojamās mājās Rīgā” un likumu “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu
risināšanā”. Programmas mērķis ir ar pašvaldības līdzfinansējuma palīdzību
stimulēt dzīvojamo māju īpašniekus ieguldīt līdzekļus savu dzīvojamo māju
atjaunošanā, pakāpeniski uzlabojot to tehnisko stāvokli un atbilstību
mūsdienu tehniskām, tostarp energoefektivitātes prasībām, tādējādi
sekmējot dzīves kvalitātes uzlabošanu Rīgas dzīvojamās mājās.
Interesēties Rīgas domes Īpašuma departamenta Būvju sakārtošanas pārvaldē vai
https://grausti.riga.lv/
25.10.2021. 20

21. Aicinājums
Atcerēties:
25.10.2021. 21
Katrs dzīvokļa īpašnieks ir arī visas mājas
saimnieks un atbildība par mājas tehnisko
uzturēšanu gulstas uz visu kopīpašnieku
pleciem gan juridiski, gan finansiāli.

22. Paldies par uzmanību!
Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta
Būvniecības kontroles pārvaldes
Būvobjektu kontroles nodaļas
vadītāja vietniece Aija Meļņikova
25.10.2021. 22