Artikel met zes vragen over herbestemming van industrieel, cultureel en religieus vastgoed. Gepubliceerd in Architectuur en Stedenbouw in oktober 2007.

1. 40 INTERVIEW
Stedebouw & Architectuur
Renovatie & Onderhoud
over
1. Waarom bestaande gebouwen niet eenvoudig-
weg afbreken? In veel gevallen kost dat minder
en het nieuwe programma kan beter worden
gehuisvest. Immers, de architect wordt in zijn
nieuwbouwontwerp niks in de weg gelegd om dat
programma te accommoderen?
De keuze voor behoud van een pand wordt niet al-
leen op financiële of programmatische criteria geno-
men, maar wordt ingegeven door de reeds bestaande
architectonische kwaliteit, historische (industriële)
waarde vaak ook nog in combinatie met de functie
die het pand kan vervullen in een stedenbouwkun-
dige setting.
Indien een gebouw dergelijke kwaliteiten bezit, zijn
medestanders om een pand te behouden snel ge-
vonden of al actief. Voorbeelden hiervan zijn de archi-
tectonische kwaliteit van de Van Nelle Fabriek of het
industriële karakter van de Westergasfabriek. Soms
is het industriële karakter en de daarmee samenhan-
gende identiteit juist een middel om een verlaten en
nieuw te ontwikkelen gebied uit het slop te trekken.
Denk bijvoorbeeld aan Hotel New York of de Cabal-
lerofabriek.
Door in het ontwerp gebruik te maken van waardevol-
le kenmerken van het bestaande pand bij het invullen
van het programma kan juist een kwaliteit worden ge-
realiseerd, dat met nieuwbouw dikwijls niet te behalen
is. Nieuwbouw heeft geen historie en daardoor vaak
nog geen identiteit.
Maar naast de kwalitatieve redenen zijn financiën ze-
ker niet uit te sluiten. Herontwikkelingen worden niet
tegen elke prijs gedaan, omdat het gebouw nou een-
maal zo karakteristiek eruit ziet. Het moet ook financi-
eel rendabel zijn. Voor sommige gebouwen betekent
dat wachten tot de tijd rijp is. Voor andere gebouwen
is juist de slechte financiële situatie aanleiding tot her-
ontwikkeling. Eén van de gebouwen in Nederland die
een ongekend effect heeft gehad, maar vaak minder
bekend is, is het Atrium gebouw in Amsterdam. Dit
gebouw werd in de beginjaren 90 volledig gestript
en herontwikkelt tot het duurste pand aan de Zuidas.
De aantrekkingskracht op de financiële en juridische
sector die dat met zich mee heeft gebracht heeft de
hele ontwikkeling van de Zuidas een enorme boost
gegeven tot wat het nu is.
Een positieve ontwikkeling is overigens dat steeds
vaker gebouwen worden gebouwd die meervoudig te
gebruiken zijn. Door ze multifunctioneel te maken heb-
ben ze een duurzamer karakter; evt. extra initiële kos-
ten kunnen ruimschoots worden terugverdiend door
een hogere toekomstwaarde, omdat deze gebouwen
veel langer te gebruiken zijn. Terecht zien meer en
meer beleggers en corporaties daar de meerwaarde
van in.
2. Hoe analyseer je wat er mogelijk is met een
gebouw? Hebben jullie daarvoor instrument(en)
ontwikkeld?
Wij worden vaak gevraagd om te onderzoeken wat
de haalbaarheid is van een herontwikkeling, of om
aan te geven op welke wijze het haalbaar kan worden
gemaakt.
Daarvoor is een goede analyse van vraag en aan-
bod nodig. Aan de aanbodzijde (gebouw) gaat het
om de functionele mogelijkheden van het gebouw en
de technische staat. Aan de vraagzijde gaat het om
welke ambitie heeft de opdrachtgever en wat is de
marktvraag.
Vervolgens gebruiken wij een financieel model waar-
mee wij kunnen draaien aan de verschillende wieltjes.
Programma, ambitieniveau, investeringskosten, huur-
niveau en management- en beheerkosten hangen al-
lemaal met elkaar samen om te onderzoeken of, of
op basis van welke voorwaarde een herontwikkeling
mogelijk is.
Indien noodzakelijk laten we een architectenbureau
een verkennende studie verrichten naar de program-
matische mogelijkheden. Belangrijke thema’s zijn on-
der meer aankoopprijzen versus marktwaarde, subsi-
diemogelijkheden en financieringsconstructies.
3. Is de regelgeving – inclusief Monumentensta-
tus – een sta in de weg om een gebouw succesvol
te herbestemmen?
Dit kan zeker een knelpunt zijn. Wij vinden het positief
dat er eisen gesteld worden aan de wijze van verbouw
diehoortbijherbestemmingvanmonumentenenbeeld-
bepalende gebouwen; het handhaven van bepaalde
bestaande elementen geeft de gebouwen immers juist
meerwaarde ten opzichte van nieuwbouw. Anderzijds
wordt er soms wel erg weinig mee rekening gehouden
dat door het vergroten van de gebruiksmogelijkheden
er juist meer kansen bestaan tot behoud en dan is het
enige alternatief soms verval, iets wat niemand wenst.
Meestal gaat het om het behoud van een bepaald
gevelbeeld, in combinatie met kenmerkende archi-
tectonische details. Dit zijn over het algemeen goed
in te passen elementen. Het wordt kritischer indien er
restricties gesteld worden aan het aanpassen van de
binnenkant; ruimtelijke structuur, functionele wijzigin-
gen of routing. Indien dan ook nog specifieke materi-
alen voorgeschreven worden, kan dit aanzienlijk kos-
tenopdrijvend werken, waardoor het herontwikkelen,
en dus ‘levendig behoud’ lastiger succesvol te krijgen
zijn.
4. Vooral de constructie van het bestaande gebouw
zal onderzocht moeten worden. Hoe verloopt dit in
jullie aanpak? Zijn er ook nog andere belangrijke
aandachtspunten?
Vroegtijdig (haalbaarheids-)onderzoek is van wezen-
lijk belang. Op basis van tekeningen van de bestaan-
de bouw alleen kan geen volledig beeld gekregen
worden. Meer dan bij ‘normale gebouwontwikkelin-
gen’ zijn de voorfasen van cruciaal belang. Dit zowel
ten tijde van het haalbaarheidsonderzoek als later,
tijdens de VO fase. Dan wordt pas echt gekeken naar
de integrale ruimtelijke en technische mogelijkheden
om het programma in te passen. Dikwijls moet het
programma dan nog wat aangepast worden om goed
aan te kunnen sluiten op het gebouw.
Ed Koelé en Iljan van Hardevelt, adviseurs
Huisvesting & Vastgoed, Twynstra Gudde.
ZES VRAGEN
“DOOR HET VERGROTEN VAN DE
GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN BESTAAN
ER JUIST MEER KANSEN TOT BEHOUD."
Pnielkerk. Foto: Thijs Wolzak
ROVT9.indd 40ROVT9.indd 40 09-10-2007 09:07:3409-10-2007 09:07:34

2. 41
Stedebouw & Architectuur
Renovatie & Onderhoud
Belangrijk voor het al dan niet slagen van plannen zijn
verder vooral ook externe factoren. Bestemmings-
plan procedures, parkeer- en verkeersvraagstukken,
eisen ten aanzien van geluid en fijnstof en dergelijke
kunnen maatgevend worden. Vroegtijdig overleg met
gemeenten en bevoegde instanties is daarom es-
sentieel om later niet voor verrassingen te komen te
staan. Ook is steun nodig van omwonenden. Commu-
nicatie met betrokken partijen is daarom erg belang-
rijk. Er zijn genoeg kwalitatieve industriële panden in
steden die qua gebouw prima herontwikkeld kunnen
worden, maar waarvan een interessant bijbehorend
programma niet kan omdat er bijvoorbeeld een te
grote parkeerdruk ontstaat of geluidsoverlast.
5. In een aantal gevallen o.a. Hart van Zuid in
Hengelo, cultuurcluster in Roombeek Enschede is
sprake van herbestemming van industrieel erfgoed
die symmetrisch verloopt met gebiedsontwikkeling.
Het gaat om integrale gebiedsontwikkeling. Hebben
jullie strategieën ontwikkeld om dit type complexe,
integrale opgaven aan te pakken?
Er is niet één strategie. Elk gebied is weer anders, en
de externe factoren die het plan beïnvloeden verschil-
len ook per plan. Belangrijk is wel dat er eerst een
analyse plaatsvindt van de bestaande stedenbouw-
kundige opzet en de aanwezige elementen, zoals ge-
bouwen, groen en dergelijke, die inventariseert welke
waardevolle elementen aanwezig zijn in het gebied en
het verdienen om behouden te blijven, al dan niet met
een gewijzigde functie en verschijningsvorm. Belang-
rijk is daarbij dat die inventarisatie zich niet beperkt
tot stedenbouwkundige en architectonische waarde,
maar zich ook richt op bruikbaarheid in de toekomst.
Soms voldoet bijvoorbeeld een stratenpatroon of een
gebouw niet meer aan de huidige eisen des tijds en
kan het beter worden aangepast, ook al was het nog
zo typerend voor zijn tijd.
Op basis hiervan wordt een integrale visie op het
gebied opgesteld die zich zowel uitspreekt over de
gewenste als over de bestaande stedenbouwkundige
opzet op gebouwniveau. Daarbij zijn wij bij de uitwer-
king van plannen gewend aan simultaan rekenen en
tekenen. Op die manier kunnen het uitwerken van am-
bities en het nagaan van haalbaarheid gelijk opgaan,
en kan efficiënt met middelen worden omgegaan.
Bij het concreet uitvoeren van de herontwikkeling van
een pand, is het wenselijk om voor de ontwikkeling te
werken vanuit de optiek van het gehele gebied. Dit
geeft vaak nog meer mogelijkheden om nog flexibel
om te gaan met bijvoorbeeld parkeren en het gebruik
van braakliggend terrein. Daarnaast kan de heront-
wikkeling zich bewijzen als succesvol, nog voor dat
de rest van het gebied op de schop gaat. Dit kan een
sterke aanjagende functie hebben. Bovendien zullen
daardoor andere betrokken (commerciële) partijen
eerder genegen zijn met hun eigen ontwikkelingen
het succes van het inmiddels ontwikkelde pand niet te
verstoren, of zelfs te versterken.
6. Kunnen jullie enkele voorbeelden geven van
herbestemmingen waar Twynstra Gudde bij
betrokken is geweest. Zou je deze projecten kort
toe kunnen lichten? Wat is er gebeurd, welke
bestemming heeft het gebouw gekregen, etc?
Enkele voorbeelden:
• Pnielkerk, Bos en Lommer Amsterdam: het
betreft de transformatie van een kerk van net na
de Tweede Wereldoorlog met een bijzondere
architectuur, zowel intern als extern. In overleg met
diverse monumentenstichtingen is één deel van
de kerk verbouwd tot multifunctioneel en cultureel
centrum en één deel tot zorgcentrum (huisartsen
en apotheek).
• Zuiderval, Enschede: het betreft een
gebiedsontwikkeling waarbij een voormalig
bedrijventerrein wordt omgevormd naar een
stedelijk gebied met woningen, werken, winkels
etc. Daarbij wordt een aantal panden verbouwd en
krijgen deze een andere functie.
• RAC gebouw Den Haag: de oude Rijks
Automobiel Centrale in Laakhaven West wordt
vooruitlopend op de gehele herontwikkeling van
het gebied getransformeerd tot een culturele
evenementencentrale. Deze ‘centrale’ wordt het
centrum van de nieuwe wijk.
• Lulofsstraat 55, Den Haag: de voormalige
leerwerkplaats wordt herontwikkeld tot een
bedrijfsverzamelgebouw voor de producerende
creatieve sector. Vooral ateliers, meubelmakers,
fotostudio’s, trekken hier in.
• SOL-fabriek Utrecht: dit voormalige industrieterrein
kent enkele gebouwen die op de rijksmonumenten-
lijst staan. In één van de gebouwen wordt een
nieuw cultureel centrum ontwikkeld en horeca.
Soeters Van Eldonk architecten maakte het ontwerp
voor de herbestemming van twee ronde, 50 meter
hoge suikersilo’s in Halfweg. Wat is de nieuwe func-
tie van de torens?
De gebouwen krijgen een functie als bedrijfs- en kan-
toorruimte. Ze zullen het karakter krijgen van een be-
drijfsverzamelgebouw. Per kwart van een verdieping
worden de gebouwen verhuurd, ontsloten vanaf een
gemeenschappelijke hal op de begane grond.
Welke belangrijke bouwkundige ingrepen zijn nodig
geweest om het nieuwe programma te kunnen huis-
vesten?
Het betonnen casco is hergebruikt. Er zijn geprefabri-
ceerde vloeren aangebracht in deze constructie. In het
hart van het gebouw is een centrale kern gecreëerd met
liften, trappen en sanitaire voorzieningen silo’s. In de bin-
nen- en buitenschil van het gebouw is erg veel gezaagd
om de raam- en deuropeningen te realiseren. Om het
gebouw te isoleren is het bekleed met een nieuwe me-
talen gevel.
Wat zijn belangrijke aandachtspunten geweest in het
ontwerp?
We wilden enerzijds het industriële karakter van het
gebouw behouden en zuiverder zichtbaar maken. An-
derzijds wilden we bijzondere elementen toevoegen om
nieuw karakter te creëren. Om het eerste te bereiken
hebben we de metselwerkconstructie rond de gebou-
wen gesloopt en daarmee de pure constructieve vorm
zichtbaar gemaakt.
De ruitvormige gevelopeningen geven het gebouw ka-
rakter. Door de mix van echte ramen en blindramen is
op een nieuwe manier een schaalloos en abstract beeld
ontstaan dat al karakteristiek was voor de silo’s.
Waarom herbestemming? Was sloop niet handiger
geweest?
Het zou geen eenvoudige opgave geweest zijn de
enorme betonconstructie, gedimensioneerd op het vol-
gewicht aan suiker, te slopen. Het casco blijkt ook prima
te voldoen voor de nieuwe functie.
Waarin schuilt de ‘architectonische’ satisfactie van
dit type projecten?
Industriële complexen hebben vaak een fascinerende
bijna onarchitectonische schoonheid. De gebouwen
hebben hun eigen logica in hun extreme maat en
schaal; buitenproportionele constructies of expressieve
technieken die we als architecten in ons reguliere werk
niet tegen komen. Er ontstaat een nieuwe werkelijkheid
als we deze gebouwen herbestemmen. De gebouwen
verliezen hun logica en worden het spannende, surre-
alistische decor van de nieuwe gebruikers. Het is dan
de kunst om deze sfeer te behouden en ingetogen te
ontwerpen. Je zou met slechts een paar sterke ingrepen
de gebouwen geschikt willen maken voor hun nieuwe
gebruik. In die wisselwerking tussen oud en nieuw, soms
contrasterend en soms juist versterkend zit de kracht.
JOS VAN ELDONK,
SOETERS VAN ELDONK
ARCHITECTEN
▼▼▼▼▼
herbestemming
RAC gebouw.
ROVT9.indd 41ROVT9.indd 41 09-10-2007 09:07:3709-10-2007 09:07:37