Etats des lieux et évolutions récentes

1. 1

2. Pourquoi la BNB suit-elle de près le marché immobilier?
2
Impact sur l’activité
économique
Stabilité financière Patrimoine des ménages
Accessibilité au logement Transition énergétique
des logements

3. 3
01
02
03
04
05
06
Évolution des prix des logements
Comment expliquer l’évolution des prix?
Les prix sont-ils trop élevés?
La propriété demeure-t-elle accessible?
Que nous apprend le nouvel indice hédonique
des prix immobiliers ?
L’enjeu de la transition énergétique des
logements
Conclusions

4. 1. Évolution des prix des
logements

5. Les prix affichent une nette tendance à la hausse, en particulier au début des
années 2000 et récemment
Source: BNB.
1 Deflatés au moyen du déflateur de la consommation privée.
5
Prix des logements en Belgique
(indices, 1973 = 100)
x 3
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
Nominaux Réels¹
x 15

6. La hausse est similaire dans les trois régions, même si elle est quelque peu plus
prononcée en Flandre
Sources: Statbel, BNB.
6
Part de l’activité immobilière en Belgique Prix des logements par région
(indices, 1973 = 100)
Région flamande
≈ 63 % du marché résidentiel
Région de Bruxelles-Capitale
≈ 9 % du marché résidentiel
Région wallonne
≈ 28 % du marché résidentiel
(moyennes 2016-2021)
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
Belgique Flandre Wallonie Bruxelles-Capitale

7. La hausse récente est générale alors que les cycles des prix immobiliers n’ont pas
toujours été synchronisés en Europe
Sources: OECD, BNB.
7
Prix immobiliers dans une sélection de pays européens
(indices, 2010 = 100)
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
2000
2005
2010
2015
2020
DK IE NL
ES UK IT
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
2000
2005
2010
2015
2020
BE FI FR
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
2000
2005
2010
2015
2020
DE AT

8. 2. Comment expliquer
l’évolution des prix ?

9. Le prix que l’on peut offrir pour un logement a été soutenu par la croissance des
revenus et la baisse des taux d’intérêt
Sources: ICN, BNB.
1 Taux d’intérêt moyens pour les nouveaux contrats.
2 Déflatés par le déflateur de la consommation privée.
9
Revenu disponible brut des ménages
(pourcentages de variation annuelle)
Taux d’intérêt hypothécaires¹
(en pourcentage)
-1
0
1
2
3
4
5
6
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Nominal Réel²
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
Nominaux Réels²
Les taux d'intérêt bas influencent également la croissance des prix via des
portfolioshifts: quête de rendement, à destination de l’immobilier (buy-to-let)
p.m. taux
nominaux à la
hausse depuis
avril 2022
(données
précises
indisponibles
actuellement)

10. Les besoins en logements ont augmenté de manière significative
Sources: Eurostat, Statbel et calculs propres.
10
Croissance de la population
(pourcentages de variation totale par décennie)
Nombre de ménages en Belgique
(en million)
-10
-5
0
5
10
15
1970s 1980s 1990s 2000s 2010s
BE VL WL BXL EA
Pression démographique en BE
> à celle de la zone euro
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
+ 1,4 millions de ménages en Belgique

11. La demande a donc fortement augmenté, quid de l’offre?
Source: OCDE.
11
Estimation de l’elasticité de long-terme de l’offre de logements
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
CH
NL
BE
FR
AT
IT
DE
IL
PT
UK
FI
SN
CA
AU
NZ
HU
ZA
JP
ES
NO
IE
DK
SK
SE
US
Restrictions de l’offre ?
1. Entraves physiques
2. Entraves réglementaires
L’offre de logements est peu flexible en Belgique: elle
réagit faiblement aux mouvements de prix

12. La rareté des terrains est élevée en Belgique, particulièrement en Flandre
Sources: Statbel, OCDE, BNB.
12
Superficie bâtie
(en % de la superficie totale disponible, 2019)
Superficie bâtie
(en % de la superficie totale disponible, 2017)
0
2
4
6
8
10
12
BE
NL
DE
JP
LU
UK
IL
IT
CH
HU
SK
DK
PT
FR
AT
SI
HL
ES
US
IE
NO
NZ
EE
SE
FI
AU
CA

13. Les règles d’aménagement du territoire en Belgique sont souvent décrites comme
relativement strictes
Sources: Build Europe, OCDE.
1 Sans tenir compte des négociatons préalables et d’éventuels recours.
13
Distribution d’un indicateur de restrictivité
de l’utilisation du sol entre pays de l’OCDE
Durée moyenne nécessaire à l’octroi d’un permis de bâtir¹
(2017)
-1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0
AU
SI
HU
JP
UK
EE
SK
FR
US
BE
AT
FI
DE
DK
PL
NO
SE
PT
NL
CZ
CH
EE
IT
IE
HL Durée légale Durée réelle
Pologne 65 jours
France 3 mois 12-18 mois
Norvège 4 mois
Royaume-Uni 4 mois
Irlande 4 mois 6-12 mois
Allemagne 3-6 mois 6-24 mois
Belgique – WL 5 mois
Belgique – BXL 5 mois
Malte 5 mois
Belgique – VL 7 mois
Espagne 12 mois
Roumanie 12-24 mois
Plus strict
Moins strict

14. Une hausse de l’offre en logements pèse a priori sur la croissance des prix
immobiliers
Sources: Statbel, BNB.
1 Déflatés par le déflateur de la consommation privée.
14
Nombre de logements par ménage et prix de l’immobilier résidentiel
(indices, 1991 = 100)
100
120
140
160
180
200
220
240
260
100
101
102
103
104
105
106
107
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Nombre de logements par ménage (échelle de gauche) Prix des logements¹ (échelle de droite)

15. 3. Les prix sont-ils trop élevés? La
propriété demeure-t-elle accessible?

16. La hausse récente des prix immobiliers est plus rapide que ce que suggèrent leurs
principaux déterminants
Source: BNB.
16
• La valeur de référence des prix immobiliers est
estimée à l’aide d’un modèle économétrique
• Notre indicateur = part des prix immobiliers
non expliquée par leurs principaux
déterminants:
• Revenu disponible des ménages
• Taux d’intérêt hypothécaires
• Le nombre de ménages
• Les changements structurels du marché
immobilier (en particulier, la fiscalité)
Déviation des prix immobiliers par rapport aux
prix estimés selon le modèle de la Banque
(en pourcentage)
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020

17. L’octroi de crédits hypothécaires a augmenté tandis que la part des jeunes
emprunteurs a très légèrement diminué
Source: BNB.
17
Nouveaux crédits hypothécaires
(en milliard d’€, somme des douze mois précédents)
Distribution des nouveaux crédits hypothécaires
par âge
(en pourcentage)
0
10
20
30
40
50
60
2006
12
2007
06
2007
12
2008
06
2008
12
2009
06
2009
12
2010
06
2010
12
2011
06
2011
12
2012
06
2012
12
2013
06
2013
12
2014
06
2014
12
2015
06
2015
12
2016
06
2016
12
2017
06
2017
12
2018
06
2018
12
2019
06
2019
12
2020
06
2020
12
2021
06
2021
12
41 43 41 39 39 37 39 37 38 34 35 36 36 36 35 35
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
< 35 ans Entre 35 et 55 ans > 55 ans

18. L’apport personnel et, dans une moindre mesure, la charge de remboursement
des jeunes emprunteurs a augmenté
Sources: BNB et calculs propres.
1 Estimé sur la base du prix moyen d'un logement en Belgique et de la quotité moyenne pour les primo-acquérants.
2 Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt correspondant au montant moyen emprunté et l'hypothèse que le
crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein
18
Estimation de l’apport personnel moyen des
primo-acquérants1
(en euro, incluant les coûts de transaction)
Estimation de la charge moyenne de
remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les
emprunteurs âgés de 18 à 34 ans 2
(en pourcentage de leurs revenus)
0
5
10
15
20
2016 2017 2018 2019 2020 2021
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
55 000
60 000
65 000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
➢ Les jeunes risquent d’être poussés vers des logements moins onéreux
(plus petits, éloignés des centres-villes, etc.)
➢ Attention : plus élevé pour un isolé !

19. Sans apport personnel, l’achat d’un logement par de jeunes emprunteurs
implique une charge de remboursement élevée, surtout à Bruxelles et en Flandre
Sources: BNB et calculs propres.
1 Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt de 100 % valorisée au prix moyen des logements (hors coûts de
transactions) et l'hypothèse que le crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein.
19
Estimation de la charge moyenne de remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les emprunteurs
âgés de 18 à 34 ans¹
(en pourcentage de leurs revenus)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Louvain Gand Bruxelles Bruges Anvers Namur Liège Mons Charleroi p.m.
Belgique
2016 2021

20. 4. Que nous apprend le nouvel indice
hédonique des prix immobiliers ?

21. Le prix d’une maison identique a augmenté d’environ 7 % de moins que le prix de
vente moyen au cours de la dernière décennie
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ La variation de la qualité correspond à la différence entre l’indice des prix moyens et l’indice hédonique.
21
Indices des prix des maisons dans les trois régions
(indices 2011T3-2012T2=100, prix nominaux)
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
2012
T2
2013
T2
2014
T2
2015
T2
2016
T2
2017
T2
2018
T2
2019
T2
2020
T2
2021
T2
2012
T2
2013
T2
2014
T2
2015
T2
2016
T2
2017
T2
2018
T2
2019
T2
2020
T2
2021
T2
2012
T2
2013
T2
2014
T2
2015
T2
2016
T2
2017
T2
2018
T2
2019
T2
2020
T2
2021
T2
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
Indice hédonique Indice des prix moyens Indice BNB
Variation de la
qualité¹
= +6.6 %
(2021 par rapport
à 2012)
Variation de la
qualité¹
= +7.4 %
(2021 par rapport
à 2012)
Variation de
la qualité¹
= +4.5 %
(2021 par
rapport à
2012)

22. La qualité des maisons vendues a augmenté lors de la dernière décennie mais n'a
pratiquement pas changé au cours de la première année « COVID »
22
Contributions à la variation de la qualité des maisons vendues¹
(en point de pourcentage, 2012=0)
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB Superficie habitable Jardin Type de logements Âge Commune Variation totale de la qualité (en %)
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ La qualité doit être interprétée au sens large comme la valeur des caractéristiques d'habitation des logements vendus. Les années sont retardées de deux
trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).

23. 0
100
200
300
400
500
600
700
2011
T3
2012
T3
2013
T3
2014
T3
2015
T3
2016
T3
2017
T3
2018
T3
2019
T3
2020
T3
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
La surface habitable et la taille du jardin n’ont ainsi pas augmenté par rapport à la
période (juste) avant le COVID
Sources: SPF Finances, Reusens, Vastmans & Damen (2022).
23
Superficie habitable moyenne
(en m²)
Taille moyenne des jardins
(en m²)
Part des maisons à 4 façades
(en %)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2011
T3
2012
T3
2013
T3
2014
T3
2015
T3
2016
T3
2017
T3
2018
T3
2019
T3
2020
T3
150
155
160
165
170
175
180
185
190
2011
T3
2012
T3
2013
T3
2014
T3
2015
T3
2016
T3
2017
T3
2018
T3
2019
T3
2020
T3
Sélection de caractéristiques de qualité des maisons vendues (par région et par trimestre)

24. Les prix moyens des maisons diffèrent principalement en raison de la localisation
et, dans une moindre mesure, en raison de la qualité
24
Prix moyen des maisons en
2021¹
(en millier d’euros)
Différence de prix due à la
localisation
(% de différence par rapport à la localisation moyenne)
Différence de prix due à la qualité
(% de différence par rapport à la qualité moyenne)
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).

25. La valeur de la localisation est plus élevée dans les villes par rapport aux zones
périphériques et de navette, surtout dans le “losange” flamand
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette.
25
Différence de prix des maisons due à la localisation en 2021¹, par région urbaine
(pourcentage de différence par rapport à la commune moyenne)
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Bruxelles
Louvain
Gand
Anvers
Malines
Bruges
Saint-Nicolas
Ostende
Hasselt
Turnhout
Courtrai
Roulers
Namur
Genk
Liège
Tournai²
Verviers
Mons²
Charleroi
Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette

26. L’augmentation plus rapide des prix dans les villes s’est poursuivie durant la
première année “COVID”
26
Croissance de l’indice hédonique des prix immobiliers entre 2020 et 2021, par région urbaine¹
(en pourcentage)
-2
0
2
4
6
8
10
12
Bruxelles
Louvain
Gand
Anvers
Malines
Bruges
Saint-Nicolas
Ostende
Hasselt
Turnhout
Courtrai
Roulers
Namur
Genk
Liège
Tournai²
Verviers
Mons²
Charleroi
Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette.

27. 5. L’enjeu de la transition
énergétique des logements?

28. Les performances énergétiques des maisons vendues se sont améliorées mais
devront encore l’être considérablement pour atteindre l’objectif de 2050
Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations
énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés
dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020).
28
Score PEB des maisons vendues, par année de vente¹
(en % des maisons vendues (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite))
0
60
120
180
240
300
360
420
480
540
600
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 750 PEB 850 PEB 950 PEB ≥1050
Performances
énergétiques
(label VL)
B
A C D F
E
Objectif 2050 = PEB 100

29. Bien que les appartements aient un meilleur score PEB, il s’est moins amélioré au
fil du temps et demeure éloigné de l’objectif de 2050
Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations
énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés
dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020).
29
Score PEB des appartements vendus, par année de vente¹
(en % des appartements vendus (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite))
Performances
énergétiques
(label VL)
Objectif 2050 = PEB 100
0
60
120
180
240
300
360
420
480
540
600
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB ≥650
B
A C D F
E

30. La rénovation énergétique des logements vers le
label PEB A en 2050 constitue un énorme défi
• Que signifie la rénovation énergétique des logements vers le label A en 2050?
• Coût d’investissement de 250-400 milliards d’€
(en moyenne 50 000 à 80 000 € par logement)
• Rénovation profonde de 3 % des logements (= 170 000 logements) par an
• Défis de la rénovation énergétique
• Insuffisance de main-d'œuvre dans le secteur de la construction
• La moitié des ménages ne peuvent pas financer la rénovation
• Le retour sur investissement peut être très long
• Des incitations partagées entre propriétaire et locataire
30
Sources: Les stratégies 2020 de rénovation des logements de Région flamande,
Région wallonne et de la Région de Bruxelles-Capitale; SERV, 2019; Ryckewaert, Van
den Broeck en Vastmans (2020); Albrecht (2020).

31. La différence de prix entre un score PEB élevé et faible a augmenté (et cela devrait
continuer en raison des prix élevés de l'énergie et des obligations de rénovation)
Source: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Bien que les surprix estimés soient corrigés pour tenir compte de l'effet des caractéristiques de qualité et de confort non observées, ils doivent être interprétés
avec prudence. Notez aussi que les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Le surprix du PEB 50 est omis pour la période avant 2015 ainsi que pour les maisons bruxelloises car il est basé sur trop peu de transactions.
31
Estimation du surprix de l’efficacité énergétique des maisons¹
(en pourcentage, différence de prix par rapport à une maison comparable avec un score PEB de 350 kWh/m²)
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50² PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 850 PEB ≥1050

32. Conclusions
• Les prix de l’immobilier résidentiel en Belgique affichent une nette
tendance haussière depuis plusieurs décennies
• Cette tendance s’est récemment poursuive et s’est nettement
accélérée
• Essentiellement soutenue par des facteurs de demande
(taux d’intérêt bas)
• Évolution similaire ailleurs en Europe
• L’accès à la propriété s’est quelque peu détérioré pour
les jeunes candidats acheteurs
• Le nouvel indice hédonique des prix révèle surtout
l’effet des performances énergétiques
• La rénovation énergétique des logements
constitue un important défi
32

33. 11 mai 2022
Merci de votre
attention !
Le marché de l'immobilier résidentiel
en Belgique: état des lieux et
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