Als de overheid als ondernemer op gaat treden, dan kan de woningmarkt van het slot!

1. Treintjes maken met behulp van de overheid, een oplossing? TOC quot;
1-3quot;
<br />Aandachtsgebieden: PAGEREF _Toc280447461 2<br />1.Inleiding PAGEREF _Toc280447462 2<br />2.Mogelijke oplossing PAGEREF _Toc280447463 2<br />3.Transparantie van de reeks PAGEREF _Toc280447464 4<br />4.Rol van de makelaars PAGEREF _Toc280447465 4<br />5.Hoe verder? PAGEREF _Toc280447466 4<br />Aandachtsgebieden:<br />Risico van de 1e woningkoper in de reeks delen met opvolgende verkopers<br />Makelaar heeft vooral bij het openen van de reeks een zware adviserende rol. Ook de volgende verkopers hebben de nodige uitleg nodig.<br />Financiële consequenties van alle aankopen/verkopen inzichtelijk voor alle makelaars die meedoen aan de reeks<br />Maatregel is tijdelijk, koppelen aan een objectief criterium. Bijv. omslag koper naar verkopersmarkt.<br />Inzichtelijk maken op FUNDA dat er een reeks aan verbonden is<br />Inzichtelijk maken dat de aangeboden woning opener van een reeks is en derhalve voordeliger is aan te kopen.<br />Ruilen à la Koos.nl ook integreren<br />Reeks inzichtelijk maken voor de makelaars<br />Idee van Reexer combineren? Kleine ketens vormen en proberen uit veel kleintjes één grotere te destilleren.<br />Inleiding<br />Het idee is ontstaan na het zien van het initiatief van www.koos.nl en www.reexer.nl . Koos.nl is een datingsite voor huizenverkopers en kopers. De kopers melden zich aan bij koos en daten met woningen welke via Jaap zijn aangemeld. Doel is om een ruil tot stand te brengen. Reexer.nl probeert ketens te vormen, door onbekendheid komt dit niet van de grond. <br />Mijn ervaring is dat de kans op ruil klein is. Men wil zich meestal verbeteren, is het niet in grootte, dan is het wel in luxe. Dus meestal komen de wensen niet overeen. Koos geeft overigens zelf aan dat de eerste matches reeds zijn gerealiseerd. Er zijn uiteraard ook mensen die willen “downgraden” denk bijvoorbeeld aan andere woningbehoefte t.g.v. echtscheiding, gezinsgrootte wijziging etc. Bij Reexer.nl blijft het probleem dat de starter van de reeks niet de garantie heeft van de verkoop van zijn eigen woning.<br />De kern van het probleem is dat er voldoende kopers zijn (het bezoekers aantal van Funda is niet gedaald), maar deze willen echter alleen kopen als zij zekerheid hebben over de verkoop van hun eigen woning. Om deze reden zetten veel mensen hun woning zelfs niet te koop. Het bekende kip en ei verhaal is geboren!<br />Mogelijke oplossing<br />Als de verkoper verzekerd is van de verkoop van zijn woning tegen geen kosten of acceptabele kosten zal deze misschien weer durven kopen (marktonderzoek?). Ik begrijp van een makelaar in Culemborg dat een groot deel van zijn verkopers daadwerkelijk gaat kopen, als zij de zekerheid hebben van de verkoop van hun eigen woning.<br />Het idee:<br />Een verkoper (A) van een relatief goedkope woning (“locomotief”) begint te trekken aan een treintje: <br />A koopt van B een duurdere woning onder voorbehoud van verkoop eigen woning. Zijn eigen woning wordt in de markt gezet tegen de waarde welke objectief wordt vastgesteld middels een NWWI rapport of soortgelijk.<br />B koopt van C met zelfde voorbehouden etc. (zie afbeelding hieronder).<br />Als er een treintje is gevormd en de woning van A is nog niet verkocht, dan wordt deze vrijwillig geveild.<br />Het tekort en kosten van veiling worden gedeeld door meerdere schouders. <br />Dit tekort wordt door woningeigenaren A t/m D gedeeld naar rato van de waarde van de woning die ze kopen en wordt gebracht op de overdrachtbelasting.<br />Voorgaande zou een reële mogelijkheid zijn als de overheid meer als ondernemer op gaat treden en minder als ambtenaar. 4% Overdrachtsbelasting op een woning die wel wordt verkocht is altijd meer, dan 6% op een woning die niet wordt verkocht (= € 0,00). Daarnaast krijgt de fiscus ruimschoot compensatie voor de gederfde overdrachtbelasting door BTW en andere belastingen in het kader van de investeringen die er worden gedaan t.b.v. van de inrichting/verbouwing/verhuizing.<br />Voor de duidelijkheid de korting op de overdrachtbelasting geldt alleen voor de woningen in een treintje. <br />Zie schematische afbeelding hieronder:<br />Aandachtspunten:<br />Banken moeten bereid zijn om offertetermijn van 1 jaar te hanteren.<br />Makelaars promoten branchebreed de ketenvorming.<br />Het bedrag dat wordt betaald voor iedere woning die op Funda etc. is/ wordt aangemeld en deel neemt in een treintje, verhogen met bijv. € 20,00. Dit geld kan eventueel ook worden gebruikt voor de communicatie naar de consument middels radio, tv, folders, voorlichting makelaars etc. Evt. verzekeringpremie voor als er iets fout gaat in de reeks.<br />Postbus 51 spotjes<br />Financiering woongarantie geven à la Hypodomus http://www.hypodomus.nl/aankoopmakelaar/woongarantie <br />Transparantie van de reeks<br />Waardebepaling<br />Het is van groot belang dat de woning goed wordt geprijsd. Want als de woning te hoog is geprijsd, dan is het verschil met de vrijwillige veilingopbrengst te groot en wordt de fiscus benadeeld. Wordt de woning te laag geprijsd, dan wordt de initiator van de reeks benadeeld. Daarom wordt de woning in de markt gezet op basis van bijvoorbeeld een NWWI taxatie met referentiepanden. (aandachtspunt: overleggen met banken dat koper van deze woning A deze taxatie mag gebruiken voor de financiering).<br />Aanduiding op Funda, Jaap etc.<br />Het is handig als woningzoekers, veelal starters op de woningmarkt, kunnen zien dat de woning van de initiator van de reeks een buitenkansje betreft. Woningzoekers zien meteen de uitleg van het treintjesconcept.<br />Aanduiding in CRM pakket, makelaars kunnen zien hoe een reeks zich ontwikkeld en dan de risico’s/kansen in kunnen schatten bij de te kopen/verkopen opvolgende woning. Er moet een software applicatie gekoppeld aan de CRM pakketten en Funda/Jaap komen waarin alle zaken worden bijgehouden en dat een advies geeft in bijvoorbeeld leveringsdata. <br />Vraag: Wie heeft er inzicht in de reeks, makelaars èn consumenten ? In mijn optiek alleen de makelaar. Hoewel dit tegen de tendens ingaat van het huidige tijdsbeeld van transparantie.<br />Rol van de makelaars<br />Promotie via makelaars en de branche organisaties en internet Funda/Jaap etc.<br />Sterk adviserende rol zowel voor verkopende als kopende makelaar..<br />Hoe verder?<br />Stel dat je wat van de grond krijgt, hoelang duurt voordat alles operationeel is, 8 – 12 maanden? Hoelang houdt de crisis aan? Allemaal vragen die een rol spelen bij de vraag of je wat moet doen, of moet je stil blijven zitten terwijl je geschoren wordt? <br />Graag zou ik met een groepje mensen willen brainstormen of voorgaand idee levensvatbaar zou kunnen zijn. Samen nadenken over de zwakke punten en deze proberen op te lossen. Hooguit 2 bijeenkomsten, is er geen lichtpuntje aan het einde van de tunnel om tot een werkend model te komen, dan stoppen. Het is van belang dat hier ook een politiek goed ingevoerd persoon bij moet zijn met verstand van zaken, die weet hoe de hazen lopen.<br />