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Le marché de l'immobilier

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  1. 1. 1
  2. 2. Pourquoi la BNB suit-elle de près le marché immobilier? 2 Impact sur l’activité économique Stabilité financière Patrimoine des ménages Accessibilité au logement Transition énergétique des logements
  3. 3. 3 01 02 03 04 05 06 Évolution des prix des logements Comment expliquer l’évolution des prix? Les prix sont-ils trop élevés? La propriété demeure-t-elle accessible? Que nous apprend le nouvel indice hédonique des prix immobiliers ? L’enjeu de la transition énergétique des logements Conclusions
  4. 4. 1. Évolution des prix des logements
  5. 5. Les prix affichent une nette tendance à la hausse, en particulier au début des années 2000 et récemment Source: BNB. 1 Deflatés au moyen du déflateur de la consommation privée. 5 Prix des logements en Belgique (indices, 1973 = 100) x 3 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Nominaux Réels¹ x 15
  6. 6. La hausse est similaire dans les trois régions, même si elle est quelque peu plus prononcée en Flandre Sources: Statbel, BNB. 6 Part de l’activité immobilière en Belgique Prix des logements par région (indices, 1973 = 100) Région flamande ≈ 63 % du marché résidentiel Région de Bruxelles-Capitale ≈ 9 % du marché résidentiel Région wallonne ≈ 28 % du marché résidentiel (moyennes 2016-2021) 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Belgique Flandre Wallonie Bruxelles-Capitale
  7. 7. La hausse récente est générale alors que les cycles des prix immobiliers n’ont pas toujours été synchronisés en Europe Sources: OECD, BNB. 7 Prix immobiliers dans une sélection de pays européens (indices, 2010 = 100) 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 2000 2005 2010 2015 2020 DK IE NL ES UK IT 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 2000 2005 2010 2015 2020 BE FI FR 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 2000 2005 2010 2015 2020 DE AT
  8. 8. 2. Comment expliquer l’évolution des prix ?
  9. 9. Le prix que l’on peut offrir pour un logement a été soutenu par la croissance des revenus et la baisse des taux d’intérêt Sources: ICN, BNB. 1 Taux d’intérêt moyens pour les nouveaux contrats. 2 Déflatés par le déflateur de la consommation privée. 9 Revenu disponible brut des ménages (pourcentages de variation annuelle) Taux d’intérêt hypothécaires¹ (en pourcentage) -1 0 1 2 3 4 5 6 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nominal Réel² -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Nominaux Réels² Les taux d'intérêt bas influencent également la croissance des prix via des portfolioshifts: quête de rendement, à destination de l’immobilier (buy-to-let) p.m. taux nominaux à la hausse depuis avril 2022 (données précises indisponibles actuellement)
  10. 10. Les besoins en logements ont augmenté de manière significative Sources: Eurostat, Statbel et calculs propres. 10 Croissance de la population (pourcentages de variation totale par décennie) Nombre de ménages en Belgique (en million) -10 -5 0 5 10 15 1970s 1980s 1990s 2000s 2010s BE VL WL BXL EA Pression démographique en BE > à celle de la zone euro 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 + 1,4 millions de ménages en Belgique
  11. 11. La demande a donc fortement augmenté, quid de l’offre? Source: OCDE. 11 Estimation de l’elasticité de long-terme de l’offre de logements 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 CH NL BE FR AT IT DE IL PT UK FI SN CA AU NZ HU ZA JP ES NO IE DK SK SE US Restrictions de l’offre ? 1. Entraves physiques 2. Entraves réglementaires L’offre de logements est peu flexible en Belgique: elle réagit faiblement aux mouvements de prix
  12. 12. La rareté des terrains est élevée en Belgique, particulièrement en Flandre Sources: Statbel, OCDE, BNB. 12 Superficie bâtie (en % de la superficie totale disponible, 2019) Superficie bâtie (en % de la superficie totale disponible, 2017) 0 2 4 6 8 10 12 BE NL DE JP LU UK IL IT CH HU SK DK PT FR AT SI HL ES US IE NO NZ EE SE FI AU CA
  13. 13. Les règles d’aménagement du territoire en Belgique sont souvent décrites comme relativement strictes Sources: Build Europe, OCDE. 1 Sans tenir compte des négociatons préalables et d’éventuels recours. 13 Distribution d’un indicateur de restrictivité de l’utilisation du sol entre pays de l’OCDE Durée moyenne nécessaire à l’octroi d’un permis de bâtir¹ (2017) -1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0 AU SI HU JP UK EE SK FR US BE AT FI DE DK PL NO SE PT NL CZ CH EE IT IE HL Durée légale Durée réelle Pologne 65 jours France 3 mois 12-18 mois Norvège 4 mois Royaume-Uni 4 mois Irlande 4 mois 6-12 mois Allemagne 3-6 mois 6-24 mois Belgique – WL 5 mois Belgique – BXL 5 mois Malte 5 mois Belgique – VL 7 mois Espagne 12 mois Roumanie 12-24 mois Plus strict Moins strict
  14. 14. Une hausse de l’offre en logements pèse a priori sur la croissance des prix immobiliers Sources: Statbel, BNB. 1 Déflatés par le déflateur de la consommation privée. 14 Nombre de logements par ménage et prix de l’immobilier résidentiel (indices, 1991 = 100) 100 120 140 160 180 200 220 240 260 100 101 102 103 104 105 106 107 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Nombre de logements par ménage (échelle de gauche) Prix des logements¹ (échelle de droite)
  15. 15. 3. Les prix sont-ils trop élevés? La propriété demeure-t-elle accessible?
  16. 16. La hausse récente des prix immobiliers est plus rapide que ce que suggèrent leurs principaux déterminants Source: BNB. 16 • La valeur de référence des prix immobiliers est estimée à l’aide d’un modèle économétrique • Notre indicateur = part des prix immobiliers non expliquée par leurs principaux déterminants: • Revenu disponible des ménages • Taux d’intérêt hypothécaires • Le nombre de ménages • Les changements structurels du marché immobilier (en particulier, la fiscalité) Déviation des prix immobiliers par rapport aux prix estimés selon le modèle de la Banque (en pourcentage) -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
  17. 17. L’octroi de crédits hypothécaires a augmenté tandis que la part des jeunes emprunteurs a très légèrement diminué Source: BNB. 17 Nouveaux crédits hypothécaires (en milliard d’€, somme des douze mois précédents) Distribution des nouveaux crédits hypothécaires par âge (en pourcentage) 0 10 20 30 40 50 60 2006 12 2007 06 2007 12 2008 06 2008 12 2009 06 2009 12 2010 06 2010 12 2011 06 2011 12 2012 06 2012 12 2013 06 2013 12 2014 06 2014 12 2015 06 2015 12 2016 06 2016 12 2017 06 2017 12 2018 06 2018 12 2019 06 2019 12 2020 06 2020 12 2021 06 2021 12 41 43 41 39 39 37 39 37 38 34 35 36 36 36 35 35 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 < 35 ans Entre 35 et 55 ans > 55 ans
  18. 18. L’apport personnel et, dans une moindre mesure, la charge de remboursement des jeunes emprunteurs a augmenté Sources: BNB et calculs propres. 1 Estimé sur la base du prix moyen d'un logement en Belgique et de la quotité moyenne pour les primo-acquérants. 2 Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt correspondant au montant moyen emprunté et l'hypothèse que le crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein 18 Estimation de l’apport personnel moyen des primo-acquérants1 (en euro, incluant les coûts de transaction) Estimation de la charge moyenne de remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les emprunteurs âgés de 18 à 34 ans 2 (en pourcentage de leurs revenus) 0 5 10 15 20 2016 2017 2018 2019 2020 2021 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ➢ Les jeunes risquent d’être poussés vers des logements moins onéreux (plus petits, éloignés des centres-villes, etc.) ➢ Attention : plus élevé pour un isolé !
  19. 19. Sans apport personnel, l’achat d’un logement par de jeunes emprunteurs implique une charge de remboursement élevée, surtout à Bruxelles et en Flandre Sources: BNB et calculs propres. 1 Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt de 100 % valorisée au prix moyen des logements (hors coûts de transactions) et l'hypothèse que le crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein. 19 Estimation de la charge moyenne de remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les emprunteurs âgés de 18 à 34 ans¹ (en pourcentage de leurs revenus) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Louvain Gand Bruxelles Bruges Anvers Namur Liège Mons Charleroi p.m. Belgique 2016 2021
  20. 20. 4. Que nous apprend le nouvel indice hédonique des prix immobiliers ?
  21. 21. Le prix d’une maison identique a augmenté d’environ 7 % de moins que le prix de vente moyen au cours de la dernière décennie Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022) ¹ La variation de la qualité correspond à la différence entre l’indice des prix moyens et l’indice hédonique. 21 Indices des prix des maisons dans les trois régions (indices 2011T3-2012T2=100, prix nominaux) 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 2012 T2 2013 T2 2014 T2 2015 T2 2016 T2 2017 T2 2018 T2 2019 T2 2020 T2 2021 T2 2012 T2 2013 T2 2014 T2 2015 T2 2016 T2 2017 T2 2018 T2 2019 T2 2020 T2 2021 T2 2012 T2 2013 T2 2014 T2 2015 T2 2016 T2 2017 T2 2018 T2 2019 T2 2020 T2 2021 T2 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale Indice hédonique Indice des prix moyens Indice BNB Variation de la qualité¹ = +6.6 % (2021 par rapport à 2012) Variation de la qualité¹ = +7.4 % (2021 par rapport à 2012) Variation de la qualité¹ = +4.5 % (2021 par rapport à 2012)
  22. 22. La qualité des maisons vendues a augmenté lors de la dernière décennie mais n'a pratiquement pas changé au cours de la première année « COVID » 22 Contributions à la variation de la qualité des maisons vendues¹ (en point de pourcentage, 2012=0) -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale PEB Superficie habitable Jardin Type de logements Âge Commune Variation totale de la qualité (en %) Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022) ¹ La qualité doit être interprétée au sens large comme la valeur des caractéristiques d'habitation des logements vendus. Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
  23. 23. 0 100 200 300 400 500 600 700 2011 T3 2012 T3 2013 T3 2014 T3 2015 T3 2016 T3 2017 T3 2018 T3 2019 T3 2020 T3 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale La surface habitable et la taille du jardin n’ont ainsi pas augmenté par rapport à la période (juste) avant le COVID Sources: SPF Finances, Reusens, Vastmans & Damen (2022). 23 Superficie habitable moyenne (en m²) Taille moyenne des jardins (en m²) Part des maisons à 4 façades (en %) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2011 T3 2012 T3 2013 T3 2014 T3 2015 T3 2016 T3 2017 T3 2018 T3 2019 T3 2020 T3 150 155 160 165 170 175 180 185 190 2011 T3 2012 T3 2013 T3 2014 T3 2015 T3 2016 T3 2017 T3 2018 T3 2019 T3 2020 T3 Sélection de caractéristiques de qualité des maisons vendues (par région et par trimestre)
  24. 24. Les prix moyens des maisons diffèrent principalement en raison de la localisation et, dans une moindre mesure, en raison de la qualité 24 Prix moyen des maisons en 2021¹ (en millier d’euros) Différence de prix due à la localisation (% de différence par rapport à la localisation moyenne) Différence de prix due à la qualité (% de différence par rapport à la qualité moyenne) Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022) ¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
  25. 25. La valeur de la localisation est plus élevée dans les villes par rapport aux zones périphériques et de navette, surtout dans le “losange” flamand Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022) ¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2). ² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette. 25 Différence de prix des maisons due à la localisation en 2021¹, par région urbaine (pourcentage de différence par rapport à la commune moyenne) -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Bruxelles Louvain Gand Anvers Malines Bruges Saint-Nicolas Ostende Hasselt Turnhout Courtrai Roulers Namur Genk Liège Tournai² Verviers Mons² Charleroi Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette
  26. 26. L’augmentation plus rapide des prix dans les villes s’est poursuivie durant la première année “COVID” 26 Croissance de l’indice hédonique des prix immobiliers entre 2020 et 2021, par région urbaine¹ (en pourcentage) -2 0 2 4 6 8 10 12 Bruxelles Louvain Gand Anvers Malines Bruges Saint-Nicolas Ostende Hasselt Turnhout Courtrai Roulers Namur Genk Liège Tournai² Verviers Mons² Charleroi Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022) ¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2). ² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette.
  27. 27. 5. L’enjeu de la transition énergétique des logements?
  28. 28. Les performances énergétiques des maisons vendues se sont améliorées mais devront encore l’être considérablement pour atteindre l’objectif de 2050 Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres. ¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020). 28 Score PEB des maisons vendues, par année de vente¹ (en % des maisons vendues (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite)) 0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 750 PEB 850 PEB 950 PEB ≥1050 Performances énergétiques (label VL) B A C D F E Objectif 2050 = PEB 100
  29. 29. Bien que les appartements aient un meilleur score PEB, il s’est moins amélioré au fil du temps et demeure éloigné de l’objectif de 2050 Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres. ¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020). 29 Score PEB des appartements vendus, par année de vente¹ (en % des appartements vendus (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite)) Performances énergétiques (label VL) Objectif 2050 = PEB 100 0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB ≥650 B A C D F E
  30. 30. La rénovation énergétique des logements vers le label PEB A en 2050 constitue un énorme défi • Que signifie la rénovation énergétique des logements vers le label A en 2050? • Coût d’investissement de 250-400 milliards d’€ (en moyenne 50 000 à 80 000 € par logement) • Rénovation profonde de 3 % des logements (= 170 000 logements) par an • Défis de la rénovation énergétique • Insuffisance de main-d'œuvre dans le secteur de la construction • La moitié des ménages ne peuvent pas financer la rénovation • Le retour sur investissement peut être très long • Des incitations partagées entre propriétaire et locataire 30 Sources: Les stratégies 2020 de rénovation des logements de Région flamande, Région wallonne et de la Région de Bruxelles-Capitale; SERV, 2019; Ryckewaert, Van den Broeck en Vastmans (2020); Albrecht (2020).
  31. 31. La différence de prix entre un score PEB élevé et faible a augmenté (et cela devrait continuer en raison des prix élevés de l'énergie et des obligations de rénovation) Source: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres. ¹ Bien que les surprix estimés soient corrigés pour tenir compte de l'effet des caractéristiques de qualité et de confort non observées, ils doivent être interprétés avec prudence. Notez aussi que les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2). ² Le surprix du PEB 50 est omis pour la période avant 2015 ainsi que pour les maisons bruxelloises car il est basé sur trop peu de transactions. 31 Estimation du surprix de l’efficacité énergétique des maisons¹ (en pourcentage, différence de prix par rapport à une maison comparable avec un score PEB de 350 kWh/m²) -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale PEB 50² PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 850 PEB ≥1050
  32. 32. Conclusions • Les prix de l’immobilier résidentiel en Belgique affichent une nette tendance haussière depuis plusieurs décennies • Cette tendance s’est récemment poursuive et s’est nettement accélérée • Essentiellement soutenue par des facteurs de demande (taux d’intérêt bas) • Évolution similaire ailleurs en Europe • L’accès à la propriété s’est quelque peu détérioré pour les jeunes candidats acheteurs • Le nouvel indice hédonique des prix révèle surtout l’effet des performances énergétiques • La rénovation énergétique des logements constitue un important défi 32
  33. 33. 11 mai 2022 Merci de votre attention ! Le marché de l'immobilier résidentiel en Belgique: état des lieux et évolutions récentes peter.reusens@nbb.be geert.langenus@nbb.be christopher.warisse@nbb.be

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