La ley 189-11 tiene como objetivos impulsar el crecimiento del mercado hipotecario y de valores en la República Dominicana para canalizar el ahorro hacia la vivienda y la construcción. Introduce novedades como la figura del fideicomiso, el agente de garantías, y mejoras a procesos como la titularización para apoyar el financiamiento de viviendas de bajo costo y proyectos inmobiliarios.

1. “OBJETIVOS DE LA LEY 189-11 PARA EL
DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO
Y EL FIDEICOMISO: NOVEDADES
INTRODUCIDAS”
MARY FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ
COMITÉ LEGAL
31 DE JULIO 2012
HOTEL EL EMBAJADOR
SANTO DOMINGO, D.N.

2. OBJETIVOS DE LA LEY 189-11
 Impulsar el crecimiento y diversificación del
mercado hipotecario y de valores en la República
Dominicana, de manera que se canalice el ahorro
hacia la vivienda y la construcción.
 Para este propósito:
 Se crean figuras jurídicas
 Se perfeccionan instrumentos financieros y procesos
administrativos preexistentes
 Se perfeccionan procesos judiciales preexistentes
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3. OBJETIVOS DE LA LEY 189-11
 Creación de plataforma legal para estructuras de
financiamientos costo-eficientes, tanto para:
 Promoción de construcción de viviendas de bajo costo.
 Desarrollo de proyectos inmobiliarios en general.
Que contribuyan a reducir el importante déficit
habitacional en RD
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4. PROCESOS / INSTRUMENTOS
FINANCIEROS QUE MEJORA
VALORES E
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS /
SEGUROS FHA TITULARIZACIÓN
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5. TITULARIZACIÓN: DEFINICIÓN
 “Proceso mediante el cual se constituye un
patrimonio cuyo propósito exclusivo es respaldar el
pago de los derechos conferidos a los tenedores de
valores emitidos con cargo a dicho patrimonio.
Comprende asimismo, la transferencia de los activos
al referido patrimonio y la emisión de los respectivos
valores.”
Artículo 107, Ley 19-00
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6. ¿ CÓMO SE LLEVA A CABO?
Deudores Originador
Título-Valor Titularizadora
Colocadora Inversionistas
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7. TITULARIZACIÓN:
 Introduce plazos para autorizaciones.
 Crea la noción de emisor especializado.
 Emisores especializados con cartera inferior al
20% del patrimonio técnico: sólo deber de
información a SIB.
 Plazos abreviados para emisores especializados
autorizaciones ante SIB/SIV. Solicitud puede
hacerse de manera simultánea.
 Contempla la figura del silencio administrativo
positivo.
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8. TITULARIZACIÓN:
 Introduce régimen simplificado de
publicidad registral.
 Registro Mercado de Valores y Productos
de la SIV.
 Sustituye anterior notificación 1690
Código Civil, que era sumamente costoso
y en muchos casos difícil o imposible de
ejecutar.
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9. TITULARIZACIÓN:
 Tratamiento fiscal neutro/elimina doble
tributación.
 Se extiende exención fiscal a sociedades
extranjeras por concepto de rendimientos
generados por instrumentos de renta fija o
variable.
 Exención impositiva sobre transferencias
créditos y garantías hipotecarias de cartera
titularizada.
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10. TITULARIZACIÓN:
 Posibilita inversión por parte de los
Fondos de Pensiones.
 Modificación artículo 97 Ley 87-01.
 Regulación proceso autorización de
inversiones por CCRLI/SIPEN.
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11. TITULARIZACIÓN:
 Regula efecto patrimonio separado,
proveyendo:
 Aislamiento
 Inembargabilidad
 Intransferibilidad
 Escapa a efectos quiebra de la titularizadora
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12. TIPOS DE VALORES E INSTRUMENTOS
FINANCIEROS (ART. 72):
Letras Bonos Cédulas
Hipotecarias Hipotecarios Hipotecarias
Valores Cuotas de fondos
hipotecarios Valores de cerrados de
fideicomisos inversión y de
titularizados fondos mutuos o
abiertos
Mutuos Otros valores o
Hipotecarios instrumentos que Contratos de
Endosables y no autorice la
Autoridad Monetaria
Participación
Endosables Hipotecaria
y Financiera
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13. VALORES E INSTRUMENTOS
FINANCIEROS :
 Inembargabilidad préstamos hipotecarios para
respaldo emisión valores financieros y flujos
generados.
 Establecimiento de orden de prelación privilegiado de
los valores para financiamiento de la vivienda y
construcción en caso de disolución de EIF.
 Régimen de autorización abreviado ante SIB/SIV para
emisores especializados.
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14. SEGURO DE FOMENTO DE
HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA):
 Definición (Art. 85):
“Modalidad de seguro que ofrece
cobertura de pérdidas en préstamos
hipotecarios como resultado del
incumplimiento de pago del
deudor”.
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15. SEGURO DE FOMENTO DE
HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA):
 Eliminación de obligatoriedad de los seguros FHA para
los préstamos hipotecarios a la vivienda (Art. 86).
 Creación de seguro hipotecario privado contra
incumplimiento; autorización a las EIF para la
contratación de dicho seguro (Art. 88).
 Creación y autorización a las EIF para la celebración de
acuerdos de cobertura que garanticen la rentabilidad de
los instrumentos financieros y protejan contra
fluctuaciones de tipo cambiario (Art. 89).
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16. NUEVAS FIGURAS
FIDEICOMISO
AGENTE DE
GARANTÍAS
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17. EL FIDEICOMISO EN LA LEY 189-11
• “La creación de figuras como la del
fideicomiso se viene reclamando desde
El hace ya varias décadas en la República
Fideicomiso Dominicana, cuya inexistencia en
nuestro derecho nos ha colocado en
¿Por qué su condición de desventaja frente la
inclusión? mayoría de las legislaciones
extranjeras” (Considerando cuarto ley
189-11).
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18. “TRUST” O FIDEICOMISO
“Cualquier arreglo en el cual se transfiere la
propiedad con la intención de que sea
administrada por el fiduciario para el
beneficio de un tercero.”
Black's Law Dictionary
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19. “TRUST” O FIDEICOMISO
 Síntesis – Confía en el
fiduciario y le otorga el
dominio fiduciario para
que, actuando con la
prudencia y diligencia de
un buen hombre de
negocios/buen padre de
familia, realice de la forma
que él estime más
conveniente los fines
perseguidos por el
fideicomiso.
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20. EL FIDEICOMISO EN LA LEY 189-11:
DEFINICIÓN
 Acto mediante el cual una o varias personas, llamadas
fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos
reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas
fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado
patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la
fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones
del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,
llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de
restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el
mismo o de conformidad con la ley.
activos
Fideicomisario/
Fideicomitente Fiduciario
Beneficiario
beneficios
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21. EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES
 Objeto: Cualquier propósito o finalidad legal, siempre
que no sea contrario a la moral, orden público y buenas
costumbres.
 Creación de un patrimonio autónomo e independiente:
patrimonio fideicomitido.
 Régimen de publicidad: Registro Mercantil de las
Cámaras de Comercio y Producción de la República
Dominicana. Demás registros públicos correspondientes.
 Presunción general de irrevocabilidad.
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22. EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES
 Régimen tributario: Efecto fiscal neutro mediante la
eliminación de dobles tributaciones.
 Régimen sancionador particular. Responsabilidad penal
del fiduciario.
 Sujeción a ley dominicana.
 Jurisdicción competente: Juzgado de Primera Instancia
del domicilio del fiduciario. Se podrá establecer el
arbitraje como mecanismo de solución de conflictos.
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23. EL FIDEICOMISO : GENERALIDADES
 Pueden ser objeto del fideicomiso:
 Los bienes y derechos de cualquier naturaleza
(Art. 6).
 Bienes fideicomitidos:
 Quedarán afectados al fin que se destinen.
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24. EL FIDEICOMISO : PATRIMONIO
FIDEICOMITIDO
 Imposibilidad de persecución de los bienes
fideicomitidos por los acreedores del fideicomitente,
fideicomisario y fiduciario. Excepciones.
 Derecho de persecución de los bienes fideicomitidos
limitados a los acreedores del fideicomiso salvo en
caso de fraude a terceros.
 Autorización judicial previa para persecución
patrimonio fideicomitido.
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25. EL FIDEICOMISO : FIDUCIARIOS
Sociedades con
objeto exclusivo
Otras entidades de
(fiduciarias)
intermediación Administradoras
financiera previamente
autorizadas por la
de fondos de
Junta Monetaria FIDUCIARIOS inversión
No es posible escoger
personas físicas, sólo
personas morales, y
limitadas a:
Asociaciones de
ahorros y Intermediario
préstamos de valores
Bancos múltiples
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26. TIPOS DE FIDEICOMISOS
CONTEMPLADOS EN LA LEY 189-11
Fideicomiso de
planificación
Otros (p.e., sucesoral
culturales, De
filantrópicos, inversión
educativos)
TIPOS DE
FIDEICOMISOS
BAJO LEY
DOMINICANA:
De inversión
En garantía inmobiliaria y
desarrollo
Oferta pública inmobiliario
de valores y
productos
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27. AGENTE DE GARANTÍAS
 Definición (Art. 119):
“Persona jurídica debidamente habilitada para fungir
como tal, designada mediante acto por escrito
denominado acto de garantía , suscrito por los acreedores
u otros beneficiarios de un crédito garantizado mediante
prenda, hipoteca o cualquier otro tipo de garantía (…)
para que actúe como su mandatario y representante ante
todas aquellas gestiones inherentes al proceso de
creación, perfeccionamiento, mantenimiento y ejecución
de las garantías otorgadas para la seguridad del crédito
que se trate ” .
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28. AGENTE DE GARANTÍAS
 Figura novedosa introducida por la Ley 189-11.
 “Collateral agent” / “Security agent”:
Establecimiento en nuestro marco legal de
administrador de garantías usualmente presente
en estructuras de financiamiento.
 Permite eludir las restricciones dadas por la
prohibición del “litigio por procuración”.
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29. AGENTE DE GARANTÍAS
Sociedades RD con
objeto exclusivo
(agente de garantías)
Institución
bancaria del Representantes
exterior autorizada de los tenedores
por JM de valores
AGENTE DE
GARANTÍAS
Quedan excluidas
las personas físicas Sociedades
Asociaciones de extranjeras con
ahorros y objeto exclusivo
préstamos (agente de
garantías)
Bancos múltiples
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30. AGENTE DE GARANTÍAS: ATRIBUCIONES /
PARTICULARIDADES PRINCIPALES
 Derecho del agente de garantías a registro,
mantenimiento y ejecución de garantías a su
nombre.
 Posibilidad de actuar en justicia sin necesidad de
nombrar acreedores/beneficiarios.
 Posibilidad de adjudicación del bien otorgado en
garantía a favor del agente de garantías.
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31. AGENTE DE GARANTÍAS:
PATRIMONIO SEPARADO
 Separación de derechos de garantías y bienes
adjudicados del patrimonio propio.
 Imposibilidad de persecución por acreedores del
agente de garantías.
 Autorización previa de acreedores mandantes al
agente de garantías para gravar, enajenar, prometer
bienes y derechos en patrimonio separado.
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32. AGENTE DE GARANTÍAS: TRATAMIENTO
FISCAL PATRIMONIO SEPARADO
 Exención impuesto sobre rentas por explotación o
disposición del patrimonio separado.
 Exención de ITBIS a servicios del agente de garantías.
 Impuestos por registro e inscripción de garantías
únicamente aplicables al primer agente de garantías.
Sustitución y nueva designación por renuncia del
agente está exenta de impuestos.
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33. CONCLUSIONES
 La Ley 189-11 abre un abanico de
oportunidades para el desarrollo y
dinamización del mercado
hipotecario y de valores en la
República Dominicana.
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34. CONCLUSIONES
 Las mejoras introducidas a los procesos
e instrumentos preexistentes como la
titularización e instrumentos
hipotecarios otorga la base legal
necesaria para su adecuada
implementación, lo que de seguro
contribuirá al desarrollo del país.
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35. CONCLUSIONES
 La creación de figuras del fideicomiso y
agente de garantías tendrán gran
incidencia en la consecución de los fines
de reforzar el desarrollo del mercado
hipotecario y fideicomiso, al contar una
plataforma legal adecuada para permitir
atraer inversión nacional y extranjera a
nuestros mercados.
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36. !Muchas gracias por su atención!
MARY FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ
HEADRICK RIZIK ÁLVAREZ & FERNÁNDEZ
mfernandez@hrafdom.com