시스템다이내믹스를 활용한 몽골 주택정책의 분석 대한건축학회 2016년도 춘계학술발표대회논문집 제36권 제1호(통권 제64집), 2016.04, 429-430 (2 pages)

1. 시스템다이내믹스를 활용한 몽골 주택정책의 분석
Analysis of Mongolian Housing Policies Using System Dynamics
○이시더르즈 사롤* 박 문 서** 이 현 수***
Saruul Ishdorj Park, MoonSeo Lee, Hyun-Soo
Abstract
Mongolian society was transformed from the Communism to Democracy which shifted its market economy in 1991. Since then many
people have migrated from rural areas to Ulaanbaatar capital city, mainly to find jobs and try to improve their quality of life. Thereupon, the
trend of the urbanization accelerated and the population of the city and the city has faced many problems such as housing problem which
absolutely lacks the number of housing. Many of the new migrants could not financial afford to purchase apartment within the city. So, they
reside in ‘Ger’ which is a Mongolian traditional dwelling that is originally used for living a nomadic life. This has led to the formation of
‘Ger-district’ formed around the city which now comprises of over half of the capitals total population with inadequate infrastructure
development.
The government of Mongolia has been endeavored various housing policies since 1999 to expand the housing supply. However, even
after housing policy implementation are being the result of the city’s total annual housing supply has not increased and is short of the
necessary requirement while the housing prices continue to rise instead of improving the aspect of Ger-district even a decade. Recently, the
government has focused on public led housing supply policy for reduction of house price to solve the problems of the housing market. This
paper aims to analyze the problems of this government housing policy and to respond to this using System Dynamics approach.
키워드: 몽골의 주택시장, 주택정책, 주택공급,
시스템다이내믹스
Keywords: Mongolian Housing Market, Housing Supply, System Dynamics
1. 서 론
1.1 연구의 배경 및 목적*
몽골은 1991년 중앙계획경제 체제에서 시장경제 체제
로 변화 되었다. 이후 일자리 찾아 삶의 질을 향상시키기
위하여 많은 사람들이 수도(울란바타르)로 대이동이 하였
다. 이로 인해 울란바타르는 도시화가 급격히 진행되었
다. 이는 울란바타르의 인구 증가로 이어졌으며 주택의
수가 절대적으로 부족하게 되었다. 또한 도시의 주택가격
이 높은 때문에 주택을 구입할 수 없는 이주민 상당수가
도시 내로 들어오지 못하고, 울란바타르 외곽 지역에서
‘게르’(유목민 가옥)라는 전통 집에 거주하게 되었다
(Kim 2007, Koo 2012). 그래서 이 지역은 기반시설의 확
충 없이 인구수가 점점 팽창하고 있으며 수도에서 거주
하고 있는 수도 총 인구의 60%이상을 자치하고 있
다.(Statical Year Books).
정부에서는 주택 공급을 확대시키기 위해 1999년부터
다양한 주택정책을 수립해 왔다 (Kim 2007, Koo 2012,
* 서울대 대학원 석사과정
** 서울대 건축학과 교수, 공학박사
(Corresponding author : mspark@snu.ac.kr)
*** 서울대 건축학과 교수, 공학박사
이 연구는 국토교통부 국토교통기술촉진연구사업의 연구비 지원
에 의한 결과의 일부임. 과제번호:15CTAP-B080352-02
Yanjinbileg 2013). 그렇지만 주택정책을 시행했음에도 불
구하고 매년 올란바토르의 주택공급량은 필요 요구량에
미치지 못하고 있다. 또한 주택공급이 늘어나지 않아 주
택가격이 지속적으로 상승하고 있으며 저소득층들의 주
거양상이 개선되지 않고 있다. 최근에 정부가 주택시장의
문제점을 해결하기 위해 주택공급 확대와 주택가 상한제
확대를 위한 공공주도의 주택공급 정책에 집중하고 있다
(CHC handbook). 따라서 본 연구는 정부의 기존 주택정
책의 문제점을 분석하고 이에 대한 대응 정책을 시스템
다이내믹스를 통하여 제시하고자 한다.
1.2 연구의 범위 및 방법
본 연구는 몽골의 수도 울란바타르의 주택시장과 주택
정책을 범위로 하여 그중에서 최근에 정부에서 집중하고
있는 주택공급 확대와 주택가 상한제 확대를 위한 공공
주도의 주택공급 정책을 초점을 맞춘다.
주택정책 적용 시 주택시장에 영향을 미치는 변수는
다양하고 복잡한 관계를 형성하고 있기 때문에 본 연구
에서 연구 주요 방법으로는 시스템다이내믹스를 이용하
였다.
2. 예비적 고찰

2. 도식 설명
모든 다른
조건들이
같을 때
변수 A의 증가(감소)가
변수B를 증가(감소) 시킨다.
변수 A의 증가(감소)가
변수B를 감소(증가) 시킨다.
변수 A와 변수B 사이의 인과관계 충족에
중대한 시간 지연을 포함한다.
시스템에서 Stock을 변화시키는 변화율 또는
흐름으로 정의한다.
시스템의 결과로 저장되는 변수로써 Stock 또는
수준으로 정의한다.
년도 주택정책 목표 내용
1. 1999 국가 주택정책 -건설업에서 개인 기업의
참여를 지원한다.
2. 1999 ‘주택’에 대한
법률
주택에 관한 정부 기관에
모든 필요한 동력을 제공.
3. 2001 ‘울란바타르
2020’ 기본 계획
주민을 위한 살기 좋은 도
시 환경을 제공 할 것.
2004-
2008
4만호 주택공급
프로그램
가격이 저렴하고, 질 좋은
아파트를 공급하는 것
2010 10만호 주택
공급 프로그램
가격이 저렴하고, 질 좋은
아파트를 공급하는 것
2013 Ipotek8%
주택담보대출
소중형의 주택담보대출
2015 도시주택공사 공공주도의 주택공급
2.1 시스템다이내믹스
시스템다이내믹스란 산업 경제 사회 시스템을 분석하
는데 널리 사용되는 모델링 방법으로서 복잡한 비선형
시스템에 분석적인 해결책을 제공한다.(Sterman 2000, 박
문서 외 2009, 황성주 외 2013, 현호상 2013)
표1. 시스템다이내믹스 주요도식 (Sterman, 2000)
2.2 기존 문헌 분석
울란바타르의 심각한 문제가 되고 있는 게르 지역에
주거현황에 대해 국내외적인 많은 연구들이 수행되었지
만 대부분은 ‘게르 지역’의 환경문제에 초점을 맞추어
수행되었으며 주택시장과 정부의 주택정책에 관련 되는
연구들은 부촉한 상황이다. 김문규(2007)는 도시 주택 현
황 및 주택 정책에 대한 정부의 반응을 효율성의 관점에
서 분석하였다. 문헌자료와 통계자료 및 설문조사 결과를
통해 몽골정부의 주택정책에는 종합적인 접근 방식이 필
요하다는 결론을 내렸다. 구자문(2013)은 기존 문헌 연구
들을 통해 몽골의 주택 전반적인 현황을 분석하였으며
몽골정부는 적절한 주거 기준을 마련하며 적절한 주택가
격 유지정책을 시행해야할 필요가 있다는 결론을 내렸다.
Yanjinbileg(2013)는 몽골의 주택정책의 역사적인 내용을
마련했으며 다른 연구들보다 주택정책에 초점을 맞추고
연구하였다. 그러나 연구 목표로 게르 지역의 환경 개선
하는 데 초점을 맞추어 연구를 수행하였다. 이처럼 기존
논문들은 문헌 정보와 설문조사 결과를 통해 결론을 내
렸다. 그러나 다양한 변수 및 다양한 참여자가 영향을 미
치는 정책분석 및 주택공급결정에 한정된 영향변수로 분
석한 시사점이 있다.
2.3 몽골의 주택정책의 변화
몽골 정부는 주택 개발 분야에서 여러 정책을 채택했다.
1999년 이후 정부의 주택정책은 크게 다음과 같다.
표2. 몽골 주택정책
3. 몽골 주택공급정책 시 주택시장 현황
배경부분에서 언급한 대로 현재 올란바타르의 주택시
장에는 게르 지역의 주민들을 포함해서 주택잠재수요가
높고(60%) 이에 따라 수요공급차이가 크다. 따라서 경제
학 원리로 주택분양가가 지속적으로 높아지고 있다. 주택
가격 결정구조에 대해 살펴보면, 주택가격은 경제학 기본
원리에 따라 수요에 의한 탄력성을 갖고 변화한다. 이는
수요와 가격의 자기 조절작용 그림1에서 볼 수 있다 (박
문서 외 2006, 박문서 2009, Baumol and Blinder 2003, 정
의철 2005, 황성주 2011).
그림1. 수요와 가격의 탄력성에 의한 가격결정 인과모형
가격 상승에 따라 기대건설수익이 늘어나, 건설업체들
의 공급이 많이 발생한다. 하지만 올란바타르의 민간주도
의 주택공급량이 증가하지 않는 핵심요인은 건설수익을
감소시키는 주요원인의 하나인 공공주도와 공급을 강화
시키는 몽골주택정책의 영향이다.
4. 결론
몽골 정부는 올란바타르의 주택시장에 주요 문제가 되
고 있는 공급확대에 초점을 맞추어 주택공급을 증가시키
기 위해 다양한 정책들을 오래 동안 적극적으로 시행해
왔다. 그러나 공급이 확장 되지 않은 원인은 정부의 공공
주택 집중에 될 수 있다. 따라서 정부의 지속적인 공공
주도 공급의 확대는 앞으로 몽골의 민간건설업체들을 위
축시키는 주요 요인이 될 것이다.
참고문헌
1. Kim, Moonkyu (2007) "A Study of Housing Problems
and Policy Directions in Ulaanbaatar, Mongolia"
2. Koo, Chamun (2012) "A Study of Housing
Redevelopment in Ulaanbaatar in Terms of Upgrading
Affordability and Environmental Sustainability"
3. 40,000 units housing program master plan, UB city
government, (2005)
4. The State General Housing Policy (1999)
5. Yanjinbileg Baljinnyam (2013) "Alternatives of Residential
Environment Improvement for Low-Income Families in Ger
Area-Case study in Ulaanbaatar"