El documento presenta una propuesta de inversión en un nuevo desarrollo residencial llamado Rincón de los Alerces en Pilar. Se describe la ubicación y características del proyecto, incluyendo unidades de 2 y 3 ambientes con amenities como piscina y salón de usos múltiples. También se analiza el segmento objetivo del proyecto y se compara con otros desarrollos similares en la zona para mostrar las ventajas de Rincón de los Alerces.

4. Estimado Inversor
Nos dirigimos a Ud. a los efectos de informar que nuestra empresa
se encuentra en etapa de lanzamiento de un nuevo emprendimiento residencial en la zona de Pilar.
Como potencial inversor o consumidor final de nuestros desarrollos inmobiliarios,
queremos invitarlo a analizar la siguiente propuesta de inversión.
En caso de ser de su agrado la inversión en nuestro nuevo desarrollo residencial Rincón de los Alerces o de necesitar información adicional a la
aquí suministrada, no dude en
contactarse con nosotros.

5. Porqué invertir en Bienes Raíces
Históricamente los bienes raíces fueron un excelente refugio de los ahorros y mas aún
ahora frente a un contexto económico de pocas opciones de inversión, y signos de
inestabilidad de variables como ser inflación, dólar y tasas de interés.
La adquisición de inmuebles en áreas consolidadas y de gran valor inmobiliario como es
nuestro caso, es en si una inversión atrayente.
Frente a esta realidad los emprendimientos de mediana y alta escala, surgen como una
salida adecuada de inversión.
Hablar de Finanzas e Inversión, significa hablar de afinidad con el instrumento, costo de
oportunidad, riesgo y alternativas.
Cuando hablamos de afinidad nos referimos a la empatía del inversor con determinado tipo
de inversión y en nuestro caso como argentinos, el estrecho vínculo que tenemos con la
inversión inmobiliaria o como comúnmente decimos “en ladrillos”, excede toda discusión.
Otros inversores, dependiendo de la aversión al riesgo prefieren colocaciones en acciones,
bonos, plazos fijos, commodities, etc.
Sin embargo, analizado en el largo plazo, la inversión inmobiliaria arroja retornos similares
a las otras alternativas pero con menor riesgo o variabilidad de los retornos. (ver artículo
revista Fortuna adjunto).
En el contexto actual y el que se prevé para el mediano plazo, el inversor deberá estar
preparado a altas probabilidades de cambios de escenario, riesgos crecientes y poca
previsibilidad.
Sin embargo, como alternativa, proponemos un negocio de menor variabilidad/riesgo,
buscando preservación de valor y renta periódica a través de alquileres en un área con
demanda insatisfecha para este tipo de producto.

8. Porqué invertir en Pilar
A partir de la concesión y consiguientes obras de ampliación y modernización del Acceso
Norte, las distancias se acortaron y en tan solo 25 minutos promedio desde Gral. Paz, usted
puede encontrarse con Pilar.
La zona de Pilar fue el destino por excelencia de radicación de urbanizaciones orientadas a
familias de buen poder adquisitivo de Buenos aires que emigraban en busca de una mejor
calidad de vida para sus hijos.
La población de Pilar creció de 170.000 en 1991 a 300.000 habitantes en 2005. Esta
migración fue acompañada por la radicación de todos los servicios que esta nueva
población demandaba (centros comerciales, supermercados, colegios, universidades,
hospitales, oficinas, etc.) generando condiciones económicas favorables a la población
original del área de estudio.
El crecimiento de estas urbanizaciones fue tan pronunciado que se transformó en un
fenómeno aspiracional para sectores económicos excluidos de los mismos. El concepto de
vivir en un complejo cerrado con amenities, por más limitados que estos sean, brinda una
sensación de seguridad y pertenencia a un entorno del que pocos se resisten a participar.
La lejanía a los centros comerciales y paseos ya no son tan grandes. En el km 50 de la
Panamericana ha surgido un impactante núcleo comercial de primer nivel compuesto por
shoppings (Las Palmas de Pilar, Torres del Sol, Complejo de cines Village, entre otros), la
Universidad Austral-IAE y el Hospital Austral, uno de los más importantes de Latinoamérica.
Actualmente se están construyendo diversos Centros Comerciales fuera del km 50 para
satisfacer la demanda de las diferentes urbanizaciones cerradas y abiertas.
La oferta gastronómica y hotelera es de lo más rica y variada, preparada para recibir al
turismo proveniente de la Ciudad de Buenos Aires y alrededores, como así también al nicho
específico del Polo.
La zona se ha convertido en un lugar aparte con muchísimas opciones de viviendas y
diferentes tipos de Barrios Cerrados, Countries y Complejos Multifamiliares con accesos
seguros y todos los servicios.
Pilar se ha convertido en una ciudad en la cual se puede vivir de una forma muy diferente.

10. Porqué invertir en Rincón de los Alerces
Rincón de los Alerces fue concebido para satisfacer la necesidad de nuestros inversores
históricos y potenciales.
Muchos de ellos salientes exitosos de proyectos del Grupo Tebsa, con liquidez y disposición a invertir, nos solicitaron un vehículo de inversión que
satisfaga determinados requisitos.
Alineando intereses entre inversores, comercializadores y desarrolladores, logramos
transformar clientes en socios que participan en la definición y diseño del producto
participando además de las decisiones estratégicas.
Para ello, nos entrevistamos en charlas informales para determinar que condiciones
debería reunir un proyecto para satisfacer las necesidades de nuestro cliente primario.
En ellas observamos las siguientes características salientes:
a- Localización en Corredor Norte, preferentemente zona Premium
b- Baja inversión absoluta por unidad
c- Unidades destinadas a alquiler y venta
d- Renta superior a la media con baja vacancia promedio
e- Buena cantidad – calidad amenities
f- Bajo costo de mantenimiento de unidad
g- Bajas expensas en régimen operativo
En base a esta información, realizamos un estudio de marketing con una consultora y
adicionamos información proporcionada por brokers inmobiliarios de las zonas de
influencia para detectar posibles terrenos a ser adquiridos y desarrollados.
Obviamente, como era de esperar por los terrenos bien ubicados y con potencial rentable,
se solicitaban precios exorbitantes que hacían inviable el proyecto, con lo cual decidimos
buscar tierras aún no desarrolladas (quintas o campos rurales) y trabajar en la obtención de indicadores urbanísticos y de servicios acordes a
nuestra necesidad con el consiguiente
alargamiento de plazos.
Posteriormente, realizamos otro estudio donde determinamos los siguientes elementos a
tener en cuenta en el desarrollo inmobiliario y que desarrollaremos más adelante:
a- Público objetivo de nuestro inversor – Locadores
b- Productos alternativos o competencia
c- Necesidades del locador – Producto y amenities

11. Segmento Objetivo
Cuando hablamos de Segmento Objetivo, nos referimos al análisis y definición de nuestro
Cliente Final/Locador. Este aspecto es muy importante a tener en cuenta, sino el más, para definir la localización, el concepto y el diseño del
producto.
En nuestro análisis de demanda de alquiler y nichos con baja tasas de vacancia en la zona,
observamos que los segmentos de mayor demanda y donde las necesidades requeridas
están mal o poco satisfechas son:
- Matrimonios jóvenes sin hijos
- Jóvenes solteros/as
- Prueba para nuevos residentes en zona Pilar: Son aquellos que rentan pequeñas
unidades en la zona para habitarlo los fines de semana y probar “el estilo de vida
Pilar”. Posteriormente a este período de prueba, terminan comprando lotes y
construyendo en Barrios Privados.
- Personal medio y alto rango de Parque Industrial Pilar/ Del Viso: Generalmente son
personas que trabajan en Pilar pero viven en Capital o zona Sur del Gran Buenos
Aires. Rentan para vivir de martes a jueves y evitar las distancias y horas muertas de
tránsito durante la semana y regresan a sus domicilios de viernes a lunes. Otro
cliente potencial son las empresas del Parque Industrial que rentan unidades para
sus empleados del interior del país evitando de este modo el costo elevado de los hoteles de la zona (Sheraton, Howard Johnson, etc.)
-Profesionales y personal del hospital Austral
- Personas separadas con familia viviendo en la zona
- Estudiantes de universidades de la zona (IAE/USAL)
En cuanto al concepto de renta, estos segmentos generalmente alquilan por períodos
iguales o menores al año por lo que están dispuestos a pagar valores superiores a contratos largos, haciendo que las rentas sean superiores a las
estándar.

12. Concepto del Producto
En base al perfil de nuestros inversores y del cliente final determinado, el concepto del
producto a desarrollar y diseñar deberá girar en torno a 3 premisas: Fácil, Flexible y
Moderno.
Fácil:
· De acceder
· De alquilar
· De disfrutar
· De invertir
· De mantener
· De vivir
Flexible:
· Renta no convencional de períodos más cortos
· Renta de temporada
· Opcional amoblados
· Opcional mucamas
Moderno:
· Unidades compactas de gran luminosidad
· Servicios que brinden soluciones
· Amenities que brinden placer
· Espacios verdes propios y comunes que permitan vivir “casi como en un country”

13. Ubicación
Nuestro emprendimiento se llevará a cabo sobre un terreno de 8040 m2 sobre la calle
Leandro N. Alem a tan solo 170 metros de la Ruta 8, frente al Country Mapuche.
El proyecto se desarrollará sobre 3640 m2 en la primera etapa y sobre 4400 m2 en la segunda.
La implantación nos centra en una de las mejores zonas de Pilar con gran desarrollo y potencial, poblada de quintas para un segmento ABC1 sobre
terrenos de 6000m2 promedio que brindan un entorno lúdico y único para vivir, descansar y disfrutar.
A tan solo 1200 m del centro comercial Las Palmas de Pilar, Jumbo, Easy y Complejo Village Cines y Torres del Sol y a 800 m del hospital Austral, IAE
y el Sheraton Hotel. El desarrollo nos ubica a menos de 2000 m de hitos de la zona como Edificios Concord y Boureau, asi como del Mayling C.C.,
La Delfina y Memorial.

15. Memoria Descriptiva
En correspondencia con el entorno nos propusimos crear un producto en el cual las
personas interactúen con el verde circundante, respetando el carácter de la quinta, con su
frondosa arboleda y dotando a las unidades de espaciosas expansiones en donde se pueda
disfrutar de la naturaleza desde su propia unidad.
El complejo contará con un área de Recepción con personal de seguridad, con ingreso y
egreso automatizado para propietarios y un acceso diferencial para visitantes. Estos
contarán con cocheras de cortesía dispuestas en torno al sector de control de ingresos.
El proyecto constará de unidades de 2, 3 ambientes y tipo Studio, dispuestas en 3 edificios
que estarán circundando a un importante área de servicios comunes . Estos estarán
dispuestos de forma tal que el usuario logre perder la sensación de urbanidad para
sumergirse en un entorno campestre de quietud y tranquilidad pero provisto de las
comodidades de la ciudad.
Senderos peatonales parquizados nos depositarán en los 3 módulos de los que consta el
proyecto.
Las unidades se han diseñado con un concepto moderno y flexible. Como pauta de
proyecto nos propusimos vincular espacialmente las áreas públicas de living comedor con
la cocina a partir de una barra . En las versátiles variantes tipológicas, los ambientes
principales se relacionan con el exterior que contarán con mesadas y barbacoas, generando
de este modo una situación transicional e integradora entre el interior y el exterior.
Al frente de los departamentos se encontrarán los estacionamientos vehiculares.
En cuanto amenities, el condominio contará con 2 Salones de Usos Múltiples con parrilla y
cocina para realización de eventos, así como una terraza con jacuzzi con vista a la piscina y
el Solarium.
Y para cuando el clima no sea favorable, contaremos con un Microcine equipado para
aproximadamente 30 personas cómodamente sentadas con pantalla gigante, salón de juegos
para los momentos de ocio y Business Room.

16. Competencia
La información que suministramos a continuación surge de datos aportados por
inmobiliarias de la zona, y al solo efecto de dar un marco de comparación de precios y
rentabilidades esperadas de nuestro producto en comparación de los de nuestra
competencia.
Para este análisis, tomamos una muestra representativa de 4 proyectos con calidades ,
amenities y ubicaciones similares a nuestro proyecto.
Concord Pilar es un Condominio en el cual conviven Apartamentos en Suite; Locales
Comerciales; Profesionales; Oficinas; Alta Gastronomía en sus locales externos; cocheras
cubiertas y Seguridad las 24Hs. El mismo se encuentra ubicado sobre colectora de la Ruta
Panamericana, Km. 49,5 Ramal Pilar.
Tipologías: monoambientes de 37m2 y 2 ambientes de 50m2
Amenities: Piscina, Solárium, Gimnasio y Estacionamiento.
Precio Vta m2: USD 1.500.-
Precio Alquiler (Studios): $ 1600.- + $ 300.- Expensas + $ 150.- Cochera

17. Condominio Tortugas se desarrolla sobre un predio completamente cerrado por un muro
perimetral con vigilancia permanente. El concepto propone un complejo de cuatro edificios
independientes conectados entre si a través de un parque central.
Tipologías: 2, 3 y 4 ambientes.
Amenities: Piscina, Solarium, Club House, Gimnasio, Laundry, Mucama Opcional
Precio Vta m2: USD 1.400.
Precio Alquiler (2 amb): $ 2000.-
Expensas: $ 600.-

18. Terrazas de Ayres se encuentra ubicado en el Km 43,5 de la Ruta Panamericana Ramal Pilar,
dentro del complejo Ayres Vila.
Tipologías: Departamentos de 3 y 4 ambientes.
Amenities: Pileta, Solarium, Quincho, Cancha de Tenis, Jaula de Golf, Sauna, Gym.
Precio Vta m2: USD 1.500/ USD 1.600.-
Precio Alquiler (3 amb): $ 3.200.-
Expensas: $ 500.-

19. Ubicado sobre la Av. Champagnat 740, a 300m de Panamericana – Acceso Norte, a pocas
cuadras del centro de Pilar.
Tipologías: 2 y 3 ambientes, y Dúplex de 2 y 3 ambientes.
Amenities: Piscina, solárium, SUM, gimnasio,
Precio Vta m2: USD 1.350
Precio Alquiler (2 amb): $ 1.800.-
Expensas: $ 900.-

20. Especificaciones Técnicas del Proyecto
Obra Civil
Los edificios tendrán una estructura con losas pre moldeadas, vigas y columnas de
hormigón armado.
Los tabiques de las áreas comunes serán de ladrillo hueco cerámico ambas caras
revocadas.
En paredes exteriores perimetrales, los muros estarán ejecutados con ladrillos cerámicos
huecos de 18x18x33.
Los tabiques interiores serán de ladrillo hueco cerámico revocado con enlucido de yeso.
Cielorraso armado y aplicado de yeso.
Instalaciones

Sanitarias.
La distribución de agua fría y caliente se realizará a través de cañerías de polipropileno con
uniones de termofusión.
La red de agua fría se abastece desde una cisterna subterránea abastecida desde la red
pública.
El agua caliente de cada unidad funcional será suministrada por calderas individuales
duales, excepto en las tipologías E 100 los cuales serán abastecidos mediante termo tanque o calefón.
La red de desagüe cloacal se ejecutará con caños de polipropileno.
La empresa concesionaria será Sudamericana de Aguas S.A.
Electricidad y Corrientes Débiles
Se ejecutará conforme a normas y reglamentaciones municipales y de las empresas de
servicios.
Tablero general con toma a tierra accesible y Gabinete de medidor existente.
Llevará tablero Seccional con disyuntor diferencial y llaves termo magnéticas de acuerdo a
reglamentaciones vigentes.
Cañerías de TV y Teléfono.
Calefacción y Aire Acondicionado
La instalación de calefacción será por piso radiante alimentada por caldera dual, excepto
en los E 100 que serán ambientados mediante equipo de Aire Acondicionado frío-calor.
La unidad se encuentra preparada con un conducto para futura instalación de unidades de
aire acondicionado tipo split.

21. Terminación de Unidades
Se ha considerado la entrega de las unidades totalmente terminadas según detalle de
arquitectura.
Cocina
Anafe y horno marca de primera línea y conducto para instalar extractor/purificador con
ventilación al exterior. Bajo mesada, alacenas de melamina blanca según detalle de
arquitectura con herrajes en bronce Platil tipo Johnson. Mesada en granito con bacha
doble acero inoxidable con grifería monocomando
Baño
Se entregan completamente terminados, con espejos y mesadas de mármol new beige.
Artefactos sanitarios serán FERRUM línea Bari o similar color blanco.
Pisos
En estar comedor: Piso de porcellanato 45x45.
En dormitorios, cocina, balcones y baños: Pisos cerámicos Alberdi 32 x 32 líneas Eifel/Terra o similar.
Placares
Los frentes serán corredizos con guías de aluminio anodizado. Interior de madera
aglomerada enchapados en melamina, estantes, cajones y barral según detalle de
arquitectura. Los vestidores serán de madera aglomerada enchapados en melamina, según detalle de arquitectura. No posee puerta.
Carpinterías y aberturas
Puertas interiores, serán conformadas de un marco metálico y las hojas de placa de MDF.
Se entregarán pintadas con herrajes y cerradura
Carpinterías exteriores serán de aluminio anodizado.
Pintura de obra
Todos los Locales interiores llevarán retoques de enduído en paredes y cielorrasos
En el exterior, revestimiento cementicio tipo Iggam color.
Puertas placas, fondo y satinol o esmalte sintético brillante.
ESPACIOS COMUNES
El predio poseerá un cerco perimetral olímpico y un acceso vehicular y peatonal con
vigilancia. El sector constará con una garita para el personal de
seguridad

Las marcas y especificaciones antes indicadas son referenciales y pretenden indicar el grado
y calidad de las terminaciones con que se entregarán las unidades. Las marcas y especificaciones podrán variar sin que se afecte en lo sustancial la calidad ni el nivel de
terminaciones.