Dokumen tersebut membahas mengenai sejarah pemilikan tanah di Indonesia dan berbagai sistem bisnis properti mulai dari yang sederhana hingga yang lebih kompleks. Dibahas pula contoh-contoh kasus bisnis properti dan perhitungan keuntungannya.

1. BELAJAR BISNIS PROPERTY
Latar Belakang Historis
Sedikit mari kita melihat sejarah mengenai
tanah. Pada awalnya pemilikan tanah dengan
cara menduduki suatu wilayah oleh masyarakat
adat disebut sebagai tanah komunal ( milik
bersama ) khusunya di wilayah pedesaaan
diluar jawa, tanah ini diakui oleh hukum adat
tak tertulis baik berdasarkan hubungan
keturunan maupun wilayah. Seiring dengan
perubahan pola sosial ekonomi dalam setiap
masyarakat tanah milik bersama masyarakat
adat ini secara bertahap dikuasai oleh anggota
masyarakat melalui penggarapan yang
bergiliran.
Sistem pemilikan individual kemudian mulai
dikenal di dalam sistem pemilikan komunal.
Situasi ini terus berlangsung di dalam wilayah
kerajaan dan kesultanan sejak abad ke lima
dan berkembang di seiring dengan kedatangan
kolonial Belanda pada abad ke tujuh belas yang
membawa konsep hukum pertanahan mereka.
Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan
tanah secara perorangan menyebabkan
dualism hukum pertanahan yaitu tanah-tanah
yang tunduk kepada hukum Belanda, menurut
hukum pertanahan kolonial tanah bersama
milik adat dan tanah milik perorangan adalah
tanah dibawah penguasaaan Negara. Hak

2. individual atas tanah, seperti hak milik atas
tanah diakui terbatas kepada yang tunduk
kepada hukum barat. Hak milik ini umumnya
diberikan atas tanah-tanah di perkotaan dan
tanah perkebunan di pedesaan dikenal pula
beberapa tanah instansi pemerintah yang
diperoleh melalui penguasaan.
Berperang / menjajah untuk mendapatkan
lahan / tanah. Prinsip dasar inilah yang
sebetulnya bisa mengilhami akan pentingnya
penguasaan lahan dalam setiap langkah bisnis
property khususnya di bidang developer..
BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKATAN
ORANG TUA KITA
Sebenarnya tanpa disadari sistem bisnis
property ini telah lama diterapkan oleh orang
tua kita terdahulu, sebagai contoh orang tua
kita membeli tanah kemudian didiamkan saja
dengan hanya menunggu soal waktu maka
secara otomatis tanah tersebut akan
mengalami kenaikan harga, pendek kata
didiamkan saja tanah itu akan mendatangkan
keuntungan dengan sendirinya dengan
kenaikan harga tanah.
Walaupun membeli tanah yang lokasinya tidak
strategis, tetapi seiring dengan berjalannya
waktu, lambat laun tanah tersebut akan
memiliki posisi strategis juga. Bila sudah
demikian, otomatis nilai dari tanah tersebut

3. nilainya akan meningkat. Sebab tidak ada
istilah harga tanah turun. Dimanapun harga
tanah itu selalu naik dari waktu ke waktu atau
dengan kata lain bisnis property, bisnis yang
tidak pernah rugi.
Apa semuanya ini benar tidak akan pernah
turun….?? Mungkin pandangan kita langsung
terlintas ada juga yang langsung turun…
contoh :
pasca kena gempa bumi, kena banjir dan ain
sebagainya yang di sebabkan oleh alam. Tapi
pada dasarnya tanah tersebut lambat laun juga
akan naik dan kembali keharga semula dan
setelah itu akan naik dengan berlangsungnya
waktu..
Contoh satu :
Bapak A dan Bapak B sama sama bekerja, dan
berdua sama sama bisa menabung Rp 50 juta
sebulan, A dan B selama 3 tahun menabung
terus menerus, maka tabungan A dan B masing
masing berjumlah Rp 1,8 milyard plus bunga
tabungan. Tapi bapak A di tahun ke tiga,
setelah mengikuti seminar dan workshop oleh
property plus memutuskan untuk keluar kerja
dan uang yang Rp 1,8 milyard di belikan tanah
dengan harga Rp 25.000 / m2 maka akan dapat
tanah seluas 72.000 m2. Dan setelah itu bapak
A keluar bekerja dan cukup menikmai hasil dari
pensiunan untuk hidup keseharianya, maka
bapak A sudah tidak bisa menabung tetapi
memiliki tanah 72.000 m2. Tetapi bapak B

4. terus bekerja dan menabung sampai tahun ke-
10. Maka bapak B mempunyai tabungan senilai
6 Milyard berikut bunga tabunganya.
Pertanyaanya, pada tahun ke – 10 tanah Bapak
A dan tabungan Bapak B sama-sama diambil
dengan cara tanah Bapak A dijual dan
tabungan Bapak B diambil di Bank, maka kira-
kira uang Bapak A dan Bapak B banyak mana?
Jadi kesimpulanya apakah benar untuk menjadi
kaya harus bekerja keras terus menerus.
Contoh dua:
Bapak A membeli tanah pada tahun 2004 di
daerah A seluas 10.000 m2 dengan harga per
meternya sebesar Rp 50.000,-. Pada tahun
2010 beliau menjualnya dengan harga Rp
200.000,-/ m2 berapa keuntungan yang
didapak Bapak A?
Harga beli
10.000 m2 x Rp 50.000,- = Rp 500.000.000
Harga jual
10.000 x Rp 200.000 = Rp 2.000.000.000,-
keuntungan = Harga Jual – Harga Beli
= Rp 2.000.000.000 – Rp 500.000,-
= Rp 1.500.000.000,- = 300%/6 tahun= 50%/
tahun= 4,2%/ bulan.
Benarkah ini bisa terjadi? Hal ini bisa hanya
setelah melampaui minimal tahun ke-6 dan

5. kecil kemungkinan di tiga tahun pertama ini
pun ada tekhnik-tekhnik tata cara untuk
mendapatkan tanah agar kenaikanya bisa
sesuai rumus diatas atau bahkan bisa lebih.
BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT
KONVESIONAL
Bila kita memiliki modal sendiri yang cukup
kemudian membeli tanah dan dibangun rumah
terus ditempati dan dijual. Setelah cukup lama
ditempati maka dengan sendirinya tanpa sadar
harga jual dari rumah tersebut akan naik.
Suatu kenaikan harga yang tanpa disadari dan
diluar perkiraan atau istilahnya mendapatkan
keuntungan secara materil dan keuntungan
bisa menempati rumah tersebut.
Contoh yang banyak terjadi pada saat orang
tua menyekolahkan anaknya dan memutuskan
orang tuanya membelikan rumah kepada
anaknya daripada kontrak / kos untuk
anaknya, setelah anaknya lulus rumah tersebut
dijual, maka yang terjadi rumah tersebut
harganya akan meningkat dan mendapatkan
keuntungan dan secara umum keuntungan
tersebut bisa membiayai seluruh aktifitas
anaknya selama sekolah dikota yang menjadi
tujuan merantau. Dalam hal ini belum memakai
instrument keuangan pihak kedua tapi 100%
memakai kekuatan ekonomi pribadi masing-
masing.

6. BELAJAR BISNIS PROPERTY TINGKAT TAMAN
KANAK-KANAK
Dalam menjalankan bisnis ini sudah
menggunakan Instrument pihak kedua
( lembaga keuangan ) karena sebagian besar
kita menjual proyeksi pendapatan untuk
beberapa tahun ke depan dan dibelikan aset
rumah.
Asumsi bapak A membeli rumah tipe 45/110
m2
Harga = Rp 170.000.000
DP = Rp 20.000.000
Sisa hutang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR
selama 10 tahun / 120 bulan dengan asumsi
bunga sebesar 15 % diambil tertinggi dan
asumsi angsuran Rp 2.250.000/bulan. Selama
kurun waktu 10 tahun total pembayaran
sampai lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp
270.000.000.
Jadi total harga rumah selama 10 tahun adalah:
DP = Rp 20.000.000.
Total angsuran = Rp 270.000.000. +
Total = Rp 290.000.000
Harga rumah untuk kredit 10 tahun kita harus
memberi keuntungan kepada pihak bank
sebesar = Rp 290.000.000 – Rp 270.000.000 =
Rp 120.000.000

7. Asumsi harga mengalami kenaikan 3 x lipat =
Rp 510.000.000,- ( harga rumah 10 tahun
kemudian rata-rata kenaikan adalah 3 x lipat
biasanya sampai dengan 4 x lipat khusus untuk
rumah harga dibawah Rp 100.000.000,-
semakin rendah harga rumah akan mengalami
kenaikan harga yang lebih tinggi atau
sebaliknya contoh lihat rumah RSH sepuluh
tahun yang lalu harga yang dulu dibandingkan
dengan harga sekarang)
Keuntungan = Rp 510.000.000,- – Rp
290.000.000
= Rp 220.000.000
Maka untuk mengetahui keuntungan perbulan
Keuntungan = Rp 220.000.000 :
120 bulan
= Rp 1.833.000,-/ bulan
Mungkin anda tidak pernah bayangkan dengan
modal awal 20 juta dan dengan cicilan perbulan
Rp 2.250.000 perbulan dapat memperoleh
keuntungan perbulan Rp 1.833.000,- perbulan
dengan kata lain sebenarnya pada saat
mengansur bulanan di bank tadi sebenarnya
kita tidak membayar Rp 2.250.000,- melainkan
jumlah yang sebenarnya kita bayar adalah Rp
2.250.000, - Rp 1.833.000,- = Rp 417.000,-
atau menabung dan kita bisa mendapat
keuntungan Rp 220 juta dengan tanpa
melakukan aktifitas apapun untuk
mendapatkan keuntungan ini. Jadi kumulatif
pada tahun ke 10 maka kita mempunyai
tabungan kurang lebih Rp 510 juta.

8. Apabila rumah tersebut dikontrakkan maka
akan mendapatkan nilai keuntungan tersendiri
sebagai contoh rumah dikontrakkan selama 10
tahun dengan asumsi rumah yang dikontrakkan
hanya Rp 7.500.000./ tahun atau Rp 625.000/
bulan. Maka nilai rumah yang dikontrakkan =
Rp 75.000.000 selama 10 tahun.
Sehingga real cicilan rumah perbulan menjadi
gratis dari hasil kenaikan rumah dan dari hasil
rumah yang dikontrakan, inipun tidak menutup
kemungkinan untuk mengalami kenaikan harga
kontrak rumah tiap tahunya, biasanya harga
kontrak rumah naik antara 5 sampai dengan 10
% pertahun.
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT
SEKOLAH DASAR
Bapak A memiliki uang cash sebesar Rp
200.000.000 dan ingin membeli 3 unit rumah
dengan tipe luas bangunan 45 dan luas tanah
110 m 2 beliau hendak beli di daerah
perumahan di lingkungan dan lokasi yang
strategis. Dan untuk beberapa bulan ke depan
beliau hendak jual rumahnya tersebut.
Bagaimanakah caranya agar beliau
mendapatkan keuntungan yang cepat?
Asumsi Rumah tipe 45/110 m2 dengan harga =
Rp 170.000.000.
Beli 3 unit x Rp 170.000.000 = Rp 510.000.000.
DP 3 unit rumah = Rp 60.000.000. -

9. Sisa KPR = Rp 470.000.000
Angsuran perbulan dari 3 unit rumah tersebut
Rp 7.050.000 dengan asumsi bunga 15 %
diambil bunga tertinggi. Dari pembelian 3 unit
rumah tersebut Bapak A masih memiliki sisa
uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk
mencicil KPR selama 19 bulan. Maka pada
bulan ke 20 Bapak A sudah tidak ada uang
untuk mencicil angsuran tersebut.
Maka yang harus dilakukan adalah pada bulan
ke 19 menjual 2 unit rumahnya. Dimana pada
bulan ke 12 dilakukan penjualan rumah 1 unit
pertama, maka disini akan mendapatkan
kembali pokok uang yang diangsur dan
keuntungan atas kenaikan harga rumah.
Kemudian di bulan ke 19 rumah ke dua juga
dijual dan akan mendapatkan keuntungan dari
kenaikan harga rumah.
Hal ini menurut saudara menguntungkan atau
tidak? Maka untuk pembayaran cicilan rumah
yang ketiga beliau sudah mendapatkan gratis
uang untuk mengansur rumah ketiga dari
penjualan rumah pertama dan kedua dan
mungkin masih memiliki sisa keuntungan dari
penjualan kedua rumahnya tersebut. Syarat
mutlak yang harus dipenuhi adalah beli
perumahan yang minimal unit di bangun adalah
25 unit atau kawasan minimal 5000 m2 dan
semakin luas kawasan maka akan semakin

10. kecil pula resikonya. Pembelian rumah harus di
unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan.
Contoh :
* Perumahan Graha alwita di Cirebon harga
awal type 45/100 m2 Rp 165.000.000 setelah
di jual 1 tahun kemudian maka harga jualnya
sudah menjadi Rp 288.000.000. maka sudah
mendapatkan keuntungan dari pernjualan
rumah tersebut Rp 123.000.000.
Dari contoh kasus diatas mengapa bisa
membeli rumah ke tiga dengan gratis?
Alasannya adalah lingkungan dan lokasi yang
strategis maka inilah yang terjadi di dalam
bisnis property dapat cepat menghasilkan
keuntungan dan faktor-faktor lain yang dapat
mendukung percepatan kenaikan harga,
variabel ini sangat luas dan detail untuk dapat
mengetahui maka sangat diperlukan
pengalaman yang cukup.
BISNIS PROPERTY TINGKAT SEKOLAH
MENENGAH PERTAMA
Beli rumah untuk di jadikan kos-kosan, di DP
Rp 2.500.000,- setelah itu cari pihak Bank
untuk melakukan penilaian terhadap rumah kos
tersebut berapa nilai yang dapat dibiayai untuk
KPR. Pemilik kos atau rumah yang akan dijual
ditawar dibawah harga penilaian Bank yang
mana sisanya bisa untuk memperbaiki kondisi
kos tersebut dan mencicil angsuran di Bank

11. minimal 3 bulan kedepan. Pada bulan ke empat
harapan rumah kos tersebut sudah
menghasilkan pendapatan perbulan yang
besarnya diharapkan dapat untuk mengansur
KPR kos tersebut di BANK.
Dalam sistem bisnis ini kemungkinan besar
terjadi adalah kita tidak dapat menerima uang
cash bulanan malah kadang menambah cicilan
KPR karena hasil kos kadang-kadang tidak
cukup untuk membayar cicilan. Dalam bisnis
property ini hanya mendapatkan aset saja
apabila hasil dari kos-kosan tidak mencukupi
untuk menutupi cicilan KPR. Tapi tetap saja
bisnis ini juga menguntungkan.
Beli ruko atau rumah dengan membeli dibawah
harga standart pasaran kemudian diajukan KPR
ke bank dengan harga diatas harga riil tapi bisa
di atas harga pasaran, apabila penilaian Bank
menyetujui sesuai harga yang harapkan maka
kita mendapatkan cash back dari harga ruko
atau rumah tersebut yang kita ajukan ke pihak
Bank atau dengan kata lain beli ruko atau
rumah dapat uang.
Dalam bisnis model ini sisa uang bisa untuk
modal kerja usaha dan pendapatan dari usaha
tersebut digunakan untuk mencicil KPR
rumah / ruko yang dibeli. Tingkat keberhasilan
sistem ini rendah karena rasanya terlalu sulit
dengan modal yang 20 % tetapi harus
mengcover beban 100%. Contoh punya hutang

12. beban KPR Rp 1 milyard tetapi hanya dengan
modal Rp 200 juta saja.
Kemungkinan berhasil bila sisa uang tadi bukan
untuk usaha baru, tetapi hanya untuk
menambahi di bisnis yang telah berjalan, atau
model-model bisnis yang lain yang
mengandalkan faktor menjualkan produk
rumah hingga mendapatkan keuntungan
terhadap selisih dari harga pembelian dan
harga jual atau mendapatkan keuntungan
karena lokasi rumah / ruko tersebut strategis
hingga harga sewanya tinggi, baik disewa
tempatnya ataupun disewa titik strategisnya
untuk keperluan media promosi. Misal bisa
dipasang billboard iklan, bisnis model ini
berarti mencari tidak menciptakan produk.
Dalam hal ini yang beruntung sekali adalah
pihak developer property karena produk
rumah/rukonya laku terjual. Sistem ini
dipergunakan oleh pihak developer untuk
memberi motivasi kepada semua pihak dalam
rangka menjual produknya. Pelaku bisnis ini
hanya dijadikan sebagai alat untuk
memperkaya developer.
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT
SEKOLAH MENENGAH ATAS
Untuk menjalani bisnis property ini harus
sudah ada kemitraan dengan Property Plus di
kota tersebut. Contoh: ada 5 orang atau lebih

13. diisyaratkan salah satunya memilki tanah yang
bisa dikembangkan dan layak menjadi
perumahan dengan luas 5000 m2 ( standart
modal Rp 250.000.000 = 5000 m2 ) dari 5
orang tersebut mewakilkan 2 orang untuk
terjun di bisnis property dan didampingi oleh
team Property Plus. Diharapkan setelah tahun
pertama sudah ada hasil proyek perumahan
Apabila tidak memiliki tanah dari ke 5 orang
tersebut maka diperbolehkan untuk beli tanah
dengan luas +/- 5000 m2 dengan nilai
maksimal harga +/- 1 milyard. Dan pihak
Property Plus akan mencarikan partner untuk
pembelian tanah sebesar 25 % dari harga
tanah. Sisanya akan ditanggung oleh 5 orang
tersebut. Dengan ketentuan dalam pembelian
tanah tersebut dapat dibayarkan dalam tempo
1,5 tahun atau lebih dan dibayarkan secara
bertahap atau membeli tanah dengan luas
berapapun dan dengan nilai berapapun, tetapi
cara pembayaranya tanah sesuai dengan yang
terjual selama harga tanah layak dan lokasinya
bisa dikembangkan untuk menjadi perumahan
( pola seperti ini sangat dianjurkan dan sangat
aman ) .
Pembagian keuntunganya adalah sebagai
berikut:
* Pemilik tanah 25 % ( bila diantara 5 orang
tersebut ada memiliki tanah )

14. * 5 orang mendapatkan 50 % bila tanah dibeli
bersama
* Mitra pendamping 25 % ( Property Plus )
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT
PERGURUAN TINGGI
Pelajaran bisnis ini benar-benar bisa tanpa
modal tetapi untuk sekala menengah. Tetapi ke
5 orang tersebut hanya mencari konsumen /
pembeli rumah milik mitra Property Plus, dan
mencari orang yang memilki tanah yang bisa
dikerjasamakan atau bisa membeli tanah
dengan cara pembayaran sesuai dengan tanah
yang terjual. Untuk permodalan diluar tanah
( karena tanahnya sudah ada yang mau diajak
kerjasama ) didapat dari jasa menjualkan
rumah milik mitra Property Plus maka akan
dipinjami modal 10 s/d 20 % dari nilai rumah
yang dijualkan yang mana uang pinjaman
tersebut untuk permodalan usaha developer
dan pihak Property Plus akan mendampingi
dalam menjalankan bisnis developer tersebut.
PELAJARAN BISNIS PROPERTY TINGKAT
MASTER
Pelajaran ini adalah dasar-dasar ilmu awal
untuk seorang pengusaha developer property.
Inilah yang masih belum banyak yang tahu..
Untuk mengetahui Rahasianya, silahkan
kunjungi