מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫הון‬ ‫והפסדי‬ ‫הוצאות‬ ‫לניכוי‬ ‫דרישה‬–
‫מתאים‬ ‫תיעוד‬ ‫על‬ ‫להתבסס‬ ‫צריכה‬
‫שומה‬ ‫פקיד‬ ‫אישור‬ ‫ועל‬
‫מאת‬:‫רו‬"‫דורית‬ ‫ח‬‫גבאי‬

2. ‫מבוא‬
‫ערר‬‫זה‬,‫לודמילה‬‫וזיו‬‫מאיר‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬‫ירושלים‬(1),
‫הוא‬‫על‬‫החלטת‬‫המשיב‬‫בנושא‬‫סכום‬‫ההוצאות‬‫שהותר‬‫בניכוי‬,‫לפי‬‫סעיף‬
39‫לחוק‬.
‫ועדת‬‫הערר‬‫דחתה‬,‫כבר‬‫מספר‬‫שנים‬‫לפני‬‫כן‬,‫את‬‫הערר‬‫בכל‬‫הנוגע‬
‫לזכאות‬‫לפטור‬,‫ונותרה‬‫שאלת‬‫ההכרה‬‫בהוצאות‬‫לניכוי‬,‫ובין‬‫השאר‬
‫בעלויות‬‫הבנייה‬,‫שכר‬‫טרחת‬‫עורך‬‫דין‬,‫דמי‬‫תיווך‬‫והפסד‬‫הון‬.
‫הערר‬‫התקבל‬‫בנקודה‬‫אחת‬‫בלבד‬,‫והיא‬‫ההכרה‬‫בהוצאות‬‫בנייה‬‫ושיפוץ‬
‫בסכום‬‫של‬290,000₪,‫נכון‬‫ליום‬1.7.1993,‫לצורך‬‫ניכוי‬‫מן‬‫השבח‬.

3. ‫העובדות‬
•‫בחוק‬ ‫כמשמעותה‬ ‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫היא‬ ‫הדיון‬ ‫נשוא‬ ‫הדירה‬.
•‫ביום‬ ‫נמכרה‬ ‫הדירה‬9.7.2000.
•‫ביום‬ ‫השיגו‬ ‫העוררים‬30.1.2001‫השומה‬ ‫על‬,‫ההשגה‬ ‫את‬ ‫קיבל‬ ‫המשיב‬
‫בחלקה‬,‫הנדרש‬ ‫המס‬ ‫סכום‬ ‫את‬ ‫ותיקן‬.
•‫בהוצאות‬ ‫להכיר‬ ‫לנכון‬ ‫ראה‬ ‫לא‬ ‫המשיב‬,‫עבור‬ ‫שהוציאו‬ ‫טענו‬ ‫שהעוררים‬
‫הדירה‬ ‫שיפוץ‬,‫של‬ ‫סכום‬ ‫למעט‬6,000₪.

4. ‫גדר‬‫המחלוקת‬
•‫התרתן‬‫בניכוי‬‫של‬‫הוצאות‬‫השבחה‬,‫שהוציאו‬‫העוררים‬,‫לטענתם‬,‫על‬
‫שיפוץ‬‫דירתם‬,‫שהן‬:‫עלות‬‫השיפוץ‬,‫שכר‬‫טרחת‬‫עורך‬‫דין‬,‫דמי‬‫מתווך‬
‫ברכישה‬‫ובמכירה‬‫והוצאות‬"‫דמי‬‫פינוי‬",‫ובנוסף‬‫שאלת‬‫ההכרה‬‫בהפחתת‬
‫הפסד‬‫הון‬‫מן‬‫השבח‬,‫לפי‬‫סעיף‬48‫לחוק‬.

5. ‫פסק‬‫הדין‬
•‫שהושקעו‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫הצדדים‬ ‫בין‬ ‫מחלוקת‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫כי‬ ‫הדגיש‬ ‫משפט‬ ‫בית‬
‫הנכס‬ ‫בשיפוץ‬ ‫מבוטלים‬ ‫לא‬ ‫כספים‬,‫היקף‬ ‫על‬ ‫היא‬ ‫שהמחלוקת‬ ‫אלא‬
‫אלו‬ ‫כספים‬.
•‫סעיף‬ ‫את‬ ‫ניתח‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬39,‫בניכוי‬ ‫מותרות‬ ‫ההוצאות‬ ‫אם‬ ‫כי‬ ‫וקבע‬
‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫פקודת‬ ‫לפי‬,‫ולמעשה‬ ‫בפועל‬ ‫שינוכו‬ ‫צורך‬ ‫שום‬ ‫ואין‬,‫אז‬ ‫כי‬
‫סעיף‬39‫לחול‬ ‫יכול‬ ‫אינו‬ ‫אלו‬ ‫הוצאות‬ ‫לעניין‬ ‫לחוק‬.
•‫את‬ ‫יבקש‬ ‫שבמסגרתה‬ ‫האכסניה‬ ‫את‬ ‫לבחור‬ ‫ברירה‬ ‫זכות‬ ‫לנישום‬ ‫אין‬
‫הניכוי‬.‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫פקודת‬ ‫לפי‬ ‫מותר‬ ‫הניכוי‬ ‫כי‬ ‫בכך‬ ‫די‬,‫לדחות‬ ‫כדי‬
‫סעיף‬ ‫לפי‬ ‫ניכוי‬ ‫דרישת‬39‫לחוק‬.

6. ‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬
•‫לעניין‬ ‫ההוכחה‬ ‫חובת‬"‫ניכוי‬ ‫אי‬"‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫פקודת‬ ‫לפי‬ ‫הוצאות‬,‫לעניין‬
‫סעיף‬39‫לחוק‬,‫העורר‬ ‫על‬ ‫מוטלת‬,‫לשם‬ ‫ממש‬ ‫של‬ ‫ראיה‬ ‫להביא‬ ‫ועליו‬
‫כך‬.
•‫ניתנת‬ ‫אינה‬ ‫פלונית‬ ‫הוצאה‬ ‫כי‬ ‫והראה‬ ‫הסף‬ ‫תנאי‬ ‫את‬ ‫הנישום‬ ‫משעבר‬
‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫פקודת‬ ‫לפי‬ ‫לניכוי‬,‫או‬‫ממש‬ ‫של‬ ‫בראיה‬ ‫שהראה‬‫לא‬ ‫כי‬
‫השומה‬ ‫פקיד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫בניכוי‬ ‫הוכרה‬,‫נוסף‬ ‫מצטבר‬ ‫תנאי‬ ‫להוכיח‬ ‫עליו‬,
‫ידו‬ ‫על‬ ‫הוצאה‬ ‫אכן‬ ‫שההוצאה‬.‫כתפיו‬ ‫על‬ ‫מוטל‬ ‫ההוכחה‬ ‫נטל‬.

7. •‫עוד‬ ‫יצוין‬,‫היום‬ ‫טוענים‬ ‫הם‬ ‫להן‬ ‫הרבות‬ ‫וההוצאות‬ ‫הבנייה‬ ‫הוצאות‬ ‫לעניין‬ ‫כי‬,‫אין‬
‫העורר‬ ‫שהגיש‬ ‫ההון‬ ‫בהצהרת‬ ‫וזכר‬ ‫רמז‬,‫ליום‬ ‫נכון‬31.12.1992-‫הוצאות‬ ‫לא‬ ‫גם‬
‫השלד‬ ‫בניית‬,‫ההון‬ ‫בהצהרת‬ ‫לכלול‬ ‫היה‬ ‫יכול‬ ‫אשר‬(‫העלתה‬ ‫הראיות‬ ‫בחינת‬,‫כי‬
‫ההון‬ ‫בהצהרת‬,‫הבנייה‬ ‫הוצאות‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫להצהיר‬ ‫העורר‬ ‫היה‬ ‫יכול‬ ‫לא‬,‫חלק‬ ‫שכן‬
‫ההון‬ ‫בהצהרת‬ ‫הקובע‬ ‫המועד‬ ‫לאחר‬ ‫נעשו‬ ‫מהן‬.)
•‫סעיף‬39‫ההוצאה‬ ‫מסוגי‬ ‫אחד‬ ‫בכל‬ ‫ההוצאה‬ ‫של‬ ‫ההוכחה‬ ‫דרכי‬ ‫מהן‬ ‫קבע‬ ‫לא‬
‫זה‬ ‫בסעיף‬ ‫שנמנו‬.‫אולם‬,‫זה‬ ‫בעניין‬ ‫יש‬"‫מושכלות‬"‫במחלוקת‬ ‫שאינן‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬

8. •‫כשמדובר‬‫במוכר‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫שהוא‬‫אדם‬‫פרטי‬,‫אין‬‫לצפות‬
‫ממנו‬‫שישמור‬‫תמיד‬‫חשבוניות‬‫וקבלות‬‫במשך‬‫כל‬‫שנות‬‫החזקת‬
‫הנכס‬‫על‬‫ידו‬.
•‫כדי‬‫לקבוע‬‫הוצאה‬‫המותרת‬‫בניכוי‬‫לעניין‬‫השבח‬,‫יש‬‫להיעזר‬‫בנתונים‬
‫שונים‬,‫ובין‬‫היתר‬,‫ניתן‬‫להיעזר‬‫גם‬‫בהצהרות‬‫הון‬‫שהגיש‬‫הנישום‬
‫ובהצהרות‬‫אחרות‬‫שהוגשו‬‫לרשות‬‫מס‬‫אחרת‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬

9. •‫יש‬‫להציג‬,‫בדרך‬‫כלל‬‫ראיות‬‫טובות‬‫ומספיקות‬–‫למשל‬,‫חשבוניות‬‫מס‬,‫קבלות‬,
‫וכן‬‫מסמכים‬‫ואישורים‬,‫כגון‬‫חוזים‬,‫התחייבויות‬,‫וכן‬‫הלאה‬.‫ניתן‬‫גם‬‫להביא‬
‫ראיות‬‫ממקבלי‬‫התשלומים‬,‫כדי‬‫שהמשיב‬‫והוועדה‬‫יוכלו‬‫לבחון‬‫אותן‬.
•‫לעניין‬‫עלויות‬‫הבנייה‬:‫אין‬‫מחלוקת‬‫כי‬‫השיפוצים‬‫ותוספת‬‫הבנייה‬‫אכן‬‫נעשו‬.
‫ניתן‬‫להסיק‬‫כי‬‫המימון‬‫של‬‫עלות‬‫הבנייה‬‫והשיפוץ‬‫בא‬‫מן‬‫העוררים‬,‫בין‬‫אם‬
‫מהלוואות‬‫ובין‬‫אם‬‫ממקורות‬‫אחרים‬,‫ככל‬‫שיהיו‬,‫אף‬‫אם‬‫אין‬‫בידי‬‫העוררים‬
‫להוכיחם‬.
‫לפי‬‫הפסיקה‬,‫יש‬‫להכיר‬‫בהוצאות‬‫סבירות‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬

10. •‫בהערכת‬‫עלויות‬‫הבנייה‬,‫ניתן‬‫להיעזר‬‫במחירי‬‫השוק‬‫ובמחירונים‬‫המקובלים‬‫על‬
‫המשיב‬‫ובנהלים‬‫שקבע‬.‫ניתן‬‫גם‬‫להיעזר‬‫בחוות‬‫דעת‬‫של‬‫מומחים‬‫לעניין‬‫היקף‬
‫הבנייה‬‫ועלותה‬,‫ובעיקר‬‫בחוות‬‫דעת‬‫של‬‫מהנדסים‬.
•‫בהערכת‬‫עלויות‬‫הבנייה‬‫בענייננו‬,‫יש‬‫להביא‬‫בחשבון‬‫כי‬‫הצהרת‬‫ההון‬‫שהוגשה‬
‫מטעם‬‫העוררים‬,‫לא‬‫הזכירה‬‫שחלק‬‫נכבד‬‫מהעבודות‬‫בוצעו‬‫לפני‬‫המועד‬‫הקובע‬
‫להצהרת‬‫ההון‬.
•‫לסיכום‬:‫הוצאות‬‫הבנייה‬‫והשיפוץ‬,‫כעולה‬‫מחוות‬‫הדעת‬,‫מגיעות‬‫לסך‬‫של‬‫כ‬-
290,000₪‫נכון‬‫לגמר‬‫הבנייה‬.‫בהעדר‬‫חשבוניות‬‫או‬‫קבלות‬,‫לא‬‫הוכרו‬‫הוצאות‬
‫בגין‬‫שכר‬‫טרחת‬‫עורך‬‫דין‬‫ומתווך‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬

11. •‫כמו‬‫כן‬,‫לא‬‫הוכרו‬‫דמי‬‫פינוי‬‫כהוצאה‬‫לעניין‬‫סעיף‬39.
•‫בסוגיית‬‫הפסד‬‫ההון‬‫הניתן‬‫לקיזוז‬,‫קבע‬‫בית‬‫המשפט‬‫כי‬‫לשונו‬‫של‬‫סעיף‬
48‫ב‬(‫א‬()1)‫ברורה‬,‫ועל‬‫כן‬,‫על‬‫הנישום‬‫להציג‬‫אישור‬‫מפקיד‬‫השומה‬-
‫אישור‬‫האמור‬‫להראות‬‫שיש‬‫להפחית‬‫מסכום‬‫השבח‬‫סכום‬‫של‬‫קיזוז‬
‫הפסדים‬‫או‬‫סכום‬‫בשל‬‫זיכוים‬‫על‬‫פי‬‫פקודת‬‫מס‬‫הכנסה‬.
•‫אם‬‫הנישום‬‫המציא‬‫אישור‬‫כאמור‬‫בסעיף‬48‫ב‬(‫א‬()1),‫והמנהל‬‫לא‬‫נעתר‬
‫לבקשת‬‫הקיזוז‬,‫כי‬‫אז‬‫רשאית‬‫הוועדה‬‫לדון‬‫ולהחליט‬,‫בעניין‬‫ואף‬‫להורות‬
‫על‬‫הקיזוז‬‫כאילו‬‫הייתה‬‫המנהל‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬

12. •‫במקרה‬‫דנן‬,‫משלא‬‫הומצא‬‫אישור‬‫מפקיד‬‫השומה‬,‫לא‬‫היה‬‫על‬‫המשיב‬
‫להכיר‬‫בהפסדי‬‫הון‬,‫שטענו‬‫להם‬‫העוררים‬,‫והיה‬‫עליו‬‫לשום‬‫את‬‫השבח‬
‫והמס‬‫לפיו‬,‫בלי‬‫להתחשב‬‫בהפסדי‬‫הון‬.
•‫בית‬‫המשפט‬‫הדגיש‬,‫כי‬‫על‬‫פי‬‫סעיף‬48‫ב‬(‫א‬()1),‫המשיב‬‫איננו‬
‫חייב‬‫להפעיל‬‫שיקול‬‫דעת‬‫להפחתת‬‫הפסדי‬‫הון‬,‫אף‬‫בהיעדר‬
‫אישור‬‫מפקיד‬‫השומה‬.
‫הדין‬ ‫פסק‬
‫המשך‬
‫ניתן‬‫ביום‬22.8.2007.

13. ‫עמדת‬‫המחברת‬
•‫סעיף‬ ‫לפי‬ ‫הוצאות‬ ‫לניכוי‬ ‫העקרונות‬39,‫מספר‬ ‫תיקון‬ ‫לאור‬ ‫נקבעו‬50
‫מיום‬ ‫בתוקף‬7.11.2001.‫שונו‬ ‫העקרונות‬.
•‫הפסדים‬ ‫לאשר‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬ ‫שום‬ ‫אין‬ ‫למנהל‬.‫רק‬ ‫יחליט‬ ‫המנהל‬
‫בתוקף‬ ‫אישור‬ ‫סמך‬ ‫על‬,‫הלאה‬ ‫וכן‬ ‫הבטחות‬ ‫סמך‬ ‫על‬ ‫ולא‬.‫הדעת‬ ‫שיקול‬
‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ ‫מצומצם‬ ‫המנהל‬ ‫של‬.
•‫דין‬ ‫עורך‬ ‫טרחת‬ ‫שכר‬ ‫הוצאות‬ ‫להכרת‬ ‫העורר‬ ‫טענת‬ ‫ברורה‬ ‫לא‬,‫לא‬ ‫אם‬
‫מתאים‬ ‫תיעוד‬ ‫הוצג‬.
•‫שזמינים‬ ‫ותחשיבים‬ ‫מקובל‬ ‫מחיר‬ ‫לפי‬ ‫להעריך‬ ‫ניתן‬ ‫בנייה‬ ‫עלויות‬,‫ובשל‬
‫תיעוד‬ ‫ממציאים‬ ‫שלא‬ ‫העובדה‬,‫וקבלות‬ ‫מס‬ ‫חשבונית‬ ‫כגון‬,‫שיותרו‬ ‫הגיוני‬
‫כ‬-60%‫מהאומדן‬,‫קבלה‬ ‫מס‬ ‫חשבונית‬ ‫מוצגת‬ ‫שלא‬ ‫העובדה‬ ‫בשל‬.

14. ‫שוליים‬ ‫הערת‬:
•‫ו‬"‫ע‬2046/01–‫לודמילה‬‫ירושלים‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהל‬ ‫נגד‬ ‫מאיר‬ ‫וזיו‬
©‫גבאי‬ ‫לדורית‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬
‫ביום‬ ‫נכתב‬:13.9.2016