1. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DO MERCADO HOTELEIRO
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE RESEARCH NOTE
H O T É I S 4* A L G A RV E
A principal motivação para a realização da iniciativa “Algarve Hotel Market Performance – ILM Advisory
Research Note 4 estrelas” consistiu em compreender e comparar a performance dos hotéis 4 estrelas
localizados na região do Algarve ao longo do ano de 2009 e no período de Janeiro a Setembro de 2010,
com especial incidência nos meses de Verão de 2010 (Julho a Setembro). Esta iniciativa teve como enfo-
que importantes Key Performance Indicators para a actividade hoteleira, tais como: Taxa de Ocupação,
Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV), Revpar, Mix de Nacionalidades, Lucro Operacional/GOP, entre
outros.
A presente iniciativa contou com a colaboração de 15 estabelecimentos hoteleiros os quais representam
26% da oferta de quartos 4 estrelas do Algarve. O processo de recolha de informação foi efectuado via
online e ocorreu no período de 18 de Outubro a 19 de Novembro.
Para a produção de dados úteis ao mercado hoteleiro procedeu-se à análise da performance média das 15
unidades auscultadas, balizando-se posteriormente a amostra em dois grupos opostos - Hotéis com per-
formance acima e abaixo da média de mercado. Cada grupo é composto por cinco unidades hoteleiras,
sendo os dados apresentados referentes à média observada no respectivo grupo. De sublinhar que refe-
rida divisão foi efectuada com base no Revpar alcançado pelas quinze unidades no ano de 2009.
“No dia a dia o processo de tomada de decisão está (ou deveria estar) intimamente ligado à
informação disponível. Em períodos conturbados, o valor dessa informação cresce expo-
nencialmente, porque contribui para a diminuição do risco associado à incerteza.
Assumindo como válidas estas premissas, creio ser incontestável a valia das análises perió-
dicas efectuadas pela ILM. A sua abordagem precisa, pragmática e fundamentada é, nos
tempos actuais, um importante farol da actividade, sendo que o teor deste boletim em par-
ticular se assume como especialmente pertinente, dado representar parte relevante da nos-
sa oferta turística.
Todos os dados aqui contemplados serão objecto de aturada ponderação, apoiarão as
opções estratégicas a assumir e terão reflexos nas actividades a desenvolver em 2011 pelo
Turismo do Algarve. Perante as dúvidas existentes quanto ao comportamento dos merca-
dos para o ano vindouro, seria inconsciente da nossa parte não o fazermos…”
Nuno Aires
Presidente do Turismo do Algarve

2. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
TAXA DE OCUPAÇÃO, PREÇO MÉDIO POR QUARTO VENDIDO E REVENUE PER AVAILABLE ROOM
Períodos: Ano 2009, Jan-Set 2010 e Verão 2010
Os gráficos e a tabela em seguida apresentados demonstram a performance dos hotéis 4 estrelas inquiridos nos três períodos
em análise, assim como os resultados obtidos pelos hotéis com a performance acima e abaixo da média.
Taxa de Ocupação
Taxa de Ocupação nos hotéis 4 estrelas - Ano 2009, Jan-Set
♦ No acumulado do presente ano (2010) os hotéis inquiridos apresen- 2010 e Verão 2010
tam uma taxa de ocupação ligeiramente superior à do ano transac- 100,0%
90,0%
80,0%
to (58,08% vs 55,93%), porém os dados de 2010 não contemplam 70,0% Hotéis com performance
60,0% abaixo da média
todavia a performance do último trimestre do ano. 50,0% Média
40,0%
♦ Em 2009, a variação dos hotéis com performance acima e abaixo 30,0%
Hotéis com performance
20,0% acima da média
10,0%
da media, em relação à média de mercado foi de 2% e 11%, respecti- 0,0%
Ano 2009 Jan-Set 2010 Verão 2010
vamente.
Fonte: ILM Research
♦ No período de Jan-Set de 2010, o grupo de hotéis com performance acima da média obteve taxas de ocupação homogéneas
entre os seus elementos, tendo registado uma ocupação superior à média em 7% (62,4%).
♦ O grupo de hotéis com performance abaixo da média observou uma variação face à média de 9% (53,1%).
♦ A ocupação média no Verão de 2010 cifrou-se nos 81,93%. Este período foi o que apresentou menor variação dos dois grupos
face à média de mercado (5%), devido à elevada procura do destino no período em análise.
Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV)
Preço Médio por Quarto Vendido nos hotéis 4 estrelas - Ano 2009, ♦ O PMQV no comparativo Jan-Set de 2010 vs ano 2009, observou
Jan-Set 2010 e Verão 2010
120,00 € um incremento de 5,14€ cifrando-se nos 66,97€, no entanto os valo-
100,00 €
res de 2010 não contemplam todavia o último trimestre do ano.
80,00 € Hotéis com performance abaixo
da média
60,00 € Média
♦ As variações de PMQV entre os grupos de hotéis acima e abaixo da
40,00 €
Hotéis com performance acima
média e a média de mercado são homogéneos nos períodos anuais
20,00 € da média
(Ano 2009 e Jan-Set 2010), com uma variação de +22€ para o grupo
- €
Ano 2009 Jan-Set 2010 Verão 2010 acima da média e -13€ para o grupo abaixo da média.
Fonte: ILM Research
♦ No período do Verão de 2010, a diferença do PMQV entre os dois grupos supramencionados e a média de mercado são mini-
mizados, devido à diminuição da variação dos hotéis acima da média (+11€), o que significa que este grupo apresenta uma
menor elasticidade no PMQV face aos demais estabelecimentos.
Revenue per Available Room (Revpar)
Ano 2009 Jan-Set 2010 Verão 2010 ♦ No RevPar denota-se que no acumulado de
Hotéis com performance abaixo
23,70 € 28,10 € 55,02 € Jan-Set 2010 os hotéis inquiridos obtiveram
da média
Média 35,39 € 41,65 € 73,79 € uma performance média superior à de 2009
Hotéis com performance acima (+6,06€), faltando porém considerar os
46,96 € 57,85 € 88,06 €
da média impactos do 4º trimestre de 2010.
Fonte: ILM Research
♦ De sublinhar que o crescimento significativo do Revpar no Verão de 2010, face ao acumulado de Jan-Set de 2010
(32,14€), ficou-se principalmente a dever a uma variação mais acentuada da taxa de ocupação.
Hotéis com Performance Acima da Média vs Abaixo da Média
♦ Verifica-se que para o período do ano de 2009 vs Jan-Set de 2010, o Revpar dos hotéis acima da média (46,96€) é prati-
camente o dobro dos hotéis abaixo da média (23,70€).

3. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
MIX DE NACIONALIDADES
Períodos: Ano 2009 e Jan-Set 2010
♦ Os três mercados mais relevantes são: Português (29,9% - 38,5%), Inglês (15,6% - 24,6%) e Alemão (13,4% - 22,2%).
♦ Em 2009, denota-se que Portugueses e Ingleses concentram-se nas regiões do Centro e Sotavento Algarvio, enquanto que
os Alemães dispersam-se mais por todo o território Algarvio.
♦ Os Portugueses assumem um peso superior a 41% da procura gerada em 6 hotéis da amostra, sendo que cinco destes esta-
belecimentos encontram-se localizados no Centro e Sotavento Algarvio. Ainda nestas localizações verificou-se que em 1/4 da
amostra analisada, o mercado Inglês representa mais de 21% da procura.
♦ Verifica-se que Portugueses e Ingleses tendem a hospedar-se em hotéis com um PMQV variável entre os 65€ e 70€, e os Ale-
mães com PMQV de 60€/noite.
♦ Confirma-se a predominância do mercado Português Variação da distribuição de turistas por nacionalidades
no Algarve, o qual representa 1/3 da procura anual. Ano 2009 Jan-Set 2010
Nacionalidades MÍN MÁX MÍN MÁX
♦ Os tradicionais mercados internacionais do Algarve Portugueses 29,9% 38,5% 29,9% 38,4%
Ingleses 15,6% 24,6% 12,3% 21,2%
registaram quebras na procura - Ingleses menos 3,3.p.,
Espanhóis 1,7% 11,1% 5,8% 14,9%
Alemães e Irlandeses menos 1,3p.p. cada, no compara- Alemães 13,4% 22,2% 12,2% 20,9%
Franceses 0,0% 8,4% 0,0% 8,4%
tivo de 2009 vs 2010; situação esta, em parte, justifica- Italianos 0,0% 8,4% 0,0% 8,4%
da pela conjuntura económica, desvalorização da libra Benelux 1,6% 9,9% 2,5% 10,7%
Irlandeses 1,5% 9,8% 0,0% 8,4%
esterlina e o surgimento de novos destinos com paco- Outros 1,1% 8,4% 3,7% 10,9%
Fonte: ILM Research
tes turísticos aliciantes e ligações aéreas competitivas.
♦ Espanha e Benelux foram, no mesmo comparativo, os dois mercados que registaram um aumento da procura (4p.p e 1p.p.
respectivamente), justificado, em parte, pela proximidade geográfica, assim como pelo empenho de alguns operadores
tradicionais do destino em atrair o Benelux, bem como o esforço promocional de diversificação de mercados realizado pela
ATA nesse mercado, onde se incluem acções de imprensa, campanhas de selling, organização de roadshows, entre outras
acções de promoção.
CANAIS DE DISTRIBUIÇÃO
Períodos: Ano 2009 e Jan-Set 2010
A tabela exposta demonstra a representatividade alcançada pelos distintos canais de distribuição nos períodos mencionados.
Peso dos canais de distribuição (2009 vs Jan-Set 2010)
♦ A Tour Operação assume um peso signifi-
Ano 2009 Jan-Set 2010
Canais de Distribuição MÍN MÁX MÍN MÁX cativo na operação dos hotéis 4 estrelas,
Tour Operador 38,8% 47,4% 36,8% 45,4% sendo responsável por pelo menos 37%
FIT/ Walk-in 5,5% 13,9% 10,3% 18,4%
Grupos MI/ Corporate 2,1% 10,5% 1,5% 9,9% da procura, verificando-se no entanto
Website Hotel 7,4% 15,6% 9,4% 17,5% perda de representatividade deste canal,
Plataformas Online 16,1% 23,8% 18,4% 26,2%
Fonte: ILM Research a par dos Grupos MI/ Corporate.
♦ O aumento da representatividade do segmento FIT/Walk-in em cerca de 5p.p., é um aspecto muito positivo uma vez que
estes turistas despendem em média valores mais avultados em alojamento.
♦ Nas unidades em que os Tour Operadores são responsáveis por gerar mais de 50% das reservas, as Plataformas Online
constituem o segundo canal de distribuição mais relevante com um peso de 11 a 20%, evidenciando a baixa performan-
ce de vendas directas, repercutindo-se nos resultados.

4. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
Hotéis com Performance Acima da Média vs Abaixo da Média
♦ Constata-se um decréscimo de 1,2p.p. no peso dos Tour Operadores para os hotéis acima da média (12,5% em 2009 vs 11,3%
em Jan-Set 2010), situação esta positiva devido à ausência da necessidade do pagamento de taxas de reservas.
♦ No comparativo dos hotéis com performance acima e abaixo da média verifica-se que o primeiro grupo possui uma maior
expressão no canal FIT/Walk-in, com uma representatividade de 4% a 6% em 2010, o que representa um aumento médio de
97% face a 2009, canal este que não beneficia de qualquer desconto ou promoção e como tal contribui para uma melhor
performance. Para os hotéis com performance abaixo da média este canal constatou um aumento médio de 160% de 2009 vs
Jan-Set 2010.
♦ O website dos hotéis constitui uma ferramenta útil na medida em que permite optimizar as ocupações através da elabora-
ção de pacotes ou promoções especiais, em determinadas épocas do ano, com base numa política de Revenue Management,
permitindo deste modo alcançar-se um preço médio superior. De salientar que este canal manteve a sua representatividade
nos hotéis acima da média e aumentou o seu peso para os abaixo da média, sendo que no período de Jan-Set de 2010, o
peso dos abaixo da média foi o dobro dos da acima (5,2% vs 2,4% ).
♦ As Plataformas Online assumem um peso variável entre os 3,7% e os 6,8% para ambos os grupos, no entanto no comparativo
de 2010 face a 2009, este canal apenas observou crescimento nos hotéis com performance acima da média.
MIX DE RECEITAS
Períodos: Ano 2009, Jan-Set 2010 e Verão 2010
♦ Não se verificam alterações significativas no MIX de Receitas para os três períodos em análise.
♦ De destacar apenas que nos meses de Verão o Revenue Centre (RC) de alojamentos assume um peso significativamente
superior, fase ao acumulado do ano, variável entre os 63,5% e os 72,4%.
MIX Receitas — Jan-Set 2010
Jan-Set 2010 ♦ O RC de alojamentos apresentou uma contribuição média entre o interva-
Revenue Centres MÍN MÁX
lo de 57,5% a 66,4% para as receitas totais geradas.
Alojamentos 58,0% 67,0%
F&B 25,1% 34,1% ♦ No período de Jan-Set 2010, o RC de alojamentos nas unidades perten-
MI/ Conferências 0,0% 6,6%
SPA 0,0% 8,0% centes a cadeias hoteleiras assume um peso mais representativo face a
Golfe 0,0% 6,4%
hotéis independentes.
Outros 0,6% 10,2%
Fonte: ILM Research
♦ Para 80% dos inquiridos o RC de F&B representa mais de 21% das receitas.
Hotéis com Performance Acima da Média vs Abaixo da Média
♦ Hotéis abaixo da média apresentam uma dependência face ao RC de alojamentos 11p.p. superior ao dos hotéis acima da
média (23,3% vs 12,6%), no entanto deve-se salientar que as unidades com performance abaixo da média representam 38% da
oferta de quartos em análise, enquanto que as acima da média representam 21%.
CUSTOS
Períodos: Ano 2009 e Jan-Set 2010
Custos com Pessoal
♦ No comparativo de 2009 com 2010 assistiu-se a uma quebra acentuada nos custos com pessoal (4,7p.p.) os quais dimi-
nuíram de 31,6% para 26,9%, das receitas geradas.
♦ Em ambos os períodos supramencionados os hotéis abaixo da média apresentam um custo com pessoal superior a
25%.
♦ Em média, por ano, os gastos com pessoal correspondem a 5.200€ por quarto.

5. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
Marketing
♦ Os custos de Marketing variam entre os 50.000€ e os 280.000€ por quarto, sendo esta variação uma consequência da
presença de unidades pertencentes a cadeias hoteleiras e unidades independentes.
♦ Em termos reais os hotéis acima da média gastam, por quarto, o triplo em Marketing face aos abaixo da média (3€ vs
1€).
Energia
♦ Os gastos energéticos em 2009, face ao período de Jan-Set 2010, desceram em 0,6p.p, situação esta que poderá, em parte,
derivar da liberalização deste mercado, assim como da crescente consciência ecológica dos hoteleiros.
♦ Denota-se que para os hotéis abaixo da média esta rubrica assume um peso nas receitas superior ao dos hotéis acima da
média (8% vs 7%).
♦ No acumulado de Jan-Set 2010 as unidades inquiridas despenderam diariamente cerca de 6,60€ por quarto ocupado.
Manutenção
♦ Os custos em Manutenção por quarto ocupado foram 4€ maiores nos hotéis com performance abaixo da média vs acima da
média (12€ vs 8€).
LUCROS OPERACIONAIS
Períodos: Ano 2009, Jan-Set 2010 e Verão 2010
♦ O lucro operacional em 2009 assumiu um peso, para 40% dos inquiridos, de 31% a 40% do valor de receitas.
♦ No período Jan-Set 2010 o lucro operacional (GOP) foi em média 10p.p superior ao período de 2009, todavia referidos valo-
res não contabilizam ainda os resultados do 4º Trimestre que observa habitualmente prejuízos operacionais.
♦ No período do Verão observa-se a quase uma duplicação do GOP.
Hotéis com Performance Acima da Média vs Abaixo da Média
♦ Na generalidade, o peso percentual do GOP face às receitas é superior no grupo dos hotéis com performance abaixo da
média vs acima da média.
PREVISÕES OCUPAÇÃO, PREÇO MÉDIO POR QUARTO VENDIDO E REVPAR
Períodos: Ano 2009, Previsões Anos 2010 e 2011
♦ A tabela exposta demonstra que os hoteleiros inquiridos prevêem uma ligeira quebra na taxa de ocupação para o presente
ano, face a 2009, e, por outro lado, um aumento ao nível do PMQV de aproximadamente 2€.
♦ Concluí-se ainda que o Revpar de 2010 será muito similar ao alcançado em 2009 (34,81€ vs 34,58€).
Performance 2009 vs Previsão
2009 Previsão 2010
Taxa Ocupação 55,93% 54,61% ♦ Já no que concerne às previsões para 2011 prevê-se uma estabilização,
PMQV 61,83 € 63,74 €
Revpar 34,58 € 34,81 € em ambos os indicadores em análise, face a 2010.
Fonte: ILM Research
Hotéis com Performance Acima da Média vs Abaixo da Média
♦ As previsões para 2010 apontam para que o grupo de hotéis acima da média obtenha uma taxa de ocupação de cerca
de 60%, enquanto os hotéis abaixo da média se situem nos 49%.
♦ O PMQV apresenta discrepâncias com os hotéis acima da média a preverem terminar o ano com um preço médio 60%
acima das demais unidades (83€ vs 50€).
♦ Os hotéis acima da média antevêem terminar o ano com um Revpar 49% acima dos hotéis abaixo da média (49€ vs 24€).

6. 14 DE DEZEMBRO DE 2010
PERFORMANCE DOS HOTÉIS 4 ESTRELAS LOCALIZADOS NO ALGARVE
AMEAÇAS PARA O NEGÓCIO
Controláveis
As principais ameaças que os inquiridos referenciaram como podendo controlar para garantir a melhor performance do seu
negócio foram as seguintes:
♦ Redução dos preços face ao aumento da concorrência e diminuição da procura;
♦ Garantir uma melhor relação qualidade - preço do serviço para garantir a satisfação do cliente;
♦ Renovação das instalações;
♦ Diversificar a oferta e apostar em novos segmentos de mercado.
Não Controláveis
O gráfico exposto demonstra os factores percepcionados pelos inquiridos como as principais ameaças não controláveis para os
seus negócios. Quanto mais elevado for o valor assumido por cada rubrica (4), maior é a sua relevância.
De acordo com o gráfico apresentado facilmente se
conclui que as Acessibilidades, a Falta de promoção/
Promoção ineficiente, assim como o Frágil contexto
económico Europeu e Nacional, constituem as principais
ameaças/preocupações para os directores hoteleiros
inquiridos.
Fonte: ILM Research
Fundada em 1999 por Andrew Coutts com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em
turismo, hotelaria e lazer, a ILM autonomizou recentemente os seus serviços com a criação das novas unida-
des de negócio que formam o actual Grupo ILM, garantindo desta forma uma resposta integrada e comple-
mentar ao sector, desde a assessoria prestada pela ILM Advisory, à liderança do processo de desenvolvimen-
to garantida pela NEX Development Management até à gestão e operação assegurada pela VHM Asset
Management.
Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business
Planning” dos 10 Produtos Estratégicos definidos no PENT, e projectos qualificadores do destino turístico
nacional, como por exemplo o Praia Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o
Corte Velho by Six Senses.
Avenida da Liberdade, nº 230, 1º Piso
1250-148 LISBOA
Tel.: (+351) 21 0305 027
Fax: (+351) 21 0305 026
Website: www.ilm-ilmgroup.com