Hiệu quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc : Luận văn ThS. Kinh doanh

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------
VŨ THỊ HẢI YẾN
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH MIỀN BẮC
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG
Hà Nội - 2018

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o---------
VŨ THỊ HẢI YẾN
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC
ĐẤT XANH MIỀN BẮC
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60 34 01 02
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VŨ SỸ CƢỜNG
Hà Nội - 2018

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp này là do tự bản thân thực hiện có sự
trợ giúp từ giáo viên hƣớng dẫn và không sao chép từ các công trình nghiên cứu
của ngƣời khác. Các dữ liệu thông tin thứ cấp trong Luận văn có nguồn gốc và
đƣợc trích dẫn rõ ràng.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!
Học viên
Vũ Thị Hải Yến

4. LỜI CẢM ƠN
Trong thực tế không có sự thành công nào là không có sự hỗ trợ, dù ít hay
nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp. Trong suốt thời gian học tập tại trƣờng Đại học
Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, em đã nhận đƣợc rất nhiều sự quan tâm, chia
sẻ giúp đỡ từ quý thầy cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trong trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Hà Nội, những ngƣời đã cung cấp cho em kiến thức cơ bản cũng nhƣ
chuyên ngành về quản trị kinh doanh trong suốt quá trình em học tập tại trƣờng.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và tri ân sâu sắc đến giáo viên hƣớng
dẫn của em – PGS.TS Vũ Sỹ Cƣờng, ngƣời đã tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn trực
tiếp em chu đáo trong thời gian em nghiên cứu và thực hiện luận văn này.
Trong quá trình thực hiện và nghiên cứu, khó tránh khỏi sai sót và nhầm lẫn
em rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô để kiến thức của em
trong lĩnh vực này đƣợc hoàn thiện hơn.
Sau cùng, em xin kính chúc quý Thầy, Cô đang công tác và giảng dạy tại
trƣờng Đại học Kinh tế dồi dào sức khỏe, nhiều niềm vui để thực hiện sứ mệnh cao
đẹp của mình là cập bến con thuyền tri thức cho thế hệ mai sau.
Em xin chân thành cảm ơn!
Học viên
Vũ Thị Hải Yến

5. MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ....................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH VẼ............................................................................................ iii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ............................................................................................ iv
PHẦN MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN ......5
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu.......................................................................5
1.2. Bất động sản .....................................................................................................6
1.2.1. Khái niệm về bất động sản .......................................................................6
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản ......................................................................7
1.2.3. Phân loại bất động sản.............................................................................9
1.3. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản ..................................................9
1.3.1. Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản...................9
1.3.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản .......................................10
1.3.3. Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro......................................................12
1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản ....................................13
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh....................................................13
1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh ...................................13
1.4.2. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản...........................................14
1.4.3. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn................................................16
1.4.4. Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh khoản và sử dụng tài sản..................18
1.4.5. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động ........................................20
1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp...................................................................................................................21
1.5.1. Nhân tố khách quan................................................................................21
1.5.2. Nhân tố chủ quan ...................................................................................26

6. CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................30
2.1. Quy trình nghiên cứu .....................................................................................30
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ...............................................................................31
2.2.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu.....................................................................31
2.2.2. Phƣơng pháp xử lý phân tích dữ liệu……………………………………..32
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC......................34
3.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .......34
3.1.1. Giới thiệu chung .........................................................................................34
3.1.2. Quá trình hình thành và phát triển.............................................................35
3.1.3. Cơ cấu tổ chức............................................................................................37
3.2. Khái quát thực trạng thị trƣờng bất động sản.................................................38
3.2.1. Căn hộ để bán.............................................................................................39
3.2.2. Biệt thự liền kề ............................................................................................39
3.2.3. Căn hộ dịch vụ ............................................................................................40
3.2.4. Cho thuê mặt bằng......................................................................................41
3.2.5. Văn phòng...................................................................................................42
3.2.6. Kinh doanh..................................................................................................43
3.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc...............................................................................................44
3.3.1. Thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch
vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .........................................................................44
3.3.2. Sản phẩm.....................................................................................................45
3.3.3. Hình thức phân phối và marketing của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc...............................................................................................47
3.3.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất
Xanh Miền Bắc......................................................................................................55
3.4. Đánh giá về hiệu quả hoạt động kinh doanh Bất động sản của Công ty Cồ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc........................................................57

7. 3.4.1. Đánh giá hiệu quả sử dụng tài sản.............................................................57
3.4.2. Phân tích hiệu quả sử dụng vốn .................................................................60
3.4.3. Phân tích hiệu quả sử dụng lao động .........................................................63
3.4. Đánh giá chung hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty ..66
3.4.1. Thành công .................................................................................................66
3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân.............................................................................70
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA
ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC...................................................................................72
4.1. Xu hƣớng thị trƣờng bất động sản ở Việt nam...............................................72
4.1.1. Cơ hội..........................................................................................................75
4.1.2. Thách thức ..................................................................................................75
4.2. Chiến lƣợc hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ Phần Dịch Vụ và Địa Ốc
Đất Xanh Miền Bắc...............................................................................................77
4.3. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của ty Cổ
Phần Dịch Vụ và Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc......................................................79
4.3.1. Giải pháp ổn định thị trường và tăng doanh thu........................................79
4.3.2. Giải pháp về huy động nguồn vốn ..............................................................81
4.3.3. Nhóm giải pháp kiểm soát các yếu tố đầu vào ...........................................82
4.3.4. Giải pháp về nhân sự..................................................................................89
4.3.5. Giải pháp khác............................................................................................90
KẾT LUẬN...............................................................................................................94
DANH MỤC THAM KHẢO....................................................................................96
PHỤ LỤC

8. i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Ký Hiệu Nguyên Nghĩa
1 DXG Dat Xanh Group
2 ĐXMB Đất Xanh Miền Bắc
3 FDI Foreign Direct Investment
4 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
5 TS Tiến sĩ
6 VCSH Vốn chủ sở hữu
7 XHCN Xã hội chủ nghĩa

9. ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT Bảng Nội dung Trang
1 Bảng 3.1 Số lƣợng, cơ cấu ngƣời lao động trong Công ty 34
2 Bảng 3.2
So sánh kế hoạch và thực hiện của tình hình hoạt động
sản xuất kinh doanh năm 2016 – 2017
55
3 Bảng 3.3
Chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2016 –
2017
56
4 Bảng 3.4 Tình hình tài sản năm 2016 – 2017 57
5 Bảng 3.5 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động 2015 - 2017 59
6 Bảng 3.6 Tình hình nợ phải trả năm 2016 – 2017 61
7 Bảng 3.7 Bảng phân tích hiệu quả sử dụng vốn2015 - 2017 62
8 Bảng 3.8
Bảng chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng lao động năm
2015 – 2017
63
9 Bảng 3.9
Bảng phân đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản
năm 2015 -2017
64

10. iii
DANH MỤC HÌNH VẼ
STT Hình Nội dung Trang
1 Hình 2.1 Quy trình nghiên cứu luận văn 31
2 Hình 3.1 Ngành nghề kinh doanh của công ty Đất Xanh Miền Bắc 36
3 Hình 3.2 Mô hình quản trị của Công ty Đất Xanh Miền Bắc 37
4 Hình 3.3 Cơ cấu quản lý của Công ty Đất Xanh Miền Bắc 38

11. iv
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
STT Biểu đồ Nội dung Trang
1 Biểu đồ 3.1
Hoạt động thị trƣờng căn hộ sơ cấp theo hạng –
Q3/2017
39
2 Biểu đồ 3.2 Nguồn cung mới thị trƣờng biệt thự, liền kề - Q3/2017 40
3 Biểu đồ 3.3
Hoạt động thị trƣờng căn hộ dịch vụ theo hạng –
Q3/2017
41
4 Biểu đồ 3.4 Hoạt động thị trƣờng bán lẻ theo mô hình – Q3/2017 42
5 Biểu đồ 3.5 Hoạt động thị trƣờng văn phòng theo hạng – Q3/2017 43
6 Biểu đồ 3.6
Hoạt động thị trƣờng khách sạn theo quý – Q3/2016 –
Q3/2017
44
7 Biểu đồ 3.7
Tỷ trọng dự án ĐXMB môi giới, đầu tƣ năm 2016 -
2018
45
8 Biểu đồ 3.8
Số lƣợng dự án môi giới phân theo loại sản phẩm
giai đoạn 2016 – 2018
46
9 Biểu đồ 3.9 Chỉ số tài chính doanh nghiệp năm 2013 -2017 67
10 Biểu đồ 3.10 Thị phần doanh số bán hàng năm 2017 67
11 Biểu đồ 4.1
Lƣợng giao dịch theo loại hình bất động sản năm
2015 -2017
74

12. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cuộc bầu cử Mĩ kết thúc vào tháng 11/2016 đã gây ảnh hƣởng rất lớn đến nền
kinh tế thế giới. Tổng thống Donald Trump bƣớc vào Nhà Trắng với những chính sách,
nghị định mà theo đó có rất nhiều luồng ý kiến trái chiều xoay quanh thị trƣờng bất động
sản toàn cầu sẽ có sung lực phát triển mới hay ngƣợc lại. Điển hình, với quan điểm
chống lại Hiệp định TPP điều này gây thiệt hại và bất lợi cho các nƣớc tham gia TPP.
Song không vì lẽ đó mà kinh tế Việt Nam không phát triển mạnh mẽ, trong những năm
qua Việt Nam đã chú trọng và thúc đẩy thƣơng mại với nhiều nƣớc trên thế giới nhƣ các
hiệp định thƣơng mại tự do FTAs với EU, Liên minh kinh tế Á – Âu, ASEAN, WTO,
trong APEC khởi động vòng đàm phán Doha. Ngoài ra, một số dự báo cho thấy Donald
Trump khi thắng cử và nhậm chức, thị trƣờng bất động sản khu vực châu Á lại phát triển
mạnh mẽ hơn. Trƣớc một xu hƣớng mở của nền kinh tế toàn cầu, mối liên kết giữa các
nền kinh tế của các quốc gia ngày càng chặt chẽ nhƣ hiện nay, việc một thị trƣờng đầu
tàu về kinh tế nhƣ Mỹ chắc chắn sẽ có tầm ảnh hƣởng đến hầu hết các nền kinh tế
khác. Sự phát triển lên hay xuống của thị trƣờng bất động sản tại Mỹ, chắc chắn dẫn đến
sự phát triển của thị trƣờng bất động sản của nhiều nƣớc khác trong khu vực, dĩ nhiên
Việt Nam sẽ không đứng ngoài cuộc. Thêm vào đó, theo một báo cáo mới đây của JLL
Việt Nam, sự ảnh hƣởng của kết quả bầu cử Mỹ làm gia tăng của nguồn vốn đầu tƣ nƣớc
ngoài trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dƣơng. JLL còn cho biết thêm chúng ta sẽ thấy
đƣợc mức lãi suất thấp kéo dài từ Cục Dữ Trữ Liên bang Mỹ (Fed). Một lần nữa, sau
Brexit, ngân hàng Anh đã cắt giảm lãi suất và đƣa ra các biện pháp kích thích kinh tế.
Nếu có một mức độ tƣơng tự về biến động thị trƣờng tài chính, chúng ta có thể kỳ vọng
tỷ lệ lãi suất Mỹ bị cắt giảm để đƣợc trì hoãn và lợi nhuận từ bất động sản vẫn sẽ giữ
mức ổn định, hoặc tiếp tục bị kiềm lại bởi nguồn vốn đầu tƣ vào bất động sản khu vực
Châu Á – Thái Bình Dƣơng.
Trong xu thế hội nhập toàn cầu hóa, các doanh nghiệp Việt Nam đang đứng
trƣớc những cơ hội lớn về xây dựng, phát triển lên một tầm cao mới và cũng phải

13. 2
đối mặt với những nguy cơ tiềm ẩn to lớn. Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, đòi
hỏi những điều kiện đặc biệt nhƣ nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn,
định hƣớng cũng nhƣ tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Bên cạnh sự phát
triển của nền kinh tế nói chung thì thị trƣờng bất động sản Việt Nam đƣợc đánh giá là
một thị trƣờng đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài
đang nhìn thấy cơ hội đầu tƣ vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất
động sản lớn đang thu hút các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc nhƣ dự án bất động sản
nghỉ dƣỡng, biệt thự, liền kề, các khu đô thị, trung tâm thƣơng mại, siêu thị, văn phòng
cho thuê của các chủ đầu tƣ lớn nhƣ Vingroup, Sungroup, FLC, Bimgruop.
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB) là công ty
thành viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) - một trong những thƣơng
hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tƣ và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Đƣợc
thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở Kế
Hoạch Và Đầu Tƣ Thành Phố Hà Nội cấp phép, ĐXMB hoạt động kinh doanh
chính trong các lĩnh vực: Kinh doanh bất động sản, tƣ vấn và lập dự án đầu tƣ bất
động sản, xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng, trang trí nội thất…Đƣợc thành lập
tính đến nay gần 7 năm, trực thuộc Tập đoàn Đất Xanh với kinh nghiệm 14 năm
trong lĩnh vực đầu tƣ, xây dựng và kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh
doanh có nhiều tiềm năng nhƣng cần một lƣợng nguồn vốn lớn để đầu tƣ. Sự biến
động của thị trƣờng bất động sản diễn biến rất phức tạp, do thị trƣờng này chiếm
dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trƣờng có sự biến động
tiêu cực sẽ ảnh hƣởng rất lớn tới nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh
tế của một đất nƣớc hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vậy nên cần có một
sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trƣờng này để định hƣớng phát
triển thị trƣờng đi đúng hƣớng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trƣờng
bất động sản để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì
vậy, đề tài nghiên cứu “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công
ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” là một điều cần thiết cho việc
tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty.

14. 3
Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh doanh
bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
a, Mục đích nghiên cứu
Mục đích chung của đề tài là nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh bất
động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. Mục tiêu cụ
thể: Phân tích thực trạng hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần
Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc; đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền
Bắc. Phân tích, đánh giá, chỉ ra những thành công, hạn chế, và đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty này trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý
luận về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
b, Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản Phân
tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại ĐXMB, làm rõ các
thành công và hạn chế trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong
những năm gần đây.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động kinh doanh bất
động sản của Công ty trong thời gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
a, Đối tượng nghiên cứu
Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc
Đất Xanh Miền Bắc và phân tích hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị.
b, Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc giai đoạn từ năm 2015 – 2017. Nội dung
phân tích không chỉ giới hạn về hiệu quả tài chính mà còn đƣợc phân tích thêm một số
vấn đề có liên quan đến hiệu quả sản xuất kinh doanh.

15. 4
4. Những đóng góp của luận văn nghiên cứu
- Phân tích những đặc điểm của kinh doanh bất động sản, những yếu tố ảnh
hƣởng đến hiệu quả kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá kết quả đạt đƣợc và những hạn chế trong quá trình kinh doanh
bất động sản của ĐXMB
- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình kinh doanh
bất động sản của ĐXMB
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh
doanh bất động sản của ĐXMB.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 3: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc
Chƣơng 4: Định hƣớng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh
bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc

16. 5
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và hiệu
quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang
tính chất tổng thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng
ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tƣ bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho
thuê, hoạt động xây dựng…) hay từng loại sản phẩm (Chung cƣ, Thổ cƣ, bất động sản
nghỉ dƣỡng, bất động sản cho thuê…); Tác giả đã sƣu tầm và nghiên cứu các công
trình có liên quan đến đề tài luận văn bao gồm:
TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trƣờng bất động sản
Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhấn mạnh thực trạng khung
pháp lý thị trƣờng còn nhiều hạn chế, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung
ƣơng tới địa phƣơng; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy
định ban hành nhƣng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn. Từ đó đề xuất
phƣơng án giải quyết.
Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tồn tại chủ yếu cản
trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề
cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các
vấn đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản nhƣ thị trƣờng, định giá, huy
động vốn… Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nƣớc
nhƣ Trung Quốc, Mỹ cũng đƣợc nghiên cứu để bổ sung thực tiễn cho các đề xuất
của NCS đƣợc nêu trong Luận án. Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi
sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn
đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam.
Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà
đất để ở tại TP.Hồ Chí Minh” – Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã
tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất

17. 6
động sản. Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trƣờng bất động
sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lƣợng luận án đã chứng minh
và đƣa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất
động sản.
Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” – Học viện Khoa học xã hội. Trên cơ
sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung
cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất
động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điểu
chỉnh pháp luật; đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bất
động sản.
Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều
đã hệ thống hóa đƣợc vấn đề chung nhất về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất
động sản ở các góc độ khác nhau, cho thấy thị trƣờng bất động sản ở thời điểm hiện tại
đang rất đƣợc quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách
thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trƣờng kinh doanh. Để có cái nhìn
chuyên sâu, cụ thể, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trƣớc đó,
tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc” làm đề tài nghiên cứu của
mình. Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thế nào để nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
1.2. Bất động sản
1.2.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

18. 7
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
1.2.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm
Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực khỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không
giống nhau. Trên thị trƣờng bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau
và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có
hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa
mãn sở thích cá nhân v.v…
1.2.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ
không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử
dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy,
tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng
mà chi phí sử dụng bất động sran lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động
sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hƣ
hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó, nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá đi và
xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vất lý để “chứa” đƣợc mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Thực tế, các nƣớc trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở,

19. 8
khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xƣởng công nghiệp, nhà
ở phổ thông là trên 45 năm v.v… Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản
là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có
thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong
phú và đa dạng không bao giờ cạn.
1.2.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc
đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá
trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất
động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện
tƣợng khá phổ biến.
1.2.2.4. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc
trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong
việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.
1.2.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hóa thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng bất động sản rất phức tạp,
chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích
hợp và tƣơng xứng.
1.2.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thƣờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức bất đống sản.

20. 9
1.2.3. Phân loại bất động sản
- Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xƣởng và công trình thƣơng mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc
- Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Bất động sản loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm mối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v…
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản nhƣ các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nƣớc ta.
1.3. Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1. Khái niệm và phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm
Theo điều 4, khoản 2 tại Chƣơng 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 do Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đƣợc
hiểu nhƣ sau:
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tƣ tạo lập, mua, nhận chuyển
nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trƣờng bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tƣ vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

21. 10
1.3.1.2. Phân loại kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản đƣợc phân chia nhƣ sau :
+ Phân chia theo mục đích sử dụng bất động sản:
 Đầu tƣ kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cƣ.
 Đầu tƣ kinh doanh văn phòng cao cấp.
 Đầu tƣ kinh doanh siêu thị, trung tâm thƣơng mại.
 Đầu tƣ kinh doanh khách sạn.
 Đầu tƣ kinh doanh các khu du lịch sinh thái.
 Đầu tƣ kinh doanh các khu công nghiệp.
 Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên…
+ Phân chia theo hình thức giao dịch:
 Đầu tƣ tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
 Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,
 Đầu tƣ cải tạo đất và đầu tƣ các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
1.3.2. Hiệu quả kinh doanh bất động sản
Bất kỳ một hoạt động nào của mọi tổ chức đều mong muốn đạt hiệu quả
cao nhất trên mọi phƣơng diện kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trƣờng. Hoạt động kinh
doanh trong cơ chế thị trƣờng yêu cầu hiệu quả càng đòi hỏi cấp bách, vì nó là động
lực thúc đẩy các doanh nghiệp cạnh tranh và phát triển.
Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp chủ yếu xem xét trên phƣơng
diện kinh tế có quan hệ với hiệu quả xã hội và thị trƣờng.
Thực chất của hiệu quả kinh doanh là sự so sánh giữa các kết quả đầu ra
với các yếu tố đầu vào của một tổ chức kinh tế đƣợc xét trong một chu kỳ nhất định,
tùy theo yêu cầu của các nhà quản trị kinh doanh. Các chỉ tiêu tài chính phản ánh
hiệu quả kinh doanh là cơ sở khoa học để đánh giá trình độ của các nhà quản lý, căn
cứ đƣa ra quyết định trong tƣơng lai. Song độ chính xác của thông tin từ các chỉ tiêu
hiệu quả phân tích phụ thuộc vào nguồn số liệu, thời gian và không gian phân tích.

22. 11
Các chỉ tiêu hiệu quả kinh doanh có thể khái quát nhƣ sau:
So sánh giữa kết quả đầu ra so với các yếu tố đầu vào đƣợc tính theo công thức:
Công thức 1.
Hiệu quả kinh doanh = Kết quả đầu ra/ Yếu tố đầu vào
Hoặc sự so sánh giữa yếu tố đầu vào so với kết quả đầu ra:
Công thức 2.
Hiệu quả kinh doanh = Yếu tố đầu vào/ Kết quả đầu ra
Ở công thức 1 kết quả tính đƣợc càng lớn chứng tỏ hiệu quả kinh doanh
càng cao và công thức 2 thì ngƣợc lại.
Kết quả đầu ra, yếu tồ đầu vào có thể đo bằng thƣớc đo hiện vật, thƣớc đo
giá trị tùy theo mục đích của việc phân tích.
Dựa theo Báo cáo kết quả kinh doanh, các chỉ tiêu kết quả đầu ra bao
gồm: Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, lợi nhuận gộp về bán hàng hóa
và cung cấp dịch vụ, tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế, lợi nhuận sau thuế thu nhập
doanh nghiệp.
Dựa vào Bảng cân đối kế toán, các chỉ tiêu yếu tố đầu vào bao gồm: Tổng
tài sản bình quân, tổng nguồn vốn chủ sở hữu bình quân, tổng tài sản dài hạn bình
quân, tổng tài sản ngắn hạn bình quân. Hoặc chỉ tiêu chi phí, giá vốn hàng bán, chi
phí hoạt động trên báo cáo kết quả kinh doanh…
Công thức 1 phản ánh cứ 1 đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân công, nguyên
vật liệu, máy móc thiết bị,…) thì tạo ra bao nhiêu đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh
thu, lợi nhuận… trong một kỳ kinh doanh, chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả
kinh doanh của doanh nghiệp càng tốt.
Công thức 2 phản ánh cứ 1 đồng kết quả đầu ra nhƣ doanh thu, lợi nhuận,
giá trị sản lƣợng hàng hóa… thì cần bao nhiêu đồng chi phí đầu vào (vốn, nhân
công, nguyên vật liệu, máy móc thiết bị…), chỉ tiêu này càng thấp thì hiệu quả kinh
doanh càng cao.
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh thƣờng thể hiện một kỳ phân
tích, do vậy số liệu dùng để phân tích các chỉ tiêu này cũng là kết quả của một kỳ

23. 12
phân tích. Nhƣng tùy theo mục tiêu của việc phân tích và nguồn số liệu sẵn có, khi
phân tích có thể tổng hợp các số liệu từ thông tin kế toán tài chính và kế toán quản
trị khi đó các chỉ tiêu phân tích mới đảm bảo chính xác và ý nghĩa.
Để đánh giá chính xác các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh doanh cần đƣợc
xem xét trong mối quan hệ với hiệu quả xã hội và quan điểm về hiệu quả
1.3.3. Mối quan hệ giữa hiệu quả và rủi ro
Rủi ro là một khái niệm mới mẻ, đồng thời mang tính thời sự đối với nền
kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay nói chung và với các doanh nghiệp nói
riêng. Rủi ro chính là biến động tiềm ẩn trong các kết quả, biến động càng lớn thì
rủi ro càng cao.
Rủi ro tổng thể của một doanh nghiệp có thể có nhiều cách phân loại khác
nhau, trƣớc nhất dựa theo cách thức đối phó với rủi ro, rủi ro có thể đƣợc phân
thành hai phần chính, đó là rủi ro không có tính hệ thống và rủi ro có tính hệ thống.
Rủi ro không có tính hệ thống còn có thể gọi là rủi ro có thể đa dạng hoá rủi ro đặc
trƣng, riêng có, rủi ro này có thể giàm thiểu đƣợc bằng cách đa dạng hóa, bằng các
quỹ góp chung. Rủi ro có tính hệ thống còn gọi là rủi ro không thể đa dạng hóa, rủi
ro do những tác động to lớn của thị trƣờng, rủi ro này không thể giảm thiểu đƣợc
bằng cách đa dạng hóa, thông thƣờng nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nó chỉ làm biến động giá trị của doanh nghiệp chứ ít khi dẫn doanh
nghiệp đến tình trạng phá sản. Hiệu quả kinh donah hay cụ thể hơn là khả năng sinh
lợi và rủi ro có mối quan hệ tỷ lệ thuận với nhau, khả năng sinh lợi càng cao luôn
tiềm ẩn rủi ro cao. “Nguồn: Quản trị rủi ro 1998”.
Hiệu quả chính là chỉ tiêu so sánh giữa chi phí hay nguồn lực bỏ ra và kết
quả đạt đƣợc bao hàm cả quá khứ, hiện tại cũng nhƣ tƣơng lai của các khái niệm
này. Tuy nhiên, theo cách tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả thì các số liệu về
chi phí cũng nhƣ kết quả đạt đƣợc chủ yếu là các số liệu đã diễn ra hoặc dự tính,
đây là các biến số ngẫu nhiên. Do vậy, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp tại
một thời điểm nào đó chính là một biến số ngẫu nhiên, là kết quả tổng hợp ngẫu
nhiên của nhiều nhân tố.

24. 13
Hiệu quả kinh doanh cần đƣợc đánh giá mối quan hệ chặt chẽ với rủi ro,
cùng một mức độ rủi ro hiệu quả kinh doanh chỉ đƣợc đánh giá là tốt nhất khi nó đạt
đƣợc đồng thời hai điều kiện là cao hơn hiệu quả tối thiểu xứng với rủi ro đó và cao
nhất. Hiệu quả kinh doanh đƣợc coi là tốt hơn khi mức độ rủi ro không đổi nhƣng
hiệu quả cao hơn hoặc bới hiệu quả không đổi nhƣng mức dộ rủi ro thấp hơn, hay
nói cách hác hệ số biến thiên nhỏ hơn.
1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trƣớc
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái
với quy định của pháp luật.
- bất động sản vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này
và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hoạt động kinh doanh bất động sản
phải công khai, minh bạch.
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm: Chỉ
tiêu định tính và định lƣợng là các chỉ tiêu định lƣợng quan trọng nhất, chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả tài chính và chỉ tiêu đánh gía hiệu quả sử dụng lao động. Để tập trung
đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản dựa trên nhóm chỉ tiêu hiệu quả tài chính
của doanh nghiệp, gồm:
1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu quả kinh doanh
 Tỷ suất sinh lời vốn
Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:
Tỉ suất sinh lời của vốn (ROI) = Tổng lợi nhuận kế toán trƣớc thuế và lãi vay/
Tổng vốn bình quân
Lợi nhuận kế toán trƣớc thuế và lãi vay đƣợc lấy từ tổng chỉ tiêu mã số 50 và
23 thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Vốn bình quân đƣợc hiểu là tài sản bình quân đƣợc tính nhƣ sau:
Tài sản bình quân = (Tài sản đầu kỳ + Tài sản cuối kỳ)/2

25. 14
Chỉ tiêu này cho biết trong 1 kỳ phân tích, doanh nghiệp bỏ ra 1 đồng vốn đầu tƣ thì
thu đƣợc bao nhiêu đồng lợi nhuận. Chỉ tiêu này mới thể hiện hiệu quả thực chất của 1
đồng vốn sử dụng trong kinh doanh. Chỉ tiêu này càng cao, chứng tỏ hiệu quả sử dụng
vốn tốt, đó là nhân tố hấp dẫn doanh nghiệp đầu tƣ vào hoạt động kinh doanh.
 Tỷ suất sinh lời của doanh thu
Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu là một chỉ số tài chính dùng để theo dõi tình
hình sinh lời của doanh nghiệp. Đây là chỉ số chỉ ra mối quan hệ giữa lợi nhuận
ròng và doanh thu của doanh nghiệp.
ROS = Lợi nhuận thuần / Tổng doanh thu
Tỷ số này phản ánh lợi nhuận chiếm bao nhiêu phần trăm trong doanh thu từ
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay nói cách khác tỷ số này cho
biết 1 đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Tỷ số này mang giá trị
dƣơng cho thấy doanh nghiệp hoạt động có lãi, tỷ số càng lớn càng thể hiện doanh
nghiệp có lãi càng lớn. Ngƣợc lại, tỷ số này âm đồng nghĩa với việc hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp đang trong tình trạng thua lỗ.
Tỷ số này bị ảnh hƣởng bởi giá bán và chi phí sản xuất của doanh nghiệp, nếu
nhƣ giá bán cao hoặc nhà quản trị quản lý chi phí sản xuất kinh doanh tốt hoặc cả hai
thì tỷ số này sẽ cao. Ngƣợc lại, nếu nhƣ tỷ số này giảm nguyên nhân có thể là do doanh
nghiệp đang mất kiểm soát với chi phí sản xuất kinh doanh hoặc doanh nghiệp đang
phải sử dụng chính sách chiết khấu, giảm giá hàng bán cho khách hàng.
Trong nghiên cứu năm 1998 của Stanwick cũng chỉ ra tỷ lệ lợi nhuận trên
doanh thu (ROS) là chỉ tiêu tài chính để đo lƣờng hiệu quả sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.
1.4.2. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng tài sản
Khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản, cần phải nghiên cứu một cách toàn
diện cả về thời gian, không gian, môi trƣờng kinh doanh và đồng thời đặt nó trong
mối quan hệ với sự biến động giá cả của các yếu tố sản xuất.
Do vậy, khi phân tích hiệu quả sử dụng tài sản trƣớc hết phải xây dựng đƣợc
hệ thống các chỉ tiêu tài chính tổng hợp và chi tiết phù hợp với đặc điểm của từng

26. 15
nhóm tài sản sử dụng trong các doanh nghiệp, sau đó phải biết vận dụng phƣơng
pháp phân tích thích hợp. Việc phân tích phải đƣợc tiến hành trên cơ sở phân tích
từng chỉ tiêu sau đó tổng hợp lại, từ đó đƣa ra cá biện pháp nâng cao hiệu quả sử
dụng tài sản, nhằm khai thác hết công suất các tài sản đã đầu tƣ.
 Tỷ suất sinh lời của tài sản
Chỉ tiêu này thể hiện khả năng tạo ra lợi nhuận sau thuế của tài sản mà donah
nghiệp sử dụng cho hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu này đƣợc tính nhƣ sau:
Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) = Lợi nhuận sau thuế/Tài sản bình quân
Lợi nhuận kế toán sau thuế đƣợc lấy từ chỉ tiêu mã số 60 thuộc báo cáo kết
quả kinh doanh.
Tài sản bình quân đƣợc xác định nhƣ sau:
Tài sản bình quân: (Tài sản đầu kỳ + Tài sản cuối kỳ)/2
Chỉ tiêu này cho biết, trong một kỳ phân tích, doanh nghiệp đầu tƣ 1 đồng tài
sản thì thu đƣợc bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp, chỉ tiêu
này càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp là tốt, góp phần
nâng cao khả năng đầu tƣ của chủ doanh nghiệp.
 Số vòng quay của tài sản
Trong hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp mong muốn tài sản vận dộng
không ngừng, để đẩy mạnh tăng doanh thu, là nhân tố góp phần tăng lợi nhuận cho
doanh nghiệp. Số vòng quay của tài sản có thể xác định bằng công thức:
Số vòng quay tài sản = Tổng doanh thu thuần/Tài sản bình quân
Doanh thu thuần đƣợc lấy từ chỉ tiêu mã số 10 thuộc báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh.
Chỉ tiêu này cho biết trong một kỳ phân tích các tài sản quay đƣợc bao nhiêu
vòng, chỉ tiều này càng cao, chứng tỏ các tài sản vận động nhanh, góp phần tăng
doanh thu và là điều kiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp. Nếu chỉ tiêu này
thấp, chứng tỏ các tài sản vận động chậm làm cho doanh thu của doanh nghiệp
giảm. Tuy nhiên, chỉ tiêu này phụ thuộc vào đặc điểm ngành nghề kinh doanh, đặc
điểm cụ thể của tài sản trong các doanh nghiệp.

27. 16
 Suất hao phí của tài sản so với doanh thu thuần
Khả năng tạo ra doanh thu thuần của tài sản là một chỉ tiêu kinh tế cơ bản để
dự kiến vốn đầu tƣ khi doanh nghiệp muốn một mức doanh thu thuần nhƣ dự kiến.
Chỉ tiêu này đƣợc tính nhƣ sau:
Suất hao phí của tài sản so với doanh thu thuần = Tài sản bình quân/Doanh
thu thuần bán hàng hóa, dịch vụ
Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp thu đƣợc một đồng
doanh thu thuần thì cần bao nhiêu đồng tài sản đầu tƣ, chỉ tiêu này càng thấp hiệu
quả sử dụng tài sản càng tốt, góp phần tiết kiệm tài sản và nâng cao doanh thu thuần
trong kỳ của doanh nghiệp.
 Suất hao phí của tài sản so với lợi nhuận sau thuế
Chỉ tiêu này phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận sau thuế của các tài sản mà
doanh nghiệp đang sử dụng cho hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu này đƣợc xác định
nhƣ sau:
Suất hao phí của tài sản so với lợi nhuận sau thuế = Tài sản bình quân/Lợi
nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp
Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp thu đƣợc 1 đồng lợi
nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp thì cần bao nhiêu đồng tài sản, chỉ tiêu này
càng thấp thì hiệu quả sử dụng các tài sản càng cao, hấp dẫn các cổ đông đầu tƣ.
1.4.3. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng vốn
 Tỷ suất sinh lời của VCSH
Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:
Tỷ suất sinh lời của VCSH = Lợi nhuận sau thuế/
Vốn chủ sở hữu bình quân
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp đƣợc lấy từ chỉ tiêu mã số 60 trên
báo cáo kết quả kinh doanh, VCSH bình quân đƣợc lấy từ trung bình cộng của chỉ
tiêu đầu kỳ và cuối kỳ mã số 400 trên bảng cân đối kế toán.
Chỉ tiêu này cho biết, cứ 1 đồng VCSH đầu tƣ thì tạo ra đƣợc bao nhiêu đồng
lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp. Chỉ tiêu này càng cao càng biểu hiện xu

28. 17
hƣớng tích cực. Chỉ tiêu này cao thƣờng giúp cho các nhà quản trị có thể đi huy
động vốn mới trên thị trƣờng tài chính để tài trợ cho sự tăng trƣởng của doanh
nghiệp. Ngƣợc lại, nếu chỉ tiêu này nhỏ và VCSH dƣới mức vốn điều lệ thì hiệu quả
kinh doanh thấp, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút vốn. Tuy nhiên,
sức sinh lời của VCSH cao không phải lúc nào cũng thuận lợi vì có thể là do ảnh
hƣởng của đòn bảy tài chính, khi đó mức độ mạo hiểm càng lớn. Do vậy khi phân
tích chỉ tiêu này cần kết hợp với cơ cấu của VCSH trong từng doanh nghệp cụ thể.
Hiệu quả sử dụng lãi vay
Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:
Hiệu quả sử dụng lãi vay = (Lợi nhuận kế toán trƣớc thuế + Chi phí lãi vay)/
Chi phí lãi vay
Lợi nhuận kế toán trƣớc thuế lấy từ chỉ tiêu mã số 50, chi phí lãi vay lấy từ
chỉ tiêu mã số 23 trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Chỉ tiêu này phản ánh độ an toàn, khả năng thanh toán lãi tiền vay của doanh
nghiệp, chỉ tiêu này càng cao khả năng sinh lời của vốn vay càng tốt, đó là sự hấp
dẫn của các tổ chức tín dụng vào hoạt động kinh doanh.
 Tỷ suất sinh lời của tiền vay
Chỉ tiêu này đƣợc xác định nhƣ sau:
Tỷ suất sinh lời của tiền vay = Lợi nhuận sau thuế/Tiền vay bình quân
Chỉ tiêu này cho biết trong kỳ phân tích, doanh nghiệp sử dụng 1 đồng tiền vay
phục vụ cho hoạt động kinh doanh thì thu đƣợc bao nhiêu đồng lợi nhuận kế toán sau
thuế. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ hiệu quả kinh doanh càng tốt, đó là nhân tố hấp
dẫn nhà quản trị đƣa ra các quyết định vay tiền đầu tƣ vào hoạt động sản xuất kinh
doanh. Chỉ tiêu này cũng chứng tỏ tốc độ tăng trƣởng của doanh nghiệp.
Lợi nhuận sau thuế lấy từ chỉ tiêu mã số 60, tiền vay lấy từ chỉ tiêu trên thuyết
minh báo cáo tài chính.
 Tỷ số nợ trên VCSH
Tỷ số nợ trên VCSH = Tổng nợ/Giá trị VCSH
Tỷ số này cho biết quan hệ giữa vốn huy động bằng đi vay và vốn chủ sở hữu.

29. 18
Tỷ số này nhỏ chứng tỏ doanh nghiệp ít phụ thuộc vào hình thức huy động vốn bằng
vay nợ; có thể hàm ý doanh nghiệp chịu độ rủi ro thấp. Tuy nhiên, nó cũng có thể
chứng tỏ doanh nghiệp chƣa biết cách vay nợ để kinh doanh và khai thác lợi ích
của hiệu quả tiết kiệm thuế.
Khi dùng tỷ số này để đánh giá cần so sánh tỷ số của một doanh nghiệp cá biệt nào
đó với tỷ số bình quân của toàn ngành.
 Tỷ số nợ trên tài sản
Tỷ số nợ trên tài sản = Tổng nợ/Tổng tài sản
Tỷ số này cho biết có bao nhiêu phần trăm tài sản của doanh nghiệp là từ đi
vay. Qua đây biết đƣợc khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp. Tỷ số này mà
quá nhỏ, chứng tỏ doanh nghiệp vay ít. Điều này có thể hàm ý doanh nghiệp có khả
năng tự chủ tài chính cao. Song nó cũng có thể hàm ý là doanh nghiệp chƣa biết
khai thác đòn bẩy tài chính, tức là chƣa biết cách huy động vốn bằng hình thức đi
vay. Ngƣợc lại, tỷ số này mà cao quá hàm ý doanh nghiệp không có thực lực tài
chính mà chủ yếu đi vay để có vốn kinh doanh. Điều này cũng hàm ý là mức độ rủi
ro của doanh nghiệp cao hơn.
Khi dùng tỷ số này để đánh giá cần so sánh tỷ số của một doanh nghiệp cá
biệt nào đó với tỷ số bình quân của toàn ngành.
1.4.4. Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh khoản và sử dụng tài sản
Nhiều doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng phá sản vì thiếu vốn, vì vây cần
phải kiểm tra khả năng của doanh nghiệp có thể trả đƣợc các khoản nợ thƣơng mại
và hoàn trả vốn vay hay không là một trong những cơ sở đánh giá sự ổn định, vững
vàng về tài chính của doanh nghiệp, thông qua các chỉ tiêu:
 Hệ sô khả năng thanh toán tổng quát Ktq
Ktq = Tổng số tài sản / Tổng số nợ phải trả
Hệ số này cho biết khả năng thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp. Hệ
số này càng lớn thì khả năng thanh toán của doanh nghiệp càng tốt. Hệ số thanh
toán nhỏ hơn giới hạn cho phép cho thấy sự thiếu hụt trong khả năng thanh toán, sẽ
ảnh hƣởng đến kế hoạch trả nợ của doanh nghiệp.

30. 19
 Hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn (Kngh)
Kngh = Tài sản ngắn hạn / Tổng số nợ ngắn hạn
Hệ số này cho biết khả năng hoàn trả các khoản nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp bằng tài sản ngắn hạn hiện có.
Hệ số này càng lớn thì khả năng hoàn trả nợ ngắn hạn càng tốt. Ngƣợc lại Hệ
số này nhỏ hơn giới hạn cho phép sẽ cảnh báo khả năng thanh toán các khoản nợ
ngắn hạn của doanh nghiệp gặp khó khăn, tiềm ẩn không trả đƣợc nợ đúng hạn.
 Hệ số khả năng thanh toán nhanh (Knh)
Knh = Vốn bằng tiền, các khoản tƣơng đƣơng tiền và các khoản đầu tƣ
ngắn hạn / Nợ ngắn hạn
Hệ số này phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp bằng tiền và các chứng khoán ngắn hạn có thể chuyển đổi nhanh thành tiền
mặt. Chỉ số này cho biết khả năng huy động các nguồn vốn bằng tiền để trả nợ vay
ngắn hạn trong thời gian gần nhƣ tức thời.
 Tính ổn định và khả năng tự tài trợ
 Hệ số thích ứng dài hạn của TSCĐ (Ktu)
Ktu = Tài sản dài hạn / Vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn
Hệ số này phản ánh việc sử dụng vốn hợp lý của doanh nghiệp, hệ số này
không đƣợc vƣợt quá 1,0. Nếu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vẫn ổn định,
hệ số này càng nhỏ càng an toàn; nếu hệ số này > 1,00 cho thấy doanh nghiệp đã
đầu tƣ tài sản dài hạn bằng những nguồn vốn có kỳ hạn ngắn (Ví dụ nhƣ vay ngắn
hạn) dòng tiền sẽ trở nên không ổn định, tiềm ẩn sự bất ổn định trong điều hành tài
chính của doanh nghiệp. Nên đánh giá hệ số này đồng thời với hệ số tài sản dài hạn
vốn chủ sở hữu.
 Hệ số tài sản dài hạn vốn chủ sở hữu (Kts)
Kts = Tài sản dài hạn / Vốn chủ sở hữu
Hệ số này cho thấy mức ổn định của việc đầu tƣ tài sản bằng nguồn vốn chủ
sở hữu, những khoản đầu tƣ vào TSCĐ có thể đƣợc tái tạo nhƣ mong muốn từ vốn
chủ sở hữu vì những khoản đầu tƣ nhƣ vậy thƣờng cần một khoản thời gian dài để

31. 20
tái tạo; hệ số càng nhỏ càng an toàn, phản ánh sự chủ động định đoạt về tài sản của
chủ đầu tƣ.
Ngoài ra với dự án kinh doanh bất động sản có thể sử dụng một số chỉ tiêu khác
– Các chỉ tiêu tĩnh (tính toán cho một năm), gồm:
+ Chi phí cho một đơn vị sản phẩm: chi phí tính trên lm2
đất có hạ tầng, chi
phí đầu tƣ xây dựng lm2
sàn xây dựng hoặc diện tích sử dụng, chi phí tính trên 1
phòng khách sạn phân theo hạng, …
+ Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm, cũng tính toán giá trị lợi nhuận
trên đơn vị sản phẩm nhƣ chi phí.
+ Mức doanh lợi của một đồng vốn đầu tƣ: là lợi nhuận của dự án trên tổng
mức vốn đầu tƣ.
+ Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: là thời gian từ khi dự án
vận hành tới khi bù đắp lại toàn bộ chi phí đầu tƣ ban đầu.
– Các chỉ tiêu động (tính toán cho cả đời dự án có tính đến sự biến động của
các chỉ tiêu kinh tế theo thời gian), gồm:
+ Hiệu số thu chi đƣợc quy về thời điểm hiện tại hoặc tƣơng lai, đƣợc để nguyên
cho cả đời dự án hoặc san đều hàng năm
+ Suất thu lợi nội tại IRR.
1.4.5. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng lao động
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, lao động đƣợc đánh giá là một yếu tố
đặc biệt quan trọng, xuyên suốt trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Phân
công lao động thích hợp chắc chắn mang lại hiệu quả cao. Lao động là yếu tố không
kém phần quan trọng so với vốn và cũng góp phần mang lại hiệu quả cho quá trình
kinh doanh.
Hiệu quả sử dụng lao động là chỉ tiêu phản ánh sự tác động của một số biện
pháp đến lao động về mặt số lƣợng và chất lƣợng với mục đích cuối cùng là tăng
kết quả và hiệu quả sản xuất kinh doanh. Hiệu quả sử dụng lao động đƣợc đánh giá
thông qua một số tiêu chí sau:

32. 21
 Năng suất lao động
Đây là chỉ tiêu thƣờng đƣợc đề cập, quyết đính sự phát triển của một đơn vị
sản xuất kinh doanh, chỉ tiêu này đƣợc tính nhƣ sau:
Năng suất lao động = Doanh thu thuần/Tổng số lao động bình quân
 Mức sinh lợi của lao động
Chỉ tiêu này cho biết trong một thời gian kinh doanh trung bình một lao động
có thể làm đƣợc bao nhiêu lợi nhuận. Chỉ tiêu này càng lớn, hiệu quả sử dụng lao
động càng cao. Chỉ tiêu này đƣợc tính nhƣ sau:
Mức sinh lợi của lao động = Lợi nhuận trƣớc thuế/Tổng số lao động bình quân
1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
1.5.1. Nhân tố khách quan
1.5.1.1. Các yếu tố môi trường, nền kinh tế, xã hội
- Dân số và sự dịch chuyển dân số: đây là một trong các yếu tố rất quan trọng
ảnh hƣởng tới hoạt động kinh bất động sản. Mỗi gia đình, mỗi cá nhân đều cần chỗ để
ở, để làm việc, để sinh hoạt v.v...và do đó tạo thành nhu cầu trong thị trƣờng bất động
sản. Mỗi sự thay đổi dân số tại một địa phƣơng nào đó sẽ làm thay đổi lƣợng cầu và
do đó ảnh hƣởng tới hoạt động kinh doanh bất động sản. Dân số tăng tự nhiên (sinh
đẻ) hay tăng cơ học (dịch chuyển) đều làm tăng lƣợng cầu và do đó là giá bất động sản
tăng, kích thích các nhà đầu tƣ bỏ vốn vào lĩnh vực bất động sản. Ngƣợc lại, sự giảm
dân số sẽ thu hẹp lƣợng cầu và tạo ra dƣ thừa lƣợng cung làm giảm giá bất động sản
và do đó làm cho lƣợng vốn đầu tƣ bất động sản giảm sút, hoạt động kinh doanh bất
động sản bị thu hẹp.
- Các hoạt động kinh tế: Cũng nhƣ yếu tố dân số, các hoạt động kinh tế tại
địa phƣơng cũng ảnh hƣởng mạnh mẽ tới thị bất động sản. Các hoạt động kinh tế ở
đây đƣợc hiểu là các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tƣ v.v... trong các lĩnh
vực của nền kinh tế. Nếu các hoạt động kinh tế phát triển mạnh, các cơ sở sản xuất
cần đƣợc mở rộng, các doanh nghiệp cần thêm văn phòng, các hoạt động thƣơng
mại cần thêm diện tích để tăng luân chuyển hàng hoá v.v...do đó làm tăng lƣợng
cầu đối với các bất động sản thƣơng mại, công nghiệp. Mặt khác khi các hoạt động

33. 22
kinh tế phát triển làm tăng lƣợng nhân công tại địa bàn cũng nhƣ tăng thu nhập cho
những ngƣời làm việc tại địa phƣơng đó và kết quả là tăng tổng thu nhập cho dân
chúng trong vùng do đó tăng khả năng chi trả của dân chúng cho việc mua sắm,
thuê mƣớn bất động sản, nhƣ vậy sẽ làm tăng lƣợng cầu về các bất động sản nhà ở.
Do vậy khi các hoạt động kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Mức lãi suất cho vay, các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực bất động sản: Đầu
tƣ trong lĩnh vực bất động sản thƣờng là đầu tƣ dài hạn trong một lĩnh vực có tính
thanh khoản thấp, hầu hết các hoạt động đầu tƣ bất động sản thƣờng cần sử dụng vốn
vay. Đầu tƣ bất động sản thƣờng là phải chi tiêu gần hết các khoản vốn đầu tƣ ngay
trong giai đoạn ban đầu: mua sắm, tạo dựng bất động sản, phần vốn cho việc vận hành
bất động sản thƣờng không cần nhiều. Việc thu hồi vốn đầu tƣ bất động sản thƣờng
đƣợc diễn ra nhiều năm trong quá trình khai thác bất động sản, đặc biệt là các bất động
sản cho thuê. Với tính chất đặc thù này việc sẵn có các khoản tín dụng dài hạn sẽ tạo
điều kiện thúc đẩy các hoạt động kinh doanh bất động sản và ngƣợc lại nếu không sẵn
có các khoản tín dụng dài hạn thì hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ gặp nhiều khó
khăn. Mặt khác, cũng do tính chất dài hạn của hoạt động đầu tƣ bất động sản làm cho
mức lãi suất trả cho vốn vay thƣờng bị đẩy lên cao. Các tổ chức tín dụng thƣờng áp
dụng mức lãi suất cao cho các khoản vay dài hạn nhằm hạn chế các rủi ro khi thị
trƣờng tài chính biến động. Hơn nữa, do vốn đầu tƣ đƣợc thực hiện gần hết trong giai
đoạn đầu nên gánh nặng về trả lãi đƣợc dồn vào giai đoạn khai thác bất động sản cũng
tạo ra ảnh hƣởng mạnh mẽ tới hiệu quả của hoạt động kinh doanh bất động sản Có thể
nói, sự hiện diện của các điều kiện tín dụng dài hạn với mức lãi suất hợp lý sẽ thúc
đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và ngƣợc lại, nếu tín dụng dài
hạn bị thắt chặt, lãi suất cao sẽ làm thu hẹp các hoạt động kinh bất động sản.
- Các chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản: Các chƣơng
trình của chính phủ trong lĩnh vực bất động sản đều có ảnh hƣởng theo một góc độ
nào đó tới hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ nhƣ các chƣơng trình giải
quyết nhà cho hộ có thu nhập thấp có thể thu hút vốn đầu tƣ vào việc xây dựng các

34. 23
căn hộ quy mô nhỏ, giá cả phải chăng nhằm đƣợc hƣởng những ƣu đãi nào đó mà
Nhà nƣớc quy định, chƣơng trình hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ không
gian sản xuất có thể thúc đẩy đầu tƣ các khu công nghiệp gần các đô thị để thu hút
các doanh nghiệp vừa và nhỏ và qua đó nhà đầu tƣ bất động sản sẽ đƣợc hƣởng các
ƣu đãi nào đó từ các chƣơng trình đã đƣợc công bố…ở Việt Nam trong thời gian
vừa qua có chính sách khuyến khích phát triển các khu nhà chung cƣ cao tầng bằng
việc cho miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tƣ các khu nhà chung cƣ cao tầng
nhăm mục đích tiết kiệm đất đai và giảm áp lực tăng giá đất trên thị trƣờng bất
động sản tại các khu vực đô thị, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Kết quả là sau
một vài năm, số lƣợng các chung cƣ cao tầng mọc lên nhanh chóng, có thể thấy sự
hiện diện của các chung cƣ này tại hầu hết các khu vực của thủ đô, tạo mới hàng
nghìn căn hộ, góp phần thu hẹp nhu cầu mua đất và qua đó làm chững và giảm giá
đất ở nhiều khu vực của Hà nội. Các nhà đầu tƣ đã bị thu hút vào việc xây dựng và
kinh doanh căn hộ do có mức lợi nhuận cao bắt nguồn từ chính sách khuyến khích
của Nhà nƣớc.
- Tình trạng thất nghiệp, trình độ giáo dục, phong cách, lối sống, phong tục,
tập quán, tâm lý xã hội v.v v.v... đều tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp tới
hiệu quả sản xuất kinh doanh của mỗi doanh nghiệp, có thể theo hai chiều hƣớng
tích cực hoặc tiêu cực. Nếu không có tình trạng thất nghiệp, ngƣời lao động có
nhiều cơ hội lựa chọn việc làm thì chắc chắn chi phí sử dụng lao động của doanh
nghiệp sẽ cao do đó làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và
ngƣợc lại nếu tình trạng thất nghiệp là cao thì chi phí sử dụng lao động của doanh
nghiệp sẽ giảm làm tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhƣng
tình trạng thất nghiệp cao sẽ làm cho cầu tiêu dùng giảm và có thể dẫn đến tình
trạng an ninh chính trị mất ổn định, do vậy lại làm giảm hiệu quả sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp. Trình độ văn hoá ảnh hƣởng tới khả năng đào tạo cũng
nhƣ chất lƣợng chuyên môn và khả năng tiếp thu các kiến thức cần thiết của đội ngũ
lao động, phong cách, lối sống, phong tục, tập quán, tâm lý xã hội v.v... nó ảnh
hƣởng tới cầu về sản phẩm của các doanh nghiệp. Nên nó ảnh hƣởng trực tiếp tới

35. 24
hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
- Điều kiện tự nhiên, môi trường sinh thái và cơ sở hạ tầng:
Các điều kiện tự nhiên nhƣ: Vị trí địa lý, thời tiết khí hậu, v.v... ảnh hƣởng tới chi
phí sử dụng nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lƣợng, ảnh hƣởng tới kinh doanh, năng suất
chất lƣợng sản phẩm, ảnh hƣởng tới cung cầu sản phẩm do tính chất mùa vụ v.v... do đó
ảnh hƣởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong vùng.
Tình trạng môi trƣờng, các vấn đề về xử lý phế thải, ô nhiễm, các ràng buộc
xã hội về môi trƣờng v.v… đều có tác động nhất định đến chi phí kinh doanh, năng
suất và chất lƣợng sản phẩm. Một môi trƣờng trong sạch thoáng mát sẽ trực tiếp
làm giảm chi phí kinh doanh, nâng cao năng suất và chất lƣợng sản phẩm tạo điều
kiện cho doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Cơ sở hạ tầng của nền kinh tế nó quyết định sự phát triển của nền kinh tế
cũng nhƣ sự phát triển của các doanh nghiệp. Hệ thống đƣờng xá, giao thông, hệ
thống thông tin liên lạc, hệ thống ngân hàng tín dụng, mạng lƣới điện quốc gia v.v
v.v... ảnh hƣởng tới chi phí kinh doanh, khả năng nắm bắt thông tin, khả năng huy
động và sử dụng vốn, khả năng giao dịch thanh toán v.v v.v... của các doanh nghiệp
do đó ảnh hƣởng rất lớn tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Môi trường khoa học kỹ thuật công nghệ: Tình hình phát triển khoa học kỹ thuật
công nghệ, tình hình ứng dụng của khoa học kỹ thuật và công nghệ vào sản xuất trên thế
giới cững nhƣ trong nƣớc ảnh hƣởng tới trình độ kỹ thuật công nghệ và khả năng đổi
mới kỹ thuật công nghệ của doanh nghiệp do đó ảnh hƣởng tới năng suất chất lƣợng sản
phẩm tức là ảnh hƣởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
- Môi trường ngành
Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp hiện có trong ngành
Mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng một ngành với nhau ảnh
hƣởng trực tiếp tới lƣợng cung cầu sản phẩm của mỗi doanh nghiệp, ảnh hƣởng tới giá
bán, tốc độ tiêu thụ sản phẩm v.v v.v... do vậy ảnh hƣởng tới hiệu quả của mỗi doanh
nghiệp.

36. 25
Khả năng gia nhập mới của các doanh nghiệp
Trong cơ chế thị trƣờng ở nƣớc ta hiện nay trong hầu hết các lĩnh vực, các ngành
nghề sản xuất kinh doanh có mức doanh lợi cao thì đều bị rất nhiều các doanh nghiệp
khác nhóm ngó và sẵn sàng đầu tƣ vào lĩnh vực đó nếu nhƣ không có sự cản trở từ phía
chính phủ. Vì vậy buộc các doanh nghiệp trong các ngành có mức doanh lợi cao đều
phải tạo ra các hàng rào cản trở sự ra nhập mới bằng cách khai thác triệt để các lợi thế
riêng có của doanh nghiệp, bằng cách định giá phù hợp (mức ngăn chặn sự gia nhập,
mức giá này có thể làm giảm mức doanh lợi) và tăng cƣờng mở rộng chiếm lĩnh thị
trƣờng. Do vậy ảnh hƣởng tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
- Khách hàng
Khách hàng là một vấn đề vô cùng quan trọng và đƣợc các doanh nghiệp đặc
biệt quan tâm chú ý. Nếu nhƣ sản phẩm của doanh nghiệp đƣa ra thị trƣờng mà không
đƣợc ngƣời tiêu dùng chấp nhận rộng rãi thì doanh nghiệp không thể tiến hành hoạt
động kinh doanh hiệu quả đƣợc. Mật độ dân cƣ, mức độ thu nhập, tâm lý và sở thích…
của khách hàng ảnh hƣởng lớn tới sản phẩm của doanh nghiệp, ảnh hƣởng tới sự cạnh
tranh của doanh nghiệp vì vậy ảnh hƣởng tới hiệu quả của doanh nghiệp.
1.5.1.2. Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý
Để đảm bảo cho việc hình thành và sử dụng các bất động sản trong xã hội
một cách có lợi nhất cho cộng đồng, Nhà nƣớc luôn nắm vai trò là ngƣời tạo ra
“luật chơi” trong lĩnh vực bất động sản. Quyền lực của Nhà nƣớc trong lĩnh vực
này nhằm phục vụ phúc lợi công cộng, an ninh an toàn xã hội, y tế, giáo dục cũng
nhƣ các nhu cầu chung của cộng đồng về bất động sản. Ngoài các bất động sản do
Nhà nƣớc tạo ra từ các nguồn thu của Nhà nƣớc, các bất động sản thuộc quyền sở
hữu/sử dụng của các cá nhân, do các cá nhân tạo lập ra, về một số khía cạnh nào đó
đều chịu sự điều tiết chung của Nhà nƣớc thông qua các văn bản pháp lý do các cơ
quan có thẩm quyền ban hành nhằm tạo môi trƣờng cho việc phát triển và sử dụng
bất động sản có lợi nhất từ góc độ lợi ích của cộng đồng. Do vậy có thể nói, khác với
các tài sản khác việc sở hữu, sử dụng bất động sản không phải là toàn quyền của
ngƣời chủ sở hữu/chủ sử dụng mà bị hạn chế trên một số khía cạnh nào đó, nghĩa là

37. 26
trong một khuôn khổ nào đó theo các quy định của pháp luật. Các vấn đề pháp lý
quan trọng nhất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản là các văn bản
pháp qui liên quan đến việc phát triển và sử dụng bất động sản nhƣ Luật đất đai, Luật
xây dựng, qui hoạch tổng thể, qui hoạch chi tiết của từng vùng, từng địa bàn đã đƣợc
thông qua, Luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nhƣ thuế nhà
đất, thuế thu nhập khi cho thuê và/hoặc bán bất động sản v.v… Những chủ thể tham
gia hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải nắm rõ các vấn đề này vì nó có ảnh
hƣởng rất lớn tới sự thành công của họ.
1.5.2. Nhân tố chủ quan
• Bộ máy quản trị doanh nghiệp
Các doanh nghiệp hoạt động trong cơ chế thị trƣờng, bộ máy quản trị doanh
nghiệp có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển doanh nghiệp,
bộ máy quản trị doanh nghiệp phải đồng thời thực hiện nhiều nhiệm vụ khác nhau :
Nhiệm vụ đầu tiên của bộ máy quản trị doanh nghiệp và xây dựng cho doanh
nghiệp một chiến lƣợc kinh doanh và phát triển doanh nghiệp. Nếu xây dựng đƣợc một
chiến lƣợc kinh doanh và phát triển doanh nghiệp hợp lý (phù hợp với môi trƣờng kinh
doanh, phù hợp với khả năng của doanh nghiệp) sẽ là cơ sở là định hƣớng tốt để doanh
nghiệp tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả.
Xây dựng các kế hoạch kinh doanh, các phƣơng án kinh doanh và kế hoạch
hoá các hoạt động của doanh nghiệp trên cơ sở chiến lƣợc kinh doanh và phát triển
doanh nghiệp đã xây dựng.
Tổ chức thực hiện các kế hoạch, các phƣơng án và các hoạt động sản xuất
kinh doanh đã đề ra.
Tổ chức kiểm tra, đánh giá và điều chỉnh các quá trình trên.
Với chức năng và nhiệm vụ vô cùng quan trọng của bộ máy quản trị doanh
nghiệp, ta có thể khẳng định rằng chất lƣợng của bộ máy quản trị quyết định rất
lớn tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu bộ máy quản trị đƣợc
tổ chức với cơ cấu phù hợp với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp,
gọn nhẹ linh hoạt, có sự phân chia nhiệm vụ chức năng rõ ràng, có cơ chế phối hợp

38. 27
hành động hợp lý, với một đội ngũ quản trị viên có năng lực và tinh thần trách
nhiệm cao sẽ đảm bảo cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
đạt hiệu quả cao. Nếu bộ máy quản trị doanh nghiệp đƣợc tổ chức hoạt động không
hợp lý (quá cồng kềnh hoặc quá đơn giản), chức năng nhiệm vụ chồng chéo và
không rõ ràng hoặc là phải kiểm nhiệm quá nhiều, sự phối hợp trong hoạt động
không chặt chẽ, các quản trị viên thì thiếu năng lực và tinh thần trách nhiệm sẽ dẫn
đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không cao.
• Nhân sự
Lao động là một trong các yếu tố đầu vào quan trọng, nó tham gia vào mọi
hoạt động, mọi giai đoạn, mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trình độ, năng lực và tinh thần trách nhiệm của ngƣời lao động tác động trực tiếp
đến tất cả các giai đoạn các khâu của quá trình sản xuất kinh doanh, tác động trực
tiếp đến năng suất, chất lƣợng sản phảm, tác động tới tốc độ tiêu thụ sản phẩm do đó
nó ảnh hƣởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Ngoài ra
công tác tổ chức phải hiệp lao động hợp lý giữa các bộ phận sản xuất, giữa các cá
nhân trong doanh nghiệp, sử dụng ngƣời đúng việc sao chi phát huy tốt nhất năng
lực sở trƣờng của ngƣời lao động là một yêu cầu không thể thiếu trong công tác tổ
chức lao động của doanh nghiệp nhằm đƣa các hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp có hiệu quả cao. Nhƣ vậy nếu ta coi chất lƣợng lao động (con ngƣời phù hợp
trong kinh doanh) là điều kiện cần để tiến hành sản xuất kinh doanh thì công tác tổ
chức lao động hợp lý là điều kiện đủ để doanh nghiệp tiến hành sản xuất kinh doanh
có hiệu quả. Công tác tổ chức bố trí sử dụng nguồn nhân lực phụ thuộc vào nhiệm
vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, phụ thuộc vào chiến lƣợc kinh doanh, kế
hoạch kinh doanh, phƣơng án kinh doanh…đã đề ra. Tuy nhiên công tác tổ chức lao
động của bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần tuân thủ các nguyên tắc chung và
sử dụng đúng ngƣời đúng việc, quyền lợi và trách nhiệm rõ ràng sao cho có thể thực
hiện nhanh nhất, tốt nhất các nhiệm vụ đƣợc giao, đồng thời phải phát huy đƣợc tính
độc lập, sáng tạo của ngƣời lao động có nhƣ vậy sẽ góp phần vào việc nâng cao hiệu
quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

39. 28
Bên cạnh lao động thì tiền lƣơng và thu nhập của ngƣời lao động cũng ảnh
hƣởng trực tiếp tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì tiền lƣơng là
một bộ phận cấu thành lên chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đồng thời
nó còn tác động tói tâm lý ngƣời lao động trong doanh nghiệp. Nếu tiền lƣơng cao
thì chi phí sản xuất kinh doanh sẽ tăng do đó làm giảm hiệu quả sản xuất kinh
doanh, nhƣng lại tác động tới tính thần và trách nhiệm ngƣời lao động cao hơn do
đó làm tăng năng suất và chất lƣợng sản phẩm của doanh nghiệp nên làm tăng hiệu
quả sản xuất kinh doanh. Còn nếu mà mức lƣơng thấp thì ngƣợc lại. Cho nên
doanh nghiệp cần chú ý tới các chính sách tiền lƣơng, chính sách phân phối thu
nhập, các biện pháp khuyến khích sao cho hợp lý, hài hoà giữa lợi ích của ngƣời
lao động và lợi ích của doanh nghiệp.
• Tình hình tài chính của doanh nghiệp
Doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì không những đảm bảo cho các
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra liên tục và ổn định mà còn
giúp cho doanh nghiệp có khả năng đầu tƣ đổi mới công nghệ và áp dụng kỹ thuật
tiên tiến vào sản xuất nhằm làm giảm chi phí, nâng cao năng suất và chất lƣợng sản
phẩm. Ngƣợc lại, nếu nhƣ khả năng về tài chính của doanh nghiệp yếu kém thì
doanh nghiệp không những không đảm bảo đƣợc các hoạt động sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp diễn ra bình thƣờng mà còn không có khả năng đầu tƣ đổi mới
công nghệ, áp dụng kỹ thuật tiên tiến vào sản xuất do đó không nâng cao đƣợc năng
suất và chất lƣợng sản phẩm. Khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hƣởng trực
tiếp tới uy tín của doanh nghiệp. Khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hƣởng
trực tiếp tới uy tín của doanh nghiệp, tới khả năng chủ động trong sản xuất kinh
doanh tới tốc độ tiêu thụ và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp, ảnh hƣởng tới
mục tiêu tối thiểu hoá chi phí băng cách chủ động khai thác và sử dụng tối ƣu các
nguồn lực đầu vào. Vì vậy tình hình tài chính của doanh nghiệp tác động rất mạnh
tới hiệu quả sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp đó.
• Môi trƣờng văn hoá trong doanh nghiệp
Môi trƣờng văn hoá do doanh nghiệp xác lập và tạo thành sắc thái riêng của

40. 29
từng doanh nghiệp. Đó là bầu không khí, là tình cảm, sự giao lƣu, mối quan hệ, ý
thức trách nhiệm và tinh thần hiệp tác phối hợp trong thực hiện công việc. Môi
trƣờng văn hoá có ý nghĩa đặc biệt và có tác động quyết định đến việc sử dụng đội
ngũ lao động và các yếu tố khác của doanh nghiệp. Trong kinh doanh hiện đại, rất
nhiều doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp liên doanh rất quan tâm chú ý và
đề cao môi trƣờng văn hoá của doanh nghiệp, vì ở đó có sự kết hợp giữa văn hoá
các dân tộc và các nƣớc khác nhau. Những doanh nghiệp thành công trong kinh
doanh thƣờng là những doanh nghiệp chú trọng xây dựng, tạo ra môi trƣờng văn
hoá riêng biệt khách với các doanh nghiệp khác. Văn hoá doanh nghiệp tạo ra lợi
thế cạnh tranh rất lớn cho các doanh nghiệp, nó ảnh hƣởng trực tiếp to lớn đến việc
hình thành các mục tiêu chiến lƣợc và các chính sách trong kinh doanh của doanh
nghiệp, đồng thời tạo thuận lợi cho việc thực hiện thành công chiến lƣợc kinh
doanh đã lựa chọn của doanh nghiệp. Cho nên hiệu quả của các hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào môi trƣờng văn hoá trong
doanh nghiệp
• Môi trƣờng thông tin
Hệ thống trao đổi các thông tin bên trong doanh nghiệp ngày càng lớn hơn
bao gồm tất cả các thông tin có liên quan đến từng bộ phận, từng phòng ban, từng
ngƣời lao động trong doanh nghiệp và các thông tin khác. Để thực hiện các hoạt
động sản xuất kinh doanh thì giữa các bộ phận, các phòng ban cũng nhƣ những
ngƣòi lao động trong doanh nghiệp luôn có mối quan hệ ràng buộc đòi hỏi phải
giao tiếp, phải liên lạc và trao đổi với nhau các thông tin cần thiết. Do đó mà hiệu
quả các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào hệ
thống trao đổi thông tin của doanh nghiệp. Việc hình thành qúa trình chuyển thông
tin từ ngƣời này sang ngƣời khác, từ bộ phận này sang bộ phận khác tạo sự phối
hợp trong công việc, sự hiểu biết lẫn nhau, bổ sung những kinh nghiệm, những
kiến thức và sự am hiểu về mọi mặt cho nhau một cách thuận lợi nhanh chóng và
chính xác là điều kiện cần thiết để doanh nghiệp thực hiện có hiệu quả các hoạt
động sản xuất kinh doanh của mình.

41. 30
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Quy trình nghiên cứu
Nghiên cứu khoa học liên quan tới quá trình thiết lập các câu hỏi nghiên cứu,
vấn đề hay giả thiết nghiên cứu, thu thập dữ liệu hoặc bằng chứng liên quan tới
những câu hỏi nghiên cứu, vấn đề hay giả thiết đó và phân tích hoặc giải thích dữ
liệu (Neuman, 1994). Khi bắt tay vào nghiên cứu, tác giả sẽ phải lập một kế hoạch
tổng thể cho dự án nghiên cứu đó.
Thiết kế nghiên cứu là một kế hoạch tổng thể cho một dự án nghiên cứu
trong đó đề cập đến các vấn đề trong lập kế hoạch và triển khai một dự án nghiên
cứu. Theo Robson (2002), bản thiết kế một dự án nghiên cứu gồm có 5 nội dung
chủ yếu sau:
Xác định đề tài, đặt vấn đề: Việc đầu tiên cần xác định rõ nghiên cứu cái gì, tại
sao phải nghiên cứu? Nghiên cứu muốn tìm cách mô tả, giải thích hoặc tìm hiểu điều
gì? Nghiên cứu đƣợc thực hiện để tìm ra các giải pháp nhằm giải quyết vấn đề gì?
Xác định lý thuyết nghiên cứu: Lý thuyết nào sẽ đƣợc sử dụng làm định
hƣớng cho quá trình nghiên cứu? Chúng ta sẽ hiểu hoặc diễn giải kết quả nghiên
cứu nhƣ thế nào? Khung lý thuyết khái quát nào sẽ liên kết các hiện tƣợng mà ta
nghiên cứu?
Xác định câu hỏi nghiên cứu: Nghiên cứu tìm kiếm lời giải cho câu hỏi
nghiên cứu nào? Chúng ta cần biết gì để thực hiện các mục đích nghiên cứu? Mức
độ khả thi của câu hỏi nghiên cứu với nguồn lực và thời gian đã xác định?
Xác định phƣơng pháp thu thập và xử lý dữ liệu: Phƣơng pháp cụ thể nào sẽ
đƣợc sử dụng để thu thập dữ liệu? Dữ liệu sẽ đƣợc phân tích nhƣ thế nào? Làm thế
nào để chứng minh rằng dữ liệu thu đƣợc là đáng tin cậy?
Đối với luận văn này, tác giả xây dựng Quy trình nghiên cứu nhƣ sau:
Quy trình nghiên cứu để thực hiện luận văn đƣợc tác giả thực hiện theo các
bƣớc sau:

42. 31
Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu luận văn
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp nghiên cứu
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Nhằm đạt đƣợc hiệu quả tốt nhất mục đích và mục tiêu của đề tài đã đề ra,
tác giả sẽ sử dụng phƣơng pháp thu thập dữ liệu sau đây:
 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Tác giả giả tìm kiếm tài liệu sách báo chuyên ngành thông qua thƣ viện, các
trang mạng điện tử, kết luận cuộc họp, quy định nội bộ, quy trình nội bộ v.v... sau
đó phân loại. Một số thông tin tác giả đã trích dẫn trực tiếp, một phần tác giả tổng
hợp hoặc khái quát ý để diễn đạt lại trong luận văn.Dữ liệu đƣợc thu thập dựa trên
cơ sở các Báo cáo của Công ty bao gồm: Biểu đồ cân đối kế toán, báo cáo kết quả
hoạt động sản xuất kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính từ phòng kế toán.
 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp:
Phƣơng pháp sử dụng trí tuệ, khai thác ý kiến đánh giá của các chuyên gia có
trình độ cao để xem xét, nhận định một vấn đề. Trong đề tài này, tác giả đã xin ý
Quy trình nghiên cứu luận văn
B1.đềtàinghiêncứuB2.CơsởlýthuyếtB3.NghiêncứuthựctếB4.Hoànchỉnhluậnvăn
Xác định đề tài, đặt vấn đề
Nghiên cứu lý thuyết
Lập kế hoạch thực hiện, nghiên cứu thực trạng
Thu thập, xử lý thông tin, số liệu
Viết kết quả nghiên cứu, đánh giá, đề xuất giải pháp

43. 32
kiến tƣ vấn của các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản để hiểu sâu hơn về các nội
dung liên quan đến lĩnh vực chuyên môn đƣợc đề cập trong đề tài.
Đối tƣợng điều tra: Tác giả tiến hành thăm dò lấy ý kiến từ phía các cá nhân
là những chuyên gia có kinh nghiệm công tác lâu năm trong lĩnh vực bất động sản:
Tổng Giám đốc, Giám đốc tài chính, Giám đốc kinh doanh, trƣởng phòng
Marketing, trƣởng phòng dịch vụ khách hàng, trƣởng phòng đầu tƣ của công ty Cổ
phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. Ngoài ra, tác giả còn trao đổi lấy ý
kiến từ các Giám đốc chi nhánh của công ty: Giám đốc chi nhánh Trung Kính,
Giám đốc chi nhánh Hai Bà Trƣng, Giám đốc phụ trách kinh doanh chi nhánh nam
Hà Nội để đánh giá về mức độ hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty.
(Câu hỏi, chủ đề phỏng vấn ở Phụ lục 03).
Hình thức phỏng vấn: Tác giả trao đổi, trò truyện với chuyên gia đan xen
giữa thảo luận và sử dụng các câu hỏi liên quan tới chủ đề về bất động sản và hoạt
động kinh doanh bất động sản.
2.2.2. Phương pháp xử lý phân tích dữ liệu
 Phương pháp thống kê mô tả
Thu thập dữ liệu, mô tả những đặc tính cơ bản của dữ liệu:
- Biểu diễn dữ liệu bằng đồ thị mô tả.
- Biểu diễn dữ liệu thành các Biểu đồ số liệu tóm tắt về dữ liệu.
- Thống kê tóm tắt (dƣới dạng giá trị thống kê đơn nhất) mô tả dữ liệu
Xử lý tổng hợp, trình bày, tính toán các chỉ số, kết quả có đƣợc nhằm khái
quát tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp.
 Phương pháp quan sát:
Ghi lại có kiểm soát các biến cố hoặc tác phong về khách hàng, nhân sự
trong công ty, chủ đầu tƣ, các dự án đã và đang triển khai thông qua quan sát bằng
mắt, bằng máy ghi âm, ghi hình hành vi, lời nói và nhận định của họ về tình hình
kinh doanh bất động sản của Công ty. Quan sát, nghiên cứu những tài liệu, dữ liệu
về bản quyết toán tài chính, những dữ liệu kinh doanh của Công ty.

44. 33
 Phương pháp so sánh
So sánh hoạt động kinh doanh của ĐXMB qua các năm từ năm 2015 - 2017
So sánh bằng số tuyệt đối: Dùng hiệu số của 2 chỉ tiêu: chỉ tiêu kỳ phân tích
và chỉ tiêu kỳ gốc (chỉ tiêu cơ sở).
So ánh bằng số tương đối: Dùng tỷ lệ phần trăm % của chỉ tiêu kỳ phân tích
so với chỉ tiêu kỳ gốc để thể hiện mức độ hoàn thành hoặc tỷ lệ của số chênh lệch
tuyệt đối so với chỉ tiêu gốc để nói lên tốc độ tăng trƣởng.
 Phương pháp phân tích tổng hợp
Phân tích:
Phân tích để cho thấy thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty.
Mặt khác khi phân tích hiệu quả kinh doanh của từng nội dung nhằm đƣa ra đƣợc
giải phấp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản, luận văn kết hợp nhiều
phƣơng pháp phân tích nhƣ phƣơng pháp loại trừ. Phƣơng pháp loại trừ mới xác
định đƣợc ảnh hƣởng của từng nhân tố đến chỉ tiêu phân tích bằng định lƣợng cụ
thể. Từ đó xem xét mức độ ảnh hƣởng của những nhân tố, đâu là nhân tố tích cực,
tiêu cực, đâu là nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài, từ đó đƣa ra các biện pháp
tƣơng ứng, nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động kinh doanh.
Tổng hợp kết quả nghiên cứu:
Là phƣơng pháp tổng hợp các kết quả thu đƣợc từ các phƣơng pháp nghiên
cứu trên để rút ra đƣợc khó khăn, thách thức cũng nhƣ cơ hội của hoạt động kinh
doanh bất động sản tại công ty nhằm đƣa ra kết luận cuối cùng về vấn đề cần nghiên
cứu và đề xuất các giải pháp phù hợp.

45. 34
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC
3.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc
3.1.1. Giới thiệu chung
Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 18, Center Building, Tòa nhà Hapulico
Complex, 85 Vũ Trọng Phụng, Quận Thanh Xuân, Tp.Hà Nội
Điện thoại: (04) 62638181
Fax: (04) 62688811
Website: datxanhmienbac.vn
• Chi nhánh Cầu Giấy: Tầng 8 AP Building, 58 Trần Thái Tông, Cầu
Giấy, Hà Nội
• Chi nhánh Trung Kính: Toà nhà viện Dầu Khí 167 Trung Kính
• Chi nhánh Hai Bà Trƣng: Tầng 9, tòa nhà Hàn Việt, 348 Kim Ngƣu, Hai
Bà Trƣng, Hà Nội
• Chi nhánh Nam Hà Nội: 458 Minh Khai, Hai Bà Trƣng, Hà Nội
• Chi nhánh Quảng Ninh: Tầng 4 Vincom Hạ Long, phƣờng Bạch Đằng,
TP.Hạ Long, Quảng Ninh
• Chi nhánh Cát Bi: Tầng 20, Cát Bi Plaza Center, số 1 Lê Hồng Phong,
Hải Phòng
Bảng 3.1: Số lƣợng, cơ cấu ngƣời lao động trong Công ty
Phân loại theo trình độ chuyên môn Số lƣợng
 Trên Đại học 86
 Đại học, cao đẳng 2669
 Trung cấp 45
 Lao động phổ thông 29
Tổng cộng 2.829
Nguồn: Phòng Hành chính nhân sự
Giới thiệu về Công ty:
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành