1. Agosto
2012
Turismo y Real Estate
Oportunidades de inversión en Uruguay

2. Contenido
1. Resumen ejecutivo ....................................................................................................... 3
2. Turismo receptivo en el mundo y en Uruguay ............................................................. 4
2.1. Principales tendencias del turismo mundial ......................................................... 4
2.2. Turismo receptivo en Uruguay .............................................................................. 6
2.3. Turismo de cruceros en Uruguay .......................................................................... 8
2.4. Tipos de turismo en Uruguay ................................................................................ 9
3. Plan Nacional de Turismo Sostenible 2009-2020 ....................................................... 13
4. Oferta de servicios relacionados con el turismo ....................................................... 14
5. Inversiones en el sector .............................................................................................. 15
5.1 Desarrollos en Montevideo .................................................................................. 16
5.2 Desarrollos en el Interior ...................................................................................... 17
5.2.1 Desarrollos en Punta del Este y José Ignacio................................................. 17
5.2.2 Desarrollos en Colonia y Rivera ..................................................................... 20
6. Sector inmobiliario en Uruguay .................................................................................. 21
6.1. Actividad y precios ............................................................................................... 21
6.2. Mercado de oficinas en Montevideo .................................................................. 24
7. Normativa para la promoción de inversiones y regulación del sector....................... 26
7.1. Normativa para la promoción de inversiones ..................................................... 26
7.2. Normas de regulación del sector......................................................................... 28
Uruguay en síntesis (2011) ............................................................................................. 30
Servicios al inversor ........................................................................................................ 31
ANEXO............................................................................................................................. 32
2

3. 1. Resumen ejecutivo
 El turismo constituye una actividad en expansión a nivel mundial y también en Uruguay,
ofreciendo oportunidades de inversión en numerosos subsectores.
 La actividad turística representa aproximadamente el 7% del PIB uruguayo (Año 2011).
 El país ofrece condiciones naturales muy atractivas para diversas clases de turismo ubicadas
a muy pocos kilómetros de distancia entre sí: sus conocidas playas del litoral este, turismo
rural en el interior, turismo termal en el litoral oeste y turismo urbano en ciudades como
Montevideo y Colonia.
 La autoridad nacional en materia de turismo es el Ministerio de Turismo y Deportes. Este
Ministerio ha elaborado un Plan Nacional de Turismo Sostenible 2009-2020 que fomenta,
en forma consensuada, diversas actividades, con un marco legal estable que promueve la
inversión en el sector mediante importantes exoneraciones fiscales.
 Los últimos años se han caracterizado por un crecimiento económico sostenido en Uruguay
y en la región, lo que se refleja también en las inversiones inmobiliarias y turísticas en
curso, que auguran un sostenido aumento de visitantes extranjeros.
 Su infraestructura está en constante evolución, para que el visitante tenga siempre a su
disposición los mejores servicios. Ejemplo de ello lo constituyen el Aeropuerto de
Montevideo y la Terminal fluvial de Colonia, ambos inaugurados en 2009.
 Su ubicación privilegiada, sistema político consolidado y estable, y un sistema financiero
sólido, son ventajas que hacen que invertir en Uruguay sea atractivo y sobre todo seguro.
 Un clima de negocios favorable, con estímulos fiscales para el inversor y fuerte
responsabilidad empresarial, aseguran un constante flujo de inversiones y garantizan igual
tratamiento de inversores nacionales y extranjeros.
 Valores inmobiliarios razonables, sumado a la libre contratación de alquileres1, hacen que
Uruguay presente ventajas comparativas con los demás países de la región.
 La proximidad de Argentina y especialmente de Buenos Aires, así como del sur de Brasil,
aseguran un flujo permanente de turistas.
1
Las partes libremente acuerdan moneda, plazos y sistemas de reajuste de las rentas.
3

4. 2. Turismo receptivo en el mundo y en Uruguay
2.1. Principales tendencias del turismo mundial
El turismo mundial ha venido creciendo en los últimos quince años. El número de turistas
aumentó de 534 millones en 1995 a 983 millones en 2011 (cifra estimada), evidenciando una
leve caída sólo en 2009 debido a la coyuntura internacional desfavorable producto de la crisis
económico financiera. No obstante, una amplia recuperación en 2010 permitió retomar la
senda de crecimiento del turismo internacional2.
Entre 1995 y 2011, el número de turistas en América del Sur creció a una tasa promedio anual
de 5%, algo mayor que el crecimiento promedio registrado en el mundo (4%). Esta tendencia
vino acompañada de un fuerte incremento en los ingresos generados por el turismo a nivel
mundial, los que se duplicaron en los últimos diez años: ascendían a US$ 475 mil millones en
2000 y a US$ 1.030 mil millones en 2011. En casi todas las regiones del mundo se ha producido
un crecimiento similar.
Gráfico Nº1 - Llegadas de turistas internacionales (Millones)3
Total mundial América del Sur
983
1000 920 939 30
901 881 26 28
900 23,6 26
797
800 21 21,4 24
20 22
674
700 18,3 20
15,3 18
600 534
16
12 14
500
12
400 10
1995 2000 2005 2007 2008 2009 2010 2011*
Total Mundial América del Sur
Fuente: Barómetro Mundial de la Organización Mundial de Turismo (OMT).
Europa recibió en 2011 a más de la mitad de los turistas internacionales (51%), seguida por
Asia y el Pacífico (22%), América (16%), Oriente Medio (6%) y África (5%). El cambio más
relevante desde 1995 ha sido el mayor crecimiento relativo de Asia y el Pacífico frente a
Europa y América.
2
Fuente: Barómetro Mundial de la Organización Mundial de Turismo (OMT).
3
(*)Nota: cifra preliminar para el año 2011.
4

5. Gráfico Nº2 - Llegadas de turistas internacionales por región
Participación % en total mundial-Año 2011
Europa 51%
Asia y el
22%
Pacífico
Américas 16%
Medio Oriente 6%
África 5%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Fuente: Barómetro Mundial de la Organización Mundial de Turismo (OMT), 6/2012
Los ingresos monetarios por turismo internacional muestran el mismo ordenamiento anterior,
aunque aumenta la importancia relativa de Asia y el Pacífico (27%) y de América (20%).
El siguiente gráfico presenta las llegadas de turistas internacionales para los 10 principales
destinos del turismo internacional en 2011 (de los 120 destinos cuyos datos procesa la
Organización Mundial del Turismo (OMT)), a los cuales se ha agregado a efectos comparativos
Argentina, Brasil y Uruguay. De la misma surge que Uruguay, país de pequeña población,
recibe un contingente de turistas en relación a su población que lo ubica tercero en este
listado, denotando la importancia relativa del turismo para nuestro país.
Gráfico Nº3 – Principales países de llegada de turistas internacionales
Año 2011, %turistas/población del país
140%
126% 123%
120%
100%
88% 86%
80% 76%
60%
47%
40%
40% 35%
21% 20%
20% 14%
4% 3%
0%
Francia España Uruguay Malasia Italia Reino Turquía Alemania México EE.UU. Argentina China Brasil
Unido
Fuente: Uruguay XXI en base a datos de OMT y FMI
Es importante destacar que Uruguay es uno de los países de América que recibe más turistas
en relación a su población. El porcentaje de turistas ingresados a Uruguay en relación a la
población, ha experimentado un importante ascenso, pasando de representar el 41% en 2002
hasta alcanzar un 88% en el año 2011. Dado que la población de Uruguay se ha mantenido
estable en los últimos años, este comportamiento ascendente refleja una tendencia creciente
en el número de turistas que llegan al país siendo evidencia del crecimiento del sector
turístico.
5

6. Gráfico Nº4 –Llegada de turistas internacionales a Uruguay
%turistas/población del país
2011 88%
2006 55%
2002 41%
0% 20% 40% 60% 80%
Fuente: Uruguay XXI en base a datos de OMT y FMI
2.2. Turismo receptivo en Uruguay
La actividad turística en Uruguay ha mostrado un dinamismo excepcional en los últimos años. El
número de turistas ha crecido sostenidamente a partir de 2008, hasta alcanzar en 2011 el record
histórico de 3 millones de personas y los ingresos por turismo se han triplicado en los últimos 5
años, alcanzando los US$ 2.187 millones en 2011.De esta forma en 2011, el gasto del turismo per
cápita alcanzó su máximo histórico situándose en US$ 730.
Gráfico Nº5 - Uruguay: visitantes anuales Gráfico Nº6 - Uruguay: gasto total anual en
(millones) turismo (millones de US$)
3,5
3,0 2.500
3,0 2.187
2,4
2,5 2.000
2,0 2,1
1.496
2,0 1,8
1.500 1.312
1,5 1.051
1.000 809
1,0
0,5 500
0,0 0
2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: Uruguay XXI en base a MINTUR
6

7. Uruguay cuenta con cuatro zonas turísticas Gráfico Nº7- Zonas turísticas de Uruguay
importantes, además de la capital,
Montevideo. Estas zonas se agrupan en
litoral termal, costa de oro, colonia y el
litoral este, siendo el litoral este la zona
más visitada (40%).
A nivel de departamentos, Montevideo, es
el destino más buscado por los visitantes
extranjeros con un 29%, seguido de Punta
del Este (23%). Los destinos de mayor
dinamismo en los últimos cinco años han
sido Colonia y la costa de Rocha.
El gasto total de los visitantes en 2011 fue
de US$ 2.187 millones, siendo Punta del
Este el destino principal con un 44% del
gasto total, seguido por Montevideo con
27%.
Fuente: Mapa Digital de Uruguay- URUGUAY XXI
Gráfico Nº8 -Visitantes por destino (2011, %) Gráfico Nº9- Gasto de visitantes por destino
(2011, %)
Otros, 5%
Tránsito, 3%
Piriápolis, 4% Punta del Este 47%
Costa de Oro,
5% Montevideo, Montevideo 27%
Costa de 29%
Rocha, 7% Costa de Rocha 6%
Litoral Termal 5%
Colonia, 9%
Colonia 5%
Piriápolis 5%
Litoral Termal, Punta del este,
15% 23% Costa de Oro 3%
Otros 2%
0% 20% 40% 60%
Fuente: Uruguay XXI en base a datos de MINTUR Fuente: Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
7

8. Días de estadía promedio por persona, según tipo de alojamiento y destino principal
En 2011, la estadía promedio de los turistas fue de
6,3 días. Los 1.162.000 visitantes que se hospedan
en hoteles (39%) se alojaron un promedio de 4,9
días, mientras que los 1.450.000 visitantes que se
alojaron en viviendas (41%) lo hicieron por un
promedio de entre 7 y 10 días, según si alojaron en
viviendas de familia o amigos, o en viviendas
arrendadas. (Véase Anexo, Cuadro Nº1).
Origen de los visitantes a Uruguay
La mayoría de los turistas que ingresaron al país en 2011 residen en Argentina (58%), Brasil
(14%) y Europa (8%). También llegaron en gran número al país residentes norteamericanos,
chilenos y paraguayos. (Véase Anexo, Cuadro Nº2).
Visitantes según motivo del viaje
Si bien la mayoría de los visitantes declaran hacerlo por motivos recreativos o visita a
familiares o amigos (85%), existe también un porcentaje que lo hace por negocios o motivos
profesionales (5,6%), asistencia a congresos, seminarios o estudios (1,3%), motivos deportivos
y salud. (Véase Anexo, Cuadro Nº3).
Gastos por persona por día según tipo de alojamiento
El gasto total por persona por día fue en promedio de US$ 117 en 2011 pero esta cifra
aumenta a US$ 155 por día para quienes se alojaron en hoteles y a US$ 129 para quienes lo
hicieron en vivienda propia o arrendada (promedio entre ambas). El gasto por persona por día
según destino asciende a US$ 175 para Punta del Este, US$ 123 para Montevideo y US$ 58
para el Litoral Termal.
Gastos de visitantes por rubro
El gasto total de turistas en 2011 de US$ 2.187 millones se repartió entre los rubros
alojamiento (26%), alimentación (24%), compras (11%), transporte (6%), entre otros.
2.3. Turismo de cruceros en Uruguay4
La temporada de cruceros abarca aproximadamente
desde noviembre hasta abril de cada año. En este
período de la temporada 2011-2012, 225 cruceros
hicieron escala en las costas de Uruguay (119
corresponden a Montevideo y 106 a Punta del Este).
La tendencia ha cambiado desde la temporada de
2008, cuando el puerto de Punta del Este se
convirtió en el mayor receptor de cruceros,
superando al de Montevideo. Sin embargo, en la
última temporada esta situación volvió a revertirse,
arribando a Montevideo el 53% de los cruceros.
4
Fuente: www.mintur.gub.uy.
8

9. Gráfico Nº10 – Número de cruceros arribados por temporada,
según puerto de destino (2005/06-2011/12)
Nº de cruceros 225
220
200 179 171
180 166 165
106
160 130
140 68
86 96 95
120 99
100 50
80 34
60
40
20 65 80 98 79 83 76 119
0
2005-2006 2006-2007 2007-2008 2008-2009 2009-2010 2010-2011 2011-2012
Temporada
Montevideo Punta del Este
Fuente: Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
En la temporada 2012/11 la mayoría de los visitantes de cruceros fueron brasileños (44%) y
argentinos (36%), pero también llegaron turistas de Norteamérica (8%), Europa (7%), resto de
América (3,5%) y otras nacionalidades (1,5%) (Véase Anexo, Cuadro Nº4).
El gasto total de turistas de cruceros en Uruguay en la temporada 2011/12 fue de US$ 20,88
millones, promediando US$ 59 per cápita. En Punta del Este el gasto fue de US$ 11,05 millones
y en Montevideo de US$ 9,8 millones.
Clasificando el gasto de acuerdo al rubro, las compras representaron 65%, la alimentación
22%, los tours 7%, el transporte 2% y otros gastos 4%.
2.4. Tipos de turismo en Uruguay
El principal turismo en Uruguay está asociado al sol y la playa; la costa este del país concentra
así el 40% de los visitantes5. Las finas arenas y las aguas aptas para baños en la temporada
estival, junto al paisaje marítimo y a las características de su gente como hospitalidad y
seguridad, constituyen un atractivo importante de Punta del Este, donde se concentran las
inversiones inmobiliarias así como en puntos de la costa atlántica de Maldonado y Rocha.
Las capitales Montevideo y Colonia concentran el turismo urbano, siendo Montevideo un
destino con una alta ocupación de alojamiento hotelero durante todo el año, promediando la
misma en 70%6.
El turismo rural se ha venido desarrollando en los últimos diez años, aprovechando las ventajas
naturales de los establecimientos productivos del interior del país para proporcionar
esparcimiento y descanso. La zona del litoral oeste próxima al Río Uruguay usufructúa las
instalaciones creadas en torno a fuentes termales.
5
Véase página 7 de este Informe.
6
Información proporcionada por el Conglomerado de Turismo de Montevideo.
9

10. Turismo Rural7
Los prestadores de servicios turísticos rurales se encuentran regulados por el Decreto 371/028.
En 2011 se relevaron 103 establecimientos, de los cuales 15 se ubicaban en el Maldonado, 14
en Colonia, 14 en Canelones y el resto estaban diseminados por los demás departamentos.
Existe una mayor concentración dentro de un radio de 300 km de Montevideo.
Caracterización de las propuestas de turismo rural
1. Hotel de Campo. Contacto con la naturaleza pero
en la comodidad de un hotel. Muy buen nivel de
servicios, con rasgos de rusticidad. Posibilidad de
otras actividades anexas. Ofrece alojamiento y
servicio todo incluido.
2. Estancia Turística. Contacto con el pasado y la
historia, las tradiciones de estancia. Atención por
parte de la familia anfitriona. Posibilidad de
participar en faenas de campo. Confortable,
hogareño. Establecimiento de producción
ganadera o agrícola. Ofrece servicio todo incluido
y día de campo.
3. Posada de Campo. Infraestructura más moderna y adaptada a la actividad turística.
Confort y buen nivel de servicios. La atención puede ser por parte de la familia
anfitriona. Las actividades dependen de la zona y el giro del establecimiento. Ofrece
alojamiento, servicio todo incluido y día de campo.
4. Granja Turística. Pequeños predios dedicados a las actividades de granja, que
enmarcan las actividades o la gastronomía del predio. Puede o no recibir la familia
anfitriona. Se utilizan los productos propios para el consumo y la venta. Ofrece día de
campo y restaurante de campo.
5. Casa de Campo. Concepto que engloba todos los casos no incluidos en las
caracterizaciones anteriores. Sin alojamiento. Actividades, recreación y gastronomía.
Ofrece día de campo y restaurante de campo.
7
En base a estudio realizado por STI-MINTUR-SUTUR-CEADU (2009).
8
Decreto 371/02: www.turismo.gub.uy/normativa/item/2123-prestador-de-servicios-tur%C3%ADsticos-rurales-
decreto-371/02
10

11. Turismo Termal9
En el Litoral Oeste de Uruguay existe una zona de 6 centros termales donde se han realizado
importantes inversiones en diversos complejos. Estos centros cuentan con piscinas de distintas
dimensiones y aguas termales con temperaturas que llegan a los 44o C, provenientes del
Acuífero Guaraní. Integrando los centros termales se encuentran urbanizaciones que cuentan
con hoteles, bungalows, moteles, restaurantes, canchas de tenis, instituciones curativas y
parques forestales y recreativos.
De norte a sur se encuentran, entre otras, las
Termas de Arapey, Termas de Salto Grande,
Termas de Daymán (Departamento de Salto), y
Termas de San Nicanor, Termas de Guaviyú y
Termas de Almirón (Departamento de
Paysandú). Las fuentes termales surgieron en
ocasión de búsquedas de petróleo realizadas
por la empresa estatal ANCAP.
Como destino de inversiones recientes se
destacan las Termas Municipales de Arapey,
complejo turístico de 600 hectáreas. Se
encuentran a 80 km al norte de la ciudad de
Salto. En sus cercanías se ha instalado el Hotel
Arapey Thermal Resort y Spa (5 estrellas).
Próximo al mismo se encuentra en construcción el emprendimiento “Altos del Arapey. Club de
golf & Hotel termal”, prevista su inauguración para comienzos de 2013. La inversión será de
US$ 18 millones e incluirá una pista de aterrizaje para aeronaves de pequeño porte. El hotel de
5 estrellas contará con 120 habitaciones, jacuzzi, dos piscinas cerradas y al aire libre, servicio
de gimnasio y spa. El club de golf se desarrollará en 60 hectáreas con 18 hoyos, de los cuales
11 fueron inaugurados en setiembre de 2010. Se realizará una perforación infrabasáltica de un
nuevo pozo de una profundidad mayor a 1.200 metros para extraer el agua termal propia para
abastecer el hotel10.
Uruguay como destino de congresos y eventos11
El Turismo de congresos está siendo cada vez más relevante a nivel mundial, duplicándose el
número de eventos al año en la última década llegando a superar las 10.000 reuniones en
2011. Este turismo está integrado por los ingresos que se generan por congresos,
convenciones, viajes de incentivos, exhibiciones y ferias.
Uruguay se posiciona cada vez más como destino de congresos y eventos. Según el ranking
publicado por International Congress and Convention Association en 2011, Uruguay se ubicó
en el lugar nº 47 en la lista de 100 países, con 46 congresos realizados y en séptimo lugar en
América Latina. A nivel de ciudades, Montevideo capta más de la mitad de los eventos, y en
9
Fuente: www.viatermal.com.
10
Diario El Pueblo Salto, 04/02/2012.
11
Fuente: Ministerio de Turismo y Deporte de Uruguay.
11

12. segundo lugar se encuentra Punta del Este. En 2011, el ingreso que recibió Uruguay por
concepto de congresos alcanzó los US$ 80 millones12.
Con el objetivo de profundizar aún más en esta área, el gobierno viene llevando a cabo
diversos programas de apoyo a la captación de eventos internacionales y ofreciendo beneficios
fiscales, tales como exoneración de IVA en la contratación de las salas. Por otro lado,
próximamente el gobierno se dispone a elaborar los pliegos para una licitación bajo el régimen
de participación público-privada para la construcción del Centro de Convenciones y predio
ferial en Punta del Este. Se prevé que este centro tenga una capacidad mínima de 2.000
personas en su salón principal y 3.500 en total en un predio que sumaría unas 15 hectáreas.
Otro proyecto previsto en Montevideo, es la construcción de un Centro de Convenciones con
capacidad mínima para 3 mil asistentes y la construcción de un predio ferial con 8 mil m2 de
área de exhibición, que se realizarán en conjunto con la reconstrucción del polideportivo del
Cilindro de Montevideo. Este proyecto incluye la construcción de dos hoteles en Carrasco, 4 y
5 estrellas que serán destinados al alojamiento de los visitantes de dicho centro13.
Turismo idiomático
El turismo idiomático consiste en la enseñanza de español a extranjeros, en el entendido que
una de las formas de aprender un idioma es ir directamente a donde se habla y pasar allí un
periodo de tiempo.
Uruguay, a través del grupo de Turismo Idiomático ha comenzado a realizar actividades con el
objetivo de posicionarse como un destino atractivo en este ámbito y pertenecer así a esta
nueva practica que está avanzando nivel mundial, aprovechando que en el mundo son cada
vez más las personas que están eligiendo el idioma español como la segunda lengua, después
del inglés. Nuestro país tiene como atractivo la posibilidad de aprender español en un entorno
de naturaleza y riqueza cultural durante todo el año. En 2013, Uruguay será sede del Congreso
Internacional de Turismo Idiomático, confirmando así al país como polo de desarrollo para esta
actividad.
Actualmente, el Grupo de Turismo Idiomático tiene como escuelas miembro a la Academia
Uruguay, Casa do Brasil, Instituto de Lenguas Extranjeras e International House, que ofrecen
cursos de Español Lengua Extranjera-ELE- y tienen como objetivo común asegurar la calidad en
el producto ofrecido, para lo cual se acordaron parámetros comunes que rigen aspectos como,
condiciones y requerimientos de los institutos que enseñan el idioma español como lengua
extranjera, formación y experiencia de los docentes, tipos de cursos y titulación, entre otros14.
Turismo náutico15
Se entiende por turismo náutico a todo desplazamiento turístico cuya motivación es la
realización de actividades recreativas o deportivo, en el mar, ríos, arroyos o lagunas. Este
turismo está adquiriendo una creciente importancia en el contexto de turismo mundial. El
éxito que este tipo de turismo está teniendo a nivel internacional radica en la diversidad de
12
Datos obtenidos de la International Congress and Convention Association. Página web: www.iccaworld.com
13
Fuente: Julio Villamide & Asoc.
14
Información extraída del Portal de Turismo Idiomático: www.eleuruguay.com/index.php
15
Información extraída del Ministerio de Turismo y Deporte:
12

13. actividades de que se compone y en la posibilidad de compaginarlo con un turismo activo,
deportivo y en contacto con la naturaleza.
El turismo náutico comprende, entre otras, las siguientes modalidades:
 Paseos y excursiones en embarcaciones de recreo
 Navegación recreativa con embarcación propia
 Pesca
 Avistaje de fauna marina y/o fluvial
 Actividades deportivas asociadas al uso de embarcaciones náuticas: remo, windsurf,
kayaks, rafting, vela etc.
El país cuenta con un Plan de Turismo Náutico Fluvial elaborado en 2009, en el que se plantea
el objetivo de posicionar a Uruguay como un Destino de Turismo Náutico de referencia en el
Cono Sur, a través de diversas acciones como ser: inversiones en infraestructura (puertos
deportivos, bases náuticas y estaciones fluviales), promoción, adecuación de la normativa
existente entre otras16.
3. Plan Nacional de Turismo Sostenible 2009-2020
Desde junio de 2009 Uruguay cuenta con el primer Plan Nacional de Turismo Sostenible para el
período 2009-2020, realizado por el Ministerio de Turismo y Deporte.
El Plan propone que Uruguay sea un país turístico reconocido internacionalmente,
comprometido con el desarrollo sostenible, amigable y seguro, y que cuente con servicios de
calidad, actores capacitados y máxima articulación entre los diversos protagonistas de la
actividad.
La orientación estratégica del Plan se basa en las siguientes cinco líneas claves de actuación:
1. Modelo turístico sostenible, económica, ambiental y socioculturalmente.
2. Innovación y calidad, impulso de la competitividad.
3. Incremento de las capacidades, calidad del empleo y compromiso de los actores del
sistema turístico.
4. Marketing y promoción para ampliar y fidelizar a la demanda.
5. Turismo como herramienta para la integración social, territorial y política, consciente
de la diversidad.
16
Disponible en apps.mintur.gub.uy/Plantur/index.php
13

14. 4. Oferta de servicios relacionados con el turismo
En Uruguay existe un total de 448 hoteles (Julio de 201217). Maldonado es el departamento
que alberga la mayor cantidad de hoteles que suman 153 en 2012.
Cuadro Nº1 - Oferta de hoteles en Uruguay (2012)18
Estrellas Hoteles Habitaciones Nº de plazas
***** 7 746 1.444
**** 29 1.506 4.079
*** 116 3.847 8.807
** 69 1.783 3.197
* 36 672 1.230
Sin clasificar 191 3.413 7.734
Total 448 11.967 26.491
Cuadro Nº2 - Oferta de hoteles en Uruguay por departamento (2012)19
Resto
Estrellas Maldonado Montevideo Colonia Rocha Salto Paysandú Uruguay
del país
***** 3 2 2 0 0 0 0 7
**** 12 8 2 2 0 1 4 29
*** 58 11 14 15 4 2 12 116
** 22 13 9 9 3 3 10 69
* 8 11 3 3 2 2 7 36
Sin
50 41 14 26 11 7 42 191
clasificar
Total 153 86 44 55 20 15 75 448
La estadía en los hoteles de Montevideo ha exhibido una tendencia creciente en línea con el
crecimiento del sector, llevando a que en la última década, las pernoctaciones en hoteles de
Montevideo crecieran a una tasa acumulada de 11%.
Gráfico Nº11 – Pernoctaciones en hoteles de Montevideo (millones)
Nº de
Pernoctaciones
(millones) 2,0
2,0
1,6 1,5
1,4 1,4
1,2 1,1 1,1
0,9
0,8
0,8 0,7 0,7 0,7
0,4
0,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: Uruguay XXI en base a MINTUR
17
Fuente MINTUR. Las estadísticas están en proceso de revisión por lo cual el número total de hoteles puede estar
subestimado. Esta subestimación es particularmente notoria en la cantidad de hoteles 5 estrellas.
18
Fuentes: MINTUR, datos al 24/07/2012.
19
Fuentes: MINTUR, datos al 24/07/2012.
14

15. 5. Inversiones en el sector
Una aproximación a las inversiones realizadas en el sector surge de evaluar los proyectos que
fueron presentados ante la Comisión de Aplicación (COMAP) de la Ley 16.906 de Protección y
Promoción de Inversiones, con el objetivo de ampararse en los beneficios fiscales que otorga
el Decreto 2/012.
De esta forma, las inversiones relacionadas al sector turismo han registrado un crecimiento
continuo en los últimos años, alcanzando en 2011 los US$ 676 millones asociados a 77
proyectos. En este año, se destaca el caso de un importante proyecto en Punta del Este para la
construcción y explotación de un hotel, centro de convenciones, casino y clínica spa por US$
200 millones. Las actividades que comprenden estos proyectos abarcan desde construcción,
remodelación y ampliaciones de hoteles, posadas, condo-hoteles, construcción de centros de
convenciones, shoppings centers entre otros.
Es importante mencionar que todos los proyectos presentados ante la COMAP deberán ser
posteriormente aprobados por dicha comisión y enviados con recomendación al Poder
Ejecutivo, para su posterior promoción y obtención de beneficios fiscales.
Gráfico Nº12 - Proyectos de Inversión presentados a la COMAP-Sector Turismo
US$ Millones Nº de
proyectos
800 80
700 676 70
600 60
500 50
400 40
300 238 30
200 121 20
87 90
100 21 16 10
0 0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Inversiones presentadas (eje izq)
Nº de proyectos presentados (eje dcha)
Fuente: Uruguay XXI en base a COMAP
A continuación se destacan algunas importantes inversiones del sector según localidad.
15

16. 5.1 Desarrollos en Montevideo
A continuación se señalan los principales desarrollos hoteleros en Montevideo.
Grupo Hoteles Regency20: El Grupo Regency invirtió aproximadamente US$ 14 millones en
Uruguay en sus cuatro hoteles. El primer eslabón de la cadena funciona desde 1998, el
Regency Suites Hotel; el Regency Golf - Hotel Urbano- con más de 65 habitaciones; el Regency
Zonamerica - Hotel del Campo- inaugurado en 2010 que demandó una inversión de US$ 6,5
millones; y el más reciente Regency Rambla que abrió sus puertas en octubre de 2011 con una
inversión de US$ 3,5 millones.
Sofitel Montevideo Casino Carrasco y Spa21, cuya remodelación está en curso. La Intendencia
Municipal de Montevideo adjudicó la reconstrucción y concesión por 30 años del Hotel Casino
Carrasco a un consorcio liderado por el grupo español Codere, junto con la empresa argentina
AGG, otros inversores internacionales y el operador hotelero Sofitel, marca premium de la
cadena francesa Accor. Sofitel administra 134 hoteles de lujo en 50 países. La inversión
prevista hasta la fecha de apertura será de US$ 75 millones; el hotel contará con 119
habitaciones de lujo, restaurantes y sala de convenciones. La apertura prevista será durante el
año 2012.
Hotel Esplendor Cervantes Montevideo22: Remodelación del Hotel Cervantes, que fue
declarado patrimonio histórico de la ciudad. El mismo volvió a abrir sus puertas en noviembre
de 2011. Administrado por el grupo argentino Fën, que cuenta con 21 hoteles en operación en
varios países de América Latina y 11 en obra. El hotel está ubicado en pleno centro y tiene 84
habitaciones. Los servicios incluyen teatro, piscina cubierta, gimnasio, spa, sala de reuniones,
restaurante, estacionamiento y un salón multipropósito que sirve para eventos corporativos,
fiestas o galas de tango, en un estilo con diseño de autor (hotel boutique). El monto de la
inversión inicial superó los US$ 8 millones.
Hotel InterCity Premium Montevideo23: La Cadena Brasileña InterCity - pionera e innovadora
en el segmento de hotelería ejecutiva de Brasil - se instaló en Montevideo, con un hotel 4
estrellas, InterCity Premium Montevideo, siendo el primero en construirse fuera de Brasil. El
Hotel, que abrió sus puertas en Noviembre de 2011, demandó una inversión superior a los
US$ 5,2 millones, presentando 74 habitaciones.
En los últimos años, Uruguay ha comenzado a incorporarse al fenómeno mundial de los Condo
Hoteles, modalidad muy conocida y desarrollada en Europa, Estados Unidos, y en países de la
región como Argentina. Esta actividad se encuentra promovida a partir de 2010 por el Decreto
Nº 404/010 (ver apartado 8.1) y ya se han creado más de 1.000 habitaciones en Montevideo.
Esta modalidad inmobiliaria combina el régimen legal de propiedad horizontal con los servicios
de hotelería y alojamiento, presentando diferentes beneficios al inversor.
A continuación se mencionan los principales emprendimientos de Condo Hoteles en
Montevideo:
20
Fuente: www.regency.com.uy
21
Fuente: Diario El País, 10/09/2010 y 28/06/2012
22
Fuente: Presidencia 04/11/2011
23
Fuente: CIPETUR, www.cipetur.com
16

17. Smart Montevideo Hotel24: Condo Hotel, actualmente en construcción. Ubicado en el Barrio
de las Artes y administrado por Tay Condo & Hotels Management, cadena argentina
especialista en condo hoteles. El proyecto del Smart Hotel consta de 12 plantas y 65
habitaciones. Entre sus instalaciones incluirá gimnasio, restaurante, jacuzzi, cocheras, oficinas
y salas de reuniones. La inversión se estima en US$ 5 millones y la inauguración está prevista
para 2014, habiendo actualmente unidades a la venta.
Vivaldi Condo Hotel: Condo hotel 4 estrellas, ubicado en el barrio de Punta Carretas. Contará
con 94 apartamentos totalmente equipados, sala de reuniones, cafetería, piscina exterior,
solarium, sauna, gimnasio. Se prevé que las obras finalicen en 2013.
Dazzler Tower Montevideo25: Condo Hotel 4 estrellas superior, perteneciente al grupo
argentino Fën. El hotel contará con 260 habitaciones y 18 apartamentos en los pisos
superiores. Su apertura se prevé para segundo semestre de 2013.
Esplendor Artigas Montevideo26: Condo Hotel ubicado en barrio Punta Carretas perteneciente
al grupo argentino Fën diseñado por el Arquitecto Carlos Ott. Un total de 279 habitaciones
amuebladas, centro de convenciones, 3 restaurantes, locales comerciales y estacionamiento
comercial en los subsuelos. Se espera que las obras estén finalizadas para el segundo semestre
de 2013.
Imperiale Rambla: Condo Hotel de 190 unidades, ubicado en la Rambla de Pocitos. Se
construye sobre un predio de 24.500m2 en 13 pisos y planea viviendas de categoría con
servicios de hotelería 6 estrellas y los mejores amenities. Será administrado por la cadena
hotelera internacional Hyatt. La inversión rondará los US$ 40 millones y se espera que las
obras estén finalizadas para 2015.
5.2 Desarrollos en el Interior
Los desarrollos hoteleros en el interior también han mostrado un gran crecimiento,
principalmente en los departamentos de Maldonado (Punta del Este y José Ignacio), Colonia y
en menor medida Rivera.
5.2.1 Desarrollos en Punta del Este y José Ignacio
El hecho de que Punta del Este y José Ignacio sean
balnearios, en donde el turismo se concentra en
los meses de verano y por lo tanto los inmuebles
se arriendan a visitantes extranjeros, hace
necesario considerar también los desarrollos
inmobiliarios de propiedad horizontal y no
solamente los hoteles.
A continuación se presentan algunas obras
recientes y en curso, seleccionando aquellas de
mayor porte en cada zona y cuyos capitales sean
principalmente extranjeros.
24
Fuente: Diario El País 04/02/2012 y www.smarthotelmontevideo.com
25
Fuente: Diario El País 31/10/2011 y www.dazzlertowermontevideo.com
26
Fuente: Diario El País 31/10/2011 y www.esplendortamarindo.com
17

18. Hotel Fasano y urbanización Las Piedras Villas, Punta del Este27. Emprendimiento inaugurado
en diciembre de 2010 en un predio de 480 hectáreas, a 8 kilómetros de La Barra de
Maldonado, en el cual se invirtieron más de US$ 100 millones y cuenta con la administración y
servicios de Hoteles Fasano, de São Paulo, Brasil. El hotel consiste en 34 bungalows entre 38 y
120 m2. El proyecto comprende además un sector de 29 lotes de 5.000 m2 cada uno rodeados
por una cancha de golf diseñada por Arnold Palmer, en algunos de los cuales se construyeron
casas, y otro sector de chacras de entre una y cinco hectáreas cada una. El complejo incluye
cancha de polo, canchas de tenis y playa sobre el arroyo Maldonado.
Yoo Punta del Este28: Torre de alta gama diseñado por Philippe Starck, perteneciente a la
empresa inmobiliaria internacional yoo. Está ubicada en la parada 8 de la Avenida Roosevelt y
cuenta con 22 pisos, con apartamentos de 1 y 2 dormitorios y penthouse de 3. Amenities
como bar, solarium, piscina interior y exterior climatizada, spa completo, gimnasio, club house,
barbacoa, microcine, business center, cyber, wi-fi, transporte a la playa, y seguridad.
Estancia VIK José Ignacio29: Inaugurado en 2009, es un hotel-estancia de estilo colonial
español de 4.650 m2 de superficie, con 12 suites, construida en un campo de 1.400 hectáreas
en José Ignacio. Entre los principales servicios se encuentran: piscina, gimnasio, spa, campo de
polo privado y establo de caballos criollos.
Silente Club de Mar30: Club de Mar es un emprendimiento de primer nivel de capitales
argentinos, emplazado en un exclusivo predio con espacios verdes, amplios jardines, áreas de
esparcimiento y una privilegiada vista sobre el mar. El conjunto cuenta con 3 bloques de 5
niveles de apartamentos cada uno y un bloque de 6 niveles de apartamentos, en total son 80
apartamentos. Ya se encuentran disponibles 2 bloques y el tercero esta en obra actualmente y
se espera esté finalizado para fines de 2013. El proyecto se desarrolla en un predio de 35.000
m2 con un frente de 100 m sobre la rambla. Cuenta con pileta cubierta climatizada y pileta
descubierta, cancha de tenis, club house, gimnasio, spa, business center, sala de lectura y kids
club.
Complejo Imperiale Punta del Este31: Complejo de 3 torres Sobre un terreno de 13.000 m2. En
enero de 2012 se inauguraron las Torres I y II y la tercer torre estará finalizada para julio de
2013. Entre sus servicios se destacan: piscinas, sauna, gimnasio, microcine, espacios de juegos
con personal especializado, cancha de tenis, business center, barbacoas.
One: Proyecto inmobiliario de capitales argentinos y uruguayos. Se ubicará sobre la Av.
Roosevelt en un terreno de 21.000 m2, a 200 metros de la costa. Comprendido por 2 Torres,
con 7.000 m2 de terreno cada una y 4 apartamentos por piso, de 3 y 4 suites. Actualmente ya
se encuentra en construcción la primer torre con fecha de finalización para mediados de 2012,
y próximamente comenzaran las obras de la segunda torres estimada su finalización para
2015. Contará con privilegiada vista al mar y servicios de un hotel 5 estrellas. Además, tendrá
tecnología de última generación para cuidar el medio ambiente. Entre sus servicios, contara
con piscina exterior y climatizada interior, saunas, solárium, salón de usos múltiples con
parrilleros, amplia área parquizada, cancha deportiva multipropósito, juegos de niños,
gimnasio, entre otros. Fecha de entrega julio 2013.
27
Fuente: Diario El Observador 16/1/2011 y www.laspiedrasfasano.com
28
Fuente: www.yoopuntadeleste.com
29
Fuente: www.vikhotels.com
30
Fuente: www.silente.com.uy
31
Fuente: Weiss Sztryk Weiss, www.wsw.com.uy
18

19. Ocean Drive32: El complejo se compone de 2 torres. La primera torre finalizará sus obras a
fines de 2012 y actualmente se encuentra en construcción la segunda torre que finalizará sus
obras en julio de 2013. Las torres Ocean Drive incorporan apartamentos en Punta del Este de 2
dormitorios y 3 dormitorios más habitación de servicio; y se extienden sobre un terreno de
15.000 m2, ofreciendo una arquitectura sólida, basada en materiales nobles de alta calidad y
un diseño de vanguardia. Entre los servicios que ofrece se destacan: piscinas climatizadas,
business center, canchas de tenis, jaula de golf, bici senda interna de más de 500 m de circuito
y club house.
Barrio privado Las Garzas Blancas33: Barrio privado sobre 240 hectáreas y 2 kilómetros de
playas vírgenes, a solo 20 minutos de José Ignacio. El proyecto cuenta con lotes de 2.000 a
4.000 m2 y amenities para uso exclusivo de los propietarios. Es un proyecto de capitales
argentinos.
Look Brava34: Exclusiva torre de alta gama de 26 pisos con espectacular vista y los más altos
estándares de calidad y categoría. Esta torre se encuentra en construcción y se espera que
esté finalizada a fines de 2014. Se desarrollará sobre un terreno de 7.280m2, con apartamentos
de entre 70 y 153 m2.
Laguna de los Cisnes35: Club de campo y golf, a 15 minutos de Punta del Este y a 4 km del
aeropuerto de Laguna del Sauce. Con una superficie total de 238 hectáreas, se delimitaron 224
lotes de 1/2 hectárea cada uno y 120 hectáreas de espacios dominados por el verde. Cuenta
con un lago interno de 20 hectáreas, 1 km de costa sobre la Laguna de los Cisnes (Laguna del
Sauce), con 4.000 hectáreas para realizar deportes náuticos. Seguridad y vigilancia las 24 hs.
Clubhouse con gimnasio, piscina, barbacoa y salón de fiestas. Driving range, cancha de tenis,
cancha de fútbol y caballerizas. Proyecto de capitales europeos. Actualmente el complejo
cuenta un 60% de los lotes disponibles para la venta.
Complejo Veramansa36: Complejo de apartamentos y casas perteneciente al grupo argentino
Alvear. Compuesto por tres sectores: sector Mar que contará con 6 edificios, actualmente se
encuentra en construcción el tercer edificio y se espera que sus obras finalicen en setiembre
de 2013; sector lomada que contará con 5 edificios, y el sector laguna que posee 20 lotes de
800 m2 promedio para construcción de casas ya disponibles a la venta. El complejo está
rodeado de bosques, lagunas propias y acceso directo a la playa. La inversión total será de más
de US$ 30 millones, incluyendo spa cinco estrellas.
Laguna Estates37: Emprendimiento de capitales españoles, ubicado sobre la Ruta 104, a 15 km
de Punta del Este. Consiste en 81 parcelas marítimas de 5.000 m2 a 10.000 m2 cada una,
contando con canchas de tenis y club house. Actualmente el 40% de las parcelas se encuentra
disponible para la venta.
32
Fuente: Weiss Sztryk Weiss, www.wsw.com.uy
33
Fuente: www.lasgarzasconsultatio.com
34
Fuente: www.elinmobiliario.com
35
Fuente: www.lagunadeloscisnes.com.uy
36
Fuente: www.veramansa.com
37
Fuente: www.lagunaestates.com
19

20. 5.2.2 Desarrollos en Colonia y Rivera
A continuación se presentan los principales desarrollos recientes en los Departamentos de
Colonia y Rivera.
Carmelo Golf38: Constituye una urbanización cerrada
de 270 hectáreas, con de 220 lotes de 3.000 a 4.500
mts y 12 chacras. El complejo cuenta con cancha de
golf, driving range, lagunas, zona hípica y cancha de
polo, resultado de un joint venture entre las
empresas argentinas Real Assets y Eidico. El club ya
cuenta con las primeras casas en etapa de
construcción con vistas a las grandes lagunas, ya los
viñedos. El monto de la inversión total estimada
ronda los US$ 15 millones. Los precios de venta de los lotes varían entre US$ 55.000 a US$
115.000. Actualmente, están disponibles para la venta más de 50 lotes. El emprendimiento se
encuentra en la ruta 21 a 7 kilómetros de Carmelo, en el Departamento de Colonia y a pocos
minutos de Buenos Aires, frente al exclusivo hotel Four Seasons Resort Carmelo.
Hotel Rivera Casino Resort39: El emprendimiento ubicado en la ciudad de Rivera, limítrofe con
Brasil, consta de tres partes que completarán los 13.000 m2. El hotel de categoría 4 estrellas
cuenta con 60 habitaciones, 6 habitaciones VIP, estacionamiento, sala de eventos, business
center, restaurante, spa & solarium, piscina, sala de juegos para niños, teatro, duty free shop
y casino. La inversión total por parte del consorcio Boldt-ICM-Manteo se estima en US$ 33
millones.
38
Fuente: Ciudadbiz 8/11/2010 y www.carmelogolf.com.uy
39
Fuente: www.ciudadbiz.com, 3/11/2010.
20

21. 6. Sector inmobiliario en Uruguay
6.1. Actividad y precios
En los últimos años, el mercado inmobiliario de Uruguay ha
mostrado un importante desarrollo sustentado en el dinamismo del
sector privado. La inversión inmobiliaria ha captado más de la
cuarta parte de la inversión extranjera que recibe el país40, lo que
permitió el desarrollo de numerosos proyectos de gran
envergadura.
Montevideo y Punta del Este han sido el centro de estas
inversiones, presentando un fuerte crecimiento de la superficie
construida principalmente en las estructuras de propiedad
horizontal.
En el caso de Montevideo, la superficie construida se duplicó en los últimos cinco años,
alcanzando en 2011 los 264.000 metros cuadrados. Este crecimiento se explica principalmente
por el aumento de las construcciones de torres económicas y medianas (tiras en dúplex con
infraestructura propia o torre con varios niveles y ascensor) y torres suntuarias (incluyen
ascensor, calefacción y gran superficie). La superficie de las primeras se duplicó en el periodo
2006-2011 y las de las segundas se triplicó en el mismo periodo. Esto ha generado un cambio
en la composición de los tipos de viviendas, caracterizado por una disminución de construcción
individual y un aumento de las torres de segmentos medios y torres suntuarias - mientras que
en 2006 estos dos tipos considerados en conjunto representaban el 60% de los metros
construidos, en 2011 pasó a representar el 80%.
Gráfico Nº 13- Superficie construida en Montevideo por tipo de vivienda
(Miles de m2 construidos)
300
Individuales
250 Colectivas económicas
Torres económicas y medianas
200 Torres suntuarias
150
100
50
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: Deloitte
40
Fuente Banco Central de Uruguay- Participación promedio de la IED inmobiliaria en la IED total de Uruguay en el
periodo 2007-2010 de 28%.
21

22. Este dinamismo del sector también es recogido al analizar la evolución de los permisos de
compraventa en Montevideo. Como se puede observar en el Gráfico 14, luego del descenso
hacia fines del 2009, el número de permisos creció de forma sostenida hasta recuperar los
niveles registrados previo a la crisis. En efecto, en los últimos 5 años el número de permisos
promedio anuales se duplicó.
Gráfico Nº 14- Promesas de compraventas en Montevideo, anualizadas41
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Feb-04
Sep-04
Feb-11
Sep-11
Ene-00
Ene-07
Mar-01
Mar-08
Jun-06
Ago-00
Jul-03
Ago-07
Jul-10
Oct-01
Oct-08
Dic-02
Dic-09
May-02
May-09
Abr-05
Nov-05
Fuente: Revista Propiedades en base a datos de la DGR
En el caso de Punta del Este, el sector mostró un gran dinamismo en los últimos dos años,
luego de la caída registrada en 2009. Como se puede apreciar en el siguiente grafico, los
permisos de construcción tramitados en 2010 se duplicaron en relación a 2009, hasta alcanzar
en 2011 el máximo histórico de 750.000 metros cuadrados. Cabe señalar que existe una
merma entre los permisos tramitados y los efectivos en cada año, por lo que es esperable que
no todos los permisos tramitados en 2011 se traduzcan en construcciones efectivas,
disminuyendo así el crecimiento respecto a 2010.
Gráfico Nº 15- Permisos de construcción en Maldonado (Miles de metros2)
900
799
800 750
700
600
600
500
381 381
400 350
283 306 297
300
187 178
200 143
100
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fuente: Uruguay XXI en base a INE
41
Promesas depuradas de las excepcionales de Junio de 2007.
22

23. En lo que refiere al precio promedio de venta de propiedad horizontal, según estadísticas
oficiales en Montevideo, el comportamiento ha sido dispar dependiendo de la unidad en la
que es valuado el mismo. Mientras que en los últimos años el precio valorado en unidades
indexadas se ha mantenido relativamente estable, en dólares se han duplicado en los últimos
8 años. Esta situación responde, entre otras, a la inflación en dólares presente en Uruguay
consecuencia de la apreciación de la moneda local.
Gráfico Nº16 - Precio promedio de venta propiedad horizontal en Montevideo
(Datos trimestrales)
UI/m2 US$/m2
14.000 1.200
13.000 1.100
12.000
1.000
11.000
10.000 900
9.000 800
8.000 700
7.000
600
6.000
5.000 500
4.000 400
2000,1
2001,3
2002,2
2003,1
2003,4
2005,2
2006,1
2006,4
2008,2
2009,1
2009,4
2010,3
2000,4
2004,3
2007,3
2011,2
Precio de venta en UI (eje izq)
Precio venta en US$ (eje dcha)
Fuente: Uruguay XXI en base a INE
Desde octubre de 201142 Uruguay cuenta con una ley que promueve la inversión privada en
viviendas de interés social a partir del otorgamiento de exoneraciones tributarias en
construcción, refacción, reciclaje o ampliación de viviendas de sectores económicos bajos,
medios bajos y medios de la población (Ley 18.795 -ver punto 7.1). Se estima que esta ley
marque un antes y un después en el desarrollo del sector. Contribuirá ampliamente a
mantener el sector en alza en los próximos años y será la principal vía de captación de
capitales extranjeros al sector. Asimismo, contribuirá a la descentralización y desarrollo de
aquellas zonas que aun no han sido beneficiadas del crecimiento sectorial.
En el primer semestre de 2012, se presentaron ante la Agencia Nacional de Viviendas (ANV)
proyectos para la construcción de 1.300 viviendas, mayoritariamente de capitales argentinos y
españoles. Esta ley permitirá que en los próximos años la construcción de torres medianas y
económicas pase de 50.000 m2 anuales a 150.000 m2 anuales43. Según estimaciones de la ANV,
se espera que para 2013 las inversiones acumuladas promovidas por esta ley alcancen los US$
180 millones.
42
La ley 18.795 fue aprobada el 17 de Agosto de 2011 y reglamentada por el Decreto Nº 355/011 el 6 de Octubre de
2011.
43
Fuente: Julio Villamide “La situación del mercado en la actual coyuntura internacional” - Julio Villamide
23

24. 6.2. Mercado de oficinas en Montevideo44
El mercado de oficinas de Montevideo ha adquirido mayor importancia en los últimos años
gracias al creciente desarrollo del sector de servicios en Uruguay. Empresas de call center,
outsourcing y software, servicios financieros, servicios profesionales y empresas vinculadas al
comercio son las principales usuarias de este mercado.
En efecto, en 2009 se contaba con 68.575 m2 de oficinas de
clase A y A+ mientras que a fines de 2011 se alcanzaron los
190.460 m2. Este incremento puede adjudicarse
mayoritariamente a la inversión realizada en los tres
epicentros ejecutivos más importantes de la ciudad: Pocitos
Nuevo (World Trade Center), Aguada (Aguada Park) y Ciudad
Vieja (Torre Ejecutiva, Torre Mapfre, Torre 58 e Imperium
Building).
El complejo WTC cuenta con 5 torres, de las cuales 4 ya están en funcionamiento y la quinta
será inaugurada a fines de 2012. Aguada Park comenzará la construcción de su segunda torre a
comienzos de 2013, con una inversión estimada de USS 18 millones.
Gráfico 17 -Inventario de oficinas clase A+, A y B en Montevideo (2003-2016, miles de m2)45
350 15
5 19
300 12
59
250
200
309 314 333
150 297
212 238 238
100
159
50 97 100
0
2003 a 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2007
Sup. Existente y proyección inventario futuro sup. Nueva o a construir
Fuente: Colliers International
El nivel de precios ha tenido un leve aumento con respecto a 2010, estos varían en cada zona
de su ubicación dependiendo de la categoría de la oficina, del régimen fiscal y del stock
disponible.
44
Fuente: Colliers International, 4º trimestre de 2011. No incluye oficinas en la zona franca Zonamerica; sí incluye
oficinas en zonas francas Aguada Park y WTC Free Zone.
45
Fuente: Colliers International, 4º trimestre de 2011.
24

25. Gráfico 18- Precio promedio de alquiler mensual por categoría de edificios de oficinas
Año 2011 (US$/m2)
35
30
4,9
25
20 4,2
15 2,5
25
10 19,5
14
5
0
A+ A+ B
Precios de alquiler mensual (US$/m2)
Gastos mensuales de expensas (US$/m2)
Fuente: Colliers International, 4º trimestre de 2011.
En el cuadro a continuación se muestran los precios de alquiler mensuales en 2012 para
algunos edificios importantes.
Cuadro Nº 3-Precios promedio de alquiler de oficinas en Montevideo 2012 (US$/ m2)46
Oficina US$/m2
World Trade Center 27,5
Torre Juncal 23,5
Aguada Park 20,0
Plaza Mayor 18,0
Torre El Gaucho 13,5
Torre de los Profesionales 12,5
46
Fuente: Información proporcionada por cada administrador. Agosto 2012
25

26. 7. Normativa para la promoción de inversiones y regulación del
sector
7.1. Normativa para la promoción de inversiones
En Uruguay existe diversa normativa que beneficia al inversor; algunas son de carácter general
para todos los sectores y otras son específicas para el sector turismo.
Régimen de promoción de inversiones
La Ley Nº 16.906 del 7 de enero de 1998 declara de interés nacional la promoción y protección
de inversiones nacionales y extranjeras. Reglamentada por el Decreto 2/01247, para los
proyectos de inversión en cualquier sector de actividad que se presenten y sean promovidos
por el Poder Ejecutivo, se permite computar como parte del pago del impuesto (IRAE –
Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas) entre el 20% y el 100% del monto
invertido, según tipificación del proyecto. La tasa del IRAE es 25%. También se exonera del
Impuesto al Patrimonio a los bienes muebles del activo fijo y obras civiles, y se recupera el
Impuesto al Valor Agregado de las compras de materiales y servicios para estas últimas.
Por otra parte, el Decreto 175/00348 de fecha 7/05/2003 adecua la normativa general al sector
específico de turismo y también hay un decreto específico para los hoteles condominio
(Decreto 404/1049).
En el caso de los dos primeros decretos mencionados, el interesado puede optar por uno u
otro régimen o combinar los beneficios de ambos acuerdos.
A - Régimen específico de promoción de inversiones para el Sector Turístico: Decreto
175/003.
El Decreto 175/003 clasifica las actividades turísticas en dos grupos, aplicando incentivos
diferentes a cada uno:
a) Proyectos Turísticos: actividades de servicio de alojamiento, culturales, comerciales,
para congresos deportivos, recreativos, de esparcimiento o de salud, que conformen
una unidad compleja realizada para la captación de demanda de turismo, aprobados
de acuerdo a la Ley 16.906 y a este Decreto.
b) Hoteles, Aparthoteles, Hosterías, Moteles y Estancias turísticas construidas o a
construirse.
a) Para Proyectos Turísticos se exonera
 para la obra civil; el IVA de compras en plaza y el IVA de la importación de bienes
destinados a ella, el Impuesto al Patrimonio por 11 años y el 50% de los tributos que
graven la importación de esos bienes. A efectos del IRAE el equipamiento puede ser
amortizado en 15 años.
47
Decreto 2/012: www.mef.gub.uy/comap/20120203_Dec_2_12.pdf
48
Decreto 175/003: www.mef.gub.uy/inversor/decreto_175_03.pdf
49
Decreto 404/10: archivo.presidencia.gub.uy/sci/decretos/2010/12/mef_889.pdf
26

27.  para equipamiento; el IVA de compras en plaza y el IVA de la importación de bienes
destinados a ella, el Impuesto al Patrimonio por 5 años y el 50% de los tributos que
graven la importación de esos bienes. A efectos del IRAE el equipamiento puede ser
amortizado en 5 años.
b) Para hoteles, aparthoteles, hosterías, moteles y estancias turísticas construidas o a
construirse se exoneran:
 para equipamiento el IVA de compras en plaza y el IVA de la importación de bienes
destinados a ella, el Impuesto al Patrimonio por 5 años y el 50% de los tributos que
graven la importación de esos bienes.
B - Régimen específico de promoción de inversiones para los Hoteles Condominio: Decreto
404/010.
En el Decreto Nº 404/010 se declara promovida la actividad desarrollada por los Hoteles
Condominios, pudiéndose acoger los mismos a diversos beneficios, entre los que se destacan:
a. Crédito por el impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y
servicios con destino a la construcción.
b. Exoneración del IVA a las importaciones realizadas por la empresa
c. Exoneración a la empresa promotora del 100% de los tributos que gravan a los materiales y
bienes importados, necesarios para la construcción.
C- Ley de vivienda de interés social (Ley 18.795)
Esta ley promueve la inversión privada en viviendas sociales a partir del otorgamiento de
exoneraciones tributarias para la construcción, refacción, reciclaje o ampliación de un mínimo
de dos y hasta cien viviendas por padrón, que podrán tener como destino la venta o alquiler.
La Ley también plantea la creación de un Fondo de Garantía de Desarrollo Inmobiliarios
(FOGADI) que será gestionado por la Agencia Nacional de Vivienda, destinado a garantizar un
determinado porcentaje del saldo adeudado de los créditos que los bancos otorguen a
desarrolladores inmobiliarios para la construcción de vivienda.
Los beneficios tributarios son los siguientes:
 Exoneración de los impuestos que gravan la renta originada en las actividades o
proyectos declarados promovidos. Esta exoneración podrá comprender a la renta o al
propio impuesto.
 Deducción íntegra a efectos de la determinación de la renta gravada por el Impuesto a
las Rentas de las Actividades Económicas, del costo de adquisición de los inmuebles en
los que se construyan, refaccionen, amplíen o reciclen las viviendas comprendidas en
las actividades o proyectos declarados promovidos. Dicho costo sólo podrá deducirse
en tanto sea necesario para obtener y conservar las rentas comprendidas en las
actividades y proyectos promovidos que no hubieran sido exonerados en virtud de lo
dispuesto en el literal anterior.
27

28.  Exoneración del Impuesto al Patrimonio de los inmuebles cuya construcción, refacción,
ampliación o reciclaje se haya declarado promovida. Dichos bienes se considerarán
activo gravado a los efectos del cómputo de pasivo.
 Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los ingresos derivados de las
actividades de enajenación, construcción, refacción, ampliación y reciclaje de
viviendas. Facultase al Poder Ejecutivo a otorgar un crédito por el impuesto incluido en
las adquisiciones de bienes y servicios destinados a integrar el costo de tales
operaciones, así como por el impuesto correspondiente a las adquisiciones que
realicen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda con destino a su actividad de
construcción.
 Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, a la parte enajenante, a la
parte adquirente o a ambas, en el caso de hechos generadores vinculados a la primera
trasmisión patrimonial de inmuebles destinados a la vivienda cuya adquisición,
construcción, refacción, ampliación o reciclaje hubiera sido declarada promovida.
 Exoneración del IVA aplicable a los servicios de garantía vinculados al arrendamiento y
adquisición de inmuebles destinados a la vivienda de interés social.
 Exoneración del Impuesto al Patrimonio aplicable a los activos afectados por la
prestación de los servicios de garantía a que refiere el literal anterior. Dichos activos se
considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
 Exoneración al impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF).
7.2. Normas de regulación del sector
Hotel, Apart Hotel, Hostería y Motel
Estas cuatro categorías de establecimientos turísticos están reglamentadas actual y
principalmente por el Decreto 384/99750 del 15/10/1997 y el Decreto 210/00151 del
6/06/2001.
Este último establece la obligatoriedad para los Hoteles, Apart Hoteles, Hosterías y Moteles,
previo a su funcionamiento, de estar autorizados e inscriptos por el Ministerio de Turismo y
Deportes (MINTUR), requiriéndose para ello acreditar, entre otros requisitos, la habilitación
municipal en vigencia para el giro que desarrolle el establecimiento (inscripción válida por 5
años), o habilitación municipal en trámite (en este caso la inscripción es provisoria por 18
meses).
El Decreto 384/997 clasifica los alojamientos turísticos en las cuatro clases indicadas, dentro
de cada una de las cuales se establecen cinco categorías simbolizadas por 1 a 5 estrellas (salvo
Motel, que contiene sólo 3 categorías).
50
Decreto 384/997: http://www.turismo.gub.uy/normativa/item/2115-decreto-384/997-definici%C3%B3n-
clasificaci%C3%B3n-y-categorizaci%C3%B3n-de-alojamiento-tur%C3%ADstico
51
Decreto 2010/001: http://www.turismo.gub.uy/normativa/item/2114-hoteles-decreto-210/001
28

29. La clasificación se realizará de acuerdo a ciertos parámetros que se establecen en dicho
Decreto52. Los servicios prestados por los establecimientos deberán estar de acuerdo al
mínimo exigido para la categoría en que estén incluidos.
Una Comisión de Clasificación (que funciona en la órbita del MINTUR) ratifica o rectifica la
clasificación que debe presentar la empresa, y podrá revisarla durante su período de vigencia.
Esta clasificación en clases y categorías (estrellas) debe indicarse en toda publicidad,
correspondencia, facturas y demás documentación de los alojamientos turísticos, además de
figurar en una placa distintiva que debe colocarse junto a la entrada principal y en la
recepción. Ningún establecimiento podrá usar denominación o indicativo distinto de los que le
correspondan por su clase y categoría.
Véase la página del Ministerio de Turismo Normas y Decretos para un detalle de las normas
que regulan a los distintos operadores turísticos: Agencias de Viajes, Camping Organizado,
Hostales y Albergues, Inmobiliarias, Turismo Aventura, Prestador de Servicios Turísticos
Rurales y Rentadora de Automóviles sin Chofer.
En la misma página, Operadores Turísticos se ofrecen instructivos y formularios para la
inscripción de cada operador (los mismos del párrafo anterior, más Guías Turísticos y Salas de
Convenciones).
52
Ítems de la matriz de clasificación de los alojamientos turísticos, Decreto 384/997 de 15/10/1997: 1) Aspectos
constructivos de las habitaciones, 2) Aspectos constructivos de los locales comunes, 3) Equipamiento de las
habitaciones, 4) Equipamiento general, 5) Servicios: servicios personales, 6) Servicios: personal, 7) Servicios:
idiomas, y 8) Servicios: servicios generales.
29

30. Uruguay en síntesis (2011)53
Nombre oficial República Oriental del Uruguay
Localización geográfica América del Sur, limítrofe con Argentina y Brasil
Capital Montevideo
2
Superficie 176.215 km . 95% del territorio es suelo productivo
apto para la explotación agropecuaria
Población (2011) 3,4 millones
Crecimiento de la población (2011) 0,40% (anual)
PIB per cápita (2011) US$ 13.861
Moneda Peso uruguayo ($)
Índice de alfabetismo 98%
Esperanza de vida al nacimiento 76 años
Forma de gobierno República democrática con sistema presidencial
División política 19 departamentos
Zona horaria GMT - 03:00
Idioma oficial Español
Principales indicadores económicos 2006-2011
Indicadores 2006 2007 2008 2009 2010 2011
PBI (Var % Anual) 4,1% 6,5% 7,2% 2,4% 8,9% 5,7%
PBI (Millones U$S) 19.639 23.482 30.438 30.454 39.411 46.710
Población (Millones personas) 3,31 3,32 3,33 3,34 3,36 3,37
PBI per Cápita (U$S) 5.925 7.064 9.129 9.104 11.741 13.861
Tasa de Desempleo Prom. Anual (% PEA) 10,9% 9,2% 7,7% 7,3% 6,8% 6,0%
Tipo de cambio 24,0 23,4 20,9 22,6 20,06 19,31
(Pesos por U$S, Prom. Anual)
Tipo de cambio -1,6% -2,5% -10,7% 7,7% -11,1% -3,7%
(Variación Prom. Anual)
Precios al Consumidor 6,4% 8,5% 9,2% 5,9% 6,9% 8,6%
(Var % acumulada anual)
Exportaciones de bienes y servicios 5.787 6.933 9.372 8.637 10.606 12.746
(Millones U$S)
Importaciones de bienes y servicios 5.877 6.775 10.333 7.979 9.860 12.379
(Millones U$S)
Superávit/Déficit comercial -90 158 -961 658 746 367
(Millones US$)
Superávit/Déficit comercial -0,5% 0,7% -3,2% 2,2% 1,9% 0,8%
(% del PBI)
Resultado Fiscal Global (% del PBI) -0,5% 0,0% -1,5% -1,7% -1,1% -0,9%
Formación bruta de capital (% del PBI) 19,4% 19,6% 22,3% 17,2% 17,9% 19,9%
Deuda Bruta (% del PBI) 69,2% 69,5% 54,3% 71,9% 58,4% 55,6%
Inversión Extranjera Directa (Mill. U$S) 1.494 1.330 2.106 1.529 2.289 2.191
Inversión Extranjera Directa (% del PBI) 7,6% 5,7% 6,9% 5,0% 5,8% 4,7%
53
Fuentes: Los datos referidos al PIB fueron tomados del FMI, los datos de comercio exterior, IED, tipo de cambio,
reservas Internacionales y deuda Externa provienen del BCU; las tasas de crecimiento de la población, alfabetismo,
desempleo e inflación provienen del Instituto Nacional de Estadísticas.
30

31. Servicios al inversor
Quiénes somos
Uruguay XXI es la agencia de promoción de inversiones y exportaciones de Uruguay. Entre
otras funciones, Uruguay XXI apoya gratuitamente a los inversores extranjeros, tanto a quienes
están evaluando dónde realizar su inversión como a quienes ya hace tiempo operan en
Uruguay.
Nuestros servicios al inversor
Uruguay XXI es el primer punto de contacto para el inversor extranjero. Entre los servicios que
brindamos se encuentran:
 Información macro y sectorial. Uruguay XXI prepara periódicamente estudios sobre
Uruguay y los diversos sectores de la economía.
 Información a medida. Preparamos información personalizada para contestar sus
preguntas específicas, como ser datos macroeconómicos, mercado de trabajo,
impuestos y aspectos legales, programas de incentivo a las inversiones, localización, y
costos.
 Contacto con los principales actores. Generamos contactos con entidades de gobierno,
actores industriales, instituciones financieras, centros de I+D y socios potenciales,
entre otros.
 Promoción. Promovemos oportunidades de inversión en eventos estratégicos,
misiones y rondas de negocios.
 Facilitación de visitas al país de inversores extranjeros, incluyendo organización de
agenda de reuniones con, por ejemplo, autoridades públicas, proveedores, socios
potenciales y cámaras empresariales.
 Publicación de oportunidades de inversión. Periódicamente publicamos en nuestra
página información sobre proyectos de inversión que nos comunican entes públicos y
empresas.
www.uruguayxxi.gub.uy/inversiones
inversiones@uruguayxxi.gub.uy
31

32. ANEXO
Cuadro Nº1 – Visitantes ingresados a Uruguay según alojamiento y días de estadía, Año 2011
Tipos de Miles de Días de estadía
Alojamiento visitantes promedio
Hotel 1.162 4,9
Vivienda Propia 254 10,1
Vivienda Arrendada 256 9
Vivienda
940 6,4
Familia/Amigos
Camping 75 7,3
No utilizó 94 0,5
Apart Hotel 52 6,3
Tiempo
7 7,5
compartidos
Otros 120 7,8
Total/media 2.960 6,3
Fuente: Elaborado por Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
Cuadro Nº2 – Miles de visitantes ingresados a Uruguay según lugar de residencia, Año 2011
Miles de
Nacionalidad % part.
visitantes
Argentinos 1.723 58%
Brasileños 426 14%
Chilenos 57 2%
Paraguayos 43 1%
Uruguayos 372 13%
Otros 339 11%
Total 2.960 100%
Fuente: Elaborado por Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
Cuadro Nº3 - Visitantes ingresados a Uruguay según motivo del viaje, Año 2011
Miles de
Motivo del Viaje % part.
Visitantes
Visita a familiares o amigos 602 20,3%
Recreativo - Paseo 1.911 64,6%
Negocios y motivos profesionales 166 5,6%
Deportivo 14 0,5%
Congreso, seminario, estudio 40 1,4%
Salud 11 0,4%
Tránsito 134 4,5%
Compras 3 0,1%
2º Residencia 53 1,8%
Religioso 3 0,1%
Otros/Sin Datos 22 0,8%
Total 2.960 100,0%
Fuente: Elaborado por Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
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33. Cuadro Nº4 - Turistas desembarcados de cruceros según nacionalidad, Temporada 2011/12
Nacionalidad Miles %
Brasil 156 44%
Argentina 127 36%
Norteamérica 28 8%
Europa 25 7%
Otros América 7 2%
Chile 5 1%
Uruguay 0,3 0%
Otros 6 2%
Total 354 100%
Fuente: Elaborado por Uruguay XXI en base a datos de MINTUR
Instituciones estatales de apoyo al sector turismo
 Ministerio de Turismo y Deportes del Uruguay: www.mintur.gub.uy
 Las Intendencias Departamentales cuentan también con áreas o departamentos
dedicados al turismo.
Instituciones empresariales relacionadas con el sector turismo e inmobiliario
 Asociación de Hoteles y Restaurantes del Uruguay (AHRU): www.ahru.com.uy
 Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU):
www.appcu.org
 Cámara Uruguaya de Turismo(CAMPTUR): www.camtur.com.uy
 Cámara de la Construcción del Uruguay: www.ccu.com.uy
 Liga de la Construcción del Uruguay: www.ligaconstruccion.org
 Cámara Inmobiliaria del Uruguay: www.ciu.org.uy
 Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (A.D.A.P.I.)
www.adapi.com.uy
 Sociedad Uruguay de Turismo Rural (SUTUR): www.turismoruraluy.com
 Asociación Uruguaya de Organizadores de Congresos (AUDOCA): www.audoca.com
 Destino Punta del Este: www.destino-puntadeleste.com
 Clúster de Turismo en Punta del Este: www.pacpymes.gub.uy/web/turismo
 Cámara Empresarial Maldonado: www.camaramaldonado.com
 Asociación Turística del Departamento de Colonia, www.coloniaturismo.com
 Asociación Turística Departamental de Colonia: www.coloniatotal.com.uy
 Portal de América: www.portaldeamerica.com
33