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Immobilier commercial à Genève: dynamique territoriale des zones industrielles

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Présentation donnée lors du séminaire immobilier organisé par la BCGe le 7 septembre 2015

Publicada em: Imóveis
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Immobilier commercial à Genève: dynamique territoriale des zones industrielles

  1. 1. Immobilier d’activité à Genève: des zones industrielles aux écoParcs mixtes, denses et durables Yves Cretegny – 7 septembre 2015
  2. 2. ID 0.8 ID 0.7 ID 1.2 ID 1.0 ID 1.4 ID MOYEN 1 • Dynamique territoriale du segment artisanal et industriel • Cadre présent et futur • Projets immobiliers en droit de superficie Agenda
  3. 3. CONFIGNON – LES CHERPINES
  4. 4. VERSOIX – LA SCIE SA
  5. 5. BOIS-DE-BAY – LUCIEN MONTANT SA
  6. 6. PAV – JAEGER& BOSSHARD SA
  7. 7. ZIMEYSA – POULY TRADITION S
  8. 8. ZIMEYSA – COLAS GENEVE SA
  9. 9. ZIPLO – BRACCO SUISSE SA
  10. 10. ZIMEYSA – ABB SECHERON SA
  11. 11. Zones Industrielles - Chiffres clés 51 zones industrielles 5% de la zone à bâtir du canton 703 ha de terrains (423 ha gérés par la FTI) 48% en mains d’acteurs publics 4443 entreprises installées 60’933 emplois dans 491 secteurs économiques différents `~16% du PIB et des emplois du Canton 25 collaborateurs à votre service 20 à 40 millions d’investissements annuels dans le développement des zones SOL ECO FTI
  12. 12. Zones Industrielles – Evolution des emplois
  13. 13. Vacheron Constantin Piaget ST Microelectronics Gastromer Transports Sarlat Modena Cars Rolex ClarinsHarry Winston Frédérique Constant Ralph Lauren SES 9’714 Une croissance soutenue - ZIPLO 1991 - 2013 2000 2005 2013 1991 6’781 3’898 Emplois
  14. 14. Patrimoine foncier de la FTI ZI gérées par la FTI ZI non gérées par la FTI Les zones industrielles à Genève ZI potentielles
  15. 15. ID 0.8 ID 0.7 ID 1.2 ID 1.0 ID 1.4 ID MOYEN 1 Le stock immobilier pour les surfaces d’activités Env. 4’000’000 m2 (SBP) Graphique Wuest & Partner
  16. 16. Enjeux territoriaux Préservation de la zone agricole Ratio nuisances retombées éco. menacé Priorité logement conduisant à des suppression de ZI Saturation des réseaux de transports personnes et marchandises
  17. 17. La densité : réponse aux enjeux territoriaux ? Viser une meilleure utilisation du foncier disponible par l’application des nouvelles règles de densification : indice d’utilisation au sol d’au moins 1. FTI 1 entreprise FTI Acteurs de l’immobilier industriel Plusieurs entreprises Hier 1 parcelle Aujourd’hui 1 parcelle
  18. 18. Cadre cantonal sur la densité en ZI Le Plan directeur cantonal assure la coordination entre la Confédération, les cantons et les régions limitrophes. Il a force obligatoire pour les autorités. Il identifie les potentiels constructibles des zones à bâtir (objectifs généraux adaptables). Canton et communes appliquent les principes et les objectifs du Plan directeur cantonal, notamment en veillant à ce que les plans d’affectation du sol (PDZI-PDZDAM) lui soient conformes. La délivrance d’autorisation de construire, en ZDIA ou ZDAM est subordonnée à l’adoption, par le Conseil d’Etat, de plans et règlements directeurs. Les plans directeurs de zones de développement industriel ou d’activités mixtes fixent, aux termes d’études ciblées, des indices différenciés d’utilisation du sol minimaux.
  19. 19. Les industriels toujours au RDC ? Mutualiser l’usage de l’espace -> confiance • Concurrence vs coopération • Flexibilité standardisation vs spécificités • Nouveaux acteurs et modèles Transformation des processus industriels • Miniaturisation • Tertiarisation • Digitalisation Dimension économique • Coût de la surface vs valeur ajoutée par M2 • Utilisateur propriétaire vs locataire
  20. 20. Développement des hôtels industriels Hôtel Industriel Dent-de-loup Route du Pont Butin, Lancy Zone ZDIA Pont Butin Type de contrat Location Type d'objet Locaux Activités Artisanal, industriel, commerciales et/ou administratives Statut du projet En projet Surface Environ 53‘000 m2
  21. 21. Densification – les non densifiables
  22. 22. 40% d’activités du secteur tertiaire 60% d’activités du secteur secondaire La mixité au service de la densité
  23. 23. Cadre cantonal - deux zones pour une ambition ZDIA ZDAM 100% activités secteur secondaire et haute technologie 60% activités secondaires 40% activités tertiaires Activités de services à la zone (restaurant, hôtel, fitness…) admises par dérogations Activités de services à la zone admises dans les 40% d'activités tertiaires Activités culturelles et festives admises par dérogations Activités culturelles et festives admises dans le 40% d'activités tertiaires Contrôle des prix : droit de préemption Contrôle des prix : Droit de préemption. Pour les 40%, le droit de préemption s'opère selon les prix du marché
  24. 24. Exemple de bâtiment mixte dans zone test Bâtiment multifonctionnel de 4674 m2 avec garage (IUS = 1.6) 2 niveaux de sous sol de 3956 m2 Service vente « BMW » et « street » au RDC Surface de lavage et atelier au 1er étage
  25. 25. Exemple de bâtiment mixte dans zone test
  26. 26. Vers les écoParc industriels ? Un écoParc Industriel est une zone industrielle et artisanale conçue de manière participative et gérée de manière active notamment par l’association des entreprises en présence qui interagit positivement avec la collectivité et le territoire. Ses principes d’aménagement, sa gouvernance de proximité et ses usages concourent à soutenir la performance économique, environnementale et sociétale tant des entreprises que de la communauté d’accueil. On parle d’écoParc industriel positif dès lors que la zone prise au sens large produit par exemple davantage d’énergie qu’elle n’en consomme.
  27. 27. Un écoParc Industriel s’inspire des principes suivants:Gouvernance active Des partenariats sont conclus entre les entreprises, les Communes et la collectivité afin d’obtenir un alignement sur les objectifs et d’optimiser les interrelations et l’utilisation des ressources. Stratégie d’implantation La localisation et la proximité des différentes activités deviennent un critère de durabilité et de diversification. Symbiose territoriale et énergétique Les entreprises intègrent le même cycle d’utilisation des ressources, les résidus de production de l’une devenant les ressources d’une autre ou de la collectivité. Mutualisation Les entreprises partagent des services, des ressources, des infrastructures: parkings, restaurants, surveillance, image, traitement des nuisances, espaces verts intégrés, ... Bâti faible impact Les bâtiments et les sites sont conçus pour minimiser leur empreinte écologique. L’éco- mobilité des personnes et marchandises est prise en compte.
  28. 28. Exemple de projet – Energie - Réseau de chaleur ↓ Identifier les rejets et les besoins de chaleur ↓ Monter un projet avec des partenaires métiers ↓ Livrer de l’énergie compétitive aux industrielles et aux riverains Symbiose
  29. 29. Exemple de projet – Mobilité - Parkings ← Ces surfaces sont les réserves de croissance des industriels ← Les parkings sous-terrains sont souvent couteux ← Le parking mutualisé peut constituer une solution ← Les industriels affectent des surfaces importantes au stationnement des véhicules Mutualisation
  30. 30. Exemple de projet – valorisation des toits ↓ Encourager les usages multifonctionnels des toits Bâti faible impact
  31. 31. Exemple de projet : Genie.ch Plateforme de l’écologie industrielle à Genève
  32. 32. Développement en droit de superficie avec la FTI Principe • Formule juridique donnant la possibilité d'une part, de rompre le rapport unissant dans un sort commun la construction et le sol, en vertu du principe de l'accession et d'autre part, de conférer à la construction le caractère d'un bien négociable indépendant • Le propriétaire établit en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé soit au-dessous (art 779 CCS).
  33. 33. Développement en droit de superficie avec la FTI Eléments essentiels • Le but • La durée et le renouvellement • Conditions financières • Rente du droit de superficie • Frais de mise en valeur • Les taxes • Garanties • Indexation • Propriétaire vs exploitant • Le cessibilité • L’extinction
  34. 34. Développement en droit de superficie avec la FTI Le DDP comme actif immobilier • Le traitement de la rente • Les obligations de remise en état • Les règles d’évaluation • Cessions • Droit de retour • Constitutions de garantie • Changement de zone • La valeur intrinsèque • La valeur de rendement • La valeur de remplacement • La valeur vénale industriel
  35. 35. Promesse DDP Concours Contrat d’ exclusivité Avant projetCahier des charges parcellaire DDP • Liste des contraintes • Site • Aménagement • Programmation • Portage • Rente future • … Décision • Sélection partenaire • Engagement • Etapes • Livrable • Propriété •…. • Développement • Sortie • Réservation • Garantie •…. • Réalisation • …. • …. Développement en droit de superficie avec la FTI
  36. 36. FTI Fondation pour les terrains industriels de Genève Av. de la Praille 50 | Carouge T. +41 (0)22 342 21 60 www.fti.geneve.ch | yves.cretegny@fti.geneve.ch

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