Présentation donnée lors du séminaire immobilier organisé par la BCGe le 7 septembre 2015

1. Immobilier d’activité à Genève:
des zones industrielles aux écoParcs mixtes, denses
et durables
Yves Cretegny – 7 septembre 2015

2. ID 0.8
ID 0.7
ID 1.2
ID 1.0
ID 1.4
ID MOYEN 1
• Dynamique territoriale du segment artisanal et industriel
• Cadre présent et futur
• Projets immobiliers en droit de superficie
Agenda

3. CONFIGNON – LES CHERPINES

4. VERSOIX – LA SCIE SA

5. BOIS-DE-BAY – LUCIEN MONTANT SA

6. PAV – JAEGER& BOSSHARD SA

7. ZIMEYSA – POULY TRADITION S

8. ZIMEYSA – COLAS GENEVE SA

9. ZIPLO – BRACCO SUISSE SA

10. ZIMEYSA – ABB SECHERON SA

11. Zones Industrielles - Chiffres clés
51 zones industrielles
5% de la zone à bâtir du canton
703 ha de terrains (423 ha gérés par la FTI)
48% en mains d’acteurs publics
4443 entreprises installées
60’933 emplois dans 491 secteurs économiques différents
`~16% du PIB et des emplois du Canton
25 collaborateurs à votre service
20 à 40 millions d’investissements annuels dans le développement des
zones
SOL
ECO
FTI

12. Zones Industrielles – Evolution des emplois

13. Vacheron Constantin
Piaget
ST Microelectronics
Gastromer
Transports
Sarlat
Modena Cars
Rolex
ClarinsHarry Winston
Frédérique
Constant
Ralph Lauren
SES
9’714
Une croissance soutenue - ZIPLO 1991 - 2013
2000
2005
2013
1991
6’781
3’898
Emplois

14. Patrimoine foncier de la FTI
ZI gérées par la FTI
ZI non gérées par la FTI
Les zones industrielles à Genève
ZI potentielles

15. ID 0.8
ID 0.7
ID 1.2
ID 1.0
ID 1.4
ID MOYEN 1
Le stock immobilier pour les surfaces
d’activités
Env. 4’000’000 m2 (SBP)
Graphique Wuest & Partner

16. Enjeux territoriaux
Préservation
de la zone
agricole
Ratio
nuisances
retombées
éco. menacé
Priorité
logement
conduisant à
des
suppression
de ZI
Saturation des
réseaux de
transports
personnes et
marchandises

17. La densité : réponse aux enjeux territoriaux ?
Viser une meilleure utilisation du foncier disponible par l’application des nouvelles règles de
densification : indice d’utilisation au sol d’au moins 1.
FTI 1 entreprise FTI Acteurs de l’immobilier
industriel Plusieurs entreprises
Hier 1 parcelle Aujourd’hui 1 parcelle

18. Cadre cantonal sur la densité en ZI
Le Plan directeur cantonal assure la coordination entre la Confédération, les cantons et les
régions limitrophes.
Il a force obligatoire pour les autorités.
Il identifie les potentiels constructibles des zones à bâtir (objectifs généraux adaptables).
Canton et communes appliquent les principes et les objectifs du Plan directeur cantonal, notamment
en veillant à ce que les plans d’affectation du sol (PDZI-PDZDAM) lui soient conformes.
La délivrance d’autorisation de construire, en ZDIA ou ZDAM est subordonnée à l’adoption, par le
Conseil d’Etat, de plans et règlements directeurs.
Les plans directeurs de zones de développement industriel ou d’activités mixtes fixent, aux termes
d’études ciblées, des indices différenciés d’utilisation du sol minimaux.

19. Les industriels toujours au RDC ?
Mutualiser l’usage de
l’espace -> confiance
• Concurrence vs
coopération
• Flexibilité
standardisation vs
spécificités
• Nouveaux acteurs et
modèles
Transformation des
processus industriels
• Miniaturisation
• Tertiarisation
• Digitalisation
Dimension économique
• Coût de la surface vs
valeur ajoutée par M2
• Utilisateur propriétaire
vs locataire

20. Développement des hôtels industriels
Hôtel Industriel Dent-de-loup
Route du Pont Butin, Lancy
Zone
ZDIA Pont Butin
Type de contrat
Location
Type d'objet
Locaux
Activités
Artisanal, industriel,
commerciales et/ou
administratives
Statut du projet
En projet
Surface
Environ 53‘000 m2

21. Densification – les non densifiables

22. 40% d’activités
du secteur tertiaire
60% d’activités
du secteur
secondaire
La mixité au service de la densité

23. Cadre cantonal - deux zones pour une ambition
ZDIA ZDAM
100% activités secteur secondaire et
haute technologie
60% activités secondaires
40% activités tertiaires
Activités de services à la zone
(restaurant, hôtel, fitness…) admises par
dérogations
Activités de services à la zone admises
dans les 40% d'activités tertiaires
Activités culturelles et festives admises
par dérogations
Activités culturelles et festives admises
dans le 40% d'activités tertiaires
Contrôle des prix : droit de préemption Contrôle des prix : Droit de préemption.
Pour les 40%, le droit de préemption
s'opère selon les prix du marché

24. Exemple de bâtiment mixte dans zone test
Bâtiment multifonctionnel de
4674 m2 avec garage (IUS = 1.6)
2 niveaux de sous sol de
3956 m2
Service vente « BMW » et
« street » au RDC
Surface de lavage et atelier au
1er étage

25. Exemple de bâtiment mixte dans zone test

26. Vers les écoParc industriels ?
Un écoParc Industriel est une zone industrielle et artisanale conçue de manière
participative et gérée de manière active notamment par l’association des
entreprises en présence qui interagit positivement avec la collectivité et le
territoire.
Ses principes d’aménagement, sa gouvernance de proximité et ses usages concourent
à soutenir la performance économique, environnementale et sociétale tant des
entreprises que de la communauté d’accueil.
On parle d’écoParc industriel positif dès lors que la zone prise au sens large produit par
exemple davantage d’énergie qu’elle n’en consomme.

27. Un écoParc Industriel s’inspire des principes
suivants:Gouvernance active
Des partenariats sont conclus
entre les entreprises, les
Communes et la collectivité afin
d’obtenir un alignement sur les
objectifs et d’optimiser les
interrelations et l’utilisation des
ressources.
Stratégie d’implantation
La localisation et la proximité
des différentes activités
deviennent un critère de
durabilité et de diversification.
Symbiose territoriale et
énergétique
Les entreprises intègrent
le même cycle d’utilisation
des ressources, les
résidus de production de
l’une devenant les
ressources d’une autre ou
de la collectivité.
Mutualisation
Les entreprises partagent des
services, des ressources, des
infrastructures: parkings,
restaurants, surveillance, image,
traitement des nuisances, espaces
verts intégrés, ...
Bâti faible impact
Les bâtiments et les sites sont conçus pour
minimiser leur empreinte écologique. L’éco-
mobilité des personnes et marchandises est prise
en compte.

28. Exemple de projet – Energie - Réseau de chaleur
↓ Identifier les rejets et les besoins de chaleur
↓ Monter un projet avec des partenaires métiers
↓ Livrer de l’énergie compétitive aux industrielles
et aux riverains
Symbiose

29. Exemple de projet – Mobilité - Parkings
← Ces surfaces sont les réserves de
croissance des industriels
← Les parkings sous-terrains sont souvent
couteux
← Le parking mutualisé peut constituer une
solution
← Les industriels affectent des surfaces
importantes au stationnement des
véhicules
Mutualisation

30. Exemple de projet – valorisation des toits
↓ Encourager les usages
multifonctionnels des toits
Bâti faible impact

31. Exemple de projet : Genie.ch
Plateforme de l’écologie
industrielle à Genève

32. Développement en droit de superficie avec la
FTI
Principe
• Formule juridique donnant la
possibilité d'une part, de
rompre le rapport unissant
dans un sort commun la
construction et le sol, en
vertu du principe de
l'accession et d'autre part, de
conférer à la construction le
caractère d'un bien
négociable indépendant
• Le propriétaire établit en faveur
d'un tiers une servitude lui
conférant le droit d'avoir ou de
faire des constructions soit sur
le fonds grevé soit au-dessous
(art 779 CCS).

33. Développement en droit de superficie avec la
FTI
Eléments essentiels
• Le but
• La durée et le
renouvellement
• Conditions financières
• Rente du droit de superficie
• Frais de mise en valeur
• Les taxes
• Garanties
• Indexation
• Propriétaire vs exploitant
• Le cessibilité
• L’extinction

34. Développement en droit de superficie avec la
FTI
Le DDP comme actif immobilier
• Le traitement de la rente
• Les obligations de remise en
état
• Les règles d’évaluation
• Cessions
• Droit de retour
• Constitutions de garantie
• Changement de zone
• La valeur intrinsèque
• La valeur de rendement
• La valeur de remplacement
• La valeur vénale industriel

35. Promesse
DDP
Concours
Contrat d’
exclusivité
Avant projetCahier
des
charges
parcellaire
DDP
• Liste des contraintes
• Site
• Aménagement
• Programmation
• Portage
• Rente future
• …
Décision
• Sélection partenaire
• Engagement
• Etapes
• Livrable
• Propriété
•….
• Développement
• Sortie
• Réservation
• Garantie
•….
• Réalisation
• ….
• ….
Développement en droit de superficie avec la
FTI

36. FTI Fondation pour les terrains industriels de Genève
Av. de la Praille 50 | Carouge
T. +41 (0)22 342 21 60
www.fti.geneve.ch | yves.cretegny@fti.geneve.ch