Quý độc giả thân mến! Trong quá trình hình thành, loại hình nhà ở cao tầng đã dần tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau, được thể hiện qua cách bố cục mặt bằng, chất lượng hoàn thiện, vị trí xây dựng, tính đồng bộ của các yếu tố phụ trợ như cảnh quan, các dịch vụ kèm theo. Qua 8 số tạp chí, chúng tôi đã gửi tới quý độc giả những quy chuẩn thiết kế chung cư của Úc với các chủ đề gồm: Không gian phát triển dự án - Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế – Xác định vị trí dự án – Xác định các yếu tố về tiện nghi khi thiết kế tòa nhà – Các thông số cần thiết lập khi thiết kế tòa nhà. Trong số tạp chí thứ 9 và cũng là phần chuyên đề cuối cùng về quy chuẩn thiết kế chung cư, ban biên tập chúng tôi gửi đến quý độc giả những thông tin xoay quanh các yếu tố tác động đến hiệu suất của tòa nhà. Bên cạnh đó sẽ là các chủ đề về bảo trì công trình, quản lý và duy trì nước sạch, chất thải.

1. BIÊN TẬP BỞI
Chuyên đề: Các yếu tố tác động đến hiệu suất của tòa nhà
Lưu hành nội bộ
9
QUẢN LÝ CHẤT THẢI
SỬ DỤNG HIỆU QUẢ
NĂNG LƯỢNG
QUẢN LÝ VÀ
DUY TRÌ NƯỚC SẠCH
BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH

2. .
Quý độc giả thân mến!
Trưởng ban biên tập
– Không gian phát triển dự án
– Giới hạn tiêu chuẩn thiết kế
– Xác định vị trí dự án
– Xác định các yếu tố về tiện nghi khi thiết kế tòa nhà
– Các thông số cần thiết lập khi thiết kế tòa nhà.
Trong số tạp chí thứ 9 và cũng là phần chuyên đề cuối cùng về quy chuẩn
thiết kế chung cư, ban biên tập chúng tôi gửi đến quý độc giả những thông tin
xoay quanh các yếu tố tác động đến hiệu suất của tòa nhà. Bên cạnh đó sẽ là
các chủ đề về bảo trì công trình, quản lý và duy trì nước sạch, chất thải.
Ước tính tổng tiêu thụ năng lượng, vận hành ở các công trình tòa nhà tại
các đô thị lớn chiếm tỷ trọng từ 30% và sẽ còn tăng cao hơn nữa. Do đó, việc
nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng năng lượng tiết kiệm, bằng cách đầu tư
hệ thống chiếu sáng, thông gió, làm mát, sưởi ấm và sử dụng vật liệu cách nhiệt
được xem là những giải pháp hữu hiệu.
Rất mong những số tạp chí tiếp theo, ban biên tập chúng tôi sẽ nhận
được những đóng góp chân thành từ quý độc giả.
Trân trọng!
Trong quá trình hình thành, loại hình nhà ở cao tầng
đã dần tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau,
được thể hiện qua cách bố cục mặt bằng, chất
lượng hoàn thiện, vị trí xây dựng, tính đồng bộ của
các yếu tố phụ trợ như cảnh quan, các dịch vụ kèm
theo.
Qua 8 số tạp chí, chúng tôi đã gửi tới quý độc giả
những quy chuẩn thiết kế chung cư của Úc với các
chủ đề gồm:

3. T
T
Cam
Đỗ T
www.iirr.vn
facebook.com/iirr.vn
Nguyễn Hồng Minh
rưởng ban biên tập
Hội đồng biên tập
Hoàng Minh Nguyễn
Nguyễn Hoàng Thanh
Nguyễn Quang Huy
Lưu Hồng Hải
Nguyễn Danh Hải
rương Minh Thắng
Nguyễn Cảnh Toàn
Lê Tiến Trung
Nguyễn Văn Thiệp
Biên tập
Nguyễn Trần Duy
Lê Thanh Hiếu
Đỗ Thị Hằng
Nguyễn Ngọc Hà
Thiết kế
Đồng Văn Hồng
Phạm Văn Hoàng
Nguyễn Hữu Duy
Nguyễn Tuấn Khôi
Văn Chương
rung Hiếu
Nguyễn Quốc Cương
Cao Tiến Trung
Website
Đặng Ngọc Anh
Phạm Quỳnh Nhung
Nguyễn Tuấn Đạt

4. 06
SỬ DỤNG HIỆU QUẢ
NĂNG LƯỢNG
10
QUẢN LÝ VÀ DUY TRÌ
NƯỚC SẠCH
14
QUẢN LÝ CHẤT THẢI
18
BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
Giảm thiểu và quản lý hiệu quả
chất thải sinh hoạt từ các căn
hộ góp phần mang lại sự tiện
nghi về mặt mỹ quan và vật lý
của tòa nhà.
Đảm bảo tuổi thọ các tòa nhà,
duy trì giá trị của bất động sản
và giảm chi phí vòng đời cho
chủ sở hữu.
Vận dụng các điều kiện thuận
lợi của khí hậu để duy trì phạm
vi hiệu năng của nhiệt và khả
năng đón ánh sáng ban ngày
của căn hộ.
Quá trình quản lý nước thực
tiễn nhất cần cân nhắc các
thước đo đánh giá nước ở tất cả
các giai đoạn của dự án.

6. ”
SỬ DỤNG
HIỆU QUẢ
NĂNG LƯỢNG
6
Thiết kế thụ động và hiệu quả năng lượng là
khả năng vận dụng các điều kiện thuận lợi
của khí hậu để duy trì phạm vi hiệu năng
của nhiệt (tiện nghi nhiệt) và khả năng đón
ánh sáng ban ngày của căn hộ mang lại sự
tiện nghi cho cư dân và giảm chi phí sử dụng
năng lượng.

7. Đưa thiết kế môi trường thụ động vào
dự án.
Mục này đưa ra hướng dẫn để đáp ứng
các yêu cầu về tính bền vững của BASIX
(Building Sustainability Index: Chỉ số
bền vững của tòa nhà) và các hệ thống
đánh giá khác thông thiết kế thực tiễn
tốt hơn.
Hướng dẫn thiết kế
Ánh sáng tự nhiên đầy đủ được cung
cấp cho các phòng có thể ở được.
Các khu ngoài trời có vị trí tốt và
được che chắn nên được sử dụng
làm nơi phơi quần áo.
MỤC TIÊU I
7

8. MỤC TIÊU II
Việc đưa thiết kế năng lượng mặt trời thụ động vào dự
án nhằm tối ưu hóa việc giữ nhiệt trong mùa đông và
làm mát vào mùa hè.
Cây tạo bóng mát và cảnh quan góp
phần vào tính hiệu quả sử dụng năng
lượng của công trình
Khối lượng tác dụng nhiệt của sàn và
tường cho phép lưu trữ nhiệt trong mùa
đông và ngăn cách nhiệt vào mùa hè
Hướng dẫn thiết kế
Một số giải pháp thiết kế sau đây được sử dụng:
Cơ sở hạ tầng bao gồm máy sưởi và
làm mát cố định nên được đặt ở một vị
trí tập trung (ví dụ: tầng hầm).
Sử dụng *kính thông minh hoặc các
công nghệ khác ở cao độ phía Bắc và
phía Tây.
Tối đa hóa khối lượng tác dụng nhiệt
của sàn và tường của phòng hướng
Bắc.
Sử dụng sàn bê tông, gạch hoặc gỗ
trơn bóng hơn là thảm trải sàn.
Sự dụng vật liệu cách nhiệt cho mái,
tường và sàn và các ron lấp khe hở
trên cửa sổ và cửa ra vào.
Ô văng và các thiết bị che nắng như
mái hiên, mành và rèm cửa.
Ví dụ về các thiết bị tạo bóng có thể được cư
dân sử dụng để điều chình mức độ ánh
sáng ban ngày và ánh nắng
8

9. Nhóm các phòng có mục đích sử dụng
tương tự với nhau tạo ra các khu vực khác
nhau trong một căn hộ giúp tối ưu hóa việc
sử dụng năng lượng
MỤC TIÊU III
Thông gió tự nhiên đầy đủ
giảm thiểu nhu cầu thông gió
cơ khí.
Hướng dẫn thiết kế
Một số giải pháp thiết kế sau
đây được sử dụng:
Các phòng có mục đích sử
dụng tương tự được nhóm
lại với nhau.
Tối ưu thống gió ngang tự
nhiên cho căn hộ.
Tất cả phòng để ở và nhiều
nhất có thể các phòng
không để ở, khu vực chung,
khu vực lưu thông được
thông gió tự nhiên. Công nghệ thân thiện với môi trường được
tích hợp vào thiết kế tổng thể gia tăng tính
bền vững của tòa nhà
9

10. Thiết kế đô thị nhạy cảm nước
nước (WSUD) là phương pháp
quản lý nước được tích hợp trong
khu vực đô thị. Nó tính đến tất cả
các yếu tố của vòng tuần hoàn
nước trong đô thị bao gồm nước
uống (chất lượng nước uống), nước
mưa, nước thải, và nước ngầm.
Đường phố và
công viên của
những dự án lớn
nên được thiết kế
để xử lý nước mưa
chảy tràn và phản
ứng kịp khi xảy ra
ngập lụt
QUẢN LÝ VÀ DUY TRÌ NƯỚC SẠCH
10
Kênh lọc nước sinh học
Đất xây dựng ngập nước
Kiến trúc nước sử dụng tái chế
Không gian mở
Công viên với dung tích trữ nước

11. Quá trình quản lý nước thực tiễn nhất
cần cân nhắc các thước đo đánh giá
nước ở tất cả các giai đoạn của dự án.
Phạm vi này bắt đầu từ các thước đo
quy hoạch ở giai đoạn đầu nhằm tối đa
hóa diện tích đất trồng cây để nước
ngấm xuống đến các chi tiết thiết kế
của tòa nhà nhằm thu giữ và tái sử
dụng nước mưa và nước thải cho các
hạ tầng kĩ thuật.
Chỉ số bền vững của tòa nhà (BASIX)
đảm bảo rằng tất cả nhà ở mới được
thiết kế để giảm tối đa việc sử dụng
nước ngọt và giảm lượng khí thải nhà
kính. Để hỗ trợ các yêu cầu của BASIX,
có một số cân nhắc về quy hoạch và
thiết kế có liên quan đến những dự án
căn hộ.
Nước sạch
Nước bẩn
1. Van xả nước đầu
2. Điều hướng nước mưa xuống ống máng
3. Dòng chảy tràn
4. Bể lưu trữ
5. Bể xả
6. Bơm và màng lọc
7. Dòng chảy thoát từ sân
8. Cung cấp tính năng nước
9. Dòng chảy mặt đường
10. Xả nước đầu từ mái (15mm)
11. Nước bổ cập
12. Bãi lọc trồng cây ngập nước
13. Nước tưới tiêu
14. Tiểu cảnh nước
15. Hệ thống thu gom nước mưa thành phố
16. Tầng hầm để xe
17. Mực nước ngầm
3
6
45
15 7
17
10
142 9
16
11
13
12
1
Giảm thiểu lượng nước chảy bề mặt và gia tăng chất lượng nước bằng cách tuần hoàn nước mưa
thông qua một tính năng được kết nối và hệ thống đất ngập nước
11

12. MỤC TIÊU II
Nước mưa đô thị được xử lý tại chỗ
trước khi được xả ra môi trường.
MỤC TIÊU I
Giảm thiểu sử dụng nước ngọt.
Hướng dẫn thiết kế
Máy móc, thiết bị và hệ thống tái sử
dụng nước thải hiệu quả nên được
tích hợp.
Căn hộ nên được lắp đặt đồng hồ
nước riêng.
Nước mưa nên được thu lại, lưu trữ
và tái sử dụng.
Các loại cây trồng chịu hạn, cần ít
nước nên được sử dụng trong khu
vực cảnh quan.
Các tiểu cảnh nước là các yếu tố thu hút có
tính hiệu quả trong việc lọc và tái sử dụng
nước mưa
12
Hướng dẫn thiết kế
Hệ thống thiết kế đô thị nhạy cảm
nước được thiết kế bởi một chuyên
gia đạt đủ điều kiện phù hợp.
Một số giải pháp thiết kế sau đây
được sử dụng:
Nước mưa được thu thập từ mái
nhà và ban công vào trong bể
chứa và được dẫn ống xuống
nhà vệ sinh, phòng giặt ủi và
tưới tiêu.
Tối đa việc sử dụng các vật liệu
và phương thức lát đường cho
phép nước mưa có thể ngấm
xuống đất.
Những khu vực trên dự án mà
nước mưa có thể ngấm xuống
gồm những hệ thống xử lý nước
sinh học như vườn mưa (rain
garden) hay ô đất trồng cây trên
vỉa hè.

13. Hướng dẫn thiết kế
Bể chứa phải được đặt dưới
nền đường, đường đã lát vỉa lái
xe hoặc trong bãi đậu xe ngầm.
Công viên hoặc không gian mở
trên khu đất lớn được thiết kế
để làm bồn chứa tạm thời.
Ống dẫn
Dung tích
chứa nước mưaPhương tiện trữ
sinh học
Ống thải Hố thoát ngăn rác
hồ thu
nước tràn
Nước chảy bề mặt
Một khu vườn sinh học cải thiện chất lượng nước bằng cách sử dụng các kĩ thuật để
xử lý dòng chảy trên mái nhà và nước mặt
MỤC TIÊU III
Hệ thống phòng chống lũ được tích
hợp vào thiết kế khu đất.
13

14. QUẢN LÝ CHẤT THẢI
Việc giảm thiểu và quản lý hiệu
quả chất thải sinh hoạt từ các căn
hộ góp phần mang lại sự tiện
nghi về mặt mỹ quan và vật lý
của tòa nhà cũng như hạn chế
các tác động tiềm tàng có hại cho
môi trường.
Phương án xử lý chất thải thay thế như khu vực ủ phân có thể
được tích hợp vào thiết kế các khu vực không gian mở chung
Giảm thiểu chất thải có liên quan
đến tất cả các giai đoạn trong
vòng đời của tòa nhà và cũng
bao gồm việc thu gom, lưu trữ và
tái chế chất thải an toàn và thuận
tiện. Việc quản lý chất thải nên
được xem xét sớm trong quá
trình thiết kế.
14

15. 15
Các khu vực tái chế và lưu trữ chất thải thông thường
nên được đặt ở những nơi khuất và thống thoáng.
Dự án khu dân cư này bao gồm những thùng phân xanh và
một khu vườn công cộng dành cho cư dân.

16. MỤC TIÊU 1
Hướng dẫn thiết kế
16
Khu vực lưu trữ có kích thước phù
hợp để chứa thùng rác nên được đặt
ở những khu vực kín đáo, nằm cách
xa mặt tiền của dự án hoặc nằm
trong bãi đậu xe tầng hầm.
Khu vực lưu trữ và tái chết chất thải
được đặt ở nơi thoáng khí.
Thiết kế lối lưu thông nhằm dễ dàng
lưu động các thùng rác giữa các
điểm thu gom và lưu trữ.
Cần có các khu vực kho lưu trữ tạm
thời dành cho các loại rác quá khổ
như là một tấm đệm.
Cần chuẩn bị một kế hoạch quản lý
rác thải.
Các phòng tái chế và xử lý chất thải được thiết kế
tốt, dễ tiếp cận và sạch sẽ cải thiện việc thu gom
và quản lý chất thải sinh hoạt.
Các công trình lưu trữ chất thải được
thiết kế để giảm thiểu tác động đến
cảnh quan đường phố, lối vào tòa nhà
và tiện nghi của cư dân.

17. MỤC TIÊU 2
Cung cấp các giải pháp phân
loại và tái chế an toàn và tiện
lợi nhằm giảm thiểu chất thải
sinh hoạt.
Hướng dẫn thiết kế
17
Các phòng tái chế và xử lý chất
thải được thiết kế tốt, dễ tiếp cận
và sạch sẽ cải thiện việc thu gom
và quản lý chất thải sinh hoạt.
Đối với các dự án cao tầng, có thể
bố trí các máng đổ rác ở mỗi tầng
để thuật tiện xử lý và tái chế rác.
Tất cả các căn hộ nên có thùng rác
hoặc khu vực lưu trữ tạm thời có
kích thước đủ để chứa chất thải và
rác trong hai ngày.
Các phòng xử lý và tái chế chất thải
nằm ở những vị trí thuật tiện và dễ
tiếp cận từ lõi lưu thông theo trục
dọc.
Đối với các dự án hỗn hợp, các khu
vực lưu trữ và tái chế rác thải sinh
hoạt cùng với lối vào của những
khu vực này cần được đặt tách biệt
và an toàn với các mục đích sử
sụng khác.
Nên cung cấp các phương pháp xử
lý chất thải thay thế như ủ phân.

18. BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH
Thiết kế và lựa chọn vật liệu kỹ
càng có thể giảm thiểu những
nhiệm vụ bảo trì dài hạn của dự
án chung cư. Ngoài ra, tính hiệu
quả của các công tác bảo trì dự
án đảm bảo tuổi thọ của các tòa
nhà, duy trì giá trị của bất động
sản và giảm chi phí vòng đời
cho chủ sở hữu.
Mặt tiền tòa nhà nên sử dụng các
vật liệu bền và chịu được tác động
của thời tiết theo thời gian chẳng
hạn như gạch, ngói và kính.
18
Mặt bằng tòa nhà nên thiết kế
để có lỗi ra vào thuận tiện cho
việc bảo trì và kiểm tra các hạ
tầng kỹ thuật và thiết bị.

19. Một số giải pháp thiết kế sau đây được sử
dụng:
Những chi tiết trong bản thiết kế đem lại
khả năng chống chọi với thời tiết.
MỤC TIÊU 1
Mái nhà nhô ra để bảo vệ tường.
Mái đua chìa ra trên cửa sổ và cửa ra
vào để bảo vệ các khoảng mở.
Các gờ tường được xây chi tiết với
những đường hắt để tránh làm ố tường.
Sử dụng các phương pháp để loại bỏ
hoặc giảm thiểu sự xói mòn của các khu
vực chậu cây.
Lựa chọn thiết kế và vật liệu phù hợp
cho các vị trí dễ tổn hại.
MỤC TIÊU 2
Hướng dẫn thiết kế
Các hệ thống và lối ra vào thuận
tiện cho việc bảo trì.
Hướng dẫn thiết kế
Hệ thống bảo trì tòa nhà nên
được kết hợp và tích hợp vào
thiết kế hình dạng, mái và mặt
tiền của tòa nhà.
Giải pháp thiết kế không cần
phải sử dụng giàn giáo để có
thể tiếp cận vị trí cần bảo trì.
Thiết kế cửa sổ cho phép làm
sạch từ bên trong tòa nhà.
Các hệ thống vận hành bằng
tay như mành che, mái hiên che
nắng và rèm cửa được sử dụng
nhằm ưu tiên cho các hệ thống
cơ học.
Tập trung hóa bảo trì, dịch vụ
và lưu trữ nên được cung cấp
cho các khu vực không gian mở
chung trong tòa nhà.
Mái nhà nhô ra, mái đua và đường hắt bảo
vệ tường khỏi các yếu tố thời tiết (mưa,
nắng và gió) giúp giảm chi phí bảo trì
19

20. MỤC TIÊU 3
Hướng dẫn thiết kế
Lựa chọn vật liệu làm giảm chi phí
bảo trì cho các công việc đang
diễn ra.
Sử dụng các cảm biến để kiểm soát
đèn trong những không gian và khu
vực lưu thông chung
Các vật liệu tự nhiên chống chịu thời
tiết tốt và cải thiện theo thời gian
như gạch ốp tường đất nung
Các bề mặt dễ dàng làm sạch và khó
vẽ lên
Sử dụng những vật liệu chắc chắn,
bền và sơn những lớp sơn bảo vệ ở
những vị trí dễ bị hao mòn chẳng
hạn như khu vực lưu thông chung và
nội thất thang máy
Một số giải pháp thiết kế sau đây
được sử dụng:
20
Cửa sổ căn hộ nên được thiết kế sao cho cư
dân dễ dàng ra vào và dọn dẹp.

21. Tiện nghi
Khả năng sống tiện lợi hay chất lượng sống
của một nơi, khiến nó thoải mái và dễ chịu
cho một cá nhân hay một nhóm người ở. Sự
tiện nghi rất quan trọng ở công cộng, khu
vực chung hay khu vực riêng tư, nó bao gồm
cả sự hài lòng về ánh sáng tự nhiên, cảnh
quan, sự riêng tư và yên tĩnh. Nó cũng bao
gồm cả sự bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.
Không gian mở chung
Không gian ngoài trời nằm ở trên mặt đất
hoặc trong công trình thuộc sở hữu chung
và được sử dụng cho mục đích giải trí cho
cư dân trong tòa nhà. Không gian mở chung
có thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu vực
công cộng.
Trục lưu thông theo chiều dọc
Thiết bị lưu thông lên xuống (thang máy
hay cầu thang bộ) trong một tòa nhà. Một
trục lưu thông theo chiều dọc có thể bao
gồm nhiều cầu thang trong một khu vực.
Sân trong
Không gian chung ở tầng trệt hay trong
công trình (khối đế hay mái) không có
mái che trong tòa nhà và được vây
quanh bởi ít nhất ba mặt.
Mặt tiền
Mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt chính,
đối diện với đường phố hoặc không
gian công cộng.
Ánh sáng ban ngày
Bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời
(được khuếch tán từ bầu trời) và ánh
nắng mặt trời (tia bức xạ trực tiếp từ
mặt trời). Ánh sáng thay đổi theo thời
gian trong ngày, mùa và điều kiện thời
tiết.
Công trình hỗn hợp
Là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng
cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: ở
kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc
kết hợp sản xuất…).
THUẬT NGỮ

22. Phòng không ở được
Không gian có bản chất chuyên biệt không
được sử dụng thường xuyên hay sử dụng
trong thời gian dài, bao gồm một phòng
tắm, buồng giặt, nhà vệ, kho chứa, phòng
thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối rửa
ảnh, phòng phơi đồ.
Phòng ở được
Một phòng được sử dụng cho các hoạt
động gia đình thông thường. Bao gồm
phòng ngủ, phòng khách, phòng chờ,
phòng nghe nhạc, phòng xem ti vi, phòng
bếp, phòng ăn, phòng may vá, phòng làm
việc, phòng giải trí, phòng cho gia đình,
phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ phòng
tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ sinh, nhà kho,
phòng thay đồ, ban công, hành lang, sảnh,
buồng làm ảnh, phòng phơi đồ và các
không gian khác theo bản chất chiếm
dụng chuyên biệt thường xuyên hoặc
trong một giai đoạn kéo dài.
Nước uống được
Nước phù hợp với tiêu chuẩn
Australia có thể uống được.
Thông gió ngang tự nhiên
Thông gió tự nhiên cho phép
không khí đối lưu từ nơi có áp suất
lớn ở phía có gió của tòa nhà đến
nơi có áp lực thấp ở phía không có
gió tạo nên sự thoải mái và tiện
nghi cho người ở. Sự kết nối giữa
các cửa sổ cung cấp con đường
thoáng, không bị cản trở cho gió
đối lưu. Đối với một căn hộ để
được coi là thông gió ngang, phần
lớn không gian sinh hoạt chính và
n-1 phòng ngủ (n là số lượng
phòng ngủ) nên đặt trên đường
đối lưu của gió.

23. www.iirr.vn