Les frontaliers qui veulent renégocier leur taux d'intérêt de leur prêt en devise ou qui veulent le faire racheter par une banque concurrente doivent vérifier un certain nombre de points. En particulier, la valeur de rachat du bien immobilier doit être inférieure à la valeur initiale de l'appartement ou de la maison, ce qui n'est pas une évidence compte tenu de l'évolution des taux d'intérêt CHF EUR. En effet, le franc suisse s'étant fortement apprécié par rapport à l'euro (et notamment depuis la mi janvier 2015), les frontalier qui ont souscrit un prêt en devise doivent être conscient que compte tenu de cette évolution du taux de change, la valeur de rachat a évolué et peut être un frein pour la banque, que ce soit un rachat de prêt en devise ou pour une renégociation. La valeur de rachat dépend du taux de change EUR/CHF, mais surtout du capital restant dû (ce qu'il vous reste à rembourser à la banque). Souvent, on constatera que les personnes qui ont souscrit un prêt avec un apport personne non négligeable auront plus de facilité pour faire passer leur dossier dans le cadre d'un rachat. La conférence présente également l'ADI (assurance décès invalidité) et la garantie bancaire (hypothèque ou société de caution dans le cadre d'un rachat de prêt). Ces 2 postes sont en général sous estimés par les les emprunteurs et sont pour autant significatif dans la mensualité. Conférence animée par David DESPREZ, de Vigny Depierre Financements, et David Talerman, auteur du livre Travailler et vivre en Suisse et fondateur de www.travailler-en-suisse.ch, le site de référence pour les personnes qui veulent travailler en Suisse et / ou y vivre (résidents et frontaliers).

1. David DESPREZ – Responsable Pôle Financements – Vigny Depierre
Financements
David Talerman – Auteur de « Travailler et vivre en Suisse »
Archamps
5 mai 2015
NOS CONSEILS
DE PRO POUR RACHETER
OU RENÉGOCIER VOTRE
PRÊT EN DEVISE.

2. Qu’est-ce qu’un rachat de prêt ?#1Toute personne qui a bénéficié d’un crédit immobilier pour financer l’achat de son
appartement ou de sa maison peut faire racheter à une banque concurrente son prêt (on
parle alors de rachat de prêt) ou peut négocier un meilleur taux avec sa banque (on parle

3. Que peut-on racheter ?#2
En principe, le rachat de prêt concerne la résidence principale. Si la question porte sur le
rachat de prêt d’une résidence secondaire ou locative, la banque souhaitera en général tout
racheter pour mettre en place une relation commerciale exclusive.

4. Quel est l’intérêt du rachat de prêt ?#3
Tout le monde n’aura pas le même but : certains voudront faire un rachat de prêt pour
raccourcir la durée d’emprunt, d’autres voudront diminuer le montant de leurs mensualités.
Que ce soit en termes de durée ou de mensualité, le rachat de prêt permet de réduire le coût
de votre crédit

5. Déterminer si on peut faire racheter son prêt
Tous les prêts ne peuvent pas être rachetés, et notamment les prêts en devise. Voici
comment savoir s’il est possible ou pas de faire racheter son prêt.
#4
Le capital restant dû se trouve sur
le tableau d’amortissement remis
lors de la souscription du prêt en
devise. La valeur est en francs suisses.
Le capital restant dû, c’est le montant
qu’il vous reste à rembourser à la
banque à un instant donné.

6. Calcul de la valeur de rachat#4
Le capital restant dû est ensuite multiplié par le taux de change, ce qui donne la valeur de
rachat
Valeur de Rachat
=
CRD x Taux de change
Exemple : 278 291,67 CHF x 0,97 = 270 186,08 EUR

7. Calcul de la valeur de rachat#4
Le capital restant dû est ensuite multiplié par le taux de change, ce qui donne la valeur de
rachat
Valeur de Rachat
Si supérieure à la valeur initiale du bien
Pas de rachat
Si inférieure à la valeur initiale du bien
Rachat possible

8. Calcul de la marge hypothécaire#4
Chaque banque a ses propres « limites » en termes de marges hypothécaires.
Si rachat possible
La banque procède au calcul de la marge hypothécaire
(valeur initiale du bien – valeur de rachat) / valeur initiale du bien
Exemple :
• Capital restant dû : 278 291,67 CHF
• Valeur de rachat : 270 186,08 EUR
• Valeur initiale du bien : 300 000 EUR
• Marge hypothécaire : 9,93%

9. La nouvelle assurance emprunteur
La nouvelle assurance emprunteur est souvent un coût sous-estimé car son montant est
calculé sur la base de l’âge des emprunteurs au moment de la souscription.
#5

10. La future garantie bancaire
Une garantie bancaire sera exigée par la banque (hypothèque ou société de caution). C’est
un coût significatif à intégrer dans le budget
#6

11. http://bit.ly/RachatPret
Des questions ?
David DESPREZ – Responsable Pôle Financements – Vigny Depierre
Financements
David Talerman – Auteur de « Travailler et vivre en Suisse »
Archamps
5 mai 2015

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