1. Les principales lois de défiscalisation immobilière
Loi ou Dispositif Loi Duflot LMNP Loi Bouvard LMP
Principe
Investissement locatif en
collectif ou individuel
Investissement en vue de se placer sous le régime
fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel
Investissement en vue de se placer sous le régime
fiscal du Loueur en Meublé Professionnel
Support
d’investissement
Immobilier neuf loué
non meublé
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple:
résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple :
résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants
Investissement
optimal
Plafond 5 500 € du m²
quelle que soit la zone,
idéalement sans dépasser
le plafond maximum de
300 000 € pour le calcul
de la réduction
300 000 € : plafond maximum sur lequel est
calculée la réduction Bouvard
Minimum 500 000 € environ
Avantage fiscal
Réduction d’impôt de 18
% du prix de revient du
logement (retenu pour sa
fraction inférieure à300
000 €)
Réduction d’impôt de 11% du prix de revient du
logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300
000 €)Charges et intérêts d’emprunt déductibles,
amortissement ‘immobilier et mobilier +
possibilité récupération TVA
Imputation des déficits liés à cette activité (autres
qu’amortissements) sur autres revenus.
Amortissement immobilier et mobilier +
récupération de TVA possible
Impact fiscal
Fort pendant 9 ans:
jusqu’à 87 000 € de gain
fiscal, soit 9 667 € par
an
Possibilité de récupération de TVA + revenus
non fiscalisés
Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non
imposition des revenus tirés du LMP
Conditions
Location non meublée 9
ans + respect plafond
loyer et de ressource du
locataire
Location meublée sur 9 ans
Dégager 23 000 € minimum par an de revenus
locatifs (ou que l’activité LMP dégage + de 50%
des revenus globaux)
Horizon
9 ans minimum. Au-
delà: conserver le bien
pour revenus futurs ou
revente du bien avec
plus-value
Long terme : constitution d’un patrimoine
générateur de revenus non fiscalisés
En principe long terme / revenu. Néanmoins,
exonération plus-value possible > 5 ans
Divers
Montage recommandé
sans apport.
Pas de défiscalisation immédiate mais excellent
placement en vue de la retraite
TVA en principe récupérable. Inscription
nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien
professionnel)
Conseils
Choix de l’immobilier
primordial, pour la
location comme pour la
revente
Choix de l’immobilier et du gestionnaire
primordiaux
Choix de l’immobilier et du gestionnaire
primordiaux
Défiscalisation sur
l’année en cours
Difficile car au prorata
temporis / achèvement
Aucune Possible, mais produits très rares
Loi ou Dispositif Loi Girardin 2013 Monuments Historiques Malraux
Principe
Investissement
immobilier outre-mer
Investissement en vue de la restauration
complète, puis en principe location
Investissement en vue de la restauration complète,
puis location
Support d’ investissement
Immobilier neuf à usage
d’habitation principale
du locataire
Immobilier ancien classé nécessitant
beaucoup de travaux
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de
travaux, situé en secteur sauvegardé
Investissement optimal
Selon situation de
l’investisseur et marché
local
Selon défiscalisation et patrimoine
souhaité
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité
Avantage fiscal
Réduction d’impôt 26%.
Plafond 2 309 € HT/m²
Illimité. Régime revenus fonciers +
imputation sans limite des déficits fonciers
(travaux notamment) sur le revenu global
Régime revenus fonciers + imputation sans limite
des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt
imputables seulement à concurrence des loyers
Impact fiscal Très fort pendant 5 ans
Très fort pendant la période des travaux,
soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2
ans en général, puis plus faible
Conditions
Plafonnement ou non
des loyers et conditions
ou non de ressources du
locataire (selon secteur)
Immeuble classé (ou inscrit). Aucune
obligation de location
Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP.
Location 6 ans
Horizon
5 ans à 6 ans (secteur
intermédiaire) mini. de
location. Puis revente ou
utilisation + location
saison
Location sur 9 ans mais au regard de
l’imposition sur la plus-value, 15 ans
minimum conseillé
6 ans minimum de location; cependant, au regard
de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillé
Divers
Possibilité, après 5 ans à
6 ans ans, d’utiliser le
bien et/ou de le louer en
saisonnier
Montage en InFine avec capitalisation des
réductions d’impôt. Applicable également
en cas de revenus exceptionnels (plus-
value; stocks options, etc.)
Montage en InFine avec capitalisation des
réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus
fonciers. Applicable également en cas de revenus
exceptionnels
Conseils
Attention à la qualité de
l’immobilier et à la
stabilité du marché local
Choix de l’immobilier et du maître
d’œuvre pour la restauration primordiaux
Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour
la restauration primordiaux
Défiscalisation sur l’année
en cours
Possible, mais produits très rares

2. Quelle loi choisir ?
Loi ou dispositif Duflot LMNP Loi Bouvard LMP
Tranche Marginale d’imposition (TMI) Aucune Sans importance TMI à 41%
Montant annuel d’impôt > 2000€ annuel Sans importance > 15 000 €
Objectifs
Patrimoine, retraite, défiscaliser sans
apport
Se constituer un
complément de revenu à
terme sécurisé par la
pierre
Principalement revenus garantis pas
ou peu fiscalisés
Horizon
Au-delà des 9 ans minimum de
location: conserver le bien pour
revenus futur ou revente du bien
Long terme : constitution
d’un patrimoine
générateur de revenus
non fiscalisés
En principe long terme / revenu.
Néanmoins, exonération plus-value
possible > 5 ans
Capitaux existants
Non nécessaires à l’opération (sauf
financement InFine)
Non nécessaires à
l’opération
En général oui pour nantissement au
profit crédit InFine
Capacité mensuelle d’épargne Faible Faible Nulle
Investissement optimal
En fonction de la situation et des
objectifs de l’investisseur. Toutefois,
la réduction d’impôt est calculée sur
un montant plafonné à 300 000 €
Pas de minimum : fonction
de la situation, des
objectifs de l’investisseur
et du complément de
revenu souhaité à terme
Minimum 500 000 €
Immobilier concerné
Immobilier neuf loué non meublé
(portant le label BBC pour un
avantage fiscal optimum)
Neuf ou ancien loué en
meublé. Par exemple:
résidence de loisir,
médicalisée ou pour
étudiants
Neuf ou ancien loué en meublé. Par
exemple : résidence de loisir,
médicalisée ou pour étudiants
Fiscalité
Réduction d’impôt de 18 %du prix de
revient du logement (retenu pour sa
fraction inférieure à 300 000 €)
Déductibilité des charges
et intérêts d’emprunt,
amortissement
‘immobilier et mobilier +
possibilité récupération
TVA
Statut professionnel: imputation des
déficits liés à cette activité (autres
qu’amortissements) sur autres
revenus. Amortissement immobilier
et mobilier + récupération de TVA
possible
Risque
Faible si choix judicieux du bien
immobilier
Faible si bien immobilier
de qualité et gestionnaire
fiable et efficace
Faible si bien immobilier de qualité et
gestionnaire fiable et efficace
Défiscalisation sur l’année en cours Possible Aucune Possible, mais produits très rares
Autres Montage recommandé sans apport
Pas de défiscalisation
immédiate mais excellent
placement en vue de la
retraite
Transmission facilitée (bien
professionnel)
Composition du foyer locataire Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € 35 757 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 65 579 € 71 515 € 47 780 € 43 002 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 78 550 € 85 384 € 57 681 € 51 913 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 92 989 € 101 589 € 67 854 € 61 069 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 104 642 € 114 315 € 76 472 € 68 824 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième personne
+ 11 659 € + 12 736 € + 8 531 € + 7 677 € 7 677 €

3. Loi ou dispositif Loi Girardin 2013 Monuments Historiques Malraux
Tranche Marginale d’imposition (TMI) Indifférent TMI à 41% TMI à 41%
Montant annuel d’impôt > 10 000 € > 15 000 € > 15 000 €
Objectifs
Forte défiscalisation. Possibilité
d’utilisation à terme
Très forte défiscalisation +
patrimoine immobilier
financier
Très forte défiscalisation +
patrimoine immobilier financier
Horizon
5 ans à 6 ans (secteur intermédiaire)
mini. de location. Puis revente ou
utilisation + location saison
Aucune obligation de
location, mais au regard de
l’imposition sur la plus-value,
15 ans minimum conseillés
6 ans minimum de location;
cependant, au regard de
l’imposition sur la plus-value, 15
ans conseillés
Capitaux existants
Non nécessaires à l’opération (sauf
financement InFine)
En général oui pour
nantissement au profit crédit
InFine
En général oui pour
nantissement au profit crédit
InFine
Capacité mensuelle d’épargne Selon montage Nulle Nulle
Investissement optimal Selon marché local
Selon défiscalisation et
patrimoine souhaité
Selon défiscalisation et
patrimoine souhaité
Immobilier concerné
Immobilier neuf à usage d’habitation
principale du locataire
Immobilier ancien classé
nécessitant beaucoup de
travaux
Immobilier ancien nécessitant
beaucoup de travaux, situé en
secteur sauvegardé
Fiscalité
Réduction d’impôt 26%. Plafond 2
309 € HT/m²
Illimité. Régime revenus
fonciers + imputation sans
limite des déficits fonciers
(travaux notamment) sur le
revenu global
Régime revenus fonciers +
imputation sans limite des
déficits fonciers sauf intérêts
d’emprunt imputables
seulement à concurrence des
loyers
Risque
Existant, fonction de la qualité de
l’immobilier et de la stabilité du
marché local
Existant, fonction de la
qualité de l’immobilier et de
l’opérateur mandaté pour
restaurer
Existant, fonction de la qualité
de l’immobilier et de l’opérateur
mandaté pour restaurer
Défiscalisation sur l’année en cours Possible, mais produits très rares
Possible, mais produits très
rares
Possible, mais produits très rares
Autres
Possibilité, après 5 à 6 ans, d’utiliser
le bien
Applicable également en cas
de revenus exceptionnels
(plus-value; stocks options,
etc.)
Optimisé en cas de revenus
fonciers. Applicable également
en cas de revenus exceptionnels

4. Quelle réduction d'impôt ? Quel bien immobilier ?
Duflot
Jusqu'à 54 000 € de réduction d'impôt en Métropole ou
jusqu'à 87 000 € en Outre-mer sur 9 ans.
Investissement locatif neuf
À louer non meublé
Bouvard-Censi Jusqu'à 33 000 € sur 9 ans Meublé en résidence de services
LMP
Pas de limite de réduction d'impôt !
Déductible de l'ISF
Récupération TVA sur achat du bien
Neuf ou ancien
Idéal : résidence médicalisée, loisir
LMNP
Déduction des charges de vos revenus locatifs
(loyers)
Déduction d'une partie du montant du bien
(amortissement) de vos revenus locatifs (loyers)
Récupération TVA sur achat du bien
Girardin
Vous pouvez déduire de vos impôts 26 % à 39 %
de la valeur du bien acheté
La réduction est plafonnée en fonction de la
surface du bien
Neuf dans les DOM-TOM
A louer non meublé
Malraux Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt sur 4 ans
Ancien avec travaux
Monuments Historiques
Pas de limite de réduction d'impôt !
Vous pouvez imputer à votre revenu global (pas
foncier) le montant des travaux, sans limite
Comparatif des lois de défiscalisation
Pour qui Quel bien immobilier
Horizon d'investisse-
mentIntéressant si votre
impôt annuel est :
Apport personnel nécessaire ? Type de bien
Montant de
l'investis-
sement
Duflot
2 500 -
5 000 €
Non Neuf Jusqu'à 300 000 € 9 ans
Bouvard-Censi 1 - 3 000 € Non
Meublé en
résidence services
100 à 200 000 € 9 ans
LMP 20 000 € Non Neuf ou ancien
Idéal : résidence
médicalisée, loisir
> 350 000 €
> 5 ans
Idéal : long terme
LMNP Peu importe Non > 100 à 150 000 € Long terme
Malraux Non
Ancien avec travaux > 300 000€
9 ans
Idéal > 15 ans
Monuments
historiques
Conseillé Idéal > 15 ans
voici la liste des villes surchargées en logement De Robien :
Zone de la mort Zone sous quarantaine
Agen
Albi
Alès
Angoulême
Béziers
Brive / Tulle
Carcassonne
Charleville
Clermont-Ferrand
Colmar
Genevois-
Français
Montauban
Mulhouse
Périgueux
Quimper
Roanne
Angers
Besançon
Carpentras
Châteauroux
Dijon
Le Mans
Lille
Limoges
Metz
Nancy
Niort
Région Parisienne
- Saint-Denis
- Saint-Ouen
- Vitry s/Seine
-Villejuif
Pau

5. Saint-Étienne
Sedan
Tarbes
Valence
Perpignan
Reims
Rodez
Saint-Brieuc
Toulouse (3eme couronne)
Vichy
Nouvelle Loi Duflot 2013
Applicable depuis le 1er janvier 2013, La Loi Duflot est partie intégrante de la politique de relance de l'immobilier du
gouvernement.
Voici les principaux avantages offerts par la loi Duflot:
Réduction d'impôt Loi Duflot: 18 % de l'investissement (dans la limite de 300 000 €) soit 54 000 € de réduction
d'impôts répartis sur 9 ans, soit une réduction pouvant atteindre 6 000 € par an.
Pour un investissement outre-mer, le taux est porté à 29 %, soit un avantage fiscal Duflot maximal de 87 000 €,
ou 9 667 € par an.
Principales conditions à respecter:
Localisation dans une ville où le marché locatif est tendu (plus de demande que d'offre).
Location non meublée pendant 9 ans.
Plafond de loyer au m² suivant la zone d'investissement.
Plafond de ressources du locataire.
Bien immobilier répondant aux meilleures normes de performances énergétiques.
Deux opérations maximum par an et par foyer fiscal (hors souscription de SCPI).
LES ZONES D’INVESTISSEMENT DUFLOT :
Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2
- Paris, petite couronne et
2 ème couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération
parisienne.
- Côte d’Azur (bande
littorale Hyères-Menton).
- Genevois français.
- Paris + Boulogne-Billancourt, Clichy,
Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret,
Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine,
Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves,
Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil,
Pantin, Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis,
Saint-Ouen, Charenton-le-Pont,
Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-
Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre,
Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-
Maurice, Vincennes
Agglomérations +250 000 hbts
Grande couronne autour Paris.
- Pourtour de la Côte d’Azur.
- DOM Corse et îles.
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon,
Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes,
Toulon, Douai, Strasbourg,
Grenoble, Rouen, Valenciennes,
Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne,
Montpellier, Rennes, Orléans,
Béthune, Clermont-Ferrand,
Avignon.
Quelques agglomérations
chères : Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, La Rochelle,
Saint-Malo
Reste de la zone B, c’est-
à-dire :
- Autres agglomérations
de plus
de 50 000 habitants.
- Autres zones
frontalières ou
littorales chères.
- Limite de l’Ile-de-
France.
Les obligations à respecter pour effectuer une opération de défiscalisation immobilière Duflot
S’engager à mettre en location un logement nu (non meublé) pendant 9 ans minimum, à titre d’habitation
principale du locataire.
Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable (charges non comprises) suivant la
zone géographique.
Le locataire doit satisfaire à un plafond de revenus, selon la zone géographique et la composition de son foyer
fiscal.
Le logement ne peut être loué ni à un ascendant ni à un descendant de l’investisseur qu’il fasse partie de son
foyer fiscal ou non (ni bien sur à une autre personne membre de son foyer fiscal).

6. Plafonds des loyers Loi Duflot
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2013, selon la zone
d’investissement)
Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer
16,52 € 12,27 € 9,88 € 8,59 € 9,88 €
Ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.
Pour tenir compte de la surface des appartements, aux plafonds de loyer, il est fait application d’un coefficient
multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S
S = surface du logement (la surface à prendre en compte est celle qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs
(idem Scellier) augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2). Le coefficient est arrondi à la
deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Au-delà de la période de 9 ans, libre au propriétaire de sortir du plafond de loyer afin d’augmenter sa rentabilité.
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de 50%
des surfaces annexes plafonnées à 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Cette location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition
si elle est postérieure.
Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option pour la Loi Duflot qui doit être exercée lors du dépôt de la
déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cette option pour la Loi Duflot est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de
louer le logement nu pendant 9 ans à usage d’habitation principale.
Plafonds des ressources du locataire en loi Duflot
Dans le cadre d’un investissement immobilier Scellier social, pour les baux conclus en 2013, les ressources du locataire
appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location
Composition du foyer locataire Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Outre-mer
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € 35 757 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 65 579 € 71 515 € 47 780 € 43 002 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 78 550 € 85 384 € 57 681 € 51 913 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 92 989 € 101 589 € 67 854 € 61 069 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 104 642 € 114 315 € 76 472 € 68 824 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième personne
+ 11 659 € + 12 736 € + 8 531 € + 7 677 € 7 677 €
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de
croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année
précédente
Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent à son revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis
d’impôt sur le revenu de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.
Sachant que près 75% des salariés français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, cette limitation est
clairement moins sociale qu’il n’y paraît.
Profil d’investisseur et objectifs pour la loi Duflot
Le dispositif de défiscalisation Duflot concerne les personnes fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans
un département d’outre-mer et qui de ce fait sont imposables en France sur l’ensemble de leurs revenus.

7. Une opération de défiscalisation Duflot est un excellent moyen pour l’investisseur de se constituer du patrimoine à
terme. La défiscalisation Duflot ne fait qu’augmenter la rentabilité locative intrinsèque du bien immobilier. Attention: il
ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.
Ainsi un investissement en Loi Duflot permet à l’investisseur d’atteindre au moins 4 objectifs :
1 Réduire ses impôts / Défiscaliser
Avec une déduction fiscale de 18 % à 29 % du montant de l’investissement (dans la limite annuel de 300 000 €), la loi
Duflot permet de défiscaliser efficacement en toute légalité.
2 Se constituer un patrimoine
Avec ou sans apport, un investissement immobilier Duflot permet de se constituer un important capital immobilier en
grande partie financé par le locataire et par les réductions d’impôt.
3 Préparer sa retraite
Un investissement immobilier Dulfot permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit, de se constituer un capital de
valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie.
4 Investir sans apport
Un investissement immobilier Duflot est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier
d’un important effet de levier du au financement.
Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Duflot, en
cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais
aussi d’une rente mensuelle indexée.
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LMNP Censi-Bouvard
Prorogation jusqu'au 31 /12/2016 de la Loi Censi-Bouvard LMNP qui devait prendre fin le 31 /12/ 2012.
Dans le cadre de ce dispositif (Censi-Bouvard), le régime du LMNP, déjà très attractif, l'est encore plus avec
une réduction d'impôt de 11% du prix de revient d'un logement neuf meublé étalée sur 9 ans (outre la
possibilité de récupérer la TVA, soit 19,60% du prix de vente).
Comme les investisseurs avertis, achetez pour louer en location meublée et bénéficiez de nombreux
avantages :
Multiples choix au sein des marchés les plus porteurs de la résidence avec services :
o Séniors (dont EHPAD(1)).
o Etudiantes.
o Tourisme.
o Hôtelières et d'affaires.
Forte rentabilité (jusqu'à 5% par an net d'impôt).
Investissement possible sans apport. Effort mensuel d'épargne réduit.
Économie immédiate de 19,6% du prix d'achat (récupération de la TVA).
Jusqu'à 3666€ de réduction d'impôt chaque année pendant 9 ans(2).
Sécurité : loyers indexés et garantis par bail avec l'exploitant.
Tranquillité totale : aucune gestion locative.
(1) EHPAD: établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
(2) Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Loi lmp – Loueur Meublé Professionnel
Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières :

8. La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge de l’occupant
rendre le bien habitable en l’aménageant.
Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages : non seulement sa fiscalité est
attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location
non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels
sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant.
Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non
(d’un strict point de vue fiscal) :
est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu
annuel supérieur 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), et tire de cette activité plus de 50% de ses
revenus ET est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
de fait, et donc à contrario, est considéré comme “non professionnel” celui qui, donnant en location un ou
plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne
retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des
sociétés.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ne nécessitant aucune participation de l’investisseur à l’activité locative,
confère un avantage fiscal exceptionnel: celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d’acquisition
et d’intérêts d’emprunt) sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation.
A noter : le statut de loueur en meublé professionnel peut être obtenu après plusieurs investissements en meublés
(dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP), dès lors que les conditions ci-dessus sont
remplies.
Type d’investissement
Investissement immobilier locatif en meublé professionnelle LMP
La location en meublé professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, quels qu’ils soient, neufs ou
anciens, donnés en location meublée.
Il est d’ailleurs à préciser qu’un seul bien mis en location meublée et générant à lui seul plus de 23 000 € (et plus de 50%
des revenus) est tout à fait admis.
Parmi les biens loués et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel, on retrouve fréquemment:
logements situés dans une résidence de tourisme avec services
résidences d’affaires avec services
résidences étudiantes avec services
établissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes (MAPAD, EHPAD).
Fiscalité
Investissement immobilier locatif en Loueur meublé professionnel LMP
A condition de réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, l’investisseur LMP est autorisé à imputer ses déficits
d’exploitation sur son revenu imposable, SANS LIMITATION, et à amortir le bien loué. Il est en outre exonéré de plus-
value au-delà de 5 ans.
Pour rappel, au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) le
contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés, retire de cette activité :

9. plus de 23 000 €* de recettes brutes annuelles acquises;
et plus de 50% de son revenu global.
*Précision sur le seuil de recettes :
Il est égal au total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal.
Dans le cas de l’exercice de cette activité par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors du foyer fiscal, le
seuil est calculé au prorata des parts de la société.
En cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont également à recalculer au
prorata temporis.
L’attrait exceptionnel du statut LMP résulte de la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu
imposable de l’investisseur, sans limitation (à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié).
Produits et charges
Les revenus tirés d’une opération de défiscalisation LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et
Commerciaux (communément appelés BIC).
Charges déductibles lors d’une opération de défiscalisation immobilière LMP :
frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération)
ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que la taxe foncière);
intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location);
aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissement et intérêts d’emprunt.
dépenses d’entretien et de réparation.
Amortissement
En temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien (inscrit à l’actif immobilisé) de façon
linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien (à dissocier de la durée de la période de location).
5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements;
30 à 40 ans pour l’immobilier (sur l’assiette HT lorsque la TVA est récupérable); la quote-part du prix
d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable.
Attention : selon l’administration fiscale (Article 39 C du CGI), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou
augmenter l’éventuel déficit résultant de l’exploitation (c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le
montant des loyers diminué des autres charges déductibles). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un
bénéfice futur (y compris au-delà de la période d’amortissement), sans limitation de durée.
Il est à préciser que ce report d’amortissement est différent du principe des A.R.D. comptables (Amortissement Réputé
Différé) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné.
Dans la pratique, sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus d’un tel investissement, une opération de
défiscalisation en LMP optimisée se monte à crédit (In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de
type Assurance-vie), conduisant à distinguer deux périodes successives :
Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de
l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et d’autre part aux loyers perçus
(voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la TVA sur le montant de l’acquisition).
Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit effectué (en principe au moyen du support de
capitalisation), l’investisseur perçoit les revenus résultant de l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en

10. ligne de compte la “cagnotte” des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de bénéficier de
revenus non fiscalisé pendant de très nombreuses années (en ramenant chaque année en toute légalité le
résultat fiscal à zéro).
TVA
Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant
grevée leur coût d’acquisition.
La TVA applicable est alors en principe de
5,5%.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
1. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou
agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes
et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un
engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
2. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière
habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des
conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de
manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
3. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement
d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b.
4. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont
destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un
exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie
par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme).
Autres taxes
o Taxe foncière : due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout
ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif.
o Taxe d’habitation : dans la mesure où il n’utilise pas le logement comme habitation personnelle, le loueur en
meublé professionnel n’est pas redevable de la taxe d’habitation.
o Taxe professionnelle : dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le
contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale. exceptions à l’assujettissement:
chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location
saisonnière de villa ou appartement. La Taxe professionnelle n’est toutefois pas déductible.
A noter : la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte
de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire.
o Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) : le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est
achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA.
Plus-values
Le statut de LMP bénéficie également d’un cadre très privilégié en matière de plus value : s’il est en LMP depuis plus de
5 ans (y compris dans le cadre d’une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu), le loueur est totalement
exonéré de plus-value sur la revente, … et ce même si le bien concerné a été acquis il y a moins de 5 ans.
Une condition à respecter cependant : que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation n’excèdent
pas 250 000 €.

11. Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Les biens donnés en location meublée professionnelle sortent de l’assiette taxable (car considérés comme des biens
professionnels) à l’ISF si, en plus de l’inscription au RCS, les deux conditions alternatives d’éligibilité au statut de LMP
sont cette fois-ci remplies cumulativement:
o plus de 23 000 € de recettes annuelle ET
o plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobilier et revenus
taxable à un taux proportionnel).
Profil d’investisseur et objectifs
Loueur Meublé Professionnel LMP : un cadre fiscal très avantageux
Disposant d’une surface financière suffisante et situé dans une tranche maximale d’imposition, l’investisseur en LMP
peut capitaliser dans un cadre fiscal très avantageux puis en retirer de confortables revenus nets d’impôts.
Le Loueur en Meublé Professionnel peut non seulement déduire les déficits issus de cette activité sur ses revenus, mais
également amortir les logements loués. Or, Concernant la première possibilité, l’impact est d’autant plus grand que le
contribuable se situe dans une tranche d’imposition élevée.
D’autre part, pour être considéré, fiscalement parlant, comme “professionnel”, le contribuable doit retirer de cette
activité plus de 23 000 €; en fonction des rentabilités actuelles, cela suppose aujourd’hui un investissement minimum de
l’ordre de 500 000 €, ce qui suppose une surface financière conséquente.
Qui plus est, dans l’objectif de maximiser le montage grâce à un financement In Fine, un nantissement d’au moins 30 à
40% du montant est nécessaire, ce qui n’est pas à la portée du plus grand nombre.
L’investisseur LMP doit donc disposer d’une surface financière suffisante afin de lui permettre de monter une telle
opération, et se situer dans une tranche d’imposition maximale.
En termes d’objectifs, il s’agira principalement de se constituer un patrimoine important dans un cadre fiscal avantageux
puis d’en tirer des revenus garantis par bail, indexés et, cerise sur le gâteau, suivant le montage, non fiscalisés pendant
de nombreuses années (plus d’une décennie suivant le montage).
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge,
confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMP y ajoute un cadre fiscal très avantageux (imputation des déficits,
amortissement, non assujettissement à ISF, exonération des plus values, voir dans certains cas des droits de donation et
de succession). Un investissement idéal en vue d’une retraite haut de gamme.
Enfin, pour celui souhaitant investir petit à petit, la possibilité de démarrer en LMNP, puis, au gré de ses acquisitions, de
franchir le seuil de 23 000 € lui permettant alors de devenir “professionnel” et de bénéficier des avantages de ce statut.
Textes de référence relatifs à la défiscalisation LMP
o Code Général des Impôts – Article-156
o Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2
o Code Général des Impôts – Exonération de TVA : – Article-261-D
o Code Général des Impôts – Exonération de plus-values : Article-151-septies
o Bulletin Officiel des Impôts – 30 avril 2003 : BOI 3A-2-03
Loi Duflot / Loi Scellier
Même s'il n'est plus possible d'investir en Loi Scellier, voici un rapide comparatif:
o Loi Duflot UNIQUEMENT dans les zones où la demande locative est forte, gage d'une opération locative réussie et
d'une bonne revente dans un secteur recherché.
o 18 % de réduction d'impôt contre 13% pour la Scellier 2012 en secteur libre.

12. o Soit jusqu'à 54 000 € de réduction d'impôt en Duflot contre 39 000 €.
o Pour un investissement outre-mer, 29 % de réduction d'impôt, soit jusqu'à 87 000 € d'économie contre ... 39 000 €
en Scellier.
o Plafonds de loyers proches.
o Plafonds de ressources du locataire en Duflot comme en Scellier intermédiaire.
o Deux opérations possibles par an contre une seule en Loi Scellier.
La Loi Duflot est donc clairement plus intéressante que la dernière version de la Loi Scellier, sachant qui plus est
qu'elle vise à en corriger les dérives, c'est à dire des investissements réalisé dans des villes où la demande
locative n'était pas au rendez-vous.
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Trois investissements immobiliers pour préparer votre retraite
Préparer sa retraite en investissant régulièrement pendant sa vie active dans l’immobilier est une option qui s’est toujours
avéré payante : Une quasi-garantie en capital sur longue période, un marché à l’épreuve des crises économiques et un
rendement régulier en font une solution de premier plan.
Scpi, duflot, bouvard, trois exemples pour y arriver.
Investissement en SCPI
La solution de l’investissement en société civile de placement immobilier décharge les propriétaires de toute gestion. Ils
acquièrent des parts d’une société possédant plusieurs bâtiments, en général des centres commerciaux, des boutiques
ou des bureaux, et perçoivent un loyer mensuel fixe.
Pas de réunion de copropriétaires, pas d’efforts pour courir après les loyers impayés, pas de rénovation à effectuer.
Il est également possible d’investir dans des SCPI Duflot, et de bénéficier ainsi d’une remise d’impôt proportionnelle au
nombre de parts que l’on détient.
Investissement immobilier en loi Duflot
À l’aide d’un prêt immobilier, un ménage achète un appartement pour le mettre en location non meublée. Ce logement
doit être neuf ou en état d’achèvement, et présenter des hautes performances énergétiques.
Le ménage le met en location pendant neuf ans en respectant un plafond de loyer, en louant à des locataires dont les
ressources ne dépassent pas un certain barème. En échange, il perçoit une remise d’impôt équivalent à 18 % du prix de
l’appartement neuf. La remise d’impôt sera équitablement répartie tous les ans, pendant les neuf ans du procédé.
Investissement en résidence de services meublés en loi Censi-Bouvard
Toujours à l’aide d’un emprunt immobilier, un ménage acquiert une résidence de service meublé. Il peut s’agir d’un
EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes), d’une résidence étudiante, résidence d’affaires
ou résidence de tourisme. Les investisseurs ne louent pas directement, mais confient la gestion à une société
exploitante. La loi Censi-Bouvard leur permet une remise d’impôt équivalent à 11 % du coût du projet.
Là encore, ils ont une obligation de location sur neuf ans, au cours desquelles la réduction d’impôt leur sera accordée.
Un investissement immobilier neuf
Un engagement de mise en location de 9 ans
Une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien
Réductions soumises aux plafonds des niches fiscales (10 000€ pour 2013)
Un déficit foncier déductible du Revenu net Imposable
Une économie d’impôt plafonnée à un investissement de 300 000 €
Des loyers plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers du marché
Des plafonds de ressources des locataires abaissés
Un Zonage plus restrictif
Prorogation possible (+1.33% par an de réduction) sous condition de loyer (option intermédiaire)
La loi de budget pour 2013 a apporté son lot de modification en matière d’investissement immobilier. La loi Scellier
disparait au profit de la loi duflot, ce qui se traduit par une augmentation des avantages fiscaux procurés aux
investisseurs.
elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.
LA LOI DUFLOT EN BREF

13. En règle générale, et de manière à optimiser ce type de montage, nous préconiserons des opérations inférieures à
300 000 euros, financées à 100% sur des durées longues (15 à 20 ans).
Bénéficiaires
Il s’agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du
logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Logements concernés
- Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre
l’offre et la demande de logements: décret à paraître précisant la liste des communes concernées .
- Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum [9 ans] à titre de résidence principale du locataire. Au-
delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
- Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Calcul de la réduction
- Réduction d’impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 à répartie
linéairement sur 9 ans.
- Déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.
Duflot : 18%, 18% réparti sur 9 ans, soit 2% ans
LES SCPI EN BREF
Le terme générique “ Pierre-Papier” englobe tous les fonds immobiliers permettant au public
d’investir dans la pierre, non pas en direct, mais au travers de sociétés. Ces fonds sont liés à la
Bourse pour certains, mais totalement étrangers aux marchés boursiers pour d’autres.
Sont cotées en Bourse les sociétés foncières, qui ont presque toutes adopté le régime fiscal de SIIC
(Société d’Investissement Immobilier Cotée). Dépendent étroitement de la Bourse les Sicav
immobilières, investies majoritairement en actions de SIIC.
Restent totalement extérieures à la Bourse les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Une
nouvelle catégorie de fonds immobiliers non cotés vient de faire son apparition : les OPCI (Organisme
de Placement Collectif Immobilier), dont les investissements sont panachés entre des immeubles, des
participations dans des sociétés immobilières et des liquidités.
SYNTHESE
Avec plus de 17 Milliards d’euros de capitalisation, les SCPI ont séduit les épargnants, qui apprécient
leurs multiples qualités : des investissements purement immobiliers, la régularité et le niveau élevé
des revenus distribués, l’absence de tout souci de gestion, etc.
Autre avantage, le montant à investir est adaptable à tous les objectifs d’épargne : à partir de
quelques milliers d’euros. L’achat peut être financé par l’emprunt, comme pour tout investissement
immobilier. Certaines SCPI, dites fiscales, permettent de bénéficier des avantages fiscaux de type
Robien, Borloo, Malraux, etc.
Le principe d’investissement en SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) ont pour objet d’investir l’argent collecté auprès
des épargnants dans des immeubles et de gérer le patrimoine immobilier ainsi constitué dans le but
de le rentabiliser et le valoriser dans le temps. Les SCPI ne peuvent pas recourir à l’emprunt pour
financer leurs investissements, sauf de façon exceptionnelle et très limitée.
Leur patrimoine est principalement composé d’immobilier d’entreprise : bureaux, murs de magasins,
entrepôt, etc. Seules les SCPI fiscales sont investies en habitation, conformément aux obligations
prévues par les dispositifs dont elles profitent.
Ayant la même vocation que les SCI (Société Civiles Immobilières), mais faisant appel public à
l’épargne, les SCPI sont soumises à la réglementation du Code Monétaire et Financier qui leur
imposent, notamment, des règles d’évaluation et de communication qui garantissent une grande
transparence pour les épargnants. Selon leurs objectifs et potentiels de développement, elles se
constituent soit à partir d’un capital fixe d’un capital fixe et choisissent de procéder régulièrement à
des augmentations de capital soit à partir d’un capital variable qui leur permet d’accroître leur capital
en continu.
L’acquisition de titres dénommés « parts sociales » donne le statut « d’associé » et peut bénéficier
d’un financement bancaire.
Le statut d’associé de SCPI procure une certaine souplesse par rapport à la propriété en direct :

14.  pas de souci de gestion ou d’entretien et une plus grande liquidité grâce à un marché de revente
organisé par les principaux acteurs, dit « marché secondaire ».
 Les risques d’impayés et d’inoccupation sont mutualisés entre les associés et les risques de
dépréciation sont répartis sur une multitude de localisations. Il est courant que les SCPI détiennent
des dizaines, voire des centaines d’immeubles répartis sur tout le territoire, et pour certaines, en
Europe.
 Elles sont gérées par des sociétés de gestion financière spécialisées, agrées par l’Autorité de
Marchés Financiers (AMF).
 Le seuil minimum d’investissement est faible, de l’ordre de quelques milliers d’euros. Plusieurs
facteurs renforcent encore leur développement :
1. Une évolution incertaine pour les actions qui incite les investisseurs à privilégier les actifs
immobiliers plus stables.
2. La nécessaire diversification du patrimoine entre les différents supports y compris immobiliers.
3. La recherche de rendement élevé, en particulier provenant de l’immobilier d’entreprise.
Objectifs de l’investissement
La visibilité plus longue du secteur immobilier, la volatilité des produits boursiers et l’incertitude de la
conjoncture internationale, sont parmi les paramètres qui militent pour une entrée ou un renforcement
des SCPI dans la constitution d’un portefeuille de placements. La variété des SCPI permet une des
meilleures souplesses de choix en fonction de ses propres objectifs et de sa situation :
• Objectifs de rendement immédiat ou à terme • Horizon de détention et de plus values •
Recherche d’une optimisation fiscale (déficit foncier, démembrement) • Détention directe ou familiale
par SCI. Il est possible, en effet, de détenir des parts de SCPI dans une SCI.
CATEGORIES
Plusieurs catégories de SCPI se distinguent par la nature cohérente de leur investissement, ce qui
renforce l’expertise des gestionnaires de la société de gestion:
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont constituées généralement de murs de bureaux, d’entrepôts, de
boutiques, de centres commerciaux etc. Elles offrent aux investisseurs un revenu régulier, en général
trimestriel. Le succès de ce type de produits provient de la politique de diversification des biens
détenus en portefeuille et de leurs rendements. Il s’agit d’un excellent investissement pour compléter
des revenus, immédiats ou différés pour la période de retraite.
Les SCPI de plus-values
Elles sont orientées vers des biens ayant un fort potentiel de revalorisation permettant de dégager
des fortes plus-values au moment de la revente. Cette revalorisation est obtenue sur le long terme.
Généralement, elles offrent peu de rendements mais un attrait fiscal très intéressant.
Les SCPI fiscales
Ces SCPI à faible rendement permettent essentiellement de valoriser l’investissement grâce à
l’avantage fiscal auquel elles sont rattachées.
- Une SCPI bénéficiant d’une réduction d’impôt pour investissement dans les Zones de Revitalisation
Rurale s’adresse à tous.
- Les SCPI bénéficiant d’avantages fiscaux provenant de l’imputation des déficits fonciers sur les
revenus globaux (exemple : immobilier locatif neuf ou ancien restauré) s’adressent particulièrement
aux contribuables à forte fiscalité.
Attention ! Seul le premier « souscripteur » des parts profite de l’avantage fiscal. Le souscripteur est
tenu de conserver ses parts pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité,
licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne un
redressement fiscal. C’est pourquoi les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à
mener de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 12 à 15 ans environ.
CRITERES DE CHOIX
Plusieurs critères clés interviennent dans la sélection et le suivi de son portefeuille de SCPI (Société
Civile de Placement Immobilier) :
Le taux de rendement :
Pour éviter une baisse du rendement, il doit croître du même ordre de grandeur que le prix de la part.
Pour analyser son évolution, consulter l’historique des revenus et des valeurs de parts sur les
dernières années.
La valeur de réalisation :
La valeur de réalisation, ou ANR (Actif Net Réévalué), est établie tous les ans comme la valeur vénale
actualisée des actifs de la SCPI puis tous les 5 ans par une nouvelle expertise conduite par un expert
immobilier indépendant agréé par l’AMF. Ces valeurs donnent une bonne appréciation de l’évolution
du patrimoine en comparaison de la capitalisation du total des souscriptions.
Le report à nouveau :
Réserve de résultat net déjà fiscalisée, le report à nouveau constitue une provision de sécurité qui
sera affectée, lors des exercices ultérieurs, à des charges exceptionnelles ou à l’amélioration du
rendement.
Les provisions pour grosses réparations :

15. Destinées à anticiper sur les besoins de travaux incombant à la SCPI propriétaire, les Provisions pour
Grosses Réparation sont décidées par le gestionnaire sous forme de dotation annuelle. L’évolution du
montant de ces Provisions pour Grosses Réparations en rapport des loyers perçus fournit des
indications sur la qualité du patrimoine.
Les Frais :
En dehors d’une opération de démembrement, la souscription de parts de SCPI ne nécessite pas
d’acte notarié. A la souscription, des frais de 8 à 12% du montant de la transaction couvrent les frais
et droits divers. Un droit d’enregistrement de 5 % ainsi qu’une commission d’intervention sont aussi
perçus à la revente sur le marché secondaire de parts de SCPI à capital fixe.
FISCALITE
Les revenus fonciers constituent la principale base d’imposition
Au même titre que tout revenu locatif, les revenus fonciers des SCPI sont imposés au régime réel
(déclaration 2044) ou du micro-foncier (ligne BE de la déclaration générale 2042).
De ces revenus fonciers, peuvent se déduire les intérêts d’emprunt de l’année et l’amortissement
fiscal consenti pour les SCPI dites fiscales.
Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€ par an, l’option pour le régime dit du micro-foncier
permet de bénéficier d’un abattement de 30% mais empêche de déduire toute autre charge et
notamment des intérêts d’emprunt.
Ce résultat foncier du portefeuille de SCPI s’ajoute aux éventuels autres revenus fonciers pour
constituer le bilan foncier annuel à reporter sur les revenus généraux. En cas de déficit, le report et
donc la déduction de revenus sont plafonnés à 10 700 Euros, le solde étant reporté pendant 10 ans
sur les futurs revenus fonciers.
Les SCPI dites fiscales
Les revenus des SCPI spécialisées en habitation ouvrent droit à des avantages fiscaux similaires à
ceux prévus pour l’investissement en direct. Ainsi les SCPI investies en logements neufs dans le
cadre des dispositifs dits Borloo ou Robien, bénéficient du droit d’amortissement générant une
déduction de revenus. Dans le cas particulier d’une SCPI engageant des travaux sur des biens définis
dans la loi Malraux, la quote part annuelle des travaux est directement déductible des revenus
généraux. Pour une SCPI investie en ZRR, l’avantage fiscal est imputé en réduction d’impôt.
L’imposition des revenus financiers :
Les revenus générés par la rémunération de la trésorerie sont à ajouter à ses autres revenus
financiers et imposés selon le barème général ou soumis au Prélèvement Libératoire Forfaitaire (PLF)
de 18% depuis début 2008. Dans les deux cas, les cotisations sociales de 11% en 2008 sont
retenues à la source.
L’imposition des plus values :
Les plus-values sur les cessions de parts détenues depuis moins de quinze ans sont soumises à une
imposition de 27% (prélèvements sociaux de 11% inclus). A un abattement de 1000€ par cession
s’ajoute un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème année qui permet de
bénéficier d’une exonération totale au bout de 15 ans. Dans le cas général où la société de gestion
réalise la cession, elle calcule l’impôt en retenant les frais d’acquisition pour leur montant réel.
L’Impôt de Solidarité sur la Fortune :
Pour le calcul de l’assiette de l’ISF, les SCPI sont retenues pour la valeur d’exécution ou valeur de
retrait (donc hors droits) communiquée par la société de gestion. En cas d’acquisition à l’aide d’un
emprunt, le capital restant dû se déduit de cette valeur.
Dans le cadre d’une opération de démembrement de propriété, le montant d’acquisition de la nue
propriété de SCPI sort de la base d’imposition ISF, tandis que l’usufruit génère des revenus
particulièrement rentables. Ainsi la détention d’usufruit même temporaire par des personnes à faible
fiscalité ou constatant déjà un déficit foncier est fréquemment utilisée comme un outil patrimonial
éventuellement au travers d’une SCI familiale.
SCPI SCELLIER et SCPI SCELLIER SOCIAL
L’investisseur est déchargé de tout souci de gestion (travaux, recherche de locataire...), prestations
incluses dans les frais de gestion. La diversité, en termes de zones géographiques et de typologie de
biens, permet de mutualiser les risques, en particulier locatifs, tout en permettant l’accès aux
avantages d’un dispositif fiscal
LA VIE D’UNE SCPI FISCALE
Au cours des 18-24 premiers mois :
la SCPI sélectionne les biens immobiliers éligibles au dispositif (Scpi Scellier, Scpi Scellier Social,
Borloo, robien...), et commence ses investissements. La SCPI génère des revenus financiers issus du
placement des sommes collectées. La collecte est progressivement affectée aux investissements, les
revenus financiers diminuent.
Au cours des 18 mois suivants :
l’équipe de gestion réalise le suivi des chantiers des biens sélectionnés, réceptionne les immeubles et
commence la mise en location des biens. Au cours de cette période, les revenus fonciers
commencent à apparaître au fur et à mesure des mises en location. Les revenus financiers issus des

16. sommes à investir s’achèvent, la collecte est totalement investie.
Au cours des années suivantes :
les biens sont loués, et les revenus fonciers distribués aux associés.
la SCPI est mise en liquidation ( 12, 15, 18 années en fonction de ses statuts ) :
le patrimoine immobilier est mis en vente, bien par bien, et les revenus fonciers diminuent
proportionnellement. Des acomptes sur liquidation issus de la vente des immeubles sont versés. A la
dissolution de la SCPI, un boni ou mali de liquidation est réparti entre les associés.
LA LOI BOUVARD EN BREF
Dispositif en faveur des résidences de services
Réduction d’impôts de 18% de l’investissement, Récupération de la TVA (19,6%)
La loi Bouvard ou lmp Scellier
La Loi Bouvard concerne les investissements locatifs dans des résidences services en 2011 (résidence de tourisme,
résidence universitaire, maison de retaite). L’avantage fiscal prend la forme d’une « Réduction d’impôt » étalée sur 9
ans, reportable et non d’un amortissement comme dans le cadre des LMP et LMNP et de la Récupération de la TVA
Qui peut beneficier de la loi Bouvard ?
Tous les contribuables français qui investissent, entre 2009 et 2011, dans une Résidence Services dans le but d’exploiter
un logement meublé pendant une période de minimum de 9 ans :
Quels logements ?
Immeubles neufs (ou en l’état futut d’achèvement) ou logements anciens de plus de 15 ayant fait l’objet d’une
réhabilitation ayant vocation à être exploité en location meublé par une exploitant d’une résidence de service : - Les
résidences avec services pour étudiants
- les résidences de tourismes classées
- Les résidences médicalisées
Plus généralement les logements affectés à l’accueil de personnes agées ou handicapés
Quels contraintes ?
L’avantage fiscal est conditionné à un certains nombres de contraintes :
- Engagement de location du logement meublé pendant un minimum de 9 ans
- Engagement effectif dans le mois suivant la mise à disposition du bien (signature du bail commercial avec l’exploitant)
- Investissement plafonné à 300 000 Euros pouvant être réparti sur plusieurs biens
Avantages fiscaux et remboursement de TVA
La loi Bouvard ou Loi scellier lmp permet de réduire son imposition à hauteur de 18% du prix de revient du logement.
Cette réduction d’impot est calculée de manière linéaire et étalé sur 9 ans.
Les revenus de cette location sont imposés dans la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), la résidence étant
considéré comme un établissement commercial. Cette exploitation étant assujétie à la TVA, l’investisseur peut demander
le remboursement de la TVA soit 19,6%.
Cette TVA devra être restitué au prorata d’années de détention en cas de cession du bien avant 20 ans.
Exemple : Cession à 15 ans d’un bien ayant donné lieu au remboursement de 20 000 Euros de TVA. Vous devrez, à
l’issue de la cession, restituer 5 000 Euros au fisc au titre de 5/20 de la TVA percue.
LA LOI MALRAUX EN BREF
Rénovation d’immeuble ancien de caractère à fort potentiel
Logements situés en zone protégée (ZPPAUP) ou secteur sauvegardé
Engagement de 6 ans de location nue à l’issue des travaux
Réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration
Réduction d’impôt de 22% à 30%
Réduction d’impôt exclue du plafonnement des niches fiscales pour 2013
Travaux de restauration ouvrant droit à réduction jusqu’à 100 000 euros
Intérêts et charges diverses déductibles des revenus fonciers

17. Bénéficiaires
Avec l’imputation sur leur revenu global du montant de l’opération de restauration, la loi Malraux permet aux co-
propriétaires d’un immeuble situé dans une zone protégée, de financer les travaux représentant 40 à 60% du coût
d’acquisition total.
Les particuliers peuvent bénéficier de ce dispositif en investissant directement dans un logement à restaurer ou par
l’acquisition de parts d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI ou SCPI dite « SCPI Malraux »). Destinés aux
contribuables à forte fiscalité (TMI 40%) et disposant à priori déjà de revenus fonciers pour y imputer une part des
intérêts d’emprunts, le dispositif est limité à un logement en régime Malraux par foyer fiscal.
Logements concernés
L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et conforme aux diverses autorisations administratives pour la
mise en place de chaque Secteur Sauvegardé ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager
(ZPPAUP).
1. Le Secteur Sauvegardé institué par la loi Malraux (1962) et assoupli par la loi de Solidarité et de
Renouvellement Urbain (SRU en 2000) soumet l’aménagement d’un quartier à un contrôle de sa restauration par
l’architecte des Bâtiments de France dans le cadre d’un Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur (PSMV) rendu
public ou d’une déclaration d’utilité publique (DUP). Depuis 2007, certains travaux peuvent faire l’objet d’un
simple permis de construire, facilitant l’extension de la centaine de secteurs sauvegardés sur tout le territoire
français.
2. La Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) entoure un quartier
historique pour le mettre en valeur sur la demande de la commune et accord puis Déclaration d’Intérêt Public
(DUP) par arrêté préfectoral fixant la nature et les délais de restauration.
Une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) constituée entre les co-propriétaires prend l’initiative de l’opération de
restauration et gère son achèvement après Autorisation Spéciale de Travaux (AST) délivrée par le préfet.
A l’achèvement des travaux et pendant une période d’au moins 6 ans, le logement ne peut rester vacant plus de 12 mois
et doit être loué non meublé, comme résidence principale, à un locataire non membre du foyer fiscal du bailleur, sans
plafonnement de loyer ni de ressources de ce locataire.
Avantage fiscal
Le dispositif Malraux en 2013 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration
engagés par le contribuables à hauteur de :
30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé
22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager
(ZPPAUP).
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€ par an.
Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches
fiscales.
Support d’investissement
En SCPI Malraux, le montant de travaux est établi en fin de chaque année par le gestionnaire et réparti sur 5 ans.
Avec la détention en direct d’un bien, le montant de travaux (en moyenne la moitié de l’investissement global) est précisé
avant l’acquisition et s’imputent en général sur 3 années.
Dans les deux cas, le revenu locatif n’intervient qu’à partir de la mise en location des biens à l’issue de la période de
restauration de 2 à 3 ans.
Références législatives et réglementaires
Code de l’urbanisme :
L.313-3, L.313-4 ( secteurs sauvegardés et ZPPAUP)
R 313 – 24 à R 313 – 38 (restauration immobilière)
Code général des impôts :
Art 156-I 3° (imputation du déficit sur revenu imposable)
Art 31-I 1° (charges déductibles)
Instruction fiscale du 17 mai 1995 de la DGI : 5-D-5-95 (BOI du 7 juin 1995)

18. NUE PROPRIETE DEMEMBREMENT :
Le démembrement de propriété résulte souvent d’une donation ou d’une vente (vente dite en viager). L’usufruitier est
celui qui peut habiter l’immeuble ou le louer s’il souhaite percevoir des loyers. Le nu-propriétaire est celui qui dispose des
« murs » du bien immobilier. Le démembrement de propriété permet dans certains cas pour le nu-propriétaire de réduire
son ISF, voir de l’annuler. L’usufruitier est tenu aux dépenses d’entretien alors que le nu-propriétaire doit assumer les
grosses réparations.
CIBLE BENEFICIAIRE
Du fait de l’absence de revenus et de la sortie de l’assiette d’imposition ISF, les contribuables fortement imposés sur les
revenus et la fortune ont un intérêt particulier à faire une acquisition en nue propriété.
Logements concernés
Tous les biens immobiliers et mobiliers peuvent faire l’objet d’un démembrement temporaire afin de laisser par exemple
l’usufruit à un membre de sa famille tout en conservant la nue propriété soit sa valeur à un horizon minimum de 15 ans.
Toutefois, les investissements faits conjointement avec des bailleurs institutionnels chargés de loger certaines catégories
socioprofessionnelles, profitent d’une exploitation rigoureuse garantissant de récupérer leur bien en bon état.
Avantage fiscal
Acquis au prix de 50% à 70% du montant de la pleine propriété du neuf, le bien est sorti de l’assiette ISF jusqu’à sa
cession 15 à 20 ans plus tard donc totalement exonéré d’impôt sur les plus values.
Plus d’information sur le démembrement de propriété
Lors d’un démembrement de propriété, le droit de propriété est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit (le bénéficiaire
sera l’usufruitier) qui donne le droit d’utiliser le bien, c’est à dire de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus,
et la nue-propriété (le bénéficiaire sera le nu-propriétaire) qui permet à celui-ci de disposer du bien, autrement dit de le
vendre. De fait le nu-propriétaire ne peut disposer des revenus générés par la location de son bien et ce sans
compensation ultérieure.
Droits et obligations du nu-propriétaire
le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les grosses réparations incombant à la conservation du bien définis par l’article 606
du Code Civil: réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières et le
rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier. L’usufruitier est engagé par un devoir d’entretien et les
frais de réparations dus d’une négligence de sa part restent à sa charge. Une défaillance répétée peut conduire
l’usufruitier à perdre son droit d’usufruit. D’autre part le nu-propriétaire ne peut pas, dans le cadre d’un démembrement de
propriété, occuper l’immeuble ou le donner en location sans le consentement de l’usufruitier. Enfin si l’immeuble
démembré est loué à des tiers, le nu-propriétaire peut bénéficier d’une défiscalisation (avantages fiscaux) sur les grosses
réparations qu’il est amené à entreprendre.
Droits et obligations de l’usufruitier
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier occupe l’immeuble dont il a reçu l’usufruit. Il peut de plein
droit soit l’occuper ou le louer librement pour en recevoir les loyers. L’usufruitier ne peut pas changer la destination de
l’immeuble ayant fait l’objet d’un démembrement sans l’accord du nu-propriétaire. Autrement dit, l’usufruitier devra
demander l’accord du nu-propriétaire s’il veut changer le bail initial pour donner en location par exemple des immeubles à
usage commercial ou industriel. En cas de refus du nu-propriété, l’usufruitier pourra tout de même saisir le tribunal. De
plus l’usufruitier à l’obligation de conserver le bien en bon état. Il lui est donc interdit de détériorer l’immeuble ou de le
laisser se détériorer. L’usufruitier garde de ce fait à sa charge tous les travaux d’entretien. On définit par travaux
d’entretien tous les travaux qui ne rentrent pas dans le champ des grosses réparations définies précédemment. Un
ravalement de façade, par exemple, est à la charge de l’usufruitier.
Il est à noter que l’usufruitier ne pourra pas, au terme de l’usufruit, réclamer une indemnité ou une quelconque
revalorisation pour les améliorations qu’il aura effectuées et ce même si la valeur de l’immeuble a augmentée.
Enfin lors d’un démembrement de propriété, concernant les impôts locaux, deux situations peuvent se présenter selon
l’usage que l’usufruitier fait du bien : soit il occupe le bien, dans ce cas il doit payer la taxe d’habitation et l’impôt foncier,
soit il le loue et dans ce cas il ne sera redevable que de la taxe foncière.
Fiscalité en démembrement de propriété
Pour l’usufruitier : il doit déclarer les loyers qu’il perçoit au titre des revenus fonciers. Les charges courantes, au même
titre qu’une location traditionnelle (frais de gérance, taxe foncière…), et la déduction forfaitaire viennent s’imputer sur la
recette locative. Il peut de ce fait bénéficier du régime des déficits foncier et donc déduire de son revenu global, dans la

19. limite de 10 700€ par an, les dépenses d’entretien. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont
imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour le nu-propriétaire : il n’aura pas de revenus à déclarer dans la mesure où ce n’est pas lui qui perçoit les loyers
résultant de la location du bien. En cas de démembrement de propriété, les dépenses pour grosses réparations sont par
contre imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire, à condition que l’immeuble soit loué à des tiers par
l’usufruitier.
Lorsque qu’un déficit foncier est créé par l’exécution de ces travaux, le nu-propriétaire pourra l’imputer, à l’exception des
intérêts des emprunts, sur son revenu global. Cette déduction est soumise à deux conditions : le démembrement de
propriété doit concerner un immeuble bâti et doit résulter d’une donation ou succession entre parents jusqu’au 4° degré.
Si ces conditions ne sont pas remplies, le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit que sur les revenus fonciers des10
années suivantes.
A noter que si l’immeuble faisant l’objet d’un démembrement de propriété est occupé par l’usufruitier lui-même, le nu-
propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit. Impôt de solidarité sur la
fortune (ISF)
En principe, seul l’usufruitier est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier ayant fait l’objet d’un
démembrement. L’usufruitier sera donc seul redevable de l’ISF.
Toutefois, cette règle ne s’applique pas obligatoirement et chacun devra être soumis distinctement à l’impôt sur la valeur
du droit qu’il détient lorsque le démembrement de propriété a été effectué comme défini aux articles suivant du Code Civil
:
« Article 767, Usufruit de l’immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l’absence de
donation entre époux. »
« Article 1094, Usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en
nue-propriété en l’absence de descendant. »
« Article 1098, Usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit. »
« Article 1094-1, En cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose
son droit d’usufruit. »
Cette règle est aussi valable lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété à un
acquéreur qui n’est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente). Enfin cette règle
est également valable lorsque le droit d’usufruit a été réservé par le donateur dans le cadre d’une donation faite à l’Etat, à
un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement
public national à caractère administratif, à une association reconnue d’utilité publique.
Evaluation de l’usufruit et de la nue-propriété
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété additionnés doit représenter la valeur totale du bien en pleine propriété.
On retient deux méthodes pour distinguer les valeurs de chacune des parties :
Le barème prévu par le Code Général des Impôts (article 762 du CGI) qui permet à l’administration fiscale d’effectuer ses
évaluations lors de donations ou successions nous permet d’avoir une première approche. Ce barème fiscal est établi à
partir de l’âge de l’usufruitier.
Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%
La seconde permet de déterminer la valeur d’un usufruit à partir des paramètres suivants : âge de l’usufruitier, revenus
dégagés par l’usufruitier lorsque le bien est loué, avantages divers dont peut bénéficier l’usufruitier.
Exemple : une personne de 650 ans est usufruitière de sa résidence principale, d’une valeur de 600 000€. La valeur de
l’usufruit est donc égale à 4/10 de la valeur de la pleine propriété, soit 240 000€. Par déduction la nue-propriété équivaut
à 360 000€.
Plus value et droits de succession

20. En cas de vente en pleine propriété d’un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l’usufruit d’une part et
de la nue propriété d’autre part. Pour cela on utilise en règle générale le barème établi par l’administration fiscale mais ce
n’est pas une obligation (barème prévu par l’article 762 du CGI). De ce fait chaque partie est imposée distinctement en
fonction de la plus value qu’elle a réalisée. Par contre si la vente n’a porté que sur l’usufruit ou la nue propriété, seule la
partie bénéficiaire de la vente est soumise au régime de la plus value.
Les droits de succession dans le cadre d’un démembrement de propriété
Au décès de l’usufruitier en cas de formule viagère ou à terme en cas de formule temporaire, l’usufruit s’éteint purement
et simplement et intègre la nue-propriété. Dans les deux cas, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et
aucun droit d’enregistrement n’est perçu, que le démembrement de propriété provienne d’une succession ou d’une
donation
Dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant
avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, par le barème de
l’administration fiscale (barème prévu par l’article 762 du CGI). Le démembrement de propriété ne doit pas être un moyen
de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession. La succession de l’usufruitier se compose de tout
immeuble appartenant pour l’usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l’un de ses héritiers ou descendants. Ces
derniers sont donc redevables des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le
défunt.
LES TEXTES A CONSULTER
Code Civil :
Articles 605 et 606 (Droits et obligations des nus propriétaires et des usufruitiers