Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
VÕ THỊ TUYẾT NHUNG
PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN
VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
VÕ THỊ TUYẾT NHUNG
PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN XỬ LÝ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS VÕ TRÍ HẢO

MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................................... vii
Danh mục chữ viết tắt ......................................................................................................................... 1
Tóm tắt luận văn .................................................................................................................................... 2
Từ khóa........................................................................................................................................................ 2
Phần mở đầu............................................................................................................................................. 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO KHOẢN VAY........................................................ 5
1.1. Khái niệm thế chấp .................................................................................................................... 5
1.2. Bất động sản thế chấp............................................................................................................... 5
1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp ............................................................................... 5
1.2.2 Điều kiện bất động sản thế chấp................................................................................. 5
1.2.3 Thủ tục thế chấp bất động sản..................................................................................... 6
1.3. Xử lý bất động sản thế chấp.................................................................................................. 7
1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp...................................... 7
1.3.1.1 Khái niệm 7
1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp 7
1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp ................................................................. 8
1.3.3 Căn cứ xử lý bất động sản thế chấp .......................................................................... 9
1.3.4 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp.............................................................11
1.3.5 Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp .......................................................................12
Chương 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM BẢO
KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................................16
2.1 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận....................................16
2.1.1 Ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp ..............................................................16
2.1.1.1 Cơ sở pháp lý 17
2.1.1.2 Cách thức thực hiện 17
2.1.1.3 Thực tiễn áp dụng 21
2.1.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng 21
2.1.2 Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên thế chấp.............................................................................................22
2.1.2.2 Cách thức thực hiện:
23
iii

2.1.3 Bán đấu giá tài sản..........................................................................................................25
2.2 Phương thức xử lý bất động sản không có thỏa thuận.........................................27
2.2.1 Bán đấu giá tài sản..........................................................................................................27
2.2.2 Khởi kiện ............................................................................................................................28
2.2.2.1 Giai đoạn khởi kiện 28
2.2.2.2 Giai đoạn thi hành bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của
Tòa án34
2.3 Xử lý bất động sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt......................36
2.3.1 Các bên tự nguyện thỏa thuận xử lý bất động sản khi chưa vi phạm nghĩa
vụ trả nợ..........................................................................................................................................36
2.3.2 Bất động sản có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường ...36
2.3.3 Bất động sản thế chấp được xử lý theo Nghị quyết 42/2017/QH14 được
Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các
tổ chức tín dụng...........................................................................................................................37
2.3.3.1 Quyền thu giữ bất động sản thế chấp 37
2.3.3.2 Bất động sản thế chấp là vật chứng trong vụ án hình sự 40
2.3.3.3 Kê biên tài sản bảo đảm THA đối với bất động sản thế chấp 41
2.3.4 Xử lý bất động sản thế chấp khi ngân hàng là bên thứ ba ngay tình trong
giao dịch dân sự...........................................................................................................................42
Chương 3: MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC, HẠN CHẾ VÀ KIẾN
NGHỊ VỀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP............................................................45
3.1 Những khó khăn, vướng mắc, hạn chế khi tiến hành xử lý bất động sản
thế chấp .....................................................................................................................................................45
3.1.1 Từ quy định pháp luật ...................................................................................................45
3.1.2 Từ phía ngân hàng ..........................................................................................................47
iv

3.1.3 Từ các cơ quan tư pháp.................................................................................................48
3.2 Kiến nghị........................................................................................................................................49
3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .................................................................................49
3.2.2 Kiến nghị đối với ngân hàng......................................................................................52
3.2.3 Kiến nghị đối đối với các cơ quan tư pháp..........................................................54
KẾT LUẬN .............................................................................................................................................57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................... i
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT........................................................ v
v

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Võ Thị Tuyết Nhung – mã số học viên 7701270085A, là học viên
lớp Cao học Luật K27-1 Luật Bến Tre - chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật,
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học
với đề tài “Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay
của ngân hàng thương mại” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
của PGS.TS Võ Trí Hảo. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan
điểm khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ
thể, chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong
Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện
Võ Thị Tuyết Nhung
vii

Luận văn UEH LLM – www.law.ueh.edu.vn
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự năm 2015
Uỷ ban nhân dân
Cục Thi hành án dân sự
Chi cục Thi hành án dân sự
Thi hành án
Thương mại cổ phần
Viện Kiểm sát nhân dân
Tòa án nhân dân
: BLDS năm 2015
: UBND
: Cục THADS
: Chi cục THADS
: THA
: TMCP
: Viện KSND
: TAND
1

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Ngân hàng có vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Để hoạt động ngân hàng được an toàn, hiệu quả cần lắm hành lang pháp lý đầy đủ,
phù hợp và khả năng ứng dụng. Pháp luật hiện hành về ngân hàng nói chung, pháp
luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng nói riêng về cơ bản đã đáp ứng
được những điều phát sinh trên thực tế. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều
vướng mắc do quy định của pháp luật chưa cụ thể, chưa rõ ràng hoặc còn mâu thuẫn
nhau, chưa phù hợp với thực tế. Đây có thể là vấn đề được nhiều tổ chức, cá nhân
quan tâm trong đó có tác giả. Với mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu sâu hơn pháp
luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng, cũng như bản thân đã có những
trải nghiệm từ nhiều góc độ khác nhau. Tác giả rất hào hứng khi chọn đề tài “Pháp
luật và thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của Ngân hàng
thương mại” làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình Cao học luật tại Trường Đại
học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn sẽ đi vào phân tích pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của
ngân hàng thương mại, những ví dụ từ thực tiễn và lồng ghép những nhận định của
tác giả. Từ đó, tìm ra những vướng mắc, bất cập, khó khăn khi ngân hàng tiến hành
xử lý bất động sản thế chấp, đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xử lý
bất động sản thế chấp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong tương lai. Bố cục của
luận văn được thể hiện thành 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp
đảm bảo khoản vay.
Chương 2: Thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp đảm bảo khoản vay của
ngân hàng thương mại.
Chương 3: Một số khó khăn, vướng mắc, hạn chế và kiến nghị về xử lý bất
động sản thế chấp.
Từ khóa
Thuật ngữ được sử dụng trong luận văn: Bên thế chấp, bên vay, khách hàng:
Được hiểu là một chủ thể.
2

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Dưới sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì các giao dịch dân sự, thương
mại sẽ được xác lập ngày càng nhiều, nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cũng tăng theo thì
tranh chấp khởi kiện ngày càng gia tăng cũng là một xu thế. Theo số liệu thống kê
năm 2017 của Tòa án tỉnh Bến Tre, tranh chấp hợp đồng tín dụng chiếm ¾ tranh
chấp về kinh doanh thương mại. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến xử lý tài sản
bảo đảm để thu hồi nợ giữa Ngân hàng với cá nhân, tổ chức được cấp tín dụng. Do
đó, để có thể đảm bảo rằng các bên trong giao dịch có thể bảo vệ hữu hiệu quyền và
lợi ích hợp pháp của mình thì giao dịch có bảo đảm bằng hình thức thế chấp được
xem là ưu tiên hàng đầu được lựa chọn. Tài sản thế chấp có thể được xem là đối
tượng quyết định có hay không có sự tồn tại của giao dịch nhất là trong quan hệ tín
dụng. Thế nhưng, khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ được xác lập thì việc xử lý tài sản thế chấp nhất là
bất động sản là một vấn đề không đơn giản, khi mà các quy định của pháp luật còn
nhiều bất cập, thiếu hụt hoặc chồng chéo. Điều này sẽ gây khó khăn cho các ngân
hàng và lúng túng cho những người tiến hành tố tụng, cơ quan tố tụng khi áp dụng
pháp luật để giải quyết tranh chấp phát sinh.
Từ những vấn đề trên, để nghiên cứu và vận dụng một cách đúng đắn, hiệu
quả các quy định pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền lợi
các bên. Đồng thời, phát hiện những điểm bất cập trong các quy định của pháp luật
và đưa ra biện pháp giải quyết, khắc phục là việc rất cần thiết và có ý nghĩa không
chỉ trong quản lý nhà nước mà còn cho cho sự phát triển của nền kinh tế nước nhà.
Do đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp luật và thực tiễn xử lý bất động sản
thế chấp đảm bảo khoản vay của Ngân hàng thương mại” làm luận văn tốt
nghiệp chương trình cao học luật của mình. Tác giả hy vọng luận văn sẽ góp phần
giải quyết được những khó khăn hiện tại và hoàn thiện pháp luật về xử lý bất động
sản thế chấp trong tương lai.
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu
2.1. Giả thuyết nghiên cứu
Giả sử quy định của pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp đã hoàn thiện
vậy tại sao thực tiễn áp dụng còn nhiều vướng mắc, bất cập?
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
1

Câu hỏi thứ nhất: Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về thế chấp bất
động sản và xử lý bất động sản thế chấp?
Câu hỏi thứ hai: Quá trình xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương
mại được thực hiện như thế nào? Thực tiễn áp dụng có khó khăn không?
Câu hỏi thứ ba: Ngân hàng gặp những khó khăn, vướng mắc gì khi tiến hành
xử lý bất động sản thế chấp? Kiến nghị khắc phục hoặc biện pháp giải quyết?
3. Tình hình nghiên cứu
Xét trong mối quan hệ với các nội dung nghiên cứu của đề tài, thì các công
trình khoa học khác có thể chỉ đứng ở một góc nhìn của người thế chấp, cơ quan xét
xử hoặc người nhận thế chấp hoặc ở một góc độ khác mà chưa có sự trải nghiệm
của các vị trí khác nhau, có thể chưa phân tích được toàn diện nội dung nghiên cứu.
Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu:
Sách chuyên khảo, Vũ Thị Hồng Yến, 2017: “Tài sản thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản
Chính trị Quốc gia sự thật: Đây là chuyên đề rất hay, được tác giả trình bày cụ thể,
chi tiết và có những đề xuất hay, tuy nhiên khả năng ứng dụng còn khá xa.
Tác giả Vũ Thị Kim Oanh, 2009: “Cơ sở pháp lý để xửa lý tài sản bảo đảm
nhằm thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại”, Luận văn Thạc sĩ Luật học mô tả
tốt các nội dung về xử lý tài sản bảo đảm, tuy nhiên chưa đi sâu vào tài sản bảo đảm
là bất động sản.
Tác giả Trần Thị Thụy Anh, 2006: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay tại các tổ chức tín dụng, thực trạng và hướng hoàn thiện”, Luận văn Thạc sĩ
Luật học mô tả gần như hoàn thiện các nội dung nghiên cứu, tuy nhiên, đề tài
nghiên cứu hiện tại có những điểm mới từ quy định của pháp luật cần được làm rõ
và đánh giá tính khả thi khi áp dụng vào thực tiễn…
Trên cơ sở kết quả của các công trình nghiên cứu trước đây, bản thân có sự
tổng hợp, kế thừa để nghiên cứu, cùng với hiểu biết của tác giả, những trải nghiệm
ở nhiều góc độ khác nhau, tác giả mong rằng nội dung luận văn sẽ đánh giá toàn
diện, đầy đủ và khách quan về đề tài được nghiên cứu. Với câu hỏi thứ nhất tác giả
sẽ phân tích quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản là bất động sản.
Trả lời cho câu hỏi thứ hai, tác giả đi vào phân tích các phương thức xử lý bất động
sản thế chấp dựa vào hai nguyên tắc: Có sự thỏa thuận và không có sự thỏa thuận
của các bên; thực tiễn áp dụng, những khó khăn vướng mắc của mỗi phương thức
và một số ví dụ phân tích, chứng minh. Với câu hỏi thứ ba, sẽ được giải quyết bằng
2

cách đưa ra những tồn tại ở nhiều khía cạnh khác nhau khi ngân hàng tiến hành xử
lý bất động sản thế chấp. Từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp
khắc phục, góp phần cho việc xử lý bất động sản thế chấp được thuận lợi và hiệu
quả hơn.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
và thực tiễn của pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng thương
mại. Qua đó, đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật, nhằm bảo đảm thực hiện hiệu quả hợp đồng thế chấp, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, nếu có phát sinh tranh chấp.
Đối tượng nghiên cứu là quy định của pháp luật và thực tiễn thực thi đối với
các biện pháp xử lý tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay là bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn việc thế chấp và xử lý bất động sản
thế chấp của ngân hàng thương mại chỉ đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất là nhà ở (không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai). Việc xử lý
bất động sản thế chấp của bên thế chấp đồng thời là bên được cấp tín dụng (hợp
đồng thế chấp của người thứ ba – không phải là bên được cấp tín dụng được hiểu là
biện pháp bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh, không thuộc phạm vi nghiên cứu của
luận văn).
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
Luận văn được sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích kế hợp phương pháp tổng
hợp, so sánh, phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng, đánh giá một cách
toàn diện giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ nội dung của đề tài cần
nghiên cứu.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Luận văn là kết quả của quá trình nghiên cứu, trải nghiệm và quan sát giữa
quy định pháp luật và thực tế áp dụng, sẽ là một trong những cơ sở giúp cho các cá
nhân, tổ chức có thẩm quyền, có liên quan có một cái nhìn tổng quát nhưng sâu sắc
về việc xử lý bất động sản thế chấp của các tổ chức tín dụng. Qua đó, nhìn nhận vấn
đề một toàn diện hơn, tránh được sự đánh giá việc xử lý bất động sản thế chấp của
ngân hàng một cách phiến diện, một chiều và một khía cạnh. Bên cạnh đó, luận văn
có thể là tài liệu tham khảo cho sinh viên và các cán bộ đang làm công tác xử lý tài
sản thế chấp của các tổ chức tín dụng và các tổ chức tín dụng khi tìm hiểu, xử lý
3

hoặc hoạch định chiến lược, chính sách xử lý bất động sản thế chấp. Luận văn đã đề
xuất các giải pháp để tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật
và hướng hoàn thiện, đề xuất một số kiến nghị đối với ngân hàng và các cơ quan có
thẩm quyền trong việc xử lý bất động sản thế chấp, với hy vọng thời gian tới sẽ giúp
cho việc xử lý bất động sản thế chấp của các tổ chức tín dụng ngày càng hiệu quả
cao hơn.
4

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ
CHẤP VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐẢM
BẢO KHOẢN VAY
1.1. Khái niệm thế chấp
Theo từ điển tiếng Việt: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế
cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Từ khái niệm cơ bản này
chúng ta có thể hiểu thế chấp là cách thức mà các bên tham gia giao dịch thỏa thuận
lựa chọn để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một hoặc nhiều tài sản.
Theo BLDS năm 2015: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên nhận thế chấp1
. Từ khái niệm này, chúng ta có thể hiểu: Tài sản thế chấp thuộc
sở hữu của bên thế chấp; bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế
chấp mà chỉ chuyển giao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để ràng buộc
trách nhiệm; mục đích của thế chấp là đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên.
Bên thế chấp là bên dùng bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chính mình.
Bên nhận thế chấp – ngân hàng là bên có quyền trong quan hệ tín dụng mà
việc thực hiện quyền được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp.
1.2. Bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Có thể căn cứ vào khái niệm thế chấp tài sản, khái niệm tài sản bảo đảm và
các đặc tính của bất động sản thế chấp để khái niệm bất động sản thế chấp là tài sản
mà bên thế chấp dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thế chấp.
Theo đó, có thể hiểu, bất kỳ bất động sản nào cũng có thể thế chấp trừ trường hợp
pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn; thế chấp là bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bất động sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ.
1.2.2 Điều kiện bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp: Đây là
điều kiện cần phải có để xác định bất động sản có được xem là đối tượng của hợp
đồng thế chấp hay không. Vì chỉ có chủ sở hữu bất động sản mới có quyền định
đoạt bất động sản của mình, việc xử lý bất động sản thế chấp (nếu có) sẽ không gặp
1
Điều 317 BLDS năm 2015.

5

khó khăn trong chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp có
thể là bất động sản hiện có hoặc bất động sản hình thành trong tương lai.
Bất động sản thế chấp có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự2
: Đây
là điều kiện đủ, mang tính chất quyết định bất động sản có được nhận làm tài sản
thế chấp không. Vì nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng bị
cấm chuyển giao trong giao lưu dân sự, sẽ phát sinh rủi ro cho ngân hàng khi xử lý
tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp có thể mô tả chung nhưng phải xác định được.
Việc mô tả bất động sản thế chấp có thể mô tả không chi tiết nhưng phải xác định
chính xác bất động là tài sản đang thế chấp như: Số thửa, tờ bản đồ đối với bất động
sản hiện có; diện tích, địa điểm, vị trí nơi có bất động sản đối với bất động sản hình
thành trong tương lai. Đây là cơ sở để khẳng định bất động thế chấp khi tiến hành
xử lý.
Bất động sản thế chấp không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo
thi hành án3
: Đây là yếu tố tăng tính an toàn và thuận lợi cho ngân hàng khi nhận
thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp.
Ngoài ra, đối với trường hợp hạn chế về quyền đối với bất động sản thế chấp
như bất động sản thế chấp được đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ… thì bên thế
chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp cho ngân hàng.
Ngân hàng sẽ cân nhắc những yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thế chấp như giá
trị của tài sản thế chấp, tính thanh khoản, tính an toàn để chấp nhận bất động sản là
đối tượng được thế chấp hay không.
1.2.3 Thủ tục thế chấp bất động sản
Như đã giới thiệu phần phạm vi nghiên cứu, bất động sản thế chấp được xác
định trong luận văn đó là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở
(không bao gồm tài sản hình thành trong tương lai). Do đó, việc thế chấp bất động
sản được thực hiện với ba hình thức: (1) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất; (2) thế chấp quyền sử dụng đất; (3) thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Mỗi hình thức thế chấp đều có cách thức xử lý cụ thể, nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba.
Theo nguyên tắc chung, hợp đồng thế chấp sẽ được bên thế chấp và ngân
2
Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân
sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr51.
3
Điều 188, Luật Đất đai năm 2013.
6

hàng lập, ký tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng và có hiệu lực kể
từ thời điểm giao kết trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực, phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký4
. Đối với thế chấp tài sản gắn
liền với đất (trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất) thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực vào thời điểm công chứng hoặc chứng
thực5
và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đối với trường
hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất (nhà ở), trong phạm vi đề tài không đề cập vì
thường không phát sinh. Trường hợp này chỉ phát sinh khi tài sản gắn liền với đất là
dây chuyền sản xuất, thiết bị máy móc, nhà xưởng của người thế chấp còn quyền sử
dụng đất là của bên thứ ba thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc thế
chấp bổ sung khi đã thế chấp quyền sử dụng đất.
1.3. Xử lý bất động sản thế chấp
1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp
1.3.1.1 Khái niệm
Xử lý bất động sản thế chấp có thể hiểu là một quá trình thực thi quyền của
bên nhận thế chấp, thông qua các biện pháp tác động đến bất động sản thế chấp để
đảm bảo quyền cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm có vi phạm6
.
Xử lý bất động sản thế chấp là một thủ tục phức tạp và kéo dài, không chỉ
ảnh hưởng đến bên thế chấp mà còn ảnh hưởng đến bên thứ ba có liên quan bao
gồm cá nhân, tổ chức và cơ quan tiến hành tố tụng…. Do đó, việc xử lý phải tuân
thủ trình tự thủ tục luật định để đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của bên thế chấp,
bên nhận thế chấp và các chủ thể có liên liên quan.
1.3.1.2 Đặc điểm pháp lý của xử lý bất động sản thế chấp
Đối tượng được tác động trực tiếp của quá trình xử lý đó là bất động sản thế
chấp đảm bảo khoản vay của ngân hàng. Chủ thể có quyền xử lý chính là ngân hàng
- bên nhận thế chấp.
Hậu quả pháp lý khi xử lý bất động sản thế chấp là chấm dứt quyền sở hữu
4
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 319 Luật Dân sự năm 2015 và Điều 10, 11 Văn bản hợp
nhất Nghị định 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm.
5
Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
6
Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân
sự năm 2015”. Hà Nội: Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, tr42, 43.
7

của bên thế chấp đối với bất động sản thế chấp. Bất động sản thế chấp sẽ được
chuyển đổi chủ sở hữu là ngân hàng hoặc chuyển nhượng giá trị thành tiền để bù
đắp, thay thế nghĩa vụ bị vi phạm của khoản vay.
Phương thức xử lý bất động sản thế chấp đa dạng, trình tự thủ tục theo luật
định, khá phức tạp nhưng sự đồng thuận của các bên là yếu tố quan trọng quyết
định đến tiến trình và kết quả xử lý.
Số tiền thu được từ xử lý bất động sản sẽ được thanh toán theo thứ tự
ưu tiên được pháp luật quy định dựa vào: Thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng đối với
thế chấp có đăng ký; thứ tự xác lập hợp đồng thế chấp đối với thế chấp không có
đăng ký; hình thức thế chấp có đăng ký, không đăng ký, sự thỏa thuận của các bên
đồng ý thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán.
1.3.2 Nguyên tắc xử lý bất động sản thế chấp
7
Nguyên tắc được hiểu là những nguyên lý, những tư tưởng chỉ đạo cơ bản,
có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát,
quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật8
. Việc xử lý bất động sản thế chấp có
một nguyên tắc đặc thù, được pháp luật quy định chặt chẽ, các bên phải tuân thủ
thực hiện dựa trên các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, tôn trọng sự thỏa thuận không trái pháp luật của các chủ thể trong
quan hệ thế chấp (bên thế chấp, nhận thế chấp, bên thứ ba) vì quan hệ tín dụng, thế
chấp là quan hệ phát sinh từ hợp đồng. Đây là nguyên tắc cơ bản, quan trọng quyết
định chất lượng của kết quả xử lý. Việc thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng
thế chấp hoặc bất kỳ thời điểm nào trong suốt quá trình có hiệu lực của hợp đồng tín
dụng hoặc bất kỳ thời điểm khi xử lý tài sản thế chấp. Sự đồng thuận và hợp tác của
các bên sẽ đem lại kết quả tích cực khi xử lý bất động sản: (1) Rút ngắn thời gian xử
lý: Đối với ngân hàng thời gian xử lý càng kéo dài thì khả năng thu hồi được, đủ
vốn vay càng thấp, ảnh hưởng tính thanh khoản, phải trích lập dự phòng rủi ro nhất
là đối với trường hợp tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà các bên không
thể thỏa thuận được; đối với bên thế chấp đồng thời là bên vay thì gánh nặng thanh
toán nợ ngày càng tăng vì trong thời gian xử lý bất động sản thế chấp, bên thế chấp
vẫn phải trả các khoản nợ với lãi suất quá hạn, trong khi đó, giá trị tài sản sẽ dần
giảm sút nếu xử lý bất động sản bằng con đường khởi kiện đến Tòa án và thông qua
bán đấu giá với những lần giảm giá. (2) Giảm chi phí: Chi phí là vấn đề ngân hàng
7
Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm.
8
Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Nhà nước và pháp luât, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2002.
8

luôn chú ý khi xử lý bất động sản vì chi phí sẽ ảnh hưởng đến kết quả xử lý nợ khi
mà số tiền thu được từ xử lý bất động sản có thể nhỏ hơn nghĩa vụ thanh toán sau
khi trừ các chi phí. Theo quy định pháp luật những chi phí về giám định, định giá,
thu giữ, bảo quản bất động sản, án phí, chi phí thi hành án phải được thanh toán
trước tiên sau đó mới đến thứ tự ưu tiên thanh toán theo luật định9
. Do đó, nếu các
bên cùng đồng thuận thì có thể giảm một số chi phí đáng kể. Chỉ khi nào các bên
không có hoặc không thể thỏa thuận được thì việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ
được xử lý theo quy định của pháp luật thông qua bán đấu giá bất động sản thế
chấp. Việc bán đấu giá sẽ được thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Thứ hai, việc xử lý bất động sản thế chấp phải đảm bảo tính khách quan,
công khai, minh bạch và công bằng cho các chủ thể có liên quan: Tính công khai,
minh bạch thể hiện ngân hàng phải thông báo bằng văn bản trong thời gian hợp lý
về việc xử lý bất động sản thế chấp cho bên thế chấp và bên cùng nhận thế chấp
khác, nếu bất động sản thế chấp được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ; các
thông tin về bất động sản bị xử lý, giá trị bất động sản, phương thức, thời điểm, địa
điểm xử lý, thứ tự ưu tiên thanh toán…đều phải được công khai để đảm bảo quyền
và lợi ích của các bên nhận thế chấp. Đồng thời, hạn chế sự lạm quyền của ngân
hàng có quyền xử lý bất động sản nhất là trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán khi các bên nhận thế chấp khác không có thông tin về việc xử lý bất động sản.
Thứ ba, chủ thể có quyền xử lý bất động sản thế chấp là ngân hàng: Ngân
hàng có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác căn cứ các nội dung đã thỏa
thuận với bên thế chấp để xử lý bất động sản thế chấp mà không cần có sự ủy quyền
của bên thế chấp.
Thứ tư, việc xử lý bất động sản thế chấp không phải là hoạt động kinh doanh
của ngân hàng: Mục đích của việc xử lý bất động sản là khấu trừ nghĩa vụ thanh
toán phát sinh từ hợp đồng tín dụng khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Tiền thu
được sau khi xử lý bất động sản thế chấp không phải là đối tượng chịu thuế thu
nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
1.3.3 Căn cứ xử lý bất động sản thế chấp
10
Một là, bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ khi đến hạn: Khi đến hạn thực hiện
nghĩa vụ trả nợ nhưng bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng,
không đầy đủ nghĩa vụ trả gốc, lãi hoặc chỉ trả lãi/ gốc của kỳ hạn phải trả theo
9
Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015.
10
9

thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Theo nguyên tắc chung, việc xử lý bất động
sản thế chấp sẽ được thực hiện khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì ngân hàng mới có quyền xử lý bất
động sản thế chấp11
, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
định khác. Tuy nhiên, trong quan hệ tín dụng có biện pháp bảo đảm thì hầu hết các
ngân hàng đều có thỏa thuận nếu bên thế chấp vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào trong
hợp đồng tín dụng thì ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thế chấp. Do đó, chỉ
cần bên thế chấp vi phạm một trong các nghĩa vụ trả lãi hoặc gốc trong một thời hạn
xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng thì ngân hàng sẽ tiến hành xử lý
bất động sản thế chấp.
Hai là, bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do
vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận: Trường hợp này phát sinh khi các bên có thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp hoặc bất kỳ văn bản nào trong
thời gian có hiệu lực của hợp đồng mà bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận
thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn. Nếu
bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý bất
động sản thế chấp. Ví dụ: Ngân hàng và bên vay (bên thế chấp), có thỏa thuận về
việc sử dụng vốn vay đúng mục đích (xây nhà) nhưng bên vay lại sử dụng vốn vay
không đúng mục đích đã thỏa thuận (trả nợ vay) thì ngân hàng có quyền thu nợ
trước hạn và xử lý bất động sản thế chấp nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả
nợ trước hạn dù rằng thời hạn trả nợ chưa đến.
Ba là, bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn
theo quy định của luật: Khi pháp luật quy định về việc thực hiện nghĩa vụ trước thời
hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì ngân hàng có
quyền xử lý bất động sản thế chấp. Ví dụ: Trường hợp pháp luật quy định về hủy bỏ
hợp đồng khi bên thế chấp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc trường hợp xử lý
tài sản theo quy định của Luật thi hành án dân sự12
: Khi người phải thi hành án
không còn tài sản hoặc có nhưng không đủ để thi hành án thì Cơ quan thi hành án
có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang thế chấp tại ngân
hàng nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế
thi hành án, trừ trường hợp bất động sản thế chấp được bảo đảm cho khoản nợ xấu
được quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 được Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp
11
Xem thêm Điều 293 Bộ luật Dân sự năm 2015.
12
Điều 90 Luật Thi hành án Dân sự.
10

Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Bốn là, xử lý bất động sản thế chấp theo thỏa thuận của các bên: Đây là một
trong những trường hợp áp dụng triệt để nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các
bên khi xử lý bất động thế chấp. Sự thỏa thuận không phụ thuộc vào yếu tố vi phạm
cũng như thời hạn của hợp đồng tín dụng. Thông thường, sự thỏa thuận sẽ phát sinh
khi bên được cấp tín dụng nhận thấy khả năng trả nợ không còn, nhằm đảm bảo sự
an toàn cho khoản vay nên đề nghị ngân hàng xử lý bất động sản thế chấp để thu
hồi nợ dù rằng họ chưa vi phạm nghĩa vụ hay hợp đồng tín dụng chưa đến hạn
thanh toán.
Năm là, xử lý bất động sản thế chấp theo quy định của pháp luật: Xử lý bất
động sản thế chấp trong trường hợp bất động sản có nguy cơ hư hỏng dẫn đến giảm
sút hoặc mất toàn bộ giá trị hoặc trường hợp doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản13
.
1.3.4 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp
Phương thức xử lý bất động sản thế chấp là cách thức ngân hàng tiến hành
các thủ tục theo quy định của pháp luật để định đoạt số phận của bất động sản thế
chấp, nhằm bù đắp cho các khoản nợ của bên thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm
bị vi phạm.
Có nhiều cách thức để xử lý bất động sản, hiệu quả của từng cách thức phụ
thuộc rất nhiều đến sự đồng thuận của các bên, khi đó việc xử lý bất động sản sẽ
nhanh chóng và thuận lợi dựa trên những nội dung đã thỏa thuận. Thời điểm thỏa
thuận có thể thực hiện bất cứ khi nào từ khi xác lập hợp đồng thế chấp hoặc trong
suốt quá trình xử lý bất động sản. Theo đó, pháp luật hiện hành14
đã quy định một
số phương thức xử lý bất động sản thế chấp như sau:
Thứ nhất, bán đấu giá bất động sản: Phương thức này được thực hiện khi các
bên có thỏa thuận hoặc không có thỏa thuận sử dụng biện pháp bán đấu giá để xử lý
bất động sản thế chấp. Bán đấu giá bất động sản được thực hiện cả trong hai trường
hợp trên bởi chính tính khách quan của phương thức bán đấu giá, thủ tục bán đấu
giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản15
, việc bán
đấu giá tài sản tạo điều kiện cho tài sản được bán với giá cao nhất.
Thứ hai, ngân hàng tự bán tài sản: Có thể khẳng định đây là trường hợp đặc
13
Điều 53 Luật Phá sản năm 2014.
14
Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày
10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm
15
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản và Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày
06/12/2010
11

biệt, ngoại lệ pháp luật cho phép bên nhận thế chấp (ngân hàng), được tự mình bán
tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận phương thức xử lý này. Vì theo nguyên
tắc chung người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản
theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật (cơ quan thi hành án
được quyền ký hợp đồng thuê bán đấu giá tài sản16
).
Thứ ba, ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp: Cách thức này được thực hiện khi có sự đồng
thuận của các bên. Sau khi xử lý giá trị bất động sản thế chấp lớn hơn nghĩa vụ phải
thực hiện thì ngân hàng phải thanh toán lại cho bên thế chấp và ngược lại.
Thứ tư, các phương thức khác: Các bên có thể thỏa thuận các phương thức
khác để xử lý bất động sản thế chấp căn cứ vào tình hình thực tế như khả năng trả
nợ của bên vay, tình trạng tài sản…Ví dụ: Bên vay nhận thấy không còn khả năng
trả nợ và đề nghị ngân hàng cùng phối hợp, hỗ trợ xử lý bất động sản để không phải
trả lãi suất quá hạn. Bất động sản khi bán sẽ có phần chênh lệch sau khi khấu trừ
khoản vay, số tiền còn lại bên thế chấp có thể tái đầu tư hoặc mua một bất động sản
nhỏ hơn phục vụ nhu cầu cuộc sống.
1.3.5 Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp
Xử lý bất động sản thế chấp phải thông qua một trình tự theo luật định cụ thể
ngân hàng tiến hành các bước xử lý như sau:
Thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp17
: Trước khi ngân hàng
tiến hành xử lý bất động sản thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp và các
bên cùng nhận bảo đảm khác về việc xử lý bất động sản theo địa chỉ của bên thế chấp
cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông báo xử lý bất động sản phải
được ngân hàng cung cấp đầy đủ thông tin như: Lý do xử lý, khoản nợ chưa thanh toán,
mô tả về bất động sản xử lý, phương thức, thời gian, địa điểm xử lý. Thời hạn xử lý bất
động sản thế chấp được pháp luật ưu tiên cho các bên tự thỏa thuận. Nếu các bên không
có thỏa thuận thì thời hạn xử lý do ngân hàng quyết định nhưng không được xử lý
trước 15 ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp, trừ trường hợp
bất động sản có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị
thì ngân hàng có quyền xử lý ngay; đồng
16
17
Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 61, Điều 62 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP
ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm.
12

thời Thông báo xử lý bất động sản thế chấp phải gửi cho bên thế chấp và các bên
cùng nhận bảo đảm khác. Nếu ngân hàng không thông báo về việc xử lý bất động
sản thế chấp mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp và các bên cùng
nhận bảo đảm khác.
Giao tài sản thế chấp để xử lý: Bất động sản thế chấp do bên thế chấp
giữ hoặc các bên thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ. Do đó, bên giữ tài sản phải có
nghĩa vụ giao tài sản cho ngân hàng tiến hành xử lý theo thời hạn đã thông báo.
Thu giữ tài sản xử lý18
: Ngân hàng được quyền thu giữ bất động sản
khi người đang giữ bất động sản không đồng ý giao tài sản cho ngân hàng xử lý.
Trước khi tiến hành thu giữ bất động sản, ngân hàng phải thông báo trước 15 ngày
cho bên thế chấp và/hoặc người đang giữ bất động sản. Đồng thời, đăng tải Thông
báo thu giữ bất động sản trên trang tin điện tử của ngân hàng, gửi văn bản thông báo
cho UBND cấp xã và cơ quan Công an cấp nơi có tài sản bảo đảm; niêm yết thông
báo tại UBND nơi bên thế chấp đăng ký địa chỉ theo hợp đồng thế chấp và UBND
cấp xã nơi có bất động sản thế chấp. Ngân hàng không được áp dụng các biện pháp
vi phạm điều cấm của pháp luật trong quá trình thu giữ bất động sản.
Yêu cầu UBND cấp xã và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài
sản bảo đảm áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật, để giữ gìn an ninh,
trật tự khi tiến hành thu giữ tài sản trong trường hợp bên thế chấp chống đối, cản
trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác.
Nếu bên thế chấp không hợp tác hoặc không có mặt theo Thông báo thu giữ tài sản
thì UBND cấp xã nơi tiến hành thu giữ bất động sản tham gia chứng kiến và ký biên
bản thu giữ bất động sản (nếu trong thời gian Nghị quyết số 42/2017/QH14 có hiệu
lực) hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Định giá tài sản bảo đảm: Các bên nhận thế chấp và bên thế chấp có
quyền thỏa thuận giá của bất động sản thế chấp hoặc thông qua tổ chức định giá nếu
không thể thỏa thuận. Bất động sản được định giá trên nguyên tắc đảm bảo tính
khách quan và phù hợp với giá của thị trường. Tổ chức định giá phải bồi thường
thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên thế chấp và các bên
cùng nhận bảo đảm khác trong quá trình định giá tài sản.
Thông báo chuyển nhượng bất động sản thế chấp: Tùy theo hình thức
18
Điều 63 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về giao dịch bảo đảm và Điều 7
Nghị quyết số 42/2017/QH14 được Quốc hôi Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu
của các tổ chức tín dụng.
13

xử lý bất động sản thế chấp sẽ có cách thức thông báo khác nhau. Nếu bất động sản
thế chấp được xử lý theo thỏa thuận thì việc thông báo bán bất động sản do các bên
thỏa thuận; nếu bất động sản được bán đấu giá thì thủ tục thông báo sẽ thực hiện
theo quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Chuyển quyền sử dụng và/hoặc quyền sở hữu bất động sản thế chấp:
Tài sản thế chấp được bán theo phương thức đã thông báo và thực hiện thủ tục công
chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trước khi xóa đăng ký thế chấp khi
được sự đồng ý của ngân hàng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi các bên thì hồ sơ
chuyển nhượng được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp và cơ
quan có thẩm quyền sẽ chỉnh lý biến động bất động sản cùng với xóa đăng ký thế
chấp19
.
Thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm20
: Số tiền có được từ xử lý bất động sản
thế chấp sẽ được thanh toán theo thứ tự sau: (1) Chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý
bất động sản thế chấp; (2) Thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng khi thế chấp bất động
sản có đăng ký và phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba; (3) Thứ tự xác lập
biện pháp thế chấp đối với trường hợp thế chấp không đăng ký. Trong trường hợp
số tiền có được từ xử lý bất động sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản,
thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì ngân
hàng phải trả số tiền chệnh lệch cho bên thế chấp; nếu nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không
có bảm đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản thế chấp tiếp tục
đảm bảo cho nghĩa vụ còn lại.
Xóa đăng ký thế chấp: Ngân hàng thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp,
xóa thông báo đăng ký xử lý tài sản thế chấp và tất toán khoản vay cho bên vay.
Hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền
với đất cho bên mua. Bất động sản thế chấp được xử lý đồng nghĩa với biện pháp
thế chấp tài sản chấm dứt.
19
Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số
vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
20
14

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản và xử lý bất động sản thế
chấp có nhiều điểm mới và tiến bộ giúp cho ngân hàng thuận lợi hơn trong quá trình
xử lý bất động sản thế chấp nhất là sự ra đời của Nghị quyết số 42/2017/QH14 được
Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ
chức tín dụng; những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 về xử lý tài sản thế
chấp: Các phương thức xử lý bất động sản thế chấp, trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, bảo vệ quyền lợi
của ngân hàng khi là bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự …; các nghị định
hướng dẫn về giao dịch bảo đảm. Về cơ bản, các quy định pháp luật hiện hành đã
điều chỉnh khá đầy đủ các vấn đề phát sinh khi xử lý bất động sản thế chấp. Các
bước xử lý đã hoàn thiện dù phải tổng hợp từ nhiều văn bản khác nhau nhưng cũng
vẽ lên được bức tranh tổng thể về quá trình xử lý bất động sản thế chấp.
Tuy nhiên, để làm rõ hơn về các phương thức xử lý bất động sản thế chấp
khi áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn, từ đó có thể đánh giá một cách toàn
diện, khách quan cũng như hiệu quả thực thi của pháp luật, tác giả sẽ trình bày cụ
thể tại Chương 2.
15

Chương 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
ĐẢM BẢO KHOẢN VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Như đã trình bày ở Chương 1, có nhiều phương thức để xử lý bất động sản
thế chấp, dựa vào tính tự nguyện, thỏa thuận của các bên, có thể chia thành hai
phương thức sau: Phương thức xử lý bất động sản có thỏa thuận và không có thỏa
thuận. Mỗi phương thức xử lý đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Tuy
nhiên, nếu có sự hợp tác của bên thế chấp, sự hỗ trợ, phối hợp của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền sẽ giúp cho việc xử lý bất động sản thế chấp được nhanh
chóng, thuận tiện.
Trong số các biện pháp xử lý bất động sản, tác giả nhận thấy phương thức xử
lý ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp với sự hợp tác của bên thế chấp là
phương thức tối ưu nhất. Các phương thức còn lại, từ khi Nghị quyết số
42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được Quốc hội
Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thông qua và có hiệu lực ngày 15/8/2017, đã góp phần tạo
điều kiện thuận lợi hơn cho ngân hàng xử lý bất động sản thế chấp.
Nghị quyết đã giải quyết được các vấn đề khó khăn trong thực tiễn: Bất động
sản thế chấp là vật chứng trong vụ án hình sự, thu giữ, kê biên bất động sản thế
chấp, áp dụng thủ tục rút gọn để giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền thu giữ
bất động sản thế chấp và tranh chấp thẩm quyền xử lý bất động sản thế chấp…
2.1 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận
2.1.1 Ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp
Có thể nhận xét rằng, phương pháp xử lý bất động sản thế chấp bằng hình
thức ngân hàng tự bán đem lại hiệu quả tích cực: (a) Ngân hàng thu hồi được đủ nợ
nhanh chóng; (b) bất động sản thế chấp bán với giá trị cao (không phải thông qua
nhiều lần giảm giá); (c) sau thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm có thể còn lại một số
tiền giúp cho bên thế chấp duy trì cuộc sống hoặc tái đầu tư; (d) tiết kiệm thời gian,
chi phí.
Để biện pháp xử lý này có hiệu quả cao nhất thì cần phải có một số điều kiện
như: (a) Sự hợp tác của khách hàng là yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc bán
thành công bất động sản; (b) khả năng chuyển nhượng của bất động sản; (c) sự phối
hợp của các cơ quan có thẩm quyền trong suốt quá trình tiến hành các thủ tục xử lý
cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho tổ chức, cá nhân nhận
chuyển nhượng.
16

2.1.1.1 Cơ sở pháp lý
Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 59 Văn bản hợp nhất số
8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm quy định về
các phương thức xử lý bất động sản thế chấp và Điều 10 Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về
xử lý tài sản bảo đảm quy định về định giá bất động sản thế chấp được xử lý.
Pháp luật hiện hành đã cho phép ngân hàng được quyền tự bán bất động sản
thế chấp. Thế nhưng, ngân hàng được trao quyền này khi có sự thỏa thuận và đồng
ý của bên thế chấp. Theo đó, thông qua hợp đồng thế chấp hoặc bất kỳ văn bản thỏa
thuận nào vào bất kỳ thời điểm nào kể từ khi quan hệ tín dụng có hiệu lực đến trong
suốt quá trình xử lý tài sản nếu các bên có thỏa thuận ngân hàng được quyền tự bán
tài sản bảo đảm thì ngân hàng được tiến hành xử lý. Trình tự tiến hành xử lý sẽ thực
hiện theo sự đồng thuận của các bên.
2.1.1.2 Cách thức thực hiện
Hành lang pháp lý đã có sẵn nhưng khi áp dụng thực hiện là cả một quá trình
phức tạp. Với phương thức xử lý ngân hàng tự bán bất động sản theo thỏa thuận
hoặc theo ủy quyền thì sự hợp tác, đồng thuận của bên thế chấp là yếu tố quyết định
sự thành công trong việc xử lý. Thường, mặc dầu văn bản thỏa thuận đã ký, đã có
hiệu lực nhưng tâm lý, thái độ bên thế chấp thường hay thay đổi là yếu tố ảnh
hưởng đến quá trình xử lý bất động sản.
Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp bắt đầu diễn ra từ khi bên vay vi phạm
các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp hoặc bên
vay cung cấp thông tin sai sự thật. Việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ chấm dứt ở
bất kỳ giai đoạn nào nếu bên vay tất toán khoản vay. Tác giả xin mô tả các bước cơ
bản của quá trình xử lý bất động sản thế chấp:
17

Bước 1: Thông báo chuyển nợ quá hạn
Bước 2: Thông báo thu hồi nợ trước
Bước 3: Thông báo xử lý BĐSTC
Bước 4: Xử lý BĐS thế chấp
Bước 5: Định giá BĐS thế chấp
Bước 6:
Thông báo bán BĐSTC
(Tìm người mua)
Bước 7:
Thành lập thỏa thuận 3 bên
(Tìm được người mua)
Bước 8: Thanh toán Tất toán
khoản vay
Hình 2.1
KH thực hiện nghĩa vụ
→Khoản vay tiếp tục
KH không thực hiện →
Bước 2
KH thực hiện theo TB→
Tất toán khoản vay
KH Không thực hiện →
Bước 3
Bước 1: Thông báo chuyển nợ quá hạn đối với đối với số dư nợ gốc mà bên
vay không trả nợ đúng hạn nhưng không được cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Thông báo
phải có các nội dung cơ bản: Số dư nợ gốc bị quá hạn, thời điểm chuyển nợ quá hạn
18

và lãi suất áp dụng21
.
Bước 2: Thông báo thu hồi nợ trước hạn: Ngân hàng sẽ tiến hành yêu cầu
bên vay thực hiện nghĩa vụ trong khoảng thời gian nhất định, khoảng thời gian này
do ngân hàng tự quyết định dựa vào chính sách quản lý, tình hình, khả năng trả nợ
của khách hàng và tình trạng của bất động sản thế chấp… mà thời gian được linh
động điều chỉnh cho phù hợp, thời gian dao động thông thường từ 01 đến 02 tháng.
Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong khoảng thời gian ngân hàng
thông báo thì ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi nợ trước hạn. Nội dung thông báo bao
gồm: Thời điểm thu hồi nợ trước hạn, số dư nợ gốc bị thu hồi trước hạn, thời hạn
hoàn trả số dư nợ gốc bị thu hồi trước hạn, thời điểm chuyển nợ quá hạn và lãi suất
áp dụng đối với số dư nơ gốc bị thu hồi nợ trước hạn.
Bước 3: Thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp: Hết thời hạn được
thông báo trong thông báo thu hồi nợ trước hạn nhưng bên vay không trả được nợ
thì ngân hàng tiến hành thông báo xử lý bất động sản thế chấp. Nội dung thông báo
ghi rõ: Lý do xử lý bất động sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả về bất
động sản thế chấp, phương thức, thời gian, địa điểm xử lý bất động sản thế chấp.
Bước 4: Tiến hành xử lý bất động sản thế chấp: Thời hạn để tiến hành xử lý
bất động sản thế chấp theo quy định của luật tối thiểu là 15 ngày kể từ ngày thông
báo về việc xử lý bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, thông thường các ngân hàng
thường tiến hành xử lý sau 30 ngày. Việc xử lý bất động sản do các bên thỏa thuận.
Bước 5: Định giá bất động sản thế chấp: Bất động sản thế chấp được định giá
theo thỏa thuận giữa ngân hàng và bên thế chấp. Khi định giá, ngân hàng và bên thế
chấp dựa vào: Giá trị bất động sản khi thẩm định cho vay, số dư nợ hiện tại, giá bất
động sản cùng loại trên thị trường, khả năng chuyển nhượng của bất động sản, các
bên sẽ thống nhất bằng văn bản để đưa ra giá hợp lý và cùng tiến hành xử lý. Trong
trường hợp không thỏa thuận được giá bán thì trong thời hạn 15 ngày, bên thế chấp
có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán
bất động sản. Hết thời hạn, nếu bên thế chấp không thực hiện việc chỉ định được cơ
quan, tổ chức thẩm định giá thì quyền này sẽ thuộc về ngân hàng22
.
Bước 6: Thông báo về việc bán bất động sản thế chấp: Ngân hàng và/ hoặc
21
Điều 20 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về
hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
22 Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng
dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
19

bên thế chấp sẽ thông báo về việc bán bất động sản thế chấp trên các trang báo giấy,
báo mạng và nội bộ ngân hàng để tìm kiếm người mua tài sản.
Bước 7: Thành lập Thỏa thuận ba bên: Sau khi tìm được người mua tài sản,
ngân hàng, bên thế chấp, người mua sẽ tiến hành lập văn bản thỏa thuận ba bên. Nội
dung thỏa thuận gồm: Phương thức mua bán, cách thức thanh toán, thời điểm thực
hiện, thời điểm thu giữ, bàn giao bất động sản và hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử
dụng, sở hữu. Theo đó, tùy trường hợp cụ thể về khả năng thanh toán của người
mua mà việc mua bán được thực hiện nhanh chóng hay kéo dài.
Thông thường việc mua bán sẽ được thực hiện bằng hai cách:
(1) Người mua chuyển cho ngân hàng một số tiền tương đương với nghĩa vụ
vi phạm của bên thế chấp và các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý bất động sản
(phí thẩm định, chi phí đăng báo bán bất động sản…) để tất toán nghĩa vụ được bảo
đảm và giải chấp bất động sản thế chấp. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp
đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ đồng thời với đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
của ngân hàng.
(2) Người mua sẽ mở một tài khoản tiền gửi thanh toán tại ngân hàng và gửi
một khoản tiền tương đương hoặc hoặc thấp hơn (nếu ngân hàng đồng ý) với nghĩa
vụ được bảo đảm và tài khoản tiền gửi được phong tỏa. Các bên tiến hành thực hiện
thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì ngân hàng giải tỏa tài khoản và
chuyển tiền thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Bên mua hoặc ngân hàng sẽ nộp hồ
sơ chuyển nhượng đồng thời với đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng
đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng,
quyền sở hữu.
Bước 8: Thanh toán: Số tiền có được từ việc xử lý tài sản sẽ được thanh toán
theo thứ tự chi phí xử lý tài sản (phí định giá, đăng báo…), nghĩa vụ được bảo đảm.
Tiền chênh lệch giữa giá trị bất động sản bán được và nghĩa vụ được bảo đảm sẽ
được người mua, ngân hàng hoàn trả cho bên thế chấp hoặc ngược lại (nếu có). Bên
thế chấp tiến hành bàn giao bất động sản cho người mua dưới sự chứng kiến của
ngân hàng nếu xét thấy cần thiết hoặc có thỏa thuận của ba bên.
Trong trường hợp bất động sản thế chấp sau khi đăng báo tìm người mua
nhưng không bán được theo giá đã thỏa thuận hoặc thẩm định của cơ quan, tổ chức
có chức năng thẩm định thì các bên có thể thỏa thuận giá thấp hơn và tiếp tục thông
báo bán bất động sản hoặc ngân hàng được quyền hạ giá liên tục ba lần, mỗi lần hạ
không quá 10% giá đã định và phải cách nhau ít nhất 30 ngày. Nếu sau khi giảm giá
20

ba lần liên tục nhưng không tìm được người mua thì ngân hàng được quyền nhận
chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Giá trị bất
động sản thế chấp chính là mức giá của lần hạ giá cuối cùng hoặc giá khác do các
bên thỏa thuận. Nếu ngân hàng không đồng ý nhận bất động sản thế chấp thì việc
xử lý bất động sản tiếp theo do các bên thỏa thuận: Có thể tiếp tục giảm giá bán
hoặc ngân hàng hỗ trợ cho người mua vay để mua bất động sản đang bị xử lý…
2.1.1.3 Thực tiễn áp dụng
Thực tiễn áp dụng mỗi ngân hàng mỗi cách thức khác nhau, mỗi cơ quan nhà
nước ở mỗi địa phương có cách giải quyết vấn đề không thống nhất nhau. Do đó,
với việc thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp ngân hàng được quyền bán tài sản gặp
khá nhiều vướng mắc khi áp dụng.
Chỉ căn cứ vào sự thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp mà ngân hàng tiến
hành chuyển nhượng bất động sản thế chấp thì hầu hết các cơ quan công chứng,
chưa thật sự an tâm và đồng ý thực hiện. Thực tế tổ chức hành nghề công chứng
thường yêu cầu phải có Giấy ủy quyền của bên thế chấp ủy quyền cho ngân hàng
được quyền xử lý bất động sản thế chấp. Vì theo quy định của pháp luật người có
quyền bán/ chuyển nhượng bất động sản phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở
hữu ủy quyền.
Một điểm thuận lợi, BLDS năm 2015 đã cho phép cá nhân được ủy quyền
cho pháp nhân23
, đây cũng là điểm tiến bộ của các nhà làm luật. Cho nên, hiện nay
trong thực tiễn hầu hết các ngân hàng đã biết vận dụng quy định này khi thực hiện
hoạt động cho vay hoặc trong quá trình xử lý bất động sản đều yêu cầu bên thế chấp
ký hợp đồng ủy quyền có công chứng về việc bên thế chấp ủy quyền cho ngân hàng
tự bán tài sản thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm (ACB, VIETBANK);
một số ít ngân hàng đưa nội dung ủy quyền thành một điều khoản của hợp đồng thế
chấp, vừa có văn bản ủy quyền (BIDV).
2.1.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng
a) Thiếu sự hợp tác của bên thế chấp
Nội dung thỏa thuận không thể thực hiện: Thực tế để có sự hợp tác tốt từ bên
thế chấp hầu hết các trường hợp ngân hàng đều giảm hoặc miễn lãi suất quá hạn; hỗ
trợ chi phí di dời và chi phí ổn định cuộc sống từ 01 - 03 tháng, hỗ trợ hoàn tất các
thủ tục chuyển nhượng cho đến khi người mua bất động sản được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng và hoặc quyền sở hữu bất động sản.
23
21

Tuy nhiên, không phải lúc nào những hỗ trợ của ngân hàng cũng đem lại kết
quả tốt nhất như những trường hợp bất động sản là nhà, đất duy nhất hoặc là nhà,
đất của tổ tiên để lại thì dù rằng bên thế chấp muốn hoàn tất nghĩa vụ trả nợ nhưng
không hoặc chưa tìm được hướng giải quyế khác tốt hơn nên thường kéo dài việc
xử lý, không bàn giao bất động sản, thậm chí không thể thực hiện được bằng
phương pháp thỏa thuận.
b) Khó khăn trong định giá bất động sản
Để thống nhất giá bán bất động sản đòi hỏi phải có sự nhượng bộ từ các bên.
Bên thế chấp luôn mong muốn bất động sản được bán với giá cao để sau khi thực
hiện nghĩa vụ trả nợ có thể dôi dư được một khoản tiền. Ngân hàng muốn xử lý
nhanh chóng bất động sản thì giá bán có thể thấp hơn giá thị trường để dễ dàng tìm
kiếm người mua nhưng đủ để thực hiện nghĩa vụ và tránh được nợ, lãi vượt nghĩa
vụ được bảo đảm nếu thời gian bán kéo dài.
Định giá bất động sản thông qua cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định
giá nhiều trường hợp khách hàng không đồng ý với giá được thẩm định và khiếu nại
hoặc yêu cầu tổ chức thẩm định giá khác thẩm định lại cũng ảnh hưởng đến quá
trình xử lý bất động sản về thời gian và chi phí. Có những trường hợp đã dẫn đến
biện pháp xử lý bất động sản bằng phương pháp thỏa thuận không còn hữu hiệu mà
phải lựa chọn biện pháp xử lý khác (khởi kiện).
2.1.2 Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
Khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, được sửa đổi, bổ
sung năm 2017 quy định: Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý bất
động sản thế chấp, ngân hàng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản
để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định theo
quy định của pháp luật; Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 64b Văn bản hợp
nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm quy
định một trong các phương thức xử lý bất động sản thế chấp là ngân hàng được
nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên
thế chấp; Điều 10, Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-
NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy
định: Định giá bất động sản thế chấp được xử lý, trường hợp bán bất động sản
không qua đấu giá thì sau 03 lần liên tục hạ giá mà vẫn không bán được thì ngân
22

hàng được nhận bất động sản thế chấp để thay thế nghĩa vụ được bảo đảm.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, Ngân hàng được quyền nhận chính bất
động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp khi:
(i) Việc bán tài sản với giá theo thỏa thuận hoặc thẩm định của cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá đã 03 lần liên tục hạ giá nhưng không
tìm được người mua;
(ii) Các bên có thỏa thuận.
24:
Định giá bất động sản được được quy định tương tự như trường hợp ngân
hàng tự bán bất động sản thế chấp; thủ tục chuyển nhượng do ngân hàng tự thực
hiện, việc nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng được thực hiện theo quy
định của pháp luật về đất đai, nhưng trong hồ sơ ngân hàng bổ sung hợp đồng thế
chấp hoặc văn bản thỏa thuận về việc nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế
cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, các văn bản này sẽ thay thế cho hợp
đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, sử dụng của bên thế chấp.
Các thủ tục tiến hành xử lý bất động sản thế chấp: Thông báo chuyển nợ quá
hạn, thông báo thu hồi nợ trước hạn, thông báo xử lý tài sản và định giá tài sản được
tiến hành tương tự như phương thức ngân hàng tự bán tài sản thế chấp. Thủ tục
chuyển nhương quyền sở hữu, sử dụng bất động sản được thực hiện qua hai cách
thức: (1) Trường hợp bên thế chấp đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở
hữu, sử dụng bất động sản cho ngân hàng: Việc chuyển nhượng được thực hiện
tương tự như trường hợp ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp với sự đồng thuận
của bên thế chấp. (2) Trường hợp bên thế chấp không đồng ý ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu, sử dụng cho ngân hàng: Ngân hàng tự tiến hành chuyển
nhượng bất động sản cho chính mình và hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng nộp cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Hợp đồng
bảo đảm hoặc văn bản thể hiện nội dung ngân hàng được quyền nhận bất động sản
thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ thay thế cho
các giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, sử dụng.
Thanh toán25
: Giá trị của tài sản thế chấp được bù trừ vào số tiền vay, lãi
24
Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn
đề về xử lý tài sản bảo đảm.
25
Khoản 4, Điều 11 Thông tư Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT ngày 23/9/2016
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
23

phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý (phí định giá, các phí, lệ phí
khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng). Bên thế chấp
được nhận lại số tiền còn lại (nếu có) sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân
hàng và ngược lại.
Nếu như với phương thức ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp, sự đồng
thuận, hợp tác của khách hàng là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trong
quá trình xử lý bất động sản thì phương pháp ngân hàng nhận chính bất động sản
thế chấp, sự phối hợp, hỗ trợ giúp đỡ của các cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định
sự thành công đó.
Thực tiễn áp dụng cho thấy, ngân hàng ít khi lựa chọn phương án nhận chính
bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp dù
đã đủ điều kiện để áp dụng phương án này. Bởi hoạt động của ngân hàng là kinh
doanh tiền tệ, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản; việc nhận chính bất
động sản thế chấp sẽ tiêu tốn nhiều chi phí, nhân lực quản lý, mua bán thu hồi nợ,
chậm thu hồi vốn để tái cấp tín dụng, sự biến động của giá bất động sản trên thị
trường cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn vay. Do đó, phương thức này
thường được ngân hàng xem xét cẩn thận vì sau 03 năm không xử lý được ngân
hàng phải nhận và đưa vào tài sản cố định với tỷ lệ giới hạn theo quy định của luật
không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ, vì thế tỉ lệ rất nhỏ
được thực hiện nếu: (i) Tài sản thế chấp là tài sản tốt, Ngân hàng có thể khai thác tài
sản thế chấp để làm trụ sở Ngân hàng, trụ sở các công ty con của Ngân hàng hoặc
đầu tư kinh doanh; (ii) việc tìm kiếm khách hàng mua tài sản gặp khó khăn, đã
thông báo bán hoặc bán đấu giá và giảm giá liên tục nhiều lần nhưng bán không
thành, khi đó giá bất động sản đã giảm giá xuống còn từ bằng đến thấp hơn khoản
vay (nhưng giá thực của tài sản là cao hơn nhiều so với khoản vay); (iii) giảm tỷ lệ
nợ xấu trong những dịp có thanh tra, kiểm tra hoặc tổng kết năm để không phải
trích quỹ dự phòng rủi ro.
Qua tìm hiểu một số ngân hàng thương mại, nhận thấy các ngân hàng nhận
chính tài sản thế chấp thường ít xảy ra (VPBank 15 trường hợp/ năm, Techcombank
02 trường hợp, ACB không phát sinh).
a) Ngân hàng bị hạn chế, không được quyền xác lập quyền sở hữu, sử
dụng đối với một số loại bất động sản
24

Ngân hàng không thuộc đối tượng được quyền xác lập quyền sở hữu, sử
dụng bất động sản thế chấp được xử lý26
: Trường hợp nếu bất động sản thế chấp là
nhà ở xã hội (pháp luật cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được thế chấp
ngân hàng để vay mua hoặc thuê mua chính nhà ở xã hội đó) thì ngân hàng sẽ
không được nhận chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm kể từ ngày nhà ở xã hội đã
được người mua, thuê mua nhà trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và người mua,
thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường
hợp này ngân hàng chỉ có thể chờ đến khi bất động sản được phép chuyển nhượng
và/hoặc thỏa thuận một phương thức xử lý khác, việc thỏa thuận được lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng thế chấp.
b) Khó khăn sau xử lý khi ngân hàng tiến hành công chứng, đăng ký
quyền sở hữu, sử dụng bất động sản
Hầu hết, các cơ quan công chứng, đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản yêu cầu phải có
hợp đồng chuyển nhượng bất động sản của bên thế chấp thì mới thực hiện thủ tục
công chứng, chuyển đổi quyền sở hữu, sử dụng cho ngân hàng. Do đó, biện pháp
này khó thực thi trên thực tế, dù rằng khi áp dụng biện pháp này cũng có những khó
khăn, vướng mắc tương tự như áp dụng biện pháp ngân hàng tự bán bất động sản
thế chấp đó là định giá tài sản và việc không đồng ý bàn giao bất động sản của bên
thế chấp.
2.1.3 Bán đấu giá tài sản
Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 64b Văn bản hợp nhất số
các phương thức xử lý bất động sản thế chấp trong đó có hình thức bán đấu giá tài
sản theo thỏa thuận; Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-
NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy định
về định giá bất động sản thế chấp được xử lý; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định về nguyên tắc, trình tự,
26 Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Điểm đ Khoản 1, Điểm d Khoản 3 Điều 24; Điểm c Khoản 1, Điểm b
Khoản 3 Điều 25 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP quy định về quyền thế chấp nhà ở xã hội của người mua, người
thuê nhà.

25

thủ tục bán đấu giá tái sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Trong phạm vi của phương thức xử lý bất động sản theo thỏa thuận, việc xử
lý bất động sản thế chấp thông qua hình thức bán đấu giá được thực hiện khi các
bên có thỏa thuận.
Người có tài sản bán đấu giá là ngân hàng với một trong hai tư cách: Người
được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản hoặc tổ chức có quyền bán tài sản của người
khác theo quy định của pháp luật. Trình tự thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo
các quy định pháp luật nêu trên bao gồm các bước cơ bản:
Bước 1: Bên thế chấp ký hợp đồng ủy quyền cho ngân hàng bán đấu giá tài
sản và xác định giá khởi điểm của bất động sản bán đấu giá.
Bước 2: Ngân hàng ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá
tài sản.
Bước 3: Tổ chức bán đấu giá tiến hành tất cả các thủ tục bán đấu giá: Niêm
yết, thông báo việc bán đấu giá bất động sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản
bán đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản; thông báo công khai về việc bán
đấu giá tài sản ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin
đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá.
Bước 4: Tổ chức phiên đấu giá: Ít nhất là sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết,
thông báo công khai, bán đấu giá với hình thức đấu giá lên trực tiếp bằng lời nói
hoặc bỏ phiếu do Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá thông báo. Đấu giá thành
công khi những người tham gia đấu giá trả giá cao nhất giá khởi điểm hoặc bằng giá
khởi điểm khi không có người trả giá cao hơn.
Bước 5: Tổ chức bán đấu giá ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bán
đấu giá với người mua được tài sản bán đấu giá và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng
quyền sở hữu, sử dụng cùng bàn giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài
sản bán đấu giá.
Việc xử lý bất động sản bằng phương thức thỏa thuận bán đấu giá tài sản, về
bản chất tương tự phương thức ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp với sự đồng
thuận của bên thế chấp, chỉ khác ở cách thức thực hiện.
Mỗi phương pháp đều có ưu điểm riêng tùy theo sự chọn lựa của bên thế
26

chấp, thực trạng chuyển nhượng của bất động sản và sự đồng thuận của ngân hàng.
Phương pháp xử lý này được các bên lựa chọn bởi chính tính khách quan, tính công
khai và mức độ bảo mật thông tin, uy tín cho các bên cao hơn phương pháp khởi
kiện. Đây cũng là phương pháp dễ thực hiện, ít tốn kém về thời gian và chi phí.
a) Quá trình bán đấu giá tài sản không khách quan
Quy định của pháp luật và quy trình thực hiện bán đấu giá tài sản có thể
khẳng định sẽ không gặp khó khăn nếu tất cả thủ tục được thực hiện một cách
khách quan và công bằng cho những người tham gia đấu giá. Việc đấu giá sẽ không
khách quan nếu có sự hợp tác của tổ chức bán đấu giá và người tham gia đấu giá, vì
thế sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của bên thế chấp và ngân hàng nếu như số tiền thu
được sau khi chuyển nhượng bất động sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ.
b) Đấu giá không thành công
Không phải cuộc bán đấu giá nào cũng thành công. Có những bất động sản
phải bán đấu giá, giảm giá bán đấu giá nhiều lần (có thể lên đến 13 lần), kéo dài
thời gian, tốn kém nhiều chi phí, đến khi bán được bất động sản thì số tiền thu được
không đủ để thanh toán khoản vay.
2.2 Phương thức xử lý bất động sản không có thỏa thuận
2.2.1 Bán đấu giá tài sản
Khoản 2, Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 65 Văn bản hợp nhất số
các phương thức xử lý bất động sản thế chấp quy định: Trường hợp các bên không
có thỏa thuận phương thức xử lý bất động sản thế chấp thì bất động sản sẽ được bán
đấu giá.
Trình tự thủ tục bán đấu giá bất động sản khi không có thỏa thuận của các
bên thực hiện tương tự như trường hợp bán đấu giá bất động sản có sự thỏa thuận
của các bên. Tuy nhiên, việc thực hiện sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp và khó
khăn trong việc bàn giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Do đó, để có
thể bàn giao tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá thì ngân hàng phải
nhận bất động sản bàn giao từ bên thế chấp. Thế nhưng, việc bán đấu giá không có
sự đồng thuận của bên thế chấp thì việc bàn giao tài sản là điều không dễ dàng thực
hiện. Pháp luật có quy định UBND cấp xã và Cơ quan công an nơi tiến hành thu giữ
27

Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc

Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc

Semelhante a Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc (6)

Mais de Dịch vụ viết đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149

Mais de Dịch vụ viết đề tài trọn gói Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Último

Último (20)

Pháp Luật Và Thực Tiễn Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Đảm Bảo Khoản Vay Của Ngân Hàng Thương Mại.doc