買屋賣屋基本常識
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買屋賣屋基本常識- 姓名: 林旺根 性別: 男 事務所: 林旺根地政士事務所 證照字號: 91年北府地專字第000121號 地址: 台北縣板橋市林園街61號 電話: 0229689161 傳真: 0229674955 公會: 台北縣地政士公會 ... 林旺根 現職：中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長財團法人中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人 學歷：高中普考及格 Email：wan.ken@msa.hinet.net 經歷：1.內政部第三屆地政貢獻獎得主 2.社團法人臺北縣地政士公會第一、二屆理事長 3.中華民國地政士公會全國聯合會（第四屆）理事長 4.台北縣都市更新審議委員 5.新北市都市計畫審議委員 6.受聘擔任內政部「不動產經紀業管理條例」、「祭祀公業條例」研修委員 7.受聘擔任內政部及行政院消費者保護委員會關於預售屋、停車位及成屋買賣定型化契約範本及委託銷售、委託租賃契約書範本、租賃契約書範本之研修小組委員 研究專長：自然災害風險評估 講授科目：土地開發理論與實務
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買屋賣屋基本常識
- 1. 講師：林旺根
- 2. 前言 避免購屋風險，交易就會安全 內政部將今年訂為「不動產交易安全年」，而 今年推動的交易安全講習，獲得了各縣市熱烈 的迴響。 而房地產買賣是個較為重大的交易，該如何了 解並使用它，這牽涉到許多知識，最後期許大 家聽過課程後，能有所收穫。
- 3. 前言 交易風險的類型 業者廣告虛偽不實 或引人錯誤 偽造集團惡意詐騙 業者有欺罔或顯失公平之 交易當事人隱瞞重要資訊 行為，諸如： 定型化契約未提供合理審閱 簽約後的糾紛 條款顯失不公平 限制登記 災變、減損 價值效用 隱藏重要資訊 專業人員故意或過失 仲介人員未提供要約書即 致損及交易者權益 收取斡金 仲介人員賺差價
- 4. 1-1 買賣成屋注意事項 買賣成屋應注意事項 親赴現場 了解現況 瞭解出售原因 及環境 售價是否 勿貪小便宜 公平合理 倉促下定
- 5. 1-1 買賣成屋注意事項 買賣成屋應注意事項 慎選不動產 要求經紀人於 產權是否清楚 面積是否正確 服務人員 契約書簽章 代理簽約有 稅費負擔 付款時運用同 善用定型化 無合法授權 明確約定 時履行原則 契約範本
- 6. 1-1 買賣成屋注意事項 詐騙的可能模式 1 2 3 4 利用租屋，偽造 利用空屋、空地， 以假證件，利用 前手價款未付清 證件補發書狀 伴屋(地)主，假出 非上班時間或 後手買到麻煩 偷賣或抵押 售騙定金或簽約金 例假日，急售 5 6 7 8 利用假證件申領 要求現金交易 簽約金過高 指定銀行貸款 (偽造)印鑑，補 且金額較高 付款要求迅速 中途終止撥款 發書狀後，轉售 善意第三人
- 7. 1-1 買賣成屋注意事項 異常交易，可能衍生糾紛 1 2 3 4 欠缺原始證件 提高買賣價格 未調查產權 規避債務而交易 超貸 急於簽約 5 6 7 8 地上物被占用 前手未完成登記 登記期間 親友代理，僅帶 未排除 後受又轉賣 借權狀 印章，受權不足
- 8. 1-1 買賣成屋注意事項 交易安全，借重於專業 簽約後，勿任意將文件、 印章交予相對人 大金額交易，宜併採 履約保證 付款中間人制度 產權與價金信託 以支票付款並禁背 多與地政士聯繫，了解過戶進度 經紀人員與地政士共同簽章
- 9. 1-1 買賣成屋注意事項 簽約須知 詳細核對身分 權利書狀之查核注意 應親自簽名 姓名、住所與身分證 書狀號碼與登記謄本 必要時請加捺指印 權狀新舊與核發日期 手寫與電腦打字之權狀日期 不宜僅憑授權書簽約 主任與到職日期之關係 加強查證授權書及當事人真意 重複查核（地價、房屋稅單等） 權狀交地政士保管，勿交買方 儘量在地政士事務所簽約 攜回
- 10. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 買賣預售屋應注意事項 有無建造執照 瞭解付款辦法及貸款額度 防止拿不到土地產權 建材及設備 注意開工日期、完工期限及 瞭解稅費的負擔 交屋日期 房屋買賣標的應標示清楚 完工後之管理維護 瞭解房屋面積坪數及單價 違約事項 若透過不動產經紀業辦理者，應由 注意房屋室內的格局 該業者指派經紀人於契約書簽章
- 11. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 購買法拍屋應注意事項 了解公告內容 委託代標注意事項 使用分區、有無車位 有無違章或加建 請代標者出示證照 是否併付拍賣 業者不得賺差價或其他報酬 有無點交 提供最近3個月成交行情 買賣資格或條件 應查看現場 有無鄰避設施 涉及圍標或海蟑螂等違法行為， 消費者應勇於向法院舉發 管理及規約內容 有無凶殺或自殺 屋況與地理還境
- 12. 1-2 買賣預售屋及法拍屋注意事項 注意消費者權益保護措施 簽約前，善用各項不動產 有消費糾紛時 ，要提出 交易契約範本 • 預售屋買賣契約書範本 • 委託銷售契約書範本 • 申訴 • 預售停車位買賣契約書範本 • 申請調解 • 成屋買賣契約書範本 • 消費訴訟(團體訴訟) • 房屋租賃契約書範本 • 房屋委託租賃契約書範本
- 13. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 「京站」，是否為售屋廣告？ 這個廣告是台北市捷運BOT的案子，也許會帶領 風潮，它是透過信託的方式，45年內房子蓋好後， 廠商可在45年內銷售使用權，讓購買的人在使用 權持有期間，可營商謀利，如果真能符合這樣的 需求，這個廣告真的很讚，但若想居住，且長期 持有所有權，就會有問題產生。
- 14. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 工業區可蓋住宅嗎？ 工業區當然不能蓋住宅，看房子時，要注意「使用分區」，而工 業區蓋住宅是因為蓋了工業廠房、員工宿舍或一般事務所後，經 營不善，而改成自用住宅的名義，但買賣工業區住宅時，契約上 一定寫明，所買的是工廠、員工宿舍或一般事務所，不會告知是 住宅。 民國七十年左右有工業住宅到現在，一直沒有明確的解決途徑。 台北縣市政府做了些努力，包括讓一般事務所規模大一點，而廠 房跟一般事務所均不應該有廚房跟廁所。或是當業者拿到使用執 照以後，每隔半年就檢查一次，若有違法，就取締。 最後達到住宅區發展住宅，工業區發展產業，這樣才是合法的分 區管制裡必要且合理的發展。
- 15. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 「挑高」式建築，可蓋「夾層」？ 「夾層」在建築技術規則裡，是個合法的設計，而 挑高後當中有個樓層，有人稱為「隔層」，而它不 符合建築法的法定許可程序，因此加出來的一層， 屬於違法的建築物。 買賣夾層屋會有危險，例如防震力會降低，亦會影 響建築居住品質，我們應該要審慎思考與面對。
- 16. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告是否可以盡信？ 買溫泉住宅，會不會「泡湯」了？ 戶戶有車位，是否為合法的車位？ 陽台外推，可以變成室內面積嗎？ 廣告所稱「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」 「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」，到底 與登記面積有何差異？
- 17. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告之意義 1 消保細23 廣告、指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳 單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、 電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播 2 消保會86.5.29消保第648號及87.2.6消保第224號書函參照 凡利用傳播媒介使不特定人得以知悉其宣傳之內容者，即使 是網站服務或廣告網站經營皆屬廣告
- 18. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告與交易之關係 1 廣告目的 廣告之目的在於行銷，故廣告具有意思表示作用之表現 行為，但從廣告到消費（指消費契約形成） 2 AIDMA法則 學者謂AIDMA法則─ A Attention（注意） I Interest（關心） D Desire（欲望） M Memory（記憶） A Action（行動）
- 19. 2-1 不實廣告的類型與處理 廣告與交易之關係 2 AIDMA法則 學者謂AIDMA法則─ A Attention（注意） I Interest（關心） D Desire（欲望） M Memory（記憶） A Action（行動） 3 契約成立的條件 消費者在行動之前均屬個人內心意思狀態，尚不生任何法 律效果，即使在行動階段，在契約形成中，亦僅屬要約行 為而已，如無相對人之承諾，契約仍無法成立。
- 20. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之禁止 民國80年後，公平交易法執行成果 罰鍰金額 接近20億 顯失公平的 罰鍰類別 不實廣告 欺罔行為 房地產交易 美容、塑身 罰鍰項目 產品
- 21. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之禁止 公平21，一項 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品（或服 務）之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方 法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引 人錯誤之表示或表徵。 公平21，二項 事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品（或服務），不得販賣、 運送、輸出或輸入。 公平21，三項 廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣 告主負連帶損害賠償責任。 公平21，四項 廣告媒體業在明知或可得知而仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償 責任。
- 22. 2-1 不實廣告的類型與處理 建築業或代銷業之不實廣告類型 1.違反分區管制 7.建築物建材及設備 2.違反房屋用途 8.夾層屋 3.位置標示 9.建築物價格 4.交通狀況 10.環境景觀、公共設施或視野 5.建築物面積 11.停車位 12.其他如為取得建照或納骨 6.建築物外觀、設計、格局 塔誤認合法開發等
- 23. 2-1 不實廣告的類型與處理 仲介業之不實廣告類型 加盟店標示 看板廣告之面積標示 業者未於廣告、市招及名片上 明顯加註「加盟店」字樣，表 示其經營主體，易使消費者無 廣告以「使用面積」、「公共面 法分辨提供仲介服務之主體， 積」、「室內面積」、「受益面 究係加盟體系之直營店，抑或 積」、「公共設施」、「受益憑 是加盟店，並引起相當數量之 證」等非法定名詞。 交易相對人陷於錯誤之認知或 決定。
- 24. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之民事責任 消保22 廣告應確保真實， 給付義務不得低於廣告之內容。 公平21，三項 廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計，應與廣告主負 連帶損害賠償責任。 公平21，四項 廣告媒體業在明知或可得知而仍予傳播或刊載，亦應與廣告主負連 帶損害賠償責任。 經紀26 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致不實廣告致 交易當事人受有損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
- 25. 2-1 不實廣告的類型與處理 不實廣告之處罰(經紀業條例) 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。廣告 及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱(#21)。 廣告稿在刊登之前，應經不動產經紀人簽章(#22-4) 廣告虛偽不實之行政罰 經紀業新臺幣 經紀人員得處 6~30萬元 申戒處分(#29) 罰鍰(#29)
- 26. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之救濟 建築業(含代銷業)之欺罔 欺罔或顯失公平行為 或顯失公平行為 之禁止 仲介業之欺罔或顯失公平行為 消保法關於定型化 契約之規範 經紀業管理與購屋 糾紛之關係 公寓大廈管理與購屋 糾紛之關係
- 27. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 審閱權與應記載事項 訂定應記載 事先審閱權(11-1) 或不得記載之事項(17) 訂約前應有三十日以內之合 理期間，供消費者審閱全部 條款內容。 中央主管機關得選擇特定 行業公告之。 違反者，其條款不構成契約 之內容。但消費者得主張仍 違反者，定型化契約條款 構成契約之內容。 無效。 中央機關得選擇特定行業， 主管機關得隨時派員查核， 參酌定型化契約條款之重要 性、涉及事項之多寡及複雜 違者罰3-30萬罰鍰(#36) 程度等事項，公告審閱期間。
- 28. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(預售屋代銷) 不當限制購屋人審 閱契約 隱瞞重要交易資訊 買賣契約書未載明土 地移轉年度或日期
- 29. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(預售屋代銷) 買賣預售屋，最常發生公共設施分配是否合理的問題，因此 大法官600號做了解釋，民法物權篇通則亦做了修正。 關於未之計算與 建築投資業者指 預售屋未售戶逕自 用語定義 定貸款銀行 變更設計，增加戶 數銷售 買賣契約書未載明公共設施所含項目及分攤之計算方式 使用「使用面積」「公共面積」「室內面積」
- 30. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 不公平交易之違法類型(成屋仲介) 聯合行為 仲介聯賣行為 可能涉及 斡旋金與要 不當收取多 約書 次服務費 賺取差價
- 31. 2-2 不公平交易之救濟與違法類型 賺取差價或其他報酬 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬 經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金按中央主管機 關規定之報酬標準計收(#19，1項)。 違 者 已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人 (#19，2項)。 業者應處以新台幣6～30萬元以下罰鍰(#31-2款)。 人員處六月～三年停止執行業務處分(#29-2款)。
- 32. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化契約之訂立原則 遵守「應記載與不得記載 7 事項」原則 疑義時，應利於消 6 費者之解釋原則 事前合理審閱 5 避免異常條款原則 原則 1 平等互惠原則 2 4 個別磋商條款優先 3 誠實信用原則
- 33. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化條款無效之情形 定型化契約條款 對消費者違反誠信 有下列情形之一 牴觸個別磋商條款之 原則顯失公平者無效 者，推定其顯失公平 約定者，其牴觸部分 （消保12，一項） （消保12，二項） 無效（消保15） 對待給付顯不相當 違反平等互惠原則 危險分配不合理 者(細14) 違約責任不相當 其他顯有不利於消費者之情形者 條款與其所排除不予 契約之主要權利或義務 適用之任意規定之立 因受條款之限制，致契 法意旨顯相矛盾者 約之目的難以達成者
- 34. 2-3 定型化契約條款及原則 異常條款之處理與效力 條款未載於定型化契約中之處理(消13，1項) 應向消費者明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方 式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約 之內容。 經消費者請求，應給與條款之影本或將該影本附為該契約之附件 (消13，2項) 條款無論是否載於定型化契約中，其效力如下 而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容 (消14)。 如因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條 款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容 (消細12)。
- 35. 2-3 定型化契約條款及原則 定型化契約之訂立原則 遵守「應記載與不得記載事項」原則 政府訂的條款可直接變成契約 違反應記載事項 的條款 違反不得記載事項 所擬定的條款是無效的 若有疑義 直接到法院審理
- 36. 問題回答 Q1：去年我看到一棟房子，我跟賣主談了很多次，最後價錢砍到 一千兩百萬，可是查了產權發現，他尚有其他債務，請問這 個問題該如何解決？ 查產權是必要的，才會知道該如何分配付款 現在的抵押權，都是用最高限額抵押，而擔保範圍是債務人 過去、現在、未來在本行所轄的各分行，所產生的債務，都 在額度裡面，都需保障。 9月28日之後將可以買，因為民法物權篇將修正 875條 關於擔保物權方面，有項共同抵押 • 保證人、抵押人跟共同抵押人之間平等化 879條 • 分擔額的計算方式─每個人都有一定的分擔比例， 好處是銀行的姿態將不再那麼高
- 37. 問題回答 Q2：最近台北市政府建設局遇到一個關於工業區蓋住宅的問題， 不知老師是否有能遏止這樣的作風，或是有能一勞永逸地 解決此問題的方法？ 行政人員最怕政治 工業住宅或夾層屋 勢力的介入，因為 請注意這兩部份 均屬違章建築 隨之而來的壓力就 契約上的顯失公平 會加大 行政機關可依據建 最有效的方法還 築法的91條，執行限 是人民能配合政 期改正與連續罰 府的施政
- 38. 問題回答 Q3：請問一般人可以買農地嗎？持分有沒有關係？ 89年1月28日以後， 農業發展條例已取消 若農地做農用，可以申 農地農有這部份，所 請不課徵土地增值稅 以農地可以自由買賣
- 39. 問題回答 Q4：請問挑高建築的夾層屋，若被檢舉，會受罰嗎？ 如果有違規情事，台北市工務局建管處可依據建築法 來處罰。 執行方式： 不實廣告 由公平會調查、取締與處罰 若已完工 可依違章建築來取締處罰
- 40. 問題回答 Q5：請問鋼骨結構的夾層有危險性嗎？ 在原來設計的承載結 從居住品質來看 構之下，私加違法的 夾層，防震能力會降 會帶來很不好的 低四分之一 影響
- 41. 問題回答 Q6：消費者常會遇到「使用面積」與「登記面積」不實的情況， 那麼該用什麼方法或契約，來保障消費者的權益？ 公寓大廈裡，我們看不到主建物與副主建物的共用面積，必須從規約 才看得到。 公寓大廈的管理制度，一定要放規約，預售時，需有個規約的草約， 草約裡可以就一個法定的不能約定專用以外的一些地方，可透過這樣 的約定程序來做約定專用。在公寓大廈管理條例56條第二項，規約草 約要經過買受人簽署同意後，這樣的約定就沒問題。 現在條例的33條第三款，有約定專用之後，除非違反法令或是做些不 利於所有權人的利益，才能剝奪權利，不然約定專用還是有效。 交易的過程中，資訊一定要揭露，而「約定專用」比較正確，使用面 積並不是法定用語，預售屋已經禁止使用這種說法。
- 42. 問題回答 Q7：不動產贈與後，是否有規定須經過多久後才能買賣？ 農地贈與是免贈與稅，農業發展條例規定五年之內不得移轉。 另外贈與現金或公設地，再進行建地交換，就會牽涉到實質 課稅的問題，較為複雜。 基本上，接受贈與後，契約成立登記完畢後，就取得物權， 當然沒有任何的法律限制，這是法律所允許的。
- 43. 問題回答 Q8：請問公眾行使的道路，能否在上面鋪柏油？ 最高行政法院有個判例：如果公眾繼續通行，達到十年、二十 年以上，稱之為「公共地域關係」，它要有繼續提供公眾通行 的義務。 若因道路的柏油損害，而加以修繕，是沒問題的。 但如果要挖道路旁邊的水管，則較為複雜，因為大法官400號 及440號的解釋，道路還是有私人土地所有權的權益，須經過 同意後才能施工。 法律允許維持繼續通行的現狀，除非私設非公共通行的增加管 線或設備設施，則不同意。