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居住正義論壇V-主題四(地政局)
- 4. 2量縮價漲 量縮價跌量增價穩量縮價跌 95年成交量 達到高峰 91年1月土增 稅減半徵收 98年1月 遺產稅調降 103年7月囤房稅 99年央行房市金融管制 100年6月奢侈稅施行 105年1月房地合一稅 58% 152.03 82.78 3,978 20,644 20,963 53 45.6 6,462 經紀業開業家數比(年) 公寓價格(季) (萬元/坪) 建物買賣登記棟數(季) 建照戶數(年) 使照戶數(年) 都市地價指數(期) (基期：97年上期=100) 2 臺北房市回顧分析一 房市回顧 97年下半金融海嘯 37% 1 1 2 2 3 3 40 60 80 100 120 140 160 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 100年 101年 102年 103年 104年 105年 106年 4 4 5 5 6 6 5,888 18,454
- 5. 房地稅率臺北房市回顧分析一 臺灣臺北 美國 日本 新加坡 中國 大陸 實質 稅率 全市地價稅戶自用占57% 非自用占43% 全市房屋稅戶自用占69% 非自用占31% 平均0.13% • 自用0.08% • 非自用0.17% 1.322% 1.4% 0.2% ~0.5% 0.84% ~1.08% 資料 來源 以105年1萬1千餘件實價登 錄資料(自用占64%、非自用 占36%)試算地價稅及房屋稅 合計占比 美國租稅 基金會 報告 財政部稅制委員會 各國不動產持有稅實質稅率比較 3
- 6. 房市熱 獲利高 »貧富差距擴大 貧富差距創新高 (2014天下雜誌549期) »房價所得比高(16.16) 高於全國且為六都之冠 »自有空屋率高(7.3%) 超過香港、新加坡 »出租投報差(1.645%) 亞洲最低 »囤房成本低 (實質稅率0.1%) 實質稅率低於 先進國0.6%~1.2% »弱勢租屋難 媒合困難、 負擔困難 買不起房 租不到房 健全房市 (含房屋稅改) 住宅政策 (含社福補貼) 政府介入 居住正義 近年房市問題分析(Why→How) 舒 緩 補 助 政府 作多 ▪ 91年土增稅 減半 ▪ 98年遺贈稅 調降 資訊 不明 ▪ 市場開價資訊 混亂誤導民眾 ▪ 平均房價缺乏 趨勢代表性 比重 過高 利多 本少 ▪ 國富淨額房地營 建占73.6％ (2014) ▪ 房貸餘額占 GDP逾47.4%高 於泡沫指標40% ▪ 投資高報酬 ▪ 低利率、高成 數、長寬限期 ▪ 稅賦負擔低 資金集中房 地產程度 健全房市策略地圖二 4
- 7. 健全房市策略地圖二 資訊透明 中 央 實價登錄三法與申報機制 修訂 地 方原則:全面.即時.正確 貧富差距擴大、 房價所得比高(16.16/33.3)、自有空屋率高(7.3%) 出租投報差(1.6%)、 囤房成本低(實質稅率0.1%)、弱勢租屋難 買不起房 租不到房 政府介入 居住正義 健全房市 (含稅制改革) 住宅政策 (含社福補貼) 舒緩 補助 金融穩健 信用貸款,土地融資,貸款 成數,利率調整等 中 央 價稅合理 中 央 整體租稅政策法令檢討修正 地 方 原則:公平.合理.簡便.彈性 交易安全 原則:事前.事中.事後 地 方 消費者保護法與定型化契約 修訂 中 央 健全房市 5
- 8. » 策略四 » 策略五 » 策略六 » 策略七 宣導輔導 促自律 規範交易 行為 增進消費 者權益保 障 住宅銷售 及使用規 範 7.2公布消費爭議房仲品牌 7.3發布消費爭議案例 7.4統計消費爭議態樣 4.3聯合宣導租金補貼及 推廣租賃定型化契約 4.2推動預售屋契約預審 7.1強化爭議處理效能 5.1 預售契約管理新制納 入要點 5.1.1辦理預售屋聯合稽查 5.1.2限期改正及公開預 售屋稽查結果 5.2建立經紀業檢查機制 5.2.1公布違規業者資訊 4.1公私協力宣導 6.1特區專案稽查小組 6.2違規建商列管 6.3檢討都市計晝與保證 金繳納制度 7.5推動消費爭議仲裁處 理方式 6.4加強樣品屋管理 交易安全 » 策略八 » 策略九 » 策略十 合理土地 稅基 合理房屋 稅制 彈性租稅 減免 8.3現值漸進達標 8.4推動估價專業 8.1區段劃分細緻 8.2公告地價合理調整 9.1檢討加價項目 9.2檢討折舊率及房屋 殘值 9.3合理評定路段率 9.4保障自住財產權 10.1檢討修訂稅捐減免 自治條例 9.5新制稅基緩漲 9.6訂定多屋者徵收率 9.7檢討修訂非自住徵 收率 9.8檢討高級住宅加價 方式 9.9檢討高級住宅分類 等級 10.2都更條例減半優惠 延長 10.3協議合建租稅優惠 10.4修訂發展觀光條例 價稅合理 2 0 1 7 年 臺 北 市 健 全 房 市 政 策 與 行 動 - 三 大 執 行 面 向 、 十 大 策 略 及 5 1 項 行 動 方 案 強化實價 資訊 健檢房市 資訊 落實資訊 管理 » 策略一 » 策略二 » 策略三 2.6發布動態報導 2.7規劃商辦租金指數 3.2發布稽查結果 1.5推動全面即時揭露 資訊 2.8規劃房市指標溫度計 3.3建立說明書服務平台 1.1宣導申報機制 1.2全面稽核資訊 1.3稽核特殊案件 1.4建立裁罰標準 2.1建立住宅價格指數 2.3宣導資訊應用 2.4發布統計資訊 2.5提供線上查詢 3.1執行資訊稽查 2.2擴增查詢效能 資訊透明 2.9發布臺北找房SOP 2017年策略架構三 6
- 9. 凝聚共識 意見傾聽.蒐集 政策精進 地政局召開 價稅合理 專家學者座談會 邀 集 地 評 委 員 、 NGO 團 體 、 專 家 學者、產業代表及 相關局處討論價稅 合理等議題。 6/3 地政局召開 市政顧問座談會 邀集地政組市政顧 問、專家學者、產 業 及 網 路 平 台 代 表，討論精進臺北 市健全房市政策與 行動相關議題。 8/7 臺北市 居住正義論壇Ⅱ -健全房市 提出資訊透明成果 發布、交易安全執 行檢討及價稅合理 徵 詢 意 見 等 三 面 向 ， 與 外 部 產 、 官、學、研、民各 界 充 分 溝 通 與 對 話，萃取意見並進 行政策檢討精進。 3/13 臺北市 居住正義論壇Ⅴ -健全房市 透過內部盤點健全 房市政策，同時經 與 外 部 產 、 官 、 學、研、民各界充 分溝通與對話，萃 取意見並將政策檢 討精進。 9/12 健全房市下一步?四 7
- 11. 健全房市下一步?四 》1.地政雲的下一步？ 9 2018地政雲 新增功能 行動版服務 圖 台 功 能 • 即時定位 • 圖層透明度設定 • 圖台列印 消費爭議案例檢索、消費爭議熱點地圖 房市儀表板、實價登錄歷次移轉查詢 會員功能 • 實價社區交易案例通知 公務端功能 • 業者管理功能 • 空間分析功能 首創功能 公有土地查詢服務 實價登錄查詢服務 • 大社區交易履歷 • 大數據進階統計 不動產說明書雲服務平台 • 不動產說明書 • 環境資訊 • 周邊業者 • 成交案例 2017地政雲 資訊 透明 地政雲服務功能可再精進之處？ 討論
- 12. 健全房市下一步?四 》2.房市指標溫度計？ 資訊 透明 紅燈過熱 黃紅燈熱 綠燈平穩 黃藍燈冷 藍燈過冷 五大 構面 10 選取房市 指標與測試 建立五大構面 各自燈號 規 劃 構 想 與 作 法 目 標 以直觀、好懂、易解讀角度出發 協助各界解讀整體房地產市場 房地產市場各項資訊指標 解讀高門檻、缺乏整合性 發 想 對 象 一般民眾及 社會各界 參考景氣指標方 法論及燈號概念 一、目前五大構面、指標組成 及呈現方式是否可行？ 二、為免加總構面燈號產生抵 銷效果及不易解讀問題， 規劃分別發布構面燈號與 分數，是否符合解讀需求? 房地 供給 房地 需求 負擔 能力 交易 數量 交易 價格 1.北市核發住宅類使用執照宅數 2.北市貸款金額 3.北市貸款餘額 1.北市新增加家戶數 2.北市人口增長數 1.北市購屋能力指數 2.北市貸款負擔能力指數 1.北市建物買賣移轉棟數 2.北市不動產經紀業開店家數 1.北市住宅價格指數 2.北市房屋租金指數 3.北市可能成交價指數 指標溫度計 住展風向球 目標市場 整體市場 新推案市場 指標構面 5構面10餘項 指標 推案面6指標(推 案量、戶數、廣告 批數、來客組數、 成交組數) 資料來源 政府統計資訊 自行市調 呈現方法 分數+燈號 分數+燈號 V.S 討 論
- 13. 健全房市下一步?四 資訊 透明》2.房市指標溫度計？ 100Q1 100Q2 100Q3 100Q4 101Q1 101Q2 101Q3 101Q4 102Q1 102Q2 102Q3 102Q4 103Q1 103Q2 103Q3 103Q4 104Q1 104Q2 104Q3 104Q4 105Q1 105Q2 105Q3 105Q4 106Q1 房市指標溫度計 試 編 成 果 房地 需求 負擔 能力 交易 數量 交易 價格 房地 供給 100Q1~106Q1 紅 燈 黃 紅 燈 綠 燈 黃 藍 燈 藍 燈 過 熱 熱 平 穩 冷 過 冷 燈號示 意說明 11
- 14. 健全房市下一步?四 資訊 透明》2.房市指標溫度計？ 目 前 規 劃 方 案： 觀察全市房市溫度 三、為觀察北市與 全國房市之相 對溫度，增加 各構面指標之 全國占比，並 分別發布燈 號，是否可 行? 討 論 房地 供給 房地 需求 負擔 能力 交易 數量 交易 價格 五大 構面 1.北市核發住宅類使用執照宅 數 2.北市貸款金額 3.北市貸款餘額 1.北市新增加家戶數 2.北市人口增長數 1.北市購屋能力指數 2.北市貸款負擔能力指數 1.北市建物買賣移轉棟數 2.北市不動產經紀業開店家數 1.北市住宅價格指數 2.北市房屋租金指數 3.北市可能成交價指數 1.北市核發住宅類使用執照宅數 占比 2.北市貸款金額占比 3.北市貸款餘額占比 1.北市新增加家戶數占比 2.北市人口增長數占比 1.北市購屋能力指數占比 2.北市貸款負擔能力指數占比 1.北市建物買賣移轉棟數占比 2.北市不動產經紀業開店家數占 比 1.北市住宅價格指數占比 2.北市房屋租金指數占比 3.北市可能成交價指數占比 擴 充 規 劃 方 案： 觀察相對於全國房市之溫度 12
- 15. 面臨問題 不動產消費爭議業者地圖 1 0 6 . 0 8 . 0 7 市政顧問會議 未和解提供說明機會 消費爭議與公司有關， 與地區無關，以地圖呈 現不宜 增加星級評等 》 為靜態歷史資料(統計自105年本局 受理消費爭議案件) →非動態資料 人工統計逐筆新增→難以即時更新 個案呈現→未有統計結果 缺乏建案所在位置資訊 健全房市下一步?四 交易 安全》3.交易風險地圖 納入地政雲不動產業者查詢資訊 新增資訊： 即時更新申訴日期、糾紛原因、處理 結果 圖面顯示業者和解率及星等 新增建商消費爭議資訊 業者爭議資訊可再精進之處？ 討論 13
- 16. 750萬 1000萬 2000萬 5000萬 比例收取，利潤? 投入成本 利潤 45萬 120萬 300萬 1 0 6 . 0 8 . 0 7 市 政 顧 問 會 議 公開 標準？ 公開經紀業收費標準？ 討論 60萬 不宜取消 公開有困難 報酬多少不是重點，服務內容才是 重點 根據地區、仲介、交易金額公開計 算平均值公開 現行規定-於營業處所懸掛收 費標準，也是一種公開 與 會 人 員 意 見 健全房市下一步?四 交易 安全》4.公開經紀業收費標準？ 過去努力： 1. 提升業者服務品質 （業務檢查、教育訓練） 2. 委託銷售契約書服務費百分 比應維持空格，俟磋商後填入 （業務檢查並令其限期改正） 服務收取情形 6% 現 在 消費者缺乏購屋相關 專業知識及經驗 •不合理的服務費 未 來 14
- 17. 原因／背景 季別 2 第2季占比 建商 26 48.15% 仲介 25 46.30% 代銷 1 1.85% 其他 2 3.70% 合計 54 國外推動驗屋服務情形 1976年率先由美國驗屋師協 會在北美推動，目前在美、 加已有3、40年，大陸近年 亦興起。 2017/8/17報載 建商常見糾紛原因：退屋解約 仲介常見糾紛原因：建物瑕疵 建商： 已推動預售屋管理新制， 維護契約平等互惠原則。 仲介： 為保障購屋權益，由公會 協助會員提供驗屋服務， 以避免消費者購買到瑕疵 房屋。 化解糾紛精進作為 公會提供「協助驗屋」 服務之可行性？ 討論 健全房市下一步?四 》5.公會驗屋服務可行性？ 交易 安全 15
- 18. 原因／背景 為了推動健全租屋市場， 保護租屋人及承租人雙方權益 本府如何更有效處理 租賃糾紛？ 討論 內政部106.01.01生效之「房屋租賃 定型化契約應記載及不得記載事項」 立法院版「租賃住宅市場發展及管 理條例」 （行政院版「租賃住宅市場 發展條例草案」） 目前作為 事前：辦理設攤、社大授課、舉 辦講座等多元宣導，避免糾紛產生。 事中：輔導訪視已簽訂之租賃契 約及訪查通路所銷售之租賃契約，訂 定裁罰基準。 事後：遇租賃糾紛時之解決管道 調處：不動產糾紛調處委員會 調解：區公所調解委員會 消費爭議：消費者服務中心 年份 糾紛 案件量 101 102 103 104 105 合計 數 885 1870 2325 2561 1782 資料來源：崔媽媽基金會 三大常見租賃糾紛原 因： 終止租約 修繕問題 押租金返還 健全房市下一步?四 》6.租賃糾紛管理下一步？ 交易 安全 16
- 19. 問 題 Q1 公告地價：依法應合理反映地價動態，並 配合中央合理化土地稅基政策調整 地租計收率 › 自用地價稅率 倍數放大Q3 Q2 地租：應以市場收益價格變動為調整基礎，與 課稅地價性質有別 面對困境 各單位作法 多次研商，建議公地權管機關價租分離 問題最大！！ 市地及設定地上權地租，已修法降低衝擊 國產署： 新案已修法降低衝擊 舊案依舊無解 價稅 合理 地租計收率 1% 3.5% 5% 相對自用地價稅率2 ‰倍數關係 5倍 17.5倍 25倍 討論 一、價租一直難分離，根本 問題為何？ 二、該如何推動價租分離制 度，精進作法？ 健全房市下一步?四 》地價地租難分離？ 17 背 景 說 明 105年公告地價調整後 地上權住宅、BOT開發案 、公地出租地租均↑ 各界關注！！ 公告地價 法定用途=地價稅基 =地租計收依據 長期被引用衍生之議題
- 21. 註：預售屋之屋簷雨遮 100年5月1日起登記不計價 價稅 合理 健全房市下一步?四 》9.實坪制可行性？ A法定容積樓 地板面積( 𝒎 𝟐 ) B總樓地板面 積(𝒎 𝟐 ) C總登記面積 (𝒎 𝟐 ) D總計價面積 (𝒎 𝟐 ) 6857.76 18488.59 21590.23 20450.20 100% 269.60% 314.83% 298.21% B=2.70A C=3.15A =1.17B 建築地點：臺北市文山區木柵路三段168號等88戶 19
- 22. 項目 種類 樓地板 面積 (𝒎 𝟐 ) 登記 面積 (𝒎 𝟐 ) 實坪制 不含公設 (𝒎 𝟐 ) 107年 1月新制 (𝒎 𝟐 ) 主建物 115.36 124.9 (44.68%) 124.9 (63.17%) 124.9 (71.77%) 附 屬 建 物 陽 台 不計入 6.18 (2.21%) 6.18 (3.13%) 6.18 (3.55%) 雨 遮 不計入 23.69 (8.47%) 23.69 (11.98%) 公 共 設 施 一 般 公 設 ? 81.86 (29.28%) 法 定 停 車 位 ? 42.94 (15.36%) 42.94 (21.72%) 42.94 (24.68%) 合計 ? 279.57 197.71 174.02 雨遮 陽台 建物門牌：臺北市文山區木柵路三段168號?樓 註1：預售屋之屋簷雨遮100年5月1日起登記不計價。 註2：屋簷雨遮107年1月1日後取得建照之建物不登記。 註3：竣工平面圖未有雨遮面積檢討。 價稅 合理 健全房市下一步?四 建築面積/登記面積/計價面積 20
- 23. 優點 保障權益減糾紛：減 少預售屋契約與合建 契約的糾紛 避免灌虛坪：縮減登 記面積與樓地板面積 的差異 遏止內外牆使用糾 紛：外牆依規約或區 權人會議使用，內牆 不因裝潢敲打發生糾 紛 缺點：無 優點 保障權益減糾紛：減 少預售屋契約與合建 契約的糾紛 避免灌虛坪：避免灌 虛坪以降低單價及公 設比 缺點：該等項目仍有 其設置功能，不予測 繪登記會降低建商設 置意願 優點 抑制車位價格飆漲： 車位回歸使用權計 價，使用管理納入住 戶規約規範 避免車位(含法車)變 相外賣：避免建商規 劃99%車位分配給1 戶小坪數專有部分， 並將該戶專有部分外 賣，致變相將車位外 賣之情形發生 缺點：無 優點 資訊公開：登記公設項 目(梯間、屋突、防空 避難室、停車空間…)及 層次面積，可以達到資 訊公開目的 避免用灌虛坪降低單價 及公設比 規約範本應記載事項已 納管，無須登記為管委 會名義：約定專用範圍 及使用主體、對公設 (含車位)使用特別約定 缺點：在總價不變情形 下，登記面積減少會造 成單價提高，影響消費 者購買意願 討論 以牆心為界辦理 測繪登記，避免 灌虛坪？ 突出牆心線者(包 括陽臺、屋簷、 雨遮等)不予測繪 登記？ 車位以共有部分辦 理登記者，使用方 式納入規約約定， 不登記車位邊號 持分？ 公設僅登記項目及 各層次面積，不登 記專有部分建號及 權利範圍？ 民眾不知登記面積 與樓地板面積不同 灌坪數以營造 低公設假象 將車位使用權包裝成 單獨所有權出售， 抬高售價 坪數灌水 拉低平均單價問題 優缺 價稅 合理 健全房市下一步?四 》9.實坪制可行性？ 21
- 24. 價稅 合理 健全房市下一步?四 》9.實坪制可行性？ 項目 登記內容 交易契約 實坪計價 主建物(m2) 附屬 建物 (m2) 1.陽台 X X X 2.雨遮 X X X 3.屋簷 X X X 公設 (m2) 1.一般公設 X X X 2.法車 X X X 3.增設 X X X 4.獎勵 X X X 合計 X 一、坪數如何防杜灌水？消費權益如何強化保障？ 二、有無更好的解決方案？ 討論 22
- 25. 2017 年 臺 北 市 健 全 房 市 政 策 與 行 動 - 三 大 面 向 、 十 大 策 略 之 精 進 行 動 方 案 2018 » 策略四 » 策略五 » 策略六 » 策略七 宣導輔導 促自律 規範交易 行為 增進消費 者權益保 障 住宅銷售 及使用規 範 4.3聯合宣導租金補貼及推廣租 賃定型化契約 4.2推動預售屋契約預審 4.1公私協力宣導 6.1特區專案稽查小組 6.2違規建商列管 6.3檢討都市計晝與保證金繳納 制度 6.4加強樣品屋管理 » 策略八 » 策略九 » 策略十 合理土地 稅基 合理房屋 稅制 彈性租稅 減免 8.3現值漸進達標 8.4推動估價專業 8.1區段劃分細緻 8.2公告地價合理調整 9.1檢討加價項目 9.2檢討折舊率及房屋殘值 9.3合理評定路段率 9.4保障自住財產權 10.1檢討修訂稅捐減免 自治條例 9.5新制稅基緩漲 9.6訂定多屋者徵收率 9.7檢討修訂非自住徵收率 9.8檢討高級住宅加價方式 9.9檢討高級住宅分類等級 10.2都更條例減半優惠 延長 10.3協議合建租稅優惠 10.4修訂發展觀光條例 強化實價 資訊 健檢房市 資訊 落實資訊 管理 » 策略一 » 策略二 » 策略三 2.6發布動態報導 2.7發布商辦租金指數 3.2發布稽查結果 1.5推動全面即時揭露 資訊 2.8規劃房市指標 溫度計 3.3建立說明書服務平台 1.1宣導申報機制 1.2全面稽核資訊 1.3稽核特殊案件 1.4建立裁罰標準 2.1建立住宅價格指數 2.3宣導資訊應用 2.4發布統計資訊 2.5提供線上查詢 3.1執行資訊稽查 2.2擴增查詢效能 資訊透明 2.9發布臺北找房SOP 交易安全 5.1 預售契約管理新制納要點 5.1.1辦理預售屋聯合稽查 5.1.2公開預售屋稽查結果 5.2建立經紀業檢查機制 5.2.1公布違規業者資訊 5.3公開經紀業收費標準？ 5.4公會驗屋服務可行性？ 9.10實坪制可行性？ 7.2公布消費爭議房仲品牌 7.3發布消費爭議案例 7.4統計消費爭議態樣 7.1強化爭議處理效能 7.5推動消費爭議仲裁處理方式 7.6交易風險地圖？3.4地政雲的精進 價稅合理 5.5租賃糾紛管理下一步？ 2018年策略架構五 1.6透明公宅租金 5.6包組代管租賃政策宣導 10.5公益出租及包租代 管租稅優惠 23