"Agir en faveur du logement au Pays Basque Nord " - Lurra eta Etxebizitza

Introduction ............................................................................................. 5
1.- Le Pays Basque nord et sa
population : Une forte demande........................................................ 6
1.1 Densités : la Côte a la cote ............................................................................................ 7
1.2 Répartition : qui vit où ? ............................................................................................... 7
2.- Le Pays Basque nord et ses activités économiques................ 9
2.1 Evolution de l´emploi par secteur d’activité............................................................ 9
2.2 Evolution de l’agriculture entre 2000 et 2010 .................................................... 12
2.3 Situation actuelle de l´emploi au Pays Basque nord .......................................... 13
3.- Se loger au Pays Basque nord : Une offre faible..................... 14
3.1 Situation actuelle du parc immobilier : résidences principales,
secondaires, logements sociaux, et logements vacants… ...................................... 14
3.2 Envolée des prix au m2
................................................................................................ 15
3.3 Les acteurs du marché immobilier........................................................................... 17
4.- Conclusion.......................................................................................... 18
Quelques pistes de solution................................................................ 19
3
AgirenfaveurdulogementauPaysBasquenord:domainedulogementinoccupé
Agir en faveur du logement
au Pays Basque nord :
Domaine du logement inoccupé

4

Le problème du logement se décline à plusieurs ni-
veaux. Dans un mécanisme économique sur lequel
viennent se greffer des facteurs politiques, sociaux
et culturels ; la société, en crise, en perte de repères,
suit une logique au profit individuel immédiat.
Depuis quelques années à peine, les acteurs socio-
économiques du Pays Basque nord s’attachent à pen-
ser de manière plus efficace, et plus concertée, aux
politiques d’aménagement, avec le souci de garantir
le développement de ce territoire dans tous ses as-
pects.
C’est ainsi que s’est mise en place en 1992, la dé-
marche « Pays Basque 2010 » : un état des lieux, suivi
de l’élaboration d’un projet de territoire nommé Lur-
raldea, proposant les évolutions souhaitables visant
à structurer le devenir du Pays Basque pour la dé-
cennie suivante. Sur cette base, le Conseil des Élus
du Pays Basque commanda au Conseil de Développe-
ment, la mise au point d’un Schéma d’aménagement
du territoire, qui fut achevée en 1997 et votée à l’una-
nimité l’année suivante.
Ce Schéma fixe quelques axes d’actions répartis par
volets (environnement, industrie et formation pro-
fessionnelle, infrastructures et urbanismes etc.) dont
l’application est ensuite opérée par le biais d’une
Convention spécifique d’une durée de 6 ans. Elle fut
signée le 22 décembre 2000 par l’État, la région Aqui-
taine, le département des Pyrénées-Atlantiques, la
Communauté d’Agglomération de Bayonne-Anglet-
Biarritz (CABAB) et le Conseil des Élus. L’opération
avait été reconduite avec la signature d’un Contrat
Territorial entre ces mêmes acteurs et l’Etat, contrat
à mettre en œuvre entre 2008 et 2013. Une nouvelle
démarche prospective « Pays Basque 2020 » est donc
en cours.
Par ailleurs, plusieurs dossiers ont été publiés par
d’autres acteurs socio-économiques (comme par
exemple le dossier « Aménagement et maîtrise fon-
cière ») établissant un diagnostic du Pays Basque
nord, sans pour autant dénoncer les vrais acteurs
de la spéculation. C’est pour cela qu’Abertzaleen
Batasuna avait lancé en 2001 une campagne de ré-
flexion et d’actions symboliques, et organisé en 2002
à Biarritz les « Assises du logement ». En dehors d’AB,
plusieurs associations et collectifs se sont mobilisé
contre la spéculation immobilière au Pays Basque
nord, comme par exemple les mobilisations contre
Ducasse à Bidarray ou le boycott du salon de l’immo-
bilier de Biarritz… Malgré ces différentes démarches,
la situation du marché immobilier au Pays Basque
nord ne s’est pas améliorée en 2012.
La question du logement et du foncier est une chaîne
de causes à effets, qui part de la population elle-même
(celle qui vit, achète, vend ou loue), passe par les in-
termédiaires qu’elle rencontre forcément au quoti-
dien (du banquier qui accorde les prêts, à l’agent im-
mobilier qui met en relation deux partenaires d’une
transaction) et s’étend au rôle de la puissance pu-
blique, qui crée le cadre dans lequel tous ces acteurs
s’expriment. Pour comprendre ce fonctionnement, il
est important de comprendre avant tout la situation
socio économique du Pays Basque nord. Le logement
inoccupé nous a paru un domaine d’action important
pour agir en faveur du logement.
Chacun à son niveau est un maillon de cette chaîne.
C’est la société entière qui détermine ses conditions
de vie, et c’est par conséquence sur elle que pèse la
responsabilité du problème, de même que les solu-
tions à y apporter. Seuls les plus fortunés peuvent
aujourd’hui se loger où ils le souhaitent.
Tout comme nous pouvons le voir ci-dessus, sur cette
carte tirée de l’Atlas Economique du Pays Basque réa-
lisée par la CCI, nous allons, tout au long de ce rap-
port, faire le point sur les singularités propres au Pays
Basque nord en matière de population, économie et
logement, en privilégiant une approche spatialisée. En
effet, il est bien plus pertinent d’analyser la situation
spécifique de ce territoire, en comparant la zone litto-
rale, la zone intermédiaire et la zone intérieure.
Pays Basque nord divisé en 3 zones « spatiales » :
zone littorale, intermédiaire et intérieure
Introduction
5

6
Le premier élément expliquant l’importante demande
en logement au Pays Basque nord est lié à la croissance
démographique en forte hausse ces dernières décen-
nies. Entre 1982 et 2009 le nombre d’habitants au Pays
Basque nord a augmenté de plus de 51 000 personnes,
c’est-à-dire de plus de 20 % en seulement 27 ans. Les
chiffres des derniers recensements ne sont pas encore
parus, mais en 2009 on dénombrait déjà 286 645 ha-
bitants au Pays Basque Nord.
Le Pays Basque nord se caractérise par une diversité
géographique, qui a entrainée une répartition dé-
mographique inégale entre 3 zones. Soumis à la loi
du littoral, ce territoire subit un développement de
type périurbain1
. Au final, cést surtout un proces-
sus déxtension spatiale de la ville et donc de perte
de milieux naturels et/ou ruraux. Par exemple, en
France en 2011 selon la ministre de lÉcologie (N.
Kosciusko¬Morizet) en moyenne 165 hectares, soit 1
650 000 m² de milieux naturels et terrains agricoles
sont détruits chaque jour; remplacés par des routes,
des habitations, des zones dáctivités.
La zone littorale, longue de 40 km et ouverte sur
l‘océan, est maintenant largement urbanisée, mais la
population ne cesse pour autant pas de croître : + 21.6
% en 27 ans.
Les zones intermédiaires et intérieures sont davantage
marquées par les espaces ruraux : la zone intermé-
diaire, qui bénéficie d’espaces disponibles à proximité
immédiate de la côte, est celle qui a connue l’accrois-
sement démographique le plus important entre 1982
et 2009 : + 51.3 % !
En revanche, la zone intérieure, s’est peu à peu vidée,
elle a perdu 6.3 % de sa population. Mais, phénomène
récent, il semblerait que depuis 2006, la tendance s’in-
verse. Elle commence à récupérer des habitants sans
pour autant atteindre les chiffres des années 80.
1.- Le Pays Basque nord et sa
population : Une forte demande
1982 1990 1999 2006 2009 1982-2009
Zone littorale 153 530 165 230 174 520 184 090 186 780 + 33 269
Zone intermédiaire 40 139 43 744 49 566 56 481 60 766 + 20 627
Zone intérieure 41 735 39 903 38 167 38 911 39 079 - 2 656
Total 235 404 248 877 262 253 279 482 286 645 + 51 240
Croissance démographique du Pays Basque Nord, entre 1982 et 2009 - Dossier CCI
périurbain
1
: Zones situées dans les environs immédiats dúne ville.

7
1.1 - Densités : la côte a la cote
1.2 - Répartition de la population: qui vit où ?
Km
2
Nombre d’habitants Densité
Zone littorale 265,5 186 800 703,5 hab/km
2
Zone intermédiaire 773,5 60 765 78,5 hab/km
2
Zone intérieure 1925,6 39 080 20,3 hab/km
2
Total 2 965 286 645 96,6 hab/km
2
Tranche d’âge Côte (%) Intermédiaire (%) Interieur (%) TOTAL (%)
0-14 ans 14 19 15 16,0
15-29 ans 17 15 15 15,7
30-44 ans 20 22 19 20,3
45-59 ans 20 22 21 21,0
60-74 ans 17 14 17 16,0
75 ans et + 12 8 13 11,0
Gaindegia 2006
La population au Pays Basque Nord se caractérise
par une densité importante de 96,6 hab/km². A titre
comparatif, la densité du département des Pyrénées
Atlantiques est de 82 hab/km², et celle de la région
Aquitaine, de 75 hab/km².
De plus, comme nous avons pu le relever précédem-
ment, la population est inégalement répartie entre
les 3 zones : 65 % de la population du Pays Basque
nord est concentré sur le littoral, 21 % en zone inter-
médiaire et 13 % seulement à l’intérieur.
1. Sur la zone littorale, la densité est relative-
ment élevée : 703,5 habitants au km² !
Il faut pourtant noter, que ce n’est qu’une
moyenne, et que de grandes communes comme
Urrugne, Ascain, Villefranque ou Mouguerre
(faisant partie de la zone Littorale) qui ont des
densités nettement moins élevées (aux alen-
tours de 200 hab/km²) que des villes plus cô-
tières, font « baisser » cette moyenne. En effet,
sur la côte, les densités peuvent parfois at-
teindre les 2 000 hab/km², comme par exemple
à Biarritz ou Bayonne, et elles atteignent large-
ment les 1 000 hab/km² (Anglet, Boucau, Hen-
daye…).
2. Sur la zone intermédiaire, la densité est 10
fois moins élevée que sur le littoral :
78,5 hab/km², mais elle reste comparable à la
densité régionale (75 hab/km²).
C’est une zone plus large, marqué par des es-
paces ruraux, les communes sont plus étalées
(en km²), la population est donc mieux dis-
tribuée, et moins concentrée. Ainsi, des com-
munes comme Cambo, Arcangue, Ustaritz,
Jatxou ou même Bardos ont connu un essor
considérable de la population.
3. La zone intérieure, qui est plutôt une zone
de montagne et de vastes forêts, a une densité
bien moindre : 20 hab/km². Les densités les plus
élevées se trouvent évidemment à Saint Palais,
Mauléon et Saint Jean Pied de Port (respective-
ment 250, 250 et 540 hab/km²) et aux villages
alentours les plus proches de ces 3 communes.
Nous nous sommes attachés à décrire seulement les
tendances générales de ces dernières décennies, par
zone. Nous décrivons donc des phénomènes récents
qui « tapent à l’œil » lorsque nous prenons un peu
de hauteur. Comprenez ici, que nous allons parler en
termes de « tendances », et non, en terme « d’exclu-
sivités ».
Comme nous avons pu le relever auparavant, la zone
« intermédiaire », qui a connu le taux d’accroissement
démographique le plus spectaculaire (+ 50 %), est de-
venue une zone d’installation plus abordable (que la
côte) pour les jeunes et les employés. En effet, cette
zone qui reste proche de la zone économiquement ac-
tive (à un quart d’heure ou une demi-heure du BAB, ou
de la côte) dispose de vastes terrains constructibles,
de communes au calme, tout en étant équipés de com-
merces et services de proximités (crèches, écoles, bou-
langeries, docteurs, complexes sportifs… et bientôt de
grands centres commerciaux).

Ainsi, c’est une zone qui attire en majorité une popu-
lation relativement jeune ou adulte, active, désirant
s’installer en ménage. Mais la hausse des prix du lo-
gement n’échappe pas non plus à cette zone, nous
allons en parler plus tard.
La côte, quant à elle, est liée à une offre immobilière
à accession plus difficile, du fait des prix pratiqués
(comparable à certains quartiers prestigieux de Pa-
ris). C’est une zone ayant une forte activité écono-
mique (industrie, grands commerces, services, tou-
risme…), riche en infrastructures (aéroport, train,
autoroute…), et à la fois paisible et idéalement située
en bord de mer. C’est donc une zone très attractive,
autant pour les actifs que pour les personnes retrai-
tées.
Mais, ayant connu une hausse des prix du logement
extrêmement forte, elle est globalement devenue
plus accessible à des personnes fortunées (St Jean de
Luz et Biarritz). Ainsi, il n’est pas étonnant d’y voir
s’installer, des personnes retraitées ou des jeunes ac-
tifs, ayant des revenus aisés, venus des quatre coins
de la France.
L’intérieur a subi une «désertification» de la popu-
lation, due notamment au manque dóffre démploi
(ex : la baisse de production déspadrilles en Soule,
la fermeture de plusieurs entreprises à Hasparren…),
mais surtout au recul du mode traditionnel de l’agri-
culture, qui a longtemps été le pilier de l’activité
économique de cette zone, mais qui est aujourd’hui
devenue difficilement viable (ex: la concurrence
entre lágriculture traditionnelle et lágriculture in-
dustrielle; intensification et spécialisation de la pro-
duction ; crise du prix du lait…). Second point impor-
tant, 30 % de la population de l’intérieur est âgée de
plus de 60 ans.
Répartition de
la population par âge,
en pourcentage
(information daté de 2006)
8

9
D’après ce tableau, nous pouvons
constater que l’emploi a augmenté de
53 % en 26 ans en même temps que
la population. En 1982 nous comptions
57 587 emplois et en 2008, 88 134.
Le 3e secteur est celui qui a le plus
évolué et c’est le plus représenté dans
les trois zones que nous avons étu-
dié. En revanche, l’agriculture est le
secteur ayant perdu le plus d’emplois,
aussi bien dans la zone intermédiaire
qu’à l’intérieur, mais surtout sur la
côte. Plusieurs facteurs ont favorisé ce
phénomène : la pression immobilière
et foncière, la pression économique
(vendre plus pour moins cher), l’évolu-
tion de la politique agricole et le tou-
risme.
De plus, nous observons que la majori-
té des emplois se situe sur la côte aussi
bien en 1982 qu’en 2008.
En ce qui concerne la construction et
l’industrie il n’y a pas eu d’évolution
mais nous pouvons voir par la suite
un phénomène différent dans chaque
zone.
2.- Le Pays Basque nord
et ses activités économiques
NOMBRE D’EMPLOI
Agriculture Construction
et industrie
Service Total
1982 5 024 16 993 35 570 57 587
1990 3 972 16 929 46 038 66939
1999 3 756 16 408 58 442 78 606
2008 3 057 17 140 67 937 88 134
1982-2008 - 1 967 147 + 32 367 + 30 547
PART DES EMPLOIS
et industrie
Service Total
1982 8,7 29,5 61,8 100
1990 5,9 25,3 68,8 100
1999 4,8 20,9 74,3 100
2008 3,5 19,4 77,1 100
EVOLUTION DE L’EMPLOI de 1982 à 2008
et industrie
Service Total
1982-2008 - 39,1% +0,9% +91% 53%
INSEE (Recensement de 1982 à 2008)
2.1 - Evolution de l’emploi par secteur d’activité entre 1982/2008
LE PAYS BASQUE NORD
(le Labourd, la Basse Navarre, la Soule)
Attention : le nombre d’emploi que nous avons étudié dans cette partie 2.1
concerne les 25 à 54 ans.Cela nous donne tout de même la tendance générale.

Le 3e secteur est celui qui a le plus
évolué et qui est le plus fort de nos
jours. De plus, c’est le seul à avoir créé
de l’emploi.
La construction et l’industrie ont eu
deux évolutions différentes. De 1982
à 1990 le nombre d’emploi a augmen-
té puis diminué fortement de 1990 à
2008.
Le nombre d’emploi dans l’agriculture
a chuté de moitié.
LA CÔTE
NOMBRE D’EMPLOI
et industrie
Service Total
1982 920 12 292 29 772 42 984
1990 704 12 633 38 856 52 193
1999 588 11 896 48 711 61 195
2008 452 11 829 55 893 68 175
1982-2008 - 468 -468 + 26 121 + 25 191
PART DES EMPLOIS
et industrie
Service Total
1982 2,1 28,6 69,3 100
1990 1,3 24,2 74,4 100
1999 1 19,4 79,6 100
2008 0,7 17,4 82 100
et industrie
Service Total
1982-2008 - 50,90% - 3,80% + 87,70% + 58,60%
10

Comme nous pouvons le voir ci-contre,
en 1982 l’agriculture la construction et
l’industrie étaient les secteurs domi-
nants. Mais, à partir de 1999 la ten-
dance a basculé en plaçant le 3e sec-
teur en tête.
L’intérieur est la seule zone ayant une
évolution négligeable. En effet, il y a de
moins en mois d’entreprise, et les exis-
tantes ont du mal à survivre face à la un
phénomène de désertification: la popu-
lation migre vers la côte (le travail).
Cette zone est celle qui a gagné le plus
d’emploi. Il faut souligner que dans
cette zone le 3ième secteur a subi une
envolée inquiétante du nombre d’em-
ploi. A côté de cela l’agriculture est le
seul à avoir perdu presque la moitié de
ses emplois.
Enfin, nous pouvons expliquer en par-
tie l’évolution positive de l’industrie
et surtout de la construction. Les per-
sonnes travaillant sur la côte viennent
se loger dans la zone intermédiaire
car sur la côte cela reviens trop cher,
bien que sur cette zone aussi le prix
de l’immobilier et du foncier soit élevé.
C’est la seule zone où des emplois sont
créés dans ce secteur.
L’INTERIEUR
L’INTERMEDIAIRE
NOMBRE D’EMPLOI
et industrie
Service Total
1982 2 540 2 481 2 370 7 391
1990 1 976 1 988 2 862 6 826
1999 1 952 1 842 3 542 7 336
2008 1 665 2 021 3 726 7 412
1982-2008 - 875 - 460 + 1 356 + 21
PART DES EMPLOIS
et industrie
Service Total
1982 34,4 33,6 32,1 100
1990 28,9 29,1 41,9 100
1999 26,6 25,1 48,3 100
2008 22,5 27,3 50,3 100
et industrie
Service Total
1982-2008 - 34,4% - 18,5% + 57,2% + 0,3%
NOMBRE D’EMPLOI
et industrie
Service Total
1982 1 564 2 220 3 428 7 212
1990 1 292 2 308 4 320 7 920
1999 1 216 2 670 6 189 10 075
2008 940 3 290 8 317 12 547
1982-2008 - 624 + 1 070 + 4 889 + 5 335
PART DES EMPLOIS
et industrie
Service Total
1982 21,7 30,8 47,5 100
1990 16,3 29,1 54,5 100
1999 12,1 26,5 61,4 100
2008 7,5 26,2 66,3 100
et industrie
Service Total
1982-2008 - 39,90% + 48,20% + 142,60% + 74,00%
11

2.2 - Evolution de l’agriculture de 2000 à 2010
12
EXPLOITATIONS CHEF D’EXPLOITATIONS ET COEXPLOITANTS
SURFACE AGRICOLE UTILE
SEXE AGES
ANNEE NOMBRE BAISSE
1982 7 043
2000 5 939 - 1 104 * - 15,7 % **
2010 4 451 - 1488 * - 25 % **
Laborantxa Ganbara
ANNEE NOMBRE BAISSE
1982 7 053
2000 6 355 - 698 * - 9,9 % **
2010 5 260 - 1095 * - 17 % **
Laborantxa Ganbara
ANNEE SURFACE AGRICOLE UTILE SURFACE PAR EXPLOITATION
1982 117 793 16,7 ***
2000 136 979 23,1 ***
2010 124 151 28 ***
Laborantxa Ganbara
HOMME FEMME
AGRICULTEUR EN 2000 4 571 1 784
AGRICULTEUR EN 2010 3 674 1 586
16-40 40-60 60 +
AGRICULTEUR EN 2000 1 820 3 330 1 200
AGRICULTEUR EN 2010 1 282 3 205 773
Laborantxa Ganbara
Par ces données, nous constatons que le nombre
d’agriculteur a baissé plus rapidement que la surface
agricole utile (SAU). En 2000, nous comptions en
moyenne 23 hectares par exploitations, en 2010 28
hectares (augmentation de +21,74% **).
D’autre part, nous remarquons que en 2000 une ex-
ploitation = 1,07 exploitants (nombre déxploitant/
nombre déxploitation); en 2010, une exploitation =
1,18 exploitants (augmentation de +10,28%).
En conclusion, le nombre d’hectares par exploita-
tions a augmenté plus rapidement que le nombre
d’exploitants.
Le nombre d’hectares par exploitation augmente, et,
depuis l’an 2000, le nombre de surface agricole utile
diminue. On ne peut pas dire que les exploitations
soient de moins en moins diversifiées.
Par contre, la surface des exploitations augmente, la
surface par paysan aussi, donc il y a une certaine
intensification ; parallèlement la taille des troupeaux
augmente et les surfaces moins productives (en
montagne, landes, etc.) sont moins utilisées (donc ne
sont plus entretenues).
Les bonnes terres sont prises par l’urbanisation et les
plus difficiles sont peu à peu abandonnées.
Nous pouvons donc en déduire, que la petite agricul-
ture perd du terrain.
Entre 2000 et 2010 le nombre d’exploitants a di-
minué de 17 %. De ce pourcentage, 20 % sont des
femmes et 80 % sont des hommes. Les fourchettes
d’âge ayant subi une forte baisse sont les 16-40 ans et
plus de 60 ans. En conclusion, les exploitations sont
abandonnées de plus en plus tôt, et parallèlement,
les jeunes ont de plus en plus de mal à trouver des
exploitations.
* : nombre antérieure – nombre de lánnée étudié = baisse
** : (baisse (ou augmentation) x 100 ) / nombre initial = pourcentage de baisse (ou dáugmentation)
*** : surface / nombre déxploitation = surface agricole par exploitation

2.3 - Situation actuelle de l’emploi au Pays Basque nord
13
L’économie du Pays basque nord est divisée en deux
sphères : les activités constituant la partie présentielle et
celles constituant la partie non-présentielle, c’est à dire pro-
ductif. Ces deux types d’activités nous donnent la possibilité
de savoir localement le niveau d’ouverture du système pro-
ductif. Nous constatons que les activités présentielles sont
majoritaires sur le territoire comme nous le montrent les
définitions.
Les activités présentielles sont les activités mises en œuvre
localement pour la production de biens et de services visant
la satisfaction des besoins de personnes présentes dans la
zone, qu’elles soient résidentes ou touristes.
Les activités non-présentielles sont déterminées par diffé-
rence. Il s’agit des activités qui produisent des biens majo-
ritairement consommés hors de la zone et des activités de
services tournées principalement vers les entreprises cor-
respondantes.
Le Pays Basque nord détient des atouts importants et une
image positive, qui participent grandement à l’attractivité
du territoire: un patrimoine naturel riche, une vie sociale
fusionnante, une diversité des territoires, des relations
riches avec le Pays Basque sud, une forte capacité à agir
collectivement et à entreprendre.
Ces atouts, communément appelés « capital territorial »,
sont reconnus de tous et sont l’essence de l’attractivité du
Pays Basque nord. L’évolution alarmante que nous consta-
tons ces trente dernières années peut nous donner une
image de la situation du Labourd, de la Soule et de la Basse
Navarre d’ici à trente ans. Nous pouvons interpréter cette
évolution comme une spécialisation des activités écono-
miques pour répondre à la demande.
Ces spécialisations font que certains secteurs utilisent l’image
du Pays Basque nord afin d’être encore plus attractifs. Cela a
pour conséquence la monopolisation de ces secteurs d’acti-
vités (commerce, construction, service et tourisme) au détri-
ment des autres secteurs, pourtant nécessaires à l’équilibre
d’un système économique (industrie, agriculture). Le mono-
pole de ces activités constitue l’économie présentielle qui dé-
pend en grande partie de cette attractivité.
Or, des attitudes irresponsables et leurs conséquences sont
malheureusement déjà bien présentes et continuent de se
développer, nuisant à ce « capital territorial » : dégrada-
tion du patrimoine naturel, résidentialisation, extension
urbaine, crise du foncier et de l’immobilier, conflits d’usage
entre habitat-activités économiques-activités agricoles,
aménagement en terme de transports, pics saisonniers de
fréquentation.
Une attractivité poussée à l’extrême pourrait mener pro-
gressivement à la détérioration du capital territorial du
Pays basque qui, de fait, nuirait à l’attractivité même du
territoire.

14
3.- Se loger au Pays Basque
nord : une offre faible
3.1 - Situation actuelle du parc immobilier
En 1990, le parc immobilier urbain en Pays Basque
nord comptait 99 000 logements, dont 73 200 en
résidence principale (74,2 %), 19,8 % de résidence
secondaire et 5,9 % de logement vacant. Actuel-
lement, on atteint près de 150 000 logements. Ces
logements sont en grande partie récents (55 300
logements ont été construits entre 1955 et 1990).
De plus, les logements individuels ont augmenté.
Certes, il faut produire davantage de logements
pour faire face à l’augmentation de la demande,
mais le nombre de résidences secondaires et sai-
sonnières est un frein à la normalisation de la si-
tuation. En 2006, on estime à 26 % la proportion
de résidences secondaires sur le littoral. Ce pour-
centage augmente, à Biarritz 35 % et à St Jean de
Luz 47 % (soit plus de 4 500 logements) d’après le
recensement 1999 de l’INSEE. Alors que tant de
personnes peinent à trouver un logement princi-
pal à un prix raisonnable, plusieurs centaines de
logements restent vides tout au long de l’année,
pour ensuite être mis en location les mois d’été.
Ce phénomène favorise la spéculation immobi-
lière, qui contribue à faire monter les prix dans
un contexte de marché tendu, par le manque
d’offre.
Un autre facteur qui accentue le manque d’offre, est la qualité
des logements. Beaucoup sont vides car insalubres, impropres
à l’habitation, ou inadaptés à notre conception du confort mo-
derne (luminosité, ascenseurs, isolation, chauffage…). En ville, il
s’agit souvent de centres-villes anciens, où les immeubles ont été
construits avant la première guerre mondiale (comme le « petit
Bayonne »). Ces logements sont souvent abandonnés par leur pro-
priétaire, qui préfèrent s’installer plus confortablement, et dont
beaucoup profitent de la détresse des personnes à faibles revenus
pour leur louer malgré tout ce type de logements. Cela veut dire
qu’en plus du problème de non-logement, existe un problème de
mal-logement.
Le logement vacant est une réalité importante au Pays Basque,
comme par exemple à Bayonne, où 1790 logements vides ont été
dénombrés par l’INSEE en 1999, alors qu’il y a plus de 3000 de-
mandes en logements sociaux.

15
3.2 - Envolée des prix au m²
Résultante de ce phénomène, le prix du m² à bâtir
s’envole. En 2005, les données étaient les suivantes :
une maison de 110 m² habitables sur un terrain entre
400 et 500 m² s’estimait environ entre 305 000 et
350 000 euros sur le Pays Basque côtier, entre 320
000 et 360 000 euros à Biarritz et entre 310 000 et
350 000 euros à Anglet.
Actuellement, la carte des prix du foncier s’élargit
et augmente autour des pôles : si les prix les plus
élevés se situent sur le littoral, l’effet haussier le plus
important concerne la zone intermédiaire jusqu’à la
Basse Navarre.
En ce qui concerne le bâti, le même processus pro-
duit les mêmes effets : le prix du m², à la location
comme à l’accession à la propriété, est aussi élevé
dans certains quartiers de Saint-Jean-de-Luz que
dans les arrondissements les plus prestigieux de Pa-
ris! Pour exemple, les logements en front de mer de
Saint-Jean-de-Luz se négocient à plus de 7 000 eu-
ros/m², la périphérie de la commune dépassant dé-
sormais 3 500 euros/m² dans l’ancien.
Dans ces conditions, il est impossible à la plupart des
habitants du Pays Basque de se loger sur la côte, et
cela devient également de plus en plus difficile dans
tout le Labourd. Cela veut dire que la hausse des prix
du logement rend donc quasi inaccessible, la moitié
du parc immobilier du Pays Basque Nord, aux habi-
tants mêmes du Pays Basque.
Outre cela, la hausse générale des prix interfère avec
la production de logements sociaux. Face à la ten-
sion extrême du marché, la demande en logements
sociaux se maintient évidement à la hausse. Globale-
ment, la demande en logements sociaux se maintient
en Labourd autour de 5 000 logements.
Face à ce déficit de logements, les opérateurs sociaux
souhaiteraient construire davantage, mais la réalisation
d’un programme suppose un m² constructible à un prix
accessible, ce qui devient impossible sur la côte au-
jourd’hui, sans un effort des municipalités détentrices
de terrains, ou ayant la compétence pour les préempter.

Seul, Bayonne (avec la ZUP créée entre 1965 et 1974
sur les Hauts de Sainte-Croix) et Saint-Jean-de-Luz
(au quartier Urdazuri gagné sur les marais à partir de
1966) se sont réellement lancées dans la production
de logements sociaux. Les communes du Labourd ont
pris un retard considérable, particulièrement mani-
feste depuis le vote de la loi SRU et les logements so-
ciaux en cette année 2012 sont toujours insuffisants.
Enfin, dernier problème, le terme « logement social »
continue de faire peur. Didier Lassabe, directeur du
COL, souligne la difficulté de modifier cette image :
« Les gens appréhendent de voir arriver une popula-
tion à problèmes. Mais vu les critères d’accès au lo-
gement social, l’accession à la propriété par exemple
concerne 80 % de la population. Il s’agit de loger nos
jeunes, nos enfants ! ».

Entre mauvaise volonté politique et mauvaise
image des HLM, le retard en production de lo-
gements sociaux s’est creusé. Peu de communes
respectent les 20 % de logements sociaux prévus
par la loi. Prétextant la hausse actuelle du prix du
foncier, doit-on leur rappeler que la préemption
des terres en son temps aurait pu éviter cette si-
tuation ?
Peut-on encore continuer à regarder sans réac-
tion une logique du marché priver l’accès de toute
une population au logement dans son propre pays,
dans sa propre ville ?
Pays Basque
prospective
démographique
et résidentielle
Rétrospective
recensements INSEE
Prospective
1990-1999 2000-2006 2006-2009 2014-2020 2020-2026
Population
des ménages
257 036 hab. 271 915 hab. 295 000 hab. 313 000 hab. 332 000 hab.
Résidences
principales
110 573 76% 124 069 75% 129 708 74% 152 683 RP 73% 166 000 RP 71%
Résidences
secondaires
26 997 18% 34 775 21% 36 134 20% 45 000 RS 22% 55 000 RS 23%
Logements
vacants
8 871 6% 6 541 4% 7 535 4% 11 000 LV 5% 14 000 LV 6%
Construction
neuve
renouvellement +
19 579
logements
16 332
logements
24 992
logements
22 207
logements
28 617
logements
Logement social à
construire (% de
la construction)
6 167
logements
28% 8 771
logements
31%
16

Pour finir, considérant le problème du foncier et de
l’immobilier comme une chaîne de facteurs, il faut donc
rappeler que ce marché connaît des intermédiaires qui
agissent chacun à leur échelle.
En haut de cette chaîne figurent les promoteurs im-
mobiliers. Au cœur d’un marché privilégié où les prix
s’envolent, les plus puissants d’entre eux, qui sont par-
fois extérieurs au Pays Basque mais aussi des locaux,
proposent des programmes destinés à un public for-
tuné. Les prix pratiqués y ont un effet inflationniste,
de telle sorte que lorsqu’une opération à plus de 3 500
€/m2 est menée dans un quartier populaire, les autres
transactions s’alignent à ce prix, et c’est tout le quartier
qui connaît progressivement un changement social. La
terre peut manquer pour tout le monde, mais pas pour
les clients fortunés des promoteurs immobiliers. Les
promoteurs privés sont donc les premiers à aggraver
un problème déjà complexe.
Ensuite, apparaissent les agents immobiliers. Ils n’in-
terviennent que dans 40 à 50 % des transactions im-
mobilières. Mais en réalité, leur influence sur le marché
est bien plus importante. Certains agents, assurent leur
travail de mise en contact entre vendeurs et acqué-
reurs, ou entre propriétaires et locataires, en veillant
à respecter les intérêts privés, sans rentrer dans la
logique spéculative. Cependant, la majorité de leurs
confrères sont moins scrupuleux, et trop d’agences ont
des pratiques purement spéculatives. Certaines se do-
tent d’une armée d’agents commerciaux (condamnable
en termes de conditions de travail), et les envoient faire
du porte-à-porte ou du lèche-vitrine chez les concur-
rents. Lorsqu’une occasion se présente, c’est un jeu de
surenchère qui se met en place. Au bout du compte,
cette logique participe à la hausse générale des prix.
Enfin, il faut préciser que s’il y a des acheteurs, il y a
également des vendeurs, qui acceptent les conditions
et qui permettent à la spéculation immobilière d’aug-
menter : se sont les gens vivant au Pays Basque nord,
et donc, les Basques eux-mêmes. Il est de notre devoir
de signaler ce facteur, si nous souhaitons changer cette
situation.
Car la situation est grave : l’intérêt personnel au profit
financier immédiat a pris le dessus sur la conservation
du patrimoine, et certains héritiers propriétaires de
biensfamiliaux,continuellementsollicitéspardesoffres
diverses d’agences, de promoteurs ou acheteurs privés
décident tous les jours de céder à un confort financier
qui nous parait discutable. Ce n’est pas réellement l’acte
de vente en lui même qui est « critiquable ». C’est plutôt
les conditions douteuses dans laquelle elle se fait (ex. :
achats de terrains classés Agricoles, et contournement
de la loi facile, pour les rendre constructibles…). Les
promoteurs/agents immobiliers eux-mêmes donnent la
stratégie à quiconque veut vendre un terrain agricole.
C’est une pratique qui se banalise, or il faut la dénon-
cer. Au-delà de la vision individualiste de chacun, il faut
voir où cette pratique nous mène. Et il est grand temps
de tirer la sonnette d’alarme !
3.3 - Les acteurs du marché immobilier
17

On l’aura compris, le problème du foncier et du logement au Pays Basque est
devenu un poids qui pèse lourd sur le dos des habitants du Pays Basque, qui
souhaitent légitimement s’y loger. Comme nous avons pu le développer tout
au long de ce rapport, il faut prendre en compte l’interaction de plusieurs
facteurs, dont chacun a son importance et son influence, à son niveau mais
aussi à un niveau plus global. Et c’est ce que nous avons voulu démontrer par
le biais de cette étude. Cette « organisation » est comparable à une chaîne,
dont chaque maillon, lié les uns aux autres, porte une part de responsabilité.
Aujourd’hui, 99 % de la population souhaitant louer ou acquérir un logement
pour vivre, s’installer en famille et travailler au Pays Basque, devra systéma-
tiquement s’effacer devant 1 % voulant posséder une résidence secondaire
pour l’été ! Le problème n’est pas de savoir d’où viennent les uns ou les autres,
mais bien du fait que le droit de vivre en Pays Basque est progressivement
réservé à ceux qui ont les moyens de se le payer. En huit ans, alors que le
pouvoir d’achat augmentait de 24 % (moyenne française), le prix moyen des
logements augmentait de 70 % (également moyenne française ; il y a des sec-
teurs du Labourd où ce prix a purement et simplement plus que doublé sur la
même période !). Cela signifie que la majorité de la population est exclue du
marché, 75 % de celle-ci n’ayant désormais plus accès qu’au logement social.
Il est de la responsabilité des pouvoirs publics et des collectivités territoriales
d’intervenir sur le marché pour tenter de rééquilibrer le rapport entre l’inté-
rêt individuel, parfaitement respectable, tant qu’il ne devient pas souverain,
et l’intérêt collectif, qui doit rester prioritaire si l’on veut garantir l’équilibre
social.
4.- Conclusion
18

19
IparEuskalHerriarenetxebizitzarenaldekourratsa:etxebizitzahutsenegoera
Prenant en compte tous ces termes, on comprend
que le problème est donc d’abord celui de la vo-
lonté politique, car toute une batterie de moyens
législatifs existe, notamment depuis les dernières
années, pour faciliter maîtrise du foncier, mixité
urbaine et production de logement social. On peut
quasiment parler de nouvelle donnée institution-
nelle, tant le législateur a compris que la gestion
de l’urbanisation était vaine faute de véritables
moyens de l’encadrer.
À échelle intercommunale il existe un plan Local
de l’Habitat (PLH) permettant de respecter l’as-
treinte des 20 % de logements sociaux. En effet, il
convient de souligner que, parmi tous les articles
de la loi SRU, l’article 55 reflète la volonté du lé-
gislateur de favoriser la production de logement
social, en établissant des pénalités pour manque
de logements sociaux : 776 communes de plus de
3500 habitants, faisant partie d’une agglomération
de 50 000 habitants, doivent avoir au moins 25
% de logements sociaux sur l’ensemble du parc
d’habitations. En Pays Basque, seul Bayonne res-
pecte ce quota, pour diverses raisons liées à son
histoire récente (notamment la construction de
la ZUP). Toutes les autres communes assujetties à
cette règle sont en dessous, parfois très largement
comme Biarritz ou Anglet. L’article 55 prévoit une
pénalité de 760€ par logement manquant, somme
qui n’est pas dissuasive pour des municipalités qui
ne veulent pas de logements sociaux, qu’elles ju-
gent sources de divers problèmes et inintéressants
sur le plan fiscal, voir sur le plan des inclinations
politiques... les municipalités préfère donc payer la
pénalité que respecter les conditions.
D’autre part, à l’heure où les prix connaissent une
montée en flèche en Pays Basque nord, il ne suffit
pas de fixer des prix de vente modérés aux pro-
grammes immobiliers, ni même de les intégrer au
parc social. En effet, il est aujourd’hui courant de
voir une personne acquérir un logement à un prix
modeste, voire bénéficier d’un programme “des-
tiné aux jeunes du pays” dans telle ou telle com-
mune, et de constater quelques années plus tard
qu’il sera revendu avec un profit substantiel. C’est
ainsi notamment que des logements en accession
sociale du quartier Urdazuri de Saint-Jean-de-Luz,
idéalement situés en bord de Nivelle en face de la
Rhune, ont perdu leur caractère d’origine pour en-
trer dans la catégorie des logements les plus chers
de la ville. Beaucoup sont devenus des résidences
secondaires. Il convient donc de sécuriser les pro-
grammes immobiliers de manière à éviter ces dé-
rives, tant dans les programmes d’accession privée
que dans les programmes d’accession sociale, ce
qui pose des difficultés redoutables...
Les logements volontairement inoccupés
Par ce terme sont désignés trois types de logements
: les logements vacants, les locations saisonnières
et les résidences secondaires. Il est évident que la
nature et les logiques dont relèvent ces logements
sont différentes, mais ils ont pour point commun
de rester vides une grande partie de l’année, alors
que de nombreuses familles ne parviennent pas à se
loger. Il est anormal que, face à une telle demande
de résidences principales, près de 1 800 logements
restent vacants à Bayonne ou que la proportion de
résidences secondaires atteigne 47 % à Saint-Jean-
de-Luz. « Le droit d’avoir un logement passe avant
celui d’en avoir deux ou trois ! »
Notre mouvement ne propose pas de solutions
concrètes, mais laisse voir différentes démarches
pouvant changer la situation actuelle. Pour com-
mencer, chaque commune devrait effectuer l’iden-
tification des logements en question. Si l’INSEE
avance des chiffres lors des recensements succes-
sifs, il reconnaît volontiers que ces derniers sont
approximatifs, tantôt surestimés, tantôt sous-es-
timés. En tous les cas, quelle que soit la valeur
de l’estimation, les municipalités s’avouent inca-
pables de localiser chaque logement vacant ou se-
condaire de leur territoire (elles n’ont parfois pas
même connaissance ou conscience de logements
leur appartenant, comme AB a pu le constater
lors de l’occupation du 5 bis rue du Trinquet à
Bayonne en 2004 !...). Il convient donc de lancer
un recensement des logements inoccupés en Pays
Basque, en croisant les différentes données acces-
Quelques pistes de solution

20
sibles (EDF-GDF, INSEE, cadastre, Poste, etc.). Il est
possible de s’inspirer de la campagne lancée par
la municipalité de Paris et confiée à une société
d’économie mixte. Ce travail considérable peut
avantageusement être confié, par exemple, à des
fonctionnaires territoriaux, en sollicitant notam-
ment le préfet.
Ensuite, il faudrait mettre en place une campagne
d’incitation à la remise sur le marché de ces lo-
gements, en locatif ou en accession. Une telle
campagne est difficile à mener car elle doit forcer
les égoïsmes individuels tout en respectant leur
droit au refus. Elle doit également être sécuri-
sante car beaucoup de propriétaires refusent de
louer après avoir connu des problèmes d’impayés
ou de contentieux. Inversement, des dispositifs
doivent être mis en place pour faciliter l’accès à
ces logements aux personnes ne pouvant four-
nir les diverses garanties et cautions demandées
par les propriétaires. Ces dispositifs existent (FSL,
formules comme les baux glissants, etc.), mais
d’autres plus innovants peuvent être mis en place,
comme le Fonds de garantie et de cautionnement
bancaires associant communes ou structures in-
tercommunales, établissements bancaires et admi-
nistrateurs de biens.
Puis vient la mise en place de mesures fiscales.
Parfois de bonne volonté, l’individu ne perçoit
souvent l’intérêt général que lorsqu’il engage son
voisin plutôt que lui-même. Sûre du bon droit que
lui confère son statut de propriétaire privé, une
personne ne peut légitimement être contrainte
de mettre son logement vide ou secondaire à la
location. Cependant, considérant l’effet de réten-
tion immobilière et foncière que représente une
résidence secondaire dans un contexte de pénurie
en logement, contribuant à la montée générale des
prix et à l’exclusion du marché local de toute une
partie de la population, il est légitime que cette
responsabilité ait au moins un coût fiscal profitant
à la collectivité. C’est pourquoi il serait légitime
que la perception des taxes locales (foncière, d’ha-
bitation) soit opérée selon des variables, de sorte
que celles pesant sur les résidences secondaires et
les locations saisonnières soient sensiblement plus
importantes (au moins doublées). Il n’est même pas
sûr qu’une telle mesure favorise réellement la re-
mise sur le marché de ces logements, si on consi-
dère que ces propriétaires sont assez fortunés pour
investir dans une maison appelée à rester vide 10
mois sur 12 ; mais en attendant des mesures en-
core plus volontaristes nécessitant des modifica-
tions législatives, dans le cas de communes où ces
logements représentent souvent plus de 20 % du
parc immobilier, cela constituerait déjà un apport
considérable, susceptible d’être utilisé dans des
opérations de préemption ou de réhabilitation. Le
ministre Borlo propose ainsi la loi ENL dont l’ar-
ticle 47 parle de taxer les résidences secondaires
ainsi que les logements vacants. Malheureuse-
ment, cela n’est pas toujours pris en compte. En-
suite, il faudrait éventuellement remettre en ques-
tion la propriété privé, afin d’équilibrer les biens
immobiliers…
Dans le cas des logements vacants, dont beau-
coup sont purement et simplement abandonnés
et constituent non seulement un potentiel de lo-
gements inexploités, mais aussi parfois un réel
danger pour les plus insalubres d’entre eux, les
mesures se doivent d’être plus drastiques. Un pre-
mier pas serait d’étendre au Pays Basque la taxe
d’inhabitation qui pèse actuellement sur les loge-
ments vacants de huit agglomérations françaises
de plus de 200 000 habitants (il s’agit d’une taxe
dont le montant équivaut à 10 % de la valeur lo-
cative cadastrale du bien, avec une majoration au
fur et à mesure que les années passent). Mais la
situation est assez alarmante sur le littoral pour
que les communes interviennent auprès du pré-
fet en vue de l’expropriation pure et simple de ce
type de logements et de leur progressive remise
en état d’être habités. Ce que l’on accepte sans
problème pour un projet de ZAC ou pour un élar-
gissement d’autoroute au nom de l’intérêt collectif
devrait être automatique en matière de logement.
D’ailleurs, le même type de pénalités fiscales de-
vrait être pratiqué sur le foncier constructible
inoccupé, ou insuffisamment occupé.
Une fois le logement en situation d’être remis sur
le marché, il est évident que le problème restera
entier si des orientations ne sont pas imposées
par la puissance publique. Ces orientations pour-
raient être au nombre de trois. Tout d’abord un
type de logement : le logement social, dans toute
sa diversité (locatif, comme accession). Ensuite un
type de public : les jeunes et les primo-accédants,
c’est-à-dire ceux qui accèdent pour la première
fois à la propriété. En effet, dans la perspective de
revitalisation à tous les niveaux (taux de natalité,
dynamisme économique et culturel, etc.) du Pays
Basque, il convient de favoriser le maintien au
pays de sa jeunesse. En outre, devant les difficul-
tés croissantes qu’ont les entreprises pour s’instal-
ler en Pays Basque et pour y loger leurs employés,
il est indispensable de prioriser l’accès aux actifs.
Enfin, un type de contrat : le bail à long terme ou
au moins l’usage systématique de clauses anti-spé-
culatives.
Il s’agit là de quelques solutions possibles, mais
il existe encore beaucoup d’autres moyens pour
changer la situation actuelle. Nous demandons
donc aux municipalités d’y réfléchir afin de pro-
poser d’autres alternatives, pour qu’enfin les ha-
bitants puissent se loger dans leur propre pays.
Cela demande beaucoup d’investissement, nous
le savons, mais la situation actuelle ne laisse pas
d’autres choix.

21

22

23Aitzinsolasa ............................................................................................ 24
1.- Ipar Euskal Herriaren biztanleria eta eskaera haundia....... 26
1.1 Dentsitatea : kostaldea ................................................................................................. 27
1.2 Banaketa : nor nun bizi da ? ...................................................................................... 27
2.- Ipar Euskal Herria eta aktibitate ekonomikoa........................ 29
2.1 Enplegu garapena lan sektoreka 1982 eta 2008 artean...................................... 29
2.2 Laborantzaren sektorearen garapena 2000. urtetik ......................................... 32
2.3 Ipar Euskal Herriko lan egoera ................................................................................ 33
3.- Ipar Euskal Herrian bizi : eskaintza eskas............................... 34
3.1 Higiezinen parkearen egoera :
etxebizitza nagusia, bigarren etxebizitza, etxe hutsak… ........................................ 34
3.2 M²-aren prezioaren igoera......................................................................................... 35
3.3 Merkatu horren bitartekoak....................................................................................... 37
4.- Ondorioa............................................................................................ 38
Aterabide batzu...................................................................................... 39
Ipar Euskal Herriaren
etxebizitzaren aldeko urratsa :
Etxebizitza hutsen egoera

24

Etxebizitzaren arazoa maila ezberdinetan kokat-
zen da. Mekanismo ekonomikoari faktore poli-
tikoak, sozialak eta kulturalak uztartzen zaiz-
kiolarik, krisia egoeran eta erreferentzia galbide
egoeran dagoen gizartea, norberaren berehalako
etekin logika batean murgiltzen da.
Duela urte gutti, Ipar Euskal Herriko eragile so-
zio-ekonomikoek, lurralde honen aspektu guzien
garapena bermatzeko, antolakuntza politiko era-
ginkorrago eta adostuago bati buruzko gogoeta
eramaten ari dira.
Testuinguru horretan abiatu zen 1992an Euskal
Herria 2010 prospektiba gogoeta : egoeraren dia-
gnostikoa bideratu ondoren, “Lurraldea” deitu-
tako lurralde antolaketarako egitasmoa landu
zen, “Euskal Herriko etorkizuna egituratzeko ”
irizpide nagusiak proposatzeko xedez. Hortaz,
Euskal Herriko Hautetsien Kontseiluak gogoe-
ta horretan oinarriturik, Garapen Kontseiluari
1997an bukatu eta ondoko urtean aho batez bo-
zkatua izanen den lurralde antolaketa eskema
lantzeko agindua ematen dio.
Arlo ezberdinetan banatuko diren ardatz batzuk
finkatzen ditu. Ardatz horietan definitu ekint-
zen aplikapena, 2000ko abenduaren 22an, Esta-
tuak, Akitania Eskualdeak, Pirinio Atlantikoetako
departamenduak, Baiona-Angelu-Biarritzeko
Aglomerazio Elkargoak (CABAB) eta Hautetsien
Kontseiluak sei urterako izenpetu Hitzarmen Be-
reziaren bitartez bideratuko dira. Estatuko ak-
tore berdinek beste kontratu bat izenpetu zuten
2008 eta 2013artean bete behar zena eta gaur
egun “Euskal Herria 2020” martxan jarri da.
Ipar Euskal Herriko diagnostikoa aurkezten
duten txostenak argitaratu dira (hala nola, «An-
tolakuntza eta lurraren kudeaketa ”). Haatik, es-
pekulazioaren benetako eragileak ez dira salat-
zen. Arrazoi horrengatik, Abertzaleen Batasunak,
2001ean, gai honi buruzko gogoeta kanpaina eta
ekintza sinbolikoak abiatu zituen, eta 2002an,
Biarritzen, etxebizitzaren gaineko jardunaldiak
antolatu zituen. Ekimen ezberdinak antolatu
arren, higiezinen merkatuak ez du hobera egin
2012an Ipar Euskal Herrian.
Lurra eta etxebizitzaren problematika arrazoi eta
ondorio kate bat da, populakuntza dela (bizi,
erosten, saltzen edota alokatzen duenak), egu-
nerokotasunean aurkitzen dituen bitartekariak
direla (transakzio bateko bi partaideak elkartzen
dituen eragileei maileguak eskaintzen dizkieten
bankulariak) edota, eragile guzi horiek lan egite-
ko beharrezkoa duten koadroa sortzen duten
botere publikoak direla. Bakoitza bere neurrian
kate horren partaidea da. Gizarteak bere osota-
sunean bizi baldintza horiek finkatzen ditu, eta,
ondorioz, arazoaren ardura berea den bezala,
konponbideak ere bere esku dira. Gaur egun,
aberatsenek soilik dute hautatu duten lekuan bi-
zitzeko aukera. Etxe hutsen egoera salatzea in-
portantea iduritu zaigu, egoera hobetzera lagun-
duko lukeelako.
Bakoitza bere neurrian, kate horren barne aur-
kitzen da.
Aitzinsolasa
25

26
Ipar Euskal Herriak bizi duen etxebizitza eskaera
handiaren lehen arrazoina, azken hamarkada haue-
tan gertatu den hazkuntza demografikoaren emen-
datze azkarrari lotzen zaio. 1982 tik 2009ra, Ipar
Euskal Herriko biztanleria, %20-ez emendatu da,
horrek erran nahi du 51 000 biztanle irabazi direla,
27 urtez baizik. Azken kondaketak ez dituzte orain-
dik argitaratu, baina 2009 an, Ipar Euskal Herriak
orotara, jada 286 645 biztanle zituen.
Ipar Euskal Herriaren ezaugarrietariko bat, paisaia-
ren aberastasuna edo aniztasuna da (itsas bazterra,
herrixkak, mendialdea…). Baina horrek, biztanleria-
ren banaketarengan azkarki eragin du : tokika, biz-
tanleria oso desberdinki banatua da, eta 3 « eremu »
argiki bereizi daitezke. Itsas-bazterren legearen
menpe dagoen lurralde honek, « hiri-inguruetako »
garapen mota jasaiten du. Azkenean, hiri « handien »
hedatze prozesu bat martxan jarri da, baserri landak
eta pentze/oihanak murriztuz.
Ohartarazi behar da, Ekologiaren ministroak (N.
Kosciusko¬Morizet) dion bezala, Frantzian 2011an,
egun guziz 165 hektare (1 650 000m²) suntsituak izan
direla, horien ordez, bide, etxebizitza edota lan ere-
muen eraikitzeko.
Kostaldea, 40km luze eta itsasoari idekia dagona,
jadanik azkarki hiritartua den eremu bat da, baina
hala ere oraindik garatzen ari da : %21.6-z emendatu
da, 27 urtez.
Erdialdea eta barnekaldea, aldiz, lur eremu handia-
goez osatuak dira (pentzeak, mendiak…) eta, kos-
taldetik hurbil eskuragarri den lur eremuak du ha-
zkuntza demografiko ohargarriena jasan : hau da +
%51.3 !
Alderantziz, barnekaldea hustu da, bere biztanleria-
ren %6a galduz. Baina badirudi, berriki, azken bost
urte hauetan, emeki emeki biztanleen berreskurat-
zen ari dela.
1.- Ipar Euskal Herria eta
biztanleria : eskaera haundia
1982 1990 1999 2006 2009 1982-2009
Kostaldea 153 530 165 230 174 520 184 090 186 780 + 33 269
Erdialdea 40 139 43 744 49 566 56 481 60 766 + 20 627
Barnekaldea 41 735 39 903 38 167 38 911 39 079 - 2 656
Ortarat 235 404 248 877 262 253 279 482 286 645 + 51 240
Ipar Euskal Herriko hazkuntza demografikoa, 1982 eta 2009 urteen artean

27
1.1 - Dentsitatea : kostaldea
1.2 - b) Biztanleriaren banaketa: nor nun bizi da?
Km
2
Biztanle kopurua Dentsitatea
Kostaldea 265,5 186 800 703,5 bizt./km
2
Erdialdea 773,5 60 765 78,5 bizt./km
2
Barnekaldea 1925,6 39 080 20,3 bizt./km
2
Orotarat 2 965 286 645 96,6 bizt./km
2
Urteak Kosta (%) Erdialdea (%) Barnekaldea (%) OROTARAT (%)
0-14 urte 14 19 15 16,0
15-29 urte 17 15 15 15,7
30-44 urte 20 22 19 20,3
45-59 urte 20 22 21 21,0
60-74 urte 17 14 17 16,0
75 urte eta + 12 8 13 11,0
Gaindegia 2006
Ipar Euskal Herrian herritar dentsitatea azkarra dela
erran dezakegu (96.6 bizt/km²), jakinez departamen-
duan dentsitatea 82 bizt/km²-koa dela, eta Akitanian
aldiz 75 bizt/km²-koa. Horrezgain, lehentxot oharta-
razi bezala, taula hontako zenbakiek argiki erakus-
ten dute biztanleriaren banaketa arrunt desorekatua
dela 3 eremuen artean : Ipar Euskal Herriko biztanle-
riaren %65-a kostaldean biltzen da, %21 a erdialdean
et %13 a soilik barnekaldean.
1. 1. Kostaldean, herritar dentsitatea biziki azkarra
da : 703,5 biztanle km²-ka !
Alta, zenbaki hori bataz besteko bat baizik ez da,
eta dentsitate apalagoak dituzten (200 bizt/km²)
Urruña, Azkaine, Milafranga edota Mugerre be-
zalako herri handiek (Kostaldean kondatuak dire-
nak) bataz bestekoa « apalarazten » dute. Hala-
nola, kostaldean, Baionan eta Miarritzen herritar
dentsitatea 2 000 biztanle/km²-raino iristen da,
eta Angelu, Bokale edo Hendaian, 1 000 biztanle/
km²-ra heltzen dira.
2. Erdialdean, dentsitatea kostaldean baino 10
aldiz apalagoa da : 78,5 hab/km², hau da, Aki-
taniako bataz bestekotik hurbil (75 biztanle/km²).
Erdialdea, eremu handiagoa da, herrixkak heda-
tuagoak dira (km²-ka) biztanleria hobeto banatua
da, dentsitateak ez dira beraz hain azkarrak. Baina
lur eremu hori, bizitoki gisa, prezioen aldetik es-
kuragarriagoa da eta egia da, lan aktibitate azkar-
rena dagoen tokitik hurbil dela (kostaldea). Ondo-
rioz, azken urteetatik geroztik, Kanbo, Arrangoitze,
Uztaritze, Jatsu ala Bardoze bezalako herriek ha-
zkuntza demografiko azkarrak jasaten dituzte, eta
horrekin batera, etxebizitza eskaerak ere bai.
3. Barnekaldea, menditsu eta oihantsua den ere-
mu haundi bat da (2 000 km²). Pentsa daiteken
bezala, herritar dentsitatea izigarri ahula da :
20 biztanle/km²-ka. Dentsitate azkarrenak hiri
handietan atsemaiten dira noski, Donapaulen,
Maulen eta Donibane Garazin (250, 250 et 540
biztanle/km²-ka) baita 3 herri horien inguruetako
herrixketan.
Azken 30 urteetako tendentzia orokorrak ikusi eta
fenomeno desberdinak agertzen direla aipatu be-
har dugu. Zati honta gibeltasuna hartuta, eskualde
bakoitzak berezitasunak dituela ikusten ahalko
dugu.
Lehenago ikusi dugun bezala, erdialdeak popula-
zioaren hazkunde demografiko haundia bizi izan du
(+50%). Lurren eta etxebizitzen prezioa kostaldean
baino apalago izanki, erdialdea kokaleku bat bilakatu
da gazte eta langileentzat. Alabainan, eskualde hori zo-
nalde ekonomiko aktiboaren hurbil da eta herri goxo,
lur eremu handi, kormertzio eta zerbitzuz osatua da
(haurzaindegiak, eskolak, okindegiak, medikuak, kirol
guneak... eta laster komertzio zentroak).
Azkenean, familian bizi nahi duen populazio gaztea,
aktiboa ekarrarazten du. Bainan, geroago ikusiko du-
gun bezala, erdialdeak ere lur eta etxebizitzen pre-
zioen gorakadak jasaiten ditu.

28
Kostaldeari dagokionez, higiezinen merkatua ez da
denentzat eskuragarri bere prezio haundien ga-
tik (Pariseko goi mailako auzo batzuen heinekoa).
Eskualde horrek aktibitate ekonomiko azkarra du
(industriak, kormertzioko zonalde haundiak, zer-
bitzuak, turismoa,...), azpiegitura ugariz osatua da
(aireportuak, geltokiak, autobideak).
Itsas bazterrean izanez eta aldi berean leku goxo bat,
bizileku ezin hobea bilakatzen da. Ondorioz eskual-
dea hau erakargarria bilkatu da.
Baina, kostaldeak etxebizitzen prezioen gorakada
haundia bizi izan du. Horrekin merkatu gune hori di-
rudunei bereziki zuzendua da (Donibane Lohitzune,
Miarritze,...).
Halaber, kontura gaitezke gazte aktibo eta erretre-
tadun aberatsak Frantziako lau eskualdetatik etort-
zen direla bizitzera.
Barnekaldeak aldiz populazioaren desertifikazio bat
jasan du,besteak beste, lan eskaintza falta gatik (xibe-
ruan espartinen produkzioaren apaltzea, hazparnen
enpresa zoinbaitzuen itxiera,...) eta batez ere, labo-
rantza tradizionalaren gibelatzearen gatik. Gaur egun,
modu hortan lan egiten duen laborari bati zaila zaio
bere beharrei erantzutea (laborantza tradizionala eta
industrialaren arteko borroka, ekoizpenen areagotze
eta espezializazioa, esnearen prezioaren krisia,...).
Azkenik jakin behar da populakuntzaren %30ak 60
urte baino gehiago dituela.
Biztanleriaren
banaketa adinka (%)
2006ko datuen arabera

LAN KOPURUA
Laborantza Eraikuntza
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 5 024 16 993 35 570 57 587
1990 3 972 16 929 46 038 66939
1999 3 756 16 408 58 442 78 606
2008 3 057 17 140 67 937 88 134
1982-2008 - 1 967 147 + 32 367 + 30 547
LAN KOPURUAREN BANAKETA
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 8,7 29,5 61,8 100
1990 5,9 25,3 68,8 100
1999 4,8 20,9 74,3 100
2008 3,5 19,4 77,1 100
LAN KOPURUAREN GARAPENA 1982-2008
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982-2008 % - 39,1 % +0,9 % +91 % + 53
29
Ohartzen ahal gira taula honen bitar-
tez enplegu kopurua 26 urtez %53ez
emendatuz joan dela biztanleriarekin
batera. Hala nola 1982 an 57 587koa
zen eta 2008 an 88 134koa.
Gehien irabazi duen sektorea 3.a da,
hiru zonaldetan hau da azkarrena
enplegu kopuru handienarekin, aldiz
laborantzak du gehien galdu. Honek
beherakada handi bat jasan du bai
barnekaldean edo erdialdean eta bere-
ziki kostaldean geroago ikusten ahalko
duzuen bezala. Gaur egun sektore ho-
nek indar ainitz galdu du hainbat ara-
zorengatik, hau da, lurraren merkatua,
presio ekonomikoa (gehiago saldu
baina merkeago), laborantzaren politi-
karen garapena, turismoa....
Horrez gain ikusten dugu betidanik
kostaldeak duela lan kopuru handiena,
izan 1982an edo 2008an,
Eraikuntza eta industriari dagokionez,
aldaketa gutti izan dira, baina azpi-
marragarria da eskualdeka garapen
ezberdina dutela:
2.- Ipar Euskal Herria eta
aktibitate ekonomikoa
INSEE (1982tik 2008 arte)
2.1 - Lan garapena lan sektoreka 1982 eta 2008 artean
IPAR EUSKAL HERRIA
(Lapurdi, Baxe Nafarroa eta Xiberua)
Kasu : aztertu dugun enplegu kopuruak 24 urte eta 54 urte arteko langileak
sartzen ditu. Halere, honek erakusten digu zer tendentzia izan den 30 urtez.

LAN KOPURUA
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 920 12 292 29 772 42 984
1990 704 12 633 38 856 52 193
1999 588 11 896 48 711 61 195
2008 452 11 829 55 893 68 175
1982-2008 - 468 -468 + 26 121 + 25 191
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 2,1 28,6 69,3 100
1990 1,3 24,2 74,4 100
1999 1 19,4 79,6 100
2008 0,7 17,4 82 100
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982-2008 % - 50,90 % - 3,80 % + 87,70 % + 58,60
Kostaldeari dagokionez, sektore in-
dartsuena zerbitzua da baita gehien
garatu dena ere horrekin batera geroz
eta enplegu gehiago badira kostaldean
beste bi zonaldetan baino, garatzen
segitzen du.
Eraikuntza eta industriaren aldetik,
garapena ezberdina izan da. Hau da,
90.hamarkada arte enplegu kopurua
emendatuz joan bada ere, azken 20
urte hauetan beherakada handia jasan
du. Are gehiago, laborantzaren aldetik,
beherakada larria jasan du.
KOSTALDEA
30

LAN KOPURUA
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 2 540 2 481 2 370 7 391
1990 1 976 1 988 2 862 6 826
1999 1 952 1 842 3 542 7 336
2008 1 665 2 021 3 726 7 412
1982-2008 - 875 - 460 + 1 356 + 21
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 34,4 33,6 32,1 100
1990 28,9 29,1 41,9 100
1999 26,6 25,1 48,3 100
2008 22,5 27,3 50,3 100
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982-2008 % - 34,4 % - 18,5 % + 57,2 % + 0,3
LAN KOPURUA
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 1 564 2 220 3 428 7 212
1990 1 292 2 308 4 320 7 920
1999 1 216 2 670 6 189 10 075
2008 940 3 290 8 317 12 547
1982-2008 - 624 + 1 070 + 4 889 + 5 335
eta industria
Zerbitzua Orotarat
1982 21,7 30,8 47,5 100
1990 16,3 29,1 54,5 100
1999 12,1 26,5 61,4 100
2008 7,5 26,2 66,3 100
eta industria
Zerbitzua Total
1982-2008 % - 39,90 % + 48,20 % + 142,60 % + 74,00
Ohartzen gara 1982.urtean sektore
indartsuenak laborantza, eraikuntza
eta industria zirela. Baina, 1999.urte-
tik, zerbitzua da nagusi, emendaketa
haundiarekin ; lehena zena azkena bi-
lakatu da. Eraikuntza eta industriaren
kasuan enpleguak galdu dira.
Barnekaldea da zonalde bakarra nun
enpleguak ez diren batere emendatu.
Geroz eta enpresa gutiago badira eta
gainera diren bakarrak hesten ari
dira. Eskualde hau arrunt husten ari
da biztanleak erdialderuntz (lana-
runtz) doazte bizitzera, etxebizitzen
eta lurren prezioa garestiegi delako
kostaldean. Desertifikazioa bat jasai-
ten ari da.
Erdialdean ere, sektore indartsuena
zerbitzua da. Bilakaera hau aipagarria
eta kezkagarria da. Honen bidez ohar
gaitezke ze inportantzia hartzen ari
den zerbitzua ipar Euskal Herrian.
Horrez gain, eraikuntza eta industriak
emendaketa haundia ukan dute. Ger-
taera honen zati bat esplikatzen ahal
da, kostaldearen ondoan delako. Etxe-
bizitza gehiago egiten dira kostaldean
lan egiten duten pertsonentzat, nahiz
eta eskualde huntan ere prezioak aski
gora izan.
Laborantza da sektore bakarra enple-
guak galdu dituenak.
BARNEKALDEA
ERDIALDEA
31

2.2 - Laborantzaren sektorearen garapena 2000. urtetik
12
ETXALDEAK LABORARIAK
LABORANTZARAKO ERABILGARRIA DEN LUR EREMUA (SAU)
SEXUA LABORARIEN ADINA
URTEA KOPURUA JAITSIERA
1982 7 043
2000 5 939 - 1 104 * - 15,7 % **
2010 4 451 - 1488 * - 25 % **
Laborantxa Ganbara
URTEA KOPURUA JAITSIERA
1982 7 053
2000 6 355 - 698 * - 9,9 % **
2010 5 260 - 1095 * - 17 % **
Laborantxa Ganbara
URTEA LUR EREMUA (ha) LUR EREMUA LABORARIKA (ha)
1982 117 793 16,7 ***
2000 136 979 23,1 ***
2010 124 151 28 ***
Laborantxa Ganbara
GIZON EMAZTE
LABORARIAK 2000-n 4 571 1 784
LABORARIAK 2010-an 3 674 1 586
16-40 40-60 60 +
LABORARIAK 2000-n 1 820 3 330 1 200
LABORARIAK 2010-an 1 282 3 205 773
Laborantxa Ganbara
Zenbaki hauetarik ohar gaitezke laborari kopu-
rua jaitsi dela laborantzan erabilgarria den eremua
(SAU) baino askoz gehiago. 2000 urtean bataz bes-
tean etxalde batentzat 23 hektare kalkulatzen ziren,
2010ean berriz 28 hektare (+%21,74**).
Beste kalkulu batzuetatik, ikus genezake 2000 urtean
etxalde 1=1,07 laborari (laborari kopurua / etxalde
kopurua); aldiz 2010 urtean etxalde 1=1,18 laborari
(+%10,28**).
Pentsa dezakegu hektare kopurua etxaldeka emen-
datu dela laborari kopurua baino azkarrago.
Lur eremuak etxaldeka handitzen dira eta 2000 ur-
tetik, erabilgarriak diren eremuak geroz eta guttiago
direla.
Laborantzan geroz eta dibertsifikazio guttio dago eta
explotazioa geroz eta gehiago gai berezi bateri lotua
dela pentsa dezakegu.
Horrek erran nahi luke, laborantza tradizionalak la-
borantza industrialari tokia uzten diola.
2000-2010 urteen artean laborari kopurua jautsi da
%17-z (2.taula). Portzentai hortarik %20 dira emaku-
meak eta %80 gizonak. Ondoriozta genezake, iraga-
nean etxalde bateko senar-emazteak lanborantzaz
bizi zitezkeela, gaur egun berriz, bietariko bat behar-
tua da kanpoan lan egitea. Jaitsiera azkarrena jasan
duten adin tarteak dira 16-40 eta 60 urtez gorakoak.
Ondorioz, geroz eta goizago uzten dira etxaldeak eta
paraleloki, gazteek gero eta zailtasun gehiago dituzte
etxaldeak lortzeko. Zer bilakatzen dira husten diren
etxaldeak beraz ?
*: aintzineko urteko kopurua – urte hortako kopurua = jaitsiera kopurua
**: (jaitsiera/igoera kopurua x 100) / hasierako kopurua = jaitsiera/igoera portzentaia
***: lur eremua / etxalde kopurua = lur eremua laborarika
AgirenfaveurdulogementauPaysBasquenord:domainedulogementinoccupéIparEuskalHerriarenetxebizitzarenaldekourratsa:etxebizitzahutsenegoera
32

2.3 - Ipar Euskal Herriko lan egoera
13
Ipar Euskal Herriko ekonomia bitan zatitua da, aktibitate egoi-
liarra eta produktiboa. Hauek posibilitatea emango digute lo-
kalki jakitea sistema produktibo bakoitzaren idekidura maila.
Erran behar dugu lurrralde honetan aktibitate presentziala
dela nagusi oraingo definizioekin erakutsiko diguten bezala.
Aktibitate produktiboak: Aktibitate hauek ekoiztutako onda-
sun gehiengoa kanpoan kontsumitzen da. Zerbitzuan ari diren
aktibitate batzuk ekonomia mota hortan diren enpresei itzu-
liak dira.
Egoiliar aktibitateak: Eremu zehatz batean bizi den populazio
baten beharrak asetzeari dedikatuak diren aktibitateak dira
aktibitate egoiliarrak. Populazio hori bertakoak edo turistak
dira. Horretan espezializatua den ekonomiaren arazoa da, ba-
lio-erantsia maila apaleko aktibitateak biltzen dituela, eta be-
reziki aktibitate industrialak ez direla ongi ordezkatuak. Ondo-
rioz, ekonomiaren dinamismoa apalagoa da eta bataz-besteko
errenta maila ere. Haatik, ekonomia mota horiek, “kanpoko”
txoke batzuekiko sentsibilitate maila apalagoa dute. Bertan
sartzen diren aktibitate hauek ondasunak eta zerbitzuak pro-
duzitzen dituzte. Jakin behar da aktibitate horiek eraikuntzan,
zerbitzuan, turismoan eta komertzioan banatuak direla.
Ipar Euskal Herriak ondare aberatsa eta irudi positiboa ditu :
ondare naturalak, kulturalak, mugaz gaindiko harremanak,
kapazitate haundia kolektiboki erabakiak hartzea eta berrita-
sunak proposatzea. Ondasun guzi hauek ongi ezagutuak dira
eta euskal herriko eskualde honen erakartasuna sortzen dute,
denak bateratuz lurraldeko kapitala eraikitzen dute. Ikusi du-
gun bezala enpleguen bilakaerak larritasun bat erakusten
digu eta etorkizunaren irudi bat ere. Bilakaera hori espli-
katzen ahal dugu sektoreen espezializazio batekin, eskaerari
erantzuteko. Espezializazio hauek Euskal Herriaren irudia
erabiltzen dute lurraldeko erakartasuna oraindik gehiago az-
kartzeko. Portaera hauek sektore batzuk azkartzen dituzte
hauen monopoloa eraginez (eraikuntza, zerbitzuak, komert-
zioa eta turismoa) eta beste sektoreak ahulduz (industria, la-
borantza). Horrela segituz agortuko genuke gure lurraldeko
kapitala hemendik hamarkada batzutara. Ondorioz gure era-
kartasuna galduko genuke eta bazterrean utzi genituen ak-
tibitate produktibo guziak oso ahulak izango liratezke gure
beharrei erantzuteko.
Arriskuak larriak dira eta hauetariko batzuk jadanik jasaiten
ditugu : ondare naturalaren suntsitzea, erresidentzializazioa,
hirien hedatzea, higiezinen eta lurraren krisia, bizieraren, ak-
tibitate ekonomikoen eta laborantzaren aktibitateen arteko
gatazkak, garraiobideen saturazioa eta sasoinetako etorrera
masiboak. Bereziki bi arazo pairatzen ditu egoiliar ekonomiak.
Formatuak diren gazteak ez dira bertan egoiten bizitzeko,
haien kalifikazio mailaren araberako enplegurik ez dutelako
aurkitzen eta lurraldearen erakargarritasunak tensioak sort-
zen ditu lurra-etxebizitzaren eremuari begira, prezioen igoe-
rak eta espekulazioa joerak elikatuz. Gure lurra zaindu behar
dugu berak gaituelako biziarazten. Etorkizunerako plano berri
batzuk planteatu behar dira gure egoera ekonomikoaren oreka
hobetzeko eta aurrera begira segitzeko posibilitatea ukateko.
AgirenfaveurdulogementauPaysBasquenord:domainedulogementinoccupéIparEuskalHerriarenetxebizitzarenaldekourratsa:etxebizitzahutsenegoera
33

3.- Ipar Euskal Herrian bizi : eskaintza eskas
3.1 - Higiezinen parkearen egoera
1990ean, Ipar Euskal Herriko hiriko higiezinen
parkean 99.000 etxebizitza zenbatzen ziren. Ho-
rietariko 73.200 etxebizitza nagusiak ziren (%
74,2), % 19,8a bigarren etxebizitzak eta % 5,9a
etxebizitza hutsak. Gaur egun, 150.000 etxebizit-
za badira. Horien artean, etxebizitza berriak na-
gusitzen dira (55.300 etxebizitza eraiki dira 1955
eta 1990 urteen bitartean). Horrez gain, banakako
etxebizitzak emendatu dira.
Jakina, etxebizitza gehiago eraiki behar da es-
kaeraren emendatzeari aurre egiteko, baina,
bigarren etxebizitzen eta opor sasoian erabili
etxebizitzen kopuruak egoeraren normaliza-
zioa oztopatzen dute. 2006an, itsasbazterreko
zonaldean etxebizitzen % 26a, bigarren etxebi-
zitzak direla estimatzen zen. Zenbaki hori Biar-
ritzen emendatzen da (% 35a) edota Donibane
Lohizunen (%47a, hala nola, 4.500 etxebizitza),
1999an INSEEk egin erroldaren arabera. Herri-
tar askok etxebizitza nagusi bat, zentzuzko pre-
zio batean, aurkitzeko zailtasunak dituztenean
ehunaka etxebizitza hutsik gelditzen dira, urte
osoan, udan alokatuak izateko. Gertaera honi hi-
giezinen gaineko espekulazioa deitzen zaio. Izan
ere, espekulazioak prezioak emendarazten ditu,
eskaintza gabeziaren eraginez, merkatuaren tes-
tuingurua larria delarik.
Beste faktore batek eskaintzen gabezia areagotzen du : etxebizit-
zen kalitateak. Etxebizitza ainitz hutsak dira osasungaitzak, dese-
gokiak, edota, bat erosotasun modernoaz dugun ikuspegiarekin
(argitasuna, igogailuak, berogailua…) ez datozelako bat. Hiriari
doakionez, gehienetan gune zaharrak dira, lehen gerla mundiala
baino lehenagoko eraikinak (« Baiona ttipi »ren antzera). Jabeek
etxebizitza horiek uzten dituzte, toki erosoago batean instalat-
zeko. Haatik, soldata apala jasotzen dituzten pertsonei gisa hor-
retako etxebizitzak alokatzen dizkiete, horien egoeraren larrita-
sunaz baliatuz. Horrekin adierazi nahi da, etxebizitzaren gabeziaz
gain, baldintza txarreko bizitegien arazoa ere kontuan hartzekoa
dela.
Etxebizitza hutsen errealitatea garrantzitsua da Euskal Herrian,
hala nola, 1999an, INSEE erakundeak hutsik ziren 1790etxebizitza
zenbatu zituen Baionan, momentu berean, 3000 bizitegi sozia-
lentzako eskaria egiten zelarik.
34

3.2 - M²-aren prezioaren igoera
Egoera horren ondorioz, eraikigarriak diren m²
ren prezioa igo da. 2005ean, datuak honakoak zi-
ren : 400 eta 500m² bitarteko lur baten gainean
110 m²ko etxe bizigarri baten prezioa 305.000 eta
350.000 euro artean estimatzen zen Euskal Herriko
kostaldean, 320.000 eta 360.000 euroren artean
Biarritzen eta 310.000 eta 350.000 euroren artean
Angelun.
Gaur egun, poloen inguruan lurraren prezioaren
karta hedatu eta emendatzen da : prezio garestienak
itsasaldean atzematen badira, goititze nagusiena tar-
teko zonaldetik Behe Nafarroara neurtzen dira.
Eraikiari dagokionez , prozesu berdinak ondorio be-
rak eragiten ditu: alokatzeko zein jabetza eskurat-
zeko m²ren prezioa, Pariseko arrondisamendu os-
petsuetan atzematen diren prezioak bezain garestiak
dira Donibane Lohizuneko auzo batzuetan. Adibidez,
Donibane Lohizuneko itsas bazterreko etxebizitzen
prezioa 7.000euro/m² baino gehiago ere negoziatu
daiteke, periferiako eraikin zaharretan 3.500 euro/
m²-ka gainditzen delarik.
Baldintza horietan gehiengoak ezin du kostaldean
bizi, Lapurdi osoan bizitzea geroz eta zailagoa bila-
katzen da.
Horrez gain, prezioan igoera orokorrak etxebizitza
sozialen eraikitzean eragiten du. Merkatuaren tent-
sioaren aurrean, arlo horretan gauzatzen den eskari
azkarra bere horretan mantentzen da. Orokorrean,
Lapurdin, 5.000 etxebizitza sozialentzako eskaera
zenbatu daiteke. Gabezia horri aurre egiteko, eragile
sozialek etxebizitza gehiago eraiki nahi lukete, baina
horretarako eraikigarria den m2aren prezioa esku-
ragarria izan behar litzateke. Gaur egun, kostaldean,
lur horien jabeak diren edota lur horien lehenesteko
gaitasuna duten herriko etxeen ahalegin berezirik
gabe ezinezkoa da. Baiona (Baionako Gurutze Sain-
duan 1965 eta 1974 bitartean sortu ZUP auzoa) eta
Donibane Lohizune (1966tik goiti sortu Urdazuri
auzoan) etxebizitza sozialak eraiki dituzten herriko
etxe bakarrak izan ziren. Ipar Euskal Herriko her-
riek beranta haundia hartu dute etxebizitza sozialen
eraikitzea kari eta nahiz eta SRU legea bozkatu den,
2012ko urte hontan oraindik etxebizitza asko falta
dira.
Ororen buru, « etxebizitza soziala » izendapenak bel-
durra eragiten du. Didier Lassabe, COL erakundeko
zuzendariak, irudi hori aldatzeko diren zailtasunak
azpimarratzen ditu: “ Jendeak arazoak eragiten di-
tuen populakuntza bat iritsiko ote den beldur da.
Baina, etxebizitza sozialak eskuratzeko irizpideak
kontuan hartzen baditugu, jabe bilakatzearen proble-
matikak populakuntzaren %80a hunkitzen du. Gure
gazteei, gure haurrei etxe bat eskaini behar diegu !”.
35

Borondate politiko eskasa eta HLM egiturak zabalt-
zen duen irudi txarraren artean, etxebizitza sozialen
eraikuntzan dagoen beranta handitu da. Herri gut-
tik errespetatzen du legeak aurreikusi etxebizitza
sozialen %20eko kopurua. Lurren prezioen igoerak
aitzakitzat hartuz ezer ez egiteko, orroitarazi behar
genieke heien esku zela garai batean lurren preem-
tatzea, garestiago ez salduak izaiteko. Gaurko egoe-
ran, heiei arazoa konpontzea.
Gelditu gaitezke oraindik ere inongo erreakziorik
gabe, populakuntza oso bat etxebizitza lortzeko es-
kubideaz gabeturik dagoenean bere herrian, bere
hiri propioan, merkatu baten logikaren eraginez?
Euskal Herria
demografia eta
etxebizitzen
gaineko
aurreikuspena
Erretrospektiba
INSEE-ren errolda
Prospektiba
1990-1999 2000-2006 2006-2009 2014-2020 2020-2026
Etxeguneko
populakuntza
257 036 bizt. 271 915 bizt. 295 000 bizt. 313 000 bizt. 332 000 bizt.
Etxebizitza
nagusiak
110 573 76% 124 069 75% 129 708 74% 152 683 RP 73% 166 000 RP 71%
Bigarren
etxebizitzak
26 997 18% 34 775 21% 36 134 20% 45 000 RS 22% 55 000 RS 23%
Hutsak diren
etxebizitzak
8 871 6% 6 541 4% 7 535 4% 11 000 LV 5% 14 000 LV 6%
Eraikuntza
berriak
19 579
etxebizitza
16 332
etxebizitza
24 992
etxebizitza
22 207
etxebizitza
28 617
etxebizitza
Eraikitzekoak
diren etxebizitza
sozialak
6 167
etxebizitza
28% 8 771
etxebizitza
31%
36

Ororen buru, lurra eta higiezinen problematika faktore
ezberdinek osatzen duten kate baten gisa kontsidera-
tuz, gogora ekarri behar dugu merkatu horrek bitarteko
ezberdinak dituela, eta bakoitzak bere neurrian eragite-
ko ahalmena duela.`
Kate horren lehen postuan promotoreak ditugu. Izan
ere, hauen artean boteretsuenak, izan kanpotik etorri-
takoak edota bertakoak, prezioen igoera azkarra jasaten
duen merkatu pribilegiatu baten erdian kokatzen dira.
Hortaz, publiko aberats bati zuzendu programak pro-
posatzen dituzte. Praktikatzen diren prezioek inflazioa
eragiten dute, hau da, 3.500€/m2 baino gehiagoko ope-
razio bat bideratzen bada popularra den auzo batean,
bestelako eragiketak lerrokatzen dira, auzo osoaren
pixkanakako aldaketa bultzatuz.
Lurra eskas izan daiteke denentzako, baina ez promoto-
reen bezero aberatsentzako. Promotore pribatuek jada
korapilatsua den arazoa areagotzera datoz.
Ondoren, higiezinen agenteak kokatzen dira. Higiezi-
nen gaineko transakzioen %40 edo 50 kasuetan esku-
hartzen dute. Errealitatea da, baina, haien eragina mer-
katuan askozaz garrantzitsuagoa da. Agente batzuek
bideratu lana saltzaile eta erosleen arteko edota jabeen
eta alokatzaileen arteko harremanak, interes pribatuen
errespetuan daramate, espekulazio logika batean sartu
gabe. Gutxi dira, baina badira.
Haatik, haien parekideen gehiengoa kezka guttiagore-
kin ari dira, eta agentzia gehiegik espekulazio opera-
zioak bideratzen dituzte. Batzuk komertzialak kontra-
tatzen dituzte horretarako (lan kontratu baldintzen
baitan kondenagarria) eta etxez-etxez edota lehia-
kideen proposamenen inguruko informazioa biltzera
igortzen dituzte. Aukera zabaltzen delarik, zeingehia-
goka joko bat abiatzen da. Ororen buru, logika horrek
prezioen emendatze orokorra eragiten du.
3.3 - Merkatu horren bitartekoak
37

38
Argi gelditu da, Euskal Herrian, lurra eta etxebizitzaren arazoa kate batekin
alderatu daitekeela, kate horren elementu bakoitzak erantzukizunaren parte
bat daramalarik. Herri honetan gatazka politikoa euskal kulturari doakion
oinarri batekin identifikatzen da, kanpotik eratorritako oinarri kultural bati
identifikatzen zaion populakuntza mota bati, frantsesa edota espainola dena.
Gaur egun, Euskal Herrian bizitzeko, familia eraikitzeko eta lan egiteko etxe-
bizitza bat alokatu edota eskuratu nahi duen populakuntzaren %99a, sis-
tematikoki, udarako bigarren etxebizitza baten jabe izan nahi duen %1aren
aitzinean bazterketa egoera pairatu behar da. Arazoa ez da ezagutzea non-
dik heldu den bata ala bestea, baizik eta Euskal Herrian bizitzeko eskubidea
pixkanaka horretarako ordaintzeko ahalmena dutenen esku gelditzen dela.
Zortzi urtez, erosmen ahalmena %24az emendatzen ari zelarik ( Frantziako
batezbestekoa), etxebizitzen prezio arrunta %70az garestitzen zen (hau ere
Frantziako batezbestekoa; Lapurdin sektore batzuetan prezioak bikoiztu
baino gehiago egin dira epealdi berean) ! Hortaz, populakuntzaren gehiengoa
merkatutik kanpo gelditzen da, eta % 75a etxebizitza sozialean du aterabide
bakarra.
Botere publikoen eta lurralde elkargoen erantzukizuna da merkatuan eskua
hartzea, burujabea bilakatzen ez den heinean, guztiz errespetagarria den ba-
nakako interesaren eta taldeko interesaren arteko harremanak orekatzeko.
Izan ere, taldearen interesa lehentasunezkoa gelditu behar da bake soziala
bermatu nahi bada.
4.- Ondorioak

39
Termino horiek kontuan hartuz, ulertu daiteke arazoa
borondate politikoan kokatzen dela, lege mailako balia-
bideak existitzen baitira, batez ere, azken urte horieta-
tik goiti, lurraren kudeaketa, hiri aniztasuna eta etxe-
bizitza sozialen eraikuntza errexteko. Kasik instituzio
mailako datu berriez hitz egin genezake, legegileak ongi
ulertu baitu hirigintzaren kudeaketa alferrikakoa dela
benetako baliabide eskasez.
Herriarteko egituren mailan, hiru urteko planak badira,
etxebizitza sozialen betebeharra errespetarazteko gi-
san. Izan ere, azpimarratzekoa da, SRU legearen artiku-
lu guzien artean, 55. Artikulua, legegileak etxebizitza
sozialen ekoizpenerako duen borondatearen adierazlea
dela, etxebizitza sozialik egiten ez dituzten herriak zi-
gortuz: 50.000 biztanle goragoko aglomerazio batean
kokatuak diren 3500 biztanletik goragoko 776 herrik
eskaintzen dituzten etxebizitza sozialen kopurua %20
ra ez dela heltzen. Euskal herrian, Baionak soilik erres-
petatzen du kuota hori, bere hurbileko historiari da-
gozkion arrazoi ezberdinengatik (ZUParen eraikuntza
adibidez). Arau hori bete behar luketen gainerateko
herri guziek, kuota horren azpitik dira, batzuetan anit-
zez, Biarritze eta Angelu bezala. 55. Artikuluak eskas
den etxebizitza bakoitzeko 760€ko isuna aurreikusten
du. Funtsean, isuna ez da nahikoa etxebizitza sozialik
nahi ez duen herri baten politika aldarazteko, hau da,
bertaratuko litzatekeen populakuntza arazo ezberdinen
iturri ikusten duela, fiskal mailan edota politikoki in-
teresik gabekoa …herriko etxeek isunak ordaindu na-
hiago dituzte, baldintzak errespetatu beharrean.
Bestalde, Ipar Euskal Herrian prezioek igoera azkarra
ezagutzen dutenean, higiezinen inguruko programetan
salmenta prezio neurtuak finkatzea ez da nahikoa, ez
eta parke sozialean integratzea ere. Izan ere, gaur egun,
ohikoa da pertsona batek etxebizitza bat prezio neurtu
batean erosten ikustea, edota “herriko gazteei zuzendu
programa” baten laguntza jasotzea herri batean edo
bestean, eta, urte batzuk geroago konturatzea etekin in-
teresgarri batekin berriz saltzen direla. Horrela gertat-
zen da, adibidez Donibane Lohizunen, Urdazuri ibaia-
ren bazterrean eta Larrunen parean kokatu Urdazuri
auzoan. Izan ere, auzo horretako etxebizitza sozialek
beren jatorrizko izaera galdu dute herriko etxebizitza
garestienen kategorian sartzeko. Horien artean, anitz
bigarren etxebizitzak bilakatu dira. Ondorioz, higiezi-
nen gaineko programak babestu behar dira horrelako
desbideratzeak saihesteko, jabetza programa priba-
tuetan zein sozialetan, horrek sortzen dituen zailtasun
guziekin…
Nahita hutsik gelditzen diren etxebizitzak
Hitz horiekin hiru etxebizitza mota izendatzen dira:
hutsik diren etxebizitzak, opor sasoian alokatzen di-
ren etxebizitzak eta bigarren etxebizitzak. Agerikoa
da, etxebizitza mota horiek ezaugarritzen dituzten
izaerak eta logikak desberdinak direla, baina puntu
komun bat dute: urtearen zati handi batean hutsik
gelditzen dira, familia anitzek aterpetzeko zailtasu-
nak dituztelarik. Ez da normala, etxebizitza nagusien
gaineko eskaria hain handia delarik, Baionan 1800
etxebizitza inguru hutsik gelditzea edota Donibane
Lohizune batean bigarren etxebizitzen kopurua
%47ra heltzea. “ Etxebizitza bat ukaiteko eskubidea,
bi edo hiru etxebizitza ukaiteko eskubidea baino
lehenago pasatzen da!”
Gure mugimenduak ez du konponbide konkreturik
proposatzen, baina, gaur egungo egoera aldatzeko
desmartxa desberdinak badirela agerian utzi nahi du.
Lehenik eta behin, herri bakoitzak aipatu etxebizit-
zak identifikatu behar lituzke. INSEEk egin erronden
bitartez aitzinatu zenbakiak gutti gora-beherekoak
direla aitortzen du, batzuetan balioetsiak, batzuetan
gutxietsiak. Estimazioa edozein izanik ere, herriko
etxeek aitortzen dute ez direla haien lurraldean hut-
sik diren etxebizitzak edota bigarren etxebizitzak lo-
kalizatzeko gai ( batzuetan etxebizitza batzuk haien
esku direla ez dakite ere, ABk egiaztatu ahal izan zuen
bezala 2004ean, Baionako 5 bis Trinketeko karrikako
etxebizitza okupatu zuenean). Ondorioz, Euskal Her-
rian hutsik diren etxebizitzak zenbatzea garrantzit-
sua da, eskuragai diren datu desberdinak gurutzatuz
(EDF-GDF, INSEE, kadastroa, Posta, etab.). Pariseko
Herriko Etxeak berrikitan ekonomia anitzeko sozie-
tate baten esku utzi duen kanpaina oinarritzat hartu
daiteke. Gaitzeko lana bada ere, lurraldeko funtziona-
rioen esku utzi daiteke prefetarengana joz adibidez,.
Ondoren, etxebizitza horiek, alokairuan edota bi-
zitegiaren jabe izaten laguntzeko prozesuan berriz
merkatuan ezartzeko akuilatze kanpaina bat egin
daiteke. Horrelako kanpaina bat ez da errexki bide-
ratzen norberaren berekoikeria bortxatzen baitu, eta
bakoitzak proposamena ukatzeko duen eskubidea
errespetatu behar baitu.
Horrez gain, kanpaina horrek segurtamen bat ekar-
ri behar luke, jabe anitzek ordainketa arazoengatik
edota liskarrengatik etxebizitzak alokatzeari uko
egiten baitiete. Haatik, jabeek galdegin bermeak eta
fidantzak emateko zailtasunak dituzten pertsonei
etxebizitza horietan bizitegi jabegora heltzea erra-
zteko mekanismoak abian ezarri behar dira. Meka-
nismo horiek existitzen dira, (FSL, adibidez azpi-alo-
katze formulak, hau da, alokatzaile batekin arriskurik
hartu nahi ez duen erakunde batek, etxebizitza bitar-
tekari lana eginen duen beste erakunde edo elkarte
bati alokatzea), baina beste batzuk sortu daitezke,
Bankuen berme eta fidantza fondoa adibidez, zeinek,
herriak, herriarteko egiturak, bankuak eta ondasu-
nen administrariak batuko lituzkeen.
Aterabide batzu

Bestalde, neurri fiskalak onartu daitezke.
Batzuetan, borondate onekoa izanik ere,
partikularrak interes orokorraz jabetzen
dira haien auzokoa inplikatua delarik, nor-
berak bere burua inplikatua ikusi baino.
Jabe pribatu estatutuak eskaintzen dion es-
kubideaz jabeturik, ez da zilegi pertsona ba-
tek duen etxebizitza alokairuan ezar dezan
behartzea, hutsa gelditu den etxebizitza edo
bigarren etxebizitza baldin bada ere. Haa-
tik, kontuan hartzen bada etxebizitzak eskas
diren testuinguru batean, bigarren etxebi-
zitzek zer nolako eragina duten higiezinen
eta lurren atxikipen prozesuan, hau da, pre-
zioen igoera orokorra eta populakuntzaren
zati handi bat tokiko merkatutik baztertzea
bultzatzen duela, zilegi da erantzukizun
horrek kolektibitatearen onurarako erabi-
liko den kostu fiskal bat ukan dezan. Hor-
taz, zilegi litzateke tokiko zergak ( lur zer-
gak, etxebizitzaren gaineko zergak) aldagai
batzuen arabera bilduak izan daitezen, bi-
garren etxebizitzei edota opor sasoian alo-
katzen diren etxebizitzei zerga handiagoa
esleituz ( bederen bikoitza). Gainera, ez da
errana, horrelako neurri batek etxebizitza
horien merkaturatzea bultzatuko lukeenik,
gisa horretako jabeak aski aberatsak direla
eta 12 hilabeteren gain 10 hilabetez hut-
sik geldituko den etxe batean inbestitzeko
gaitasuna dutela kontuan hartzen badugu.
Baina, lege aldaketak beharrezkoak dituzten
neurri ausartagoak itxoin bitartean, etxebi-
zitza horiek higiezinen parkearen %20a iru-
dikatzen duten herrietan horrelako neurri
batek ekarpen handia eginen luke lehen-
tasunezko eroste eta zaharberritze jardune-
tan. Borloo ministroak ENL legeko 47.artiku-
luan 2.etxebizitzen eta etxe hutsen taxazioa
finkatzen du. Gauza da ez dela beti kondutan
hartua. Azkenik, aldaketaren bat egingo de-
nean, etorriko da garai bakoitzaren jabego
pribatua zalantzan jartzea, podere publikoa-
ren eta interes orokorraren onurako.
Hutsik gelditu diren etxebizitza anitz
sinpleki abandonatuak dira, eta ustiatzen
ez den etxebizitza kopuru bat eskaintzeaz
gain, benetako lanjerra ere irudikatu deza-
kete, horien artean batere sano ez direnen
kasuan. Ondorioz, hartu beharreko neur-
riak zorrotzagoak izan behar dira. Lehen
urratsa, gaur egun Frantzian 200.000 biz-
tanle goragoko zortzi aglomerazioetan hut-
sik dauden etxebizitzen gaineko zerga ( on-
dareak katastroaren arabera duen alokatze
balorearen %10ean zenbatu daitekeen zerga,
urteak joan ahala emendatzen dena) Euskal
Herrian aplikatzea litzateke. Itsasertzeko
herrietan egoera da hain kezkagarria non
herriak prefekturarengana jotzen duten, gisa
horretako etxebizitzetatik jabetza kentzeko
eta pixkanaka eraberritzeko. Arazorik gabe,
interes kolektiboaren izenean ZAC egitasmo
batentzako edo autopistaren zabalpenerako
onartzen dena automatikoa izan behar luke
etxebizitzendako. Horrez gain, gisa bereko
isunak ezarri behar lituzkete hutsik edota
ez nahiko erabiliak diren lur eraikigarrietan.
Etxebizitza eraberritua berriz merkatu-
ratu ondoren, botere publikoek orienta-
bide batzuk inposatzen ez badituzte, argi
da, arazoak bere horretan segituko duela.
Hiru orientabide izan daitezke. Lehenik eta
behin, etxebizitzaren motari dagozkionak:
etxebizitza soziala bere aniztasunean hartu-
rik ( alokairuan edo bizitegiaren jabe izaten
erosteko laguntzetan). Bestalde, publiko mo-
tari dagozkionak: gazteak eta lehen aldikoz
jabegora iristen direnak. Izan ere, Euskal
Herriko sektore guzien berpizkundea lortu
nahi bada ( sortze tasa, dinamika ekonomiko
eta kulturala etab.) gazteak herrian gelditze-
ko eginahalak egin behar dira. Horrez gain,
enpresek, Euskal Herrian instalatzeko eta
langileak aterpetzeko dituzten zailtasunen
aurrean, lanean dagoen jendea lehenestea
baitezpadakoa da. Azkenik, kontratu motei
dagozkionak: epe luzerako alokatze kontra-
tuak edo, bederen, espekulazioaren kontrako
klausulen erabilera sistematikoa.
Bideragarriak diren konponbide batzuk dira
hemen aipatutakoak, baina, gaur egungo
egoera aldatzeko beste tresna anitz bada.
Herriko Etxeei gure herrian bizitzea egin-
garria bilakaraziko dituzten alternatibak
proposatzea galdegiten diegu. Inbertsio
handia galdegiten du horrek, badakigu, bai-
na gaur egungo egoerak ez digu beste auke-
rarik uzten.
40

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