Les espaces occupés par les activités économiques - notamment l’immobilier d’entreprises - se transforment à la faveur du télétravail et de la réglementation ZAN. Certains quartiers ou espaces de bureaux sont laissés en friches et appellent une réflexion sur le renouvellement des usages. Montée en puissance des tiers-lieux, mixité et diversification : quelle vision pour ces espaces en perte de vitesse ? Comment ré-inventer une utilisation pour concilier impératif de sobriété foncière et développement économique dans un objectif d’attractivité durable ? Intervenants : Timothée Hubscher, directeur des opérations de Citadia

1. MIXITÉ FONCTIONNELLE DES
ESPACES : RENOUVELER LES
USAGES POUR UNE
ATTRACTIVITÉ DURABLE
TIMOTHÉE HUBSCHER - CITADIA
MAI 2023

2. PRÉSENTATION
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16/05/2023
MIXITÉ FONCTIONNELLE DES ESPACES : RENOUVELER LES USAGES POUR UNE ATTRACTIVITÉ DURABLE
TIMOTHÉE HUBSCHER / CITADIA
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TIMOTHÉE HUBSCHER
DIRECTEUR DES OPÉRATIONS DE CITADIA
Cabinet de conseil expert en urbanisme &
aménagement durable des territoires, transition
environnementale et énergétique, politique de
l’habitat et concertation, participation citoyenne

3. QU’EST CE QUE LE ZAN ET QUELLES IMPLICATIONS AVEC LE ZAN ?
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MIXITÉ FONCTIONNELLE DES ESPACES : RENOUVELER LES USAGES POUR UNE ATTRACTIVITÉ DURABLE
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Une ambition légitime : le freinage drastique
de l’artificialisation des ENAF
• La France connait un recul rapide de la
biodiversité
• La France est le pays européen le plus
urbanisé par habitant
• L’artificialisation croissante, voire
exponentielle, n’a pas toujours été
synonyme d’attractivité et de gain de
population.
• Plusieurs phénomènes corrélés :
augmentation de la vacance,
dévitalisation des polarités, augmentation
des friches …
Le problème actuel sur cette loi est double :
• Une traduction réglementaire simpliste, comptable et homogène alors que les réalités
territoriales sont multiples et complexes.
• Une fiscalité du ZAN absente.

4. QU’EST CE QUE LE ZAN ET QUELLES IMPLICATIONS AVEC LE ZAN ?
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5. LE ZAN : QUELS IMPACTS ?
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Des impacts à évaluer et à anticiper
• Des projets engagés de longue date
(foncier acheté, contractualisation EPF,
études préalables…) qui vont devoir être
remis en cause ou étalés dans le temps
• Des documents d’urbanisme moins
malléables
• Des coûts du foncier à encadrer par une
véritable stratégie foncière
• La temporalité des projets qui va s’allonger
(renouvellement urbain, friche, pollution…)
• Un foncier raréfié
• Des coûts d’aménagement qui vont devoir
intégrer les coûts de la compensation

6. EN QUOI LE ZAN REBAT LES CARTES DE L’ATTRACTIVITÉ
TERRITORIALE
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MIXITÉ FONCTIONNELLE DES ESPACES : RENOUVELER LES USAGES POUR UNE ATTRACTIVITÉ DURABLE
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Un bouleversement qui risque d’être comparable à l’exode rural du 19ème
Quelle
attractivité
territoriale ?
HABITER
SE DÉPLACER
TRAVAILLER
CONSOMMER
PRESERVER LE
VIVANT
ADAPTER FACE AU
DEREGLEMENT
CLIMATIQUE

7. EN QUOI LE ZAN REBAT LES CARTES DE L’ATTRACTIVITÉ
TERRITORIALE
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MIXITÉ FONCTIONNELLE DES ESPACES : RENOUVELER LES USAGES POUR UNE ATTRACTIVITÉ DURABLE
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Avec le ZAN, la fin du standard ?
L’urbanisation en extension est propice à la standardisation. L’objet
(la marque) est tout ; le contexte et le territoire passe après.
Le renouvellement urbain est + complexe + long à mettre en
œuvre, il sera majoritairement sur mesure pour assurer l’équilibre
économique.
Le ZAN, c’est une opportunité pour refaire projet de territoire,
pour marquer ses atouts, pour se démarquer.

8. DENSIFIER LES ESPACES, DENSIFIER LES USAGES
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MIXITÉ FONCTIONNELLE DES ESPACES : RENOUVELER LES USAGES POUR UNE ATTRACTIVITÉ DURABLE
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9. DENSIFIER LES ESPACES, DENSIFIER LES USAGES
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Réinvestissement de l’ancien collège
des jésuites à Billom (63)
Bar associatif, installation d’associations,
maison des artistes…
Un nouveau lieu de vie au cœur de la
commune de Billom
Maison Grenouille à
Pérignat les Allier (63)
Café récréation, nouveaux
lieu de spectacle

10. DENSIFIER LES ESPACES, DENSIFIER LES USAGES
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Projet Murmure à Paris 11
Typologie : Ancien bâtiment industriel à
vocation mixte (bureaux, commerces,
restaurants, usages spécifiques lié à
l’audio-visuel)
Superficie totale : 9 200 m² dont 5900 m²
bureaux, 1850 m² studios, 1250m²
commerces
Programmation en SDP Cluster des
métiers de l'audiovisuel
9 200 m² SDP dont 5900 m² bureaux, 1850
m² studios, 1250m² commerces
• 2 grands studios d'enregistrement avec
salles de contrôle et cabine insonorisée ;
• 2 studios de répétition et équipements
mutualisés
• 8 studios professionnels
d’enregistrements et de répétions
• 1 restaurant ; bar "audiophile"
• Espaces de coworking pour les métiers de
l'audiovisuel (salles d'écoutes et de
projection, studios radio, capsules de
doublage...).
• Toit-terrasse : jardin suspendu
Montants des travaux : Estimation 27M€

11. DENSIFIER LES ESPACES, DENSIFIER LES USAGES
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Ici Marseille à Marseille (13)
Superficie totale : Bâti : 3 000m² et extérieur : 3000m²
Programmation en SDP :
• 3000 m² de fablab / espace productif (ateliers, showroom…)
• 500 m² d’espace de coworking (postes de travail, salles de réunions)
• Equipements (bibliothèqye, café, coin cuisine, cantine, jardin
collectifs…)

12. MERCI
Timothée HUBSCHER
07 62 93 42 39
thubscher@citadia.com
De l’idée neuve à l’action, s’engager ensemble pour ceux qui transforment les territoires
Donner confiance S’engager
Oser S’ancrer
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