2. Ledelsesberetning
Forord 3
Bestyrelsen 4
Hoved- og nøgletal 6
Ledelsesberetning 7
Forventninger til 2007 9
Fokus på 2006
Lindehuset 10
Anvisninger 14
Ejendomme 16
Årsregnskab
Resultatopgørelsen 21
Balancen 22
Pengestrømsopgørelse 24
Påtegninger 25
Indhold
Fondsoplysninger
Frederiksberg Boligfond
c/o PrivatBoA.m.b.A
Dahlerupsgade 5, 4 sal
1603 KøbenhavnV
Telefon: 33 11 20 80
Fax: 33 11 74 02
www.frederiksbergboligfond.dk
CVR-nr.: 43 40 75 11
Regnskabsår: 1. januar - 31. december
Revisor
Revisionsfirmaet Ib ØstlundA/S
Statsautoriserede Revisorer
Dette er et sammendrag af Frederiksberg
Boligfonds årsrapport 2006.
Se hele rapporten på
www.frederiksbergboligfond.dk
3. Ledelsesberetning
Frederiksberg Boligfond er Frederiksbergs største udlejer
af boliger. Året 2006 blev et vigtigt år, da vi har igangsat
det strategiprojekt, der skal fastlægge retningen for
Frederiksberg Boligfond de næste mange år og derved
bygge videre på boligfondens stolte historie.
Frederiksberg Kommune iværksatte byggeriet af ho-
vedparten af Frederiksberg Boligfonds ejendomme i
1920’erne for at afhjælpe en markant boligmangel og
dårlige beboelsesforhold for mange familier på Frede-
riksberg. Da man efter nogle år var ved at få bugt med
boligmanglen, besluttede kommunalbestyrelsen, at
driften af de fleste boliger fremover skulle varetages i
en privat ejendomsfond (Frederiksberg Boligfond), som
kommunen solgte ejendommene til i en rekordstor ejen-
domshandel.
Frederiksberg Boligfond har altså sine rødder helt tilbage
til 1930 og har til opgave at sikre ejendommene på en
måde, så de bliver varetaget ordentligt og bibeholder en
fornuftig økonomi.
Boliger er afgørende for menneskers trivsel. Erfaringerne
fra de senere år viser, at det er vigtigt, at de mange mo-
derniseringer ses i en sammenhæng, så boligfonden
kan tilbyde attraktive og mere forskelligartede boliger
til fremtidige generationer på Frederiksberg. Jeg syntes
derfor, at det er vigtigt, at boligfonden har igangsat en
strategisk proces, som har til opgave at fastlægge langt-
rækkende målsætninger for, hvordan ejendommene,
økonomien og omverdenens opfattelse og tilgang til
fonden skal udvikle sig.
I de seneste 6-7 år har boligfonden investeret kraftigt i
at modernisere ejendommene, som fx ejendommen Lin-
dehuset, som blev færdigmoderniseret i 2006. I dag er
mere end halvdelen af boligfondens ca. 2.400 lejligheder
moderniserede med nyt køkken og baderum, tidssva-
rende elinstallationer og ventilation. En del lejligheder
har fået altaner og elevatorer, og der er gennemført
store udvendige vedligeholdelsesarbejder på facader,
tage og fællesarealer. I alle boliger er der mulighed for
bredbåndsforbindelse.
Frederiksberg hører til blandt landets mest attraktive
kommuner, og der er fortsat stor interesse for boligfon-
dens lejligheder. Der blev i 2006 udlejet 341 boliger sva-
rende til 1/7 af bestanden, men ventelisterne har haft
en langt større tilgang, og ventetiderne er derfor steget.
Dette aktualiserer behovet for langsigtede målsætninger
for fondens tilgængelighed.
Udviklingen på ejendomsmarkedet betyder, at Frederiks-
berg Boligfonds ejendomme er steget meget i værdi. Det
stiller skærpede krav til fondens administration. Frederiks-
berg Boligfonds bestyrelse har derfor i samarbejde med
administrationsselskabet PrivatBo, som fonden ejer 50 %
af, iværksat en række nye procedurer og styringstiltag. Sty-
ringsopgaven vil også i den kommende tid blive udbygget.
Jeg glæder mig til sammen med den øvrige bestyrelse i
2007 at fortsætte strategiprocessen for Frederiksberg
Boligfond og hermed få tilvejebragt et solidt fundament
for vores fremtidige udvikling.
Martin Dahl
Formand
Fundament for fremtidig udvikling
4. Ledelsesberetning
Bestyrelsen
Martin Dahl, formand
Økonomi- og administrationschef, cand.oecon.
Udpeget af KAB-fonden 2006-2009.
Medlem af bestyrelsen i PrivatBoA.m.b.A.
Flemming Brank, næstformand
Rådmand og socialudvalgsformand i Frederiksberg Kom-
mune samt arbejdende formand i OK-67.
Udpeget af KAB-fonden 2007-2010.
Arbejdende formand for bestyrelsen i PrivatBoA.m.b.A.
Jørgen Christiansen
Forhenværende viceborgmester på Frederiksberg.
Udpeget af KAB-fonden 2005-2008.
Erling Oxdam
Advokat (H).
Udpeget af Frederiksbergs kommunalbestyrelse 2005-
2009.
Ali Maktabi
Integrationskonsulent, foredragsholder, oversætter og
medlem af kommunalbestyrelsen på Frederiksberg.
Udpeget af Frederiksberg kommunalbestyrelse 2005-
2009.
Michael Christensen
Administrationschef.
Udpeget af Frederiksberg kommunalbestyrelse 2005-
2009.
4 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
Fra venstre:Verner Obel, Lene Hastrup, Bent Christensen, Flemming Brank, Erling Oxdam
5. Ledelsesberetning
Bent Christensen
Malermester.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds fællesrepræsenta-
tion 2005-2007.
FormandforbeboerrepræsentationeniDenSønderjyskeBy.
Verrner Obel
Manager.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds fællesrepræsenta-
tion 2005-2007.
Formand for beboerrepræsentationen i Peter Bangs Hus.
Lene Hastrup
Ledelsessekretær.
Udpeget af Frederiksberg Boligfonds fællesrepræsenta-
tion 2005-2007.
Formand for beboerrepræsentationen i Rolfshus.
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 5
Fra venstre: Jørgen Christiansen, Michael Christensen,Ali Maktabi, Martin Dahl
7. Ledelsesberetning
Resultat
Årets resultat blev et overskud på 11.766 t.kr. Ændrin-
gen i overskuddet i forhold til 2005 skyldes primært min-
dre finansielle indtægter.
Der er ikke i årets løb sket ændring i sammensætningen
af den langfristede gæld primo. Frederiksberg Boligfond
optager lån i takt med, at de igangværende byggeprojek-
ter kræver likviditet.
Formål
Frederiksberg Boligfond er den største udlejer af boliger
på Frederiksberg med knap 2.400 boliger og et mindre
antal erhvervslejemål. Formålet med fonden er, i samar-
bejde med Frederiksberg Kommune, at drive ejendom-
mene således, at ejendommene bliver udnyttet bedst
muligt i funktionel henseende, at der tilvejebringes den
bedst mulige brugsøkonomi, og at der efter aftale udar-
bejdes retningslinjer om kommunens anvisning til en del
af boligerne.
Endvidere skal Frederiksberg Boligfond søge at fremme
boligkulturelle og boligproduktive formål i Frederiksberg
Kommune, herunder deltage i projekter vedrørende by-
fornyelses-, boligforbedrings-, ældrebolig- og ungdoms-
boligudvikling, eller lignende sociale formål.
Bestyrelsen
Ved indgangen til 2006 udtrådte Jens Simonsen af be-
styrelsen som repræsentant udpeget af Frederiksbergs
kommunalbestyrelse. Som ny repræsentant indtrådte
Michael Christensen. Bestyrelsen valgte på sit første be-
styrelsesmøde i 2006 Martin Dahl som ny formand.
Bestyrelsen består herefter af Martin Dahl (formand),
Flemming Brank (næstformand), Erling Oxdam, Jørgen
Christiansen, Michael Christensen,Ali Maktabi og de be-
boervalgte medlemmer Bent Christensen, Lene Hastrup
ogVerner Obel.
Strategiprojekt
Bestyrelsen besluttede i foråret 2006 at nedsætte et
strategiudvalg, som skal tilvejebringe et grundlag for, at
bestyrelsen kan fastlægge en række langsigtede målsæt-
ninger for fonden. I strategiarbejdet sættes der særligt
fokus på boligudvikling, økonomistyring og kommuni-
kation.
Ledelsesberetning
Fokusområdet boligudvikling belyser, hvordan Frede-
riksberg Boligfond kan videreudvikle sin boligmasse til
fremtidens bygge- og boligtendenser samt udviklingen
af befolkningssammensætningen på Frederiksberg.Ana-
lysearbejdet vil tage udgangspunkt i fremtidsforskning,
statistisk analyse og holdningsmålinger og vil sætte
rammerne for kommende moderniseringsopgaver i for-
hold til boligstørrelser og ønsker til bad, køkken, altaner
og andre faciliteter.Analysen bliver gennemført i samar-
bejde med rådgivningsselskabet SBS Byfornyelse.
Fokusområdet økonomistyring analyserer Frederiksberg
Boligfonds økonomiske råderum. I takt med at de offent-
lige tilskud til byfornyelse gradvist bliver mindre, vil det
blive nødvendigt at tage stilling til, hvordan den fremti-
dige udvikling og vedligeholdelse af fondens ejendomme
skal finansieres.Arbejdet vil resultere i inddragelsen af et
antal modeller for beregning af afkast etc.
Fokusområdet kommunikation ser på, hvordan Frederiks-
berg Boligfond kan øge sin tilgængelighed i forhold til le-
jere, beboerrepræsentanter og andre interessenter i Fre-
deriksberg Kommune. De første resultater af arbejdet er
forsøgsordninger med beboerbladet Husrum, et nyheds-
brev til beboerrepræsentanter og en mere kommunikativ
årsrapport. Forsøgsordningerne fortsætter i 2007.
I løbet af 2007 udmunder strategiudvalgets arbejde i
et sæt af beslutninger i bestyrelsen som samlet vil fast-
lægge de langsigtede målsætninger og handlingsplaner
for Frederiksberg Boligfond.
Udlejning
Igen i år har der været en markant udskiftning blandt
fondens lejere pga. byggesager.
14,5% af lejemålene har fået nye lejere, hvilket i væsent-
lig grad kan tilskrives de mange moderniseringstiltag i
bl.a. ejendommene Lindehuset, Firkløveren ogTrekan-
ten samt tilgangen af Nimbusparken i 2005.
Hvert år anviser Frederiksberg Boligfond et antal lejemål
til personer på Frederiksberg, der står i markante sociale
vanskeligheder. I år er retningslinjerne for, hvornår en
ansøger betragtes som relevant for anvisning efter so-
ciale kriterier blevet præciseret.
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 7
8. Ledelsesberetning
Bredbåndskabling
I oktober 2006 indgik Frederiksberg Boligfond en sam-
arbejdsaftale med Dansk Bredbånd, som muliggør, at
beboerne nu kan vælge mellem enten FrederiksbergNet
eller Dansk Bredbånd som leverandør af bredbånds-
ydelser i form af internet, digital telefoni og digital tv
gennem fondens såkaldte PDS-kabler, som blev etable-
ret i alle ejendomme i perioden 2003-05. Københavns
Fogedret fastslog i sin kendelse i 2007, at bestyrelsens
principbeslutning om, at lejerne skal kunne vælge mel-
lem flere forskellige bredbåndsleverandører ikke er i strid
med fondens gældende aftale med FrederiksbergNet.
FrederiksbergNet har kæret fogedrettens afgørelse til
landsretten.
Byggesager
Frederiksberg Boligfond har i løbet af de seneste år haft
en markant bygge- og moderniseringsaktivitet, og 2006
har også stået i moderniseringens tegn med tre store
byggesager samt den løbende modernisering af fraflyt-
tede lejemål.
Ejendommen Lindehuset blev afleveret i midten af 2006
efter at have gennemgået en aftalt boligforbedring.Alle
lejemål har fået nyt bad og køkken, 9 opgange har fået
elevator, og der er opført 28 lejligheder i to etager ved at
inddrage loftsrummet over fjerdesalene. Gården bliver
renoveret i 2007. Resultatet er blevet meget tilfredsstil-
lende og følger den plan, der er lagt for den samlede mo-
dernisering af alle Frederiksberg Boligfonds ejendomme i
Lindevangskvarteret.
EjendommenTrekanten har påbegyndt arbejdet med at
opsætte altaner eller franske altaner til næsten alle leje-
mål.Altanerne bliver på op til 10 m2
og vil være færdige
i 2007.
I forbindelse med hovedrenoveringen af de tekniske in-
stallationer i Roskildegården har alle lejere fået tilbudt at
få renoveret henholdsvis køkken og bad med en lejefor-
højelse til følge. Der har været stor velvilje og interesse
for projektet, hvor mere end 80 % af lejerne har takket ja.
Byggesagen forventes afsluttet i 2007.
Udover de store byggesager foregår der en løbende mo-
dernisering af bad og køkken i fraflyttede lejemål i ejen-
dommene Peter Bangs Hus, Svalegården, Den Sønderjy-
ske By, Lineagården, Firkløveren ogTrekanten. Status er
som følger:
• Peter Bangs Hus – 7 ud af 40 lejemål moderniseret
• Svalegården – 15 ud af 82 lejemål moderniseret
• Den Sønderjyske By – Løbende modernisering når det
er hensigtsmæssigt.
• Lineagården – 88 ud af 152 lejligheder
er moderniseret
• Firkløveren – 107 ud af 160 lejligheder
er moderniseret
• Trekanten – 46 ud af 90 lejligheder er moderniseret.
Mere fokus på miljø
Frederiksberg Boligfond lægger vægt på, at den løbende
vedligeholdelse af ejendomsporteføljen bliver gjort an-
svarsbevidst og med respekt for naturens ressourcer.
Alle byggesager tilrettelægges i forhold til den gældende
energimærkning for ejendommen, og ejendommenes
vedligeholdelse og forbedring sker med markante ener-
gibesparelser fx som følge af bedre isolering.
Samtidig arbejdes der på at forbedre forholdene for kilde-
sortering af affald, og mobilsug bliver installeret i forbin-
delse med større byggesager.
8 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
9. Ledelsesberetning
Forventninger til 2007
2007 tegner til at blive endnu et spændende år. Strategi-
projektet bliver afsluttet med, at bestyrelsen fastlægger
langsigtede strategiske mål for fondens virksomhed. En
rapport fra SBS byfornyelse om udviklingen på Frederiks-
berg Kommunes boligmarked vil foreligge medio året
som et delresultat af strategiprojektet.
Bestyrelsen vil evaluere og træffe beslutning om fortsæt-
telsen af de kommunikationsinitiativer, der er blevet
implementeret i løbet af 2006 og 2007. Herudover vil
hjemmesiden www.frederiksbergboligfond.dk blive
etableret med en række informationer til beboerrepræ-
sentanter, bestyrelsesmedlemmer og andre interessen-
ter.
I 2007 vil arbejdet for at få en større indsigt i
beboerne og deres holdninger til den service,
de modtager, blive iværksat med indkøbet af
et målingsværktøj, som i første omgang skal
bruges til en fraflytningsanalyse og en hold-
ningsmåling. Målingsværktøjet vil også blive
stillet til rådighed for beboerrepræsentanter
og bestyrelser i det omfang, de ønsker at
gøre bruge af et sådant.
Der vil igen i 2007 være høj byggeaktivitet. Moderni-
sering af ejendommene Mønsterbo ogTvillingegården
forventes igangsat i løbet af året, og derudover bliver de
allerede igangsatte projekter iTrekanten og Roskildegår-
den afsluttet. Bestyrelsen forventer også at træffe be-
slutning om byfornyelse afWilkenbo samt renoveringen
af Rolfshus.
Den verserende retssag mellem Frederiksberg Boligfond
og FrederiksbergNet forventes afsluttet i 2007. Dialo-
gen med JM Danmark om afhjælpningen af en række
mangler ved byggeriet af Nimbusparken fortsætter, og
Frederiksberg Boligfond har tilbageholdt en tilstrækkelig
del af købesummen til sikkerhed for, at alle mangler af-
hjælpes.
Nye myndighedskrav til el-installationer (HPFI) og post-
kasseanlæg kan medføre øgede vedligeholdelsesudgifter
for Frederiksberg Boligfond i perioden 2007-09, hvilket
der som udgangspunkt ikke overfor lejerne kan varsles
huslejeforhøjelser for som følge af forbedringer.
Markedet for investering i større udlejningsejendomme
på Frederiksberg oplever en stor aktivitet. Med salget
af Hostrups Haves over 600 lejemål som den mest
markante har en række pensionskasser afhændet ejen-
domme. Frederiksberg Boligfond vil løbende vurdere de
muligheder, som følger af den store aktivitet.
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 9
10. Lindehuset – bygget på erfaringer
Fra start til slut
En byggesag som Lindehuset er
en stor og langsommelig affære,
hvor der løbende skal koordineres
og laves aftaler med mange men-
nesker.
2002
De første overvejelser omkring
Lindehuset bliver igangsat, og
et antal arkitektbureauer bliver
inviteret til at komme med deres
bud på, hvordan arbejdet skal
løses, og hvilke opgaver projektet
skal indeholde.
2003
AbildhaugeA/S bliver valgt som
rådgiver, hvorefter den vigtige
dialog imellem arkitekt, bygherre
beboere og beboerrepræsentan-
ter kan starte. Hver enkelt op-
gang bliver inviteret til møde om
lige deres opgang ogAbildhauge
A/S skaber langsomt et bygge-
projekt i tekst og tegninger.
Året største byggesag har været den aftalte boligforbed-
ring af ejendommen Lindehuset. Som den fjerde af seks
ejendomme i Lindevangskvarteret er ejendommen ble-
vet fuldstændig renoveret og udbygget og fremstår som
en appellerende og fremtidssikret ejendom til glæde for
alle beboere. Med baggrund i den erfaring, som Frede-
riksberg Boligfond har oparbejdet fra arbejdet med de tre
tidligere ejendomme i kvarteret, er byfornyelsesproces-
sen forløbet meget tilfredsstillende.
Lindevangskvarteret
Området mellem metrostationen Lindevang og Linde-
vangsparken betegnes Lindevangskvarteret. Frederiks-
berg Boligfond er den dominerende udlejer i området
med cirka 750 lejemål fordelt på 6 ejendomme.
Frederiksberg Kommune har udpeget Lindevangskvarte-
ret som et særligt indsatsområde for helhedsorienteret
byfornyelse, og Frederiksberg Boligfond har støttet op
om denne prioritering og gennemført en markant og
meget rost byfornyelse i kvarteret. I samarbejde med
Frederiksberg Kommune har Frederiksberg Boligfond
bidraget til at skabe et atraktivt kvarter med fremtids-
sikrede boliger.
Før i tiden var Lindevangskvarteret et område med
sociale problemer, få kulturelle tilbud og nedslidte ejen-
domme. Frederiksberg Kommunes aktiviteter i området
har nu medført, at legepladsen er blevet bemandet,
Wilkensvej har fået ny belysning og trafikdæmpning, for-
tove er blevet renoveret, der er kommet flere grønne om-
råder og parkeringen er blevet forbedret. Samtidig har
Frederiksberg Boligfond med afslutningen af Lindehuset
moderniseret fire ud af sine seks ejendomme i kvarteret.
Endnu mangler ejendommen Mønsterbo, som bliver
FokuspåLindehuset
10 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
11. påbegyndt i 2007, mens der for ejendommenWilkenbo
er søgt Frederiksberg Kommune om tilskud til moder-
nisering i 2007. Alt i alt er Lindevangskvarteret blevet
et mere harmonisk, appellerende og grønt område med
mange kvalitetsboliger.
Lindehuset
Lindehuset er opført i 1921 og tegnet afArkitektA.S.K.
Lauritzen. Lindehuset modtog anerkendende omtale fra
Frederiksberg Kommunalbestyrelse i 1928 og er regi-
streret som en bevaringsværdig bebyggelse.
Ejendommen består af 156 lejligheder, som hovedsage-
ligt er 2 og 3 værelses lejligheder. Før moderniseringen
var ejendommen nedslidt, badefaciliteterne lå i kælde-
ren, og nogle køkkener kunne dateres helt tilbage til
dengang, ejendommen blev bygget. Helle Frey Jensen fra
AbildhaugeA/S, der var rådgivende arkitekter og ingeni-
ører på byggesagen, beskriver det således: ”Ejendommen
i sig selv er et sundt og godt hus med venlige beboere,
der holder af deres ejendom og ønsker medindflydelse.
Nu om dage kan du bare vanskeligt udleje boliger uden
bad eller med kun ét stik i køkkenet”. Lindehuset havde
altså et udtrykt behov for at få skabt nogle tidssvarende
og attraktive boliger, som kan gøre ejendommen nuti-
dig.
Bygger på erfaringer
Beslutningen om at modernisere Lindehuset var en
logisk fortsættelse af de tre tidligere projekter i Linde-
vangskvarteret.
Moderniseringen af Lindevangskvarteret startede med
ejendommene Lauritz Sørensens Gård og Barfoeds Gård,
hvor byggesagerne blev gennemført næsten samtidig.
Lauritz Sørensens Gård var det første projekt, og satte på
mange måder retningslinjerne for aftalt boligforbedring i
hele Frederiksberg Boligfond. Udover bad og nyt køkken
2004
Projektet er nået så langt, at det
sendes i EU-udbud. Entreprenø-
ren Einar KornerupA/S vinder
udbuddet. Byggesagen starter
fysisk op.
2005
Byggesagen forløber planmæs-
sigt, og beboerne genhuses ca.
4 måneder pr. opgang, inden de
vender tilbage.
2006
Lindehusets byggesag er fær-
dig i efteråret, og arbejdet med
gårdanlægget går i gang. Gårdan-
lægget afsluttes i april 2007.
FokuspåLindehuset
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 11
12. fik mange lejemål altaner, og de gamle loftsrum blev om-
bygget til nye lyse tagboliger med vinduer til begge sider.
Derudover blev der bygget elevatortårne i gården til de
opgange, hvor det byggeteknisk kunne lade sig gøre, og
gården blev lavet helt om. Resultatet var positivt og viste
tydeligt, at en ejendom med et moderniseringsbehov
kan vokse sig til et fremtidsorienteret hus, hvor hvert
enkelt lejemål kan måle sig med de krav, der sættes til
udlejningsboliger både nu og i fremtiden. Samtidig blev
moderniseringen af Barfoeds Gård gennemført mere
afventende, mens resultater og konsekvenser af den
markante modernisering af Lauritz Sørensens Gård blev
bearbejdet. Moderniseringen af Barfoeds Gård indeholdt
derfor udelukkende nyt bad og køkken.
Rosende omtale af Lauritz Sørensens Gård
Byfornyelsen af LSG modtog i 2004 rosende omtale fra
Frederiksberg kommune, som betegnede det som ”by-
fornyelse på et forbilledligt højt niveau”.
De to moderniseringsprojekter viste, at de fleste af de
initiativer, der var indeholdt i moderniseringen af Lauritz
Sørensens Gård, kunne fortsættes ved fremtidige pro-
jekter. Den næste ejendom i Lindevangskvarteret, der
skulle byfornys, var Malthe Bruuns Gård, hvor projektet
tog udgangspunkt i de erfaringer, der var opnået på de
to første byggesager. Det blev en stor succes, og den
samme model kunne Frederiksberg Boligfond tage ud-
gangspunkt i, da Lindehusets byggesag startede i 2002.
Frederiksberg Boligfonds repræsentanter i byggesagerne
har været de samme fra det første byggeri. Der har derfor
været mulighed for at trække på og udvikle erfaringer fra
tidligere sager og på den måde løbende skabe konceptet
for, hvordan Frederiksberg Boligfond mest hensigtsmæs-
sigt moderniserer sine ejendomme. Lindehuset er altså
moderniseret på baggrund af erfaringer fra tre store byg-
gesager og kunne derfor gennemføres uden de begyn-
derfejl, som andre nye initiativer vil opleve.
Med beboerne på sidelinjen
En af de største opgaver i en byggesag som Lindehuset
er samarbejdet med beboerne, fordi store mængder
information løbende skal videresendes til mange men-
nesker, som alle står i en situation, hvor de er nødsaget
til at flytte ud af deres hjem. Bo Neergaard, som har re-
præsenteret Frederiksberg Boligfond i alle byggesagerne
i Lindevangskvarteret, fortæller om de mange møder
med beboerne: ”Lejerne har modtaget byggesagen rigtig
godt, men en sag af denne størrelse forløber selvfølgelig
ikke uden problemer.Vi har virkelig lagt en stor indsats i
at få så meget information ud som overhovedet muligt.
Både PrivatBo, arkitekten, entreprenøren, beboerrepræ-
sentanterne og lejeorganisationen Bosam har hjulpet
til, men så sandelig også ejendomskontoret, som tager
det daglige slæb. Det er jo dem, lejerne er vant til at kon-
takte med problemer, hvilket de også har gjort i denne
byggesag.Vi skal jo hjælpe lejerne med rigtig mange
ting i sådan et bygge- og genhusningsforløb. Kontakt til
hjemmepleje, sygepasser og sagsbehandler og hensyn
til allergikere, betydningsfuldt indbo, husdyr og meget
mere. På den måde er der også et socialt aspekt af en
byggesag af den her størrelse, og det er virkelig spæn-
dende, men også enormt arbejdskrævende”.
Udover den daglige kontakt bliver alle beboere inviteret
med til opgangsmøder, hvor de kan få indflydelse på,
hvordan deres egen lejlighed skal se ud. De har mulighed
for at tage beslutninger omkring køkken, vægge og lino-
leum til gulvene. ”Frederiksberg Boligfond er af princip
meget åbne overfor, at beboerne får indflydelse på deres
eget lejemål”, siger Bo Neergaard og tilføjer: ”Normalt
har vi et antal valgmuligheder med til byggeudvalgsmø-
derne. Hvis det viser sig, at en stor del af beboerne har et
ønske, som ikke er en del af valgmulighederne, så arbej-
der vi videre med det og vurderer, om det er noget, der
FokuspåLindehuset
12 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
13. kan lade sig gøre. Udfordringen er hele tiden at kunne
tilbyde noget, som lejerne bliver glade for, men som også
er muligt at vedligeholde og udskifte og tilpas tidløst til,
at det kan se pænt ud i mange år fremover”.
Byggesagen giver alle lejere nyt køkken og bad, men har
derudover et antal positive eftervirkninger for ejendom-
men og beboerne. Ejendomsmester Lars Larsen beskri-
ver det således: ”Da beboerne kom tilbage fra at være
genhuset og så deres fine nye køkken, bad og entre, gik
de til den med resten af lejligheden. De fleste lejligheder
har derfor fået slebet gulve og er blevet malet, og på
den måde giver beboerne hele ejendommen et ekstra
løft. Og erfaringerne fra de tidligere byggesager siger
os, at de fortsætter med at vedligeholde lejlighedernes
høje standard. Derudover vælger mange beboere jo at
blive permanent genhuset, og nye lejere kommer til. Det
rører ligesom rundt i gryden, og det giver også et løft i
beboersammensætningen.Alt i alt bliver ejendommens
helhedskvalitet højnet, og det er utrolig positivt”.
Aktive beboere og professionel bygherre
Som altid i denne type sager er beboerne repræsenteret
i byggeudvalget, og i Lindehuset var det med deres be-
boerrepræsentanter, som aktivt fulgte hele byggesagen.
Helle Frey Jensen fraAbildhaugeA/S, som har arbejdet
med mange lignende sager, beskriver moderniseringen
af Lindehuset som vellykket. ”Jeg syntes, det har været en
virkelig positiv proces med nogle aktive beboere og især
beboerrepræsentanter. I starten tænkte jeg, at beboer-
repræsentanterne umuligt kunne holde den gejst, de
lagde ud med hele vejen igennem forløbet, men det har
de gjort og har ligesom talt de svages sag. Samtidig har
Frederiksberg Boligfond været virkelig large med at lave
moderniseringer på beboernes vilkår. De har en faglig
kompetence og ved, hvad det drejer sig om, og hvad det
koster. Det er et fåtal af bygherrer, som fx vil ofre eleva-
torer og så gode gedigne løsninger, som vi har lavet i den
her byggesag. Så det har været meget imponerende og
prisværdigt og et spændende forum at arbejde i. Når jeg
møder beboere her, efter sagen er overstået, så virker de
alle virkelig glade”.
Økonomi i Lindehuset
Byggesagen Lindehuset kostede 140 millioner at gennemføre, og 115,7 millioner af den udgift er til
håndværkere. De rådgivende arkitekter og ingeniører får cirka 12 millioner, mens 6,4 millioner bruges til at
finansiere byggesagen. PrivatBo får 2,3 millioner for deres indsats, mens det resterende beløb kan tilskrives
lejerorganisationen Bosam, genhusningen af alle beboerne, advokat, revision og øvrige udgifter.
Udgiften bliver først og fremmest afholdt af Frederiksberg Boligfond, men samtlige beboere får også en på
forhånd aftalt forbedringsforhøjelse på deres husleje. Frederiksberg Kommune har ydet en indfasnings-
støtte på 10,6 millioner til lejerne, så huslejestigningen først er endelig indfaset efter 10 år. Herudover har
Frederiksberg Boligfond modtaget et direkte tilskud på 25 millioner.
FokuspåLindehuset
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 13
14. Årligt bliver 10-15 % af fondens lejligheder ledige ved
fraflytning. Siden 2004 har udskiftningen i Frederiks-
berg Boligfonds ejendomme ligget højere end normalt.
Både fordi den nyindkøbte ejendom Nimbusparken
blev udlejet i løbet af 2005, men også fordi genhus-
ningen af beboere i forbindelse med byggesager altid
hæver aktivitetsniveauet. Det er tydeligst i Lindehuset,
hvor næsten 30 % af lejemålene har fået nye beboere
i 2006, men også i Lineagården,Trekanten og Fir-
kløveren, hvor der løbende bliver moderniseret ved
fraflytninger. Det må forventes, at moderniseringen af
Roskildegården,Tvillingegården og Mønsterbo i 2007
igen vil betyde et relativt højt aktivitetsniveau.
Anvisning af boliger i 2006
Indflytninger 2002-2006
0
100
200
300
400
500
02 03 060504
Indflytningsandel i Frederiksberg Boligfonds ejendomme
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30% ■ Svalegården
■ Bjarkeshus
Peter Bangs Hus
Storkereden
■ Tvillingegården
Malthe Bruuns Gård
■ Den Sønderjyske By
■ Firkløveren
■ Nimbusparken
Trekanten
Barfoeds Gård
■ Møllehuset
Mønsterbo
■ Lineagården
■ Lindehuset
Gennemsnit for alle ejendomme
■ Sønderjyllandsgården
Wilkenbo
■ Solbjerggård
■ Rolfshus
■ Roskildegården
Lauritz Sørensens
Gård
En central opgave for Frederiksberg Boligfond er at sørge for, at de boliger, der bliver ledige i
løbet af året, bliver anvist på en gennemskuelig og hensigtsmæssig måde.
Fokuspåanvisninger
14 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
15. Frederiksberg Boligfond har vedtaget et sæt retnings-
linjer for udlejning af lejligheder. Lejlighederne bliver ge-
nerelt anvist i forhold til anciennitet; dels fra den interne
venteliste bestående af nuværende lejere, dels fra den
eksterne venteliste. Desuden bliver et antal lejligheder
udlejet ud fra andre hensyn end anciennitet.
Boligfonden har besluttet at arbejde for at modvirke
meget lange ventelister, og ansøgere kan derfor ikke
opsamle anciennitet uden at være aktivt boligsøgende.
Det betyder, at de ventende ikke kan stå passive på ven-
telisten, og at de højst får tre tilbud om en lejlighed. Hvis
de takker nej tre gange, bliver de udmeldt fra ventelisten
og mister deres anciennitet.
Den interne venteliste
Den interne venteliste er ventelisten for Frederiksberg
Boligfonds nuværende lejere.Alle lejere, der har boet i en
af Frederiksberg Boligfonds lejligheder i mere end tre år,
kan skrive sig op på den interne venteliste til en anden
lejlighed. Herudover har Frederiksberg Boligfond ordnin-
gen ’Flyv-fra-reden’, som hjælper beboernes børn til at
få en 2 værelses lejlighed, når de flytter hjemmefra. Det
eneste, der kræves, er, at børnene stadig bor hjemme og
er mellem 18 og 25 år.
Den eksterne venteliste
Størstedelen af Frederiksberg Boligfonds lejemål bliver
udlejet til ansøgere fra den eksterne venteliste. Kravet
for at stå på listen er, at ansøgere enten skal bo, arbejde
eller heltidsstudere på Frederiksberg.Ventelisten har i
2006 haft en markant tilgang af ansøgere og blev derfor
lukket for tilgang i begyndelsen af 2007. Frederiksberg
Boligfond forventer delvist at genåbne ventelisten se-
nere i 2007.
Andre anvisninger
Anvisninger, som ikke er anciennitetsbaserede, er blandt
andet genhusningen af beboere i forbindelse med mo-
derniseringer og ’sociale anvisninger’. ’Sociale anvisnin-
ger’ er anvisninger, der bliver godkendt af boligfondens
bestyrelse, hvis ansøgeren er boligløs, eller ikke kan blive
i sin bolig grundet sygdom. Samtidig skal der foreligge
anbefaling fra læge, behandlingsinstitution eller Frede-
riksberg Kommune. Frederiksberg Boligfond har i 2006
revideret retningslinjerne for sociale anvisninger for at
sikre gennemskuelighed og ensartethed.
En del lejemål bliver udlejet i forbindelse med, at le-
jere gør brug af lejelovens regler om bytte, og endeligt
udlejes en del lejligheder via annoncering primært på
fondens hjemmeside. Ifølge boligfondens formålsbe-
stemmelse har Frederiksberg Kommune mulighed for at
anvise et nærmere aftalt antal lejligheder. Kommunen
gør dog ikke brug af denne mulighed.
Antal rum i forhold til ventelisteprioritet
■Andre■ Eksterne ■ Interne
>6
2
3
5
4
0% 100%75%50%25%
Fokuspåanvisninger
Anviste lejemål fordelt efter rum
■ >6 vœrelser■ 2 vœrelser
■ 3 vœrelser
■ 4 vœrelser
■ 5 vœrelser
53%
26%
13%
4%4%
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 15
21. 2006 2005 tkr.
Indtægter
Huslejeindtægter 110.582.699 102.686
Øvrige indtægter 6.388.804 3.710
116.971.503 106.396
Omkostninger
Driftsomkostninger -22.776.885 -20.090
Skatter og afgifter -15.604.932 -14.092
Renholdelse -4.559.176 -3.524
Vedligeholdelse -23.049.882 -20.556
Øvrige driftsomkostninger -1.997.129 -8.751
Personaleomkostninger -8.742.080 -8.320
Afskrivninger -193.878 -194
Resultat af primær drift 40.047.541 30.869
Finansielle indtægter 13.638.027 19.452
Finansielle omkostninger -41.918.942 -36.104
Ordinært resultat 11.766.626 14.217
Skat af ordinært resultat 0 0
Årets resultat 11.766.626 14.217
Resultatdisponiering som af bestyrelsen
foreslås fordelt således:
Overført overskud 11.766.626 14.217
Noter og regnskabspraksis kan ses i den fulde årsrapport på www.frederiksbergboligfond.dk
Resultatopgørelsen
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 21
22. Årsregnskab
2006 2005 tkr.
AKTIVER
Materielle anlægsaktiver
Grunde og bygninger 3.827.500.000 1.661.142
Igangværende arbejder 350.586.917 391.228
Øvrigt driftsmateriel 385.956 580
4.178.472.873 2.052.950
Finansielle anlægsaktiver
Andelsbeviser i PrivatBoA.M.B.A. 40.000 40
Anlægsaktiver i alt 4.178.512.873 2.052.990
Tilgodehavender
Indestående i Grundejernes Investeringsfond 2.005.956 1.112
Mellemværende med lejere 0 300
Afsluttet/uafsluttet varme- og vandregnskaber 489.219 795
Øvrige tilgodehavender 478.210 264
Periodeafgrænsningsposter 394.097 438
3.367.482 2.909
Værdipapirer
Obligationsbeholdning 0 0
Likvide beholdninger
Mellemværende med PrivatBo 100.997 40
Bankkonti omlægning/låneoptagelse 0 5
BG Bank EUR-konto 2.341.714 2.451
BG Bank 2.905.165 4.829
5.347.876 7.325
Omsætningsaktiver i alt 8.715.358 10.234
AKTIVER I ALT 4.187.228.231 2.063.224
Balance
22 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
23. 2006 2005 tkr.
PASSIVER
Egenkapital
Grundfond 300.000 300
Opskrivningshenlæggelser 3.153.609.611 1.154.244
Overført resultat -23.621.214 -58.436
3.130.288.397 1.096.108
Hensatte forpligtelser
Hensættelse til indvendig vedligeholdelse 30.047.506 29.074
30.047.506 29.074
Langfristede gældsforpligtelser
Prioritetsgæld i ejendommene 972.987.271 888.572
Deposita og forudbetalt leje 39.924.736 36.472
1.012.912.007 925.044
Kortfristede gældsforpligtelser
Prioritetsgæld i ejendommene 4.109.475 3.794
Mellemværende med lejere 297.060 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.820.107 1.666
Afsluttet/uafsluttet varme- og vandregnskaber 1.614.571 2.395
Periodeafgrænsningsposter 3.235.912 3.268
Skyldige omkostninger 1.903.196 1.875
13.980.321 12.998
Gældsforpligtelser i alt 1.026.892.328 938.042
PASSIVER I ALT 4.187.228.231 2.063.224
Garantiforpligtelser:
Ingen
Rente- og valutaswap:
Fonden har indgået rente- og valutaswaps løbende fra 2003 til 2036. Markedsværdien af valutaswaps udgør pr. statusdagen
kr. 82.263 og for renteswaps kr. -2.292.926.
Fonden har indgået valutaterminsforretninger til 7. juni 2007. Markedsværdien udgør pr. statusdagen kr. -5.229.600.
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 23
24. 2006 2005 tkr.
Driftsindtægter 116.971.503 106.396
Driftsomkostninger excl. afskrivninger -76.730.084 -75.333
40.241.419 31.063
Ændring i arbejdskapital og hensatte forpligtelser 4.643.159 7.923
44.884.578 38.986
Finansielle poster -28.280.915 -16.652
Kursregulering af prioritetsgæld 23.039.544 -533
Pengestrøm fra driften 39.643.207 21.801
Tilgang til ejendommene -126.351.012 -169.452
Køb/salg af værdipapirer 0 44.234
Pengestrøm fra investeringer -126.351.012 -125.218
Optagelse af obligationslån 84.730.756 101.969
Pengestrøm fra finansiering 84.730.756 101.969
Årets pengestrøm fra drift, investering og finansiering -1.977.049 -1.448
Likvider primo 7.324.925 8.773
Likvider ultimo 5.347.876 7.325
Pengestrømsopgørelse
Årsregnskab
24 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
25. Ledelsespåtegning
Bestyrelse har dags dato behandlet og godkendt årsrap-
porten for 2006 for Frederiksberg Boligfond.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med be-
stemmelserne i årsregnskabsloven. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrap-
Påtegninger
porten giver et retvisende billede af fondens aktiver, pas-
siver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt
af resultatet af fondens aktiviteter og pengestrømme for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2006.
København, den 8.5.2007
Bestyrelse:
Martin Nissen Dahl Flemming Brank Carl Jørgen Giertz Christiansen
formand
Erling Oxdam Ali Maktabi Michael Christensen
Bent Christensen CarlVerner Obel Lene Paludan Hastrup
Årsregnskab
Frederiksberg Boligfond | Årsberetning 25
26. Den uafhængige revisors påtegning
Til bestyrelsen i Frederiksberg Boligfond
Vi har revideret årsrapporten for Frederiksberg Boligfond
for regnskabsåret 1. januar 31. december 2006, omfat-
tende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt
regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, penge-
strømsopgørelse og noter. Årsrapporten aflægges efter
årsregnskabsloven.
Ledelsens ansvar for årsrapporten
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en
årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstem-
melse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter
udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge
en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væ-
sentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen
skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse
af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af
regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstæn-
dighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrap-
porten på grundlag af vores revision.Vi har udført vores
revision i overensstemmelse med danske revisionsstan-
darder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske
krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik
på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke
indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisions-
bevis for de beløb og oplysninger, der er anført i års-
rapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors
vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig
fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformatio-
nen skyldes besvigelser eller fejl.Ved risikovurderingen
overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for
virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrap-
port, der giver et retvisende billede, med henblik på at
udforme revisionshandlinger, der er passende efter om-
stændighederne, men ikke med det formål at udtrykke
en konklusion om effektiviteten af virksomhedens in-
terne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingta-
gen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er
passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige
skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præ-
sentation af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er
tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklu-
sion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvi-
sende billede af fondens aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af
fondens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret
1. januar - 31. december 2006 i overensstemmelse med
årsregnskabsloven.
København den 8.5.2007
Revisionsfirmaet Ib ØstlundA/S Ib Østlund
Statsautoriserede Revisorer Statsautoriseret revisor
Årsregnskab
26 Årsberetning | Frederiksberg Boligfond
