1. Développer la valeur d’une entreprise
l’impact du levier immobilier
immobilier
Automne 2011
Jones Lang LaSalle Private Equity Desk

2. CONSTATS
L’immobilier d’exploitation : un levier à actionner
 L’entrée d’un fonds dans le capital d’une société  Le levier que constitue l’immobilier d’exploitation est en
s’accompagne d’une recherche d’amélioration de la revanche peu exploité, malgré le grand nombre de
performance mobilisant différents leviers … domaines qu’il peut impacter…
♦ Augmentation des revenus et de la rentabilité : ♦ Coûts :
• Segmentation clients • Somme loyers et postes associés (charges locatives,
• Rentabilité des produits ou des affaires fiscalité, entretien & maintenance) = 5+ % du CA
• Revue activité commerciale
• Recherche de relais de croissance ♦ Rentabilité de la croissance :
• Politique de prix • Immobilier d’exploitation = socle de tout projet de
• ... développement (réseaux de distribution, Supply Chain,
♦ Réduction des coûts : pénétration nouveau marché géographique)
• Organisation achats ♦ Rentabilité des capitaux employés :
• Revue frais généraux • Certaines immobilisations (immeubles obsolètes, sites
• Analyse COGS industriels, terrains) = valeur sous-jacente non
• Abaissement point mort négligeable
• …
♦ Organisation, climat social et productivité :
♦ Amélioration du BFR :
• Projets de Cash Management • Aménagement espaces de travail = synergies et
• … établissement d’une nouvelle culture d’entreprise
Jones Lang LaSalle a développé une offre à destination des fonds de Private Equity ciblant
spécifiquement le levier immobilier d’exploitation : Real Estate Fitness Programme
2

3. ENJEUX
L’immobilier d’exploitation embarque de multiples enjeux
IFRS (IAS17) : contrats de location
comptabilisés comme dettes
Baux commerciaux : engagements
30 à 40% du bilan
longs (9 ans en moyenne)
Valeur sous-jacente Loyers, charges locatives,
fréquemment sous-estimée Actifs Actifs
patrimoniaux en location fiscalité et entretien /
(potentiel de redéveloppement) maintenance : 5+ % du CA
Obligations environnementales : Coûts fixes indexés
risque sur la liquidité des actifs (TCAM : 1.5 à 2.5% en France.
Plus de 5% lors de la dernière
révision légale en 2011)
Durcissement du cadre réglementaire :
une pression inflationniste sur les
budgets d’entretien et de maintenance
3

4. ENJEUX
Des coûts fixes importants mais optimisables si adressés de manière ordonnée
Coût total d’occupation par poste de travail et par an  Loyers : 55% du coût total d’occupation (moyenne sur
le SBF250)
8 à 10.000 € HT  Plupart des baux : triple nets i.e. ensemble des
par poste de travail 55%
obligations à la charge du locataire
 Coûts de sortie significatifs en fin de contrat
 Coûts fixes et indexés sur inflation
22%  Engagements de longue durée (9 ans en moyenne)
 Leviers d’optimisation :
17%
♦ Volume : optimiser les m² occupés
6%
♦ Prix : abaisser les valeurs locatives (via renégociations
ou relocalisation)
Loyers, charges Services Services Coûts de gestion
locatives aux bâtiments aux occupants et ♦ Allocation cash : optimiser OPEX/CAPEX liés à
et fiscalité personnel
Entretien/Maintenance et maintien en conformité
4

5. MODE D’ACTION
Jones Lang LaSalle se pose en spécialiste de l’immobilier d’exploitation
Spécialiste France (IDF et Régions)
immobilier Jones Lang LaSalle Locatif
d’entreprise Bureaux Logistique
Commerce Logements
(réseaux diffus)
Hôtels Spécifique*
Consultant Patrimonial
généraliste
Hors France (international Desk)
Analyses et Mise en œuvre Actif individuel Portefeuille
recommandations effective
Depuis 2008, le département Corporate Solutions de Jones Lang LaSalle a réalisé plus
de 500 missions correspondant à 5.5M m² (chiffres pour la France uniquement)
* Actifs de type industriel, immobilier aéroportuaire, centres de vacances, gares, garages, stations-service, etc.
5

6. MODE D’ACTION
Une offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme
 Vérification quittances
 Comparaison prix marché
Réduction des coûts  Audit de charges locatives
court terme (<1 an)  Renégociation baux
 Optimisation surfaces
 Consolidation de sites
Réduction des coûts
 Relocalisation de site(s)
moyen terme (1-3 ans)
 Fermeture de site(s)
Calcul
Plan
base de coûts Fast Track
Audit d’actions
immobiliers  Sale & Lease Back
opérationnel
à adresser  Cession(s) incl. maximi-
Génération de sation produit de la vente
liquidités  Redéveloppement
 Liquidity Enhancement
 Flexibilisation coûts
 Allocation CAPEX
Croissance rentable
 Extension géographique
 Redéploiement immobilier
(Supply Chain, distribution, R&D)
Client Jones Lang LaSalle Equipe conjointe
6

7. DONNÉES NÉCESSAIRES
Une offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme
 Adresses des sites à analyser
 Estimation de la durée d’occupation : pérenne vs. non pérenne
Calcul  Actifs en location : baux et dernières quittances
base de coûts
immobiliers
à adresser  Actifs patrimoniaux : VNC (Valeur Nette Comptable)
 Tous actifs : historique et budget GRGE (Grosses Réparations / Gros Entretien)
 Actifs significatifs : possibilité de visites ou de Drive-By
7

8. MODE D’ACTION
Une offre accompagnant le fonds durant tout le cycle de vie de sa participation
Réduction des coûts
court terme (<1 an)
Acquisition Suivi de la participation Cession
Identifier les leviers Améliorer la marge Accompagner le développement Favoriser la cession
d’optimisation d’exploitation du cœur de métier
 Mise en place de data room
 Buyer Due Diligence  Plan d’actions court terme  Schéma directeur immobilier FR
 Expertises immobilières
 Audit & Plan d’actions  Plan d’actions moyen terme  Schéma directeur immobilier hors FR
(Fitness Programme)
 Optimisation pré cession :
 ‘Coaching’ immobilier  Sécurisation covenants (via génération – Structuration de baux à palier
 Analyse risques de liquidités) (lissage coûts fixes)
– Génération de cash
(désendettement)
8

9. ÉTUDES DE CAS
Real Estate Fitness Programme : exemples de missions réalisées pour des fonds
Société de courtage Société d’ingénierie Opérateur Fournisseur de matériel
en assurance informatique d’infrastructures électrique
(2011) (2010) (2009) (2008)
 Réduction des coûts avant  Restructuration filiale  Acquisition société  Downsizing réseau
Contexte sortie du fonds actionnaire allemande détenant un ensemble commercial en France
immobilier loué
 Réduire significativement  Redimensionner présence  Conduire due diligence  Accélérer projet de
les coûts locatifs outre-Rhin (états locatifs et état reconfiguration
général de l’actif)
Objectifs  Maîtriser la progression du  Conduire un état des lieux  Réduction des coûts
futur loyer Fast Track puis mettre en  Valoriser l’ensemble
 Déployer nouveau
œuvre immobilier dans le cadre
concept d’agence
du deal corporate
 18.000 m²  30.000 m²  50.000 m²  40.000 m²
Périmètre
 3 sites distincts  Une dizaine de sites  2 immeubles  35 sites (FR entière)
 Abaissement du point  Actions réalisées avec  Buyer Due Diligence  Réduction de 15% des
mort de 2M€ HT p.a. succès pour 50% du réalisée en 3 semaines coûts d’exploitation du
Résultats périmètre (renégociations, réseau
 Mise en œuvre loyer à recherche de sous-locataires,
 -20% par rapport au prix
palier sorties anticipées) de vente demandé  Concept de ‘Touch
Down Office’
9

10. DESK PRIVATE EQUITY
L’équipe cœur à Paris
Guillaume SAVARD
 Guillaume Savard cumule 15 ans d’expérience en tant que consultant auprès de grandes sociétés.
 Préalablement à Jones Lang LaSalle, qu’il a rejoint en 2006, Guillaume a travaillé sur des problématiques de ‘Turn
Around’ au sein de Roland Berger Strategy Consultants en Allemagne, en Italie et en France, puis au sein de
General Electric Capital Services.
 Au sein de Jones Lang LaSalle, Guillaume est intervenu sur la structuration puis la mise en œuvre de programmes
de cessions d’actifs (RENAULT, EDF (CCAS), La POSTE) ainsi que sur des projets de réduction de coûts
(SCHNEIDER Electric, LAGARDERE SCA, GRAS SAVOYE). De même, Guillaume a accompagné des sociétés en
croissance dans leur expansion géographique (GEMALTO, DASSAULT Systèmes, AEROPORTS de PARIS).
 Guillaume est diplômé de l’ESCP Europe et de la Technische Universität de Berlin. Il est certifié 6-Sigma Black Belt.
Grégoire DERAMECOURT
 Grégoire Deramecourt a rejoint Jones Lang LaSalle en 2010.
 Préalablement à Jones Lang LaSalle, Grégoire a travaillé plus de 4 ans en Fusions - Acquisitions au sein du groupe
Aviva puis chez Rothschild & Cie à Paris.
 Au sein de Jones Lang LaSalle, Grégoire a mené des revues stratégiques pour des acteurs variés comme
DELOITTE France ou l’ESA (Agence Spatiale Européenne). De même, il a accompagné les filiales européennes de
sociétés hi-tech américaines dans des projets de réduction de coûts (NETAPP, AUTODESK). Enfin, il est intervenu
sur des projets d’acquisition d’actifs (groupe BANQUE POPULAIRE) ou de cessions (PHILIPS France).
 Grégoire est diplômé de l’Ecole de Management de Lyon.
10

11. CONTACTS
Guillaume SAVARD Grégoire DERAMECOURT
Directeur Consultant senior
Corporate Solutions Corporate Solutions
40, rue la Boétie – 75008 Paris 40, rue la Boétie – 75008 Paris
Direct. +33 (0)1 40 55 49 51 Direct. +33 (0)1 40 55 49 87
Mobile +33 (0)6 74 88 83 61 Mobile +33 (0)6 98 15 48 78
guillaume.savard@eu.jll.com gregoire.deramecourt@eu.jll.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2011 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par
quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-
2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l'article L.122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l'usage privé du copiste
et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nous ont été fournis et dont nous pensons qu'ils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour
nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir l'absence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin d'apporter les corrections
nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.
11